2021年2月期 第3四半期
決算補足説明資料
2021年1月12日
INDEX
01 2021年2月期 第3四半期 決算概要 P.03
02 営業戦略 P.13
03 株主還元方針 P.21
04 会社情報並びに事業案内 P.23
2
INDEX
01 2021年2月期 第3四半期 決算概要
3
2021年2月期 第3四半期 決算ハイライト
主力の販売事業で活発な営業活動を行い、売上･利益が大幅に向上
業績 売上高 5,860百万円 （前年同期比 +86.3%）
概況
営業利益 0,036百万円 ※前年同期実績 △141百万円
・依然として融資に対して厳格な環境
不動産
・積極的な営業活動で、大型物件を含めた多くの収益不動産の売却が完了
販売事業 ⇒販売計画に沿った実績を計上
・4月オープンの民泊施設の初期投資コスト計上
不動産
・ホテルや民泊は、コロナ禍で当初予定していた売上･利益を出せず
賃貸事業 ⇒売上･利益ともに減少
不動産 ・リフォーム案件の増加や、管理戸数の増加による管理手数料の増加
管理事業 ⇒売上の増加
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4
2021年2月期 第3四半期 決算概要（１）
損益計算書 3Qまでの累計で当期純利益が黒字化しました。
2019/2期 3Q 2020/2期 3Q 2021/2期 3Q (増減率)
(単位：百万円)
売 上 高 3,621 3,145 5,860 (+86.3%)
売上総利益 631 362 618 (+70.3%)
販売費及び
564 504 582 (+15.4%)
一般管理費
営業利益 66 △141 36 ―
経常利益 30 △171 2 ―
当期純利益 5 △136 30 ―
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2021年2月期 第3四半期 決算概要（２）
四半期毎推移 下期偏重の傾向がありますが、解消に向けて営業活動を強化しています。
2,500
売上高 営業利益 2,363 2,390 500
（単位：百万円） 2,225
2,000 400
1,604 1,674
1,500
1,335 1,394 300
1,245
226 226
998
1,000 200
752
682
500 100
76 68
53
39
0 0
△ 17
△ 49 △ 50
△ 74 △ 85
△ 500 △ 100
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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6
2021年2月期 第3四半期 セグメント情報
(単位：百万円) 2019/2期 3Q 2020/2期 3Q 2021/2期 3Q 増減 (増減率)
売上高 3,621 3,145 5,860 +2,715 (+86.3%)
①不動産販売事業 3,002 2,519 5,306 +2,786 (+110.6%)
②不動産賃貸事業 508 523 426 △96 (△18.5%)
③不動産管理事業 111 102 127 +25 (+24.5%)
営業利益 66 △141 36 +177 ―
①不動産販売事業 154 △6 283 +289 ―
②不動産賃貸事業 61 17 △96 △113 ―
③不動産管理事業 25 30 28 △2 ―
調整額（※1） △174 △183 △178 +4 ―
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用
①不動産販売事業：増収増益(詳細は次ページ以降に記載)
②不動産賃貸事業：減収減益
ホテルや民泊が、コロナ禍で稼働が低下し売上、利益ともに減少しました。また、コインパーキング等
一部の事業においても悪影響が出ています。
③不動産管理事業：増収減益
昨年より推進している管理受託件数の増加や、リフォームの増加により、売上が増加した一方で、売上を
伸ばした項目が相対的に売上原価の高い項目である為、利益そのものは微減しました。
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2021年2月期 第3四半期 不動産販売事業の状況（１）
実績推移 前年同期と比較して大幅に伸びました。
6,000 600
売上高 営業利益
（単位：百万円） 5,306
5,000 500
4,000 400
3,002
3,000 283 300
2,519
2,000 200
154
1,000 100
0 0
△6
△ 1,000 △ 100
2019/2期 3Q 2020/2期 3Q 2021/2期 3Q
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2021年2月期 第3四半期 不動産販売事業の状況（２）
収益不動産販売実績 販売物件の大型化の成果が出て、高価格帯の物件の販売が増えました。
種別 レジデンス 区分 ビル その他(ホテル･保養所等) 1億円未満 1～3億円未満 3～5億円未満 5億円以上
(店舗付き含む)
価格帯別
20件 20件
1 1
4
15件 15件
1
1 13件 3 13件
1 1
3
2
19 2 2
8 15
12 5
8
4 3
