証券コード３４８７
第７期 決算説明会資料
2019年12月期（2019年７月1日～2019年12月31日）
ロジスクエア草加 2020年２月17日
外環道「外環三郷西」ICより約2.9km、首都高速三郷線「八潮南」ICより約4.5kmと高速道路へのアクセスに優れ、
外環道を経由し各主要高速道路へアクセスすることが可能です。 Reserved.
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目次
目次 用語説明
用語 定義
１． 第２回公募増資及び資産取得 2 期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び｢投資法人の計算に関す
算定価額 る規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。）に基づき、不動
産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています
２． 第７期決算概要及び第８期・第９期業績予想 9 含み益 不動産等の期末算定価額－期末帳簿価額（新規取得資産は取得価格）
LTV 有利子負債残高÷総資産
鑑定LTV 有利子負債残高÷（総資産＋含み益）
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 14 NAV 純資産＋含み益－分配金総額
一口当たりNAV （純資産＋含み益－分配金総額）÷発行済投資口の総口数
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金をいい、消費税
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 22 取得価格
及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません
NOI利回り 取得価格に対する保有資産の実績NOIの割合
取得価格に対する各物件の鑑定NOIの割合（各保有資産については、2019年
５． 市場環境 36 鑑定NOI利回り 12月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOI、新規取得資産につ
いては、2019年11月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOI）
ＣＲＥ 株式会社シーアールイー
６． Appendix 43 ＣＲＥグループ 株式会社シーアールイー、その子会社及び関連会社
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資なされるようお願いいたします。
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受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格以上の価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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分にお読みください。
• 本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
• 本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。また、物件に係る平均値及び比率は、特に記載の
ない限り、取得価格で加重平均した数値を記載しています。
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１． 第２回公募増資及び資産取得
ロジスクエア草加
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大型トラック34台が同時接車可能であり、敷地内乗用車駐車場65台分及び大型トラック用待機スペースを確保しています。 2
１． 第２回公募増資及び資産取得
第２回公募増資の概要
インプライドキャップレートを上回る適正な価格での外部取得 LTVの低減及び長期の借入れを推進
M‐９ ロジスクエア草加 M‐10 ロジスクエア八潮 M‐11 ロジスクエア瑞穂Ａ
第７期末 本借入れ後
（2019年12月期末） （2020年2月3日）
2020年12月期末予想
ＬＴＶ
M‐12 ロジスクエア瑞穂Ｂ
47.7 ％ 45.6 ％
負
固定金利比率 100.0 ％ 100.0 ％
債
物件数 取得価格 平均借入金利 0.510 ％ 0.532 ％
４ 物件 19,560 百万円
稼働率 平均鑑定NOI利回り
平均残存年数 2.6 年 3.3 年
100.0 ％ 4.7 ％ 借入れ増加額 9,000 百万円
資
ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上 １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現
産 第７期末 新規取得資産 第１回公募増資後 第２回公募増資後
（2019年12月期末） 取得後
物件数 9 物件 13 物件 １口当たりNAV
2019年12月期末 第２回公募増資後
122,212 円 129,163 円 （+ 5.7％）
取得価格 54,115 百万円 73,675 百万円
純 2019年12月期
平均鑑定NOI利回り 4.9 ％ 4.9 ％ 資
当初予想 2020年12月期
１口当たり分配金 2,940 円 第２回PO後巡航予想
テナント数 12 件 16 件 産 （利益超過分配金を含む） 2020年6月期 3,160 円 （+ 7.5％）
第１回PO予想 （+ 4.3％）
首都圏比率 94.7 ％ 96.1 ％ 3,029 円
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 新投資口発行数 88,000 口 （発行済投資口対比33.9％）
発行価額の総額 12,118 百万円
ＣＲＥ開発比率 100.0 ％ 100.0 ％
オファリング形態 国内オファリング
注 ：本ページに記載の各用語の定義及び各数値の算定方法については、１ページ又は４ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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１． 第２回公募増資及び資産取得
１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により投資主価値を向上
２期連続の増資により1年間で巡航DPUを7.5％引き上げ
巡航DPU ＋ 7.5％
巡航DPU ＋ 3.0％ 巡航DPU ＋ 4.3％
3,500 3,263 3,160
2,940 2,990 3,012 3,029 3,040
3,000
323 323
365 365 365 314 一時要因調整△103
372
2,500
2,568 2,625 2,647 2,664 2,726 2,940 2,837
2,000
巡航EPU ＋ 6.5％
巡航EPU ＋ 3.7％
1,500 巡航EPU
＋ 10.5％
1,000
