2020年2月期 決算補足説明資料
2020年4月13日
INDEX
01 2020年2月期 決算概要 P.2
02 事業戦略 P.13
03 会社情報並びに事業案内 P.18
04 株主還元方針 P.27
INDEX
01 2020年2月期 決算概要
2020年2月期 決算ハイライト
2020年2月期 決算状況
業績 売上高 5,509百万円 （前年比 +04.0%）
概況 営業利益 0,085百万円 （前年比 △70.9%）
主力事業の大幅未達により、予想を大きく下回る
不動産販売事業 市場環境の変化への対応に時間を要し、販売に期ズレが発生
(topic)
・販売用不動産の多様化を推進(高価格帯の物件･事業用の物件を増やす)
不動産賃貸事業 民泊事業の収入が加わり、売上は増加した一方で、東北ホテルの運営
コスト増加と、民泊事業の初期投資コストにより、利益の減少が発生
(topic)
・民泊事業を開始
・OYO Hotels Japanとの業務提携開始
不動産管理事業 大型リフォーム件数等の減少により、売上が減少した一方で、
管理戸数の増加により、利益が増加
(topic)
・社内での連携強化により管理戸数が増加
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2020年2月期 決算概要（１）
(単位：百万円) 2018/2期 2019/2期 2020/2期 (増減率)
売 上 高 6,376 5,296 5,509 (＋04.0％)
売上総利益 1,030 1,053 782 (△25.7%)
販売費及び
629 760 697 (△08.3%)
一般管理費
営業利益 400 293 85 (△70.9%)
経常利益 352 247 48 (△80.3%)
当期純利益 274 198 13 (△93.3%)
主力事業である不動産販売事業において、市場の変化への対応を進め、4Qでようやく成果に
結び付きましたが、3Qまでの利益の落ち込みを挽回できず、売上高こそ前年を上回ったものの、
利益では営業利益、経常利益、純利益全てが減少しました。
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2020年2月期 決算概要（２）
売上高・営業利益
（単位：百万円）
売上高 営業利益
【売上高】 【営業利益】
3,000 2,868
300
2,500 2,363
250
226 226
219
2,000 200
1,604 1,674
1,511
1,335 1,394
1,500 150
1,108
998
887
1,000 92 752 100
76 682
53
500 39 50
35
0 0
△ 17
△ 500 -50
△ 49 △ 50
△ 74
△ 1,000 -100
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2018/2期 2019/2期 2020/2期
当社は、売上高･営業利益共に下期偏重の傾向があり、2020/2期も同様の実績となりましたが、
1Q～3Qの営業利益がマイナスだったこともあり、通期で減益となりました。
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2020年2月期 セグメント情報
(単位：百万円) 2019/2期 2020/2期 増減 (増減率)
売上高 5,296 5,509 +212 (+4.0%)
①不動産販売事業 4,456 4,657 +200 (+4.5%)
②不動産賃貸事業 689 717 +27 (+4.0%)
③不動産管理事業 150 134 △15 (△10.5%)
営業利益 293 85 △208 (△70.9%)
①不動産販売事業 395 252 △143 (△36.3%)
②不動産賃貸事業 100 58 △42 (△42.0%)
③不動産管理事業 33 43 +9 (+29.8%)
調整額（※1） △236 △268 △32 ―
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用
①不動産販売事業：増収減益(詳細は次ページ以降に記載)
②不動産賃貸事業：増収減益
賃貸収入が増加し、さらに期後半には民泊事業による収入も加わったため、売上は増加しました。
一方で、東北ホテルの運営コスト増加と民泊事業の初期投資コストの発生により利益が減少しました。
③不動産管理事業：減収増益
大型リフォームや建築紹介の件数が減少したことで、売上が減少しました。
しかしながら、販売用不動産の売却時に当社の管理契約が維持できるように、社内の連携を強め、推進した
結果、管理受託件数が年間で大幅に増加し、利益は増加しました。
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2020年2月期 不動産販売事業の状況（１）
売上高・営業利益
（単位：百万円）
【売上高】 売上高 営業利益 【営業利益】
6,000 5,602 600
522
5,000 4,657 500
4,456
395
4,000 400
3,000 300
252
2,000 200
1,000 100
0 0
2018/2期 2019/2期 2020/2期
不動産販売事業では、市場環境の変化に対応するために、前半期で融資の付きづらい低価格帯
物件や低利益物件を優先して販売し、後半期で入れ替えた高価格帯物件や事業用物件を販売して
きましたが、対応に1Q～3Qを要し、販売に期ズレが発生した為、売上高は4,657百万円(前期比
＋200百万円)、営業利益は252百万円(前期比△143百万円)となりました。
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2020年2月期 不動産販売事業の状況（２）
収益不動産販売実績(種別･価格帯別･エリア別)
