証券コード：3492
本取組みに関する補足説明資料
2021年8月13日
ディスクレイマー
本資料は、2021年8月13日付でタカラレーベン不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が以下のプレスリリースにより公表した各取引に関連して、本投資法人がこれらと一連の
取組みとして位置づける代々木一丁目ビル、ラグゼナ門真、イオンスタイル尾道（底地）、ビッグモーター札幌清田店（底地）、DCMダイキ尾道店（底地）及びカインズ大宮店（以下「第7期中
取得済資産」と総称します。）の取得並びに盛岡駅前通ビル、 EME郡山ビル、宇都宮セントラルビル、Almost Blue及びアルファスペース都立大（以下「譲渡資産」といいます。）の譲渡（以
下、これらの物件取得及び譲渡並びに2021年8月13日付「国内不動産信託受益権の取得及び賃借に関するお知らせ」において公表した取得予定資産12物件（以下「取得予定資産」とい
い、第7期中取得済資産と併せて「新規取得資産」といいます。）の取得を総称して「本取組み」といいます。）とともに、これらの施策の目的、意義及び効果等について、情報を提供すること
を目的として作成されたものであり、特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨等を目的として作成されたものではありません。また、本資料を掲載している本投資法人のホームページ（以下
「本ホームページ」といいます。）上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集、勧誘、
売買の推奨等を目的とするものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご
覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
・ 新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ
・ 国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
・ 資金の借入れに関するお知らせ
・ 2022年2月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2022年8月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
本資料及び本ホームページに記載されている情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規程に基づく開示書類や運用報告書ではありま
せん。
本資料及び本ホームページに記載されている情報に関しては万全を期しておりますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、本資料には、第三者が公表す
るデータ・指標等をもとにタカラPAG不動産投資顧問株式会社（以下｢本資産運用会社｣といいます。）が作成した図表・データ、これらに対する本資産運用会社の本資料作成点又は本ホー
ムページにこれを掲載開始した時点での分析・判断・その他の見解に関する記載等が含まれています。本投資法人及び本資産運用会社は、本資料に含まれる如何なる情報又は分析・判
断・見解の正確性、完全性、公正性又は妥当性について何らの表明又は保証をするものではありません。
本資料及び本ホームページに記載されている情報（見解も含みます。）のうち、過去又は現在の事実に関するもの以外は将来予想に関する記述に該当します。かかる将来予想に関する記
述は、本資料作成時点で入手可能な情報並びに一定の仮定及び前提に基づくものであり、かかる時点では予見できないリスク及び不確実性が内在しています。将来予想の内容は、この
ようなリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けるおそれがあります。したがって、かかる将来予想に関する記述は、将来における本投資法人の実際の業績、経営成績、
財務内容等を保証するものではありません。
本投資法人及び本資産運用会社の事前の承諾なく、本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。
本資料に掲載されている物件写真には、2021年8月13日現在の本投資法人の保有資産及び取得予定資産の一部の物件写真が含まれています。ただし、本投資法人は、今後、保有資産
及び取得予定資産を第三者に対する売却その他の方法により処分することがあり、これを保有し続けるとは限りません。また、本投資法人は必ずしも取得予定資産を購入できるとは限りま
せん。
2
インベストメント・ハイライト：運用戦略に基づいた取組み
運用戦略 本取組みにおけるハイライト
着実な資産規模（注1）の拡大 物件取得の強化による資産規模の拡大
⚫ タカラレーベン（注2）による強力な ⚫ 資産規模1,000億円を超え、今後も豊富なパイプラインによる外部成長を目指す
1 1
スポンサー（注3） ・サポート ⚫ 不動産総合ディベロッパーであるメインスポンサー、タカラレーベンからの安定供給
⚫ AM体制の強化を通じた外部取得 ⚫ 代表取締役宰田の豊富なネットワークを活用した外部取得の実現
ポートフォリオの質及び安定性の向上 総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用
⚫ 資産入替によるポートフォリオの質の向上 ⚫ アセットタイプや、個別不動産の特性や市場状況を鑑みた
2 2
⚫ 分散の効いたポートフォリオの構築による 最適なポートフォリオの構築が可能
安定性の向上 ⚫ ポートフォリオの質が向上し、分散化が図られ安定的なキャッシュフローを創出
堅実な内部成長の実現
⚫ 稼働率、賃料単価の適切なマネジメント
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営
3 ⚫ 生活密着型商業施設（注4）へのシフトや
3 ⚫ アセット毎の適切なマネジメントによる内部成長
オペレーターの変更を通じた新型コロナウイルス ⚫ 安定的で収益性の高いポートフォリオ運営を実施
への対応
財務戦略・その他施策の実施 中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得
⚫ 借入年限の分散によるリファイナンスリスク ⚫ JCR （注6）より長期発行体格付A-（ポジティブ）を、
4 の低減 4 R&I （注6）より発行体格付A-（安定的）を取得
⚫ 格付の取得 ⚫ 2020年GRESB （注7）リアルエステイト評価において「2スター」を獲得しており、
⚫ ESG （注5）への積極的な取組み 継続的な評価獲得を目指す
3
1. 物件取得の強化による資産規模の拡大
4
物件取得の強化による資産規模の拡大：
上場以降の取組み
➢ 物件の取得と譲渡を実施して、資産規模は1,000億円超へ成長
資産規模推移（取得（予定）価格ベース） （注1、2）
公募増資
IPO 資産入替 資産取得 資産譲渡 資産取得 本取組み後
及び資産取得
⚫ IPOにより27物件、約 ⚫ TA湘南鵠沼海岸を ⚫ 公募増資により6物件、 ⚫ タカラレーベンによる取 ⚫ 盛岡駅前通ビル、EME ⚫ 18物件、約364億円の ⚫ 資産規模は1,131億円
644億円の物件取得 5億円で取得 約223億円の物件取得 得後バリューアップが 郡山ビル、宇都宮セン 物件取得 に拡大
⚫ ドーミーイン盛岡を ⚫ 赤坂川瀬ビルを 実施されたラグゼナ本 トラルビル、
約25億円で取得 約7億円で取得 厚木を約7億円で取得 Almost Blue、アルファ
⚫ TTS南青山ビルを譲渡 スペース都立大を譲渡
（億円）
1,200
364億円 1,131億円
1,100
1,000
900 863億円 870億円
819億円
800
51億円
52億円
700
644億円 644億円 645億円
600
500
400
300
2018年8月期末 2019年2月期末 2019年8月期末 2020年2月期末 2020年8月期末 譲渡 2021年2月期末 譲渡 取得 本取組み後
（第1期末） （第2期末） （第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （予定）
5
物件取得の強化による資産規模の拡大：
新規取得資産一覧
➢ メインスポンサーであるタカラレーベンが開発した築浅の物件を中心に、投資主価値を向上させる物件を取得