2019/2期 3Q 2020/2期 3Q 2021/2期 3Q 2019/2期 3Q 2020/2期 3Q 2021/2期 3Q
エリア別 東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 その他
20件
15件 9
1
13件
2
8 1 2
5 2
6 7
5
2019/2期 3Q 2020/2期 3Q 2021/2期 3Q
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2021年2月期 第3四半期 不動産販売事業の状況（３）
販売用不動産の在庫残高推移
在庫残高 売上高 2,500
2,237
（単位：百万円） 2,137 2,036
6,500
2,000
1,500
5,500 1,454
1,178 1,000
1,032
796
4,500 500
544
4,130 4,021
0
3,500 3,274 -500
2,993 3,035 大型の物件を
入れ替え
2,657 -1,000
2,500 2,371
2,115
-1,500
1,500 -2,000
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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2021年2月期 第3四半期 B/Sサマリー（１）
2020/2期 2021/2期 3Q (増減) 2020/2期 2021/2期 3Q (増減)
（単位：百万円）
流動資産 5,477 4,663 (△0,814) 流動負債 1,267 1,067 (△0,200)
現金及び預金 2,161 2,400 (＋0,239) 短期借入金 299 209 (△0,089)
販売用不動産 3,035 2,115 (△0,920)
固定資産 1,304 1,237 (△0,066) 固定負債 4,017 3,305 (△0,711)
社債 524 342 (△0,182)
長期借入金 3,338 2,859 (△0,479)
【負債合計】 5,285 4,372 (△0,912)
【純資産合計】 1,496 1,527 (＋0,030)
【資産合計】 6,781 5,900 (△0,881) 【負債・純資産合計】 6,781 5,900 (△0,881)
自己資本比率 22.1% 25.9% (＋3.8%) 1株当たり純資産(円) 1,573.88 1,606.33 (＋32.44)
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2021年2月期 第3四半期 B/Sサマリー（２）
総資産･純資産･自己資本比率の推移
総資産 純資産 自己資本比率
（単位：百万円）
7,000 6,781 29.0%
6,419
6,000
5,900 27.0%
25.9%
5,000 25.0%
4,000
23.1% 23.0%
22.1%
3,000 21.0%
2,000 19.0%
1,483 1,496 1,527
1,000 17.0%
0 15.0%
2019/2期 2020/2期 2021/2期 3Q
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INDEX
02 営業戦略
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営業戦略の概要
取引件数の増大を目的とし、投資用不動産の入口(仕入れ)と、出口(販売･保有)の選択肢※を
増やすために、営業戦略として各施策に取組む
※情報取得手段や、仕入･販売ルート、保有手段等
〈イメージ〉
入口の拡大戦略 出口の拡大戦略
取扱物件の多様化 取扱物件の多様化
横浜営業所設立によるエリア拡大 横浜営業所設立によるエリア拡大
不動産保有企業の買収 webマーケティングよる顧客発掘
事業承継検討企業からの 不特法の利用による幅広い
不動産情報
当社 投資家の取込み
不動産エージェントからの情報 不動産エージェントからの情報
取 引 件 数 の 増 大
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営業戦略（１）
取扱物件の多様化
融資厳格化対策として、幅広い商品の取扱いを開始
・取扱いの中心を3億円以上のレジデンスへ変更し、同時に10～20億円クラスのオフィスビルや
店舗ビル、ホテルや保養所などの取扱いを増やしています。
・前期(2020/2期)を通して取組んだ結果、価格帯の中心が以前より高価格へ推移するとともに、
事業用物件等の取扱いが増え、より幅広い商品を取扱うようになりました。
(参考)
不動産在庫金額に占める3億円以上の
大型物件構成比
2020/2期 1Q 2021/2期 1Q
16.9% 65.3%
2020/2期 3Q 2021/2期 3Q
56.2% 78.1%
▲大森ビル ▲新宿御苑レジデンス
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営業戦略（１）
取扱物件の多様化
不動産信託受益権の取扱い(売買、売買仲介)を準備
・第二種金融商品取引業の登録が完了 （参考）不動産信託受益権取引のイメージ
しました。協会への加入と共に ※信託を終了し、