当初予想（注2）第1回PO予想（注3） 実績
第７期 第1回PO予想 第2回PO予想（注4）
第８期 第2回PO予想
第9期 巡航期
（円） 当初巡航
（2019年12月期） 第1回PO後巡航
（2020年6月期） （2020年12月期） 第2回PO後巡航
第７期 （2019年12月期） 第８期 （2020年6月期） 第９期 （2020年12月期）
１口当たり利益分配金 １口当たり利益超過分配金
１口当たりNAVが上昇 LTVを低減
1口当たりNAV
150,000 ＋ 5.7％ 49%
122,212
129,163 48%
47.9% 47.7%
130,000 118,187
47%
LTV
47.4%
110,000
46% 46.6% △ 2.1％
90,000
46.0%
45.6%
45%
70,000 44%
（円） 第６期末 第７期末 第２回PO後（注5） 第６期末 第７期末 第８期末 予想 第９期末 予想
（2019年6月期） （2019年12月期） （2019年6月期） （2019年12月期） （2020年6月期） （2020年12月期）
注1：「DPU」とは１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）、「EPU」とは１口当たり利益分配金をいいます。
実績 2020/1/7第2回PO補足説明資料 2020/2/14決算短信
注2：「当初予想」は、2019年2月18日付「2018年12月期決算短信（REIT）」に基づき記載しています。
注3：「第1回PO予想」は、2019年6月27日付「2019年12月期の運用状況の予想の修正及び2020年６月期の運用状況の予想に関するお知らせ」に基づき記載しています。
注4：「第2回PO予想」は、2020年1月7日付「2020年6月期の運用状況の予想の修正及び2020年12月期の運用状況の予想に関するお知らせ」に基づき記載しています。
注5：「第2回PO後の１口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
第７期（2019年12月期）末時点のNAV＋発行価額の総額＋新規取得資産の鑑定評価額合計－新規取得資産の取得価格合計）÷本発行後の本投資法人の発行済投資口の総口数
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１． 第２回公募増資及び資産取得
新たに外環道・東京西側エリアの物件を取得
保有資産、新規取得資産及びパイプラインの立地
保有資産
新規取得資産
優先交渉物件
ＣＲＥ開発中物件
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１． 第２回公募増資及び資産取得
上場後約２年間で２回の公募増資により、ポートフォリオの分散が進展
上場時７物件 第２回公募増資後 13物件
上位5テナント 上位5テナント
67.8％ 48.9％
テナント分散
（賃貸面積ベース）
テナント数 テナント数
10 16
19.5%
20.0%
18.2% 上場時 第2回公募増資後
18.0%
16.2%
16.0%
14.0% 13.0%
12.1% 12.1%
12.0% 10.8%
10.2%
9.3% 9.2%
10.0%
賃貸借期限の 8.0% 7.9% 7.9% 8.1%
分散 8.0% 6.8% 6.8%
（賃貸面積ベース） 5.8% 5.4%
5.2% 5.2%
6.0%
4.0% 2.4%
2.0%
0.0%
2030年12月期
2019年12月期
2020年12月期
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
2024年12月期
2025年12月期
2026年12月期
2027年12月期
2028年12月期
2029年12月期
2031年12月期
2032年12月期
2020年6月期
2021年6月期
2022年6月期
2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
2027年6月期
2028年6月期
2029年6月期
2030年6月期
2031年6月期
2032年6月期
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１． 第２回公募増資及び資産取得
従前のポートフォリオと同様の高品質を確保
第７期末
新規取得資産 新規取得資産取得後
（2019年12月期末）
物件数 9 物件 4 物件 13 物件
取得価格 54,115 百万円 19,560 百万円 73,675 百万円
鑑定評価額（算定価額） 57,880 百万円 20,610 百万円 78,490 百万円
平均鑑定NOI利回り 4.9 ％ 4.7 ％ 4.9 ％
平均償却後鑑定NOI利回り（注1）
平均築年数（注2）
3.8 ％
2.8 年
+ 4.1 ％
8.5 年
= 3.8 ％
4.3 年
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
平均賃貸借契約期間 9.0 年 8.4 年 8.8 年
平均賃貸借残存期間（注3） 6.4 年 5.7 年 6.2 年
テナント数 12 件 4件 16 件
ＣＲＥ開発比率（注4） 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
注1：「償却後鑑定NOI利回り」は、各物件の取得価格に対して、各物件の鑑定NOIから減価償却費の見込額を控除した数値が占める割合です。
注2：「築年数」は、各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から、2019年12月末日までの築年数を、小数第2位を四捨五入して算出しています。
注3：「賃貸借残存期間」は、2019年12月末日から各物件の賃貸借契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。
注4：「ＣＲＥ開発比率」とは、ＣＲＥ及び同社に事業譲渡される前の株式会社コマーシャル・アールイーの開発した物件の比率をいいます。
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１． 第２回公募増資及び資産取得
従前のポートフォリオと同様の高品質を確保
物件 取得価格 算定価額（注1） 鑑定NOI 延床面積（注2） 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数 稼働率
物件名称 所在地 BTS（注3） 開発者
番号 （百万円） （百万円） 利回り（％） （㎡） （年） （件） （％）
M-1 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 9,759 10,300 4.8 40,907.13 3.6 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-2 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 6,830 7,080 5.0 33,999.61 3.5 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ 埼玉県久喜市 2,079 2,170 5.1 11,511.22 2.9 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-4 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市 13,060 14,300 4.7 48,738.29 2.8 3 ― 100.0 ＣＲＥ
