2021年2月期
決算補足説明資料
2021年4月13日
INDEX
01 2021年2月期 決算概要 P.05
02 2022年2月期 業績予想 P.14
03 営業戦略 P.18
04 会社情報並びに事業案内 P.23
2
2021年2月期 トピックス（１）
主力の販売事業が大きく伸び、創業以来の最高売上を達成も、
賃貸事業が新型コロナウイルスの影響で利益を大幅に落とす
業績
概況 売上高 7,544百万円 （前期比 ＋36.9%）
営業利益 0,043百万円 （前期比 △49.5%）
・価格の大きな
当社史上最高額の売却取引の成立
収益不動産へのチャレンジ
・依然として融資に対して 融資の付きやすい属性の方の好む
厳格な環境 価格帯やアセットへ取扱商品を移行
不動産
販売事業 ･不動産小口化のための許可
・事業拡大への準備 ･信託受益権を扱うための許可
･ｹﾗｰ･ｳｨﾘｱﾑｽﾞ･ｱｽﾞ(KWAZ)の開設
(不動産エージェント制の導入)
・期末在庫の圧縮
※昨年10月の税制改正により、一部物件が仕入税額控除の対象外となり、租税公課の増大が見込まれたため
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3
2021年2月期 トピックス（２）
フリーレント期間以降も募集を続け、
・コロナ禍で当社サブリースの
一部物件では通期で損失計上
店舗でリーシングの遅れ
※2022年2月期では解消済み
不動産 4月オープン民泊施設の初期投資コスト
賃貸事業 ・宿泊事業の苦戦 計上で通期で損失の計上
※現在はﾏﾝｽﾘｰﾏﾝｼｮﾝの稼働で利益貢献
インバウンド需要が見込めず1施設撤退
不動産 ・管理戸数の増加や、
管理手数料等収入の増加
管理事業 大型リフォーム件数の増加
・不動産流通市場については大きな影響は無し
特に、当社の扱う価格帯、アセットについては需要の変動は(現状)見られない
新型コロナ
・一部店舗のリーシングやコインパーキングの稼働などにマイナスの影響
ウイルスの影響
・インバウンド需要も国内旅行需要も減少し、宿泊施設(東北ホテル･民泊)の
稼働率が大幅に低下しており、利益が減少
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4
INDEX
01 2021年2月期 決算概要
5
2021年2月期 決算概要（１）
損益計算書 売上を大きく伸ばすことに成功も、一部事業で損失を計上し、前期からさらに利益を落としました
2019/2期 2020/2期 2021/2期 (増減率)
(単位：百万円)
売 上 高 5,296 5,509 7,544 (+36.9%)
売上総利益 1,053 782 806 (+3.1%)
営業利益 293 86 43 (△49.5%)
経常利益 247 48 1 (△97.9%)
当期純利益 198 13 10 (△21.5%)
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6
2021年2月期 決算概要（２）
四半期毎推移 四半期ごとに利益を積み上げることができませんでした
2,500
売上高 営業利益 2,363 2,390 500
（単位：百万円） 2,225
2,000 400
1,604 1,674 1,684
1,500
1,335 1,394 300
1,245
226 228
998
1,000 200
752
682
500 100
76 68
53
39
7
0 0
△ 17
△ 49 △ 50
△ 74 △ 85
△ 500 △ 100
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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7
2021年2月期 B/Sサマリー
2020/2期 2021/2期 (増減) 2020/2期 2021/2期 (増減)
（単位：百万円）
流動資産 5,477 4,273 (△1,204) 流動負債 1,267 1,029 (△0,238)
現金及び預金 2,161 2,384 (＋0,222) 短期借入金 299 190 (△0,108)
販売用不動産 3,035 1,750 (△1,284)
固定資産 1,304 1,198 (△0,105) 固定負債 4,017 2,934 (△1,082)
社債 524 342 (△0,182)
長期借入金 3,338 2,487 (△0,850)
【負債合計】 5,285 3,964 (△1,320)
【純資産合計】 1,496 1,507 (＋0,010)
【資産合計】 6,781 5,471 (△1,310) 【負債・純資産合計】 6,781 5,471 (△1,310)
自己資本比率 22.1% 27.5% (＋5.5%) 1株当たり純資産(円) 1,573.88 1,584.92 (＋11.04)
