2021年8月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年10月13日
不動産投資信託証券発行者名 タカラレーベン不動産投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3492 Ｕ Ｒ Ｌ https://takara-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 石原 雅行
資 産 運 用 会 社 名 タカラPAG不動産投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 宰田 哲男
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役財務企画部長 （氏名） 伊藤 真也
ＴＥＬ 03-6435-5264
有価証券報告書提出予定日 2021年11月25日 分配金支払開始予定日 2021年11月12日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年8月期の運用、資産の状況（2021年3月1日～2021年8月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年8月期 3,061 6.5 1,843 8.3 1,621 8.0 1,563 5.9
2021年2月期 2,874 4.5 1,702 5.7 1,500 7.2 1,476 5.5
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年8月期 3,381 3.3 1.7 53.0
2021年2月期 3,192 3.2 1.6 52.2
(2）分配状況
1口当たり
分配金 分配金総額 1口当たり 1口当たり分配 分配金総額
利益超過
(利益超過 (利益超過分配 利益超過 金(利益超過分 (利益超過分配 配当性向 純資産配当率
分配金総額
分配金は 金は含まない) 分配金 配金を含む) 金を含む)
含まない)
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年8月期 3,156 1,459 - - 3,156 1,459 93.3 3.1
2021年2月期 3,100 1,433 - - 3,100 1,433 97.1 3.1
（注）2021年2月期及び2021年8月期の分配金総額(利益超過分配金は含まない)と当期純利益の差異の要因は、将来の1口当たり分配金の安定化の
ため、当期純利益の一部を内部留保したことによるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年8月期 94,281 46,784 49.6 101,156
2021年2月期 94,380 46,644 49.4 100,853
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年8月期 6,532 △10,537 △1,576 3,458
2021年2月期 7,220 △339 △1,400 9,039
２．2022年2月期の運用状況の予想（2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8月期の運用状況の予想（2022年3月1日
～2022年8月31日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金 1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過 利益超過
(利益超過
分配金は 分配金
分配金を含む)
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2022年2月期 3,353 9.5 1,977 7.2 1,687 4.1 1,685 7.8 2,997 3 3,000
2022年8月期 3,398 1.3 1,865 △5.6 1,569 △7.0 1,568 △7.0 2,797 3 2,800
（参考）1口当たり予想当期純利益（2022年2月期）2,931円、1口当たり予想当期純利益（2022年8月期）2,727円
（注1）2022年2月期及び2022年8月期については、当期純利益に加え、内部留保している前期繰越利益の一部を加算した
金額を利益分配金として分配することを、それぞれの予想の前提としていることから、各期の1口当たり分配金
(利益超過分配金は含まない)と1口当たり当期純利益の予想額は異なっています。
（注2）1口当たり利益超過分配金は、全額一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配の予定はありません。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年8月期 462,500口 2021年2月期 462,500口
② 期末自己投資口数 2021年8月期 0口 2021年2月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、32ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
(3）端数処理
本書において特に記載する場合を除き、金額等の数値については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率につい
ては小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、タカラレーベン不動産投資法人（以下「本投
資法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運
用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものでもありま
せん。運用状況の予想の前提条件については、7ページ「2022年2月期（2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8
月期（2022年3月1日～2022年8月31日）運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用状況 …………………………………………………………………………………… 2
①当期の概況 ………………………………………………………………………………… 2
a 投資法人の主な推移 …………………………………………………………………… 2
b 投資環境と運用実績 …………………………………………………………………… 2
c 資金調達の概要 ………………………………………………………………………… 2
d 業績及び分配の概要 …………………………………………………………………… 3
②次期の見通し ……………………………………………………………………………… 3
a 今後の運用方針 ………………………………………………………………………… 3
b 運用状況の見通し ……………………………………………………………………… 5
③決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………… 5
（2）投資リスク ………………………………………………………………………………… 9
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………… 10
（1）貸借対照表 ………………………………………………………………………………… 10
（2）損益計算書 ………………………………………………………………………………… 12
（3）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………… 13
（4）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………… 15
（5）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………… 16
（6）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………… 17
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………… 17
（8）財務諸表に関する注記 …………………………………………………………………… 20
（9）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………… 35
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………… 36
（1）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………… 36
①投資状況 …………………………………………………………………………………… 36
②投資資産 …………………………………………………………………………………… 37
a 投資有価証券の主要銘柄 ……………………………………………………………… 37
b 投資不動産物件 ………………………………………………………………………… 37
c その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………… 37
(a)運用資産の概要 ……………………………………………………………………… 37
(b)建物の概要 …………………………………………………………………………… 39
(c)個別物件収支 ………………………………………………………………………… 41
(d)不動産鑑定評価書の概要 …………………………………………………………… 45
(e)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要 ………………………… 48
（2）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………… 50
①資本的支出の予定 ………………………………………………………………………… 50
②期中に行った資本的支出 ………………………………………………………………… 50
