証券コード：3492
2020年8月期（第5期）
決算説明資料
目次
代表取締役社長 宰田哲男 ご挨拶 3
Executive Summary 4
Ⅰ．新型コロナウイルスによる影響 Ⅲ．2021年2月期（第6期）・2021年8月期（第7期）運用戦略
新型コロナウイルスの影響 –テナント要請による 6 2021年2月期(第6期)/2021年8月期(第7期) 業績予想 23
影響 –
今後の成長戦略 24
新型コロナウイルスの影響 –商業テナント – 7
外部成長施策 25
新型コロナウイルスの影響 –ホテルテナント– 8
外部成長戦略 – パイプラインによる成長機会 – 26
投資口価格の推移と投資法人のイベント 9
内部成長戦略 27
1口当たり分配金の推移 10
財務戦略 28
1口当たりNAVの推移 11
中期分配金目標の進捗状況 29
Ⅱ．2020年8月期（第5期）決算概要
ESGへの取組み 30
2020年8月期（第5期）決算ハイライト 13
Ⅳ．Appendix
バランスシートの推移 14
個別物件の稼働率（オフィス・住宅） 34
期中運用実績 –ポートフォリオ- 15
個別物件の稼働率（ホテル・商業施設） 35
期中運用実績 -オフィス- 16
不動産鑑定評価の概要 36
期中運用実績 –住宅- 17
貸借対照表 38
期中運用実績 –商業施設・ホテル- 18
損益計算書／キャッシュ・フロー計算書 39
期中運用実績 –コスト削減- 19
個別物件収支状況 40
財務戦略 20
各種指標 48
投資主構成 21
資産運用会社の概要 49
上場以降投資口推移 50
2
代表取締役社長 宰田哲男 ご挨拶
2020年7月にタカラPAG不動産投資顧問株式会社の代表取締役社長に就任いた
しました。
1987年に大学卒業後、大手総合商社において不動産ビジネスに携わってまいり
ましたが、2003年から2011年にかけて該社グループの上場リート運用会社のチー
フ・インベストメント・オフィサー（最高投資責任者）としてリート立ち上げから運用の
実務を担うこととなりました。
2013年には該社グループの不動産私募ファンド運用会社の代表取締役社長に就
任、2020年3月まで勤め、私募リートの立ち上げ、運用も行ってまいりました。
これまで上場・私募リートなど8,000億円超のアセットの運用で培ったノウハウを本
投資法人の運用にも活かしてまいります。
本投資法人は、総合デベロッパーとしてのタカラレーベンの開発力と外資系ファン
ド運用会社としてのPAGのソーシング力を組み合わせて着実な成長の実現を目指
すとともに、各アセットクラスに応じた知見をもったスポンサーのサポートを得た運
用体制を敷いており、他にはない特徴を有しています。 タカラPAG不動産投資顧問株式会社
これにより、良質な開発物件をリートに組み入れるとともに、外部からも各種物件 代表取締役社長 宰田 哲男
を厳選して取得していくことで、バランスの取れたポートフォリオを構築することがで
きると考えております。
将来的には上場リートを代表する銘柄のひとつといわれるような上位リートへと成
長させ、本投資法人が、国内外投資家、レンダーを含む金融市場から認知され、確
固たる信任を得られるよう精進してまいります。
3
Executive Summary
■コロナウイルスの影響
期初見込額 実績
賃貸事業収入減少見込み額：51百万円 減免・猶予実施総額：76百万円 ただし分配金は確保
■期初目標
1. 分配金目標 1. 分配金実績
1口当たり 3,000円 1口当たり 3,029円 （+ 29円）
2. 外部成長アクションプラン 2. 外部成長実績
➢ ポートフォリオの質の向上、安定性の向上 ➢ 手許資金でタカラレーベンよりラグゼナ本厚木を取得
➢ 手許資金の有効活用による物件の取得 ➢ ブリッジファンドから4物件に係る優先交渉権を取得
➢ ブリッジビークルからの優先交渉権付与による取得機会
の確保
➢ タカラレーベンからのスポンサーパイプラインによる取得
機会の確保
3. 内部成長アクションプラン 3. 内部成長実績
➢ 物件管理仕様見直し・電力供給元の切替等による固定 賃料改定効果 水道光熱費の減少
費用の削減
1期あたり： +7百万円 1期あたり： 17百万円
➢ 物件競争力向上のための資本的支出の実施 DPUへの影響： ＋16円 DPUへの影響： ＋ 38円
4. 財務戦略アクションプラン 4. 財務戦略実績
➢ 借入年限の長期化・分散化によるリファイナンスリスクの
低減
➢ 平均借入期間 3.2年（第4期末）→3.9年（第5期末）
➢ 金利固定化による金利変動リスクへの対応 ➢ 格付取得 （長期発行体格付 A-)
4
Ⅰ．新型コロナウイルスによる影響
新型コロナウイルスの影響 –テナント要請による影響-
テナント種別による減免・猶予実施の影響
■減免・猶予額の賃貸事業収入への影響 ■減免・猶予期間
（単位：件）
（1件、52百万円）
減免・猶予総額：76百万円
減免・猶予前賃貸事業収入の 2.9％ ホテルテナント 6ヶ月 0
（賃貸事業収入：219百万円）
（テナント697件中22件） 5ヶ月 1
（15件、
21百万円） 商業テナント 4ヶ月 1
（賃貸事業収入：602百万円）
3ヶ月 14
減免なし 住宅テナント 2ヶ月 5
（賃貸事業収入：312百万円）
1ヶ月 1
（6件、
2百万円）
■月別要請件数推移
賃貸事業収入
2,571百万円 オフィステナント
（賃貸事業収入：1,437百万円）
（97.1％） 16
➢ 減免・猶予総額は減免・猶予前賃貸事業収入の2.9％にとどまる
➢ 住宅テナントでの減免実績はなし 3
2
1
➢ 減免・猶予期間は短期間で決着 0 0 （単位：件）
３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月
➢ 減免要請は緊急事態宣言直後がピーク 注：減免実施分のみ
6
新型コロナウイルスの影響 –商業テナント-
➢ コロナウイルス禍の影響で巣ごもり消費が浸透し、生活密着型のテナントでは、0.2％の賃料減額にとどまる
➢ 非日常型・コト消費型のテナントは外出自粛の影響を受けて売上が激減→賃料の減免を要請
ホテルテナント
（賃貸事業収入：219百万円）
商業テナント
（賃貸事業収入：602百万円）
生活密着型（69.0％） 非日常型（21.6％） コト消費型（9.4％）
住宅テナント
（賃貸事業収入：312百万円） 0.2%
7.6%
15.3%
オフィステナント
（賃貸事業収入：1,437百万円）
84.7%
99.8%
92.4%
減免あり 減免なし
注：テナント業態のカテゴリーの定義は以下の通り
生活密着型：物販（生活用品）、金融（銀行）、病院、サービス等
非日常型：物販（生活用品以外）
コト消費型：美容、飲食、スポーツクラブ等
7
新型コロナウイルスの影響 –ホテルテナント-
➢ コロナウイルスの影響を最も受けたセクター
➢ アリエッタホテル名古屋については、10月13日にオペレーターとの賃貸借契約を解除し、今後新たにオペレーターを選定
予定
➢ 解約時点で留保している敷金と債権を相殺し第6期の収入に充当
➢ アリエッタホテル名古屋以外の3物件は賃料減免なし
■アリエッタホテル名古屋
ホテルテナント
（賃貸事業収入：219百万円） （賃貸借契約の解約に関する合意書締結）
2020年3月以降の新型コロナウイルス感染症（COVID-19）拡大
商業テナント による外出自粛要請等に伴う利用客の大幅な減少により悪化し
（賃貸事業収入：602百万円）
た本物件の運営状況の回復可能性、及び本物件オペレーター
による今後の運営継続性を慎重に検討し、本物件オペレータ―
住宅テナント 減免 54.4% と協議の結果、賃貸借契約の解約に関し合意。
（賃貸事業収入：312百万円）
19.2％ 用途変更も含めた本物件の様々な活用案を検討した結果、ホテ
ルとして新規オペレーターを誘致することが最適と判断し、現在、
投資基準を満たす複数の新規オペレーター候補と経済条件を含
め協議中。最も投資主利益に資する新規オペレーターを選定す
る方針。
オフィステナント 減免なし
（賃貸事業収入：1,437百万円）
80.8％ 賃貸可能面積 2,531.93㎡
ポートフォリオ賃貸可能
1.8％
面積に占める割合
解約日 2020年10月13日
アリエッタホテル名古屋
8
投資口価格の推移と投資法人のイベント
（円）
125,000
120,000 2019年9月公募価格
115,000
110,000
105,000
100,000
上場時公募価格
95,000 3 4
90,000 5
85,000 2
80,000
75,000 1
70,000
65,000
60,000
2020/3/1 2020/4/24 2020/6/17 2020/8/10 2020/8/31
1 ブリッジファンドから 2 3 4 5
優先交渉権取得 新規物件取得 信用格付け取得 底地の一部譲渡 150億円の借換え
（2020年3月13日） （2020年3月17日） （2020年6月18日） （2020年6月24日） （2020年7月30日）
⚫ブリッジファンド（アイランドシップ3 ⚫ラグゼナ本厚木を7.0億円で取得 ⚫株式会社日本格付研究所より長期 ⚫家電住まいる館 ⚫2018年7月30日借入れについて、借
号）から、4物件に係る優先交渉権 ⚫タカラレーベンによる外部取得後 発行体格付を取得 YAMADA神戸垂水店（底 換えを実施。長期化・分散化を実現