タカラレーベンからの取得物件
新規取得資産一覧 取得（予定）価格合計 平均築年数（注2）
（IS3号（注1）からの取得も含む）
取得予定資産
オフィス オフィス 住宅 364億円 11物件（18物件中） 12.4年
鑑定評価額合計（注3） 平均償却後鑑定NOI利回り（注4） 平均賃貸借契約期間（注5）
川越ウエストビル 博多冷泉町ビル ラグゼナ戸田公園
住宅 住宅 住宅
386億円 4.1% 14.5年
ラグゼナ戸田公園Ⅱ ラグゼナ秋葉原 フィオレ・レジデンス
出島海岸通 アセット 鑑定NOI利回り（注6）/
物件No. 物件名 取得（予定）価格
住宅 住宅 住宅 タイプ 償却後鑑定NOI利回り（注7）
O-20 川越ウエストビル 2,600百万円 オフィス 5.0% / 4.4%
O-21 博多冷泉町ビル 2,700百万円 オフィス 4.2% / 3.4%
ラグゼナ流山
ラグゼナ武蔵新城 PRIME SQUARE R-11 ラグゼナ戸田公園 910百万円 住宅 4.6% / 3.4%
おおたかの森
住宅 商業施設 商業施設
R-12 ラグゼナ戸田公園Ⅱ 1,200百万円 住宅 4.5% / 3.4%
取 R-13 ラグゼナ秋葉原 2,300百万円 住宅 3.8% / 3.2%
得
予 R-14 フィオレ・レジデンス出島海岸通 560百万円 住宅 5.4% / 4.2%
ウインベルコーラス
定 R-15 ラグゼナ武蔵新城 1,900百万円 住宅 4.5% / 3.6%
アピタ名古屋南店 （仮称）ビッグモーター 資
聖蹟桜ヶ丘 鴻巣店（底地） R-16 ラグゼナ流山おおたかの森 2,840百万円 住宅 4.8% / 3.7%
産
第7期中取得済資産 R-17 PRIME SQUARE 620百万円 住宅 5.3% / 4.3%
オフィス 住宅 商業施設 R-18 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘 730百万円 住宅 5.7% / 4.8%
C-11 アピタ名古屋南店 7,800百万円 商業施設 5.2% / 4.6%
C-12 （仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地） 2,150百万円 商業施設 4.5% / 4.5%
ラグゼナ門真 イオンスタイル尾道 O-19 代々木一丁目ビル 1,850百万円 オフィス 4.0% / 3.7%
代々木一丁目ビル
（底地） ラグゼナ門真 住宅
第取
R-10 2,000百万円 4.8% / 3.4%
商業施設 商業施設 商業施設
得 C-07 イオンスタイル尾道（底地） 900百万円 商業施設 5.3% / 5.3%
7 済
期資 C-08 ビッグモーター札幌清田店（底地） 1,610百万円 商業施設 4.6% / 4.6%
中産
C-09 DCMダイキ尾道店（底地） 1,170百万円 商業施設 5.5% / 5.5%
ビッグモーター ＤＣＭダイキ尾道店 カインズ大宮店
札幌清田店（底地） （底地） C-10 カインズ大宮店 2,520百万円 商業施設 5.0% / 4.2%
6
物件取得の強化による資産規模の拡大：
新規取得資産の特徴
➢ タカラレーベン開発物件を中心に新規取得資産18物件（取得（予定）価格合計364億円）を取得
➢ コロナ禍でも底堅い需要のある住宅 / 生活密着型商業施設に加え、信用力の高いテナントが入居する商業施設の底地
を取得
新規取得資産の取得先割合（物件数ベース）
本資産運用会社
独自のソーシング
不動産総合ディベロッパーである
本資産運用 メインスポンサーから取得した物件
会社独自の
（うち6件は2019年以降竣工の築浅物件）
成約物件： 7物件 ソーシング
38.9% 本取組みにて
タカラレーベン タカラレーベン及びIS3号から
及びIS3号
61.1%
取得する物件： 11物件
新規取得資産のアセットタイプ割合（取得（予定）価格ベース）
アフターコロナを 外部環境の変化に
見据えた成長 耐性のある物件
アフターコロナを見据え、 オフィス
新規取得資産の約52.0%が
オフィス・商業施設も継続取得 19.7% 住宅 住宅 / 底地を中心とした
35.9% 安定的なアセット
長期的かつ安定的な収益確保を目指した
「物件タイプ（生活密着型）の取得」・ 商業施設
28.4% オフィス中心のポートフォリオから
「賃貸借契約の締結」を実施 底地
16.0%
分散の効いたポートフォリオへ
7
物件取得の強化による資産規模の拡大：
物件取得力の強化
➢ 34年以上に亘り、不動産ビジネスに携わってきた宰田が2020年7月に本資産運用会社の代表取締役社長に就任
➢ 住宅アセットに強みを持つタカラレーベンのサポートと、宰田が有する多種多様なアセットへのネットワークを活用し
外部取得を実現することで、投資主価値の向上を目指す
主要略歴
1987年 4月 丸紅株式会社 入社 開発建設部
1993年 4月 株式会社レヴァン（現:株式会社ティップネス） 出向
1996年 4月 丸紅株式会社 開発建設第一部、都市開発部
2003年 10月 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 出向 チーフ・インベストメント・オフィサー
（2003年12月 ユナイテッド・アーバン投資法人 上場）
2011年 11月 丸紅株式会社 アセットマネジメント室長
2013年 10月 丸紅アセットマネジメント株式会社 出向 代表取締役社長
（2014年9月 丸紅プライベートリート投資法人 運用開始）
2020年 4月 株式会社タカラレーベン 入社
タカラPAG不動産投資顧問株式会社 2020年 4月 タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社 出向
代表取締役社長 宰田 哲男
2020年 7月 タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長（現任）
宰田の就任以降における物件取得
2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年7月 2021年8月 住宅 住宅 住宅 住宅
2物件取得公表 2物件取得公表 1物件取得公表 1物件取得公表 取得予定
タカラレーベン 商業施設 商業施設 住宅 資産
からの取得物件 12物件 ラグゼナ戸田公園 ラグゼナ戸田公園Ⅱ ラグゼナ秋葉原 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘
住宅 住宅 住宅 住宅
取得公表
取得（予定）価格合計：
151億円 / 11物件 イオンスタイル尾道 ＤＣＭダイキ尾道店 ラグゼナ門真
（底地） （底地） フィオレ・レジデンス出島海岸通 ラグゼナ武蔵新城 PRIME SQUARE ラグゼナ流山おおたかの森
2020年7月
代表取締役社長 就任
オフィス 商業施設 商業施設 オフィス 商業施設 商業施設 オフィス
本資産運用会社
独自のソーシング
取得（予定）価格合計： ビッグモーター （仮称）ビッグモーター アピタ名古屋南店
カインズ大宮店 川越ウエストビル 博多冷泉町ビル
212億円 / 7物件 代々木一丁目ビル 札幌清田店（底地） 鴻巣店（底地）
8
物件取得の強化による資産規模の拡大：
物件取得の実績
➢ 2020年4月以降、コロナ禍の厳しい環境にも関わらず、着実な物件取得を通じた外部成長及びポートフォリオの質の
向上を図る
資産規模3,000億円以下のJ-REITにおける2020年4月以降の物件取得累計額（注1、2）
（億円）
700
1,000
900
600
500
タカラレーベン不動産投資法人
（新規取得資産取得後）
400 364（億円）
300
200
100
0
MFL MEL CRE TLR IAL TRI KRR SLR NUD CRR TRE NRT KDR SRR ONE GOR MRI SAR FRC JLF IOR TSR SPR SRE HHR HCM XYR HRR MRR SPA AD IOJ HFR MTH EJR IHR
A B C TLR D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z AA AB AC JEI AE AF AG AH AI
9
物件取得の強化による資産規模の拡大：
本取組み前後の指標
➢ 資産規模は1,000億円を突破予定
➢ 本取組みを通じて、平均築年数を改善させることでポートフォリオの質を向上させ、投資主価値の向上を目指す
本取組み後の資産規模は 資産入替も活用した 収益性の高い物件組入れに伴う