M-5 ロジスクエア新座 埼玉県新座市 6,960 7,390 4.9 25,355.82 2.8 1 ― 100.0 ＣＲＥ
M-6 ロジスクエア守谷 茨城県守谷市 6,157 6,640 5.2 32,904.90 2.7 2 ― 100.0 ＣＲＥ
M-7 ロジスクエア川越 埼玉県川越市 1,490 1,570 5.0 7,542.56 1.9 1 ― 100.0 ＣＲＥ
M-8 ロジスクエア春日部 埼玉県春日部市 4,900 5,300 5.1 21,315.54 1.6 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-9 ロジスクエア草加 埼玉県草加市 8,109 8,580 4.6 28,817.59 6.5 1 ― 100.0 ＣＲＥ
新
規 M-10 ロジスクエア八潮 埼玉県八潮市 5,073 5,330 4.6 19,068.60 5.9 1 ― 100.0 ＣＲＥ
取
得
資 M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ 東京都瑞穂町 2,794 2,940 4.9 13,755.16 12.9 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
産
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ 東京都瑞穂町 3,584 3,760 4.8 16,016.37 12.9 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
O-1 ロジスクエア鳥栖 佐賀県鳥栖市 2,880 3,130 5.2 16,739.40 1.9 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
合計／平均 73,675 78,490 4.9 316,672.19 4.3 16 ― 100.0 ―
注1：新規取得資産については、2019年11月末日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
注2：「延床面積」は、各物件に関し、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
注3：「BTS」とは、ビルド・トゥ・スーツの略称であり、特定の企業向けにその要望を仕様に取り入れ開発された物流不動産をいいます。
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２． 第７期決算概要及び第８期・第９期業績予想
ロジスクエア羽生
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土地選定の段階から大手物流会社の要望を取り入れたBTSの施設です。汎用性を確保した上で、重量物に耐えるよう設計されています。 9
２． 第７期決算概要及び第８期・第９期業績予想
第７期決算ハイライト―安定的な運用により予想を上回る着地を実現
１口当たり分配金 １口当たりNAV ポートフォリオ
第７期 実績 3,012円 第７期 実績 122,212円 資産規模 9物件 541億円
（2019年12月期） （予想比 +22円 +0.7％） （2019年12月期） （前期比 +4,024円 +3.4％）
第８期 予想
（2020年6月期）
3,040円 稼働率 100.0％
第９期 予想
（2020年12月期）
3,263円 122,212
賃貸借残存期間 6.4年
114,936 117,317 118,187
予想 実績 3,297 3,351 3,263
築年数 2.8年
2,990 3,012 3,040
2,940 2,952
2,540 2,585 定借比率 100.0％
（円） 第４期 第５期 第６期 第７期 第８期 第９期 （円） 第４期 第５期 第６期 第７期 固定賃料比率 100.0％
資産 負債 純資産
第７期 前期比 第７期 前期比 第７期 前期比
（2019年12月期） （2019年12月期） （2019年12月期）
算定価額 57,880百万円 + 7,400百万円 有利子負債 26,719百万円 + 2,899百万円 1口当たり純資産額 107,005円 + 835円
含み益 4,723百万円 + 1,262百万円 LTV 47.7％ △ 0.2％ NAV 31,683百万円 + 4,364百万円
含み益率 8.9％ + 1.5％ 鑑定LTV 44.0％ △ 0.8％ 1口当たりNAV 122,212円 + 4,024円
NOI利回り 4.9％ + 0.0％ 固定金利比率 100.0％ + 11.3％ 発行済投資口総数 259,250口 + 28,100口
償却後NOI利回り 3.7％ + 0.0％ 長期負債比率 100.0％ ―％
物流施設は立地の特性上、土地：建物の割合が建物のほうが高くなる傾
向にあり、そのため建物の減価償却費も他のアセットに比べ高い傾向に
修繕費 1百万円 + 0百万円 平均借入金利 0.510％ △ 0.023％ あります。含み益は、期末算定価額から減価償却費控除後の帳簿価格を
引いたものであるため、築年数が浅く資本的支出が僅少な状況である本
投資法人では、各決算期末において、減価償却費+期末算定価額の増加
資本的支出 ―百万円 ―百万円 額が前期末の含み益に加算され、含み益が逓増する傾向にあります。
注：第２回公募増資前、2019年12月末時点
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２． 第７期決算概要及び第８期・第９期業績予想
第７期（2020年12月期）実績
単位：百万円
第６期 第７期 第７期 前期比 予算比
（2019年6月期） （2019年12月期） （2019年12月期） 差異 差異 主な差異要因
実績（A） 予想（Ｂ） 実績（Ｃ） （Ｃ）-（Ａ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 1,411 1,578 1,580 + 168 4 +1
＜前期比＞
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 245 254 254 +9 +0 1 賃貸事業損益 + 130
• 新規取得２物件による増加 + 131
ＮＯＩ 1, 166 1,324 1,325 + 159 +1
減価償却費 287 316 316 + 29 +0 2 一般管理費等 + 20
• 資産運用報酬の増加 + 16
賃貸事業損益 879 1,008 1,009 1 + 130 +1
• 第1回POに関わる費用の発生 + 2
一般管理費等 160 184 181 2 + 20 5 △3 • 投資主総会費用の発生 + 2
営業利益 718 823 828 + 109 +4
3 営業外費用 + 19
営業外収益 0 ― 0 +0 +0 • 融資関連費用の増加 + 9