を取得 バリューアップ案件 地）について、神戸市の
渋滞対策事業の道路用
株式会社 地として、土地の一部を
格付機関 区別 長期 長期
日本格付研究所 譲渡。
4,950 10,050
名称 長期発行体格付 借入金額
百万円 百万円
格付 A－ 借入期間 2年 5年
見通し 安定的
9
1口当たり分配金の推移
➢ 1口当たり分配金は3,029円と予想分配金3,000円を29円（約1.0％）上回る
➢ 上場以降、第1期から第5期まですべての期で実績分配金が予想分配金を上回る
4,693円
4,600円
物件売却効果 3,693円
固都税効果
3,620円 91円
1,646円
巡航ベース 3,300円 3,398円 499円 固都税効果 10円
479円 3,029円
3,000円
3,019円
2,919円 3,047円 3,103円
26円 98円
2018年8月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年2月期 2019年8月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年2月期 2020年8月期 2020年8月期
（第1期） （第1期） （第2期） （第2期） （第3期） （第3期） （第4期） （第4期） （第5期） （第5期）
（予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績）
10
1口当たりNAVの推移
1口当たりのNAVは第4期末の112,296円から1,193円（1.0％）減少した111,103円
➢ 増加要因：新規取得物件（ラグゼナ本厚木）の含み益
➢ 減少要因：ホテルアセットを中心とした鑑定評価額の低下
112,296 円
111,103円
104,710円
104,539円
101,345円
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期
（第1期） （第2期 （第3期） （第4期） （第5期）
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
11
Ⅱ．2020年8月期（第5期）決算概要
2020年8月期（第5期）決算ハイライト
予実対比 当期純利益変動（第5期予想 vs 第5期実績） （単位：百万円）
第5期 第5期
予想 実績 差異 主な要因
運用日数 184日 184日 － －
＋12 原状回復費収入等増収
営業収益（百万円） 2,772 2,750 ▲21 ▲20 アリエッタホテル名古屋
▲15 水道光熱費収入の減少
▲21 減収
営業利益（百万円） 1,599 1,611 +11 ＋31 賃貸事業費用の減少（水道光熱費等）
＋11 営業増益
経常利益（百万円） 1,389 1,399 +10 ▲ 0 営業外収益の発生等
当期純利益（百万円） 1,388 1,399 +10 ＋10 経常増益
1口当たり分配金（利益
超過分配金含む）(円)
3,000 3,029 +29 発行済投資口総数：462,500口
前期対比
当期純利益変動（第4期実績 vs 第5期実績） （単位：百万円）
第4期 第5期 差異 主な要因
運用日数 182日 184日 +2日 －
▲293 売却益の減少
営業収益（百万円） 3,076 2,750 ▲325 ▲76 コロナウイルスの影響による賃料減免
＋44 新規取得物件の収益貢献他
▲325 減収
営業利益（百万円） 1,912 1,611 ▲301 ＋20 賃貸事業費用の減少（水道光熱費等）
＋3 販管費の減少（控除対象外消費税等）
▲301 営業減益
経常利益（百万円） 1,707 1,399 ▲307 ▲6 営業外収入の減少（還付加算金等）
＋0 営業外費用の減少（金融費用等）
当期純利益（百万円） 1,706 1,399 ▲307 ▲307 経常減益
1口当たり分配金（利益
超過分配金含む）(円)
3,693 3,029 ▲664 発行済投資口総数：462,500口
13
バランスシートの推移
（単位：百万円） （単位：百万円）
前期対比 前期対比
第4期 第5期 差異 主な要因 第4期 第5期 差異 主な要因
流動負債 15,342 10,647 ▲4,694
流動資産 7,216 6,464 ▲751
１年内返済予定長期 ▲5,000 リファイナンスによ
現金預金（信託勘定 ▲723 ラグゼナ本厚木取得 15,000 10,000 ▲5,000
6,872 6,217 ▲655 借入金 る長期化
含む） ＋110 消費税還付
＋132 未払金の増加
その他流動負債 342 647 ＋305
＋34 前払費用の増加 ＋117 未払消費税
その他流動資産 343 247 ▲96
▲110 確定消費税還付
固定負債 32,346 37,265 ＋4,918
固定資産 87,233 87,953 ＋720
＋5,000 リファイナンスによ
長期借入金 28,400 33,400 ＋5,000
る長期化
＋722 ラグゼナ本厚木取得
有形固定資産 86,218 86,866 ＋647
▲33 長期デリバティブ負債
▲23 垂水一部譲渡
その他固定負債 3,946 3,865 ▲81
の減少
無形固定資産 762 761 ▲0
負債合計 47,688 47,913 ＋224
投資その他の資産 252 325 ＋72 ＋72 長期前払費用の増加 ▲327 当期未処分利益の
減少
純資産 46,829 46,553 ▲275 ＋18 一時差異等調整引
繰延資産 67 47 ▲19 ▲19 投資口交付費償却 当額
＋33 繰延ヘッジ損益回復
資産合計 94,517 94,466 ▲51 負債・純資産合計 94,517 94,466 ▲51
14
期中運用実績 –ポートフォリオ-
賃貸事業損益の概要 稼働率推移
（ 単位：百万円 ） 稼働率(%)
2020年8月期（第5期） 予実対比 100.0
98.2 98.4
98.1
予想 実績 差異 主な要因 97.7 97.9 97.9 97.8
98.0
不動産賃貸事業収益 2,747 2,727 ▲19
賃貸事業収入 2,594 2,571 ▲22 96.0
レジ物件の稼働上振れ（博多/東高円寺）
賃料収入 2,161 2,135 ▲25
アリエッタホテル名古屋の減免 94.0
共益費収入 222 220 ▲1
駐車場収入 83 83 0 92.0
その他賃料収入 127 132 ＋4
90.0
その他賃貸事業収入 153 155 ＋2 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月
水道光熱費収入 148 133 ▲15 コロナウイルス影響による事務所使用減 オフィス 住宅 ホテル 商業 ポートフォリオ
その他収入 4 22 ＋17 原状回復費収入等の増加
不動産賃貸事業費用 945 917 ▲28
管理業務費 191 198 ＋7
コロナウイルスの影響による事務所使用減
水道光熱費 155 123 ▲31 新電力への切り替え・LED投資による使用
量減 ➢ ポートフォリオ全体の不動産賃貸事業利益は
公租公課 202 203 0 業績予想値に対し+8百万円
損害保険料 4 4 0 ➢ アリエッタホテル名古屋の減免があったものの、
修繕費 36 38 ＋1 水道光熱費を中心としたコストの削減
信託報酬 10 10 - ➢ ポートフォリオ全体の期末稼働率はオフィスが
減価償却費 324 330 ＋6 資本的支出分の減価償却 貢献し、第4期末の97.7％から98.1％へ改善
その他賃貸事業費用 18 7 ▲12 その他少額コストの削減
不動産賃貸事業損益 1,801 1,810 ＋8
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります
15
期中運用実績 -オフィス-
オフィス
稼働率推移
稼働率(%)
100.0
96.6 96.5 96.5 96.3 96.8 97.5 97.4 ➢ 2020年8月期（第5期）末の稼働率は2020年2月期
（第4期）末の96.6%から97.4%へ改善
80.0
➢ 大宮NSDビル（92.0%→100％）、盛岡駅前通ビル
60.0
（90.0%→97.6%）等が牽引
➢ コロナ禍で発生した需要も確実に取り込み、稼働
40.0 率を向上（盛岡駅前通ビル、山形駅前通ビル）
20.0
0.0
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月
賃料改定状況
更新時 新規契約時
➢ コロナ禍の影響でテナントとの契約更新時には
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
賃料据え置き
2019年8月期
（第3期）
2019年8月期
（第3期）
➢ 新規契約時に過半の契約が賃料増額
2020年2月期 2020年2月期
（第4期） （第4期）
2020年8月期 2020年8月期
（第5期） （第5期）
増加 変動なし 減少 増加 変動なし 減少
16
期中運用実績 –住宅-
住宅
稼働率推移：
稼働率(%)
100.0 ➢ 2020年8月期（第5期）中平均稼働率97.0％は2020年
80.0 94.9 97.0 96.9 97.2 97.9 97.1 95.4 2月期（第4期）中平均稼働率96.5％より改善
60.0
40.0
20.0
0.0