③長期修繕計画のために積立てた金銭 …………………………………………………… 50
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
a 投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下「投信法」といいます。）に基づき、タカラPAG不動産投資顧問株式会社（旧 PAG不動産投資顧問株式会社。以
下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2017年9月11日に設立され、2017年10月11日に関東財
務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第129号）。その後、2018年7月27日に株式会社東京証券
取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3492）に上場しました。当
期末日（2021年8月31日）現在の発行済投資口の総口数は462,500口となっています。
b 投資環境と運用実績
投資環境：
当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、一部地域に再び緊急事態宣言が発令され、
厳しい状況が続いたものの、ワクチン接種の進展等により経済活動の本格的な再開の兆しが見られました。不動産
売買市場については、上場リート及び私募リート、国内外の私募ファンド、不動産業者及び一般事業法人等の様々
なマーケット参加者の良質な収益不動産への投資意欲は衰えておらず、取引価格は高水準が維持されました。不動
産賃貸市場では、一部のアセットタイプを除き概ね堅調に推移しました。オフィスについては、新型コロナウイル
ス感染症の影響を受け、企業のコスト削減ニーズが高まったこと等に起因して、東京、名古屋及び大阪の主要オフ
ィスエリアの空室率は上昇傾向にあるものの、経済活動が本格的に再開すれば、オフィスの需要は回復に向かうも
のと考えています。住宅については、コロナによる影響が限定的であり、安定して推移しました。商業施設につい
ては、小売業販売額は落ち込んだものの、生活密着型の商業施設の業容は底堅く推移しています。ホテルについて
は、緊急事態宣言の再発令や新型コロナウイルス感染症の再拡大懸念もあり、しばらくの間は先行きが不透明な状
況が続くものと考えています。
運用実績：
このような環境の下、本投資法人の保有資産においても新型コロナウイルス感染症の影響を限定的に留めなが
ら、本投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の
実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、賃料の増額交渉やコスト削減による内部成
長を図るとともに、2021年3月にAlmost Blueの準共有持分70％相当、2021年7月にアルファスペース都立大を売却
した一方、2021年3月にイオンスタイル尾道(底地)、2021年4月にDCMダイキ尾道店(底地)、ラグゼナ門真及び代々
木一丁目ビル、2021年5月にビッグモーター札幌清田店(底地)、2021年7月にカインズ大宮店を取得し、積極的なポ
ートフォリオの入替を実施しました。
このような運用の結果、当期の運用実績は、営業収益3,061百万円、経常利益1,621百万円、当期純利益1,563百
万円を計上し、将来の1口当たり分配金の安定化のため配当可能利益の一部につき内部留保することとしながら
も、1口当たり分配金は3,156円となり、2021年4月13日付「2021年2月期 決算短信(REIT)」で公表した1口当たり
分配金(利益超過分配金を含む)の予想額3,100円を56円上回ることとなりました。
c 資金調達の概要
本投資法人 は、2018年7月30日付で株式会社三井住友銀行 をアレンジャーとする 協調融資団 より借り入れた
10,000百万円（返済期日：2021年7月30日）について、2021年7月30日付で借換え（2,150百万円（返済期日：2024
年7月31日）及び7,850百万円（返済期日：2026年7月31日））を実施しています。この結果、当期末日（2021年8
月31日）時点における借入金残高は43,400百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」と
いいます。）は46.0％となっています。
また、2021年3月22日には株式会社格付投資情報センター（R&I）から本投資法人の発行体格付として「A-/安定
的」の格付を取得するとともに 、2021年6月29日には株式会社日本格付研究所(JCR)における長期発行体格付 が
「A-/安定的」から「A-/ポジティブ」に変更されました。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
d 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益3,061百万円、営業利益1,843百万円、経常利益
1,621百万円、当期純利益1,563百万円を計上しました。
分配金については、本投資法人の規約第36条第1項第(1)号に定める金銭の分配方針及び租税特別措置法（昭和32
年法律第26号。その後の改正を含みます。以下同じです。）第67条の15第1項に規定されている本投資法人の配当
可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。当期における分配金額の決定に際して
は、分配金水準に配慮する一方、将来の1口当たり分配金の安定化のため、配当可能利益の一部につき内部留保を
行うことを企図しました。具体的には、不動産等売却益457百万円が発生したことを考慮し、将来の分配金の安定
化のため、150百万円を内部留保することとし、当期未処分利益から内部留保額及び一時差異等調整引当額（投資
法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）の戻入額を控除した全額の1,459百万円を
利益分配金として分配することとしました。また、所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項
第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、規約第36条第1項第(2)号に基づき、所得
超過税会不一致に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこととしていますが、
当期については、内部留保をしたため利益超過分配は実施しませんでした。以上の結果、当期の分配金は、1,459
百万円となり、1口当たり分配金は3,156円(1口当たり利益分配金3,156円、1口当たり利益超過分配金0円)となりま
した。
②次期の見通し
a 今後の運用方針
本投資法人は、「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるタカラレーベングルー
プ（株式会社タカラレーベン、その子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。）からの安定した物件供給
と、PAGインベストメント・マネジメント株式会社（以下「PAG」といいます。）のマーケットでの情報収集力と相
場環境に臨機応変に対応した投資判断・ノウハウ等を活用した資産取得によって、外部成長の実現を目指すととも
に、タカラレーベングループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場におけるアセットマネジメントのノウ
ハウを組み合わせ、さらに株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダホールディングスが有する独自のネット
ワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等によって、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方
針としています。
さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、
「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合
型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営」及び「中長期戦
略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図ります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響について引き続き注視するとともに、本投資法人の運用状況
についても一定程度の影響を見込んでいます。
（ⅰ）外部成長戦略
本投資法人は、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両
輪として活用することにより、外部成長の実現を目指します。バランスの取れたポートフォリオを目指し、特に
タカラレーベングループからは主として開発物件の取得を、PAGからはタカラレーベングループの開発していな
いエリア・規模の物件の取得を厳選して実施していきます。また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の
入替等も検討していきます。
（ⅱ）内部成長戦略
本投資法人は、スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受
け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
（ⅲ）財務戦略
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財
務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方
針に従い、資金の調達及び運用を行います。
（ア）資金調達（エクイティ・ファイナンス）
資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口