• 支払利息の増加 + 5
営業外費用 121 141 141 3 + 19 △0
• 第1回PO投資口発行関連費用の
経常利益 597 681 687 + 89 +5 発生 + 3
当期純利益 596 680 686 + 89 +5
＜予算比＞
4 営業収益 + 1
• 水道光熱費収入の増加 +1
一口当たり分配金（円） 2,952 2,990 3,012 + 60 + 22
一口当たり利益分配金（円） 2,580 2,625 2,647 + 67 + 22 5 一般管理費等 △ 3
• 投資主総会費用の削減 △ 3
一口当たり利益超過分配金（円） 372 365 365 △7 ―
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２． 第７期決算概要及び第８期・第９期業績予想
第８期・第９期（2020年6月期・2020年12月期 ）業績予想
単位：百万円
第７期 第８期 第８・７期 第９期 第９・８期
（2019年12月期） （2020年6月期） 差異 （2020年12月期） 差異 主な差異要因
実績（Ａ） 予想（Ｂ） （Ｂ）-（Ａ） 予想（Ｃ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 1,580 2,024 １ + 444 2,122 + 97 ＜第８期＞
1 営業収益 + 444
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 254 303 ２ + 49 309 +5 • 新規取得４物件による増加 + 430
• 第７期取得２物件の通期寄与 + 14
ＮＯＩ 1,325 1,721 + 395 1,812 + 91
2 賃貸事業費用（減価償却費を除く） + 49
316 • 新規取得４物件による増加 + 32
減価償却費 364 + 48 374 +9
• 第7期取得２物件の固都税費用化 + 18
賃貸事業損益 1,009 1,356 + 347 1,438 ５ + 82 3 一般管理費等 + 42
• 資産運用報酬の増加 + 34
一般管理費等 181 223 ３ + 42 244 ６ + 21 • 第１回POに関わる費用の不発生 △ 2
• 第2回POに関わる費用の発生 + 2
営業利益 828 1,133 + 304 1,194 + 60 • 投資主総会費用の不発生 △ 2
4 営業外費用 + 44
営業外収益 0 ― △0 ― ― • 融資関連費用・支払利息の増加 + 33
• 投資口交付費償却の増加 + 2
営業外費用 141 185 ４ + 44 172 ７ △ 13 • 第1回PO投資口発行関連費用の不発生△3
• 第2回PO投資口発行関連費用の発生 + 10
経常利益 687 947 + 260 1,021 + 74 ＜第９期＞
5 賃貸事業損益 + 82
当期純利益 686 946 + 260 1,020 + 74 • 新規取得４物件の通期寄与 + 82
6 一般管理費等 + 21
• 資産運用報酬の増加 + 13
3,012 • 資産保管･一般事務委託報酬の増加 + 2
一口当たり分配金（円） 3,040 + 28 3,263 + 223
• 第2回POに関わる費用の不発生 △ 2
一口当たり利益分配金（円） 2,647 2,726 + 79 2,940 + 214 7 営業外費用 △ 13
• 融資関連費用・支払利息の増加 + 2
一口当たり利益超過分配金（円） 365 314 △ 51 323 +9 • 第2回PO投資口発行関連費用の不発生△10
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２． 第７期決算概要及び第８期・第９期業績予想
第７期分配金予想・実績の比較及び第８・９期の予想分配金
3,500
3,263
一般管理費等の 営業外費用の
賃貸事業損益 増加（資産運用報 減少（投資口関
2,990 3,012 3,040 の増加（新規取 酬の増加・資産保 連費用の不発
一般管理費等の減 営業外費用の
得4物件の通期 管･一般事務委託 生等） 323
寄与等） 報酬の増加等）
3,000 賃貸事業損益 少（資産運用報酬 減少（融資関連
の増加（新規取 の減少、資産保管･ 費用の減少、投
NOIの増加 投資主総会費 その他 得4物件による 一般事務委託報酬 資口発行関連 314 +236 △60
365
（修繕費の減少
等）
用の削減 365 増加等） の減少等） 費用の増加等） +38
+55 +10
2,500 +4 +11 +5 +12
2,000
2,940
2,647 2,726
2,625
1,500
1,000
第７期
第７期 第７期
第７期 第８期
第８期 第９期
第９期
（円） （2019年12月期）
2019年12月期 （2019年12月期）
2019年12月期 （2020年6月期）
2020年6月期 （2020年12月期）
2020年12月期
予想
予想
実績
実績
予想
予想
予想
予想
1口当たり利益分配金 1口当たり利益超過分配金
注1：第７期末発行済投資口総数259,250口、第８・９期末発行済投資口総数347,250口の前提で算出しています。
注2：内訳は1円未満を切り捨てて表示しているため、内訳の合計額と各期の差額は一致しません。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ロジスクエア八潮
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外環道「草加」ICより約3.8km、首都高速三郷線「八潮南」ICより約4.0kmと高速道路へのアクセスに優れ、外環道を経由し各主要高速道路へアクセスすることが可能です。 14
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
新規取得資産取得後のポートフォリオと同規模のパイプライン
ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、適正な価格での物件取得を今後も推進
パイプライン（注1） 新規取得資産取得後ポートフォリオ
合計 10 物件 延床面積 310,411.75 ㎡ + α （埼玉県ふじみ野市物件） 合計 13 物件 316,672.19㎡
延床面積
取得価格合計 736 億円
ロジスクエア千歳 ロジスクエア上尾
①2017年11月 ①2019年4月
②19,760.00㎡ ②19,142.84㎡
③北海道千歳市 ③埼玉県上尾市
ロジスクエア久喜 ロジスクエア羽生
ロジスクエア川越Ⅱ ロジスクエア神戸西
①2019年6月 ①2020年4月
②14,786.36㎡ ②16,000㎡ ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア浦和美園
③埼玉県川越市 ③兵庫県神戸市
狭山日高IC開発計画（仮） ロジスクエア三芳 ロジスクエア新座 ロジスクエア守谷
①2020年6月 ①2020年6月
②84,132㎡ ②40,752㎡
③埼玉県飯能市 ③埼玉県三芳町
ロジスクエア鳥栖 ロジスクエア川越
ロジスクエア大阪交野 ロジスクエア三芳Ⅱ
①2021年1月 ①2021年3月
②80,661.39㎡ ②18,096㎡ ロジスクエア春日部 ロジスクエア草加
③大阪府交野市 ③埼玉県三芳町
new!
