2021年2月期（第6期）
決算説明資料
証券コード：3492
証券コード：3492
目次
Executive Summary 3
Ⅰ．2021年2月期（第6期）概要 Ⅱ．2021年8月期（第7期）・2022年2月期（第8期）運用戦略
2021年2月期（第6期）決算ハイライト 5 2021年8月期(第7期)/2022年2月期(第8期) 業績予想 23
バランスシートの推移 6 取得済み・取得予定物件 24
期中運用実績 - 物件売却 - 7 資産入替 25
物件売却益の内部留保 8 新規取得物件 27
期中運用実績 - ポートフォリオ - 9 今後の成長戦略 29
期中運用実績 - オフィス - 10 外部成長戦略 –パイプライン‐ 30
期中運用実績 - 住宅 - 11 内部成長戦略 31
期中運用実績 - 新型コロナウイルスへの対応 - 12 財務戦略 32
期中運用実績 – 商業施設 - 13 中期分配金目標の進捗状況 33
期中運用実績 – ホテル - 14 ESGへの取組み 34
期中運用実績 - コスト削減 - 15 Ⅲ．Appendix
投資口価格の推移と投資法人のイベント 16 個別物件の稼働率 36
1口当たり分配金の推移 17 不動産鑑定評価の概要 38
1口当たりNAVの推移 18 貸借対照表 40
財務の状況 19 損益計算書／キャッシュ・フロー計算書 41
投資主構成 20 個別物件収支状況 42
ESGへの取組み 21 各種指標 49
資産運用会社の概要 50
上場以降投資口価格推移 51
2
Executive Summary
■第6期 期初目標 ■第6期 実績
1. 分配金 1. 分配金
1口当たり 3,000円 →3,100 円 1口当たり 3,100
円 （対期初予想 + 円） 100
(2021年2月22日に上方修正） 新型コロナウイルスの影響による減収：22百万円
（1口当たり分配金に与える影響約48円）
2. 外部成長 2. 外部成長
ポートフォリオの質の向上、安定性の向上 地方都市所在の盛岡・郡山・宇都宮のオフィス及び都市
手許資金の有効活用による物件の取得 型商業施設のAlmost Blue(注1）を売却
ブリッジビークルからの優先交渉権付与による取得機会 売却代金を用いて2月22日にスポンサーであるタカラレー
の確保 ベンからイオンスタイル尾道（底地）及び外部の第三者か
ら代々木一丁目ビル取得に関する契約を締結
タカラレーベンからのスポンサーパイプラインによる取得
機会の確保 第7期に入ってもスポンサーであるタカラレーベンからラグ
ゼナ門真、DCMダイキ尾道店（底地）及び外部の第三者
からビッグモーター札幌清田店（底地）を取得（注2）
（注1）Almost Blueは30%持分を2021年2月26日に、残り70%持分を同年3月19日に売却
(注2）ビッグモーター札幌清田店（底地）は2021年5月10日までに取得予定
3. 内部成長 3. 内部成長
既存ホテル（名古屋）の新規オペレーター選定 ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社と新規に賃貸
物件管理仕様見直し・電力供給元の切替等による固定 借契約を締結（2021年2月10日） 、物件名をACCESS by
費用の削減 LOISIR HOTEL Nagoyaと改称
物件競争力向上のための資本的支出の実施
4. 財務戦略 4. 財務戦略
調達手段の多様化 発行体格付の取得 R&IからA- （2021年3月22日）
3
Ⅰ．2021年2月期（第6期）概要
2021年2月期（第6期）決算ハイライト
当期純利益変動（第6期期初予想 vs 第6期実績） （単位：百万円）
第6期予想実績対比 期初予想 実績 差異 主な要因
運用日数 181日 181日 － －
+186 物件売却益
営業収益（百万円） 2,758 2,874 +115 ▲89 売却物件の期中収入減少
+18 その他
+115 増収
営業利益（百万円） 1,611 1,702 +91 +7 賃貸事業費用の減少（水道光熱費等）
▲31 販管費の増加（専門家報酬等）
+91 営業増益
経常利益（百万円） 1,388 1,500 +112
+21 固定資産税還付等
+112 経常増益
当期純利益（百万円） 1,387 1,476 +88
▲24 法人税等の増加
+88 当期純利益増益
分配金総額（百万円） 1,387 1,433 +46
▲42 内部留保
1口当たり分配金（利益超過分
3,000 3,100 +100 発行済投資口総数：462,500口
配金含む）(円)
前期対比 第5期 第6期 差異 主な要因 当期純利益変動（第5期実績 vs 第6期実績） （単位：百万円）
運用日数 184日 181日 ▲3日 －
+163 物件売却益の増加
▲88 売却物件の期中収入減少
営業収益（百万円） 2,750 2,874 +123
+25 既存物件の増収
+23 その他
+123 増収
営業利益（百万円） 1,611 1,702 +91 ▲23 修繕費の増加
▲9 その他
+91 営業増益
経常利益（百万円） 1,399 1,500 +101 +19 固定資産税還付
▲10 その他
+101 経常増益
当期純利益（百万円） 1,399 1,476 +77
▲24 法人税等の増加
+77 当期純利益増益
分配金総額（百万円） 1,400 1,433 +33
▲44 内部留保
1口当たり分配金（利益超過分配
3,029 3,100 +71 発行済投資口総数：462,500口
金含む）(円)
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります
5
バランスシートの推移
（単位：百万円） （単位：百万円）
前期対比 前期対比
第5期 第6期 差異 主な要因 第5期 第6期 差異 主な要因
流動資産 6,464 11,665 +5,200 流動負債 10,658 10,845 +187
１年内返済予定長
現金預金（信託勘 盛岡・郡山・宇都宮・ 10,000 10,000 -
6,217 11,449 +5,231 +5,360 期借入金
定含む） Almost Blue 売却収入
+202 未払消費税増
その他流動負債 658 845 +187
その他流動資産 247 215 ▲31 ▲19 前払費用償却 ▲37 未払金減
固定負債 37,254 36,889 ▲364
固定資産 87,953 82,686 ▲5,267
長期借入金 33,400 33,400 -
▲4,898 4物件売却
有形固定資産 86,866 81,883 ▲4,982
▲84 その他 その他固定負債 3,854 3,489 ▲364 ▲242 売却物件敷金返還等
無形固定資産 761 533 ▲227 ▲227 Almost Blue 売却
負債合計 47,913 47,735 ▲177
投資その他の資産 325 268 ▲56 ▲56 長期前払費用の償却 +75 未処分利益等増
純資産 46,553 46,644 +91
+15 繰延ヘッジ損益増
繰延資産 47 28 ▲19 ▲19 投資口交付費償却 負債・純資産合計 94,466 94,380 ▲86
資産合計 94,466 94,380 ▲86
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります
6
期中運用実績 –物件売却-
将来の安定的なキャッシュフローに対するリスク、内部成長の実現等総合的に勘案し、4物件を売却し、物件取得・
分配金の原資とした
取得済み・取得予定物件
売却済み物件
2020年11月30日売却
第7期以降の取得
盛岡駅前通ビル EME郡山ビル ラグゼナ門真 代々木一丁目ビル
（2021年4月13日取得） （2021年4月30日取得予定）
2020年12月23日売却
宇都宮セントラルビル イオンスタイル尾道（底地） DCMダイキ尾道店（底地）
2021年2月26日売買契約(注1） （2021年3月1日取得） （2021年4月1日取得）
Aｌmost Blue ビッグモーター札幌清田店（底地） オフィス
売却価格合計 10,407百万円 (注2）
投資主への分配 （2021年5月10日までに取得予定）
住宅
(注1)Almost Blue については30%持分を2021年2月26日、70%持分を2021年3月19日に売却
取得・取得予定価格合計 7,530百万円 商業
(注2)Almost Blue については2021年3月19日に実施した70%持分売却を含む
7
物件売却益の内部留保
安定的な分配を行うため、第6期及び第7期に発生する物件売却益の一部を内部留保し、第8期に繰り越し
1口当たり分配金内訳 繰り越し
繰り越し
180円
92円
53円 98円
繰り越し 3,100円 3,100円
税額 250円 2,900円
売却益 売却益 10円
売却益分配
621円 180円
売却以外
分配額
2,849円 92円 3,019円
3,103円
2,627円