の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施します。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
（イ）資金調達（デット・ファイナンス）
資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金及び保
証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。）を目的として、運用資産の着実な成長及
び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行を行い
ます。
また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構
築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮
します。
（ウ）LTV
LTV（注）の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とします。
（注）LTV（％）＝a／b×100（％）
a＝期末有利子負債残高
b＝期末総資産額
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
b 運用状況の見通し
2022年2月期及び2022年8月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状
況の前提条件は、後記7ページ「2022年2月期（2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8月期（2022年3月1日～
2022年8月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
1口当たり 1口当たり
1口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過
純利益 (利益超過分配 (利益超過分配
分配金
金は含まない) 金を含む)
2022年
3,353 1,977 1,687 1,685
2月期 2,997円 3円 3,000円
百万円 百万円 百万円 百万円
(第8期)
2022年
3,398 1,865 1,569 1,568
8月期 2,797円 3円 2,800円
百万円 百万円 百万円 百万円
(第9期)
（注）上記の予想値は、一定の前提条件に基づき算出したものであり、今後の不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、金利の
変動又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配
金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、本予想はこれらの額を保証するものではありません。
③決算後に生じた重要な事実
a 新投資口の発行
本投資法人は、2021年8月13日及び2021年8月23日開催の役員会において、新投資口の発行に関し決議し、一般
募集による新投資口112,500口の発行を行い、2021年9月1日に12,192,862,500円の払込を完了しています。この結
果、2021年9月1日付で出資総額が57,382,134千円、発行済投資口の総口数は、575,000口となっています。
＜公募による新投資口の発行（一般募集）＞
・発行新投資口数 112,500口
・発行価格（募集価格） 1口当たり金112,417円
・発行価格（募集価格）の総額 12,646,912,500円
・発行価額（払込金額） 1口当たり金108,381円
・発行価額（払込金額）の総額 12,192,862,500円
・払込期日 2021年9月1日
・調達する資金の使途 下記「c 資産の取得」に記載した新たな国内不動産信託受益権の取得資金
及びその付随費用の一部に充当します。
b 資金の借入れ
本投資法人は、下記「c 資産の取得」に記載した新たな国内不動産信託受益権の取得資金及びその付随費用の
一部に充当するため、以下の借入れについて2021年9月2日に実行しています。
区分 借入金額 利率 返済期日
借入先 借入日 返済方法 摘要
(注1) （百万円） （注3） （注4）
2025年
株式会社三井住友銀行 をア 7,350 0.49915％ 期限
長期借 2021年 2月28日 無担保
レンジャーとする 協調融資 一括
入金 9月2日 2026年 無保証
団(注2) 6,550 0.60088％ 返済
2月27日
合計 13,900 － － － － －
（注1）「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
（注2）「協調融資団」は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社新生銀行、三井住友信託銀行
株式会社、株式会社第四北越銀行、株式会社みなと銀行、株式会社横浜銀行、株式会社関西みらい銀行、株式会社七十七銀行、株
式会社西日本シティ銀行、株式会社愛知銀行、株式会社千葉銀行及び株式会社りそな銀行により組成されます。
（注3）利払期日は、2021年11月末日を初回とし、以降毎年2月、5月、8月及び11月の各末日及び元本弁済期日とします。ただし、当該日が
銀行営業日以外の場合にはその翌営業日、かかる翌営業日が翌月となる場合には前営業日となります。
（注4）借入実行後、返済期限までの間に、一定の条件を満たすことを条件に、事前の書面による通知により、借入金の全部又は一部を期
限前弁済することが可能です。なお、返済期限が銀行営業日以外の日の場合にはその翌営業日を返済日としますが、かかる翌営業
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日が返済期限の翌月となる場合には返済期限の前営業日を返済日とします。
c 資産の取得
本投資法人は、2021年9月2日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
物件 取得価格
分類 番号 物件名称 所在地 （百万円） 取得先
（注1） （注2）
O-20 川越ウエストビル 埼玉県川越市 2,600
オフィス 非開示（注3）
O-21 博多冷泉町ビル 福岡県福岡市 2,700
R-11 ラグゼナ戸田公園 埼玉県戸田市 910
R-12 ラグゼナ戸田公園Ⅱ 埼玉県戸田市 1,200
株式会社
R-13 ラグゼナ秋葉原 東京都台東区 2,300
タカラレーベン
R-14 フィオレ・レジデンス出島海岸通 大阪府堺市 560
住宅
R-15 ラグゼナ武蔵新城 神奈川県川崎市 1,900
R-16 ラグゼナ流山おおたかの森 千葉県流山市 2,840
合同会社
R-17 PRIME SQUARE 千葉県船橋市 620
アイランドシップ3号
R-18 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘 東京都多摩市 730
C-11 アピタ名古屋南店 愛知県名古屋市 7,800 非開示（注3）
商業施設・
その他 (仮称)ビッグモーター鴻巣店 日本商業開発
C-12 埼玉県鴻巣市 2,150
(底地) 株式会社
合計 ― 26,310
（注1）「物件番号」は、オフィスについてはO、住宅についてはR、商業施設・その他についてはCと分類し番号を付しています。
（注2）「取得価格」は、各取得資産の不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用
を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）川越ウエストビル、博多冷泉町ビル及びアピタ名古屋南店の取得先は、国内の株式会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得ら
れていないため、非開示としています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
2022年2月期（2021年9月1日～2022年2月28日）及び
2022年8月期（2022年3月1日～2022年8月31日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2022年2月期（第8期）（2021年9月1日～2022年2月28日）（181日）
計算期間
・2022年8月期（第9期）（2022年3月1日～2022年8月31日）（184日）
・本書の日付現在保有している不動産に係る信託受益権（41物件）及び不動産（8物件）の合
計49物件（以下「保有資産」といいます。）について、2022年8月期（第9期）末までの間
に運用資産の異動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としてい
運用資産
ます。
・実際には、新規物件の取得又は保有物件の処分等により、変動が生ずる可能性がありま
す。
・保有資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約記載の賃料
等をベースに、市場動向並びにテナントの入退居及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率
や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
営業収益
・テナントによる賃料の滞納又は不払がないことを前提としています。
・賃貸事業収益については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による減少を一定程度考
慮した上で算出しています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
2022年2月期 2022年8月期
（第8期） （第9期）
賃貸事業費用計 1,049百万円 1,163百万円
管理委託費 204百万円 245百万円
（うち維持管理費） 150百万円 192百万円
（うちプロパティ・
53百万円 52百万円
マネジメント費用）
修繕費 87百万円 64百万円
公租公課 177百万円 256百万円
減価償却費 447百万円 460百万円
賃貸事業費用以外計 327百万円 368百万円
運用報酬 160百万円 176百万円
