2019.10.10
2020年2月期 第2四半期
決算説明資料
株式会社アズ企画設計
証券コード3490
INDEX
01 2020年2月期 第2四半期 決算概要 P.3
02 2020年2月期 業績予想 P.17
03 事業戦略並びに株主還元方針 P.23
04 会社情報並びに事業案内 P.27
05 市場環境 P.35
INDEX
01 2020年2月期 第2四半期 決算概要
2020年2月期 第2四半期 決算概要①
2018/2月期 2019/2月期 2020/2月期
（単位：百万円） 前年同期比
第2四半期 第2四半期 第2四半期
売上高 1,995 2,939 2,147 △27.0%
売上総利益 428 499 261 △47.6%
販売費および
一般管理費
300 383 353 △7.8%
営業利益 127 116 △91 ―
経常利益 101 92 △112 ―
四半期純利益 86 48 △95 ―
個人投資家に対する融資厳格化の影響により、戦略的な在庫の入れ替えや販売物件単価減
少等の影響により、売上高・営業利益・経常利益・純利益共に前年同期比で減収減益とな
りました。
3
2020年2月期 第2四半期 決算概要②
売上高 営業利益 （単位：百万円）
4,000 150 127 116
2,939 100
3,000
1,995 2,147
50
2,000 △91
0
1,000
-50
0 -100
2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q 2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q
経常利益 自己資本比率
150 30.0%
101 92
100 23.1%
20.0%
50 △112 20.0%
15.3%
0
-50 10.0%
-100
-150 0.0%
2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q
2018/2月期 2019/2月期 2020/2月期2Q
売上高・営業利益・経常利益・自己資本比率も推移は上記の通りとなりました。
4
2020年2月期 第2四半期 セグメント情報①
(単位：百万円) 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q 増減 増減率(%)
売上高 2,939 2,147 △792 △27.0%
①不動産販売事業 2,531 1,722 △808 △31.9%
②不動産賃貸事業 330 355 24 7.5%
③不動産管理事業 78 68 △9 △11.9%
営業利益 116 △91 △207 －
①不動産販売事業 171 △19 △190 －
②不動産賃貸事業 46 29 △17 △36.8%
③不動産管理事業 17 19 2 12.3%
調整額（※1） △119 △121 △1 1.6%
営業利益率 4.0% △4.3% △8.2pt －
①不動産販売事業 6.8% △1.1% △7.9pt －
②不動産賃貸事業 14.2% 8.4% △5.8pt －
③不動産管理事業 22.0% 28.1% 6.1pt －
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用になります。
当社の主力事業である、不動産販売事業の売上高・営業利益・営業利益率が大きく減少い
たしました。
5
2020年2月期 第2四半期 セグメント情報②
①不動産販売事業 （単位：百万円）
売上高 営業利益
3,000 250.0
2,531
2,500 200.0 183
171
2,000 150.0
1,621 1,722
1,500 100.0
1,000 50.0
△19
500 0.0
0 △50
2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q 2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q
価格帯の低い物件の販売件数が増加したため、不動産販売事業は売上高1,722百万円(前
年同期比△808百万円）、営業利益△19百万円（前年同期比△190百万円）となりまし
た。
6
2020年2月期 第2四半期 セグメント情報③
②不動産賃貸事業 （単位：百万円）
売上高 営業利益
500 60
450
400
50 46
355
350 319 330
40
300
29
250 30
24
200
20
150
100
10
50
0 0
2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q 2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q
トランク・コインパーキング等の賃料収入増加により、売上高は355百万円（前年同期
比+24百万円）となりました。一方、営業利益は、東北ホテルのコスト増加等により、
29百万円（前年同期比△17百万円）となりました。
7
2020年2月期 第2四半期 セグメント情報④
③不動産管理事業 （単位：百万円）
売上高 営業利益
100 30
90
78 25
80
68
70
20
19
60 54 17
50 15 13
40
10
30
20
5
10
0 0
2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q 2018/2月期2Q 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q