1,000億円を突破予定 ポートフォリオの質の向上 投資主価値の向上
本取組み前 本取組み 本取組み後
（2020年8月期末） 譲渡資産 第7期中取得済資産 取得予定資産 （予定）
物件数（物件） 36 5 6 12 49
取得（予定）価格合計
（億円）
870 103 101 263 1,131
鑑定評価額合計（億円）（注1） 939 116 108 278 1,208
含み益（億円）（注2） 69 - 7 15 77
平均償却後
鑑定NOI利回り（%）（注3）
4.3 4.1 4.3 4.1 4.3
平均稼働率（%）（注4） 98.1 96.1 99.9 97.1 97.7
平均築年数（年）（注5） 21.9 22.6 12.3 12.4 19.7
鑑定LTV（%）（注6） 46.2 47.4
1口当たりNAV（円）（注7） 111,103 114,379
1口当たり純資産（円）（注8） 100,656 104,070
10
物件取得の強化による資産規模の拡大：
パイプラインの状況
➢ メインスポンサーであるタカラレーベンの開発力を活用した豊富なパイプライン
タカラレーベンが開発するパイプライン一覧（本資料の日付現在） 竣工予定年別パイプライン一覧（注2）
用途 物件名 所在地 竣工予定 戸・室・区画数
8物件
（仮称）L.Biz御茶ノ水 東京都千代田区 2021年12月 6
（仮称）
L.Biz日本橋Ⅱ
オフィス （仮称）L.Biz日本橋Ⅱ 東京都中央区 2022年7月 9
（仮称）
ラグゼナ浄心
（仮称）L.Biz日本橋 東京都中央区 2023年2月 11
（仮称）
ラグゼナ北千住
（仮称）ラグゼナ浄心 愛知県名古屋市 2022年2月 34
1 （仮称）
ラグゼナ東陽町
（仮称）ラグゼナ北千住 東京都足立区 2022年2月 52
6 （仮称）L.Biz日本橋
（仮称）
（仮称）ラグゼナ東陽町 東京都江東区 2022年5月 98 ラグゼナ
八王子南町
（仮称）L.Biz日本橋Ⅱ
住宅 2
（仮称）
（仮称）ラグゼナ八王子南町 東京都八王子市 2022年11月 44 ラグゼナ
八王子新町
2物件
（仮称）ラグゼナ八王子新町 東京都八王子市
（仮称） （仮称）
2022年12月 37 L.Biz御茶ノ水 ラグゼナ
野田物流PJ
1 恵美須町
1物件
（仮称）ラグゼナ恵美須町 大阪府大阪市 2022年12月 153 2 高松ホテルPJ 野田物流PJ （仮称）
L.Biz日本橋
1 1 1 1
ホテル 高松ホテルPJ 香川県高松市 2021年9月 132 2021年 2022年 2023年
稼働中 2021年 2022年 2023年 2024年
商業施設 千葉県野田市
野田物流PJ 2022年2月 1 オフィス 住宅 ホテル 商業施設・その他
・その他（注1）
11
2. 総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用
12
総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用：
ポートフォリオの質の向上（1）
➢ 資産入替戦略による継続的なポートフォリオの安定性向上
➢ 資産規模1,500億円へ向け、「安定性」を重視したポートフォリオ構築を軸に資産規模を着実に拡大
上場時（2018年8月期末） 本取組み前（2020年8月期末） 本取組み後 特徴
1.6% 1.5%
8.6% 4.2%
6.9%
9.4% 11.3% 19.6%
◼ 住宅や生活密着型商業施設の比率向
アセットタイプ別分散（注1） 46.4%
10.9%
55.7% 8.4% 上を通じて、安定的なキャッシュフロー
（取得（予定）価格ベース）
13.6% の創出を企図しています
80.6% 21.5%
オフィス 住宅 ホテル 生活密着型商業施設 非日常型・コト消費型商業施設
22.9% 24.5% 19.3% ◼ 本投資法人がコアエリア（注5）と定める
6.4%
四大経済圏（注5）は、日本のGDPの約
49.2% 48.9%
地域別分散 7.0% 52.0% 5.2% 61%を占めています
11.0%
（取得（予定）価格ベース） 8.9% 11.4% ◼ 引き続き安定的な経済状況が予想さ
9.3% 9.7% 14.4% れる四大経済圏を中心に地域別分散
を図ります
東京経済圏（注6） 名古屋経済圏（注6） 大阪経済圏（注6） 福岡経済圏（注6） その他地域（注6）
37.0% ◼ タカラレーベン（IS3号を含む）からの物
44.4% 44.9% 件取得を強化しています
タカラレーベンからの取得件数 55.1%
55.6% ◼ 本取組み後のタカラレーベンからの取
（物件数ベース） 63.0% 得物件比率は55.1%と、ポートフォリオ
の過半数を占めています
タカラレーベンからの取得件数 その他
テナント数（テナント）（注2） 497 697 967 ◼ 本投資法人の安定的なポートフォリオ
により、平均稼働率への新型コロナウ
イルス感染症による影響は限定的でし
平均稼働率（%）（注3） 96.3 98.1 97.7 た
◼ テナント数の増加、平均築年数の若返
りを継続的に図り、安定性の向上を目
平均築年数（年）（注4） 25.3 21.9 19.7 指します
13
総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用：
ポートフォリオの質の向上（2）
➢ それぞれの指標でポートフォリオの質の向上を実現
1口当たりNAV 平均築年数 平均賃貸借契約期間（注3）
◼ 機動的な資産入替によって着実な ◼ 盛岡・郡山・宇都宮の築古物件を売却し、メイ ◼ 長期の契約期間が残存するテナントが入居している
1口当たりNAVの向上を実現 ンスポンサーであるタカラレーベンが開発した 底地の組入れなど賃貸借契約の長期化により、厳
新築物件等を取得することで築年数が改善 しいコロナ禍においても収益の安定性の向上を実現
年平均成長率（注1） 4.1% 上場来5.6年の若返り 上場来7.1年の長期化
（円） （年） （年）
120,000 30 12
11.4年
114,379円
25.3年
25 10
111,103円
110,000 21.9年
19.7年
20 8 7.6年
101,345円
100,000 15 6
4.3年
10 4
90,000
5 2
80,000
0 0 0
上場時（注2） 本取組み前 本取組み後 上場時 本取組み前 本取組み後 上場時 本取組み前 本取組み後
(2018年8月期末) （2020年8月期末） （見込み） (2018年8月期末) （2020年8月期末） （予定） (2018年8月期末) （2020年8月期末） （予定）
14
3. コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営
15
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営：
着実な内部成長の歩み
➢ オフィス・住宅を中心としてコロナ禍でも内部成長を実現
➢ レントギャップ（注1）解消等の内部成長を実現のうえ、新型コロナウイルス感染症の影響を受けやすい非日常型・コト
消費型商業施設の戦略的な譲渡を実施
レントギャップの解消と機動的な物件入れ替え
オフィス・住宅を中心とした内部成長の実現 （Almost Blueの売却）
◼ 直近4期間継続保有するアセットのうち、主にオフィス・住宅において、レ ◼ 2019年のAlmost Blue取得後、レントギャップの解消等の内部成長を実現
ントギャップ解消、稼働率向上、コスト削減に注力した結果、コロナ禍に ◼ 鑑定評価額を下回らない水準で取得申し出があり、マクロ環境と今後の
おいてもNOIは堅調な成長を実現 内部成長余力を考慮し、売却を決定
◼ 引き続き、四大経済圏を中心にレントギャップ解消の余地はあると考え
◼ 2021年2月期は、テナントからの要請を受け15百万円の賃料減免を実施
ており、テナント毎の新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しながら
解消を進める
NOI推移（各アセットクラスの2019年8月期 NOIを100とした場合） Almost BlueのNOI推移
（千円）
120,000 NOI 賃貸減免分
130
125 110,000
120 100,000
115 90,000
110
80,000
105 2020年2月期 2021年2月期
100
Almost Blueの含み益の顕在化
名称 Almost Blue
95
所在地 東京都港区