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2021年2月期 セグメント情報
(単位：百万円) 2019/2期 2020/2期 2021/2期 増減 (増減率)
売上高 5,296 5,509 7,544 +2,035 (+36.9%)
①不動産販売事業 4,456 4,657 6,809 +2,152 (+46.2%)
②不動産賃貸事業 689 717 575 △142 (△19.8%)
③不動産管理事業 150 134 159 +24 (+18.5%)
営業利益 293 86 43 △42 (△49.5%)
①不動産販売事業 395 252 331 +79 (+31.4%)
②不動産賃貸事業 100 58 △99 △157 ―
③不動産管理事業 33 43 39 △3 (△8.5%)
調整額（※1） △236 △267 △228 +39 ―
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用
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2021年2月期 不動産販売事業の状況（１）
実績推移
8,000 600
売上高 営業利益
（単位：百万円）
7,000 6,809
増収増益
500
6,000 ・緊急事態宣言下で、4～6月ごろの営業活動に滞りが
あり、売却した件数は減った一方で、販売価格の
395 400
水準を上げたことで、売上高を大きく伸ばしました。
5,000 4,657
4,456 331
・長期在庫となってしまっていた物件の売却も合わせて
4,000 300
進めたため、一時的に利益率が下がっています。
3,000 252
200
2,000
100
1,000
0 0
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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2021年2月期 不動産販売事業の状況（２）
収益不動産販売実績
種別 レジデンス 区分 ビル その他(ホテル･保養所等) 1億円未満 1～3億円未満 3～5億円未満 5億円以上
(店舗付き含む)
価格帯別
30件 30件
3 2
1
2
21件 21件 10
3
5
1
2
16件 16件
1
4
25 4
2 11 4
17
15
5
9
5
3
2019/2期 2020/2期 2021/2期 2019/2期 2020/2期 2021/2期
エリア別 東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 その他
30件
1
10
21件
2
1
16件
2
10 8
2
2
9 10 10
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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2021年2月期 不動産販売事業の状況（３）
販売用不動産の在庫残高推移
在庫残高 売上高 2,500
2,237
（単位：百万円） 2,137 2,036
6,500
2,000
1,454 1,500
5,500 1,135 1,178 1,503
1,396
1,000
1,032
796
4,500 500
544
471 4,130 4,021
0
3,500 3,274
3,143 3,035
-500
2,993
消費税対策による
2,657
2,499 仕入控え※ -1,000
2,500 2,321 2,371
2,115
-1,500
1,750
1,500 -2,000
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/2期 2020/2期 2021/2期
※昨年10月の税制改正により、一部物件が仕入税額控除の対象外となり、租税公課の増大が見込まれたため期末在庫を圧縮し、増額幅を抑えた
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2021年2月期 不動産賃貸事業･不動産管理事業の状況
賃貸事業 実績推移
売上高 営業利益 減収減益
900 （単位：百万円）
900
717 ・コロナ禍で、民泊の売上･利益が大幅に減少し、
700
689 損失を計上しました(対象施設は撤退済み)。
700
575 また、4月オープンの施設の初期コストを計上した
500 ことでさらに損失が大きくなりました。
500
東北ホテルも稼働を落とし、利益が減少しました。
300 300
100 58
100 ・同様に、サブリース物件のリーシング不調や、在宅
100
ワーク普及によるコインパーキングの需要低下等も
100
△ 99 あり、セグメントで営業損失を計上しました。
△ 100
2019/2期 2020/2期 2021/2期
管理事業 実績推移