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・2022年2月期（第8期）及び2022年8月期（第9期）における保有資産の固定資産税について
営業費用
は、過年度の固定資産税及び都市計画税等に基づき試算しています。なお、保有資産のう
ち2021年3月1日付で取得したイオンスタイル尾道（底地）、2021年4月1日付で取得したDCM
ダイキ尾道店（底地）、2021年4月13日付で取得したラグゼナ門真、2021年4月30日付で取
得した代々木一丁目ビル、2021年5月19日付で取得したビッグモーター札幌清田店（底
地）、2021年7月1日付で取得したカインズ大宮店及び2021年9月2日付けで取得した不動産
信託受益権12物件（これらを総称して以下「新規取得資産」といいます。）については、
不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について前所有者との期間按分によ
る計算を行い取得時に精算し、当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、2022年2月
期（第8期）においては、費用として計上していません。新規取得資産の固定資産税及び都
市計画税等は、2022年8月期（第9期）より費用計上され、2022年8月期（第9期）の固定資
産税及び都市計画税等は保有資産を含めて総額約256百万円を見込んでいます。総額約256
百万円のうち、新規取得資産に係る固定資産税及び都市計画税等は78百万円を見込んでい
ます。
・修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用
として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する
可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する
金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
項目 前提条件
・投資口交付費は3年間で月割り償却することとしており、2022年2月期（第8期）及び2022年
8月期（第9期）に、それぞれ13百万円を見込んでいます。
営業外費用
・支払利息及びその他融資関連費用として2022年2月期（第8期）に290百万円、2022年8月期
（第9期）に296百万円を見込んでいます。
・有利子負債の総額は、2022年2月期（第8期）末及び2022年8月期（第9期）末においてそれ
ぞれ57,300百万円を想定しています。
・2022年2月期（第8期）末及び2022年8月期（第9期）末のLTVは、47.5％程度となる見込みで
有利子負債
す。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝期末有利子負債総額÷期末総資産額×100
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数575,000口について2022年8月期（第9期）末までに
投資口
新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
の方針に従い分配することを前提として算出しています。
・2022年2月期（第8期）及び2022年8月期（第9期）については、当期純利益に加え、内部留
１口当たり分配金
保している前期繰越利益の一部を加算した金額を利益分配金として分配することを前提と
（利益超過分配金は
しています。
含まない）
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性が
あります。
・資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額を2022年2
月期（第8期）及び2022年8月期（第9期）において、それぞれ1百万円計上することを見込
１口当たり んでいます。また、2022年2月期（第8期）及び2022年8月期（第9期）において、それぞれ1
利益超過分配金 口当たり3円の利益超過分配（一時差異等調整引当額）を行うことを想定しています。
・純資産控除項目である繰延ヘッジ損失は発生しないことを前提としています。
・税法上の出資等減少分配については、現時点において行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会の
定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提とし
その他 ています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
（２）投資リスク
有価証券届出書（2021年8月13日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 9,815,530 4,208,122
信託現金及び信託預金 1,633,984 1,624,896
営業未収入金 68,991 94,259
前払費用 141,760 204,793
未収消費税等 - 229,172
その他 5,204 6,672
流動資産合計 11,665,471 6,367,916
固定資産
有形固定資産
建物 2,561,283 4,034,179
減価償却累計額 △108,057 △153,732
建物（純額） 2,453,225 3,880,446
構築物 9,641 28,587
減価償却累計額 △325 △540
構築物（純額） 9,315 28,046
機械及び装置 47,540 47,540
減価償却累計額 △3,565 △4,754
機械及び装置（純額） 43,975 42,786
工具、器具及び備品 6,256 32,371
減価償却累計額 △305 △2,461
工具、器具及び備品（純額） 5,950 29,909
土地 1,941,786 6,280,425
信託建物 19,378,728 20,274,127
減価償却累計額 △1,275,705 △1,541,502
信託建物（純額） 18,103,023 18,732,625
信託構築物 70,135 71,160
減価償却累計額 △3,155 △3,879
信託構築物（純額） 66,980 67,280
信託工具、器具及び備品 23,385 41,223
減価償却累計額 △4,583 △7,115
信託工具、器具及び備品（純額） 18,801 34,108
信託土地 59,240,117 58,343,096
信託建設仮勘定 718 718
有形固定資産合計 81,883,896 87,439,443
無形固定資産
信託借地権 530,595 -
ソフトウエア 3,025 2,475
無形固定資産合計 533,620 2,475
投資その他の資産
長期前払費用 255,546 442,788
繰延税金資産 2,145 4,924
差入敷金及び保証金 11,000 11,080
その他 10 10
投資その他の資産合計 268,701 458,802
固定資産合計 82,686,217 87,900,721
繰延資産
投資口交付費 28,447 13,268
繰延資産合計 28,447 13,268
資産合計 94,380,136 94,281,906
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 226,592 312,492
１年内返済予定の長期借入金 10,000,000 9,950,000
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 50,973 50,973
未払金 184,653 193,598
未払費用 15,940 16,922
未払法人税等 26,793 60,189
未払消費税等 319,699 -
前受金 11,196 20,491
デリバティブ債務 3,865 2,909
その他 5,970 8,953
流動負債合計 10,845,683 10,616,530
固定負債
長期借入金 33,400,000 33,450,000
預り敷金及び保証金 114,695 205,535
信託預り敷金及び保証金 3,277,646 3,136,223
資産除去債務 88,298 88,636
デリバティブ債務 9,237 -
固定負債合計 36,889,877 36,880,394
負債合計 47,735,560 47,496,925
純資産の部
投資主資本
出資総額 45,189,272 45,189,272
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※１ △36,882 ※１ △21,279
出資総額控除額合計 △36,882 △21,279
出資総額（純額） 45,152,389 45,167,992
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,505,288 1,619,897
剰余金合計 1,505,288 1,619,897
投資主資本合計 46,657,677 46,787,890
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △13,102 △2,909
評価・換算差額等合計 △13,102 △2,909
純資産合計 ※２ 46,644,575 ※２ 46,784,980
負債純資産合計 94,380,136 94,281,906
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年9月 1日 （自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日） 至 2021年8月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１2,508,637 ※１2,427,281
その他賃貸事業収入 ※１ 179,152 ※１ 177,464
不動産等売却益 ※２ 186,233 ※２ 457,223
営業収益合計 2,874,022 3,061,968
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 915,785 ※１ 943,498
不動産等売却損 ※３ 3,029 -
資産運用報酬 149,329 157,703