リフォームの大型工事受注減少により、売上高68百万円（前年同期比△9百万円）とな
りました。営業利益に関しては管理受託増加により19百万円（前年同期比+2百万円）
となりました。
8
2020年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況①
収益不動産の種別販売件数
18
16件
16
1
14 13件
4
12 2
10
3
8
6
11
4 8
2
0
2019/2月期2Q迄 2020/2月期2Q迄
レジデンス 店舗付レジ 区分 ビル ホテル その他（保養所、介護施設等）
2018/2期については、非上場であるため四半期開示を行っておりません。
販売件数は2019/2月期2Q迄の件数に比べ+3件販売しております。
9
2020年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況②
収益不動産の価格帯別販売件数
18
16件
16
1
14 13件 1
12 2
10
8
8 14
6
4
2
3
0
2019/2月期2Q迄 2020/2月期2Q迄
1億円未満 1～3億円未満 3～5億円未満 5億円以上
2018/2期については、非上場であるため四半期開示を行っておりません。
今期は、16件の販売を行い前年同期比に比べ3件増加いたしましたが、1億未満の価格帯
の低い物件の件数が増加しました。
10
2020年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況③
収益不動産のエリア別販売件数
18
16件
16
14 13件
12 8
10
7
8
6
1 4
4
1
2 5
3
0
2019/2月期2Q迄 2020/2月期2Q迄
東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 その他
2018/2期については、非上場であるため四半期開示を行っておりません。
エリア別では、東京都3件、神奈川県1件、埼玉県4件、千葉県8件販売いたしました。1都
3県のエリアの中で、千葉県の物件を多く販売いたしました。
11
2020年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況④
販売用不動産の在庫残高推移
（単位：百万円）
4,000
3,500 3,274
2,993
3,000
2,657
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2019/2月期 2020/2月期1Q 2020/2月期2Q
2019/2月期 2020/2月期1Q 2020/2月期2Q
融資厳格化への対策といたしまして、1億未満の在庫の入れ替え、5～20億の物件の仕入
れも進めてまいります。
12
販売費および一般管理費・営業外収益・営業外費用
（単位：百万円） 2019/2月期2Q 2020/2月期2Q 前年同期比
実績 売上比 実績 売上比 増減 増減率
売上高 2,939 100% 2,147 100.0% △792 △27.0%
売上総利益 499 17.0% 261 12.2% △237 △47.6%
販売費および
383 13.0% 353 16.5% △29 △7.8%
一般管理費
人件費 187 6.4% 202 9.4% 14 8.0%
その他 196 6.7% 151 7.0% △44 △22.8%
営業利益 116 4.0% △91 △4.3% △207 －
営業外収益 5 0.2% 7 0.4% 2 35.9%
営業外費用 29 1.0% 28 1.3% 0 △2.6%
従業員数 47 53 6
人員増加により人件費が前年同月期に比べ増加しましたが、その他費用減少により、販売
費及び一般管理費全体では△29百万円減少いたしました。
13
2020年2月期 第2四半期 B/Sサマリー①
（単位：百万円）
2019/2月期 2020/2月期 2019/2月期 2020/2月期
増減 増減
実績 2Q 実績 2Q
流動資産 4,941 5,597 655 流動負債 1,474 1,752 277
現金及び預金 1,801 2,153 351 短期借入金 682 859 176
販売用不動産 2,993 3,274 280
固定資産 1,478 1,330 △147 固定負債 3,461 3,787 326
社債 498 624 125
長期借入金 2,859 3,041 181
【負債合計】 4,936 5,540 603
【純資産合計】 1,483 1,388 △95
【資産合計】 6,419 6,928 508 【負債・純資産合計】 6,419 6,928 508
自己資本比率 23.1% 20.0% △3.1pt 1株当たり純資産（円） 1,559.91 1,459.69 △100.22
資産合計は6,928百万円と2019/2月期に比べ、508百万増加いたしましたが、負債の増加
により、純資産は1,388百万円となり95百万円減少いたしました。
14
2020年2月期 第2四半期 B/Sサマリー②
総資産・純資産・自己資本比率の推移 （単位：百万円）
7,000 30.0
6,000 25.0
23.1
5,000
20.0 20.0
4,000
15.3 6,928 15.0
3,000 6,419
5,257 10.0
2,000 1,483 1,388