名称未定 住之江物流センター ロジスクエア八潮 ロジスクエア瑞穂Ａ
①2022年以降 ①1992年1月 ①竣工（予定）日
計画中 ②未定（敷地123,389㎡） ②17,081.16㎡ ②（予定）面積
③所在地
③埼玉県ふじみ野市 ③大阪府大阪市 は新規取得資産
ロジスクエア瑞穂Ｂ は優先交渉物件
原則としてＣＲＥが開発し保有する物流関連施設の全てに
ついて取得する機会の提供を受ける（注2）
注1：2020年2月14日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。なお、2020年2月14日現在の
パイプラインを記載していますが、優先的売買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループはこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
注2：スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方
• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
第１回・第２回公募増資ともにインプライドキャップレートを上回る水準で物件を取得し、上記の前提を遵守。今後も継続する方針。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
• 中期目標である資産規模1,000億円は早期達成にはこだわらず、投資主価値向上を伴いながら実施する。
第4期（2018年6月期）決算説明資料においては上場後2～3年後の目標としたが、上記の通り早期達成にはこだわらず、投資口価格に配慮して実行する。
ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題 用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 コンストラクション 適切なコストコントロール
マネジメント
リーシング テナントを誘致
出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成
結果的に計画を上回る利益を確保
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
LTVの低減、新規借入先からの調達、長期の借入れ及び返済期限の分散を推進
LTVを低減し、長期での借入れを推進 新たに福岡銀行から借入れを実施
第７期 本借入れ（注1）後 差異 本借入れ後のバンクフォーメーション
（2019年12月期） （2020年２月３日）
福岡銀行 new!
有利子負債 26,719 百万円 35,719 百万円 + 9,000 百万円 三井住友信託銀行 2.8%
4.6%
LTV 47.7 ％ （注2）45.6 ％ △ 2.1 ％ 西日本シティ銀行 三井住友銀行
11.0% 23.9%
固定金利比率 100.0 ％ 100.0 ％ ―％
三菱ＵＦＪ銀行
長期負債比率（注3） 100.0 ％ 100.0 ％ ―％ 11.7%
平均借入金利 0.510 ％ 0.532 ％ + 0.022 ％ みずほ銀行
りそな銀行
20.1%
平均残存年数（注4） 2.6 年 3.3 年 + 0.6 年 12.4%
注1：「本借入れ」は、 新規取得資産の取得資金及び付帯費用への充当を目的とした2020年2月3日実行の借入れを指します。 日本政策投資銀行
注2：2020年12月期末予想。 13.4%
注3：1年以内に返済期日が到来する長期借入金は長期負債に含みます。
注4：「平均残存年数」は、2020年２月３日から各有利子負債の返済期日までの期間を各有利子負債の残高で加重平均して算出しています。
返済期限の分散を推進 負債に対する考え方
8,000 既存借入金 本借入れ • 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として
50％が上限。
5,600
6,000 • 上記水準は他上場物流リートよりやや高い水準ではある
が、長期契約によりキャッシュ・フローが安定しているため、
3,700 3,574 3,680 3,680 3,680 3,400
4,000
2,900 3,105 借入れを有効に活用することを選択。
2,400
• 長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重
2,000 点を置いた財務運営を遂行。
• 手元資金は、物件取得等への活用を検討した上で、財務
0
（百万円） 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年
余力の拡大・借入コストの削減のため、返済を検討。
6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
効率的なキャッシュマネジメント
分配金最大化及び財務余力の拡大のため、減価償却費による手元資金を効率的に使用
400,000
LTVの
借入金の返済
300,000
低減
手元資金
261,930
物件取得
200,000 物件取得 に充当
期限前返済 減価償却費 数億～数十億円
に充当 221,481
200,000 374,092 規模の物件や
201,110 減価償却費 準共有持分の取得
減価償却費 減価償却費 316,107
287,097 287,097
分配金の
最大化
100,000
他の選択肢について
利益超過分配 減価償却費の も検討の上、原則とし
利益超過分配 利益超過分配 利益超過分配
112,161 30％相当を目途 て毎期継続的に利益
85,987 85,987 94,626 を超えた金銭を分配
0 資本的支出 682
（千円） 第５期 第６期 第７期 新規取得資産
（2018年12月期） （2019年6月期） （2019年12月期） 取得後
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ガバナンスの強化 ①より投資主利益と合致した資産運用報酬体系への変更
資産運用報酬体系の変更の概要
• 2019年9月27日付の投資主総会にて規約変更を決議し、2020年6月期より変更
• 総資産ベース及び当期純利益ベースの運用報酬を減額し、新たに１口当たり当期純利益ベースの運用報酬を設けることにより、
１口当たり当期純利益との連動性が高まり、より投資主利益と合致した報酬体系を導入
• 売却時報酬については、投資主利益を毀損するような売却損を計上する物件売却を行った場合でも報酬が発生するため、廃止
変更前 変更後
運用報酬１ 総資産額×0.4％ （上限） 減額 総資産額×0.325％ （上限）
運用報酬２ 税引前当期純利益×5.0％ （上限） 減額 税引前当期純利益×4.0％ （上限）