資産保管及び一般事務委託手数料 18,432 19,162
役員報酬 2,400 2,400
公租公課 24,621 42,830
その他営業費用 57,669 52,384
営業費用合計 1,171,268 1,217,979
営業利益 1,702,753 1,843,988
営業外収益
受取利息 37 44
固定資産税等還付金 19,922 -
受取保険金 817 1,079
その他 - 0
営業外収益合計 20,778 1,124
営業外費用
支払利息 135,940 138,611
融資関連費用 67,143 69,943
投資口交付費償却 19,450 15,178
営業外費用合計 222,535 223,733
経常利益 1,500,997 1,621,379
税引前当期純利益 1,500,997 1,621,379
法人税、住民税及び事業税 26,798 60,196
法人税等調整額 △2,129 △2,778
法人税等合計 24,669 57,417
当期純利益 1,476,327 1,563,962
前期繰越利益 28,961 55,935
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,505,288 1,619,897
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
一時差異等 出資総額控 （純額） 期未処理損
調整引当額 除額合計 失（△）
当期首残高 45,189,272 △68,263 △68,263 45,121,008 1,461,254 1,461,254 46,582,262
当期変動額
剰余金の配当 △1,399,062 △1,399,062 △1,399,062
一時差異等調整引当額の戻入 33,230 33,230 33,230 △33,230 △33,230 -
一時差異等調整引当額による利
△1,850 △1,850 △1,850 △1,850
益超過分配
当期純利益 1,476,327 1,476,327 1,476,327
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - 31,380 31,380 31,380 44,034 44,034 75,414
当期末残高 ※１ 45,189,272 △36,882 △36,882 45,152,389 1,505,288 1,505,288 46,657,677
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △28,705 △28,705 46,553,557
当期変動額
剰余金の配当 △1,399,062
一時差異等調整引当額の戻入 -
一時差異等調整引当額による利
△1,850
益超過分配
当期純利益 1,476,327
投資主資本以外の項目の当期変
15,603 15,603 15,603
動額（純額）
当期変動額合計 15,603 15,603 91,018
当期末残高 △13,102 △13,102 46,644,575
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当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
一時差異等 出資総額控 （純額） 期未処理損
調整引当額 除額合計 失（△）
当期首残高 45,189,272 △36,882 △36,882 45,152,389 1,505,288 1,505,288 46,657,677
当期変動額
剰余金の配当 △1,433,750 △1,433,750 △1,433,750
一時差異等調整引当額の戻入 15,603 15,603 15,603 △15,603 △15,603 -
当期純利益 1,563,962 1,563,962 1,563,962
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - 15,603 15,603 15,603 114,609 114,609 130,212
当期末残高 ※１ 45,189,272 △21,279 △21,279 45,167,992 1,619,897 1,619,897 46,787,890
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △13,102 △13,102 46,644,575
当期変動額
剰余金の配当 △1,433,750
一時差異等調整引当額の戻入 -
当期純利益 1,563,962
投資主資本以外の項目の当期変
10,192 10,192 10,192
動額（純額）
当期変動額合計 10,192 10,192 140,405
当期末残高 △2,909 △2,909 46,784,980
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
区分 自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日 至 2021年8月31日
Ⅰ 当期未処分利益 1,505,288,631 1,619,897,845
Ⅱ 利益超過分配金加算額 － －
うち一時差異等調整引当額 － －
Ⅲ 出資総額組入額 15,603,377 10,192,746
うち一時差異等調整引当額戻入額 15,603,377 10,192,746
Ⅳ 分配金の額 1,433,750,000 1,459,650,000
（投資口1口当たりの分配金の額） （3,100） （3,156）
うち利益分配金 1,433,750,000 1,459,650,000
（うち1口当たり利益分配金） （3,100） （3,156）
うち一時差異等調整引当額 － －
（うち1口当たり利益超過分配金 （－） （－）
（一時差異等調整引当額に係るも
の））
Ⅴ 次期繰越利益 55,935,254 150,055,099
本投資法人の規約第36条第1項第(1) 本投資法人の規約第36条第1項第(1)
号に定める金銭の分配方針及び租税特 号に定める金銭の分配方針及び租税特
別措置法第67条の15第1項に規定され 別措置法第67条の15第1項に規定され
ている本投資法人の配当可能利益の金 ている本投資法人の配当可能利益の金
額の100分の90に相当する金額を超え 額の100分の90に相当する金額を超え
るものとしています。かかる方針に従 るものとしています。かかる方針に従
い、利益分配金（利益超過分配金は含 い、利益分配金（利益超過分配金は含
みません。）については、不動産等売 みません。）については、不動産等売
却益183,203,139円(不動産等売却損と 却益457,223,128円が発生したことを
相殺しています)が発生したことを考 考慮し、将来の分配金の安定化のた
慮し、将来の分配金の安定化のため、 め、150,055,099円を内部留保するこ
55,935,254円 を 内部留保 することと ととし、当期未処分利益から上記内部
し、当期未処分利益から上記内部留保 留保額及び一時差異等調整引当額（投
額及び一時差異等調整引当額（投資法 資法人の計算に関する規則第2条第2項
分配金の額の算出方法 人の計算に関する規則第2条第2項第30 第30号に定めるものをいいます。）の
号に定めるものをいいます。）の戻入 戻 入 額 を 控 除 し た 全 額 の
額を控除した全額の1,433,750,000円 1,459,650,000円を利益分配金として
を利益分配金として分配することとい 分配することといたしました。また、
たしました。また、所得超過税会不一 所得超過税会不一致（投資法人の計算
致（投資法人の計算に関する規則第2 に関する規則第2条第2項第30号イに定
条第2項第30号イに定めるものをいい めるものをいいます。）が分配金に与
ます。）が分配金に与える影響を考慮 える影響を考慮して、規約第36条第1
して、規約第36条第1項第(2)号に基づ 項第(2)号に基づき、所得超過税会不
き、所得超過税会不一致に相当する金 一致に相当する金額として本投資法人
額として本投資法人が決定する金額に が決定する金額による利益超過分配を
よる利益超過分配を行うこととしてお 行うこととしておりますが、当期につ
りますが、当期については、内部留保 いては、内部留保をしたため利益超過
をしたため利益超過分配は実施しませ 分配は実施しませんでした。
んでした。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年9月 1日 （自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日） 至 2021年8月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,500,997 1,621,379
減価償却費 326,007 334,900
投資口交付費償却 19,450 15,178
融資関連費用 61,192 63,803
受取利息 △37 △44
支払利息 135,940 138,611
営業未収入金の増減額（△は増加） 10,372 △37,593
未収消費税等の増減額（△は増加） - △229,172
未払消費税等の増減額（△は減少） 202,519 △319,699
前払費用の増減額（△は増加） 8,524 △43,433
長期前払費用の増減額（△は増加） 9,232 △126,188
営業未払金の増減額（△は減少） △32,356 51,357
未払金の増減額（△は減少） 5,873 7,665
前受金の増減額（△は減少） △3,705 9,295
信託有形固定資産の売却による減少額 5,116,480 5,211,461
その他 △2,670 △508
小計 7,357,820 6,697,012
利息の受取額 37 44
利息の支払額 △136,173 △137,630
法人税等の支払額 △936 △26,799
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,220,748 6,532,626
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △6,194 △5,825,212
信託有形固定資産の取得による支出 △322,127 △4,625,153
差入敷金及び保証金の差入による支出 - △80