2,478円
2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期
（第6期） （第7期） （第8期）
（実績） （予想） （予想）
注1： 各項目の金額を発行済投資口総数で割った金額について、1円未満を切り捨てしているため、合計額と一致しない部分があります
注2： 純資産控除項目である繰延ヘッジ損失は発生しないことを前提としています
8
期中運用実績 –ポートフォリオ-
賃貸事業損益の概要 稼働率推移
（ 単位：百万円 ） 稼働率(%)
2021年2月期（第6期） 予実対比
予想 実績 差異 主な要因 99.0 98.3
98.1
97.0 96.6
不動産賃貸事業収益 2,758 2,687 ▲71 96.6
95.0 96.6 96.6
賃貸事業収入 2,593 2,508 ▲84 96.7
93.0
賃料収入 2,276 2,207 ▲68 ▲66 売却4物件の収入減
91.0
▲12 売却4物件の収入減
共益費収入 216 208 ▲8 89.0
+4 その他
駐車場収入 82 76 ▲5 87.0
85.0
その他賃料収入 17 16 ▲1
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月
その他賃貸事業収入 165 179 +13 オフィス 住宅 ホテル 商業 ポートフォリオ
水道光熱費収入 150 141 ▲9
+12 原状回復（博多、博労町、心斎橋、東海通、平和台等）
その他収入 14 38 +23
+7 敷金償却（名古屋等）
不動産賃貸事業費用 926 915 ▲10
管理業務費 196 193 ▲2
水道光熱費 142 115 ▲27
▲8
▲14
期中売却物件分の減少
オフィス物件の費用減少（NTビル等）
ポートフォリオ全体のNOIは期初予想の2,173百万
公租公課 202 198 ▲3
円から期中物件売却により減少して2,097百万円
損害保険料 4 4 0
で落着
+26 更新工事等（名古屋等）
ポートフォリオ全体の稼働率は名古屋のホテルで
修繕費 20 62 +42 +13
+3
原状回復工事（博労町、心斎橋等）
その他（Access開業用工事）
オペレーターとの契約を解除したため下落したが
信託報酬 10 10 0 既に後継オペレーターとは新たに賃貸借契約を
減価償却費 341 325 ▲15 期中物件売却による減少 締結済み
その他賃貸事業費用 7 5 ▲2
不動産賃貸事業損益 1,832 1,772 ▲60
NOI 2,173 2,097 ▲76
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります
9
期中運用実績 -オフィス-
稼働率・賃料単価推移
稼働率(%) 坪単価（円）
100.0
97.4 97.6 97.9 97.7 98.1 97.9 97.9 12,800 2021年2月期（第6期）末の稼働率は2020年8
98.0
12,600
月期（第5期）末の97.4%から97.9%へ改善
96.0
12,595
ポートフォリオ平均の賃料坪単価は単価の低
94.0
92.0 12,420
12,600 12,562 12,400
い盛岡・郡山・宇都宮の3物件を11月、12月に
90.0 12,200 売却したことで、2020年8月の11,951円から
88.0
11,951
12,005 12,004
12,000
2021年2月の12,562円に上昇
86.0
84.0
11,800
82.0
80.0 11,600
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月
賃料改定状況
更新時 新規契約時
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
コロナ禍の影響でテナントとの契約更新時に
2019年8月期 2019年8月期
は賃料据え置き
（第3期） （第3期）
2020年2月期 2020年2月期
（第4期） （第4期）
2020年8月期 2020年8月期
（第5期） （第5期）
2021年2月期 2021年2月期
（第6期） （第6期）
増加 変動なし 減少 増加 変動なし 減少
10
期中運用実績 –住宅-
稼働率・賃料単価推移
坪単価（円）
稼働率(%)
2021年2月期（第6期）の稼働率は96%前後で
100.0 9,400
98.0 95.9 96.1 96.4
95.8 96.1 9,380
安定的に推移
95.4 95.7
96.0 9,360 同期間中のポートフォリオ平均の賃料坪単価
9,335
94.0 9,325 9,320 9,318 9,320
9,329 9,340 も9,300円台で推移
9,314
92.0 9,320
90.0 9,300
88.0 9,280
86.0 9,260
84.0 9,240
82.0 9,220
80.0 9,200
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月
賃料改定状況
更新時 新規契約時 新規契約時の賃料が増額されているトレンド
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% は継続
2019年8月期 2019年8月期
（第3期） （第3期）
2020年2月期 2020年2月期
（第4期） （第4期）
2020年8月期 2020年8月期
（第5期） （第5期）
2021年2月期 2021年2月期
（第6期） （第6期）
増加 変動なし 減少 増加 変動なし 減少
11
期中運用実績 -新型コロナウイルスへの対応–
新型コロナウイルスによるテナントへの賃料減免は財務的に軽微な範囲で実施
減免総額は第5期の76百万円から第6期には22百万円まで減少
テナント種別による減免・猶予実施の影響
第5期実績 第6期実績
減免総額76百万円
（1件、
52百万円）
ホテルテナント
賃貸事業収入2,508百万円
減免総額22百万円
（15件、
21百万円） 商業テナント
商業テナント
（6件、 オフィステナント
2百万円）
（9件、 22百万円）
第6期実施した減免総額22百万円は賃貸事業収入2,508百万円の0.9%までに抑制
第6期減免総額22百万円のうち15百万円は売却済み物件のテナント向け
減免実施したテナントは商業テナントのみ
第5期に減免を実施していたホテルオペレーターは第6期中に後継オペレーターに変更済み
12
期中運用実績 –商業施設-
期中平均稼働率は100%を維持
非日常型・コト消費型のテナントで一部賃料減免
Almost Blueは2019年9月の取得後、内部成長を実現し、売却して含み益を顕在化
第7期の生活密着型商業施設（底地）の組み入れにより、キャッシュフローの長期的安定性を確保
第6期 物件追加取得後（2021年5月10日時点)
生活密着型（57%）（注） 生活密着型（82%）（注）
家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA
松山問屋町店 神戸垂水店（底地） 松山問屋町店 神戸垂水店（底地）
65%
TA湘南鵠沼海岸 コープさっぽろ春光店 TA湘南鵠沼海岸 コープさっぽろ春光店
非日常型・コト消費型（43%）（注）
イオンスタイル尾道（底地）
DCMダイキ尾道店（底地）
非日常型・コト消費型（18%）（注）
Almost Blue
プリオ大名Ⅱ
プリオ大名Ⅱ ビッグモーター札幌清田店（底地）
（注）生活密着型及び非日常型・コト消費型の比率は取得価格ベース
13
期中運用実績 –ホテル-
■後継オペレーター契約（ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya)
■ホテルセクター全体のRevPAR（※）
2021年2月10日にソラーレホテルズアンドリゾーツ株
（単位：円）
⇒緊急事態宣言 式会社と賃貸借契約を締結
10,000
再発令
2021年5月10日グランドオープンに向けて準備中
9,000
8,000 2019年9月～2020年2月
7,000
6,000
5,000 2020年9月～2021年2月
4,000
3,000
９月 10月 11月 12月 1月 2月
（※）ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaを除く各ホテルの月次RevPARを賃貸面積で加重平均
2020年5月の緊急事態宣言解除後、オペレーターの
運営能力によりRevPARは順調に回復していたが、
2020年12月のGoToキャンペーン停止、その後の2回
■賃貸借契約の主な内容
目の緊急事態宣言により再度下落。2021年2月は前
月から改善
オペレーター（テナント）の名称 ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社
保有4物件のうちドーミーイン松山・ドーミーイン盛岡・