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月
賃料改定状況
更新時 新規契約時
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
➢ 新規契約時の賃料が増額されているトレンドは継続
2019年8月期 2019年8月期
（第3期） （第3期）
2020年2月期 2020年2月期
（第4期） （第4期）
2020年8月期 2020年8月期
（第5期） （第5期）
増加 変動なし 減少 増加 変動なし 減少
賃料価格帯別構成
3.4% ➢ 月額賃料20万円未満のボリュームゾーンの価格帯
19.9% 100,000円未満
が大勢を占める安定的なテナント構成
100,000円以上200,000円未満
76.7%
200,000円以上300,000円未満
300,000円以上
17
期中運用実績 –商業施設・ホテル-
商業施設 ホテル
➢ 期中平均稼働率は100％を維持 ■ホテルセクター全体のRevPAR（※）
第4期末
➢ 非日常型・コト消費型のテナントで一部賃料減免（P7参照） 100
➢ 大口テナントとは運用会社が直接のコミュニケーションを
取ることで関係性を維持 80
第5期末
➢ 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店(底地)の未利用部分 60
を譲渡することで売却益を実現
40
生活密着型
20
0
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月
（※）2020年2月の各ホテルのRevPARを面積で加重した上で合計したものを100とし指数化した
65%
家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA
松山問屋町店 神戸垂水店（底地） ■スポンサー関与物件（松山/盛岡）
➢ コロナ禍の影響は受けたものの、スポンサーの高い
運営力により6月以降、客室稼働率、ADRともに順調
な回復基調
TA湘南鵠沼海岸 コープさっぽろ春光店
非日常型・コト消費型
■その他物件（宇都宮）
➢ コロナ禍の影響を受け、現状も客室稼働率、ADRとも
に低水準で推移
➢ 現行オペレーターのクレジットを補完する契約を締結
しており今後も安定した運営が可能
■その他物件（名古屋）
プリオ大名Ⅱ Almost Blue
➢ 賃貸借契約を解約
18
期中運用実績 -コスト削減-
過去実施してきた諸施策が奏功し、今後の内部成長へ
電力料金減少施策 ■水道光熱費の推移（第3期～第5期）
➢ 共用部内LED化を継続して実行
➢ 新電力への切り替え 第3期からの低減額：27百万円(DPU影響+59円）
第4期からの低減額：17百万円(DPU影響+38円）
単位：百万円
合計144
150
■各物件LED化工事実施状況（2020年8月末面積ベース） 10
合計134
10 合計117
18
120
共用部 専有部 合計 18 8
14
90
42.8% 53.8%
60 115
85.3% 103
93
30
実施済 未実施 実施済 未実施 実施済 未実施
0
2019年8月期 2020年2月期 2020年8月
➢ 専有部内LED化を継続して実行し、今後各テナント （第3期） （第4期） （第5期）
にグリーンリースを提案 電気料 水道料 ガス料 その他
注１：対象物件は第3期から第5期まで保有している24物件
共用部節水対応 注２：その他は重油、内湯供給料を含む
■固定資産税評価額見直し
➢ 共用部の水回りで水量を抑制する装置を設置 ➢ 固定資産評価額の見直しを実施した結果、ホテルサ
➢ 対象となる23物件全てにおいて既に工事完了 ンシャイン宇都宮につき、建物評価額が減額、固定資
産税/都市計画税の削減（前年実績比約23％）を実現
19
財務戦略
格付の取得 財務指標推移
2020年6月18日付で、株式会社日本格付研究所より 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期）
長期発行体格付を取得
有利子負債残高 33,260百万円 35,980百万円 43,400百万円 43,400百万円
長期発行体格付 A－（安定的） 鑑定LTV 48.0% 51.9% 46.3% 46.2%
平均金利 0.49% 0.47% 0.57% 0.63%
平均借入期間 2.5年 2.2年 3.2年 3.9年
返済期限の分散状況
➢ 15,000百万円（借入期間2年）を、10,050百万円（借入期間5年）、4,950百万円（借入期間2年）で借換え、借入期間の
長期化及び返済期限の分散を実現。
（ 百万円 ）
16,000
返済済の借入金額
14,000
2020年8月31日時点返済予定残高
12,000 （借換分除く）
10,000 2020年8月期借換え
8,000
6,000
4,000
2,000
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
20
投資主構成
所有者別投資口数
主要投資主一覧（上位10位）
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 所有
22,516 20,170 保有比率
名称 投資口数
2018年8月期 （％）
（第1期）
202,206 57,407 43,201 （口）
3,922
2019年2月期 1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 47,982 10.4
201,764 59,202 51,626 28,986
（第2期）
16,622
2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 35,256 7.6
2019年8月期
175,908 80,143 39,632 33,195
（第3期）
3 株式会社タカラレーベン 14,385 3.1
2020年2月期
193,400 140,008 36,161 72,977
（第4期）
19,954 4 野村信託銀行株式会社（投信口） 14,014 3.0
2020年8月期
230,816 128,214 37,315 52,689
（第5期）
13,466 5 PAG JREIT CO-INVEST LIMITED 10,400 2.2
個人・その他 金融機関 証券会社 その他内国法人 外国法人 （単位：口） BNYM SA／NV FOR BNYM FOR BNYM GCM
6 9,360 2.0
CLIENT ACCTS M ILM FE
7 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 7,273 1.6
所有者別投資主数 8 個人 6,225 1.3
（単位：人）
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 9 近畿産業信用組合 5,590 1.2
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期）
個人・その他 12,291 96.5% 14,827 97.1% 15,084 97.4% 18,455 97.3% 21,032 97.5%
10 株式会社レーベンコミュニティ 5,200 1.1
金融機関 33 0.3% 35 0.2% 40 0.3% 43 0.2% 37 0.2%
証券会社 20 0.2% 26 0.2% 25 0.2% 25 0.1% 26 0.1%
その他内国法人 359 2.8% 335 2.2% 260 1.7% 303 1.6% 324 1.5%
外国法人 36 0.3% 50 0.3% 74 0.5% 135 0.7% 150 0.7%
合計 12,739 100.0% 15,273 100.0% 15,483 100.0% 18,961 100.0% 21,569 100.0%
21
Ⅲ．2021年2月期（第6期）・2021年8月期（第7期） 運用戦略
2021年2月期（第6期）/2021年8月期（第7期） 業績予想
v 2021年2月期（第6期）予想 当期純利益変動（第5期実績 vs 第6期予想） （単位：百万円）
5期 6期
実績 予想
差異 主な要因
運用日数 184日 181日 ▲3日 －
＋31 既存物件の増収
営業収益（百万円） 2,750 2,758 ＋7 ▲23 売却益の減少
＋7 増収
営業利益（百万円） 1,611 1,611 ▲0 ▲8 賃貸事業費用増（水道光熱費等）
＋1 販管費の減少
▲0 営業減益
経常利益（百万円） 1,399 1,388 ▲11 ▲10 営業外費用の増加(金融費用等)
当期純利益（百万円） 1,399 1,387 ▲11 ▲11 経常減益
1口当たり分配金（利益
超過分配金含む）(円)
3,029 3,000 ▲29 期末発行済投資口総数：462,500口
当期純利益変動（第6期予想 vs 第7期予想) （単位：百万円）
v 2021年8月期（第7期）予想
6期 7期
予想 予想
差異 主な要因
運用日数 181日 184日 +3日 －
既存物件の減収（アリエッタホテル名古
営業収益（百万円） 2,758 2,672 ▲86 ▲86
屋等）
営業利益（百万円） 1,611 1,521 ▲89 ▲86 減収
▲89 営業減益