種別 レジデンス 区分 ビル その他(ホテル･保養所等) 価格帯別 1億円未満 1～3億円未満 3～5億円未満 5億円以上
30件 30件
27件 3 27件 2
1
2 2 3
1
21件 4 21件 10
3
5
1
2 9
24 25
11
17
15
11
5
2018/2期 2019/2期 2020/2期 2018/2期 2019/2期 2020/2期
エリア別 東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 その他
30件 販売実績は30件(前期＋9件)であり、
27件 1 その内訳(種別･価格帯･エリア)はそれぞれの
4
10 グラフの通りです。
4
21件
2
1
10 8
12
9 10
7
8
2018/2期 2019/2期 2020/2期
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2020年2月期 不動産販売事業の状況（３）
販売用不動産の在庫残高推移
（単位：百万円）
4,130
3,274
2,993 3,035
2,657
2019/2期 2020/2期 1Q 2020/2期 2Q 2020/2期 3Q 2020/2期
販売物件の入れ替えとして、1Q～3Qで1億円未満の在庫の販売を進める一方、3億円以上の物件の
仕入れを進めました。4Qでは入れ替えた物件の販売を進めたため、3Qから1,095百万円減の
3,035百万円が2020/2期期末の在庫残高となります。
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2020年2月期 B/Sサマリー（１）
2019/2期 2020/2期 (増減) 2019/2期 2020/2期 (増減)
（単位：百万円）
流動資産 4,941 5,477 (＋0,535) 流動負債 1,474 1,267 (△0,207)
現金及び預金 1,801 2,161 (＋0,359) 短期借入金 682 299 (△0,383)
販売用不動産 2,993 3,035 (＋0,041)
固定資産 1,478 1,304 (△0,173) 固定負債 3,461 4,017 (＋0,555)
社債 498 524 (＋0,026)
長期借入金 2,859 3,338 (＋0,478)
【負債合計】 4,936 5,285 (＋0,348)
【純資産合計】 1,483 1,496 (＋0,013)
【資産合計】 6,419 6,781 (＋0,362) 【負債・純資産合計】 6,419 6,781 (＋0,362)
自己資本比率 23.1% 22.1% (△1.0%) 1株当たり純資産(円) 1,559.91 1,573.88 (＋13.97)
資産合計は6,781百万円と、2019/2期に比べ362百万円増加し、純資産は1,496百万円で
13百万円増加しました。
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2020年2月期 B/Sサマリー（２）
総資産･純資産･自己資本比率の推移
総資産 純資産 自己資本比率 （左軸：百万円）
（右軸： ％ ）
8,000 40.0
7,000 6,781 35.0
6,419
6,000 30.0
5,257
5,000 25.0
23.1
22.1
4,000 20.0
3,000 15.0
15.3
2,000 1,483 1,496 10.0
805
1,000 5.0
0 0.0
2018/2期 2019/2期 2020/2期
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新型コロナウイルス感染症の影響について
2020年3-4月の状況について ※実績数値につきましては全て速報値です
（１）不動産販売事業
・仕入･売却共に計画通り進めています。
・但し、今後、経済環境の落ち込みにより、不動産売買へ悪影響がある可能性があります。
（２）宿泊事業
(ホテル部門)
・東北復興工事需要を取り込んでいることもあり、稼働率に変動はありません(2月と3月の稼働率差△0.2%)。
・今後も、復興工事の進捗により、稼働が変動するものと見込まれます。
(民泊部門)
・東上野では、インバウンド需要がターゲットの中心で、平素から高稼働率だったこともあり、稼働率が落ち込み、
収入･利益ともに下がりました(2月と3月の稼働率差△35.0%)。
・高田馬場では、現状マンスリーマンションとして運用をしており、法人需要を大きく取り込んでいるため、高い
稼働率でスタートを切っています(4月の稼働見込み:約8割)。
（３）その他
・社員につきましては、感染防止の観点から、在宅勤務を前提としており、来訪･往訪共に禁止しています。
・一部、時差出勤で対応していますが、これら勤務形態の変更が、事業に与える影響は未確定です。
2021/2期 業績予想について
・主要事業である不動産販売事業への影響や、宿泊事業への影響が見通せず、未確定要素が
多いことから、2021/2期の業績予想につきましては、現段階では合理的に算定することが
困難と判断し、非開示とします。
・今後、業績予想の算定が可能となった段階で、速やかに開示します。
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INDEX
02 事業戦略
事業戦略（１）
➀取扱い物件の多様化
融資厳格化対策として、幅広い商品の取扱い
・取扱いの中心を3億円以上のレジデンスへ変更し、同時に10～20億円クラスの
オフィスビルや店舗ビル、ホテルや保養所などの取扱いを増やしています。
・2020/2期を通して取組み、価格帯の中心が推移し、事業用物件等の取扱いが増え、
より幅広い商品を取扱うようになりました。
▲池尻大橋駅前店舗ビル ▲北浦和駅前店舗ビル ▲神田岩本町ビル
