2019年4月11日
2019年2月期
決算補足説明資料
株式会社アズ企画設計
証券コード3490
INDEX
01 2019年2月期 決算概要 P.3
02 2019年2月期 セグメント情報 P.7
03 2020年2月期 業績予想 P.19
04 今後の取り組み P.23
05 株主還元方針 P.35
06 会社情報及び事業内容 P.37
01 2019年2月期 決算概要
2019年2月期 決算ハイライト①
（単位：百万円）
2018年2月期 2019年2月期 前期比
売上高 6,376 5,296 △16.9％
売上総利益 1,030 1,053 ＋2.2％
販管費 629 760 ＋20.7％
営業利益 400 293 △26.8％
経常利益 352 247 △29.7％
当期純利益 274 198 △27.5％
売上総利益率 16.2% 19.9% +3.7pt
営業利益率 6.3% 5.5% △0.8pt
経常利益率 5.5% 4.7% △0.9pt
金融機関による投資用不動産に対する融資姿勢の変化への対応が遅れ、主力
事業である不動産販売事業が計画を大きく下回ったことにより、売上高、営
業利益、経常利益とも、前年同期を下回る。
3
2019年2月期 決算ハイライト②
（単位：百万円）
売上高 営業利益
7,000 6,376 500
400
6,000 5,296
400
4,742
5,000 299 293
4,000 300
3,000 200
2,000
100
1,000
0 0
2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期 2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
経常利益 自己資本比率
400
352 30.0%
350
25.0% 23.1%
300 259 247 20.0%
250 15.3%
200 15.0% 12.0%
150
10.0%
100
5.0%
50
0 0.0%
2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期 2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
4
2019年2月期 決算ハイライト③
業績推移（売上高・経常利益） （単位：百万円）
7,000 400
352
6,000 350
300
5,000 259
243 247
250
4,000
200
3,000
150
2,000
71 80 100
1,000 26 50
1,012 1,074 1,777 2,883 4,742 6,376 5,296
0 0
2013/2月期 2014/2月期 2015/2月期 2016/2月期 2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
売上高 経常利益
5
02 2019年2月期 セグメント情報
2019年2月期 セグメント情報（1）
（単位：百万円）
2018/2月期 2019/2月期 増減 増減率
売上高 6,376 5,296 △1,079 △16.9％
①不動産販売事業 5,602 4,456 △1,145 △20.4％
②不動産賃貸事業 658 689 ＋31 ＋4.7％
③不動産管理事業 115 150 ＋34 ＋30.3％
営業利益 400 293 △107 △26.8％
①不動産販売事業 522 395 △126 △24.2％
②不動産賃貸事業 55 100 ＋44 ＋80.7％
③不動産管理事業 35 33 △2 △5.8％
調整額（※1） △212 △236 △23 －
営業利益率 6.3％ 5.5％ △0.8pt －
①不動産販売事業 9.3％ 8.9％ △0.4pt －
②不動産賃貸事業 8.4％ 14.6％ +6.2pt －
③不動産管理事業 30.9％ 22.4％ △8.6pt －
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用になります。
7
2019年2月期 セグメント情報（2）
①不動産販売事業 （単位：百万円）
売上高 営業利益
600
6,000 5,602 522
500
5,000 4,456 395
4,018 400 362
4,000
300
3,000
200
2,000
1,000 100
0 0
2017/2期 2018/2期 2019/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期
不動産販売事業は、売却が計画通り進まなかったことにより、売上高は前期比
△20.4％、営業利益は同△24.2％の大幅な落ち込みとなった。
8
2019年2月期 セグメント情報（3）
②不動産賃貸事業 （単位：百万円）
売上高 営業利益
700
689 120
100
680 100
658
660
80
640 62
60
55
620 611
40
600
580 20