ホテルサンシャイン宇都宮から得られる賃料は固定 契約期間 2021年3月15日～2031年3月14日（10年間）
賃料で減額なく収受 本物件の運営による各月のGOP（注）相当額に所
2020年10月に前オペレーターとの契約を解除してい 月額賃料
定の比率を乗じ、これに対する消費税及び地方消
費税相当額を加えた額とします。但し、かかる金額
た名古屋所在のホテルは後継オペレーターと新たに がゼロ円を下回るときはゼロ円とします。
契約、ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaと改称 注）「GOP」とは、本物件のホテル売上高（消費税及び地方消費税相当額を含みません。）から、売上原
価、人件費等の営業経費（消費税及び地方消費税相当額を含みません。）を差し引いた金額をいいます。
14
期中運用実績 -コスト削減-
過去実施してきた諸施策の結果が継続的に顕在化
水道光熱費削減施策
共用部内LED化を継続して実行
新電力への切り替え
共用部節水対策
■各物件LED化工事実施状況（第5期、第6期の推移） ■水道光熱費の推移（第4期～第6期）
90.0%
新電力への切り替え、LED投資等による使用電力量の減
80.0%
79.7% 79.7% 少から第6期は前期比、前年同期比水道光熱費は減少
70.0% 42.8% 53.8% 単位：百万円
150
60.0% 85.3%
48.6% 49.1% 合計121
50.0% 2 合計107
38.5% 39.2% 120 合計104
40.0% 8 1 2
17 7
30.0% 7
90 13
15
20.0%
10.0%
60
0.0%
95
第5期 第6期 第5期 第6期 第5期 第6期 87
80
共用部 専有部 合計 30
比率は面積ベース
0
2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
（第4期） （第5期） （第6期）
電気料 水道料 ガス料 その他
注1：対象物件は第4期から第6期まで保有している25物件
注2：その他は重油、内湯供給料を含む
15
投資口価格の推移と投資法人のイベント
（円） （ポイント ）
135,000 2,100
130,000
125,000
2,000
120,000 2019年9月公募価格 117,000円
115,000
110,000 1,900
105,000
100,000 2 3 4 5
上場時公募価格 96,000円
1,800
95,000 タカラレーベン不動産投資法人
90,000 投資口価格（左軸） 1
85,000 1,700
80,000
75,000 東証REIT指数
1,600
70,000 （右軸）
65,000
60,000 1,500
2020/9/1 2020/10/25 2020/12/18 2021/2/10 2021/2/26
1 2 3 4 5
GRESBリアルエステイト評価 名古屋ホテル
3物件売却 1物件売却、2物件取得に関する開示
“2 スター” 獲得 後継オペレーターとの賃貸借契約締結
（2020年11月30日・12月23日） （202１年2月22日）
（2020年11月25日） （2021年2月10日）
2020年GRESBリアルエステイト評価にお 2020年11月30日売却（グラフ上②） ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会 Almost Blue (準共有持分30%）を売却
いて「2スター」を獲得 「盛岡駅前通ビル」、 社と旧アリエッタホテル名古屋に関する (2021年2月26日実行）
「EME郡山ビル」 賃貸借契約を締結
ESG 推進のための方針や組織体制など これまでの物件売却代金の一部で、「イ
を 評価 する 「マネジメント・コンポーネン 2020年12月23日売却（グラフ上③） ホテル名を「ACCESS by LOISIR HOTEL オンスタイル尾道（底地）」（2021年3月1
ト」 と保有物件での環境パフォーマンス 「宇都宮セントラルビル」 Nagoya」と改称（2021年3月15日） 日取得）、 「代々木一丁目ビル」（2021年
やテナントとの取組等を評価する「パ 4月30日取得予定）の取得を開示
フォーマンス・コンポーネント」の 双方 に
おいて 高い評価を得たことを示す
「Green Star」の評価を 2 年連続で獲得
イオンスタイル尾道（底地） 代々木一丁目ビル
16
1口当たり分配金の推移
1口当たり分配金は3,100円と期初分配金予想3,000円に対し+100円（+3.3%）、直近予想分配金3,100円通りに着地
第6期は物件売却益を加味して3,000円台の分配金水準を維持
4,693円
4,600円
物件入替による業績予想の
物件売却効果
3,693円 修正（2021年2月22日）
3,620円 91円
固都税効果 1,646
円 499
巡航ベース 3,398円
3,300円 円
479円 3,100円 3,100円
3,029円 250
3,103 3,000円 10円 3,000円 円
3,019円
3,047 円 3,019 2,849
2,919 円 円 円
円
98円
26円
2018年8月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年2月期 2019年8月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年2月期 2020年8月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期
（第1期） （第1期） （第2期） （第2期） （第3期） （第3期） （第4期） （第4期） （第5期） （第5期） （第6期） （第6期） （第6期）
（予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （期初予想） （直近予想） （実績）
注： 各項目の金額を発行済投資口総数で割った金額について、1円未満を切り捨てしているため、合計額と一致しない部分があります
17
1口当たりNAVの推移
1口当たりのNAVは第5期末の111,103円から物件を売却して含み益を実現することで109,202円に減少
ただし、売却代金により第7期に取得及び取得予定の5物件（注1）の含み益によってNAVは110,021円にまで回復見込み
112,296円
111,103円
110,021円
109,202円
104,710円
104,539円
101,345円
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
2021年4月13日
（第1期） （第2期) （第3期） （第4期） （第5期） （第6期）
（想定）(注2）
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
（注1）取得及び取得予定5物件はイオンスタイル尾道（底地）、代々木一丁目ビル、DCMダイキ尾道店（底地）、ラグゼナ門真、ビッグモーター札幌清田店（底地）
（注2）2021年4月13日の1口当たりのNAVの計算方法は以下の通り
第6期末の1口当たりのNAV＋（（新規取得5物件の鑑定評価額総額-取得価格総額）-(2021年3月19日売却済みAlmost Blue 70%準共有持分の鑑定評価額-帳簿価額））÷第6期末発行済投資口総数462,500口
18
財務の状況
財務指標推移 発行体格付
2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） A- （安定的）
株式会社格付投資情報センター (R&I)
有利子負債残高 33,260百万円 35,980百万円 43,400百万円 43,400百万円 43,400百万円 （2021年3月22日取得）
総資産LTV 47.8% 49.5% 45.9% 45.9% 46.0% A- （安定的）
時価LTV 45.1% 46.8% 42.8% 43.1% 43.5% 株式会社日本格付研究所 （JCR)
（2020年6月18日取得）
平均金利 0.49% 0.47% 0.57% 0.63% 0.63%
平均借入期間 2.5年 2.2年 3.2年 3.9年 3.9年
総資産LTV=期末有利子負債総額÷期末総資産額
時価LTV＝期末有利子負債額÷（期末総資産額＋不動産鑑定評価額総額-不動産等期末帳簿価額総額）
返済期限の分散状況
現在の借入金43,400百万円は第15期（2025年8月期）まで返済金額分散化を実施
（ 百万円 ）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
19
投資主構成
所有者別投資口数
主要投資主一覧（上位10位）
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 所有