預り敷金及び保証金の受入による収入 △79 27,406
預り敷金及び保証金の返還による支出 △347 △268
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 2,484 37,725
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △12,743 △151,929
投資活動によるキャッシュ・フロー △339,008 △10,537,511
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 - 9,856,825
長期借入金の返済による支出 - △10,000,000
融資関連費用に係る支出 △665 -
分配金の支払額 △1,400,012 △1,433,027
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,400,678 △1,576,202
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 5,481,061 △5,581,087
現金及び現金同等物の期首残高 3,558,132 9,039,193
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 9,039,193 ※１ 3,458,106
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 （1）有形固定資産（信託財産含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 5～66年
構築物 10～65年
機械及び装置 20年
工具、器具及び備品 2～15年
（2）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる無形固定資産の償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア 5年
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間にわたり均等償却しています。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦
課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処
理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等
の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入してい
ます。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は29,316千円
です。
4．ヘッジ会計の方法 （1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定め、規程に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッ
ジの有効性を評価しています。
5．キャッシュ・フロー計算書 手元現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
における資金（現金及び現 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限
金同等物）の範囲 の到来する短期投資からなっています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
6．その他財務諸表作成のため （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基礎となる事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘
定、信託借地権
③1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっており、控除対象外消
費税等は、発生した期の費用として処理しています。
ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税等は長期前払費用に計上し、5
年間で均等償却しています。
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（追加情報）
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
1．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 デリバティブ取引の時価の変動 △15,603
合計 △15,603
2．戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
1．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 デリバティブ取引の時価の変動 △10,192
合計 △10,192
2．戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※1 一時差異等調整引当額
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した資産等 発生事由
発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連費
105,723
信託建物 用等の計上に伴う税 6,687 1,850 - 8,537 -
（注）
会不一致の発生
金利スワップ評価損 デリバティブ取
繰延ヘッジ損益 13,820 61,576 - △33,230 28,345
の発生 引の時価の変動
合計 119,543 68,263 1,850 △33,230 36,882 -
（注）信託建物に関する当初発生額は、各資産から生じる一時差異の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを
行います。
2．戻入れの具体的な方法
（1）信託建物
資産除去債務関連費用等の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点にお
いて対応すべき金額を戻入れる予定です。
（2）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した資産等 発生事由
発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連費
105,723
信託建物 用等の計上に伴う税 8,537 - - 8,537 -
（注）
会不一致の発生
金利スワップ評価損 デリバティブ取
繰延ヘッジ損益 6,625 28,345 - △15,603 12,742
の発生 引の時価の変動
合計 112,348 36,882 - △15,603 21,279 -
（注）信託建物に関する当初発生額は、各資産から生じる一時差異の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを
行います。
2．戻入れの具体的な方法
（1）信託建物
資産除去債務関連費用等の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点にお
いて対応すべき金額を戻入れる予定です。
（2）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
50,000 50,000
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［損益計算書に関する注記］
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日 至 2021年8月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,207,673 2,149,964
共益費収入 208,057 190,916
駐車場収入 76,901 67,745
その他賃貸収入 16,003 2,508,637 18,654 2,427,281
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 141,105 124,139
その他収入 38,046 179,152 53,325 177,464
不動産賃貸事業収益合計 2,687,789 2,604,745
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 193,609 189,774
水道光熱費 115,330 101,030
公租公課 198,912 179,812
損害保険料 4,372 4,512
修繕費 62,225 85,719
信託報酬 10,516 9,929
減価償却費 325,457 334,350
その他賃貸事業費用 5,360 38,367
不動産賃貸事業費用合計 915,785 943,498
C.不動産賃貸事業損益（A－B） 1,772,003 1,661,247
※2 不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
盛岡駅前通ビル (単位：千円)
不動産等売却収入 1,484,432
不動産等売却原価 1,458,283
その他売却費用 18,864
不動産等売却益 7,284
宇都宮セントラルビル (単位：千円)
不動産等売却収入 803,404
不動産等売却原価 778,100
その他売却費用 24,186
不動産等売却益 1,117
Almost Blue(準共有持分 30%) (単位：千円)
不動産等売却収入 2,158,694
不動産等売却原価 1,979,395
その他売却費用 1,467
不動産等売却益 177,831
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当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
Almost Blue(準共有持分 70%) (単位：千円)
不動産等売却収入 5,037,636