560 0
2017/2期 2018/2期 2019/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期
不動産賃貸事業は、サブリースやホテル事業、販売用不動産からの賃料収入が
順調に推移したこともあり、前期比で売上高＋4.7％、営業利益＋80.7％の増
加となった。
9
2019年2月期 セグメント情報（4）
③不動産管理事業 （単位：百万円）
売上高 営業利益
160
150 40
39
39
140
120 112 115 38
37
100
36
35
80 35
60
34
33
33
40
32
20
31
0 30
2017/2期 2018/2期 2019/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期
不動産管理事業は、管理戸数が増えたことや手数料収入等により、売上高は前
期比＋30.3％となったもののコスト増により、営業利益は△5.8％減となった。
10
2019年2月期 不動産販売事業の状況①
収益不動産の種別販売件数
30
27件
1
25 1
22件 1
21件
1
20 2 3
1
6 2
15
24
10
15
13
5
0
2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
レジデンス 区分 ビル ホテル その他（保養所、介護施設等）
11
2019年2月期 不動産販売事業の状況②
収益不動産の価格帯別販売件数
30
27件
25 3
22件 21件
1 4
20
5 5
15 9
6
10 11
5 10 11
5
0
2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
1億円未満 1～3億円未満 3～5億円未満 5億円以上
12
2019年2月期 不動産販売事業の状況③
収益不動産のエリア別販売件数
30
27件
25 4
22件
21件
1
20
5
12
10
15
8
10 2
4
5
8 9
7
0
2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 その他
13
2019年2月期 不動産販売事業の状況④
販売用不動産の在庫残高と売上高の推移
（単位：百万円）
3,500 7,000
6,376
3,000 6,000
5,296
2,500 5,000
4,742
2,000 4,000
1,500 2,883 2,993 3,000
1,000 2,000
1,515 1,679
500
855 1,000
0 0
2016/2月期 2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
販売用不動産在庫残高 売上高
14
販売費および一般管理費・営業外収益・営業外費用
（単位：百万円）
2018/2月期 2019/2月期 前期比
実績 売上比 実績 売上比 増減 増減率
売上高 6,376 100％ 5,296 100％ △1,080 △16.9％
販売費および
629 9.8％ 760 14.3％ ＋130 ＋20.7％
一般管理費
人件費 326 5.1％ 385 7.2％ ＋60 ＋18.4％
その他 303 4.7％ 374 7.0％ ＋70 ＋23.1％
営業利益 400 6.2％ 293 5.5％ △107 △26.8％
営業外収益 7 0.1％ 13 0.2％ ＋6 ＋85.7％
営業外費用 55 0.8％ 58 1.1％ ＋3 ＋5.7％
支払利息 45 0.7％ 41 0.7％ △4 △8.9％
その他 10 0.1％ 17 0.3％ ＋7 ＋70％
従業員数 40 51 ＋11
15
2019年2月期 B/Sサマリー①
（単位：百万円）
2018/2期 2019/2期 増減 2018/2期 2019/2期 増減
流動資産 3,887 4,973 ＋1,086 流動負債 2,864 1,474 △1,389
現金及び預金 2,024 1,801 △222 短期借入金 1,902 682 △1,219
販売用不動産 1,679 2,993 ＋1,314 その他 962 792 △170
その他 183 178 △5
固定資産 1,369 1,445 ＋76 固定負債 1,587 3,461 ＋1,873
社債 224 498 ＋274
長期借入金 1,257 2,859 ＋1,602
その他 105 103 △2
【負債合計】 4,451 4,936 ＋484
【純資産合計】 805 1,483 ＋678
【資産合計】 5,257 6,419 ＋1,162 【負債・純資産合計】 5,257 6,419 ＋1,162
自己資本比率 15.3％ 23.1％ ＋7.8pt 1株当たり純資産（円） 1,150.47 1,159.91 ＋9.44
16
2019年2月期 B/Sサマリー②
総資産・純資産・自己資本比率の推移 （単位：百万円）
7,000 25.0
23.1
6,000
20.0
5,000