22,516 20,170 保有比率
2018年8月期 名称 投資口数
202,206 57,407 43,201 （%）
（第1期） （口）
3,922
2019年2月期
201,764 59,202 51,626 28,986 1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 49,553 10.7
（第2期） 16,622
2019年8月期
175,908 80,143 39,632 33,195 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 35,815 7.7
（第3期）
2020年2月期
193,400 140,008 36,161 72,977
（第4期） 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 16,365 3.5
19,954
2020年8月期
230,816 128,214 37,315 52,689
（第5期）
13,466 4 株式会社タカラレーベン 14,385 3.1
2021年2月期
222,139 131,227 39,029 56,580
(第6期）
13,525 5 PAG JREIT CO-INVEST LIMITED 10,400 2.2
個人・その他 金融機関 証券会社 その他内国法人 外国人 （単位：口）
6 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 8,413 1.8
BNYM SA／NV FOR BNYM FOR BNYM GCM
7 5,991 1.3
CLIENT ACCTS M ILM FE
所有者別投資主数 （単位：人）
8 近畿産業信用組合 5,590 1.2
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月 9 株式会社レーベンコミュニティ 5,200 1.1
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期）
個人・その他 12,291 96.5% 14,827 97.1% 15,084 97.4% 18,455 97.3% 21,032 97.5% 22,221 97.5%
10 SMBC日興証券株式会社 5,086 1.1
金融機関 33 0.3% 35 0.2% 40 0.3% 43 0.2% 37 0.2% 35 0.2%
証券会社 20 0.2% 26 0.2% 25 0.2% 25 0.1% 26 0.1% 24 0.1%
その他内国法
359 2.8% 335 2.2% 260 1.7% 303 1.6% 324 1.5% 341 1.5%
人
外国法人 36 0.3% 50 0.3% 74 0.5% 135 0.7% 150 0.7% 173 0.8%
合計 12,739 100.0% 15,273 100.0% 15,483 100.0% 18,961 100.0% 21,569 100.0% 22,794 100.0%
20
ESGへの取組み
資産運用業務における環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）への配慮を通じて、「投資主
価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指す
GRESB評価「Green Star」
2020年GRESBリアルエステイト評価において
「2スター」を獲得
ESG 推進のための方針や組織体制などを 評価
する 「マネジメント・コンポーネント」 と保有物件
での環境パフォーマンスやテナントとの取組等を
評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の 双
方 において 高い評価を得たことを示す
環境への取組み
「Green Star」の評価を 2 年連続で獲得
LED化工事
（事例）
外部機関からの評価
DBJ Green Building認証 BELS評価
東池袋セントラルプレイス 中央博労町ビル
（専有部） （専有部）
90.0%
十分な「環境・社会への配慮」が 十分な「環境・社会への配慮」が （進捗） 79.7% 79.7%
なされた建物 なされた建物 80.0%
70.0%
ドーミーイン盛岡 L.Biz神保町
60.0%
48.6% 49.1%
50.0%
38.5% 39.2%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
第5期 第6期 第5期 第6期 第5期 第6期
共用部 専有部 合計
東池袋 ACCESS by
NTビル ドーミーイン松山 博多祗園ビル 注：比率は面積ベース
セントラルプレイス LOISIR HOTEL Nagoya
21
Ⅱ．2021年8月期（第7期）・2022年2月期（第8期） 運用戦略
2021年8月期（第7期）/2022年2月期（第8期） 業績予想
第6期 第7期
差異 主な要因
実績 予想
運用日数 181日 184日 +3日 －
当期純利益変動（第6期実績 vs 第7期予想） （単位：百万円）
+230 売却益の増加
+165 新規取得物件の増収
営業収益（百万円） 2,874 2,979 +105
▲221 売却済み物件の収入減少
▲69 その他
+105 増収
営業利益（百万円） 1,702 1,787 +85 +4 賃貸事業費用の減少（管理費等）
▲24 販管費の増加（控除対象外消費税等）
+85 営業増益
経常利益（百万円） 1,500 1,562 +62 ▲19 税金還付分剥落
▲4 その他
+62 経常増益
当期純利益（百万円） 1,476 1,517 +41
▲20 法人税等の増加
+41 当期純利益増益
分配金総額（百万円） 1,433 1,433 -
▲41 内部留保
1口当たり分配金（利益超過分配
3,100 3,100 - 期末発行済投資口総数：462,500口
金含む）(円)
第7期 第8期
差異 主な要因 当期純利益変動（第7期予想 vs 第8期予想)
予想 予想 （単位：百万円）
運用日数 184日 181日 ▲3日 －
▲416 売却益の剥落
営業収益（百万円） 2,979 2,570 ▲409 +29 新規取得物件の通期寄与
▲22 その他
▲409 減収
営業利益（百万円） 1,787 1,440 ▲347 +43 賃貸事業費用の減少（修繕費等）
+20 販管費の減少（運用報酬等）
経常利益（百万円） 1,562 1,216 ▲346 ▲347 営業減益
▲346 経常減益
当期純利益（百万円） 1,517 1,215 ▲302
+44 法人税等の減少
▲302 当期純利益減益
分配金総額（百万円） 1,433 1,341 ▲93
+209 内部留保取り崩し
1口当たり分配金（利益超過分配
3,100 2,900 ▲200 期末発行済投資口総数：462,500口
金含む）(円)
23
取得済み・取得予定物件
第7期に取得及び取得予定の物件により安定的なキャッシュフローを強化する
R-10 O-19 C-07 C-08 C-09
物件名称 ビッグモーター
ラグゼナ門真 代々木一丁目ビル イオンスタイル尾道（底地） DCMダイキ尾道店（底地）
札幌清田店（底地）
アセットタイプ 住宅 オフィス 商業施設・その他 商業施設・その他 商業施設・その他
取得日（取得予定日） 2021年4月13日 2021年4月30日 2021年3月1日 2021年5月10日 2021年4月1日
取得価格（百万円） 2,000 1,850 900 1,610 1,170
鑑定評価額（百万円） 2,110 2,040 1,020 1,790 1,220
所在地 大阪府門真市 東京都渋谷区 広島県尾道市 北海道札幌市清田区 広島県尾道市
階数/戸数 地上15階/154戸 地上5階 - - -
建築時期 2020年11月 2010年7月 - - -
JR山手線・中央線・総武線、都営
京阪本線、大阪モノレール「門真 JR函館本線「札幌」駅より南東方
最寄り駅・アクセス 市」駅徒歩3分
地下鉄大江戸線「代々木」駅 JR山陽本線「尾道」駅徒歩7分
約11km
JR山陽本線「尾道」駅徒歩5分
徒歩3分
主なテナント 個人 非開示 イオンリテール株式会社 株式会社ビッグモーター DCM株式会社
24
資産入替
中長期的に安定したキャッシュフローを目指し、築浅・高利回り・長期契約テナント入居物件へと入替
築古の地方オフィス及び スポンサーが開発する築浅物件・
内部成長を果たした商業施設の売却 安定したキャッシュフローの物件の取得
譲渡価格総額 平均築年数（注1）（注2） 取得・取得予定価格合計 平均築年数（注3）
10,407百万円 22.7年 7,530百万円 5.5年
資産入替
平均償却後鑑定NOI利回り 平均償却後
平均賃貸借契約期間 平均賃貸借契約期間
