3492 Ｒ－タカラリート 2021-07-01 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2021 年 7 月 1 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区赤坂一丁目 14 番 15 号
タカラレーベン不動産投資法人
代表者名 執行役員 石原 雅行
（コード 番 号 3492）
資産運用会社名
タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 宰田 哲男
問合せ先 取締役財務企画部長 春日 哲
TEL: 03-6435-5264
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
タカラレーベン不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産
運用会社であるタカラPAG不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本
日、下記の物件(以下「取得資産」といいます。)の取得を行うことについて決定し、また、同日付け
で取得を完了しましたので、お知らせいたします。
記
1． 取得の概要
カインズ大宮店
（1） 取得資産の名称 カインズ大宮店
（2） 物件番号（注 1） C-10
（3） 特定資産の種類 信託受益権
（4） 取得価格（注 2） 2,520 百万円
（5） 鑑定評価額 2,580 百万円
（6） 取得先 後記「4．取得先の概要」をご参照ください。
（7） 媒介の有無 無し
（8） 売買契約締結日 2021 年 7 月 1 日
（9） 取得日 2021 年 7 月 1 日
（10）決済方法及び取得資金 引渡時に手元資金より全額支払い
（注 1）「物件番号」は、オフィスについては O、住宅については R、ホテルについては H、商業施設・その他につ
いては C と分類し番号を付しています。以下同じです。
（注 2）「取得価格」は、取得資産の信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得
に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
2． 取得の理由
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の
基本方針としております。
取得資産は、本投資法人の投資対象資産に適合する資産です。また、取得資産は、昨今の環境
下においても安定した運用が期待できる地域密着型商業施設であり、埼玉県道 216 号上野さいた
ま線沿いに立地する利便性の高さと、近年人口増加傾向にあるさいたま市西区エリアにおける代
表的な物販店舗であるという希少性の高さから、将来にわたって高い競争力を有し、ポートフォ
リオの質の向上に資すると判断し、取得を決定しました。
3． 取得資産の内容
取得資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
1
（1）「特定資産の概要」欄の記載について
・「取得年月日」は、取得資産の取得日を記載しています。
・「取得価格」は、取得資産の売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要
する諸費用を含みません。 ）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「信託受益権の概要」は、物件について信託受託者又は信託受託者となる予定の者との間で締結
され、又は締結予定である信託契約の概要を記載しています。
・「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、調査業者が、物件の建物に関する建
物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改
正を含みます。 ）等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を実施し、作成
したエンジニアリング・レポートの概要を記載しています。当該エンジニアリング・レポートの
内容は、一定の時点におけるエンジニアリング・レポート作成者の判断と意見に過ぎず、その内
容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。また、修繕費を算出する上で、物価の
変動並びに消費税及び地方消費税は考慮されていません。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示が実施されていない物件は、登記簿上の
建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、土地を共有する場合にも、建物
の敷地全体に係る面積を記載しています。かかる面積は、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）第 8 条
第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率／容積率」は、建築基準法に基づき、用途地域等に応じて都市計画で定められる
建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）及び容積率の上限値（指定容積率） （複数ある場合にはそのい
ずれも）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由
により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定容積率は、敷地に接続する
道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際
に適用される建ぺい率及び容積率とは異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、物件に関して本投資法人が取得した権利の種類を記載していま
す。
・建物の「構造・階数」及び「建築時期」は、特段の記載がない限り、登記簿上の表示に基づいて記
載しています。
・建物の「延床面積」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しな
い場合があります。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が取得資産について負担する担保がある場合、又は取得した後
に負担することが予定されている担保がある場合に、その概要を記載しています。
・「PM 会社」は、プロパティ・マネジメント業務委託契約を締結している会社を記載しています。
・「ML 会社」は、賃料パス・スルー型のマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・「特記事項」は、本日現在において不動産及び信託受益権の権利関係や利用等で重要と考えられる
事項のほか、物件の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記
載しています。
（2）「賃貸借の概要」欄の記載について
・
「総賃貸面積」は、2021年5月31日現在において有効な取得資産に係る賃貸借契約書に表示されてい
る賃貸面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「賃貸可能面積」 取得資産につき本投資法人が取得した部分における賃貸が可能な面積であり、
は、
賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を、 それぞれ記載しています。
なお、賃貸可能面積が登記上の延床面積の合計を上回る場合があります。また、小数第3位を切り
捨てて記載しています。
