2021年2月期 第2四半期
決算補足説明資料
2020年10月9日
INDEX
01 2021年2月期 第2四半期 決算概要 P.04
02 営業戦略 P.14
03 株主還元方針 P.22
04 会社情報並びに事業案内 P.24
2
新型コロナウイルス感染症の影響について
2021/2期 業績予想について
・引き続き、終息の目途が立たず、主要事業である不動産販売事業と、不動産賃貸事業への
影響が見通せなく、未確定要素が多いことから、現段階では合理的に算定することが困難
と判断し、非開示とさせていただいております。
・今後、業績予想の算定が可能となった段階で、速やかに開示いたします。
2020年3-9月の状況について
（１）不動産販売事業
・1Qでは営業活動の制限や、金融機関の融資審査期間の長期化などにより、販売計画に遅れが生じました。
2Qでは、引き続き厳格化による影響はあるものの、それに合わせた営業活動ができております。
（２）宿泊事業
・東上野民泊では、インバウンド需要がターゲットの中心であり、稼働や宿泊単価の著しい低下により、
事業として成立しなくなった為、誠に遺憾ではありますが、本年9月30日付けで事業を撤退しております。
・高田馬場民泊は、開業以来、マンスリーマンションとして運用をしており、法人需要を取り込んでいるため、
稼働は確保しておりますが、宿泊単価の高額な民泊需要の回復には見通しが立っておらず、当初の見込みからは
大きく乖離しております。
（３）その他
・当社社員につきましては、1人当たり平均週2回程度のテレワークを推奨しており、オフィスの出勤者が6～7割
程度となるようにしております。
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3
INDEX
01 2021年2月期 第2四半期 決算概要
4
2021年2月期 第2四半期 決算ハイライト
2021年2月期 第2四半期 決算状況
業績 売上高 3,470百万円 （前年同期比 +61.6%）
概況 営業利益 0△32百万円 ※前年同期実績 △91百万円
外部環境は変わらないものの、主力の販売事業で活発な営業活動を行い、
売上が大幅に向上
不動産販売事業 ・依然として融資の厳格化は続いている
・積極的な営業活動で、多くの収益不動産の売却が完了
⇒販売計画は遅れを大幅に取り戻し、在庫を大幅に圧縮
※さらに、大型物件の仕入は9月以降にずれ込んだものの概ね順調
不動産賃貸事業 ・4月オープンの民泊施設の初期投資コスト計上
・さらに、コロナ禍で当初予定通りの売上･利益を出せず
⇒売上･利益ともに減少
不動産管理事業 ・リフォーム案件の増加や、管理戸数の増加による管理手数料の増加
⇒売上の増加
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2021年2月期 第2四半期 決算概要（１）
前述の通り、売上高･営業利益ともに前年同期から増加しました。
(単位：百万円)
2019/2期 2Q 2020/2期 2Q 2021/2期 2Q (増減率)
売 上 高 2,939 2,147 3,470 (+61.6%)
売上総利益 499 261 340 (+30.1%)
販売費及び
383 353 372 (+05.5%)
一般管理費
営業利益 116 △91 △32 ―
経常利益 92 △112 △54 ―
当期純利益 48 △95 △14 ―
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2021年2月期 第2四半期 決算概要（２）
売上高･営業利益 推移
当社は、売上高･営業利益ともに下期偏重の傾向があり、2021/2期も同様の実績となることが
見込まれますが、大型物件の早期販売を強化し、前倒しするよう営業の強化をしております。
（単位：百万円）
【売上高】 売上高 営業利益 【営業利益】
3,000 300
2,500 2,363 250
226 226 2,225
2,000 200
1,604 1,674
1,335 1,394
1,500 1,245 150
998
1,000 752 100
76 682
53
500 39 50
0 0
△ 17
△ 500 △ 50
△ 49 △ 50
△ 74
△ 1,000 △ 85 △ 100
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/2期 2020/2期 2021/2期
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2021年2月期 第2四半期 セグメント情報
(単位：百万円) 2019/2期 2Q 2020/2期 2Q 2021/2期 2Q 増減 (増減率)
売上高 2,939 2,147 3,470 +1,323 (+61.6%)