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事業戦略（２）
➁不動産の小口化
・幅広い投資家に向けた投資方法の提案として、不動産の小口化を検討しており、
現在、導入に向けて「不動産特定共同事業法」に基づく許可を申請しています。
・また、クラウドファンディングの活用を検討しています。
（参考）不動産の小口化イメージ
匿名組合
不動産特定共同事業者
当社 管理委託契約
出資
利益の優先分配 賃収
優先出資 当社
出資元本の優先返還 （管理会社）
投資家
出資
利益の劣後分配 運用不動産 （運用終了後）
劣後出資 売却
出資元本の劣後返還
当社 販売収入
テナント･入居者
運用不動産
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事業戦略（３）
③民泊事業の拡大
・昨年11月15日より、民泊事業を開始しておりますが、本年4月1日より、
第2号案件として、新宿区高田馬場でハイブリッド民泊※の運営を開始しました。
※民泊180日、マンスリーマンション185日運用の施設
・新型コロナウイルス感染症の終息後の宿泊需要の
高まりに対し、対応できるよう事業を拡大します。
▲高田馬場民泊
▲東上野民泊
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事業戦略（４）
④M&Aへの挑戦 ▼将来の事業構成イメージ
新事業(３)
fy2020/2
新事業(２)
売上高
10,000百万円規模
売上高
5,509百万円
新事業(１)
不動産販売事業
不動産販売事業
・現在、売上の8割強を占める不動産販売事業を第1の柱とし、第2、第3の柱を
育て、バランスの良い経営を行ないつつ、売上･利益ともに拡大させます
・そのためにも、事業の柱をさらに増やすべく、M&Aにも取組んでいきます。
新たな柱を社外から見つけ出し、当社の将来の柱として育てます。
・現在は、シナジーが大きく両者が成長できる優良な案件を探しています。
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INDEX
03 会社情報並びに事業案内
会社情報
＜会社情報＞
社名 株式会社アズ企画設計
東 京 本 社：東京都千代田区内神田2-8-4 山田ビル3階
所在地 本 店 ：埼玉県川口市戸塚2-12-20
横浜営業所：神奈川県横浜市西区北幸2-9-30 横浜西口加藤ビル405号室
創業 1989年4月
代表者 松本 俊人
資本金 170,608,800円(2020年2月末現在)
発行済株式総数 951,000株(2020年2月末現在)
上場日 2018年3月29日
市場 東証JASDAQスタンダード(証券コード：3490)
決算月 2月
企業理念 空室のない元気な街を創る
ホームページ https://www.azplan.co.jp/
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会社情報
＜会社沿革＞
宅地建物取引業免許(埼玉県知事)取得
平成05年09月
不動産賃貸事業･不動産管理事業を開始
平成07年04月 本店所在地を埼玉県川口市東川口に移転
平成16年03月 不動産販売事業を開始
平成26年11月 ビジネスホテルの運営を開始
平成27年01月 本店所在地を埼玉県川口市戸塚に移転
東京支社を東京都千代田区内神田に開設
平成27年03月
宅地建物取引業免許(国土交通大臣)を取得
平成30年03月 東京証券取引所JASDAQスタンダード市場に株式を上場
令和01年11月 民泊施設の運営を開始
令和02年01月 横浜営業所を神奈川県横浜市西区北幸に開設
令和02年03月 東京支社を東京本社とし、本社を本店に名称変更
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業績推移（売上高･経常利益）
（単位：百万円）
売上高 経常利益
8,000 400
352
7,000 350
6,000 6,376 300
259
243
5,000 5,509 250
5,296
247
4,742
4,000 200
3,000 150
2,883
2,000 80 100
72
1,777 48
1,000 26 50
1,012 1,074
0 0
2013/2期 2014/2期 2015/2期 2016/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期 2020/2期
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事業内容
当社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、東京、埼玉、神奈川、千葉の1都3県を
中心に、不動産ビジネスを展開しております。不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業
の3事業を行っており、AからZまで幅広くあらゆるニーズに対応できる会社という想いが、社名の
「アズ」に込められています。
不動産販売事業
①収益不動産売買領域
不動産販売事業 ②ビジネスホテル再生売買領域
不動産賃貸事業
①不動産賃貸領域
A to Z ②空間再生領域
③宿泊事業領域
不動産管理事業
不動産賃貸事業 不動産管理事業 ①不動産管理仲介領域
②建築リフォーム領域
③不動産管理付帯領域
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不動産販売事業
不動産の収益性を追求し資産価値を高める不動産販売事業
不動産販売事業では、入居率や賃料水準の低下により、収益改善が必要となった築年数の古い
中古不動産を取得し、保有時にリノベーション・リーシングを行うことにより、収益不動産と