1,000
805 5.0
0 0.0
2018/2月期 2019/2月期 2020/2月期2Q
総資産 純資産 自己資本比率
総資産・純資産・自己資本比率の推移は上記の通りとなっております。
15
INDEX
02 2020年2月期 業績予想
2020年2月期 業績予想① 今期計画
（単位：百万円）
（参考）
2019/2月期 2020/2月期
前期比 増減率 2018/
実績 予想
2月期
売上高 5,296 7,826 ＋2,529 ＋47.8％ 6,376
営業利益 293 280 △13 △4.5％ 400
経常利益 247 215 △32 △13.2％ 352
当期純利益 198 145 △53 △26.9％ 274
営業利益率 5.5％ 3.6％ △2.0pt － 6.3%
経常利益率 4.7% 2.8% △1.9pt － 5.5%
EPS（円） 215.68 152.60 △63.08 － 391.48
前年に比べ増収減益を見込んでおります。
17
2020年2月期 業績予想② 進捗状況
2019/2月期 2020/2月期 2020/2月期 第2Q実績
実績 予想 実績 進捗率
売上高 5,296 7,826 2,147 27.4%
営業利益 293 280 △91 －
経常利益 247 215 △112 －
当期純利益 198 145 △95 －
営業利益率 5.5% 3.6% △4.3% －
経常利益率 4.7% 2.8% △5.2% －
EPS（円） 215.68 152.60 △100.30 －
今期の計画に対する売上高の進捗率は27.4％となっておりますが、下期に向けて様々な
施策に取り組んで参ります。
18
2020年2月期 業績予想③ セグメント別
セグメント別 2019/2月期 2020/2月期 増減 増減率
売上高 5,296 7,826 2,529 47.8%
①不動産販売事業 4,456 6,902 2,445 54.9%
②不動産賃貸事業 689 762 72 10.6%
③不動産管理事業 150 161 11 7.4%
営業利益 293 280 △13 △4.5％
①不動産販売事業 395 335 △60 △15.2％
②不動産賃貸事業 100 155 54 54.7%
③不動産管理事業 33 45 11 34.9%
調整額（※1） △236 △255 △19 －
営業利益率 5.5% 3.6% △2.0pt －
①不動産販売事業 8.9% 4.9% △4.0pt －
②不動産賃貸事業 14.6% 20.4% 5.8pt －
③不動産管理事業 22.4% 28.1% 5.7pt －
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用になります。
今期計画は2019/2月期の実績に対する増減率は、売上高が47.8％、営業利益が△4.5％
となっております。
19
2020年2月期 業績予想④
四半期毎の業績推移（売上高） （単位：百万円）
8,000
7,826 （予想）
7,000
6,376
6,000
5,296
5,000
4,000 3,621
2,939
3,000 3,507
2,000 1,604 2,147
1,995
1,394 下期偏重型のビジネスモデル
1,000
887
0
第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
2018/2月期 2019/2月期 2020/2月期(予想)
弊社のビジネスモデルは、下期偏重型の傾向があります。
20
2020年2月期 業績予想⑤
四半期毎の業績推移（営業利益） （単位：百万円）
500
400
400
300
293
280 （予想）
181
200
127
92
100
116
76 66
0
下期偏重型のビジネスモデル
- 100
△74 △91
第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
2018/2月期 2019/2月期 2020/2月期(予想)
営業利益に関しましても同様の下期偏重型の傾向となっております。
21
INDEX
03 事業戦略並びに株主還元方針
事業戦略（1）
融資厳格化対策として、幅広い商品の取り扱い開始
①物件の多様化
・従来の1～3億円の賃貸レジ以外に5～20億クラスのオフィスビル、店舗ビル、
ホテルや保養所などの取り扱いも開始。
②サブリース商品の多様化
・サブリース受託拡大のために、「イエリース」などのサブリース商品を多様化を
実施
③不動産の小口化
・幅広い投資家に向けた、不動産の小口化を検討中。現在、導入に向けて、「不動
産特定共同事業法」の許可を申請中。
・今後、クラウドファンディングを活用したサービスの開始を検討。
23
事業戦略（2）
新規事業開始へ向けた取り組み
④民泊市場への参入
別訪日外国人数の推移
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：日本政府観光局「訪日外客統計」を基に作成
訪日外客数は2018年に3,000万人を突破いたしました。月別では、2018年9月の自
然災害の影響による5年8ヶ月ぶりの減少以降、暫定値が発表されている2019年6月
まで前年同月に比べ上昇を続けております。今後も拡大の見込まれる市場へ「民泊
（簡易宿所）」 の保有・運営という形態での参入へ向けて取り組んで参ります。
24
株主還元方針
株主還元の基本方針
自己資本比率25～30％以上で 、配当を実施すること