経常利益（百万円） 1,388 1,296 ▲92 ▲2 営業外費用の増加(金融費用等)
当期純利益（百万円） 1,387 1,295 ▲92 ▲92 経常減益
1口当たり分配金（利益
超過分配金含む）(円)
3,000 2,800 ▲200 期末発行済投資口総数：462,500口
23
今後の成長戦略
外部成長戦略
- ポートフォリオの質の向上、安定性の向上
- 手許資金の有効活用による物件の取得
- ブリッジビークルからの優先交渉権付与による取得機会の確保
- タカラレーベンからのスポンサーパイプラインによる取得機会の確保
内部成長戦略
- アリエッタホテル名古屋のオペレーター選定
- 物件管理仕様見直し・電力供給元の切替等による固定費用の削減
- 物件競争力向上のための資本的支出の実施
財務戦略
- 借入年限の長期化・分散化によるリファイナンスリスクの低減
- 金利固定化による金利変動リスクへの対応
- 資金調達手段の多様化
24
外部成長施策
➢ 上場以降、資産入替を実施しながら着実に物件を取得し、資産規模を拡大
公募増資による6物件
223億円取得 金額は取得価格ベース
手許資金による
ラグゼナ本厚木の取得
手許資金による
TA湘南鵠沼海岸の取得 87,002百万円
ラグゼナ平和台
36件
86,320百万円
35件
家電住まいる館YAMADA神戸
ラグゼナ勝どき 垂水店（底地）土地の一部譲渡
手許資金による
フルローンによる 赤坂川瀬ビル取得
ドーミーイン盛岡の取得
64,370百万円 64,370百万円 64,527百万円
27件 27件 29件
TTS南青山ビル（30％）売却
TTS南青山ビル（70％）売却
2019年2月期末 2019年8月期末 2020年2月期末 2020年8月期末
上場時
（第2期末） （第3期末） （第4期末） （第5期末）
25
外部成長戦略 – パイプラインによる成長機会 –
➢ メインスポンサーであるタカラレーベンの開発力を活用した豊富なパイプライン 住宅
オフィス
商業
ホテル
住宅
（仮称）ラグゼナ東陽町
（東京都江東区） 16件
（仮称）ラグゼナ八王子南町
ラグゼナ流山おおたかの森 （東京都八王子市）
（仮称）ラグゼナ秋葉原
（東京都台東区）
13件 （仮称）L.Biz日本橋
（東京都中央区）
（仮称）ラグゼナ戸田公園
（埼玉県戸田市）
住宅 ホテル （仮称）ラグゼナ武蔵新城
（神奈川県川崎市）
（仮称）L.Biz八丁堀
（東京都中央区）
PRIME SUQARE ドーミーイン水戸
（仮称）L.Biz御茶ノ水
1,500億円 （東京都千代田区）
高松ホテルPJ
（香川県高松市）
住宅
（仮称）ラグゼナ門真
（大阪府門真市） 7件
ウインベルコーラス 尾道PJ（注3）
聖蹟桜ヶ丘
（広島県尾道市）
4件
稼働中 2020年 2021年 2022年
（注1）本投資法人は上表に記載の各物件について優先交渉権を取得していますが、これらの物件について今後取得することを保証するものではありません。また、戸・室及び区画数は変更される可能性があります。
（注2）パイプラインの件数は、累計件数を記載しています。
（注3）尾道PJは底地2区画
26
内部成長戦略
稼働率改善施策
➢ 四大経済圏以外のオフィスを中心にダウンタイムの短縮
レントギャップの解消
➢ 四大経済圏を中心にレントギャップ解消の余地あり
➢ コロナウイルスの影響を考慮しながら解消を進める
戦略的な資本的支出
➢ LED投資等戦略的な資本的支出の実施により、グリーンリース等賃料アップ及びコスト削減につなげる
■資本的支出・修繕費の推移
単位：千円
350,000
300,000
250,000
■減価償却費
200,000 ■資本的支出
■戦略的な資本的支出
150,000
■修繕費
100,000
50,000
0
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期）
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
27
財務戦略
信用格付の取得
2020年6月18日付で、株式会社日本格付研究所より長期発行体格付を取得
IPO以降、増資や新規借入等によってポートフォリオを着実に拡大させており、現時点で36件、取得価
長期発行体格付 A－（安定的） 格総額870億円となっている。
アセットタイプ、エリア、テナントなどの分散状況や主要物件への集中度などの点で一定の安定性を確
保したポートフォリオが構築されている。
保有物件の運営面では、直近20/2期まで総じて良好なパフォーマンスが示されており、NOI利回りは
5％程度と他のJ-REITと比べて見劣りしない水準となっている。
ただし、新型コロナウイルスへの懸念がいまだ払拭されない中、不動産賃貸市場におけるテナント需要
に与える影響度合いやポートフォリオの動向については慎重に見定めていく必要がある。財務面では、
巡航ベースで45％程度を目標とするLTVコントロールの下、概ね保守的な運営が維持されており、足元
で特段の懸念は見られない。
以上を踏まえ、格付を「A-」、見通しを安定的とした。（引用：株式会社日本格付研究所 News Release）
鑑定LTVの推移 投資法人債：発行登録完了
40％台半ばのLTVを目標としながら機動的な資金 2020年10月13日付で投資法人債の発行登録を完了
調達を実施 発行登録額 1,000億円
LTV
55.0%
51.9%
発行登録の対象 投資法人債券（短期投資法人債を除く。）
52.5%
50.7%
発行登録書提出日 2020年10月13日
50.0%
48.0%
46.3%
発行予定期間 2020年10月21日から2022年10月20日まで
47.5% 46.2%
45.0%
特定資産（投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含
42.5% む。）第2条第1項における意味を有する。）の取
資金使途 得資金、借入金の返済資金、投資法人債（短期
40.0% 投資法人債を含む。）の償還資金、敷金・保証金
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 の返還資金、修繕費用等の支払資金、運転資
金等
28
中期分配金目標の進捗状況
中長期的な巡航分配金目標は3,500円
物件売却効果
➢ 新型コロナウイルスの影響は早期に収束すると想定し、中期目標の水準は維持
➢ 内部成長のみで3,300円 固都税効果
➢ PO等を伴った外部成長を加味して分配金3,500円を目指す 一時的影響を除く巡航ベース
3,693円 3,500円
91円
コロナウイルス
による利益減
499円
3,300円
3,029円
3,103円 10円 ＋外部成長
3,000円
3,019円 2,800円
内部成長
🔹増賃交渉 🔹賃貸事業以外
🔹稼働改善 のコスト削減
🔹物件コスト削減
第4期 第5期 第6期 第7期
(実績） (実績） (予想） (予想） 中期目標
29
ESGへの取組み
➢ 資産運用業務における環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）への配慮を通じて、「投資主
価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指す
GRESB評価「Green Star」
2019年に実施されたGRESBリアルエステイト
評価において、環境・社会・ガバナンス（ESG）
に関する「マネジメントと方針」及び「実行と計
測」の両面にて高い評価を得たことを示す
「Green Star」の評価を受けました
外部機関からの評価 環境配慮への取組み
DBJ Green Building認証 BELS評価 LED化工事
（事例）
ドーミーイン盛岡 L.Biz神保町 NTビル 博多祗園ビル
NTビル
（進捗） 共用部 専有部 合計
42.8% 53.8%
85.3%
実施済 未実施 実施済 未実施 実施済 未実施
ドーミーイン松山 注：比率は面積ベース
博多祗園ビル
30
ESGへの取組み
災害対応自販機の設置 シェアサイクリングの設置
➢ 災害等非常事態に備えた ➢ 当該ビル近隣利用者の
自動販売機を設置 利便性向上のためシェ
アサイクリングスペース
を設置
大宮NSDビル
盛岡駅前通ビル
オフィスワーカーと地域のため弁当販売店の誘致 地域のための足湯の開放
➢ 昼食機会の拡充のために ➢ 近隣住民・観光客のた
ビルの公開空地に弁当販 めにホテルに設置して
売店を誘致 いる足湯を無料開放
大宮NSDビル ドーミーイン松山
事業継続に向けた取り組み
➢ 新型コロナウイルス感染症感染拡大防止のため、全役職員に対しテレワーク環境を整備。緊急事態宣言解除後も、テレワーク実施率66.7％を維持
（2020年8月31日現在）。併せて時差通勤を実施。また、全役職員への定期的な抗体検査実施。
➢ BCP及び危機管理マニュアルを刷新、運用開始。
➢ 災害備蓄や訓練など事業継続に向けた積極的な取り組みを継続。
31
ESGへの取組み
投資主利益を最大化する資産運用報酬体系 ガバナンス強化に向けた取り組み
本投資法人は、運用資産の譲渡に関しては、譲渡益により運用報酬控除 ➢ 全役職員参加による定期的な社内研修（コンプライアンス研修、
前の税引前当期純利益が増加した限度において本資産運用会社に還元 ESG研修）を実施
することで足りると考えているため、報酬体系上、本資産運用会社に対す ➢ 反社会的勢力の排除