①不動産販売事業 2,531 1,722 3,069 +1,346 (+78.1%)
②不動産賃貸事業 330 355 311 △44 (△12.4%)
③不動産管理事業 78 68 90 +21 (+30.7%)
営業利益 116 △91 △32 +59 ―
①不動産販売事業 171 △19 133 +152 ―
②不動産賃貸事業 46 29 △63 △92 ―
③不動産管理事業 17 19 18 △0 ―
調整額（※1） △119 △121 △120 +0 ―
※1 各報告セグメントに配分していない全社費用
①不動産販売事業：増収増益(詳細は次ページ以降に記載)
②不動産賃貸事業：減収減益
新型コロナウイルスの影響により、東上野民泊の稼働低下・撤退、さらに4月オープンの民泊施設への
初期投資コストも発生しており、売上、利益ともに減少しました。
また、コインパーキング等 一部の事業においても悪影響が出ています。
③不動産管理事業：増収減益
昨年より推進している管理受託件数の増加や、リフォームの増加により、売上が増加した一方で、売上の
増加に伴う販管費の増大により、利益が微減しました。
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2021年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況（１）
売上高･営業利益 推移
不動産販売事業では、1Qの遅れを取り戻すべく、営業活動を積極化したことで、前年同期と
比較して、売上高、営業利益が大幅に増加いたしました。
（単位：百万円）
【売上高】 売上高 営業利益 【営業利益】
3,500 350
3,069
3,000 300
2,531
2,500 250
2,000 200
171 1,722
1,500 133 150
1,000 100
500 50
0 0
△ 19
△ 500 △ 50
2019/2期 2Q 2020/2期 2Q 2021/2期 2Q
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2021年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況（２）
収益不動産販売実績(種別･価格帯別･エリア別)
販売実績は10件(前年同期比△6件)であり、件数は減少しましたが、価格帯の大きな物件の売却を
進めています。
種別 レジデンス 区分 ビル その他(ホテル･保養所等) 価格帯別 1億円未満 1～3億円未満 3～5億円未満 5億円以上
(店舗付き含む)
16件 16件
1 1
1
13件 13件
2 2
10件 10件
1 2
1
15 2 1
8 14
11
4
6
3 3
2019/2期 2Q 2020/2期 2Q 2021/2期 2Q 2019/2期 2Q 2020/2期 2Q 2021/2期 2Q
エリア別 東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 その他
16件
13件
1 8
10件
7 2
1 2
4 2
5 4
3
2019/2期 2Q 2020/2期 2Q 2021/2期 2Q
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2021年2月期 第2四半期 不動産販売事業の状況（３）
販売用不動産の在庫残高推移
昨年に引き続き、取扱物件の価格帯を高めており、2Qで保有物件の売却を積極的に進めた結果、
1Qから 1,649百万円減の2,371百万円が2021/2期2Q時点での在庫残高となります。
（単位：百万円） 4,130
4,021
3,274
2,993 3,035
在庫を
大幅に圧縮
2,657
2,371
2019/2期 2020/2期 1Q 2020/2期 2Q 2020/2期 3Q 2020/2期 2021/2期 1Q 2021/2期 2Q
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2021年2月期 第2四半期 B/Sサマリー（１）
（単位：百万円）
2020/2期 2021/2期 2Q (増減) 2020/2期 2021/2期 2Q (増減)
流動資産 5,477 4,962 (△0,515) 流動負債 1,267 1,005 (△0,261)
現金及び預金 2,161 2,424 (＋0,262) 短期借入金 299 129 (△0,169)
販売用不動産 3,035 2,371 (△0,663)
固定資産 1,304 1,260 (△0,043) 固定負債 4,017 3,734 (△0,282)
社債 524 426 (△0,098)
長期借入金 3,338 3,206 (△0,132)