15.3 15.0
4,000
12.0
3,000 10.5
6,419
5,257
10.0
2,000 4,417
3,562 1,483
5.0
1,000
805
374 531
0 0.0
2016/2月期 2017/2月期 2018/2月期 2019/2月期
総資産 純資産 自己資本比率
17
03 2020年2月期 業績予想
2020年2月期 業績予想①
（単位：百万円）
2019年 2020年 （参考）
前期比 増減率
2月期 2月期 2018年2月期
売上高 5,296 7,826 ＋2,529 ＋47.8％ 6,376
売上総利益 1,053 1,105 ＋51 ＋4.9％ 1,030
営業利益 293 280 △13 △4.5％ 400
経常利益 247 215 △32 △13.2％ 352
当期純利益 198 145 △53 △26.9％ 274
売上総利益率 19.9％ 14.1％ △5.8pt － 16.2％
営業利益率 5.5％ 3.6％ △2.0pt － 6.3%
経常利益率 4.7% 2.8% △1.9pt － 5.5%
EPS（円） 215.68 152.60 △63.08 － 391.48
2020年2月期は、投資用不動産向け融資の厳格化による不動産市場の停滞感の
強まりや競争激化による利益率の低下に加え、10月に控える消費増税の影響も
不透明なことなどから、増収減益を予想
19
2020年2月期 業績予想②
（単位：百万円）
セグメント別 2019/2月期 2020/2月期 増減 増減率
売上高 5,296 7,826 ＋2,529 +47.8％
①不動産販売事業 4,456 6,902 ＋2,445 ＋54.9％
②不動産賃貸事業 689 762 ＋72 ＋10.6％
③不動産管理事業 150 161 ＋11 ＋7.4％
営業利益 293 280 △13 △4.5％
①不動産販売事業 395 335 △60 △15.2％
②不動産賃貸事業 100 155 ＋54 ＋54.7％
③不動産管理事業 33 45 ＋11 ＋34.9％
調整額（※1） △236 △255 △19 －
営業利益率 5.5％ 3.6％ △2.0pt －
①不動産販売事業 8.9％ 4.9％ △4.0pt －
②不動産賃貸事業 14.6％ 20.4％ ＋5.8pt －
③不動産管理事業 22.4％ 28.1％ ＋5.7pt －
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用になります。
20
2020年2月期 業績予想③
業績推移予想（売上高・経常利益） （単位：百万円）
8,000 400
352
7,000 計画 350
6,000 300
259
243 247
5,000 250
215
4,000 200
3,000 150
2,000 71 80 100
1,000 26 50
1,012 1,074 1,777 2,883 4,742 6,376 5,296 7,826
0 0
2013/2期 2014/2期 2015/2期 2016/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期 2020/2期
売上高 経常利益
21
04 今後の取り組み
2020年2月期 市場環境（1）
投資用不動産向け融資実行額及び残高（銀行） （単位：兆円）
2.3 2.5
10.0 2.1
2
2.0
8.0
1.5
6.0
10.3 10.5
9.1 0.8 1.0
4.0 7.7
2.0 0.5
対象：一棟建（土地・建物）向け融資
0.0 0.0
2016/3期 2017/3期 2018/3期 2018/9期
融資残高 融資実行額
投資用不動産向け融資は、2017年3月期をピークに減少傾向
出所：金融庁のレポートをもとに当社作成
23
2020年2月期 市場環境（2）
（単位：兆円）
投資用不動産向け融資態度の分布（銀行）
20%
17%
16%
12% 15% 10%
13%
8% 6%
4%
4% 7%
3%
0%
2016/3期 2017/3期 2018/3期 2018/9期
積極的 15% 13% 7% 3%
消極的 4% 6% 10% 17%
自然体 79% 79% 80% 78%
積極的 消極的
金融機関の融資態度は、ネガティブ傾向へ
出所：金融庁のレポートをもとに当社作成
24
2020年2月期 市場環境（3）
賃貸物件築年数別ストック数
5,000 （単位：千戸）
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
4,602
2,000
3,836
1,500 3,144
1,000 1,975
500
831
0
～1970年以前 1971～1980年 1981～1990年 1991～2000年 2001～2013年
築20年以上の物件は、600万戸以上のストックを抱えている
出所：総務省「H25住宅・土地統計調査」をもとに当社作成
25
2020年2月期 市場環境（4）
空家となっている賃貸住宅の築年数別割合