を検討いたします。なお、当社は、財務基盤も盤石と
まではいえないため、当面は、内部留保とさせていた
だきたいと考えております。
株主優待制度
毎年2月末の株主の皆様を対象に「株主優待制度」を
導入しております。
詳細については、「アズ企画設計 プレミアム株主優
待制度」をご参照ください。
ホームページ：https://azplan.premium-yutaiclub.jp/
25
INDEX
04 会社情報並びに事業案内
会社情報
＜会社情報＞ ＜会社沿革＞
社名 株式会社アズ企画設計 平成元年4月 東京都渋谷区において会社設立
本 社：埼玉県川口市戸塚2-12-20
所在地 東京支社：東京都千代田区内神田2-8-4 平成5年5月 株式会社アズ企画設計に商号変更
山田ビル3F
創業 1989年4月 平成5年9月 宅地建物取引業免許（埼玉県知事）取得
代表者 松本 俊人
平成7年4月 本店所在地を埼玉県川口市東川口に移転
資本金 170,608,800円（2019年8月末現在）
平成16年3月 不動産販売事業を開始
発行済株式総数 951,000株（2019年8月末現在）
上場日 2018年3月29日 平成26年11月 ビジネスホテルの運営を開始
東証JASDAQスタンダード
市場
（証券コード：3490） 平成27年1月 本店所在地を埼玉県川口市戸塚に移転
決算月 2月
東京支社を東京都千代田区内神田に開設
平成27年3月
宅地建物取引業免許（国土交通大臣）を取得
企業理念 空室のない元気な街を創る
東京証券取引所JASDAQ（スタンダード）市
ホームページ https://www.azplan.co.jp/ 平成30年3月
場に株式を上場
27
業績推移（売上高・経常利益）
（単位：百万円）
8,000 400
352
7,000 350
予想
6,000 300
259
243 247
5,000 250
215
4,000 200
3,000 150
2,000 72 80 100
1,000 26 50
1,012 1,074 1,777 2,883 4,742 6,376 5,296 7,826
0 0
2013/2月期 2014/2月期 2015/2月期 2016/2月期 2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期 2020/2月期
売上高 経常利益
28
事業内容
当社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、東京、埼玉、千葉、神奈川
の1都3県を中心に、不動産ビジネスを展開しております。不動産販売事業、不動産賃
貸事業、不動産管理事業の3事業を行っており、AからZまで幅広くあらゆるニーズに
対応できる会社という想いが、社名の「アズ」に込められています。
不動産販売事業
①収益不動産売買領域
不動産販売事業 ②ビジネスホテル再生売買領域
不動産賃貸事業
①不動産賃貸領域
A to Z ②空間再生領域
③ビジネスホテル領域
不動産賃貸事業 不動産管理事業
不動産管理事業
①不動産管理仲介領域
②建築リフォーム領域
③不動産管理付帯領域
29
不動産販売事業
不動産の収益性を追求し資産価値を高める不動産販売事業
不動産販売事業では、入居率や賃料水準の低下により、収益改善が必要となった築
年数の古い中古不動産を取得し、保有時にリノベーション・リーシングを行うこと
により、収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売しています。
収益不動産売買ビジネスフロー
不 仕 入 資 販 売 不
動 収 産 動
産 当 益 価 産
所 社 改 値 投
有 善 向 資
者 上 家
30
不動産賃貸事業
空室・低収益・遊休地を再生し、地域社会を活性化する不動産賃貸事業
不動産賃貸領域
収益改善が見込める不動産を所有者から借り受け、賃貸事業を行います。
空間再生領域
長期的に不稼動となっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に、有効活用
を提案します。
ビジネスホテル領域
借り上げた土地へビジネスホテルを建設し、運営をオペレーターへ依頼して４施
設営業しております。2019年6月にOYO Hotels Japanと業務提携をいたしました。
不動産賃貸領域・空間再生領域ビジネスモデル
賃借 収益改善・賃貸募集
不動産 施設利
当社
所有者 用者
家賃保証 賃貸借契約
ビジネスホテル領域
● OYOホテル陸前高田（岩手県） ● OYOホテル南三陸（宮城県）
● OYOホテル釜石鵜住居（岩手県） ● OYOホテル大槌町（岩手県）
31
不動産管理事業
資産価値と建物品質の継続的維持を目指す不動産管理事業
不動産管理仲介領域
不動産所有者に対し、建物管理や入居者管理といったサービスを提供しています。
建築リフォーム領域
賃貸用不動産や一般家庭の建物に対し、クリーニングや設備の修繕工事を行って
います。
不動産付帯管理領域
24時間対応サポートや賃貸用不動産向け火災保険など賃貸仲介や日頃の管理から
生じる付帯サービスの提供をしています。
当社の賃貸管理サービス
ハード面の管理 ソフト面の管理
修理計画 修繕 解約業務 入居者
提案・実施 原状回復工事 更新業務 募集業務
設備保守 賃料収入
美観維持 滞納催促 契約業務
法定点検
清掃管理 クレーム対応 商品販売
32
株式の状況（2019年8月31日現在）
発行済株式総数 951,000株
株主数 807名
所有株数分布 大株主上位