（取得価格ベース） 鑑定NOI利回り
4.14% 3.2年 4.21% 16.4年
盛岡駅前通ビル EME郡山ビル
岩手県盛岡市 福島県郡山市 ラグゼナ門真 代々木一丁目ビル
築年数：33.4年（注1） 築年数：32.5年（注1） 2020年11月竣工 2010年7月竣工
イオンスタイル尾道
（底地）
DCMダイキ尾道店
（底地）
宇都宮セントラルビル Aｌmost Blue
栃木県宇都宮市 東京都港区 ビッグモーター札幌
築年数25.0年（注1） 築年数18.6年（注1） 清田店（底地）
（注1）平均築年数及び築年数は2020年8月末時点 （注3）ラグゼナ門真及び代々木一丁目ビルの平均築年数は2021年5月10日時点
（注2）平均築年数は各物件の取得価格加重平均
25
資産入替
それぞれの指標でポートフォリオの質の向上を確認
資産規模 物件の売却を先行したことで、決 築年数 盛岡・郡山・宇都宮の築
算発表日現在、物件取得に使え 古物件を売却し、スポン
2020年8月期末 入替終了（注１） 2020年8月期末 入替終了（注１）
る手許資金は25億円程度残る サーであるタカラレーベ
ンが開発した新築物件
870億円 22.1年
848億円 21.9年 等を取得したことで築年
数が改善
償却後鑑定NOI利回り ポートフォリオ全体の利回り確保 テナント平均契約年数 商業施設を中心に長期
に貢献していた盛岡・郡山・宇都 契約テナントが増回し、
2020年8月期末 入替終了（注１）
2020年8月期末 入替終了（注１） 宮等の物件を売却し、生活密着 テナントの平均契約年数
型商業施設（底地）を取得したこ は長期安定化
7.4年
とで償却後鑑定NOI利回りが改
6.4年
4.32%
4.33% 善
（注1）入替終了時はビッグモーター札幌清田店（底地）取得予定の2021年5月10日とします
用途別投資比率 エリア別投資比率
原則70%以上 30%以下 原則70%以上 30%以下
ガイドライン ガイドライン
オフィス 住宅 ホテル 商業その他 四大経済圏 その他
入替終了（注１） オフィス 住宅 ホテル 商業その他 入替終了（注１） 四大経済圏 その他
71.8% 76.7%
(注2）四大経済圏は東京経済圏・名古屋経済圏・大阪経済圏・福岡経済圏とします
26
新規取得物件（１）
ラグゼナ門真 住宅 代々木一丁目ビル（2021年4月30日取得予定） オフィス
＜単身向け高グレードの新築物件が少なく、隣接駅エリアまで含めても高い優位性を有す＞ ＜東京経済圏の主要ターミナル駅にに近接する安定した賃貸需要の見込める物件＞
本物件は、タカラレーベンが開発した地上15階建て、総戸数154戸の共同住宅であり、 本物件は、JR 山手線、中央・総武線、都営地下鉄大江戸線が乗り入れる「代々木」
2020年11月に竣工しました。本物件はシングル向けの賃貸住宅であり、京阪本線及び大 駅より徒歩3 分に位置しており、各交通機関及び東京経済圏の主要ターミナル駅の
阪モノレール「門真市」駅より徒歩3分という利便性の高さとシングル向けの賃貸住宅の新 ひとつである「新宿」駅へのアクセスに優れ、安定した賃貸需要の見込める物件です。
規供給が限定的であるという希少性の高さから、将来にわたって高い競争力を有するも
のと考えられます。あわせて、本物件が所在する門真市には製造業関連企業の拠点が多
く集積していることから、長期安定的な賃貸需要を見込むことができます。
物件概要
物件概要
取 得 予 定 価 格 1,850百万円
取 得 価 格 2,000百万円
鑑 定 評 価 額 2,040百万円
鑑 定 評 価 額 2,110百万円
延 床 面 積 823.75㎡
延 床 面 積 4,482.16㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 4.0%
鑑 定 N O I 利 回 り 4.8%
償却後鑑定NOI利回り 3.6%
償却後鑑定NOI利回り 3.2%
所 在 地 東京都渋谷区代々木1-27-6
所 在 地 大阪府門真市元町6-2
JR山手線・中央線・総武線・都営大江戸線「代々木」
ア ク セ ス 京阪本線「門真市」駅徒歩3分 ア ク セ ス
駅徒歩3分
用 途 共同住宅 用 途 事務所
竣 工 2020年11月 竣 工 2010年7月
売 主 株式会社タカラレーベン 売 主 株式会社サンケイビル
取 得 日 2021年4月13日 取 得 予 定 日 2021年4月30日
稼 働 率 98.8%（2021年3月） 稼 働 率 100.0%（2021年3月）
27
新規取得物件（２）
イオンスタイル尾道（底地）・DCMダイキ尾道店（底地） 商業施設 ビッグモーター札幌清田店（底地） 商業施設
＜底堅い需要に支えられたエリアの物件＞ ＜希少性の高い土地・賃貸需要の高い立地＞
本物件所在地は旧イオン尾道店の跡地であり、タカラレーベンにより、集合住宅及び本物件を含 本物件は、、JR 函館本線、千歳線、札沼線が乗り入れる「札幌」駅より南
む商業店舗用地として再開発が行われたものです。 東方約11km に位置しており、各種専門店、カーディーラー、飲食店及び
ホームセンターやアウトレットモール等の大型店が立地し、恵まれた商圏
本物件は、製造業、建設業関連の企業が多く集積した尾道市において金物、工具、塗料、建築
人口を有するエリアに位置しており、道路からの視認性も非常に高く、安定
資材などの法人需要及び日用品などの個人需要に支えられたテナント粘着性の高い物件です。
した賃貸需要の見込める物件です。
本物件のいずれのテナントとの賃貸借契約も長期に及ぶことから本投資法人の収益の安定化に
テナントとの賃貸借契約が長期に及ぶことから本投資法人の収益の安定
寄与するものと考えています。
化に寄与するものと考えています。
物件概要 物件概要
物 件 名 イオンスタイル尾道（底地） DCMダイキ尾道店（底地） 取 得 予 定 価 格 1,610百万円
鑑 定 評 価 額 1,790百万円
取 得 価 格 900百万円 1,170百万円
総 賃 貸 面 積 15,026.00㎡
鑑定評価額 1,020百万円 1,220百万円 所 在 地 北海道札幌市清田区真栄62番1号
札幌市内まで車で20分程度（約11㎞）
総賃貸面積 11,883.74㎡ 7,955.81㎡ ア ク セ ス
道央自動車道「北広島IC」まで約4㎞
テ ナ ン ト 株式会社ビッグモーター
所 在 地 広島県尾道市天満町17-50 同17-21
売 主 非開示
ア ク セ ス JR山陽本線「尾道」駅より徒歩7分 JR山陽本線「尾道」駅より徒歩5分 取 得 予 定 日 2021年5月10日
テ ナ ン ト イオンリテール株式会社 DCM株式会社
売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 日 2021年3月1日 2021年4月1日
28
今後の成長戦略
外部成長戦略
- ポートフォリオの質の向上、安定性の向上
- 手許資金の有効活用による物件の取得
- ブリッジビークルからの優先交渉権付与による取得機会の確保
- タカラレーベンからのスポンサーパイプラインによる取得機会の確保
内部成長戦略
- 物件管理仕様見直し・電力供給元の切替等による固定費用の削減
- 物件競争力向上のための資本的支出の実施
財務戦略
- 借入年限の長期化・分散化によるリファイナンスリスクの低減
- 金利固定化による金利変動リスクへの対応
- 資金調達手段の多様化
29
外部成長戦略 – パイプライン –
メインスポンサーであるタカラレーベンの開発力を活用した豊富なパイプライン
イオンスタイル尾道（底地） ラグゼナ武蔵新城 ラグゼナ平和台
DCMダイキ尾道店（底地） ラグゼナ戸田公園
ドーミーイン盛岡
ラグゼナ戸田公園Ⅱ
（仮称）ラグゼナ北千住
（仮称）ラグゼナ八王子南町
（仮称）ラグゼナ東陽町
（仮称）ラグゼナ八王子新町
（仮称）L.Biz御茶ノ水
（仮称）L.Biz馬車道
（仮称）L.Biz日本橋
（仮称）ラグゼナ恵美須町
L.Biz八丁堀
高松プロジェクト
（仮称）ラグゼナ平和島
タカラレーベンが開発している物件
住宅
オフィス
ホテル
商業
TA湘南鵠沼海岸
開発後取得物件 ドーミーイン松山 ラグゼナ門真 ACCESS by LOISIR ラグゼナ勝どき ラグゼナ秋葉原
HOTEL Nagoya
開発中の物件
（注）本投資法人は上に記載の各物件について優先交渉権を取得していますが、これらの物件について今後取得することを保証するものではありません
30
内部成長戦略
稼働率改善施策
四大経済圏以外のオフィスを中心にダウンタイムの短縮
レントギャップの解消
四大経済圏を中心にレントギャップ解消の余地あり
コロナウイルスの影響を考慮しながら解消を進める
戦略的な資本的支出
減価償却費の範囲内で、効率的に資本的支出を実施、LED等への戦略的な投資によりグリーンリース等賃料アップ
及びコスト削減につなげる
■資本的支出・修繕費の推移
単位：千円
400,000
350,000