【負債合計】 5,285 4,740 (△0,544)
【純資産合計】 1,496 1,482 (△0,014)
【資産合計】 6,781 6,223 (△0,558) 【負債・純資産合計】 6,781 6,223 (△0,558)
自己資本比率 22.1% 23.8% (＋1.8%) 1株当たり純資産(円) 1,573.88 1,558.87 (△15.01)
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2021年2月期 第2四半期 B/Sサマリー（２）
総資産･純資産･自己資本比率の推移
総資産 純資産 自己資本比率 （左軸：百万円）
（右軸： ％ ）
8,000 40.0
7,000 6,781 35.0
6,419 6,223
6,000 30.0
5,000 25.0
23.1 22.1 23.8
4,000 20.0
3,000 15.0
2,000 1,483 1,496 1,482 10.0
1,000 5.0
0 0.0
2019/2期 2020/2期 2021/2期 2Q
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INDEX
02 営業戦略
14
営業戦略の概要
取引件数の増大を目的とし、投資用不動産の入口(仕入れ)と、出口(販売･保有)の選択肢※を
増やすために、営業戦略として各施策に取組む
※情報取得手段や、仕入･販売ルート、保有手段等
〈イメージ〉
入口の拡大戦略 出口の拡大戦略
取扱物件の多様化 取扱物件の多様化
横浜営業所設立によるエリア拡大 横浜営業所設立によるエリア拡大
不動産保有企業の買収 webマーケティングよる顧客発掘
事業承継検討企業からの 不特法の利用による幅広い
不動産情報
当社 投資家の取込み
不動産エージェントからの情報 不動産エージェントからの情報
取 引 件 数 の 増 大
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営業戦略（１）
取扱物件の多様化
融資厳格化対策として、幅広い商品の取扱いを開始
・取扱いの中心を3億円以上のレジデンスへ変更し、同時に10～20億円クラスのオフィスビルや
店舗ビル、ホテルや保養所などの取扱いを増やしています。
・前期(2020/2期)を通して取組んだ結果、価格帯の中心が推移するとともに、事業用物件等の
取扱いが増え、より幅広い商品を取扱うようになりました。
(参考)
不動産在庫金額に占める3億円以上の
大型物件構成比
2020/2期 1Q 2021/2期 1Q
16.9% 65.3%
2020/2期 2Q 2021/2期 2Q
38.5% 70.4%
▲新宿御苑レジデンス ▲秋葉原ビル
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営業戦略（１）
取扱物件の多様化
大型の収益不動産の売買に備え、第二種金融商品取引業の登録を目指す
・信託受益権の取引では （参考）信託受益権取引のイメージ
登録免許税、不動産取得税、 ※信託を終了し、
印紙税が減免されるため 運用益を得る
権利の切替
第二種金融商品
取引業者
運用益を得る
権利の切替
不動産を直接保有
することも可能
流動性が高まります。
売 受益権の購入 受益権の売却
・売買、仲介を行うために登録を 買
申請いたします。 の 不動産オーナーA 投資家A
当社
場
合 運 不動産ではなく、みなし有価証券の取引であるため、 運
信託受益権とは 収益 用 登録免許税、不動産取得税、印紙税が減免される 用
不動産 益 益
収益 収益
不動産の引受 不動産A 不動産A
不動産 信託契約
オーナー 信託銀行
運用益 （信託受託者） 信託銀行 第二種金融商品 信託銀行
（信託受託者） 収益 取引業者 収益 （信託受託者）
【登録の流れ】 不動産B 不動産B
仲 運 運
事前相談 (5～9ヶ月) 当社
(8月初旬～) 介 用 用
益 益
申請書提出 の 受益権売買の
当社
審査 (2～3ヶ月) 場 仲介業務
登録･通知書発送 合
協会への加入 (1～2ヶ月) 受益権の売買
営業開始 不動産オーナーB 投資家B
※但し、登録については、現在進行中であり、確約されたものではありません
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営業戦略（２）
不動産の小口化
幅広い投資家への投資方法として、不動産小口化商品を提案
・かねてより申請しておりました、不動産特定共同事業法に係る許可を受けました。
(許可年月日：2020年9月14日 / 許可番号：金融庁長官・国土交通大臣第104号)
・現在は、小口化商品の対象不動産の準備をしています。
・また、クラウドファンディングの活用も引き続き検討しています。