230
売上高 営業利益 増収減益
（単位：百万円）
90
・前期より推進した管理受託件数の増加や、
180
150 159 70
リフォームの増加により、売上は増加しました。
134
130 50
・一方で、リフォーム等の原価率が高まり、
80 43 39 利益は減少しました。
30
33
30 10
20 △ 10
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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13
INDEX
02 2022年2月期 業績予想
14
2022年2月期 業績予想（１）
損益計算書 販売事業の拡大を軌道に乗せ、増収増益の見通しです
(単位：百万円) 2021/2期 実績 2022/2期 前期比 (増減率)
売 上 高 7,544 9,491 +1,946 (+25.8%)
売上総利益 806 1,072 +265 (+32.9%)
営業利益 43 231 +187 (+429.4%)
経常利益 1 162 +161 ―
当期純利益 10 112 +102 (+985.3%)
《業績予想の前提条件》
・不動産販売事業 … 2021年2月期後半と同様の市場環境を想定
・不動産販売事業 … コロナ禍における影響は軽微で、更なる拡大を図る
・不動産賃貸事業 … サブリースは2021年2月期末の稼働状況を想定
・不動産販売事業 … 民泊は東京オリンピックによる需要は見込まず、年内低調と想定
・不動産管理事業 … 管理戸数が徐々に増加すると想定
・不動産管理事業 … 大型リフォーム件数は2021年2月期より少ないものと想定
15
2022年2月期 業績予想（２）
セグメント情報
(単位：百万円) 2021/2期 実績 2022/2期 前期比 (増減率)
売上高 7,544 9,491 +1,946 (+25.8%)
①不動産販売事業 6,809 8,658 +1,848 (+27.1%)
②不動産賃貸事業 575 688 +112 (+19.5%)
③不動産管理事業 159 144 △14 (△9.0%)
営業利益 43 231 +187 (+429.4%)
①不動産販売事業 331 429 +98 (+29.8%)
②不動産賃貸事業 △99 △30 +68 ―
③不動産管理事業 39 48 +8 (+21.3%)
調整額（※1） △228 △215 +12 ―
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用
16
株主還元方針
基本方針
自己資本比率30％以上で 配当実施を検討します。
但し、当社は財務基盤も盤石とまでは言えないため、
引き続き当面は内部留保とさせていただきます。
株主優待制度
毎年2月末の株主の皆様を対象に「株主優待制度」を
ご案内しております。
100株で2,000ポイント(2,000円相当)の優待が
受けられます
詳細は、「アズ企画設計 プレミアム株主優待制度」に
掲載しております。
ホームページ：https://azplan.premium-yutaiclub.jp/
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17
INDEX
03 営業戦略
18
営業戦略の概要
■取扱物件の多様化 及び大型化
①多様化 … 投資家からの様々なニーズへ応えられるようにアセットタイプを増やします
②大型化 … 融資の付きやすい属性の投資家(資産家･法人)への売却を目指します
販
■これまでの取組みを安定事業化させる
①不動産小口化 … これまでより少額での投資を可能にし、多くの投資家に参加いただきます
売
②不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄ … 仲介会社以外からの仕入･売却を増やします(ルートの拡大)
③受益権取扱い … 受益権化している不動産も仕入れ、大型物件の商品種類を増やします
④webﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ … B(当社) to B to C のビジネスモデルから、B(当社) to Cという形になるように、
web上で当社が直接顧客とマッチングする仕組みを構築しています
賃 ■将来的な東北ホテルの移設先を調査･検討
東北ホテルが取り込んでいる復興工事需要も恒久的なものではないため、｢移設可能｣という特徴を十分に
貸 活かして移設すべく、先んじて、需要のある地域を調査･検討しています
管
■管理戸数の増大
システムの導入･ワークフローの見直し等から、業務効率化を進め、営業機会を増やすことで、不動産オーナー
理 との接触を増やし、管理戸数の増加を目指します
■不採算の取組みを止める(人員の再配置)
そ
①販売事業への集中 … 売買仲介については収益性の問題から専業部門を解体し、販売事業へ
の 人員を集中させます