90 用途 商業施設・その他
2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
譲渡価格(A) 7,210百万円
オフィス 住宅 ホテル 商業施設・その他 帳簿価額(B)
6,599百万円
（2020年8月期末時点）
(A) – (B) （注2） 610百万円
譲渡日 ①準共有持分30% 2021年2月26日
②準共有持分70% 2021年3月19日
16
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営:
賃料単価の推移
➢ コロナ禍においても資産入替や質の高い物件における賃料増額を通じた、賃料単価の上昇を実現
オフィスの賃料単価
◼ ポートフォリオ平均の賃料坪単価は、単価の低い盛岡・郡山・宇都宮に所在する3物件を2020年11月及び12月に売却したこともあり、
11,951円（2020年8月末）から12,731円（2021年5月末）に上昇
坪単価（円）
13,000
12,595 12,600 12,562 12,618 12,727 12,731
12,420
12,500
11,951 12,005 12,004
12,000
11,500
11,000
10,500
10,000
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月
住宅の賃料単価
◼ コロナ禍においても、ポートフォリオ平均賃料坪単価は9,200円台後半から9,300円台前半で底堅く推移
◼ 継続的な築浅物件の取得によるポートフォリオの成長のみならず、着実な内部成長も実現
坪単価（円）
9,314 9,325 9,320 9,318 9,320 9,335 9,329 9,337 9,271 9,281
9,400
9,200
9,000
8,800
8,600
8,400
8,200
8,000
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月
17
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営:
オフィスアセットにおけるコアエリアへの積極投資
➢ 景気に敏感なオフィスは、安定的な需要が見込まれるコアエリアへの投資比率を高めることで安定稼働を実現
オフィスアセットにおけるコアエリアへの積極投資（取得（予定）価格ベース） （注）
2020年8月期末 本取組み後
その他
その他 9.4%
16.6%
福岡経済圏
9.9%
福岡経済圏 大阪経済圏
5.2% 東京経済圏 四大経済圏への積極投資
10.9% 東京経済圏
大阪経済圏 56.4% 60.6%
11.8% 名古屋経済圏
9.3%
名古屋経済圏
10.0% コアエリア比率 コアエリア比率
約 83.4% 約 90.6%
2021年2月期中の売却物件 本取組みにおける新規取得資産
◼ 地方主要都市の駅前に位置する高稼働オフィスであったが需要の予 ◼ 本投資法人がコアエリアとする四大経済圏の中でも、主要オフィスエリ
測が難しい為、人口減少が懸念されるエリアの比率を縮小し、キャッ アに所在する良質な物件への厳選投資を実施し、景気耐性の優れた
シュフローの安定性向上を目的に物件を売却 ポートフォリオに強化
売却物件数 3物件 取得物件数 3物件
売却総額 取得総額
3,144百万円 7,150百万円
（帳簿価額） （取得（予定）価格）
その他エリア比率 100% 盛岡駅前通ビル EME郡山ビル 宇都宮セントラルビル コアエリア比率 100% 代々木一丁目ビル 川越ウエストビル 博多冷泉町ビル
18
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営:
住宅アセットにおける平均築年数低下及び内部成長の可能性
➢ 築浅の物件取得を通じて、平均築年数の若返りを実現
➢ 賃料増額改定を通じて、収益力の強化を実現
住宅アセットにおける平均築年数の若返り（取得（予定）価格ベース） （注）
2020年8月期末 本取組み後
20年以上
20年以上 10.4%
20.1% 3年以上20年
3年未満 未満
住宅アセットにおける築浅物件の増加 23.0%
42.6%
3年未満
3年以上20年未満 66.7%
37.2% 平均築年数 平均築年数
10.3年 6.3年
賃料改定の実績（契約件数ベース）
更新時 新規契約時
2019年8月期 2019年8月期
（第3期） （第3期）
2020年2月期 2020年2月期
（第4期） （第4期）
2020年8月期 2020年8月期
（第5期） （第5期）
2021年2月期 2021年2月期
（第6期） （第6期）
0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0%
増加 変動なし 減少 増加 変動なし 減少
19
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営:
商業施設アセットにおける生活密着型へのシフト
➢ 2020年8月期において商業施設の期中平均稼働率は100%を維持
➢ Almost Blueは内部成長を実現後、売却して含み益を顕在化、コロナ禍の分配金安定化に寄与
➢ 生活密着型商業施設や信用力の高いテナントが入居する商業施設の底地の組入れにより、キャッシュフローの
長期的安定性を確保
商業施設アセットにおける生活密着型へのシフト（取得（予定）価格ベース） （注）
生活密着型商業施設である
カインズ大宮店を取得、
2020年8月期末 アピタ名古屋南店を取得予定 本取組み後
カインズ大宮店 アピタ名古屋南店
非日常型・
生活密着型への投資拡大 コト消費型
非日常型・ 17.6%
コト消費型
43.4% 生活密着型
56.6% 生活密着型
非日常型・コト消費型の割合低下・底地の取得
82.4%
非日常型・コト消費型である 信用力の高いテナントが
Almost Blueを譲渡 入居する商業施設の
底地を取得（予定）
イオンスタイル尾道 ビッグモーター
✓ 内部成長の実現を通じた （底地） 札幌清田店（底地） ✓ 長期間にわたり、安定的な
含み益の顕在化 収益を確保
✓ コロナ禍における分配金 ✓ ポートフォリオの平均を上回る
安定に寄与 償却後鑑定NOI利回りでの取得
Almost Blue
ＤＣＭダイキ尾道店（仮称）ビッグモーター
（底地） 鴻巣店（底地）
20
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営:
ホテルアセットでのアクティブな運営
➢ 厳しいコロナ禍においてもオペレーターの運営能力によりRevPAR （注）は回復傾向
➢ 固定賃料による賃料減免の抑制や新規オペレーターとの賃貸借契約締結による賃料収受の再開
ホテルセクター全体のRevPAR（※） 固定賃料を軸とした安定的なキャッシュフローを構築
（円）
10,000
9,000
8,000 緊 緊 緊
急 急 急
7,000 事 事 事 ドーミーイン ドーミーイン ホテルサンシャイン
態 態 態 松山 盛岡 宇都宮
6,000 宣 宣 宣
言 言 言
5,000
固定賃料により、減額なく賃料を収受
(
(
(
4,000 1 2 3
回 回 回
3,000 目 目 目
） ） ）
2,000
1,000
2019年9月 2019年12月 2020年3月 2020年7月 2020年10月 2021年1月 2021年5月
（※）2021年5月10日に稼働を開始したACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaを除く各ホテルの月次RevPARを 2021年2月、ソラーレホテル
賃貸面積で加重平均して算出 ACCESS by LOISIR ズアンドリゾーツ株式会社と
HOTEL Nagoya 賃貸借契約を締結
2020年5月の緊急事態宣言解除後、
オペレーターの運営能力により
RevPARは順調に回復 新規オペレーターとの賃貸借契約締結により、賃料収受を再開
RevPARは順調に回復していたが、
多面的なホテル運営を特徴とするオペレーター
2020年12月のGoToキャンペーン停止
◼ ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社は、ホテルの特徴を考慮し、
14を超えるブランドから最適なブランドを採用することで収益を極大化
その後の2回目の緊急事態宣言により再度下落
その後2021年5月にかけて改善傾向
21
コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営：