・「主要テナント」は、物件における主要なテナント（物件の総賃貸面積に対する賃貸面積が上位の
テナントをいいます。 ）を記載しています。
・「テナント数」は、2021 年 5 月 31 日現在において取得資産の賃借人であるテナント（パス・スル
ー型のマスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナント）の合計数を記載していま
す。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
2
・
「総賃料収入」 2021年5月31日現在において有効な取得資産に係る賃貸借契約書に表示された年
は、
間賃料又は月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分
の賃料は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（なお、かかる算出におい
ては、契約上規定される固定賃料に基づいて算出しています。 ）を記載しています。また、同日時
点のフリーレント又はレントホリデー（契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無料とし又
は賃料を減額する期間を設けることをいいます。 ）は考慮せず、賃貸借契約書に記載された年間賃
料又は月額賃料の額を基準として算出しています。
・
「敷金・保証金」は、2021年5月31日現在において有効な取得資産に係る賃貸借契約（同日現在で入
居済みのものに限ります。 ）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
・
「稼働率の推移」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第 2 位を四捨五
入して記載しています。稼働開始時から 2021 年 5 月 31 日現在までの間の各年 5 月末時点の数値
を記載しています。
物件番号
カインズ大宮店
C-10
特定資産の概要
大和不動産鑑定株式
特定資産の種類 信託受益権 調査業者
会社
取得年月日 2021年7月1日 調査年月日 2021年4月14日
取得価格 2,520百万円 建物状 緊急修繕費 －
信託設定日 2014年6月25日 況評価 短期修繕費 －
三井住友信託銀行 の概要
信託受益 信託受託者
株式会社 長期修繕費
権の概要 17,589千円
信託期間満了 (年平均額)
2031年7月1日
日
埼玉県さいたま市
所在地
西区大字高木1480 構造・階数 鉄骨造陸屋根4階建
(住居表示)
番2
敷地面積 8,992.44㎡ 建築時期 1998年12月
土地 建物
用途地域 市街化調整区域 延床面積 11,497.86㎡
建ぺい率／
60％／200％ 種類 店舗
容積率
所有形態 所有権 所有形態 所有権
株式会社レーベント
PM会社
担保設定 ラスト
無し
の有無 株式会社レーベント
ML会社
ラスト
特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
総賃貸面積 11,497.86㎡ 賃貸可能面積 11,497.86㎡
主要テナント 株式会社カインズ テナント数 1
総賃料収入 非開示(注1) 敷金・保証金 非開示(注1)
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
(注 1) 主要テナントからの承諾が得られていないため、非開示としています
4． 取得先の概要
カインズ大宮店の取得先は、 国内の合同会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得られていな
いため、 非開示としています。 なお、取得先は、本日現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭
和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に定める利害関係人
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者のいずれにも該当しません。
また、取得先と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取
引関係はなく、取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5． 今後の見通し
取得資産の取得が、本投資法人の運用状況及び分配金の予想に与える影響は軽微であり、予想の
修正はありません。
6． 鑑定評価書の概要
C-10 カインズ大宮店
鑑定評価書の概要
物件名称 カインズ大宮店
鑑定評価額 2,580,000,000円
鑑 定 評 価 機関 の
大和不動産鑑定株式会社
名称
価格時点 2021年4月1日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に
乖離があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法に
収益価格 2,580,000
よる収益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価
格を関連づけ、収益還元法による収益価格を試算。
直接還元法による収益
2,600,000
価格
(1)運営収益 (注1)
① 可能総収益 貸室につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内にお
ける類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基
づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、対象
(注1)
不動産の標準化した想定賃料・共益費賃料を計上。水
道光熱費収入、その他収入については過年度実績額に
基づき検証を行い計上。
② 空室等損失等 長期的なテナントの入居を想定していることから、空
0
室等損失は計上しない。
(2)運営費用 16,689
a.維持管理費 0 現行契約及び収支実績に基づき非計上。
b.水道光熱費 0 現行契約及び収支実績に基づき非計上。
c.修繕費 5,328 類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニ
アリング・レポートの年平均修繕費を妥当と判断し、
計上。また、テナント入替費用は、テナントの原状回
復義務を考慮の上計上しない。
d.PMフィー 711 予定契約及び収支実績に基づき査定。
e.テナント募集費 0 テナント入替を想定しないため、非計上。
用等
f.公租公課 9,711 公租公課関係資料に基づき、計上
g.損害保険料 440 見積額に基づき、計上。
h.その他費用 500 過去の収支実績に基づき、査定。
(3)運営純収益 （注1）
(4)一時金の運用益 各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時
（注1）
金残高に積算し計上
(5)資本的支出 類似不動産の更新費の水準による検証からエンジニ
12,261
アリング・レポートの年平均更新費を妥当と判断し、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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計上。
純収益 （注1）
還元利回り 最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回り
を基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレー
ド、築年数、設備水準等の建物条件並びに現行賃料の
4.4％ 市場賃料に対する水準、権利関係、契約条件等のその