他
②M&Aへの取組み … 紹介案件を全て詳細に検討するのではなく、ターゲットとなる条件を
細かく絞り検討時間を削減することで、人員は他業務との兼任をさせます
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営業戦略（１）
取扱物件の多様化･大型化
融資厳格化対策として、幅広い商品の取扱いを開始
第二種金融商品取引業の登録をし、不動産信託受益権の取扱いを開始
・金融機関の融資厳格化対策として、取扱いの中心を3億円以上のレジデンスへ変更し、
オフィスや店舗ビルなどの取扱いも増やしており、同時に10～20億円クラスの収益不動産の
取扱いも始めています。
・また、第二種金融商品取引業の登録が完了、不動産信託受益権化した大型で高価格帯の1棟
レジデンスやビルの取扱いもできるようになりました。【登録番号：関東財務局長(金商)第3225号】
・2020/2期より融資厳格化対策を進め、価格帯の中心が徐々に
上昇するとともに、事業用物件の取扱いも増え、幅広い商品を
取扱い、多くの投資家のニーズに応えられるようになりました。
(参考) 不動産在庫金額に占める3億円以上の物件構成比
2020/2期 1Q 2021/2期 1Q
16.9% 65.3%
2020/2期末 2021/2期末
61.4% 73.7%
▲新宿御苑レジデンス
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20
営業戦略（２）
不動産の小口化
幅広い投資家への投資方法として、不動産小口化商品を提案
・不動産特定共同事業法に係る許可を受け、小口化商品の対象不動産の準備をしています。
(許可年月日：2020年9月14日 / 許可番号：金融庁長官・国土交通大臣第104号)
・小口化商品により少額投資が可能になることで、これまでとは異なる属性の投資家の方に
不動産投資に参加していただくことができると考えています。
（参考）不動産の小口化イメージ
任意組合
不動産特定共同
事業者 マネジメント
任意組合契約 業務委託契約
現物出資 管理委託
配当 賃料
当社 当社
(理事長)
（管理会社）
投資家
(組合員)
運用不動産 （運用終了後）
売却
テナント･入居者
販売収入
運用不動産
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21
営業戦略（３）
不動産エージェントの活用
従来持ちえなかった情報ルートを増やし、仕入･販売量を増やす
不動産売買仲介からビジネスの機会を増やす
・昨年9月10日開示の通り、ケラー･ウィリアムズ･ジャパン(KWJ)との業務提携に合意し、
当社はケラー･ウィリアムズ･アズ(KWAZ)を開設しました。
・現在は、不動産エージェント※を情報･業務の両面から支援しています。
※当社と業務委託契約を締結したフリーランスの営業職
（参考）ビジネスモデルイメージ ※不動産売買仲介の場合
販売紹介
収益不動産
投資家
不動産エージェントは、
業務委託契約
定年退職後の方、副業希望の方、
不動産 その他 従来より自由な働き方を
当社からの支援 エージェント 望む方たちを想定しています。
・ケラー･ウィリアムズの
ブランド、システム、 また、不動産業界以外の様々な
手数料収入を 業界出身の方を想定しており、
教育プログラム等
不動産エージェント、
KWAZ、KWJで配分 業務提携 当社の不動産ノウハウを利用する
・当社の不動産ノウハウ
ことで、不動産に精通されていな
目利きなどの経験知、
契約業務等 い方でも活躍できるような環境を
KWJ 整えています。
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22
INDEX
04 会社情報並びに事業案内
23
会社情報
＜会社概要＞ ＜会社沿革＞
社名 株式会社アズ企画設計 宅地建物取引業免許(埼玉県知事)取得
1993年 9月
不動産賃貸事業･不動産管理事業を開始
東 京 本 社：東京都千代田区内神田2-8-4
山田ビル2･3階 1995年 4月 本店所在地を埼玉県川口市東川口に移転
所在地 本 店 ：埼玉県川口市戸塚2-12-20
横浜営業所：神奈川県横浜市西区北幸2-9-30 2004年 3月 不動産販売事業を開始
横浜西口加藤ビル405号室
2014年 11月 ビジネスホテルの運営を開始
創業 1989年4月
2015年 1月 本店所在地を埼玉県川口市戸塚に移転
代表者 松本 俊人
東京支社を東京都千代田区内神田に開設
3月
資本金 170,608,800円(2021年2月末現在) 宅地建物取引業免許(国土交通大臣)を取得
発行済株式総数 951,000株(2021年2月末現在) 2018年 3月 東京証券取引所JASDAQスタンダード市場に上場
上場日 2018年3月29日 2019年 11月 民泊施設の運営を開始
東証JASDAQスタンダード 2020年 1月 横浜営業所を神奈川県横浜市西区北幸に開設
市場