1単元未満 58 順位 株主名 所有株式数 持株比率
1単元以上 601 1 松本 俊人 430,000 45.22
5単元以上 75 合同会社ヒトプラン
2 200,000 21.03
代表社員 松本 俊人
10単元以上 63
3 古井 力 14,300 1.50
50単元以上 5
4 清田 貴臣 12,500 1.31
100単元以上 3
5 佐々木 真人 12,200 1.28
1,000単元以上 2
6 中川 修一郎 7,000 0.74
合計 807
7 西村 静夫 6,000 0.63
8 藤原 英雄 5,200 0.55
9 藤原 真市 5,100 0.54
10 植竹 勝治 5,000 0.53
33
INDEX
05 市場環境
2020年2月期 市場環境(1)
不動産業向け融資残高 （単位：兆円）
100
50
78.8 81.9 87.2 92.9 97.8 101.0 101.4
0
2014/6月 2015/6月 2016/6月 2017/6月 2018/6月 2019/3月 2019/6月
2014/6月 2015/6月 2016/6月 2017/6月 2018/6月 2019/3月 2019/6月
信託銀行 0.3 0.2 0.2 0.3 0.5 0.6 0.6
その他金融機関 3.8 3.8 3.9 4.1 4.2 4.2 4.3
信用金庫 13.4 14.0 14.7 15.6 16.3 16.8 16.8
銀行 61.3 63.9 68.4 72.9 76.8 79.4 79.7
合計 78.8 81.9 87.2 92.9 97.8 101.0 101.4
銀行 信用金庫 その他金融機関 信託銀行
出所：日本銀行「貸出先別貸出金」を基に作成
不動産業向け融資残高は、2019年に初めて100兆円を突破しました。2019年6月では、
前年同月に比べ約4兆円増加いたしました。
35
10
20
30
40
-20
-10
0
2011/3月
2011/6月
2011/9月
2011/12月
2012/3月
2012/6月
2012/9月
2012/12月
2013/3月
2013/6月
2013/9月
全体
2013/12月
2014/3月
緩い
2014/6月
厳しい
2014/9月
大企業
2014/12月
2015/3月
2015/6月
2015/9月
中堅企業
2015/12月
金融機関の不動産業向け貸出態度
2016/3月
2016/6月
2016/9月
中小企業
2016/12月
2017/3月
2020年2月期 市場環境(2)
2017/6月
2017/9月
2017/12月
年頃、中小企業向けは2016年頃を天井として、厳しくなっております。
2018/3月
2018/6月
2018/9月
2018/12月
2019/3月
金融機関の不動産業向け貸出態度は、大企業向けは2015年頃、中堅企業向けは2017
（単位：D.I.）
出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」を基に作成
2019/6月
36
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
2011/1Ｑ
2011/2Ｑ
2011/3Ｑ
2011/4Ｑ
2012/1Ｑ
2012/2Ｑ
推移しています。
2012/3Ｑ
（2010年固定基準＝100）
2012/4Ｑ
2013/1Ｑ
2013/2Ｑ
2013/3Ｑ
店舗
2013/4Ｑ
2014/1Ｑ
2014/2Ｑ
オフィス
2014/3Ｑ
2014/4Ｑ
2015/1Ｑ
2015/2Ｑ
2015/3Ｑ
2015/4Ｑ
2016/1Ｑ
2016/2Ｑ
2016/3Ｑ
2016/4Ｑ
マンション・アパート(一棟）
2017/1Ｑ
2020年2月期 市場環境(3)
不動産価格指数（商業用不動産：1都3県）
2017/2Ｑ
2017/3Ｑ
2017/4Ｑ
2018/1Ｑ
2018/2Ｑ
2018/3Ｑ
2018/4Ｑ
商業用不動産の価格指数は、オフィスは2017年頃、店舗は2018年頃を天井として、
高止まりしております。一方、マンション・アパートに関しては、ここ数年は堅調に
出所：国土交通省「不動産価格指数」を基に作成
2019/1Ｑ
37
本資料は、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたも
のではありません。実際の投資に際しては、ご自身の判断と責任において行われますようお願いい
たします。なお、本資料にて開示されているデータや将来予測は、本資料の発表日現在の判断や入
手可能な情報に基づき、当社が判断した内容であり、潜在的リスクおよび不確実性が含まれており
ます。これらの目標や予想の達成および将来の業績を保証するものではありません。これらの情報
は、今後予告なしに変更されることがあります。本資料公表時点において、金融商品取引法に基づ
く財務諸表の監査手続きは完了しておりません。結果生じたいかなる損害についても、当社は一切
責任を負いません。いかなる目的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を行わないよう
お願いいたします。
IRスケジュール&お問い合わせ先
年間スケジュール
株式会社アズ企画設計 管理部経営企画室
コーポレートサイトIR情報:https://www.azplan.co.jp/irinfo
IRについてのお問い合わせ:https://www.azplan.co.jp/contact/
38