空家となっている賃貸住宅
5.3% 1.9% 1.9% 5.3%
9.7% 12.5%
69.3%
13.8%
22.3%
27.3%
30.7%
～1945年以前 1946～1960年
1961～1970年 1971～1980年
1981～1990年 1991～1995年
築20年未満 築20年以上 1996～2000年 2001～2005年
空家となっている賃貸住宅の約70％は、築20年以上の物件となっている
出所：株式会社価値総合研究所の「空家実態調査」をもとに当社作成
26
2020年2月期 市場環境（まとめ）
不動産市場について
投資用不動産に対する金融機関の融資姿勢の厳格化は今後も続くと思われる。
また、不動産価格の高止まりから、不動産売買の手控えムード、停滞感は強
まるものと思われる。
一方、融資姿勢が「自然体」という金融機関については大きな変化はないこ
とから融資そのものが大きく減少するとは考えにくく、より収益性の高い優
良物件、属性の良い投資家を選別する動きが強まるものと予想される。
物件の供給について
空家となっている賃貸住宅の建築時期は、築20年以上が7割を超える（築年
数の浅い物件を選ぶ消費者が多い）。
また、築古物件は、建設棟数も多いことから、当社が得意とする空室率が高
く且つ築20年以上の物件は、今後も十分に市場に供給されると予想される
と予想する。
2020年2月期は、優良物件の確保がより重要になる
27
2020年2月期 事業展開方針
①営業力の強化 ②取り扱い商品の多様化
・直接員の拡充 ・賃貸マンション以外の商品の
・組織体制の強化 取扱量の拡大
・社員教育の充実 ・サブリースの拡大
・営業推進管理のシステム化 ・不動産特定共同事業への参入
・ストック収入の拡大
③マーケティング・企画力強化 ④新規事業への参入
・顧客ニーズ、属性に合わせた仕入 ・民泊事業（簡易宿所）
物件の見直し ・M&A（シナジー効果）
・B2B2Cだけではなく、B2Cへ ・事業提携の拡大
独自ルートでの展開
28
今後の取り組み（1）
①営業力の強化（不動産売買事業）
前期までの営業体制 執行役員 1名
企画開発部
社員 13名
投資企画第1G 投資企画第2G P・A 5名
（東京支社） （東京支社） 合計 19名
当期の営業体制 執行役員 1名
企画開発部
社員 21名
投資企画第1G 投資企画第2G 投資企画第3G 投資企画第4G 投資企画第5G P・A 2名
（東京支社） （東京支社） （東京支社） （東京支社） （本社） 合計 24名
・体制面では、直接員を拡充し、2Gから5G体制に変更
・OJTだけではなく、社外研修導入による営業力・提案力の強化
・営業支援・CRMツールを導入し、営業推進管理のシステム化、効率アップ
・営業力強化によるストック収入の拡大＝賃貸管理物件数の拡大
29
今後の取り組み（2）
②取り扱い商品の多様化
従来の賃貸レジ以外に、10～20億円クラスのオ
フィスビル、ホテルや保養所、区分店舗などの取
り扱いも増やしていく。
また、サブリース商品を多様化し、受託件数の拡
大を目指す。
一方、不動産特定共同事業の免許を取得し、クラ
ウドファンディングへの参入も検討している。
出所：フリー素材.com
30
今後の取り組み（3）
③マーケティング・企画力強化
不
ア 当社がこれまでに販売した3億円未満の物
動
ズ 富裕層
産 件を購入した不動産投資家の個人属性は、
企 仲 金融機関による融資厳格化の対象となる個
画 介 人属性と重なっていたケースが多い。
設 業
計 者 サラリーマン
大家層
融資の遅れ・実行不可の要因
・現状の販売活動を継続しつつも、顧客層が重ならない価格帯3億円
以上の物件の取り扱いも増やす。
・自社サイトの構築により、B2B2Cだけではなく、B2Cの領域にも参入を
検討している。
31
今後の取り組み（4）
④新規事業への参入
別訪日外国人数の推移
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
出所：日本政府観光局 (JNTO) 発表統計より
2018年に訪日客数は初めて3,000万人を突破、順調にその数を増やしており、宿泊を
はじめとした旅行・観光事業が拡大している。
当社としても、今後も拡大の見込まれるマーケットへ「ホテル・民泊（簡易宿所）」
の保有・運営という形態での参入を検討している。
また、クラウドファンディングへの参入や家具付賃貸住宅の展開も検討している。
32
今後の取り組み（5）
重視するKPI
既存事業のブラッシュアップを進めつつ、
新商品の開発、新規事業などにより業容
の拡大、成長を目指す
自己資本比率
営業利益率 25％以上
7.4％以上
売上高成長率
20％以上
2019/2期実績
売上高成長率 営業利益率 自己資本比率
△16.9％ 5.5％ 23.1％
33
05 株主還元方針
株主還元方針
株主還元の基本方針
自己資本比率25～30％以上で 、配当を実施する
ことを検討いたします（前期実績：23.1％）。
なお、当社は、上場後間もなく、財務基盤も脆