る譲渡報酬が存在しません
運用報酬種類 算定方法 上限
利害関係者からの取得意思決定フロー
投資運用部による取得計画の起案 （投資運用部による物件デューディリジェンス）
直前決算期の総資産額×年率0.3%
運用報酬Ⅰ
（上限料率） コンプライアンス・オフィサーによる承認
法令等遵守、その他コンプライアンス上の問題（以下「法令等遵守上の問題」という。）の有無の確認
総資産額
×
年率0.5%
コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無の審議・決議
運用報酬控除前の税引前当期純利益×10%
運用報酬Ⅱ
（上限料率）
投資運用部長が取得計画案を投資委員会に上程
取得価格×1.0%（上限料率） 投資委員会に置ける審議及び決議
（コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題が
取得報酬 ※利害関係者（注）からの取得の場合は、 - あると判断した場合には、投資委員会の審議・決議の中止を命じることができる。）
取得価格×0.5%
取締役会への報告
（注）利害関係者：資産運用会社の役職員並びに株主等
中止又は
内容変更の
指示 投資法人への報告
但し、当該取得計画案が投信法に基づき投資法人の役員会承認を要する利害関係人等との
取引に該当する場合、投資法人役員会の事前承認に基づく投資法人の同意を得る。
32
Ⅳ．Appendix
個別物件の稼働率（オフィス・住宅）
(単位：％)
物件 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年
用途 物件名
番号 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末
O-01 NTビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-02 東池袋セントラルプレイス 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-03 名古屋センタープラザビル 99.7 99.7 99.7 98.3 98.3 100.0 100.0
O-05 大宮NSDビル 92.0 92.0 92.0 92.0 92.0 100.0 100.0
O-06 サムティ新大阪センタービル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-07 博多祗園ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-08 中央博労町ビル 98.2 95.9 95.9 95.9 95.9 95.9 98.2
O-09 L.Biz神保町 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-10 心斎橋ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 83.3
オフィス
O-11 L.Biz仙台 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 98.0
O-12 仙台日興ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-13 盛岡駅前通ビル 90.0 90.0 90.0 90.0 97.6 97.6 97.6
O-14 長野セントラルビル 87.1 87.1 87.1 87.1 87.1 87.1 87.1
O-15 EME郡山ビル 96.8 96.8 96.8 96.8 96.8 96.8 96.8
O-16 宇都宮セントラルビル 94.0 96.1 96.1 96.1 96.1 96.0 96.0
O-17 山形駅前通ビル 65.5 65.5 65.5 65.5 65.5 65.5 71.9
O-18 赤坂川瀬ビル 100.0 100.0 95.2 95.2 95.2 95.2 86.4
オフィス合計 96.6 96.5 96.5 96.3 96.8 97.5 97.4
R-01 アマーレ東海通 97.0 93.0 94.0 94.1 97.0 98.0 92.7
R-02 ドーミー浮間舟渡 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 86.8 96.7 96.7 96.7 97.9 98.8 98.8
R-04 ラグゼナ東高円寺 92.1 100.0 97.1 100.0 100.0 94.6 97.4
R-05 アルファスペース都立大 100.0 93.4 86.1 86.1 93.4 91.2 90.1
住宅
R-06 ジェイシティ八丁堀 88.7 97.6 100.0 98.5 98.1 95.9 93.7
R-07 ラグゼナ平和台 98.3 98.7 97.5 98.1 98.1 99.2 97.2
R-08 ラグゼナ勝どき 96.4 94.7 100.0 100.0 95.1 100.0 96.1
R-09 ラグゼナ本厚木 - 94.7 94.7 95.9 97.3 84.8 83.4
住宅合計 94.9 97.0 96.9 97.2 97.9 97.1 95.4
34
個別物件の稼働率（ホテル・商業施設）
(単位：％)
物件 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年
用途 物件名
番号 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末
H-01 ドーミーイン松山 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ホテル H-03 ドーミーイン盛岡 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
H-04 アリエッタホテル名古屋 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ホテル合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-01 プリオ大名Ⅱ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-02 コープさっぽろ春光店 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-03 TA湘南鵠沼海岸 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
商業・
C-04 Almost Blue 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
その他
C-05 家電住まいる館YAMADA松山問屋町店 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-06 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店（底地） 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
商業・その他合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ポートフォリオ合計 97.7 97.9 97.9 97.8 98.2 98.4 98.1
35
不動産鑑定評価の概要
期末 2020年2月期（第4期） 2020年8月期（第5期） 差異 鑑定評価額‐
取得
物件 帳簿 期末鑑定 期末鑑定 期末鑑定 帳簿価額
用途 物件名 価格 鑑定NOI Caｐ 鑑定NOI Caｐ 鑑定NOI Caｐ
番号 価格 評価額 評価額 評価額 （第5期末、
（百万円）
（百万円） （百万円） （百万円） レート
（百万円）
（百万円） レート
（百万円）
（百万円） レート 百万円）
O-01 NTビル 12,350 12,409 13,400 557 3.9 13,400 556 3.9 - ▲0 - 990
O-02 東池袋セントラルプレイス 9,780 9,895 10,600 426 3.9 10,600 426 3.9 - 0 - 704
O-03 名古屋センタープラザビル 4,870 5,036 4,910 264 4.9 4,900 264 4.9 ▲10 ▲0 - ▲136
O-05 大宮NSDビル 3,493 3,522 3,910 192 4.6 3,950 191 4.6 40 ▲0 - 427
O-06 サムティ新大阪センタービル 3,450 3,428 3,680 176 4.3 3,610 177 4.4 ▲70 0 0.1 181
O-07 博多祗園ビル 2,500 2,492 2,780 123 4.3 2,780 123 4.3 - 0 - 287
O-08 中央博労町ビル 1,485 1,487 1,940 90 4.2 1,940 90 4.2 - ▲0 - 452
O-09 L.Biz神保町 1,006 1,017 1,140 45 3.8 1,140 45 3.8 - 0 - 122
オフィス O-10 心斎橋ビル 772 765 805 39 4.2 777 39 4.3 ▲28 0 0.1 11