300,000
250,000 ■減価償却費
200,000 ■資本的支出
■戦略的な資本的支出
150,000
■修繕費
100,000
50,000
0
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期）
(実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
31
財務戦略
鑑定LTVの推移 信用格付の取得
40%台半ばのLTVを目標としながら機動的な資金調 2021年3月22日付で株式会社格付投資
達を実施 情報センターから発行体格付A-（格付
第6期・第7期中に実施した開示済みの物件入替が の方向性：安定的）を取得
完了する2021年5月10日現在で鑑定LTVは47.7%に
低下する見込み
さらに、手許余資として物件取得に充当できる待機
資金が25億円程度あり、同額の物件を鑑定価格で
取得すると鑑定LTVは46.4%まで低下する見込み
取得済格付の状況（2021年4月13日現在）
鑑定LTV
55.0%
開示済み物件 格付会社 （長期）発行体格付 方向性
入替完了時
51.9%
52.5%
50.7%
（2021年5月10日） 株式会社格付投資情報センター A- 安定的
49.5%
50.0% 株式会社日本格付研究所 A- 安定的
48.0%
47.5% 46.2% 46.4%
46.3% 47.7%
45.0%
手許余資で
42.5% 物件取得した場合
40.0%
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 2021/5/10
鑑定LTV＝期末有利子負債額÷不動産等鑑定評価額総額
32
中期分配金目標の進捗状況
中期的な巡航分配金目標は3,500円
物件売却効果
新型コロナウイルスの影響は長期には及ばないと想定し、中期目標の水準は維持
内部留保取り崩し分
内部成長のみで3,300円
PO等を伴った外部成長を加味して分配金3,500円を目指す 固都税効果
一時的影響を除く巡航ベース
3,500円
3,300円
3,100円 3,100円
3,029円 ＋外部成長
10円 250円 2,900円
3,019円 3,019円 内部成長
621円
272円
2,849円 🔹増賃交渉 🔹賃貸事業以外
2,627円 🔹稼働改善 のコスト削減
🔹物件コスト削減
2,478円
第5期 第6期 第7期 第8期
中期目標
(実績） (実績） (予想） (予想）
注： 各項目の金額を発行済投資口総数で割った金額について、1円未満を切り捨てしているため、合計額と一致しない部分があります 33
注2： 純資産控除項目である繰延ヘッジ損失は発生しないことを前提としています
ESGへの取組み
事業継続に向けた取り組み 利害関係者からの取得意思決定フロー
新型コロナウイルス感染症感染拡大防止のため、全役職員に対しテ
レワーク・時差出勤等の環境を整備・推進 投資運用部による取得計画の起案 （投資運用部による物件デューディリジェンス）
全役職員への定期的な抗体検査・PCR検査を実施
コンプライアンス・オフィサーによる承認
従業員満足度調査を2021年3月に実施。問題点の所在を経営陣によ 法令等遵守、その他コンプライアンス上の問題（以下「法令等遵守上の問題」という。）の有無の確認
り把握、改善に着手
コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無の審議・決議
サイバーセキュリティ問題、気候変動問題を経営リスクとして取組み
開始
投資運用部長が取得計画案を投資委員会に上程
BCP及び危機管理マニュアルを刷新、運用開始
災害備蓄や訓練など事業継続に向けた積極的な取り組みを継続
投資委員会に置ける審議及び決議
（コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると
判断した場合には、投資委員会の審議・決議の中止を命じることができる。）
投資主利益を最大化する資産運用報酬体系
報酬体系のうち資産規模・利益規模に応じた報酬、取得行為に基づ
取締役会への報告
く報酬は収受するが、譲渡行為そのものからは報酬は収受せず
中止又は
内容変更の
指示
ガバナンス強化に向けた取り組み 投資法人への報告
但し、当該取得計画案が投信法に基づき投資法人の役員会承認を要する利害関係人等との取引に
全役職員参加による定期的な社内研修（コンプライアンス研修、 該当する場合、投資法人役員会の事前承認に基づく投資法人の同意を得る。
ESG研修）を実施
34
Ⅲ．Appendix
個別物件の稼働率（オフィス・住宅）
(単位：%)
物件 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2021年 2021年
用途 物件名
番号 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末
O-01 NTビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-02 東池袋セントラルプレイス 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 98.3
O-03 名古屋センタープラザビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-05 大宮NSDビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-06 サムティ新大阪センタービル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-07 博多祗園ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 97.2 100.0
O-08 中央博労町ビル 98.2 98.2 98.2 90.7 100.0 100.0 100.0
オフィス O-09 L.Biz神保町 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-10 心斎橋ビル 83.3 66.6 83.3 100.0 86.2 86.2 86.2
O-11 L.Biz仙台 98.0 98.0 98.0 98.0 98.0 98.0 98.0
O-12 仙台日興ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-14 長野セントラルビル 87.1 97.2 97.2 97.2 97.2 97.2 97.2
O-17 山形駅前通ビル 71.9 71.9 71.9 71.9 71.9 71.9 71.9
O-18 赤坂川瀬ビル 86.4 86.4 91.2 91.2 91.2 91.2 91.2
オフィス合計 97.4 97.6 97.9 97.7 98.1 97.9 97.9
R-01 アマーレ東海通 92.7 92.7 90.7 91.7 91.7 93.9 94.9
R-02 ドーミー浮間舟渡 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 98.8 98.8 96.3 96.3 96.3 97.5 97.5
R-04 ラグゼナ東高円寺 97.4 94.1 93.1 98.2 88.7 87.8 91.3
R-05 アルファスペース都立大 90.1 90.1 100.0 90.1 90.1 90.1 90.1
住宅
R-06 ジェイシティ八丁堀 93.7 93.7 94.9 94.9 94.9 93.0 94.2
R-07 ラグゼナ平和台 97.2 98.3 97.2 98.2 98.5 97.7 97.3
R-08 ラグゼナ勝どき 96.1 100.0 100.0 100.0 96.4 100.0 100.0
R-09 ラグゼナ本厚木 83.4 86.2 95.9 95.9 95.9 95.9 93.1
住宅合計 95.4 95.9 96.1 96.4 95.7 95.8 96.1
36
個別物件の稼働率（ホテル・商業施設）
(単位：%)
物件 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2021年 2021年
用途 物件名
番号 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末
H-01 ドーミーイン松山 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ホテル H-03 ドーミーイン盛岡 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