運用報酬３ ― 新設 １口当たり当期純利益×10,000
取得価額×1.0％ （上限） 取得価額×1.0％ （上限）
取得時報酬
（利害関係者との取引は0.5％ （上限）） （利害関係者との取引は0.5％ （上限））
売却時報酬 売却価額×0.5％ （上限） 廃止 ―
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ガバナンスの強化 ②スポンサー・本資産運用会社の各経営陣による本投資口の保有
スポンサー及び本資産運用会社の各経営陣による本投資口の保有
• 第１回公募増資時にスポンサー及び本資産運用会社の各経営陣がスポンサーの保有投資口を取得し、本投資法人へのコミットメントを強化
（2019年7月）
500口（注1） ＣＲＥ 代表取締役社長
亀山 忠秀 210 口 710 口
本投資法人 執行役員
本資産運用会社 代表取締役社長
1,000口（注1） 伊藤 毅 58 口（注2） 1,058 口
本資産運用会社の役職員による本投資口の保有 本資産運用会社の高い独立性
• 累積投資制度（2018年10月より買付開始）及び社内規程に基づき • 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、
本資産運用会社のほぼ全役職員（注3）が本投資法人の投資口を保有 全員がプロパー社員。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない
役職 氏名 保有口数 区分 人数（注3）
（2019年12月末日）
代表取締役社長 伊藤 毅 1,093 口 常勤取締役 2名
常務取締役 岡 武志 33 口 従業員 9名
他従業員 ９名中８名が本投資口を保有 合計 11 名
注1：本投資法人のスポンサーであるＣＲＥは、2019年7月17日に本投資法人の執行役員兼本資産運用会社の代表取締役社長である伊藤毅及び本資産運用会社の取締役兼ＣＲＥの代表取締役社長である亀山忠秀に対して、
それぞれ、第１回公募増資の発行価格と同額で、1,000口及び500口の本投資口を売却しています。
注2：2019年5月末日時点
注3：2020年1月末日時点
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ＥＳＧへの取組み
BELS・CASBEEを７割の物件で取得 （取得価格ベース）
物件名 BELS CASBEE 太陽光パネルの設置 サンドイッチパネル LED照明
屋根を賃貸し、賃借人が 外壁にデザイン性と断熱 CO2削減のみならず、テナン
太陽光パネルを設置し発 効果の高いサンドイッチパ ト負担となる電気代の削減、
7割の物件で取得。 7割の物件で取得。 電することによって、自然 ネルを採用し、冷暖房設備 照明の取替コストの削減、就
（取得価格ベース） （取得価格ベース） エネルギー創出に貢献。 設置時の熱負荷を低減。 労環境の改善等にも寄与。
M-1 ロジスクエア久喜 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-2 ロジスクエア羽生 ★★★★★ 埼玉県B+ランク ○ ○ ○
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-4 ロジスクエア浦和美園 ★★★★★ 埼玉県Aランク ― ○ ○
M-5 ロジスクエア新座 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-6 ロジスクエア守谷 ★★★★★ ― ○ ○ ○
M-7 ロジスクエア川越 ★★★★ ― ― ○ ○
M-8 ロジスクエア春日部 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-9 ロジスクエア草加 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
新
規 M-10 ロジスクエア八潮 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
取
得 M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ ― ― ― ― ―
資
産 M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ ― ― ― ― ―
O-1 ロジスクエア鳥栖 ★★★★★ ― ― ○ ○
目論見書の印刷用紙を削減 投資家間の情報格差を是正し、開示を合理化
• 口絵（目論見書の表紙に続くカラー印刷ページをいいます。）を • 補足説明資料を充実化することで、
省略することにより、環境保全に貢献。 フェアディスクロージャー及び開示の合理化を推進。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエア草加
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施設内の機能を可視化したサインを採用しています。サインは各階ごとに色分けし現在位置の把握をしやすくし、柱の目盛りは荷物を積む際の目安として使用されています。 22
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
本投資法人の特徴・優位性
特 １． ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ ２． 長期安定的な資産運用 ３． 明確な外部成長戦略
徴
質の高いポートフォリオ （新規取得資産取得後）
稼働率 定期借家契約 固定賃料
① キャッシュ・フローの安定性
100.0％ 100.0％ 100.0％
賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 シングル比率
② 多様なテナントとの長期契約
平均 8.8年 平均 6.2年 73.9％
首都圏比率 ICまでの走行距離 公共交通機関から徒歩10分以内
③ 立地の良さ
96.1％ 平均 3.4ｋｍ 97.2％
スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社（注1）
優
直接賃貸借契約締結先 自社によるリーシング実績 他上場リートを含む
① リーシング力
位 1,100社 141物件 内覧会の実績
管理面積 他社からの受託（注2） 他上場物流リートからの受託
性 ② プロパティマネジメント力
1,581物件 492万㎡ 約７割 102万㎡
• 日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映。
③ 開発力
• 不動産証券化黎明期である2006年から、リート組入れ可能な物件を開発。