O-11 L.Biz仙台 1,680 1,663 1,840 95 4.7 1,840 94 4.7 - ▲0 - 176
O-12 仙台日興ビル 1,740 1,760 1,800 88 4.3 1,800 88 4.3 - ▲0 - 39
O-13 盛岡駅前通ビル 1,480 1,465 1,710 105 5.8 1,710 105 5.8 - ▲0 - 244
O-14 長野セントラルビル 898 926 1,010 66 5.7 993 64 5.7 ▲17 ▲1 - 66
O-15 EME郡山ビル 900 900 1,030 65 5.7 1,030 65 5.7 - 0 - 129
O-16 宇都宮セントラルビル 771 778 993 67 5.5 993 67 5.5 - 0 - 214
O-17 山形駅前通ビル 600 599 724 48 5.7 683 45 5.7 ▲41 ▲2 - 83
O-18 赤坂川瀬ビル 690 710 727 28 3.6 730 28 3.6 3 0 - 19
オフィス合計 / 平均 48,466 48,860 52,999 2,481 - 52,876 2,477 - ▲123 ▲3 - 4,015
R-01 アマーレ東海通 1,100 1,082 1,240 60 4.6 1,240 60 4.6 - 0 - 157
R-02 ドーミー浮間舟渡 1,080 1,087 1,140 57 4.5 1,140 57 4.5 - ▲0 - 52
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 1,032 1,021 1,100 55 4.7 1,110 55 4.7 10 0 - 88
R-04 ラグゼナ東高円寺 1,060 1,075 1,080 45 4.0 1,080 45 4.0 - ▲0 - 4
住宅 R-05 アルファスペース都立大 589 595 621 27 3.9 621 27 3.9 - ▲0 - 25
R-06 ジェイシティ八丁堀 1,200 1,202 1,300 65 4.8 1,290 64 4.8 ▲10 ▲0 - 87
R-07 ラグゼナ平和台 3,910 3,913 4,340 180 4.0 4,350 181 4.0 10 0 - 436
R-08 ラグゼナ勝どき 1,120 1,121 1,220 47 3.8 1,250 48 3.8 30 0 - 128
R-09 ラグゼナ本厚木 705 719 - - - 740 38 4.8 - - - 20
住宅合計 / 平均 11,796 11,818 12,041 540 - 12,821 579 - 40 0 - 1,002
36
不動産鑑定評価の概要
期末 2020年2月期（第4期） 2020年8月期（第5期） 差異 鑑定評価額
取得
物件 帳簿 期末鑑定 期末鑑定 期末鑑定 ‐帳簿価額
用途 物件名 価格 鑑定NOI Caｐ 鑑定NOI Caｐ 鑑定NOI Caｐ
番号 価格 評価額 評価額 評価額 （第5期末、
（百万円）
（百万円） （百万円） （百万円） レート
（百万円）
（百万円） レート
（百万円）
（百万円） レート 百万円）
H-01 ドーミーイン松山 2,427 2,367 2,550 131 5.0 2,550 131 5.0 - 0 - 182
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 2,000 2,110 2,160 116 4.9 2,080 116 5.1 ▲80 ▲0 0.2 ▲30
ホテル
H-03 ドーミーイン盛岡 2,520 2,496 2,550 129 4.9 2,530 128 4.9 ▲20 ▲0 - 33
H-04 アリエッタホテル名古屋 2,500 2,501 2,630 110 4.1 2,170 108 4.2 ▲460 ▲2 0.1 ▲331
ホテル合計 / 平均 9,447 9,475 9,890 488 - 9,330 485 - ▲560 ▲3 - ▲145
C-01 プリオ大名Ⅱ 980 992 1,120 46 4.0 1,120 46 4.0 - - - 127
C-02 コープさっぽろ春光店 1,036 1,040 1,100 70 6.2 1,100 70 6.2 - - - 59
商業・ C-03 TA湘南鵠沼海岸 500 508 573 27 4.7 570 27 4.7 ▲3 ▲0 - 61
その他 C-04 Almost Blue 6,520 6,599 7,210 231 3.1 7,210 231 3.1 - 0 - 610
C-05 家電住まいる館YAMADA松山問屋町店 4,030 4,050 4,410 299 6.8 4,410 300 6.8 - 0 - 359
C-06 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店 （底地） 4,227 4,277 4,450 209 4.7 4,420 208 4.7 ▲30 ▲1 - 142
商業・その他合計 / 平均 17,293 17,469 18,863 884 - 18,830 883 - ▲33 ▲0 - 1,360
総合計 87,002 87,624 93,793 4,394 - 93,857 4,426 - ▲676 ▲7 - 6,232
37
貸借対照表
＜資産の部＞（単位：千円） 第4期 第5期 ＜負債の部＞（単位：千円） 第4期 第5期
流動資産 流動負債
現金及び預金 5,120,519 4,397,467 営業未払金 133,518 263,922
信託現金及び信託預金 1,752,399 1,820,275 1年内返済予定の長期借入金 15,000,000 10,000,000
営業未収入金 84,699 81,477 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 50,973 50,973
前払費用 127,352 161,627 未払金 176,974 179,395
未収消費税等 110,757 - 未払費用 12,522 16,172
その他 3,968 未払法人税等 218 930
20,388
6,464,817 未払消費税等 - 117,180
流動資産合計 7,216,117
前受金 8,179 14,901
固定資産
デリバティブ債務 - 10,301
有形固定資産
その他 10,130 4,421
建物（純額） 2,267,864 2,482,648
流動負債合計 15,392,518 10,658,200
構築物（純額） 9,493 9,404 固定負債
機械及び装置（純額） 46,352 45,163 長期借入金 28,400,000 33,400,000
工具、器具及び備品 - 1,422 預り敷金及び保証金 111,864 112,236
土地 1,463,924 1,941,786 信託預り敷金及び保証金 3,633,966 3,636,234
信託建物（純額） 20,238,610 20,214,739 資産除去債務 87,632 87,966
信託構築物（純額） 69,175 68,654 デリバティブ債務 61,936 18,404
固定負債合計 32,395,398 37,254,841
信託工具、器具及び備品（純額） 15,618 18,083
負債合計 47,687,917 47,913,041
信託土地 62,107,922 62,084,806
有形固定資産合計 86,218,961 86,866,710 ＜純資産の部＞（単位：千円） 第4期 第5期
無形固定資産 投資主資本
信託借地権 757,993 757,993 出資総額 45,189,272 45,189,272
ソフトウェア 4,125 3,575 出資総額控除額
無形固定資産合計 762,118 761,568 一時差異等調整引当額 △87,066 △ 68,263
投資その他の資産 出資総額控除額合計 △87,066 △ 68,263
長期前払費用 241,641 314,579 出資総額（純額） 45,102,206 45,121,008
繰延税金資産 20 15 剰余金
差入敷金及び保証金 11,000 11,000 当期未処分利益 1,789,030 1,461,254
その他 10 10 剰余金合計 1,789,030 1,461,254
投資その他の資産合計 252,671 325,605 投資主資本合計 46,891,236 46,582,262
固定資産合計 87,233,750 87,953,883 評価・換算差額等
繰延資産 繰延ヘッジ損益 △61,936 △ 28,705
投資口交付費 67,348 47,897 評価・換算差額等合計 △61,936 △ 28,705
繰延資産合計 67,348 47,897 純資産合計 46,829,299 46,553,557
資産合計 94,517,217 94,466,599 負債純資産合計 94,517,217 94,466,599
38
損益計算書／キャッシュ・フロー計算書
＜損益計算書＞（単位：千円） 第4期 第5期 ＜キャッシュ・フロー計算書＞（単位：千円） 第4期 第5期
営業収益 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,707,326 1,399,979