H-04 ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya (注2） 100.0 100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
ホテル合計 100.0 100.0 85.9 85.9 85.9 85.9 86.2
C-01 プリオ大名Ⅱ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-02 コープさっぽろ春光店 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
商業・ C-03 TA湘南鵠沼海岸 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
その他 C-05 家電住まいる館YAMADA松山問屋町店 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-06 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店（底地） 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
商業・その他合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ポートフォリオ合計 98.1 98.3 96.7 96.6 96.6 96.6 96.6
（注1） C-04 Almost Blueは2021年3月19日付で譲渡を完了しているため、上表に含めていません
（注2） 2021年3月15日付で名称をACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaに変更しました
37
不動産鑑定評価の概要
期末 2020年8月期（第5期） 2021年2月期（第6期） 差異 鑑定評価額‐
取得
物件 帳簿 期末鑑定 Caｐ 期末鑑定 Caｐ 期末鑑定 Caｐ 帳簿価額
用途 物件名 価格 鑑定NOI 鑑定NOI 鑑定NOI
番号 価格 評価額 レート 評価額 レート 評価額 レート （第6期末、
（百万円）
（百万円） （百万円） （百万円） (%) （百万円）
（百万円）
(%) （百万円）
（百万円）
(%) 百万円）
O-01 NTビル 12,350 12,430 13,400 556 3.9 13,400 555 3.9 - ▲0 - 969
O-02 東池袋セントラルプレイス 9,780 9,888 10,600 426 3.9 10,600 427 3.9 - 0 - 711
O-03 名古屋センタープラザビル 4,870 5,106 4,900 264 4.9 4,880 263 4.9 ▲20 ▲0 - ▲226
O-05 大宮NSDビル 3,493 3,516 3,950 191 4.6 3,960 192 4.6 10 0 - 443
O-06 サムティ新大阪センタービル 3,450 3,417 3,610 177 4.4 3,600 177 4.4 ▲10 - - 182
O-07 博多祗園ビル 2,500 2,482 2,780 123 4.3 2,780 123 4.3 - 0 - 297
O-08 中央博労町ビル 1,485 1,484 1,940 90 4.2 1,920 90 4.2 ▲20 ▲0 - 435
オフィス
O-09 L.Biz神保町 1,006 1,017 1,140 45 3.8 1,140 45 3.8 - 0 - 122
O-10 心斎橋ビル 772 764 777 39 4.3 777 39 4.3 - 0 - 12
O-11 L.Biz仙台 1,680 1,654 1,840 94 4.7 1,830 95 4.7 ▲10 0 - 175
O-12 仙台日興ビル 1,740 1,754 1,800 88 4.3 1,800 88 4.3 - 0 - 45
O-14 長野セントラルビル 898 917 993 64 5.7 952 62 5.7 ▲41 ▲2 - 34
O-17 山形駅前通ビル 600 593 683 45 5.7 651 43 5.7 ▲32 ▲1 - 57
O-18 赤坂川瀬ビル 690 713 730 28 3.6 734 29 3.6 4 0 - 20
オフィス合計 / 平均 45,315 45,744 49,143 2,238 - 49,024 2,235 - ▲119 ▲3 - 3,279
R-01 アマーレ東海通 1,100 1,074 1,240 60 4.6 1,230 60 4.6 ▲10 ▲0 - 155
R-02 ドーミー浮間舟渡 1,080 1,093 1,140 57 4.5 1,140 57 4.5 - - - 46
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 1,032 1,015 1,110 55 4.7 1,120 55 4.6 10 ▲0 ▲0.1 104
R-04 ラグゼナ東高円寺 1,060 1,072 1,080 45 4.0 1,090 44 3.9 10 ▲0 ▲0.1 17
住宅 R-05 アルファスペース都立大 589 594 621 27 3.9 622 27 3.9 1 0 - 27
R-06 ジェイシティ八丁堀 1,200 1,198 1,290 64 4.8 1,280 64 4.8 ▲10 ▲0 - 81
R-07 ラグゼナ平和台 3,910 3,901 4,350 181 4.0 4,350 181 4.0 - ▲0 - 448
R-08 ラグゼナ勝どき 1,120 1,116 1,250 48 3.8 1,280 48 3.7 30 - ▲0.1 163
R-09 ラグゼナ本厚木 705 720 740 38 4.8 744 38 4.8 4 0 - 23
住宅合計 / 平均 11,796 11,787 12,821 579 - 12,856 578 - 35 ▲0 - 1,068
38
不動産鑑定評価の概要
期末 2020年8月期（第5期） 2021年2月期（第6期） 差異 鑑定評価額
取得
物件 帳簿 期末鑑定 Caｐ 期末鑑定 Caｐ 期末鑑定 Caｐ ‐帳簿価額
用途 物件名 価格 鑑定NOI 鑑定NOI 鑑定NOI
番号 価格 評価額 レート 評価額 レート 評価額 レート （第6期末、
（百万円）
（百万円） （百万円） （百万円） (%) （百万円）
（百万円）
(%) （百万円）
（百万円）
(%) 百万円）
H-01 ドーミーイン松山 2,427 2,348 2,550 131 5.0 2,550 131 5.0 - - - 201
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 2,000 2,108 2,080 116 5.1 2,070 116 5.1 ▲10 - - ▲38
ホテル
H-03 ドーミーイン盛岡 2,520 2,468 2,530 128 4.9 2,570 130 4.9 40 1 - 101
H-04 ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya (注2） 2,500 2,492 2,170 108 4.2 2,180 108 4.2 10 0 - ▲312
ホテル合計 / 平均 9,447 9,417 9,330 485 - 9,370 487 - 40 1 - ▲47
C-01 プリオ大名Ⅱ 980 991 1,120 46 4.0 1,120 46 4.0 - - - 128
C-02 コープさっぽろ春光店 1,036 1,032 1,100 70 6.2 1,100 70 6.2 - - - 67
商業・
C-03 TA湘南鵠沼海岸 500 507 570 27 4.7 570 27 4.7 - 0 - 62
その他
C-05 家電住まいる館YAMADA松山問屋町店 4,030 4,036 4,410 300 6.8 4,410 300 6.8 - 0 - 373
C-06 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店 （底地） 4,227 4,277 4,420 208 4.7 4,370 208 4.8 ▲50 - 0.1 92
商業・その他合計 / 平均 10,773 10,845 11,620 652 - 11,570 652 - ▲50 0 - 724
総合計 77,331 77,795 82,914 3,955 - 82,820 3,954 - ▲94 ▲1 - 5,024
（注1） C-04 Almost Blueは2021年3月19日付で譲渡を完了しているため、上表に含めていません
（注2） 2021年3月15日付で名称をACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaに変更しました
39
貸借対照表