（参考）不動産の小口化イメージ
任意組合
不動産特定共同
事業者
任意組合契約
マネジメント
現物出資 業務委託契約
配当 管理委託
当社
(理事長)
投資家 賃料
(組合員) 当社
（管理会社）
運用不動産 （運用終了後）
売却
販売収入
テナント･入居者
運用不動産
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18
営業戦略（３）
不動産エージェントの活用
従来持ちえなかった情報ルートを増やし、仕入･販売量を増やす
不動産売買仲介･賃貸仲介からビジネスの機会を増やす
・本年9月10日開示の通り、ケラー･ウィリアムズ･ジャパン(KWJ)との業務提携に合意しました。
・これにより、当社はケラー･ウィリアムズ･アズ(KWAZ)を開設し、不動産エージェント※を
募集、支援していきます。
※当社と業務委託契約を締結したフリーランスの営業職
（参考）ビジネスモデルイメージ ※不動産売買仲介の場合
販売紹介
収益不動産
投資家
不動産エージェントは、
業務委託契約
定年退職後の方、副業希望の方、
不動産 その他 従来より自由な働き方を
当社からの支援 エージェント 望む方たちを想定しております。
・ケラー･ウィリアムズの
ブランド、システム、 また、不動産業界以外の様々な
手数料収入を 業界出身の方を想定しており、
教育プログラム等
不動産エージェント、
・当社の不動産ノウハウ KWAZ、KWJで配分 業務提携 当社の不動産ノウハウを利用する
ことで、不動産に精通されて
目利きなどの経験知
契約業務等 いない方でも活躍できるような
KWJ 環境を整えております。
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営業戦略（４）
M&Aルートの利用
情報ルートを増やし、仕入量を増やす
・後述のM&Aへの挑戦とは別に、M&Aを検討している企業との繋がりによる販売用不動産の
取得にも取組んでまいります。
・主に、事業承継への支援として取組み、本年
(参考)M&Aルート全体像イメージ 6月30日に第1号案件である販売用不動産の
取得を行いました。
M&A検討企業
〈M&Aルート活用実績〉
資産の売却でスリムに
・仕入1件(6/30付け)
⇒売却(8/31付け)
A社 A社
※事業会社から不動産を購入し、売却も成功
販売用不動産
買収
X社
当社
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営業戦略（５）
M&Aへの挑戦
M&Aにより事業ポートフォリオを再構築し、経営の拡大と安定化を目指す
・売上の8割強を占める不動産販売事業を第1の柱とし、M&Aにより、既存事業を拡大させると
ともに、第2、第3の柱となる事業を拡充させ、バランスの良い経営を行ないつつ、売上･利益
ともに拡大させます
・専門部門(経営戦略部)の設立とともに、その取組みを加速させており、現在は、シナジーが
大きく両者が成長できる優良な案件を探しています。
〈関連情報〉
▼将来の事業構成イメージ
・本年4月ジャパン M&A ソリューション㈱
との業務提携契約の締結
新事業(３)
新事業(２)
2020/2期
売上高
20,000百万円規模
売上高
5,509百万円
新事業(１)
不動産販売事業
不動産販売事業
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INDEX
03 株主還元方針
22
株主還元方針
基本方針
自己資本比率25～30％以上で 配当実施を検討します。
但し、当社は財務基盤も盤石とまでは言えないため、
引き続き当面は内部留保とさせていただきます。
株主優待制度
毎年2月末の株主の皆様を対象に「株主優待制度」を
導入しています。
100株で2,000ポイント(2,000円相当)の優待が
受けられます
詳細は、「アズ企画設計 プレミアム株主優待制度」に
掲載しております。
ホームページ：https://azplan.premium-yutaiclub.jp/
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INDEX
04 会社情報並びに事業案内
24
会社情報
＜会社概要＞ ＜会社沿革＞
社名 株式会社アズ企画設計 宅地建物取引業免許(埼玉県知事)取得
1993年 9月
不動産賃貸事業･不動産管理事業を開始
東 京 本 社：東京都千代田区内神田2-8-4
山田ビル2･3階
1995年 4月 本店所在地を埼玉県川口市東川口に移転
所在地 本 店 ：埼玉県川口市戸塚2-12-20
横浜営業所：神奈川県横浜市西区北幸2-9-30 2004年 3月 不動産販売事業を開始
横浜西口加藤ビル405号室
2014年 11月 ビジネスホテルの運営を開始
創業 1989年4月