賃料減免の減少
➢ 新型コロナウイルス感染症の影響によるテナントへの賃料減免は財務的に軽微な範囲で実施
➢ 減免総額は2020年8月期の76百万円から2021年2月期には22百万円まで減少
➢ 2021年3月には賃料減免を実施していた「非日常型・コト消費型商業施設」である、Almost Blueの売却完了
賃料減免総額 賃料事業収入に対する賃料減免の割合
2020年8月期 2021年2月期 2020年8月期 2021年2月期
（百万円）
ホテル 商業施設・その他 オフィス ホテル 商業施設・その他 オフィス
80 80
2 2
商業施設（非日常型・コト消費型）
70 70 賃貸事業収入 賃貸事業収入
（25.7億円） （25.0億円）
21 21
60 60 0.9%
2.0% 0.8%
Almost Blue プリオ大名Ⅱ 0.1%
50 50
賃料減免は、一部の商業施設
（非日常型・コト消費型テナン
40 40
ト）に限定
30 30
52 52
20 20
10 22 10 22
0 0
2020年8月期 2021年2月期 2020年8月期 2021年2月期
22
4. 中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・
外部評価の取得
23
中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得:
盤石な財務運営とESGへの取組み
➢ 適切な財務運営のもと、LTVコントロールによる今後の持続的な成長余力を獲得
➢ 強固なレンダーフォーメーションに支えられた財務基盤を有していることも評価され、JCRより「A－（ポジティブ）」 、
R&Iより「A－（安定的）」の評価を取得
持続的成長の実現に向けた健全な財務戦略の構築
安定性の向上に資する財務指標の推移 本借入れの概要
格付会社 （長期）発行体格付 方向性
発行体 区分 借入先 借入予定金額（注7） 借入予定日 返済期日（注8）
株式会社日本格付研究所（JCR） A－ ポジティブ
格付
株式会社格付投資情報センター（R&I） A－ 安定的
7,350百万円 2025年2月28日
2018年8月 2019年2月 2019年8月 2020年2月 2020年8月 2021年2月 株式会社
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） 三井住友銀行を
長期借入金（注6） 2021年9月2日
アレンジャーとする
有利子負債 協調融資団
残高（注1）
34,600 33,260 35,980 43,400 43,400 43,400 6,550百万円 2026年2月27日
総資産LTV（注2） 49.7% 47.8% 49.5% 45.9% 45.9% 46.0%
鑑定LTV（注3） 50.7% 48.0% 51.9% 46.3% 46.2% 49.5%
返済期限の分散によるリファイナンスリスクの回避
平均金利（注4） 0.48% 0.49% 0.47% 0.57% 0.63% 0.63%
平均借入期間（注5） 2.4年 2.5年 2.2年 3.2年 3.9年 3.9年 本借入れ後の借入金57,300百万円は2026年8月期（第17期）まで
返済金額の分散化を実施
（百万円）
継続的な外部成長余力の創出 12,000
⚫ LTVは60%を上限としつつ、外部成長機会の積極的な取り込みを図るべく適切なキャッシュ 10,000
マネジメントを実施
⚫ 本取組み後の鑑定LTV水準は47.4%となる見込み
8,000
鑑定LTV(%)
54 51.9 6,000
52 50.7
49.5
50 48.0
4,000
48 46.3 46.2
46
44 2,000
42
40 0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
24
中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得:
安定運用を支える積極的なESG活動
➢ 本投資法人では、運用事業の安定継続を目的に基本方針に則ったESGへの取組みを実施
➢ ESG推進体制や取得物件について、外部評価機関からの高い評価を取得
本投資法人のESG推進体制 外部評価機関からの評価
◼ 「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への
貢献」を実践するため、環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス GRESB評価「Green Star」
（Governance）に配慮した運用に関する基本方針を定めています。
2020年GRESBリアルエステイト評価において
サステナビリティ方針
「2スター」を獲得
1. 地球温暖化防止への取組み
省エネに寄与する運用改善や省エネ設備の導入等を通じて二酸化炭素の排出削減を進めることによ
り、地球温暖化防止に貢献します。
ESG推進のための方針や組織体制などを、評価す
2. 環境負荷の低減 る「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環
資源のリデュース・リユース・リサイクルの3R活動や節水等を通じて環境負荷の軽減された資源循環 境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価す
型社会の実現を目指します。 る「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において
3. 法令遵守と社内体制整備 高い評価を得た事を示す
ESG関連の法令・規則を遵守するとともに、サステナビリティを推進するための社内体制を構築し、定 「Green Star」の評価を2年連続で獲得
期的に従業員の教育を実施します。
4. ステークホルダーとのコミュニケーション
テナント及びプロパティ・マネジメント会社等のサプライヤー等と協働し、CS（お客様満足度）向上に努 ポートフォリオ物件への環境評価
めるとともに、地域市民との地域共生活動を通じて社外のステークホルダーとの信頼関係を構築し、地
DBJ Green Building （注1） 認証 BELS評価（注2）
域社会の持続的な発展にも貢献します。
5. 積極的な情報開示
投資家をはじめとするステークホルダーに対し、ESGに関する取組みの情報を広く開示することに努め
る。
運用事業の安定継続に向けた取組み
◼ 新型コロナウイルス感染症感染拡大防止のため、全役職員に対しテレ
ドーミーイン盛岡 ドーミーイン松山
ワーク・時差出勤等の環境を整備・推進 NTビル
◼ 全役職員への定期的な抗体検査・PCR検査を実施
◼ 従業員満足度調査を2021年3月に実施。問題点の所在を経営陣により
把握、改善に着手
◼ サイバーセキュリティ問題、気候変動問題を経営リスクとして取組み実施
◼ BCP（事業継続計画）及び危機管理マニュアルを刷新、運用開始
東池袋 L.Biz神保町 博多祗園ビル ACCESS by LOISIR
◼ 災害備蓄や訓練など事業継続に向けた積極的な取組みを継続 セントラルプレイス HOTEL Nagoya
25
5. 本取組みによる投資主価値の向上
26
本取組みによる投資主価値の向上：
1口当たり巡航分配金と1口当たりNAVの成長
➢ 取得予定資産の取得等による巡航ベースでの分配金水準は2.1%成長
➢ 本取組みを通じて1口当たりNAVは2.9%成長
巡航ベースでの分配金予想 1口当たりNAVの推移
+2.1 % +2.9 %
114,379
2,718
2,661
111,103
本募集前（注1） 本募集後（注2） 本取組み前 本取組み後
（予想） （予想） （2020年8月期末） （見込み）
※上記の本募集前後の「巡航ベースでの分配金」は、本募集、取得予定資産の取得、本借入れが本投資法人の分配金水準に及ぼす影響を分かり易く示すことを目的として、これらを実施しなかったと仮定した場
合の巡航ベースでの分配金と、これらに関連する費用や取得予定資産に係る公租公課などの一時的な要因の影響を除くために期初前にこれらの取引が実施されていたと仮定した場合の巡航ベースでの分配金
をそれぞれ試算したものとなります。これらの試算値は、特定の計算期間の分配金の予想としての意味を有するものでもなく、また、特定の計算期間の分配金を試算することを目的とするものでもありませんので、
ご留意下さい。巡航ベースでの分配金の試算の前提条件については、別紙1及び別紙2をご参照ください。
27
Appendix
