証券コード：3492
2021年2月22日
資産の入替に関する補足説明資料
目次
1.成長戦略の実行 3
2.物件の入替による効果 4
3.譲渡（予定）資産の概要 5
4.取得予定資産の概要 6
5.分配金の推移 7
6.外部成長戦略 – パイプライン及びセカンダリーマーケットからの取得 - 8
Aｌmost Blue
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1．成長戦略の実行
本投資法人の運用方針
＜売却・資産入替方針＞
＜基本方針＞ 中長期的な不動産市況、各投資物件の所在地域の将来性、各投資物件の
将来における収益予測、各投資物件の将来における資産価値の変動予測、
・中長期的に安定した収益の確保
各投資物件の劣化・陳腐化による資本的支出予測、ポートフォリオの構成等
・着実な運用資産の成長 を総合的に勘案し、投資主価値の最大化に寄与すると判断する場合は外部
への売却を検討する。
本投資法人の成長戦略（第5期決算説明会資料より抜粋）
内部成長戦略
- アリエッタホテル名古屋のオペレーター選定
外部成長戦略 →ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社に決定
- 物件管理仕様見直し・電力供給元の切替等による固定費用の削減
- ポートフォリオの質の向上、安定性の向上 - 物件競争力向上のための資本的支出の実施
- 手許資金の有効活用による物件の取得 財務戦略
- ブリッジビークルからの優先交渉権付与による取得機会の確保 - 借入年限の長期化・分散化によるリファイナンスリスクの低減
- 金利固定化による金利変動リスクへの対応
- タカラレーベンからのスポンサーパイプラインによる取得機会の確保
- 資金調達手段の多様化
成長戦略の実行
外部成長戦略に掲げるポートフォリオの質の向上、安定性の向上に向け、Almost Blueを分割譲渡することを決定いたしました。
本譲渡により取得した資金をイオンスタイル尾道(底地)、代々木一丁目ビルの取得に充当するとともに、将来資産の取得を行うこと
で投資主価値の最大化を目指します。
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2．物件の入替による効果
分配金への影響を考慮しながら、ポートフォリオ全体の質を改善するとともに、次なる取得機会を創出
帳簿価額を上回る価格での譲渡を実現 スポンサー及び外部両方からの物件取得を実現
ポートフォリオ平均
イオンスタイル
築年数の改善 名称
尾道(底地)
取得
2021年3月1日
予定日
取得
900百万円
予定価格
盛岡駅前通ビル EME郡山ビル 稼働率の改善 取得先 スポンサー
代々木一丁目
名称
ビル
取得
2021年4月30日
2期に亘る譲渡益の 予定日
還元(Almost Blue) 取得
1,850百万円
3,100円/口（第6期） 予定価格
Aｌmost Blue 3,100円/口（第7期） 取得先 外部
宇都宮セントラルビル
譲渡(予定)価格
10,407百万円 取得予定価格(注4)合計 2,750百万円
(注1)合計
帳簿価額(注2)合計 9,744百万円 取得機会の創出(注5) 鑑定評価額合計 3,060百万円
6,994百万円 含み損益 310百万円
譲渡損益(注3)合計 663百万円
(注1)「譲渡(予定)価格」 は、譲渡（予定）資産(2020年11月30日付で売却した盛岡駅前通ビル及びEME郡山ビル、2020年12月23日付で売却した宇都宮セントラルビル並びに2021年2月26日及び2021年3月19日に分割譲渡を予定しているAlmost Blueを
総称していいます。以下同じです。) の信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、2020年8月期（第5期）末日時点の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「譲渡損益」は、譲渡（予定）価格から帳簿価額を控除して算出した見込額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、譲渡(予定)価格と帳簿価額の差額として算定された参考数値であり、実際の譲渡損益とは異なります。
(注4)「取得予定価格」は、取得予定資産（イオンスタイル尾道(底地)及び代々木一丁目ビルを総称していいます。以下同じです。）の売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円
未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「取得機会の創出」は、「譲渡（予定）資産の帳簿価額の合計額」から「取得予定資産の取得予定価格の合計額」を控除した金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
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3．譲渡（予定）資産の概要
宇都宮
名称 盛岡駅前通ビル 名称
セントラルビル
所在地 岩手県盛岡市 所在地 栃木県宇都宮市
用途 オフィス 用途 オフィス
譲渡価格 譲渡価格
（注1)