賃貸事業収入 2,579,221 2,571,893
減価償却費 322,112 331,127
その他賃貸事業収入 179,276 155,903 投資口交付費償却 19,450 19,450
匿名組合分配金 866 - 融資関連費用 63,463 60,473
不動産等売却益 316,856 23,114 受取利息 ▲38 ▲30
営業収益合計 3,076,219 2,750,910 支払利息 122,526 125,873
営業未収入金の増減額（▲は増加） ▲9,404 2,374
営業費用
未収消費税等の増減額（▲は増加） 34,027 110,757
賃貸事業費用 937,885 917,393 未払消費税等の増減額（▲は減少） - 117,180
資産運用報酬 144,262 144,736 前払費用の増減額（▲は増加） ▲13,191 ▲9,652
資産保管及び一般事務委託手数料 18,543 17,952 長期前払費用の増減額（▲は増加） ▲63,517 7,552
役員報酬 2,400 2,400 営業未払金の増減額（▲は減少） ▲112,410 24,839
未払金の増減額（▲は減少） 13,010 1,805
公租公課 18,809 15,931
前受金の増減額（▲は減少） ▲4,564 6,721
その他営業費用 41,794 41,208 信託有形固定資産の売却による減少額 1,240,701 23,115
営業費用合計 1,163,695 1,139,622 その他 ▲13,739 11,085
営業利益 1,912,523 1,611,288 小計 3,305,754 2,232,655
営業外収益 利息の受取額 38 30
利息の支払額 ▲123,171 ▲122,222
受取利息 38 30
法人税等の支払額 ▲1,839 ▲223
固定資産税等還付金 5,670 - 営業活動によるキャッシュ・フロー 3,180,782 2,110,239
その他 500 92 投資活動によるキャッシュ・フロー
営業外収益合計 6,208 122 有形固定資産の取得による支出 ▲758,660 ▲731,935
営業外費用 信託有形固定資産の取得による支出 ▲21,992,294 ▲170,988
信託無形固定資産の取得による支出 ▲757,993 -
支払利息 122,526 125,873
預り敷金及び保証金の受入による収入 6,326 2,247
融資関連費用 69,429 66,108
預り敷金及び保証金の返還による支出 - ▲790
投資口交付費償却 19,450 19,450 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 397,298 2,636
営業外費用合計 211,406 211,432 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 ▲23,591 4,715
経常利益 1,707,326 1,399,979 投資有価証券の償還による収入 103,043 -
税引前当期純利益 1,707,326 1,399,979 投資活動によるキャッシュ・フロー ▲23,025,871 ▲894,114
財務活動によるキャッシュ・フロー
法人税等
短期借入金の返済による支出 ▲5,980,000 -
法人税、住民税及び事業税 1,023 935 長期借入金による収入 13,173,819 14,835,028
法人税等調整額 0 4 長期借入金の返済による支出 - ▲15,000,000
法人税等合計 1,023 939 投資口の発行による収入 13,157,794 -
当期純利益 1,706,302 1,399,039 分配金の支払額 ▲1,620,179 ▲1,708,178
財務活動によるキャッシュ・フロー 18,731,435 ▲1,873,149
前期繰越利益 82,727 62,215
現金及び現金同等物の増減額（▲は減少） ▲1,113,653 ▲657,024
当期未処分利益 1,789,030 1,461,254 現金及び現金同等物の期首残高 5,328,810 4,215,156
現金及び現金同等物の期末残高 4,215,156 3,558,132
39
個別物件収支状況
（単位：千円）
O-01 O-02 O-03 O-05 O-06
物件名称 東池袋 名古屋 サムティ新大阪
NTビル 大宮NSDビル
セントラルプレイス センタープラザビル センタービル
①不動産賃貸事業収入 342,192 268,781 197,265 114,653 111,840
賃貸事業収入 320,411 244,633 171,246 108,853 102,714
その他賃貸事業収入 21,780 24,147 26,019 5,799 9,125
②不動産賃貸事業費用 72,826 42,419 64,889 34,267 26,365
管理業務費 19,792 10,104 23,401 17,632 8,895
水道光熱費 21,802 14,706 20,330 5,482 7,139
公租公課 27,797 14,542 15,655 7,862 9,385
損害保険料 521 307 472 163 189
修繕費 2,470 2,349 4,382 1,979 321
信託報酬 400 375 300 300 400
その他賃貸事業費用 41 34 346 847 34
③NOI（①-②） 269,366 226,362 132,376 80,386 85,474
④減価償却費 36,045 26,189 21,074 6,780 10,957
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 233,320 200,172 111,302 73,605 74,517
⑥取得価格 12,350,000 9,780,000 4,870,000 3,493,900 3,450,000
➆NOI利回り（％・年率） 4.33 4.59 5.39 4.56 4.91
40
個別物件収支状況
（単位：千円）
O-07 O-08 O-09 O-10 O-11
物件名称
博多祗園ビル 中央博労町ビル L.Biz神保町 心斎橋ビル L.Biz仙台
①不動産賃貸事業収入 91,580 63,227 26,951 29,811 70,253
賃貸事業収入 83,718 55,235 26,527 25,603 62,198
その他賃貸事業収入 7,862 7,992 423 4,207 8,054
②不動産賃貸事業費用 21,862 21,477 4,820 11,719 18,570
管理業務費 7,398 6,382 1,830 3,727 7,832
水道光熱費 5,629 5,740 - 3,000 4,668
公租公課 7,420 7,915 1,742 4,426 5,054
損害保険料 140 148 26 72 151
修繕費 836 852 887 55 529
信託報酬 400 400 300 400 300
その他賃貸事業費用 35 38 33 35 34
③NOI（①-②） 69,718 41,750 22,130 18,092 51,683
④減価償却費 11,397 3,781 2,692 2,929 8,771
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 58,321 37,968 19,438 15,163 42,911
⑥取得価格 2,500,000 1,485,100 1,006,000 772,000 1,680,000
➆NOI利回り（％・年率） 5.53 5.58 4.36 4.65 6.10
41
個別物件収支状況
（単位：千円）
O-12 O-13 O-14 O-15 O-16
物件名称
仙台日興ビル 盛岡駅前通ビル 長野セントラルビル EME郡山ビル 宇都宮セントラルビル
①不動産賃貸事業収入 64,460 78,163 43,110 53,967 49,462
賃貸事業収入 59,510 75,093 40,735 51,750 47,066
その他賃貸事業収入 4,950 3,069 2,375 2,217 2,395
②不動産賃貸事業費用 18,596 23,266 14,705 15,218 15,995
管理業務費 5,762 11,361 6,690 6,999 7,591
水道光熱費 4,094 5,011 2,857 4,586 3,070
公租公課 7,393 4,980 4,551 2,898 4,751
損害保険料 116 206 146 125 127
修繕費 695 1,286 123 248 118
信託報酬 450 375 300 300 300
その他賃貸事業費用 84 45 35 59 36
③NOI（①-②） 45,863 54,896 28,405 38,748 33,466
④減価償却費 5,585 15,112 9,298 9,293 6,660
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 40,277 39,784 19,106 29,454 26,806
⑥取得価格 1,740,000 1,480,000 898,000 900,000 771,000