28
取得予定資産（1）
ラグゼナ秋葉原 タカラレーベンからの取得物件
物件の特徴
⚫ 住戸は25.28㎡～49.21㎡までの複数のプランを有するコンパクトタイプのマンション
交通アクセス
⚫ 東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩7分、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩8分、
JR山手線「秋葉原」駅徒歩11分に所在し、複数路線が利用可能なことによる東京都内各所への
優れたアクセスを有するのみならず、充実した周辺環境により、生活利便性も兼ね備えた立地
エリア特性・周辺環境
⚫ JR山手線「秋葉原」駅周辺のエリアは、世界有数の電気街及びサブカルチャーの中心地として
取 得 予 定 価 格 2,300百万円 高い繁華性を有するとともに、オフィスビル、商業店舗ビル及び共同住宅が建ち並ぶ利便性の
高いエリア
鑑 定 評 価 額 2,440百万円
延 床 面 積 2,118.68㎡
◼ 秋葉原エリアの好立地 ◼ 増加し続ける周辺人口（台東2丁目）
鑑 定 N O I 利 回 り 3.8%
（人） （世帯）
償 却 後 鑑 定 N O I 利 回 り 3.2% 2,300 人口 世帯数 1,500
所 在 地 東京都台東区台東2-13-10 2,250
1,400
2,200
ア ク セ ス JR山手線「秋葉原」駅徒歩11分
2,150 1,300
用 途 住宅 2,100
竣 工 2021年3月（築0.3年） 2,050 1,200
売 主 株式会社タカラレーベン 2,000
1,100
1,950
取 得 予 定 日 2021年9月2日
1,900 1,000
稼 働 率 89.3%（注） 2016 2017 2018 2019 2020 2021
注：各年の1月1日時点を算出
出所：住民基本台帳
29
取得予定資産（2）
川越ウエストビル 本資産運用会社独自のソーシング
物件の特徴
⚫ 大手、中小企業の支店、営業所としての利用、クリニック、薬局、美容、学習塾等の顧客誘引性を
重視するテナントの様々な需要に対応可能であり、また、地域特性である交通利便性の高さから、
様々な業種業態の需要を取り込むことが可能
交通アクセス
⚫ JR川越線・東武東上線「川越」駅徒歩1分に所在し、東京の主要ターミナル駅へのアクセスが
容易な立地
エリア特性・周辺環境
⚫ 「川越」駅は、埼玉県内における主要ターミナル駅のひとつであり、中高層オフィスビル、店舗ビル
取 得 予 定 価 格 2,600百万円 及び共同住宅等が建ち並ぶ
鑑 定 評 価 額 2,740百万円
延 床 面 積 2,898.01㎡
◼ JR川越線「川越」駅西口の目前に位置 ◼ 川越市の人口は世帯数と共に増加傾向
鑑 定 N O I 利 回 り 5.0%
川越市人口 川越市世帯数
償 却 後 鑑 定 N O I 利 回 り 4.4% （人） （世帯）
355,000 170,000
所 在 地 埼玉県川越市脇田本町1-5
350,000 160,000
JR川越線、東武東上線「川越」駅
ア ク セ ス
徒歩1分 345,000 150,000
用 途 オフィス 340,000 140,000
竣 工 1996年9月（築24.8年）
335,000 130,000
売 主 非開示
取 得 予 定 日 2021年9月2日 注：各年の1月1日時点を算出
出所：川越市HP
稼 働 率 100.0%
30
取得予定資産（3）
アピタ名古屋南店 本資産運用会社独自のソーシング
物件の特徴
⚫ 開業以来、地域住民から高い支持を受けている食品と暮らしのフロアをはじめとして、ファッション
と憩いのフロア、住まいと子供のフロアの3層構成で様々な商品とサービスを提供しており、今後も
安定した運用が期待可能
交通アクセス
⚫ 名古屋鉄道常滑線「道徳」駅より徒歩6分程度の距離に位置する他、基幹道路である国道247号
（知多街道）に近接していることから、自動車でのアクセスにも優れた立地
エリア特性・周辺環境
⚫ 「名古屋」駅から南に8km圏内、名古屋市南部の住宅集積エリアに位置しており、南北に走る基幹
取 得 予 定 価 格 7,800百万円 道路である国道247号（知多街道）を始めとした主要生活道路に近接しており、交通アクセスに恵ま
れた立地
鑑 定 評 価 額 8,240百万円
延 床 面 積 37,651.26㎡（注）
◼ 地域最大規模の商業施設エリアの一角 ◼ 「道徳」駅における乗車人数と定期利用者数
鑑 定 N O I 利 回 り 5.2%
（人） （人）
総数 うち 定期
償 却 後 鑑 定 N O I 利 回 り 4.6% 1,080,000 710,000
700,000
所 在 地 愛知県名古屋市南区豊田4-9-47 1,060,000
690,000
1,040,000
名古屋鉄道常滑線「道徳」駅 680,000
ア ク セ ス
徒歩6分 1,020,000 670,000
1,000,000 660,000
用 途 商業施設 650,000
980,000
竣 工 1996年7月（築24.9年） 960,000
640,000
630,000
売 主 非開示 940,000 620,000
2015 2016 2017 2018 2019
取 得 予 定 日 2021年9月2日
出所：名古屋鉄道株式会社
稼 働 率 100.0%
31
取得予定資産（4）
ラグゼナ武蔵新城 タカラレーベンからの取得物件
物件の特徴
⚫ 住戸は25.83㎡～29.91㎡までの複数のプランを有するシングルタイプのマンションであり、高い
デザイン性と充実した設備による快適性により、生活利便性を求める単身世帯のニーズに応えら
れる物件
交通アクセス
⚫ JR南武線「武蔵新城」駅徒歩9分に所在し、「武蔵小杉」駅をはじめとしたターミナル駅へのアクセ
スも優れていることから、周辺エリアの生活利便性のみならず、都心への通勤利便性も兼ね備えた
立地
エリア特性・周辺環境
⚫ JR南武線「武蔵新城」駅周辺のエリアは、「西友武蔵新城店」や「生鮮＆業務スーパー武蔵新城
取 得 予 定 価 格 1,900百万円 店」をはじめとした物販店舗や飲食店が充実していることから、利便性の高いエリア
鑑 定 評 価 額 1,970百万円
延 床 面 積 2,509.30㎡
◼ 「武蔵新城」駅北口より徒歩9分の好立地 ◼ 都心へのアクセスに優れたJR南武線
新宿
鑑 定 N O I 利 回 り 4.5% JR南武線
渋谷
償 却 後 鑑 定 N O I 利 回 り 3.6% 小田急線
登戸
所 在 地 神奈川県川崎市高津区末長4-19-25 東急田園都市線 溝の口 武蔵小杉
武蔵新城
横浜 川崎
ア ク セ ス JR南武線「武蔵新城」駅徒歩9分 東急東横線
◼ 政令指定都市における人口増加率上位10市比較
用 途 住宅
（%）
1.00
竣 工 2021年6月（築0.0年） 0.80
0.60
売 主 株式会社タカラレーベン 0.40
0.20
0.00
取 得 予 定 日 2021年9月2日
稼 働 率 -（注）
出所：令和2年住民基本台帳
32
取得予定資産（5）
ラグゼナ流山おおたかの森 IS3号からの取得物件
物件の特徴
⚫ 住戸は32.34㎡～67.01㎡までの複数のプランを有しており、高いデザイン性と充実した設備による
快適性により、単身世帯からファミリーまでの多様なテナントニーズに応えられる物件
交通アクセス
⚫ つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅徒歩3分に所在し、良好な住環境のみならず、東京の
主要ターミナル駅へのアクセスが容易な立地
エリア特性・周辺環境
⚫ つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅周辺のエリアは、JR山手線「秋葉原」駅をはじめとした
取 得 予 定 価 格 2,840百万円 都心の主要ターミナル駅への良好なアクセスを有することから注目を集め、大型商業施設及び共
同住宅の新規開発が盛んに行われているエリア
鑑 定 評 価 額 3,000百万円
延 床 面 積 5,466.29㎡
◼ 急速な開発が進む「流山おおたかの森」駅前に隣接 ◼ 千葉県主要市と流山市の人口増加率推移
鑑 定 N O I 利 回 り 4.8% （%）
2.67 2.74
3.00 2.59
償 却 後 鑑 定 N O I 利 回 り 3.7% 2.49
2.27
2.50
所 在 地 千葉県流山市おおたかの森西1-3-2 2.00
1.50
つくばエクスプレス
ア ク セ ス 1.00