1,484百万円 803百万円
（注1)
帳簿価額 帳簿価額
(注2)
1,465百万円 778百万円
(注2)
譲渡損益 譲渡損益
(注3)
18百万円 25百万円
(注3)
譲渡日 2020年11月30日 譲渡日 2020年12月23日
名称 Almost Blue
名称 EME郡山ビル
所在地 東京都港区
所在地 福島県郡山市
用途 商業施設・その他
用途 オフィス 譲渡予定
7,210百万円
価格（注1)
譲渡価格
（注1)
910百万円 帳簿価額
6,599百万円
(注2)
帳簿価額 譲渡損益
(注2)
900百万円 610百万円
(注3)
譲渡損益 ①準共有持分 30％
(注3)
9百万円
2021年2月26日
譲渡予定日
②準共有持分 70％
譲渡日 2020年11月30日 2021年3月19日
(注1)「譲渡価格」及び「譲渡予定価格」は、譲渡（予定）資産の信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、2020年8月期（第5期）末日時点の金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「譲渡損益」は、譲渡(予定)価格から帳簿価額を控除して算出した見込額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、譲渡(予定)価格と帳簿価額の差額として算定された参考数値であり、実際の譲渡損益とは異なります。
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4．取得予定資産の概要
名称 イオンスタイル尾道(底地)
取得予定日 2021年3月1日
所在地 広島県尾道市
用途 商業施設・その他
取得予定価格(注1) 900百万円
鑑定評価額 1,020万円
含み損益 120百万円
築年数(注2) -年
名称 代々木一丁目ビル
取得予定日 2021年4月30日
所在地 東京都渋谷区
用途 オフィス
取得予定価格(注1) 1,850百万円
鑑定評価額 2,040百万円
含み損益 190百万円
築年数 10.5年
(注1) 「取得予定価格」は、取得予定資産の売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 築年数は本書の日付現在の数値を記載しています。また、底地のみの取得の場合、築年数は「-年」としています。
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5．分配金の推移
資産入替に伴う修正後の1口当たり分配金は2021年2月期及び2021年8月期ともに3,100円の見込み
分配金の推移（第5期以降）
資産入替に伴う分配金予想の上方修正
3,100円 3,100円
3,029円
3,000円 3,000円
2,800円
業績予想 実績 前回予想 今回予想 前回予想 今回予想
2020年8月期（第5期） 2021年2月期（第6期） 2021年8月期（第7期）
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6．外部成長戦略 – パイプライン及びセカンダリーマーケットからの取得 -
メインスポンサーであるタカラレーベンの開発力を活用した豊富なパイプライン
15件
住宅 住宅
12件
ウインベルコーラス
ラグゼナ流山おおたかの森 聖蹟桜ヶ丘
（仮称）ラグゼナ秋葉原 （仮称）ラグゼナ東陽町
（東京都台東区） （東京都江東区）
（仮称）ラグゼナ戸田公園 （仮称）ラグゼナ八王子南町
（埼玉県戸田市） （東京都八王子市）
（仮称）ラグゼナ武蔵新城 （仮称）L.Biz日本橋
住宅 ホテル （神奈川県川崎市） （東京都中央区）
（仮称）L.Biz八丁堀
6件 （東京都中央区）
PRIME SUQARE
住宅
ドーミーイン水戸 ラグゼナ門真 （仮称）L.Biz御茶ノ水
（大阪府門真市） （東京都千代田区）
オフィス
4件
尾道PJ（注2） 高松ホテルPJ 商業
（広島県尾道市） （香川県高松市）
ホテル
（竣⼯予定時期）
稼働中 2020年 2021年 2022年
（注1）本投資法人は上表に記載の各物件について優先交渉権を取得していますが、これらの物件について今後取得することを保証するものではありません。
（注2）パイプラインの件数は、累計件数を記載しています。また、尾道PJ（底地2区画）のうち、イオンスタイル尾道（底地）について取得する予定です。
セカンダリーマーケットからの取得
資産運用会社は上場REIT・不動産ファンド・金融系不動産での経験者を有しており、独自の情報ネットワーク
を活用し、スポンサー以外からの取得機会の拡大を目指します。
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https://takara-reit.co.jp/
お問い合わせ
タカラPAG不動産投資顧問株式会社
Tel：03-6435-5264
Mail：info@takara-pag.com
・本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。
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