➆NOI利回り（％・年率） 5.23 7.36 6.27 8.54 8.61
42
個別物件収支状況
（単位：千円）
O-17 O-18 R-01 R-02 R-03
物件名称 ベネフィス博多南
山形駅前通ビル 赤坂川瀬ビル アマーレ東海通 ドーミー浮間舟渡
グランスウィート
①不動産賃貸事業収入 26,368 17,153 39,576 31,862 36,406
賃貸事業収入 23,981 16,217 37,983 31,836 34,452
その他賃貸事業収入 2,387 935 1,592 26 1,953
②不動産賃貸事業費用 15,102 4,246 9,613 2,601 9,895
管理業務費 7,290 1,501 3,273 318 4,803
水道光熱費 3,545 769 276 6 253
公租公課 3,458 1,408 2,147 1,661 2,597
損害保険料 118 19 78 59 74
修繕費 356 539 3,352 221 1,536
信託報酬 300 - 300 300 300
その他賃貸事業費用 34 8 184 33 329
③NOI（①-②） 11,266 12,906 29,963 29,261 26,510
④減価償却費 6,278 725 8,716 2,729 6,692
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 4,987 12,181 21,246 26,532 19,818
⑥取得価格 600,000 690,000 1,100,000 1,080,000 1,032,000
➆NOI利回り（％・年率） 3.72 3.71 5.40 5.37 5.10
43
個別物件収支状況
（単位：千円）
R-04 R-05 R-06 R-07 R-08
物件名称 アルファスペース
ラグゼナ東高円寺 ジェイシティ八丁堀 ラグゼナ平和台 ラグゼナ勝どき
都立大
①不動産賃貸事業収入 30,010 17,615 42,415 108,329 30,477
賃貸事業収入 28,700 15,868 41,095 106,086 28,927
その他賃貸事業収入 1,310 1,746 1,319 2,243 1,550
②不動産賃貸事業費用 8,241 5,892 10,445 16,034 5,552
管理業務費 3,362 2,823 4,036 7,431 3,249
水道光熱費 167 304 434 1,850 273
公租公課 1,529 989 2,873 5,164 1,096
損害保険料 38 28 75 168 39
修繕費 2,808 1,337 2,684 853 483
信託報酬 300 375 300 375 375
その他賃貸事業費用 34 34 42 191 35
③NOI（①-②） 21,769 11,722 31,969 92,294 24,924
④減価償却費 3,662 1,195 4,889 11,776 4,766
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 18,106 10,526 27,080 80,518 20,158
⑥取得価格 1,060,000 589,000 1,200,000 3,910,000 1,120,000
➆NOI利回り（％・年率） 4.07 3.95 5.28 4.68 4.41
44
個別物件収支状況
（単位：千円）
R-09 H-01 H-02 H-03 H-04
物件名称 ホテルサンシャイン
ラグゼナ本厚木 ドーミーイン松山 ドーミーイン盛岡 アリエッタホテル名古屋
宇都宮
①不動産賃貸事業収入 22,334 76,500 63,305 74,958 10,416
賃貸事業収入 20,567 76,500 62,647 74,958 10,416
その他賃貸事業収入 1,766 - 657 - -
②不動産賃貸事業費用 5,484 8,863 11,010 8,236 6,214
管理業務費 3,194 765 1,290 749 -
水道光熱費 520 750 - - -
公租公課 8 6,866 5,213 7,296 5,727
損害保険料 48 144 162 171 79
修繕費 1,657 - 3,905 - -
信託報酬 - 300 400 - 375
その他賃貸事業費用 55 38 37 18 32
③NOI（①-②） 16,849 67,636 52,295 66,721 4,202
④減価償却費 2,925 19,220 14,639 27,209 8,790
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 13,924 48,415 37,655 39,511 ▲4,588
⑥取得価格 705,000 2,427,000 2,000,000 2,520,000 2,500,000
➆NOI利回り（％・年率） 4.74 5.53 5.19 5.25 0.33
45
個別物件収支状況
（単位：千円）
C-01 C-02 C-03 C-04 C-05
物件名称 家電住まいる館
プリオ大名Ⅱ コープさっぽろ春光店 TA湘南鵠沼海岸 Almost Blue
YAMADA松山問屋町店
①不動産賃貸事業収入 27,902 41,760 16,997 132,352 （注）
賃貸事業収入 24,809 41,760 15,816 128,635 （注）
その他賃貸事業収入 3,093 - 1,180 3,716 （注）
②不動産賃貸事業費用 5,704 5,320 3,042 21,086 （注）
管理業務費 1,233 417 1,058 5,208 （注）
水道光熱費 2,169 - 1,026 3,482 （注）
公租公課 1,776 3,940 924 8,476 （注）
損害保険料 18 96 15 63 （注）
修繕費 73 530 - 478 （注）
信託報酬 400 300 - 375 （注）
その他賃貸事業費用 34 35 19 3,002 （注）
③NOI（①-②） 22,197 36,439 13,954 111,266 153,992
④減価償却費 1,118 7,760 1,365 3,944 15,599
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 21,079 28,679 12,588 107,321 138,392
⑥取得価格 980,000 1,036,000 500,000 6,520,000 4,030,000
➆NOI利回り（％・年率） 4.49 6.98 5.54 3.39 7.58
（注） テナントからの承諾が得られていないため、非開示といたします
46
個別物件収支状況
（単位：千円）
C-06
物件名称 家電住まいる館YAMADA
神戸垂水店（底地）
①不動産賃貸事業収入 （注）
賃貸事業収入 （注）
その他賃貸事業収入 （注）
②不動産賃貸事業費用 （注）
管理業務費 （注）
水道光熱費 （注）
公租公課 （注）
損害保険料 （注）
修繕費 （注）
信託報酬 （注）
その他賃貸事業費用 （注）
③NOI（①-②） 104,112
④減価償却費 -
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 104,112
⑥取得価格 4,227,000
➆NOI利回り（％・年率） 4.89
（注） テナントからの承諾が得られていないため、非開示といたします
47
各種指標
指標 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期）
当期運用日数（日） 33 181 184 182 184
NOI（百万円） 314 1,717 1,489 2,142 2,140
FFO(Funds from Operation/百万円) 112 1,412 1,139 1,711 1,706
1口当たりFFO（円） 324 4,087 3,297 3,699 3,689
有利子負債額(百万円） 34,600 33,260 35,980 43,400 43,400
期末総資産有利子負債比率（LTV/%) 49.7 47.8 49.5 45.9 45.9
鑑定LTV（%） 50.7 48.0 51.9 46.3 46.2
1口当たりNAV（円） 101,345 104,710 104,539 112,296 111,103
(注）以下の算定式により算出しています
NOI＝不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用＋減価償却費－不動産売却益
FFO＝当期純利益＋減価償却費±不動産等売却損益
1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口総数
期末総資産有利子負債比率（LTV)＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100
鑑定LTV=期末有利子負債額÷不動産等鑑定評価額×100
1口当たりNAV＝（期末純資産額-分配金支払総額＋不動産等鑑定評価額-不動産等期末帳簿価格）÷発行済投資口総数
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資産運用会社の概要
商号