不動産等売却原価 4,618,120
その他売却費用 3,042
不動産等売却益 416,474
アルファスペース都立大 (単位：千円)
不動産等売却収入 652,000
不動産等売却原価 593,341
その他売却費用 17,909
不動産等売却益 40,748
※3 不動産等売却損の内訳
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
EME郡山ビル (単位：千円)
不動産等売却収入 910,000
不動産等売却原価 900,701
その他売却費用 12,328
不動産等売却損 3,029
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
該当事項はありません。
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日 至 2021年8月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 462,500口 462,500口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日 至 2021年8月31日
現金及び預金 9,815,530千円 4,208,122千円
信託現金及び信託預金 1,633,984千円 1,624,896千円
使途制限付預金及び信託預金（注） △2,410,320千円 △2,374,912千円
現金及び現金同等物 9,039,193千円 3,458,106千円
（注）テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている預金及び信託預金です。
[リース取引に関する注記]
決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため、開示を省略しています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全
な財務基盤を構築することを基本方針としています。本投資法人は、かかる基本方針に基づき、バンク・フォ
ーメーション、多様な借入方法、固定・変動比率及び返済期限の分散等に配慮した金融機関からの借入れ及び
新投資口の発行により資金調達を行います。
新投資口の発行においては、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の
手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で機動的に実施し
ます。余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします。
また、デリバティブ取引については、借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク
のヘッジのみを目的として行うこととしており、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得、債務の返済・償還資金の調達を目的としたものであり、借換できないリス
クや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散や新投資口の発行等により安定的な資金調達を行うことで
リスクの低減を図っています。変動金利による借入れに関する金利変動リスクにおいては、金利のバランス等
を勘案し、支払金利の固定化を実施することで、金利変動リスクの低減を図っています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった
場合、当該価額が異なることがあります。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2021年2月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注2）をご参照くださ
い。）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 9,815,530 9,815,530 -
(2）信託現金及び信託預金 1,633,984 1,633,984 -
資産計 11,449,514 11,449,514 -
(3）1年内返済予定の長期借入金 10,000,000 10,000,000 -
（4）1年内返還予定の信託預り敷金
50,973 50,973 -
及び保証金
(5）長期借入金 33,400,000 33,508,675 108,675
(6）信託預り敷金及び保証金 390,812 390,812 -
負債計 43,841,785 43,950,461 108,675
デリバティブ取引（※） (13,102) (13,102) -
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示 しており、合計で正味の債務となる項目 については、（ ）で
示しています。
2021年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注2）をご参照くださ
い。）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 4,208,122 4,208,122 -
(2）信託現金及び信託預金 1,624,896 1,624,896 -
資産計 5,833,018 5,833,018 -
(3）1年内返済予定の長期借入金 9,950,000 9,950,000 -
（4）1年内返還予定の信託預り敷金
50,973 50,973 -
及び保証金
(5）長期借入金 33,450,000 33,605,112 155,112
(6）信託預り敷金及び保証金 365,325 365,325 -
負債計 43,816,298 43,971,411 155,112
デリバティブ取引（※） (2,909) (2,909) -
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で
示しています。
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1）現金及び預金、(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3）1年内返済予定の長期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4）1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5）長期借入金
長期借入金のうち、固定金利 によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で
割り引いて算定する方法によっています。変動金利 によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと
考えられるため、当該帳簿価額によっています。
(6）信託預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金のうち、貸借対照表計上額（前期：2,886,834千円 当期：2,770,897千円）については、返還予定時
期等を見積もることが困難と認められることから上記に含めていません。返還予定時期等を見積もることができるものについて
は、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定した時
価と帳簿価額が近似していることから、当該帳簿価額によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
(注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
預り敷金及び保証金（※） 114,695 205,535
信託預り敷金及び保証金（※） 2,886,834 2,770,897
（※）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算
定することは困難であり、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難
と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（注3）金銭債権の決算日（2021年2月28日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 9,815,530
信託現金及び信託預金 1,633,984
合計 11,449,514
金銭債権の決算日（2021年8月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 4,208,122
信託現金及び信託預金 1,624,896
合計 5,833,018
（注4）借入金の決算日（2021年2月28日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 - - - - - -
長期借入金 10,000,000 9,950,000 6,000,000 7,400,000 10,050,000 -
合計 10,000,000 9,950,000 6,000,000 7,400,000 10,050,000 -
借入金の決算日（2021年8月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 - - - - - -
長期借入金 9,950,000 6,000,000 9,550,000 10,050,000 7,850,000 -
合計 9,950,000 6,000,000 9,550,000 10,050,000 7,850,000 -
［有価証券に関する注記］
前期（2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2021年8月31日）
該当事項はありません。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2021年8月31日）