投資口価格に配慮した機動的な物件取得が可能
• ブリッジ機能の活用が可能。すでにIPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をブリッジ機能を活用し取得。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
• 新規取得資産取得後のポートフォリオと同規模の、10物件31万㎡（延床面積）のパイプラインをすでに確保。
注1：2019年7月末日現在。ＣＲＥの提供に基づき本資産運用会社が作成。なお、各数値には、物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及びマスターリースに係る実績を含みます。
注2：「他社からの受託」には、ＣＲＥの管理面積から本投資法人からの受託に係る面積及びＣＲＥがマスターレッシ―として関与している物件に係る面積を除いた管理面積（他上場物流リート及び私募ファンド等からの受託に係る管理面積）がＣＲＥの管理面積全体に
占める割合を記載しています。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ①キャッシュ・フローの安定性
安定的運営が可能な契約形態 築浅物件の組入れ
• 多くの場合、契約期間内に中途解約する際には、その後の未経過賃料相当分が違約金となります。
• 契約満了日の１年前に再契約の締結又は期間満了による終了の意向確認を行います。
定期借家契約比率 固定賃料比率 築年数
10年以上
8.7%
5年以上10年未満 3年未満
17.9% 50.9%
定期借家契約 固定賃料 平均築年数
100.0％ 100.0％ 4.3年
3年以上5年未満
22.5%
修繕費・資本的支出は低い水準で推移
• 既存ポートフォリオは築浅物件で構成され、各物件のプロパティマネジメント業務を委託しているＣＲＥによる適切な物件管理も寄与し、
修繕費・資本的支出は2019年12月期までのところ、低い水準で推移しています。
修繕費推移 資本的支出推移
予想 実績 予想 実績
4,000 3,260 3,000
2,600
2,200 2,100 2,000 1,412
2,000 1,151
972 869 746 682
1,000
― ― ― ― ― ―
0 0
（千円） 第４期 第５期 第６期 第７期 （千円） 第４期 第５期 第６期 第７期
第４期 第５期 第６期
（2018年6月期） （2018年12月期） （2019年6月期） 第７期
（2019年12月期） 第４期 第５期 第６期 第７期
（2018年6月期） （2018年12月期） （2019年6月期） （2019年12月期）
（2018年6月期） （2018年12月期） （2019年6月期） （2019年12月期） （2018年6月期） （2018年12月期） （2019年6月期） （2019年12月期）
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ②長期の賃貸借契約
テナントが専用センター）として利用することで、長期の契約が締結可能
賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 テナント数
5年未満 10年以上15年未満
9.4% 2.8% マルチ
26.1%
5年未満
33.3%
5年以上10年未満
平均 22.9% 平均 シングル
8.8年 6.2年 73.9％
5年以上10年未満
シングル
63.8%
73.9%
10年以上
67.6%
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ③立地の良さ
高い需要が見込まれる物流適地を中心に所在し、テナントの労働力確保にも配慮
首都圏比率 インターチェンジまでの走行距離 公共交通機関からの所要時間
首都圏以外 5km以上 1km未満 徒歩10分超20分以内
3.9% 8.7% 17.7% 2.8%
3km以上5km未満
首都圏比率 19.0% 平均 徒歩10分以内
96.1％ 3.4km 97.2％
徒歩10分以内
首都圏 1km以上3km未満
97.2%
96.1% 54.6%
例：ロジスクエア浦和美園
東北自動車道「浦和」ICより約700m、埼玉高速鉄道「浦和美園」駅より約450m、徒歩6分に位置。
周辺地域では、大規模な複合型まちづくりが推進されており、職住近接による労働力の確保にも高い優位性が見込まれる。
浦和IC
約700m 約450m 浦和美園駅
徒歩6分
ロジスクエア浦和美園
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、ＣＲＥによって開発された物流施設のブランド名であり、テナントニーズに応える良質な物流施設
半たわみ性舗装を採用し、 外壁にサンドイッチパネルを使用し、
わだち掘れの発生を抑制 冷暖房設備設置時の熱負荷を低減し、美しい外観を維持
倉庫内温度低減のために井戸水を
利用した屋根散水設備の設置
1・3階合計44台の大型トラックが
同時接車可能
バース奥行13.5m
40ftコンテナとシャーシが
納められる奥行きを確保
ウッドデッキ
ロジスクエア浦和美園
1・3階にトラックバースを分け、かつ、場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設けることで、 駐輪場
0
敷地内のトラック動線を完全分離。場内車両渋滞や接触事故防止に配慮
ウッドデッキの休憩スペース
注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件の全てが上記の特徴を備えているものではありません。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、倉庫内での作業効率・働きやすさの向上や、将来コストの削減に寄与
全館LED照明で節電に寄与 防火区画壁には断熱性、耐震
性、美観に優れた耐火断熱パ
ネルを全面採用
防火区画開口部を最大限確保
有効天井高6.0ｍとし、冷蔵パ
6.0ｍ ネルを設置した場合において
も有効天井高を5.5m確保で
きるよう設計
柱スパン10.3m×10.35m
10.3ｍ
10.35ｍ
倉庫機能をデザインとして
床荷重1.5t/㎡ ｢可視化｣した倉庫内のサイン
ロジスクエア浦和美園
窓
事務所部分の将来的な増床ニーズを想定し、
事務所と倉庫スペースの内壁に窓を 女子トイレに小物入れを設置し、 法令を遵守できるようにあらかじめ窓や換気扇を設置し
設置することで、円滑な意思疎通が可能 女性従業員が快適に過ごせるよう配慮 ており、将来のコスト削減に寄与
