証券コード：3492
2019年2月期
決算説明資料
2019年4月15日
目次
Executive Summary
投資法人のイベントと投資口価格・分配金利回り
1. 第2期決算概要 3. Appendix
第2期決算ハイライト 保有資産の稼働率
物件運用実績 不動産鑑定評価の概要
財務状況 第2期（2019年2月期）貸借対照表
外部成長実績 第2期（2019年2月期）損益計算書/
第3期・第4期業績予想 キャッシュ・フロー計算書
2. 今後の運用戦略 個別物件データ（賃貸事業損益）
今後の運用戦略 バンクフォーメーション、投資主構成
ポートフォリオの質の向上 ＥＳＧの取り組み
メインスポンサーであるタカラレーベンのコミット 各種指標
中期分配金目標
戦略的パートナーシップの拡大
Executive Summary～上場後初の6か月決算
期初目標 実績
【業績】 【業績】
1口当たり分配金 3,300円 1口当たり分配金 3,398円（対予想 ＋98円）
NOI 1,708百万円 NOI 1,717百万円（対予想 ＋9百万円）
営業収益 2,119百万円 営業収益 2,129百万円（対予想＋10百万円）
【内部成長】 【内部成長】
稼働率の改善 稼働率96.3%（第1期末）→98.3%（第2期末）
レントギャップの解消 増賃交渉により1期あたり12百万円の増収
【外部成長】 【外部成長】
物件購入 スポンサーから物件購入
（「TA湘南鵠沼海岸」、2019年3月28日）
【財務】 【財務】
LTV低下による取得余力の確保 消費税ローンの返済によるLTV改善
鑑定LTV:
50.7% （第1期末） →48.0%（第2期末）
3
投資法人のイベントと投資口価格・分配金利回り
分配金利回り
投資口価格（円） （％）
96,000 7.8%
権利付き最終取引日
売買代金 (2月25日）
（百万円)
7.6%
1,400超 94,000
投資口価格
（折れ線グラフ左軸） 7.4%
1,200 92,000 第1期決算期末 分配金利回り
（8月31日） （折れ線グラフ右軸）
7.2%
1,000 90,000
東証リート市場 7.0%
上場
800 (7月27日）
88,000
TA湘南鵠沼海岸取得
リリース（3月27日）
6.8%
第1期決算発表
（10月22日）
600 86,000
6.6%
消費税ローン返済
（12月28日）
400 84,000
6.4%
日次売買代金
（棒グラフ左軸）
200 82,000
6.2%
0 80,000 6.0%
2018/7/27 2018/8/27 2018/9/27 2018/10/27 2018/11/27 2018/12/27 2019/1/27 2019/2/27 2019/3/27
(注）分配金利回り＝開示済み分配金予想÷投資口価格 4
1. 第2期決算概要
NTビル
第2期決算ハイライト
第1期 第2期(2019年2月期)
(2018年
8月期) 予想 実績 差異 差異の内容
運用日数 33日 181日 181日 － －
営業収益（百万円） 377 2,119 2,129 +10 施設利用料その他賃貸収入の増加
営業利益（百万円） 200 1,279 1,311 +32 その他賃貸収入＋10、営業費用の減少＋22
経常利益（百万円） 35 1,140 1,172 +32
当期純利益（百万円） 33 1,140 1,171 +31
1口当たり分配金（利益超過分配金含む）(円) 98 3,300 3,398 +98
(注1） 第1期中の2018年7月27日に上場していることから実質的な運用日数は33日となり、同期の計算期間は2017年9月11日から2018年8月31日までの355日間です
(注2) １口当たり分配金には利益超過分配金198円が含まれていますが、全額が金利スワップの評価損及び資産除去債務償却からなる一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配ではあ
りません
第2期当期純利益予想実績差異分析
百万円
第2期予算実績差異の主な要因
②
③ ① 営業収益の差 ＋10 施設利用料等その他賃貸収入の増加
② 営業費用の差 ＋22
① ＋19 修繕費の削減
＋8 その他賃貸事業費用の削減
▲6 利益増加に伴う資産運用報酬の増加
③ 営業外収益の差 ▲1 消費税還付金
6
物件運用実績～稼働改善と賃料上昇を両立
稼働率推移：稼働改善
% オフィス 住宅 ホテル 商業施設 ポートフォリオ全体
運用開始後、全体の稼働率は第1期末の96.3%から98.3%へ改善
100.0
99.0
98.1 98.3 98.3 ラグゼナ東高円寺（86.3%→97.3%）
98.0
98.0 97.5 97.5 マーケティング活動に注力し、市場認知度を上げた結果、稼働改善
97.0 96.3
96.0
95.0
94.0
93.0
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