しての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売しています。
収益不動産売買ビジネスフロー
仕入 販売
不 資 不
動 収 産 動
産 当 益 価 産
所 社 改 値 投
有 善 向 資
者 上 家
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不動産賃貸事業
空室・低収益・遊休地を再生し、地域社会を活性化する不動産賃貸事業
不動産賃貸領域
収益改善が見込める不動産を所有者から借り受け、賃貸事業を行います。
空間再生領域
長期的に不稼動となっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に、有効活用を提案します。
宿泊事業領域
借上げた土地にビジネスホテルを建設し、運営をオペレーターへ委託して４施設を営業して
います。2019年6月にOYO Hotels Japanと業務提携をしました。
また、借上げた物件を宿泊施設（民泊）として申請し、運営を委託し営業しています。
2019年11月に第1号案件の運営を、2020年4月に第2号案件の運営を開始しました。
不動産賃貸領域･空間再生領域ビジネスモデル
賃借 収益改善･賃貸募集
不動産 施設
当社
所有者 家賃保証 賃貸借契約 利用者
宿泊事業領域
・ビジネスホテル … 4施設（岩手県3施設･宮城県1施設）
・民泊 … 2施設（東京都2施設）
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不動産管理事業
資産価値と建物品質の継続的維持を目指す不動産管理事業
不動産管理仲介領域
不動産所有者に対し、建物管理や入居者管理といったサービスを提供しています。
建築リフォーム領域
賃貸用不動産や一般家庭の建物に対し、クリーニングや設備の修繕工事を行っています。
不動産付帯管理領域
24時間対応サポートや賃貸用不動産向け火災保険など賃貸仲介や日頃の管理から生じる付帯
サービスの提供をしています。
当社の賃貸管理サービス
ハード面の管理 ソフト面の管理
修理計画 修繕 解約業務 入居者
提案･実施 原状回復工事 更新業務 募集業務
賃料回収
設備保守
業務
美観維持 滞納催促 契約業務
法定点検
清掃管理 クレーム対応 商品販売
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株式の状況（2020年2月29日現在）
発行済株式総数 株主数
951,000 785
大株主上位
所有株数分布
順位 株主名 所有株式数 持株比率
1単元未満 80 1 松本 俊人 430,000 45.21
合同会社ヒトプラン
1単元以上 562 2 200,000 21.03
代表社員 松本 俊人
5単元以上 68 3 古井 力 17,500 1.84
10単元以上 61 4 佐々木 真人 12,700 1.33
50単元以上 9 5 清田 貴臣 11,600 1.21
株式会社SBI証券
100単元以上 3 6 8,300 0.87
代表取締役社長 高村 正人
1,000単元以上 2 7 藤原 英雄 7,500 0.78
8 西村 静夫 7,000 0.73
松井証券株式会社
9 6,800 0.71
代表取締役社長 松井 道夫
10 中川 修一郎 6,600 0.69
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INDEX
04 株主還元方針
株主還元方針
株主還元の基本方針
自己資本比率25～30％以上で 配当実施を検討します。
但し、当社は財務基盤も盤石とまでは言えないため、
引き続き当面は内部留保とします。
株主優待制度
毎年2月末の株主の皆様を対象に「株主優待制度」を
導入しています。
100株で2,000ポイント(2,000円相当)の優待が
受けられます
詳細は、「アズ企画設計 プレミアム株主優待制度」に
掲載予定です。
ホームページ：https://azplan.premium-yutaiclub.jp/
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本資料は、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありま
せん。実際の投資に際しては、ご自身の判断と責任において行われますようお願いいたします。なお、本資料に
て開示されているデータや将来予測は、本資料の発表日現在の判断や入手可能な情報に基づき、当社が判断した
内容であり、潜在的リスクおよび不確実性が含まれております。これらの目標や予想の達成および将来の業績を
証するものではありません。これらの情報は、今後予告なしに変更されることがあります。本資料公表時点にお
いて、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは完了しておりません。本資料の掲載情報に基づく利用者
の判断又は行動の結果生じたいかなる損害についても、当社は一切責任を負いません。いかなる目的であれ、本
資料を無断で複写複製、または転送等を行わないようお願いいたします。
IRスケジュール&お問い合わせ先
年間スケジュール
第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
決算発表 第1四半期 第2四半期 第3四半期
決算発表 決算発表 決算発表
定時株主総会
株式会社アズ企画設計 管理部
コーポレートサイトIR情報：https://www.azplan.co.jp/irinfo
IRについてのお問い合わせ：https://www.azplan.co.jp/contact/
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