「流山おおたかの森」駅徒歩3分
0.50
用 途 住宅 0.00
(0.50)
竣 工 2019年8月（築1.8年）
(1.00)
売 主 IS3号 (1.50)
2017 2018 2019 2020 2021
取 得 予 定 日 2021年9月2日 流山市 千葉市 船橋市
木更津市 市川市 松戸市
稼 働 率 99.3% 注：各年の1月1日時点を算出
出所：住民基本台帳
33
取得予定資産（6）
博多冷泉町ビル 本資産運用会社独自のソーシング
物件の特徴
⚫ 交通利便性の高さに加え、新築ビルならではの省エネ性能や停電時のBCP（事業継続計画）対応
機能を備え、各階が20坪前後での3分割まで対応可能なフレキシビリティも有していることから、大
手企業から中小規模の企業まで幅広いテナント需要に対応できる物件
交通アクセス
⚫ 福岡市営地下鉄空港線「祇園」駅から徒歩3分、同箱崎線「呉服町」駅から徒歩4分の距離に位置
し、博多や天神等の福岡中心部へのアクセスが容易な立地
エリア特性・周辺環境
取 得 予 定 価 格 2,700百万円 ⚫ 祇園・呉服町エリアは、福岡県有数のビジネスエリア
鑑 定 評 価 額 2,810百万円
延 床 面 積 2,838.13㎡
◼ 「博多」駅西側ビジネスエリアの新築オフィスビル ◼ 新耐震基準以前に竣工したオフィスビルストックの比率
（%）
鑑 定 N O I 利 回 り 4.2% 60
40%
償 却 後 鑑 定 N O I 利 回 り 3.4% 40 30%
37%
26%
21%
所 在 地 福岡県福岡市博多区冷泉町10-23 20
福岡市営地下鉄空港線「祇園」駅 0
ア ク セ ス
徒歩3分 東京区部 大阪 名古屋 札幌 福岡
出所：一般財団法人日本不動産研究所「全国オフィスビル調査（2020年１月時点）」
用 途 オフィス ◼ 福岡ビジネス地区の平均賃料の推移
（%）
竣 工 2020年12月（築0.5年） 140
福岡ビジネス地区
130
東京ビジネス地区
売 主 非開示 120
110
取 得 予 定 日 2021年9月2日 100
90
201 5 2016 201 7 201 8 2019 202 0 2021
稼 働 率 100.0% 注：2015年1月から2021年5月のデータをグラフ化
出所：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」を基に作成
34
新規取得資産一覧（1）
➢ 第7期中取得済資産
ビッグモーター札幌清田店
代々木一丁目ビル ラグゼナ門真 イオンスタイル尾道（底地） DCMダイキ尾道店（底地） カインズ大宮店
（底地）
取 得 価 格 1,850百万円 2,000百万円 900百万円 1,610百万円 1,170百万円 2,520百万円
鑑 定 評 価 額 2,040百万円 2,110百万円 1,020百万円 1,790百万円 1,220百万円 2,580百万円
延 床 面 積 823.75㎡ 4,482.16㎡ 4,739.58㎡（注1） 3,199.58㎡（注2） 4,299.61㎡ 11,497.86㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 4.0% 4.8% 5.3% 4.6% 5.5% 5.0%
償却後鑑定NOI利回り 3.7% 3.4% 5.3% 4.6% 5.5% 4.2%
東京都渋谷区代々木 広島県尾道市天満町 北海道札幌市清田区真栄 広島県尾道市天満町 埼玉県さいたま市西区
所 在 地 大阪府門真市元町6-2
1-27-6 17-50 62-1 17-21 大字高木1480-2
JR山手線・中央線・総武線、
京阪本線、大阪モノレール JR山陽本線「尾道」駅 JR函館本線・千歳線・札沼 JR山陽本線「尾道」駅 JR川越線「西大宮」駅
ア ク セ ス 都営地下鉄大江戸線
「門真市」駅徒歩3分 徒歩7分 線「札幌」駅南東約11km 徒歩5分 約1.9km
「代々木」駅徒歩3分
用 途 オフィス 住宅 商業施設 商業施設 商業施設 商業施設
竣 工 2010年7月（築10.9年） 2020年11月（築0.6年） - - - 1998年12月（築22.5年）
売 主 株式会社サンケイビル 株式会社タカラレーベン 株式会社タカラレーベン 非開示 株式会社タカラレーベン 非開示
取 得 日 2021年4月30日 2021年4月13日 2021年3月1日 2021年5月19日 2021年4月1日 2021年7月1日
稼 働 率 100.0% 99.3% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
35
新規取得資産一覧（2）
➢ 取得予定資産
フィオレ・レジデンス
川越ウエストビル 博多冷泉町ビル ラグゼナ戸田公園 ラグゼナ戸田公園II ラグゼナ秋葉原
出島海岸通
取 得 予 定 価 格 2,600百万円 2,700百万円 910百万円 1,200百万円 2,300百万円 560百万円
鑑 定 評 価 額 2,740百万円 2,810百万円 978百万円 1,240百万円 2,440百万円 591百万円
延 床 面 積 2,898.01㎡ 2,838.13㎡ 1,276.05㎡ 2,088.42㎡ 2,118.68㎡ 1,686.12㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 5.0% 4.2% 4.6% 4.5% 3.8% 5.4%
償却後鑑定NOI利回り 4.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.2% 4.2%
福岡県福岡市博多区冷泉 大阪府堺市出島海岸通
所 在 地 埼玉県川越市脇田本町1-5 埼玉県戸田市上戸田2-8-7 埼玉県戸田市本町1-10-14 東京都台東区台東2-13-10
町10-23 1-4-9
JR川越線、東武東上線「川 福岡市営地下鉄空港線「祇 JR埼京線「戸田公園」駅 JR埼京線「戸田公園」駅 JR山手線「秋葉原」駅 南海本線「湊」駅
ア ク セ ス
越」駅徒歩1分 園」駅徒歩3分 徒歩9分 徒歩9分 徒歩11分 徒歩4分
用 途 オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅 住宅
竣 工 1996年9月（築24.8年） 2020年12月（築0.5年） 2021年3月（築0.3年） 2021年3月（築0.3年） 2021年3月（築0.3年） 2007年10月（築13.7年）
売 主 非開示 非開示 株式会社タカラレーベン 株式会社タカラレーベン 株式会社タカラレーベン 株式会社タカラレーベン
取 得 予 定 日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日
稼 働 率 100.0% 100.0% 100.0% -（注） 89.3% 96.3%
36
新規取得資産一覧（3）
➢ 取得予定資産
ウインベルコーラス （仮称）ビッグモーター鴻巣店
ラグゼナ武蔵新城 ラグゼナ流山おおたかの森 PRIME SQUARE アピタ名古屋南店
聖蹟桜ヶ丘 （底地）
取 得 予 定 価 格 1,900百万円 2,840百万円 620百万円 730百万円 7,800百万円 2,150百万円
鑑 定 評 価 額 1,970百万円 3,000百万円 718百万円 828百万円 8,240百万円 2,260百万円
延 床 面 積 2,509.30㎡ 5,466.29㎡ 1,125.49㎡ 2,006.37㎡ 37,651.26㎡（注） -
鑑 定 N O I 利 回 り 4.5% 4.8% 5.3% 5.7% 5.2% 4.5%
償却後鑑定NOI利回り 3.6% 3.7% 4.3% 4.8% 4.6% 4.5%
神奈川県川崎市高津区 千葉県流山市 千葉県船橋市本町 東京都多摩市一ノ宮 愛知県名古屋市南区
所 在 地 埼玉県鴻巣市箕田3440
末長4-19-25 おおたかの森西1-3-2 5-15-23 1-26-8 豊田4-9-47
つくばエクスプレス
JR南武線「武蔵新城」駅 JR総武線「船橋」駅 京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅 名鉄常滑線「道徳」駅 JR高崎線「鴻巣」駅
ア ク セ ス 「流山おおたかの森」駅
徒歩9分 徒歩5分 徒歩10分 徒歩6分 車で約11分
徒歩3分
用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 商業施設 商業施設