2018年 2019年
賃料動向：賃料水準も上昇
オフィス 住宅 ホテル 商業施設 ポートフォリオ全体
100.8 物件運用開始後、各テナントと折衝し、賃料増額改定が実現中
100.6
千円
100.4 14,000 事務所賃料増額実績（１期当たり換算）
100.2 12,000
10,000 入替時増賃（6物件8テナント）
100.0
8,000
99.8
6,000
99.6 4,000
99.4 2,000 更新時増賃（4物件6テナント）
0
99.2
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 (2,000)
2018年 2019年
（注）2018年8月末時点のアセットクラス別賃料単価を100とした場合の推移 7
物件運用実績～東池袋セントラルプレイス
稼働率推移
100% マスターリース契約
90%
80% 契約済 2018年9月から賃料固定型マスターリース契約開始
稼働率
70%
60% 上場
50% 空室が継続した場合
40%
稼働改善のフロー
30%
20%
賃料固定型マスターリース 2019年6月から100%稼働に戻る（注）
10%
0% 賃料固定型マスターリースはパス・スルー型に変更予定
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
2018年 2019年
(注）2019年4月15日見込み
上場時 満室時想定
テナント構成 （2018年7月） （2019年6月）
教育①社
教育E社 メディア①社
空室 IT②社
テナントの分散強化
金融②社
上場時テナント数：5社から8社へ 不動産D社 金融A社
空室+解約分を3社に賃貸し、テナント分散を実現 ITC社 サービス①社
メディアB社 金融①社
不動産①社
IT①社
8
物件運用実績～ホテルオペレーション実績
H-01 ドーミーイン松山（固定賃料）：高水準の稼働が続く
<運営データ＞
2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月
稼働率 91.1% 97.7% 97.7% 96.0% 92.1% 95.6%
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮（固定賃料）：稼働は前年並みで推移
<運営データ＞
2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月
稼働率 67.6% 88.1% 84.6% 79.3% 64.4% 75.4%
9
物件運用実績～資本的支出実績
NTビル 共用部LED化工事
10
財務状況～LTVの低下による取得余力の創出
期限前弁済 消費税還付金によるトランシェDの期限前返済（2018年12月28日）
LTVの改善 鑑定LTV 50.7%(第1期末）→ 48.0%（第2期末）→47.6%（TA湘南鵠沼海岸取得後）
取得余力 鑑定LTV50%まで活用すると約34億円の取得余力
鑑定LTVの推移 返済期限の分散状況
鑑定LTV
51.0% 百万円
16,000
50.7%
50.0% 14,000
LTV50%まで活用
12,000
49.0% すると34億円の 10,000
取得余力
8,000
48.0%
48.0% 6,000
47.6% 4,000
47.0%
2,000
46.0% 0
第1期 第2期 物件取得時 2019年 2020年 2021年 2022年
財務指標
第1期末 第2期末 変動 2019年3月末現在
有利子負債残高 34,600百万円 33,260百万円 期限前弁済により減少 33,260百万円
総資産LTV 49.7% 47.8% 低下 NA
鑑定LTV 50.7% 48.0% 低下 47.6%
平均金利 0.48% 0.49% 短期借入金の返済により上昇 0.49%
固定金利比率 86.7% 90.2% 固定化比率上昇 90.2%
平均借入期間 2.45年 2.50年 短期借入金の返済により長期化 2.50年
11
外部成長実績～手元資金による物件取得
2019年3月28日に手元資金による物件取得
IPO後の物件取得第1弾
タカラレーベンによる開発物件の組み入れ
－物件概要－
名称 TA湘南鵠沼海岸
所在地 神奈川県藤沢市鵠沼海岸2-3-13
交通 小田急江ノ島線「鵠沼海岸」駅1分
用途 店舗
竣工 2017年2月（築2年）
売主 株式会社タカラレーベン
取得価格 500百万円
鑑定評価額 573百万円
取得日 2019年3月28日
取得資金 手元資金
稼働率 100％（2019年3月末現在）
鑑定NOI 27百万円
鑑定NOI利回り 約5.5%
償却後鑑定NOI利回り 約5.0%
12
第3期・第4期業績予想
第3期・第4期業績予想
第2期 業績予想
固都税 第3期と
実績 固都税の 第3期 差異 第4期
控除後実績 第4期の差