弱であるため、当面は、内部留保とさせていた
だきと考えております。
株主優待制度
毎年2月末の株主の皆様を対象に「株主優待制
度」を導入しております。
詳細については、「アズ企画設計 プレミアム
株主優待制度」をご参照ください。
ホームページ：https://azplan.premium-
yutaiclub.jp/
35
06 会社情報及び事業内容
会社情報
社名 株式会社アズ企画設計
本 社：埼玉県川口市戸塚2-12-20
所在地
東京支社：東京都千代田区内神田2-8-4 山田ビル3F
創業 1989年4月
代表者 松本 俊人
資本金 170,608,800円（2019年2月末現在）
発行済株式総数 951,000株
上場日 2018年3月29日
市場 東証JASDAQスタンダード（証券コード：3490）
決算月 2月
企業理念 空室のない元気な街を創る
ホームページ https://www.azplan.co.jp/
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事業領域
東京、埼玉、千葉、神奈川の1都3県を中心として、不動産販売事業、
不動産賃貸事業、不動産管理事業を展開しています。
約3％ 不動産販売事業
約13％ ①収益不動産売買領域
②ビジネスホテル再生売買領域
不動産賃貸事業
①不動産賃貸領域
売上高構成比 ②空間再生領域
2019/2期実績 ③ビジネスホテル領域
不動産管理事業
①不動産管理仲介領域
約84％ ②建築リフォーム領域
③不動産管理付帯領域
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不動産販売事業
収益不動産売買領域のビジネスモデル
空室率が高く築年数の古い中古不動産を取得し、
売上高構成比
当社独自のリノベーション・リーシングを実施、
84 ％
収益不動産としての資産価値を高めた上で国内外
の投資家へ販売しています。
物件仕入の目利き力が当社の強みです。
ビジネスモデルの特徴
・他社が取り扱いづらいような築20年以上の空室率の高い物件に強み
・区分所有物件よりも棟単位での物件を多く扱う
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不動産賃貸事業
顧客ニーズに対応した商品群
多様な顧客ニーズに合わせ、貸しコンテナやコイ
売上高構成比 ンパーキング、シェアオフィスなどの多様な事業
13
を行っています。
％ また、東北の復興支援の一環として、復興事業者
向けのビジネスホテル「アイルーム」を岩手県、
宮城県内で4施設を運営しています。
不動産管理事業
当社から不動産を購入した不動産投資家やそ
の他の不動産所有者に対し、建物管理や入居 売上高構成比
3
者管理、賃貸借契約の管理等のサービスを提
供しています。 ％
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代表取締役社長 松本 俊人略歴
東京都渋谷区に生まれる。
実家は渋谷区神宮前で鰻屋を経営。
中央大学を卒業後、複数の不動産会社に勤務し、
1993年に「アズ企画設計」を設立。
「空室のない元気な街を創る」を経営理念として、
賃貸、売買、ビジネスホテルなどの不動産ビジネスを
幅広く手がける。
「『ワケあり物件』超高値売却法」（幻冬舎）、「超地
域拡大型会社戦略」（クロスメディア・パブリッシン
グ）、「マンガでわかる不動産の活用＆節税」（あさ出
版）など著書多数。
A to Z 幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に…
社名の「アズ」にはそんな思いが込められています。
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株式の状況（2019年2月28日現在）
発行済株式総数 951,000株
株主数 849名
所有株数分布 大株主上位
1単元未満 51 順位 株主名 所有株式数 持株比率
1単元以上 638 1 松本 俊人 430,000 45.21
5単元以上 74 合同会社ヒトプラン
2 200,000 21.03
代表社員 松本 俊人
10単元以上 75
3 古井 力 12,500 1.31
50単元以上 7
4 清田 貴臣 10,000 1.05
100単元以上 2
5 重村 尚史 9,000 0.94
1,000単元以上 2
6 中川 修一郎 7,000 0.73
合計 849
7 巌 希哲 5,800 0.60
8 茅野 泰士 5,300 0.55
9 藤原 真市 5,100 0.53
10 植竹 勝治 5,000 0.52
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・本資料は、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではあり
ません。
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