代表者 松本 俊人 2015年 1月 本店所在地を埼玉県川口市戸塚に移転
資本金 170,608,800円(2020年8月末現在) 東京支社を東京都千代田区内神田に開設
3月
宅地建物取引業免許(国土交通大臣)を取得
発行済株式総数 951,000株(2020年8月末現在)
2018年 3月 東京証券取引所JASDAQスタンダード市場に上場
上場日 2018年3月29日
2019年 11月 民泊施設の運営を開始
東証JASDAQスタンダード
市場
(証券コード：3490)
2020年 1月 横浜営業所を神奈川県横浜市西区北幸に開設
決算月 2月
3月 東京支社を東京本社とし、本社を本店に名称変更
企業理念 空室のない元気な街を創る
不動産特定共同事業許可を取得
9月
ホームページ https://www.azplan.co.jp/ (金融庁長官・国土交通大臣)
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業績推移（売上高･経常利益）
8,000 400
（単位：百万円）
売上高 経常利益 352
7,000 350
6,000 6,376 300
259
243 5,509
5,000 5,296 250
247
4,742
4,000 200
3,000 150
2,883
2,000 80 100
72
1,777 48
1,000 26 50
1,012 1,074
0 0
2013/2期 2014/2期 2015/2期 2016/2期 2017/2期 2018/2期 2019/2期 2020/2期
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事業内容
当社は『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、東京、埼玉、神奈川、千葉の1都3県を中心に、
不動産ビジネスを展開しています。不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業の3事業を行っており、
AからZまで幅広くあらゆるニーズに対応できる会社という想いが、社名の「アズ」に込められています。
不動産の収益性を追求し、資産価値を高める
不動産
①収益不動産売買領域 … リーシングやリノベーション、物件管理状況の改善等を通じ、収益改善し、
販売事業 ②ビジネスホテル再生売買領域
投資家へ販売。
… 低稼働のビジネスホテルを改修･運営することで、運営効率を上げ、
投資家へ販売。
空室･低収益･遊休地を再生し、地域社会を活性化する
不動産 ①不動産賃貸領域 … 借り上げた物件を転貸。当社のノウハウ活用し、稼働率や賃料水準を改善。
賃貸事業 ②空間再生領域 … 長期的に不稼働の建物や遊休地の有効活用を提案。
③宿泊事業領域 … ビジネスホテルや宿泊施設の運営を委託して営業。
資産価値と建物品質の継続的維持を目指す
不動産 ①不動産管理仲介領域 … 建物や入居者、賃貸借契約の管理といったサービスを提供。
管理事業 ②建築リフォーム領域 … 賃貸物件や一般家庭へ、クリーニングや修繕工事、原状回復工事を提供。
③不動産管理付帯領域 … 賃貸仲介や日頃の管理から生じる付帯サービスを提供。
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株式の状況（2020年8月31日現在）
発行済株式総数 株主数
951,000 748
大株主上位
所有株数分布
順位 株主名 所有株式数 持株比率
1単元未満 93 1 松本 俊人 430,000 45.22
合同会社ヒトプラン
1単元以上 517 2 200,000 21.03
代表社員 松本 俊人
5単元以上 64 3 古井 力 24,900 2.62
10単元以上 62 4 清田 貴臣 15,400 1.62
50単元以上 6 5 佐々木 真人 13,400 1.41
100単元以上 4 6 西村 静夫 12,000 1.26
1,000単元以上 2 7 藤原 英雄 9,500 1.00
8 判治 要一 7,000 0.74
9 中川 修一郎 6,600 0.69
楽天証券株式会社
10 6,100 0.64
代表取締役社長 楠 雄治
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IRスケジュール&お問い合わせ先
年間スケジュール
第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
決算発表 第1四半期 第2四半期 第3四半期
決算発表 決算発表 決算発表
定時株主総会
株式会社アズ企画設計 管理部
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