該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2021年2月28日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の種 契約金額等(注1)
主なヘッジ対象 時価(注2)
方法 類等 うち1年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 15,000,000 5,000,000 △13,102
処理方法 支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期（2021年8月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の種 契約金額等(注1)
主なヘッジ対象 時価(注2)
方法 類等 うち1年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 5,000,000 - △2,909
処理方法 支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2021年8月31日）
該当事項はありません。
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［税効果会計に関する注記］
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2021年2月28日 2021年8月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 2,145 4,924
資産除去債務 27,778 27,884
繰延消費税額等 63 53
繰延ヘッジ損益 4,121 915
繰延税金資産小計 34,108 33,777
評価性引当額 △7,565 △4,989
繰延税金資産合計 26,543 28,788
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産 24,398 23,864
繰延税金負債合計 24,398 23,864
繰延税金資産の純額 2,145 4,924
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2021年2月28日 2021年8月31日
法定実効税率 31.46 34.59
（調整）
支払分配金の損金算入額 △30.05 △31.14
その他 0.23 0.09
税効果会計適用後の法人税等の負担率 1.64 3.54
［関連当事者との取引に関する注記］
1.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
該当事項はありません。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
2.関連会社等
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
該当事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
資本金 議決権等 関係内容
会社等 取引 期末
又は 事業の内容 の所有 取引の
属性 の名称 所在地 役員の 事業上の 金額 科目 残高
出資金 又は職業 (被所有) 内容
又は氏名 兼任等 関係 (千円) (千円)
(百万円) 割合(％)
本投資法人執行 資産運用
本投資法人執行役員
役員兼タカラ 会社への
兼タカラPAG不動産
役員 石原雅行 － － PAG不動産投資 － 資産運用 149,329 未払金 164,262
投資顧問株式会社
顧問株式会社 報酬の支
代表取締役会長
代表取締役会長 払い
（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）資産運用報酬の額は、石原雅行が第三者（タカラPAG不動産投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本
投資法人の規約及び資産運用委託契約に定められた条件によっています。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
資本金 議決権等 関係内容
会社等 取引 期末
又は 事業の内容 の所有 取引の
属性 の名称 所在地 役員の 事業上の 金額 科目 残高
出資金 又は職業 (被所有) 内容
又は氏名 兼任等 関係 (千円) (千円)
(百万円) 割合(％)
本投資法人執行 資産運用
本投資法人執行役員
役員兼タカラ 会社への
兼タカラPAG不動産
役員 石原雅行 － － PAG不動産投資 － 資産運用 237,853 未払金 173,474
投資顧問株式会社
顧問株式会社 報酬の支
代表取締役会長
代表取締役会長 払い
（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）資産運用報酬の額は、石原雅行が第三者（タカラPAG不動産投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本
投資法人の規約及び資産運用委託契約に定められた条件によっています。
（注3）資産運用報酬には、各保有資産の取得原価に算入した物件取得による報酬分（80,150千円）が含まれています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
[持分法損益等に関する注記]
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
1．資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
（1）当該資産除去債務の概要
本投資法人は、2018年7月30日付で取得した「名古屋センタープラザビル」及び「仙台日興ビル」のアスベス
ト除去並びに「名古屋センタープラザビル」のPCB除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上してい
ます。
（2）当該資産除去債務の金額の算定方法
以下のとおり、使用見込み期間を信託建物の耐用年数により見積り、以下の割引率を使用して資産除去債務
の金額を算定しています。
対象 物件名称 使用見込み期間 割引率
名古屋センタープラザビル 26年 0.748％
アスベスト
仙台日興ビル 31年 0.833％
PCB 名古屋センタープラザビル 26年 0.748％
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
1．資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
（1）当該資産除去債務の概要
本投資法人は、2018年7月30日付で取得した「名古屋センタープラザビル」及び「仙台日興ビル」のアスベス
ト除去並びに「名古屋センタープラザビル」のPCB除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上してい
ます。
（2）当該資産除去債務の金額の算定方法
以下のとおり、使用見込み期間を信託建物の耐用年数により見積り、以下の割引率を使用して資産除去債務
の金額を算定しています。
対象 物件名称 使用見込み期間 割引率
名古屋センタープラザビル 26年 0.748％
アスベスト
仙台日興ビル 31年 0.833％
PCB 名古屋センタープラザビル 26年 0.748％
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
（3）当該資産除去債務の総額の増減
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日 至 2021年8月31日
期首残高 87,966 88,298
有形固定資産取得に伴う増加額 - -
有形固定資産譲渡に伴う減少額 - -
時の経過による調整額 331 338
期末残高 88,298 88,636
[セグメント情報等に関する注記]
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（2）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10％以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（2）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10％以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2021年8月期 決算短信
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、主として四大経済圏及び地方中核都市において、賃貸収益を得ることを目的として、オフィス、
住宅、ホテル及び商業施設その他を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時
価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日
至 2021年2月28日 至 2021年8月31日
貸借対照表計上額
期首残高 87,624,703 82,414,491
期中増減額 △5,210,211 5,024,952
期末残高 82,414,491 87,439,443
期末時価 87,867,000 92,880,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額のうち、前期の主な 増加額は資本的支出 （231,725千円）、主な 減少額は不動産信託受益権 4件の譲渡（5,116,480千
円）及び減価償却費（325,457千円）によるものであり、当期の主な増加額は不動産及び不動産信託受益権6件の取得（10,317,680
千円）、主な減少額は不動産信託受益権2件の譲渡（5,227,524千円）及び減価償却費（334,350千円）によるものです。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する2021年2月期（第6期）及び2021年8月期（第7期）における損益は、前記「損益計算
書に関する注記」に記載のとおりです。
[1口当たり情報に関する注記]
前期 当期
自 2020年9月 1日 自 2021年3月 1日