事業化を進めます。 運用益を得る
権利の切替
第二種金融商品
取引業者
運用益を得る
権利の切替
不動産を直接保有
することも可能
登録年月日：2020年12月17日
登 録 番 号：関東財務局長(金商)第3225号
売 受益権の購入 受益権の売却
買
・受益権の取引では登録免許税､ の 不動産 投資家A
オーナーA 当社
不動産取得税､印紙税が減免される 場
ため流動性が高まります。 合 運 不動産ではなく、みなし有価証券の取引であるため、 運
用 登録免許税、不動産取得税、印紙税が減免される 用
益 益
信託受益権とは 収益 収益 収益
不動産 不動産A 不動産A
不動産の引受け
不動産 信託契約 信託銀行 第二種金融商品 信託銀行
信託銀行 （信託受託者） 収益 取引業者 収益 （信託受託者）
オーナー （信託受託者）
運用益 不動産B 不動産B
仲 運 運
【登録の流れ】
介 用 用
当社 益 益
事前相談 (5～9ヶ月)
(8月初旬～) の 受益権売買の
当社 仲介業務
申請書提出 場
審査 (2～3ヶ月) 当社
(11月上旬～) 合
登録･通知書発送
協会への加入 (1～2ヶ月) 当社 受益権の売買
(12月下旬～) 不動産
営業開始 投資家B
オーナーB
※現在進行中であり、確約されたものではありません
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営業戦略（２）
不動産の小口化
幅広い投資家への投資方法として、不動産小口化商品を提案
・不動産特定共同事業法に係る許可を受け、小口化商品の対象不動産の準備をしています。
(許可年月日：2020年9月14日 / 許可番号：金融庁長官・国土交通大臣第104号)
・また、クラウドファンディングの活用も引き続き検討しています。
（参考）不動産の小口化イメージ
任意組合
不動産特定共同
事業者 マネジメント
任意組合契約 業務委託契約
現物出資 管理委託
配当 賃料
当社 当社
(理事長)
（管理会社）
投資家
(組合員)
運用不動産 （運用終了後）
テナント･入居者
売却
販売収入
運用不動産
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営業戦略（３）
不動産エージェントの活用
従来持ちえなかった情報ルートを増やし、仕入･販売量を増やす
不動産売買仲介からビジネスの機会を増やす
・昨年9月10日開示の通り、ケラー･ウィリアムズ･ジャパン(KWJ)との業務提携に合意しました。
・これにより、当社はケラー･ウィリアムズ･アズ(KWAZ)を開設し、不動産エージェント※を
募集、支援していきます。
※当社と業務委託契約を締結したフリーランスの営業職
（参考）ビジネスモデルイメージ ※不動産売買仲介の場合
販売紹介
収益不動産
投資家
不動産エージェントは、
業務委託契約
定年退職後の方、副業希望の方、
不動産 その他 従来より自由な働き方を
当社からの支援 エージェント 望む方たちを想定しています。
・ケラー･ウィリアムズの
ブランド、システム、 また、不動産業界以外の様々な
手数料収入を 業界出身の方を想定しており、
教育プログラム等
不動産エージェント、
KWAZ、KWJで配分 業務提携 当社の不動産ノウハウを利用する
・当社の不動産ノウハウ
ことで、不動産に精通されて
目利きなどの経験知、
契約業務等 いない方でも活躍できるような
KWJ 環境を整えています。
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営業戦略（４）
M&Aルートの利用
情報ルートを増やし、仕入量を増やす
・後述のM&Aへの挑戦とは別に、M&Aを検討している企業との繋がりによる販売用不動産の
取得にも取組んでまいります。
・主に、事業承継への支援として取組み、昨年
(参考)M&Aルート全体像イメージ 6月30日に第1号案件である販売用不動産の
取得を行いました。
M&A検討企業
〈M&Aルート活用実績〉
資産の売却でスリムに
・仕入1件(6/30付け)
⇒売却(8/31付け)
A社 A社
※事業会社から不動産を購入し、売却も成功
販売用不動産
買収
X社
当社
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営業戦略（５）
M&Aへの挑戦
M&Aにより事業ポートフォリオを再構築し、経営の拡大と安定化を目指す
・売上の8割強を占める不動産販売事業を第1の柱とし、M&Aにより、既存事業を拡大させると
ともに、第2、第3の柱となる事業を拡充させ、バランスの良い経営を行ないつつ、売上･利益
ともに拡大させます
・専門部門(経営戦略部)の設立とともに、その取組みを加速させており、現在は、シナジーが
大きく両者が成長できる優良な案件を探しています。
〈関連情報〉
▼将来の事業構成イメージ
・昨年4月、ジャパンM&Aソリューション㈱
との業務提携契約の締結
新事業(３)
新事業(２)
2020/2期
売上高
20,000百万円規模
売上高
5,509百万円
新事業(１)
不動産販売事業
不動産販売事業
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INDEX
03 株主還元方針
21
株主還元方針
基本方針
自己資本比率30％以上で 配当実施を検討します。