＜資産の部＞（単位：千円） 第5期 第6期 ＜負債の部＞（単位：千円） 第5期 第6期
流動資産 流動負債
現金及び預金 4,397,467 9,815,530 営業未払金 263,922 226,592
信託現金及び信託預金 1,820,275 1,633,984 1年内返済予定の長期借入金 10,000,000 10,000,000
営業未収入金 81,477 68,991 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 50,973 50,973
前払費用 161,627 141,760 未払金 179,395 184,653
その他 3,968 5,204 未払費用 16,172 15,940
流動資産合計 6,464,817 11,665,471 未払法人税等 930 26,793
未払消費税等 117,180 319,699
固定資産
前受金 14,901 11,196
有形固定資産 デリバティブ債務 10,301 3,865
その他 4,421 5,970
建物（純額） 2,482,648 2,453,225 流動負債合計 10,658,200 10,845,683
構築物（純額） 9,404 9,315
機械及び装置（純額） 45,163 43,975 固定負債
工具、器具及び備品 1,422 5,950 長期借入金 33,400,000 33,400,000
土地 1,941,786 1,941,786 預り敷金及び保証金 112,236 114,695
信託建物（純額） 20,214,739 18,103,023 信託預り敷金及び保証金 3,636,234 3,277,646
信託構築物（純額） 68,654 66,980 資産除去債務 87,966 88,298
信託工具、器具及び備品（純額） 18,083 18,801 デリバティブ債務 18,404 9,237
信託土地 62,084,806 59,240,117 固定負債合計 37,254,841 36,889,877
信託建設仮勘定 － 718 負債合計 47,913,041 47,735,560
有形固定資産合計 86,866,710 81,883,896 ＜純資産の部＞（単位：千円） 第5期 第6期
無形固定資産 投資主資本
信託借地権 757,993 530,595 出資総額 45,189,272 45,189,272
ソフトウェア 3,575 3,025 出資総額控除額
無形固定資産合計 761,568 533,620 △ 68,263 △ 36,882
一時差異等調整引当額
投資その他の資産 出資総額控除額合計 △ 68,263 △ 36,882
長期前払費用 314,579 255,546 出資総額（純額） 45,121,008 45,152,389
繰延税金資産 15 2,145 剰余金
差入敷金及び保証金 11,000 11,000 当期未処分利益 1,461,254 1,505,288
その他 10 10 剰余金合計 1,461,254 1,505,288
投資その他の資産合計 325,605 268,701 投資主資本合計 46,582,262 46,657,677
固定資産合計 87,953,883 82,686,217 評価・換算差額等
繰延資産 繰延ヘッジ損益 △ 28,705 △ 13,102
投資口交付費 47,897 28,447 評価・換算差額等合計 △ 28,705 △ 13,102
繰延資産合計 47,897 28,447 純資産合計 46,553,557 46,644,575
資産合計 94,466,599 94,380,136 負債純資産合計 94,466,599 94,380,136
40
損益計算書／キャッシュ・フロー計算書
＜損益計算書＞（単位：千円） 第5期 第6期 ＜キャッシュ・フロー計算書＞（単位：千円） 第5期 第6期
営業活動によるキャッシュ・フロー
営業収益
税引前当期純利益 1,399,979 1,500,997
賃貸事業収入 2,571,893 2,508,637 減価償却費 331,127 326,007
その他賃貸事業収入 155,903 179,152 投資口交付費償却 19,450 19,450
不動産等売却益 23,114 186,233 融資関連費用 60,473 61,192
営業収益合計 2,750,910 2,874,022 受取利息 ▲30 ▲37
営業費用 支払利息 125,873 135,940
営業未収入金の増減額（▲は増加） 2,374 10,372
賃貸事業費用 917,393 915,785
未収消費税等の増減額（▲は増加） 110,757 -
不動産等売却損 - 3,029
未払消費税等の増減額（▲は減少） 117,180 202,519
資産運用報酬 144,736 149,329
前払費用の増減額（▲は増加） ▲9,652 8,524
資産保管及び一般事務委託手数料 17,952 18,432
長期前払費用の増減額（▲は増加） 7,552 9,232
役員報酬 2,400 2,400
営業未払金の増減額（▲は減少） 24,839 ▲32,356
公租公課 15,931 24,621
未払金の増減額（▲は減少） 1,805 5,873
その他営業費用 41,208 57,669
前受金の増減額（▲は減少） 6,721 ▲3,705
営業費用合計 1,139,622 1,171,268
信託有形固定資産の売却による減少額 23,115 5,116,480
営業利益 1,611,288 1,702,753
その他 11,085 ▲2,670
営業外収益 小計 2,232,655 7,357,820
受取利息 30 37 利息の受取額 30 37
固定資産税等還付金 - 19,922 利息の支払額 ▲122,222 ▲136,173
受取保険金 - 817 法人税等の支払額 ▲223 ▲936
その他 92 - 営業活動によるキャッシュ・フロー 2,110,239 7,220,748
営業外収益合計 122 20,778 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 ▲731,935 ▲6,194
営業外費用 信託有形固定資産の取得による支出 ▲170,988 ▲322,127
支払利息 125,873 135,940 預り敷金及び保証金の受入による収入 2,247 ▲79
融資関連費用 66,108 67,143 預り敷金及び保証金の返還による支出 ▲790 ▲347
投資口交付費償却 19,450 19,450 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 2,636 2,484
営業外費用合計 211,432 222,535 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 4,715 ▲12,743
経常利益 1,399,979 1,500,997 投資活動によるキャッシュ・フロー ▲894,114 ▲339,,008
税引前当期純利益 1,399,979 1,500,997 財務活動によるキャッシュ・フロー
法人税等 長期借入金による収入 14,835,028 -
法人税、住民税及び事業税 935 26,798 長期借入金の返済による支出 ▲15,000,000 -
法人税等調整額 4 ▲2,129 融資関連費用に係る支出 - ▲665
法人税等合計 939 24,669 分配金の支払額 ▲1,708,178 ▲1,400,012
当期純利益 1,399,039 1,476,327 財務活動によるキャッシュ・フロー ▲1,873,149 ▲1,400,678
前期繰越利益 62,215 28,961 現金及び現金同等物の増減額（▲は減少） ▲657,024 5,481,061
当期未処分利益 1,461,254 1,505,288 現金及び現金同等物の期首残高 4,215,156 3,558,132
現金及び現金同等物の期末残高 3,558,132 9,039,193
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個別物件収支状況
（単位：千円）
O-01 O-02 O-03 O-05 O-06
物件名称 東池袋 名古屋 サムティ新大阪
NTビル 大宮NSDビル
セントラルプレイス センタープラザビル センタービル
①不動産賃貸事業収入 341,086 275,400 200,510 131,461 112,644
賃貸事業収入 317,854 244,850 174,581 123,462 103,221
その他賃貸事業収入 23,232 30,550 25,929 7,998 9,422
②不動産賃貸事業費用 66,950 40,959 67,575 28,682 25,993
管理業務費 20,266 12,515 23,272 11,786 8,336
水道光熱費