他の条件によるスプレッドを加減し、さらに同一需給
圏におけるJ-REIT物件等の鑑定評価における還元利
回り等を参考に査定。
DCF法による収益価格 2,570,000
割引率 類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動
4.2％ 産の個別性を加味して求める方法を併用の上、投資家
に対するヒアリング等も参考にして査定
最終還元利回り 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
4.6％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の
動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 1,890,000
土地比率 70.1％
建物比率 29.9％
その他、鑑定評価機関が鑑 該当事項なし
定評価に当たって留意した
事項
(注1)賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://takara-reit.co.jp
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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＜添付資料＞
参考資料 1 取得資産取得後のポートフォリオ一覧(2021 年 7 月 15 日(予定))
参考資料 2 取得資産の周辺地図・外観写真
参考資料1 取得資産取得後のポートフォリオ一覧(2021年7月15日(予定))
取得価格 投資比率 鑑定評価額
分 物件
物件名称 所在地 （百万円） （％） （百万円）
類 番号
(注1) (注2) (注3)
O-01 NTビル 東京都品川区 12,350 14.2 13,400
東池袋セントラル
O-02 東京都豊島区 9,780 11.3 10,600
プレイス
名古屋センター
O-03 愛知県名古屋市 4,870 5.6 4,880
プラザビル
O-05 大宮NSDビル 埼玉県さいたま市 3,493 4.0 3,960
サムティ新大阪
O-06 大阪府大阪市 3,450 3.9 3,600
センタービル
O-07 博多祗園ビル 福岡県福岡市 2,500 2.9 2,780
オ O-08 中央博労町ビル 大阪府大阪市 1,485 1.7 1,920
フ
O-09 L.Biz神保町 東京都千代田区 1,006 1.2 1,140
ィ
ス O-10 心斎橋ビル 大阪府大阪市 772 0.9 777
O-11 L.Biz仙台 宮城県仙台市 1,680 1.9 1,830
O-12 仙台日興ビル 宮城県仙台市 1,740 2.0 1,800
O-14 長野セントラルビル 長野県長野市 898 1.0 952
O-17 山形駅前通ビル 山形県山形市 600 0.7 651
O-18 赤坂川瀬ビル 東京都港区 690 0.8 734
O-19 代々木一丁目ビル 東京都渋谷区 1,850 2.1 2,040
小計 － 47,165 54.3 51,064
R-01 アマーレ東海通 愛知県名古屋市 1,100 1.3 1,230
R-02 ドーミー浮間舟渡 東京都板橋区 1,080 1.2 1,140
ベネフィス博多南
R-03 福岡県福岡市 1,032 1.2 1,120
グランスウィート
R-04 ラグゼナ東高円寺 東京都杉並区 1,060 1.2 1,090
住 R-06 ジェイシティ八丁堀 広島県広島市 1,200 1.4 1,280
宅
R-07 ラグゼナ平和台 東京都練馬区 3,910 4.5 4,350
R-08 ラグゼナ勝どき 東京都中央区 1,120 1.3 1,280
R-09 ラグゼナ本厚木 神奈川県厚木市 705 0.8 744
R-10 ラグゼナ門真 大阪府門真市 2,000 2.3 2,110
小計 － 13,207 15.2 14,344
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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取得価格 投資比率 鑑定評価額
分 物件
物件名称 所在地 （百万円） （％） （百万円）
類 番号
(注1) (注2) (注3)
H-01 ドーミーイン松山 愛媛県松山市 2,427 2.8 2,550
ホテルサンシャイン宇
H-02 栃木県宇都宮市 2,000 2.3 2,070
都宮
ホ
テ H-03 ドーミーイン盛岡 岩手県盛岡市 2,520 2.9 2,570
ル
ACCESS by LOISIR
H-04 愛知県名古屋市 2,500 2.9 2,180
HOTEL Nagoya
小計 － 9,447 10.9 9,370
C-01 プリオ大名Ⅱ 福岡県福岡市 980 1.1 1,120
コープさっぽろ
C-02 北海道旭川市 1,036 1.2 1,100
春光店
C-03 TA湘南鵠沼海岸 神奈川県藤沢市 500 0.6 570
家電住まいる館YAMADA
商 C-05 愛媛県松山市 4,030 4.6 4,410
松山問屋町店
業
施 家電住まいる館YAMADA
C-06 兵庫県神戸市 4,227 4.9 4,370
設 神戸垂水店（底地）
・ イオンスタイル尾道
そ C-07 広島県尾道市 900 1.0 1,020
(底地)
の ビッグモーター札幌清
他 C-08 北海道札幌市 1,610 1.9 1,790
田店(底地)
DCM ダ イ キ 尾 道 店 ( 底
C-09 広島県尾道市 1,170 1.3 1,220
地)
C-10 カインズ大宮店 埼玉県さいたま市 2,520 2.9 2,580
小計 － 16,973 19.6 18,180
合計 － 86,792 100.0 92,958
（注1） 「取得価格」は、各資産につき売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸
費用を含みません。
）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各資産の取得価格の合計
額が「合計」欄及び「小計」欄に記載の金額と一致しない場合があります。
（注2） 「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各資産の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載
しています。したがって、各資産の投資比率の割合の合計が「合計」欄及び「小計」欄に記載の比率と一
致しない場合があります。
（注3） 「鑑定評価額」は、ビッグモーター札幌清田店(底地)については2020年12月31日を、代々木一丁目ビル及
びイオンスタイル尾道(底地)については2021年1月31日を、ラグゼナ門真については2021年3月1日を、カ
インズ大宮店については2021年4月1日を、上記以外の資産については2021年2月28日を価格時点とする不
動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
（注4） 2021年6月25日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ」において公表したアルファスペース
都立大の譲渡実行（2021年7月15日予定）後の状況を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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参考資料2 取得資産の周辺地図・外観写真
C-10 カインズ大宮店
＜地図＞
＜外観＞
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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