但し、当社は財務基盤も盤石とまでは言えないため、
引き続き当面は内部留保とさせていただきます。
株主優待制度
毎年2月末の株主の皆様を対象に「株主優待制度」を
導入しています。
100株で2,000ポイント(2,000円相当)の優待が
受けられます
詳細は、「アズ企画設計 プレミアム株主優待制度」に
掲載しております。
ホームページ：https://azplan.premium-yutaiclub.jp/
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22
INDEX
04 会社情報並びに事業案内
23
会社情報
＜会社概要＞ ＜会社沿革＞
社名 株式会社アズ企画設計 宅地建物取引業免許(埼玉県知事)取得
1993年 9月
不動産賃貸事業･不動産管理事業を開始
東 京 本 社：東京都千代田区内神田2-8-4
山田ビル2･3階
1995年 4月 本店所在地を埼玉県川口市東川口に移転
所在地 本 店 ：埼玉県川口市戸塚2-12-20
横浜営業所：神奈川県横浜市西区北幸2-9-30 2004年 3月 不動産販売事業を開始
横浜西口加藤ビル405号室
2014年 11月 ビジネスホテルの運営を開始
創業 1989年4月
代表者 松本 俊人 2015年 1月 本店所在地を埼玉県川口市戸塚に移転
資本金 170,608,800円(2020年8月末現在) 東京支社を東京都千代田区内神田に開設
3月
宅地建物取引業免許(国土交通大臣)を取得
発行済株式総数 951,000株(2020年8月末現在)
2018年 3月 東京証券取引所JASDAQスタンダード市場に上場
上場日 2018年3月29日
2019年 11月 民泊施設の運営を開始
東証JASDAQスタンダード
市場
(証券コード：3490)
2020年 1月 横浜営業所を神奈川県横浜市西区北幸に開設
決算月 2月
3月 東京支社を東京本社とし、本社を本店に名称変更
企業理念 空室のない元気な街を創る
不動産特定共同事業許可を取得
9月
ホームページ https://www.azplan.co.jp/ (金融庁長官・国土交通大臣)
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7,000
業績推移 450
6,376
売上高 営業利益 400
（単位：百万円）
400
6,000
5,509
5,296 350
5,000 4,742
293 300
299
254
4,000 250
2,883 200
3,000
150
2,000 1,777
100
85
90 85
1,000
1,012 1,074 50
55
0 0
2013/2期 2014/2期 2015/2期 2016/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期 2020/2期
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事業内容
当社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、東京、埼玉、神奈川、千葉の1都3県を中心に、
不動産ビジネスを展開しています。不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業の3事業を行っており、
AからZまで幅広くあらゆるニーズに対応できる会社という想いが、社名の「アズ」に込められています。
不動産の収益性を追求し、資産価値を高める
不動産
①収益不動産売買領域 … リーシングやリノベーション、物件管理状況の改善等を通じ、収益改善し、
販売事業 ②ビジネスホテル再生売買領域
投資家へ販売。
… 低稼働のビジネスホテルを改修･運営することで、運営効率を上げ、
投資家へ販売。
空室･低収益･遊休地を再生し、地域社会を活性化する
不動産 ①不動産賃貸領域 … 借り上げた物件を転貸。当社のノウハウ活用し、稼働率や賃料水準を改善。
賃貸事業 ②空間再生領域 … 長期的に不稼働の建物や遊休地の有効活用を提案。
③宿泊事業領域 … ビジネスホテルや宿泊施設の運営を委託して営業。
資産価値と建物品質の継続的維持を目指す
不動産 ①不動産管理仲介領域 … 建物や入居者、賃貸借契約の管理といったサービスを提供。
管理事業 ②建築リフォーム領域 … 賃貸物件や一般家庭へ、クリーニングや修繕工事、原状回復工事を提供。
③不動産管理付帯領域 … 賃貸仲介や日頃の管理から生じる付帯サービスを提供。
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IRスケジュール&お問い合わせ先
年間スケジュール
第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
決算発表 第1四半期 第2四半期 第3四半期
決算発表 決算発表 決算発表
定時株主総会
株式会社アズ企画設計 管理部
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IRについてのお問い合わせ：https://www.azplan.co.jp/contact/
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