竣 工 2021年6月（築0.0年） 2019年8月（築1.8年） 2008年12月（築12.5年） 1997年5月（築24.1年） 1996年7月（築24.9年） -
売 主 株式会社タカラレーベン IS3号 IS3号 IS3号 非開示 日本商業開発株式会社
取 得 予 定 日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日 2021年9月2日
稼 働 率 - 99.3% 100.0% 98.4% 100.0% 100.0%
37
ポートフォリオ一覧（新規取得資産取得後）
取得（予定）価格 鑑定評価額 鑑定NOI 鑑定NOI 築年数 稼働率 基準階面積 対象フロア
用途 物件番号 物件名 所在地 地域区分
（百万円） （百万円） （百万円） 利回り（%） （年） （%） （㎡） （階）
O-01 NTビル 東京都品川区 東京経済圏 12,350 13,400 555 4.5 25.3 94.0 610.88 7・9・12~16
O-02 東池袋セントラルプレイス 東京都豊島区 東京経済圏 9,780 10,600 427 4.4 36.6 98.3 1,172.60 2~7
O-03 名古屋センタープラザビル 愛知県名古屋市 名古屋経済圏 4,870 4,880 263 5.4 42.6 100.0 716.00 4
O-05 大宮NSDビル 埼玉県さいたま市 東京経済圏 3,493 3,960 192 5.5 28.3 100.0 596.55 3・5
O-06 サムティ新大阪センタービル 大阪府大阪市 大阪経済圏 3,450 3,600 177 5.1 30.2 94.5 676.56 3・4・6
O-07 博多祗園ビル 福岡県福岡市 福岡経済圏 2,500 2,780 123 4.9 13.6 100.0 491.95 2~8
O-08 中央博労町ビル 大阪府大阪市 大阪経済圏 1,485 1,920 90 6.1 28.2 100.0 426.49 6・7
O-09 L.Biz神保町 東京都千代田区 東京経済圏 1,006 1,140 45 4.5 12.0 100.0 150.00 2~5
O-10 心斎橋ビル 大阪府大阪市 大阪経済圏 772 777 39 5.1 30.5 86.2 235.41 2~4
オフィス
O-11 L.Biz仙台 宮城県仙台市 政令指定都市 1,680 1,830 95 5.7 28.3 100.0 456.73 3・6
O-12 仙台日興ビル 宮城県仙台市 政令指定都市 1,740 1,800 88 5.1 32.3 100.0 311.90 4・5
O-14 長野セントラルビル 長野県長野市 中核市 898 952 62 7.0 26.6 88.6 299.45 4~6・8・10
O-17 山形駅前通ビル 山形県山形市 中核市 600 651 43 7.3 36.6 71.9 285.26 3・5~7
O-18 赤坂川瀬ビル 東京都港区 東京経済圏 690 734 29 4.2 32.2 100.0 - -
O-19 代々木一丁目ビル 東京都渋谷区 東京経済圏 1,850 2,040 74 4.0 10.9 100.0 173.52 2~4
273.20 2~6
O-20 川越ウエストビル 埼玉県川越市 東京経済圏 2,600 2,740 130 5.0 24.8 100.0
323.84 7~9
O-21 博多冷泉町ビル 福岡県福岡市 福岡経済圏 2,700 2,810 112 4.2 0.5 100.0 228.55 2~10
オフィス合計 / 平均 52,465 56,614 2,554 4.9 27.6 96.5 - -
取得（予定）価格 鑑定評価額 鑑定NOI 鑑定NOI 築年数 稼働率 総戸数
用途 物件番号 物件名 所在地 地域区分
（百万円） （百万円） （百万円） 利回り（%） （年） （%） （戸）
R-01 アマーレ東海通 愛知県名古屋市 名古屋経済圏 1,100 1,230 60 5.5 13.9 85.8 92
R-02 ドーミー浮間舟渡 東京都板橋区 東京経済圏 1,080 1,140 57 5.3 24.2 100.0 102
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 福岡県福岡市 福岡経済圏 1,032 1,120 55 5.3 12.3 92.2 78
R-04 ラグゼナ東高円寺 東京都杉並区 東京経済圏 1,060 1,090 44 4.2 12.9 90.4 35
R-06 ジェイシティ八丁堀 広島県広島市 政令指定都市 1,200 1,280 64 5.4 15.6 97.1 66
R-07 ラグゼナ平和台 東京都練馬区 東京経済圏 3,910 4,350 181 4.6 2.3 92.6 110
R-08 ラグゼナ勝どき 東京都中央区 東京経済圏 1,120 1,280 48 4.3 2.1 85.4 26
R-09 ラグゼナ本厚木 神奈川県厚木市 東京経済圏 705 744 38 5.5 21.6 98.7 69
住宅 R-10 ラグゼナ門真 大阪府門真市 大阪経済圏 2,000 2,110 95 4.8 0.6 99.3 154
R-11 ラグゼナ戸田公園 埼玉県戸田市 東京経済圏 910 978 41 4.6 0.3 100.0 50
R-12 ラグゼナ戸田公園Ⅱ 埼玉県戸田市 東京経済圏 1,200 1,240 54 4.5 0.3 - 35
R-13 ラグゼナ秋葉原 東京都台東区 東京経済圏 2,300 2,440 87 3.8 0.3 89.3 57
R-14 フィオレ・レジデンス出島海岸通 大阪府堺市 大阪経済圏 560 591 30 5.4 13.7 96.3 55
R-15 ラグゼナ武蔵新城 神奈川県川崎市 東京経済圏 1,900 1,970 86 4.5 0.0 - 88
R-16 ラグゼナ流山おおたかの森 千葉県流山市 東京経済圏 2,840 3,000 136 4.8 1.8 99.3 80
R-17 PRIME SQUARE 千葉県船橋市 東京経済圏 620 718 33 5.3 12.5 100.0 42
R-18 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘 東京都多摩市 東京経済圏 730 828 41 5.7 24.1 98.4 50
住宅合計 / 平均 24,267 26,109 1,158 4.8 6.3 90.6 1,189
38
ポートフォリオ一覧（新規取得資産取得後）
取得（予定）価格 鑑定評価額 鑑定NOI 鑑定NOI 築年数 稼働率 総客室数
用途 物件番号 物件名 所在地 地域区分
（百万円） （百万円） （百万円） 利回り（%） （年） （%） （室）
H-01 ドーミーイン松山 愛媛県松山市 中核市 2,427 2,550 131 5.4 3.7 100.0 174
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 栃木県宇都宮市 中核市 2,000 2,070 116 5.8 30.3 100.0 160
ホテル
H-03 ドーミーイン盛岡 岩手県盛岡市 中核市 2,520 2,570 130 5.2 2.3 100.0 169
H-04 ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya 愛知県名古屋市 名古屋経済圏 2,500 2,180 108 4.4 2.3 100.0 139
ホテル合計 / 平均 9,447 9,370 487 5.2 8.6 100.0 642
取得（予定）価格 鑑定評価額 鑑定NOI 鑑定NOI 築年数 稼働率
用途 物件番号 物件名 所在地 地域区分
（百万円） （百万円） （百万円） 利回り（%） （年） （%）
C-01 プリオ大名Ⅱ 福岡県福岡市 福岡経済圏 980 1,120 46 4.7 19.2 100.0
C-02 コープさっぽろ春光店 北海道旭川市 中核市 1,036 1,100 70 6.8 26.8 100.0
C-03 TA湘南鵠沼海岸 神奈川県藤沢市 東京経済圏 500 570 27 5.5 4.3 100.0
C-05 家電住まいる館YAMADA松山問屋町店 愛媛県松山市 中核市 4,030 4,410 300 7.5 11.7 100.0
商業施 C-06 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店（底地） 兵庫県神戸市 大阪経済圏 4,227 4,370 208 4.9 - 100.0
設・ C-07 イ