(1) 影響(2) (4) (4)-(3) (5)
(3) (5)-(4)
運用日数 181日 - - 184日 - 182日 －
営業収益（百万円） 2,129 - 2,129 2,128 ▲1 2,130 ＋2
営業利益（百万円） 1,311 ▲165 1,146 1,186 +40 1,198 +12
経常利益（百万円） 1,172 ▲165 1,007 1,044 +37 1,054 ＋10
当期純利益（百万円） 1,171 ▲165 1,006 1,043 +37 1,053 ＋10
1口当たり分配金（含む利益超過
分配）(円） 3,398 ▲479 2,919 3,020 +101 3,050 +30
(注）本投資法人の分配金には金利スワップの時価評価、資産除去債務に基づく利益超過分配が含まれますが、全額が一差異等調整引当額であり、税法上の出資払戻ではありません
当期純利益業績予想推移：固都税控除後の利益水準は右肩上がりで推移
百万円
1,171
＋12
固都税 ＋40
効果
▲消費税還付金の剥落
1,006
▲3 投資主総会準備費用
+6 利益連動報酬の減少 ▲3 その他
+6 その他費用の削減
+23 MLパススルー化の影響
+13 新規物件の増益 ▲21 想定稼働率95%とした影響
+22 修繕費の削減 ＋16 賃貸事業費用の削減
▲7 その他
13
2. 今後の運用戦略
ドーミーイン松山
今後の運用戦略
1．ポートフォリオの質の向上
－ バランスの取れたポートフォリオへの移行
－ タカラレーベンの物件を中心としたポートフォリオ構築
－ パイプライン供給先の拡充
－ 資産の入替によるポートフォリオの質の向上
2．スポンサー間の役割の明確化
－ タカラレーベンは主として良質な新規開発物件を供給
－ PAGから供給を受ける物件はタカラレーベンの開発していないエリア・規模を中心に
厳選
3．その他施策
－ 格付の取得
－ 累投制度によるセイムボート出資
－ GRESB認証取得等、ESGへの積極的な取り組み
15
ポートフォリオの質の向上
バランスの取れたポートフォリオへの移行
オフィスに重点を置いた現状ポートフォリオからタカラレーベンの特質を生かし住居の比率を高める
ポートフォリオの年齢若返りのために新規開発物件の組み入れを充実
アセットアロケーション ポートフォリオ築年 投資物件の分散化
現状（28物件） 現状（平均22.7年）（注） 現状（上位5物件比率53%）
3 3
NTビル
19%
2
東池袋セントラル
オフィス プレイス
6 20年以上
その他 15%
住居 10年以上20年未満 47%
ホテル
10年未満
6
17 商業その他
名古屋センタープラザ
19
ビル
8%
大宮NSDビル TTS南青山ビル
5% 6%
パイプライン物件組入時 パイプライン物件組入時 パイプライン物件組入時
（42物件） （平均19.3年）（注） （上位5物件比率33%程度）
5
6 16
オフィス 20年以上
18
住居 20
10年以上20年未満
ホテル 10年未満
商業その他
その他
64%
13 6
（注）物件数ベースの単純平均 16
ポートフォリオの質の向上
タカラレーベン開発中のパイプライン
用途 物件名 所在地 地域区分 竣工予定 戸・室・区画数
オフィス （仮称）L.Biz水道橋 東京都千代田区 東京経済圏 2020年1月 9区画
ラグゼナ平和台 東京都練馬区 東京経済圏 竣工済み 109戸+店舗
ラグゼナ勝どき 東京都中央区 東京経済圏 2019年6月 26戸
ラグゼナ流山おおたかの森 千葉県流山市 東京経済圏 2019年8月 80戸+店舗
住宅 （仮称）ラグゼナ門前仲町 東京都江東区 東京経済圏 2020年3月 85戸+店舗
（仮称）ラグゼナ東神奈川 神奈川県横浜市 東京経済圏 2020年9月 90戸
（仮称）ラグゼナ板橋 東京都板橋区 東京経済圏 2020年8月 36戸
（仮称）ラグゼナ門真 大阪府門真市 大阪経済圏 2020年12月 154戸
ドーミーイン盛岡 岩手県盛岡市 地方中核都市等 竣工済み 169室
水戸南町ホテルPJ 茨城県水戸市 地方中核都市等 2019年10月 264室
ホテル
京都五条堀川ホテルPJ 京都府京都市 大阪経済圏 2019年12月 118室
西梅田PJ 大阪府大阪市 大阪経済圏 2020年８月 70室
尾道PJ 広島県尾道市 地方中核都市等 2020年秋 -
商業・
その他 御器所PJ 愛知県名古屋市 名古屋経済圏 2023年10月 1区画
ラグゼナ平和台 ラグゼナ勝どき
ラグゼナ流山おおたかの森 ドーミーイン盛岡 17
(注）本投資法人は上表に記載の物件について優先交渉権は取得していますが、今後の取得を保証するものではありません。また、戸・室及び区画数は変更される可能性があります。
ポートフォリオの質の向上～竣工済みパイプライン
ドーミーイン盛岡
ラグゼナ平和台
(注）本投資法人は記載の物件について優先交渉権を取得していますが、今後の取得を保証するものではありません。 18