(証券コード：3490)
3月 東京支社を東京本社とし、本社を本店に名称変更
決算月 2月
不動産特定共同事業許可を取得
9月
企業理念 空室のない元気な街を創る (金融庁長官・国土交通大臣)
ホームページ https://www.azplan.co.jp/ 12月 第二種金融商品取引業の登録（関東財務局長）
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24
業績推移
10,000 500
売上高 営業利益 9,491
（単位：百万円）
8,000
400 400
7,544
6,376
6,000 293 300
299 5,509
254 5,296
4,742 231
4,000 200
2,883
2,000 85 90 1,777 100
1,012 1,074 86
55
43
0 0
2013/2期 2014/2期 2015/2期 2016/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期 2020/2期 2021/2期 2022/2期
（予想）
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25
事業内容
当社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、東京、埼玉、神奈川、千葉の1都3県を中心に、
不動産ビジネスを展開しています。不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業の3事業を行っており、
AからZまで幅広くあらゆるニーズに対応できる会社という想いが、社名の「アズ」に込められています。
不動産の収益性を追求し、資産価値を高める
不動産
①収益不動産売買領域 … リーシングやリノベーション、物件管理状況の改善等を通じ、収益改善し、
販売事業 ②ビジネスホテル再生売買領域
投資家へ販売。
… 低稼働のビジネスホテルを改修･運営することで、運営効率を上げ、
投資家へ販売。
空室･低収益･遊休地を再生し、地域社会を活性化する
不動産 ①不動産賃貸領域 … 借り上げた物件を転貸。当社のノウハウ活用し、稼働率や賃料水準を改善。
賃貸事業 ②空間再生領域 … 長期的に不稼働の建物や遊休地の有効活用を提案。
③宿泊事業領域 … ビジネスホテルや宿泊施設の運営を委託して営業。
資産価値と建物品質の継続的維持を目指す
不動産 ①不動産管理仲介領域 … 建物や入居者、賃貸借契約の管理といったサービスを提供。
管理事業 ②建築リフォーム領域 … 賃貸物件や一般家庭へ、クリーニングや修繕工事、原状回復工事を提供。
③不動産管理付帯領域 … 賃貸仲介や日頃の管理から生じる付帯サービスを提供。
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26
株式の状況（2021年2月28日現在）
発行済株式総数 株主数
951,000 904
1単元未満 138 1 松本 俊人 430,000 45.22
合同会社ヒトプラン
1単元以上 608 2 200,000 21.03
代表社員 松本 俊人
5単元以上 74 3 清田 貴臣 15,600 1.64
10単元以上 73 4 古井 力 15,200 1.60
50単元以上 6 5 西村 静夫 12,000 1.26
100単元以上 3 6 新沼 吾史 7,700 0.81
楽天証券株式会社
1,000単元以上 2 7 7,300 0.77
代表取締役社長 楠 雄治
8 藤原 英雄 6,500 0.68
株式会社SBI証券
9 6,002 0.63
代表取締役社長 高村 正人
10 植竹 勝治 5,000 0.53
10 玉見 進 5,000 0.53
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27
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せん。実際の投資に際しては、ご自身の判断と責任において行われますようお願いいたします。なお、本資料に
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IRスケジュール&お問い合わせ先
年間スケジュール
第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
決算発表 第1四半期 第2四半期 第3四半期
決算発表 決算発表 決算発表
定時株主総会
株式会社アズ企画設計 管理部
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IRについてのお問い合わせ：https://www.azplan.co.jp/contact/
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