注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件の全てが上記の特徴を備えているものではありません。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社
スポンサーであるＣＲＥは、日本の物流不動産分野で50年以上の実績を有する
アセットマネジメント事業を開始 ・ 2018年2月本投資法人上場
開発事業への参画 ・ 大型施設の管理受託
中小型倉庫の資産活用提案 ・ テナントとのリレーションの構築
1964年 2005年 2014年
2009年設立
1980年設立
2010年
2014年 2018年
㈱コマーシャル・アールイー 事業譲受
2006年設立 子会社化 子会社化
1964年設立 2011年
吸収合併
㈱天幸総建
全社員が物流不動産に関与 他社からの管理受託実績が豊富
連結従業員数（2019年7月末現在）（注1） 本投資法人は、スポンサーによる492万㎡の管理実績に基づくノウハウ
を活用可能。
プロパティマネジメント 25名 他社保有物件
24名
本投資法人
リーシング 321万㎡の管理を受託
5% 他上場物流リート
159 建築・設計 28名 21%
マスターリース
管理面積
30%
不動産管理事業 1,581物件
11
物流投資事業 492万㎡
アセットマネジメント事業
21 私募ファンド等
管理部門
27 44%
合計218名
注1：株式会社シーアールイー「2019年7月期有価証券報告書」より本資産運用会社が作成。 注2：2019年7月末日現在。各数値には、物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及びマス
ターリースに係る実績を含みます。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのリーシング力―多くのリーシング機会により情報を蓄積
物流事業者に留まらない多様なテナントとの直接契約に ＣＲＥのリーシング力により空室リスクを低減
より成約賃料、増額、減額などの賃料動向を即時に把握
本投資法人保有資産のリーシング完了時期
テナント リーシング
• ＣＲＥが借主となり直接テナントと賃貸借契約を締結するマスターリース BTS 土地取得 竣工
数 完了時期
により、賃料水準を把握することが可能。
M-1
• 物流事業者のみならず多様な業種のテナントとのリレーションを構築。 1 BTS 竣工前
ロジスクエア久喜
M-2
1 BTS 土地取得時
ロジスクエア羽生
マスターリーステナント総数（注） M-3
1 BTS 土地取得時
ロジスクエア久喜Ⅱ
その他
M-4
3 ― 竣工後6ヵ月
消費者サービス 運輸サービス ロジスクエア浦和美園
法人サービス M-5
1 ― 竣工前
マスターリース ロジスクエア新座
テナント総数
小売 M-6
1,100社 ロジスクエア守谷
2 ― 竣工後7ヵ月
中間流通
M-7
1 ― 竣工後4ヵ月
ロジスクエア川越
不動産・建設 製造業
M-8
1 BTS 竣工前
ロジスクエア春日部
O-1
物流事業者以外が約７割 ロジスクエア鳥栖
1 BTS 竣工前
注： 2019年7月末日現在。物流関連施設以外の不動産のテナントを含みます。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのリーシング力―業界リーディングカンパニーとしての情報収集
ロジスクエアマーケットレポートの発行 ＣＲＥフォーラムの開催
四半期ごとに、賃貸大型倉庫（総賃貸面積10,000 ㎡以上）を中心に、主要 企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的に、
エリアの市場動向をまとめたレポート。大型倉庫以外にも、マスターリース物 2013年から計69回開催。延べ4,081名が参加。（注1）
件のデータベースをもとに、賃貸中小型倉庫（総賃貸面積3,305.8㎡未満
／ＣＲＥ管理のみ）の情報も掲載。
ロジスクエアマップ（大型物流施設マップ）の発行
登壇企業名（抜粋）（注2）
開発予定を含む過去10年間の主要な賃貸大型物流施設（総賃貸面積
10,000 ㎡以上）を地図上にプロット。年1回発行。 • 株式会社日通総合研究所
• 株式会社日立製作所
• サンスター グループ
• 株式会社タニタ
• JD.com京東日本株式会社
• 株式会社豊田自動織機
• サッポログループマネジメント株式会社
• CBcloud株式会社
• ケービーエスクボタ株式会社
• 株式会社オフィスエフエイ・コム
• 株式会社MUJIN
注1：2019年11月末日現在。
注2：物流施設情報サイト「ロジスクエア」より本資産運用会社が作成。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのプロパティマネジメント力―他上場リートを含む多様な顧客層
他上場リート・私募ファンド等から受託 物流施設中心型ＰＭ会社（注2）で２位の管理実績（注3）
主要な顧客（注1）
• ラサールロジポート投資法人 • いちご地所㈱
• スターアジア不動産投資法人 • ヤマトホームコンビニエンス㈱
• ケネディクス商業リート投資法人 • 宝産業㈱ 6 5.6
• ユナイテッド・アーバン投資法人 • 東急不動産キャピタル・マネジメント㈱
• 日本ロジスティクスファンド投資法人 • UIGアセットマネジメント㈱ 4.9
• 産業ファンド投資法人 • ユニバース開発㈱ 5
• 三菱地所物流リート投資法人 • ＣＲＥリートアドバイザーズ㈱ 4.3
4.0
• 大和ハウスリート投資法人 • ストラテジック・パートナーズ㈱、等
4
• ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 （敬称略、順不同）
• ラサール不動産投資顧問㈱
• タカラアセットマネジメント㈱ 3
• ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱
• ESR㈱
• ケネディクス・インベストメント・パートナーズ㈱ 2
• 公共投資顧問㈱
• 住商リアルティ・マネジメント㈱
0.9
1
• 住友商事㈱
• Challenger㈱
• モルガン・スタンレー・キャピタル㈱ 0
• 大栄不動産㈱ 大和ハウス
（百万㎡） 日本GLP プロロジス プロパティ SGリアルティ
• ㈱LCパートナーズ マネジメント
• 東西アセット・マネジメント㈱
• 三井物産リアルティ・マネジメント㈱
• ㈱イデラ キャピタルマネジメント
• PGIMリアルエステート・ジャパン㈱
• 三菱地所投資顧問㈱
• フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同） 注2：「物流施設中心型PM会社」とは、受託面積の70%以上が物流施設であるプロパティ・マネジメント
会社をいいます。なお、「受託面積」には物流関連施設以外の不動産の管理面積も含んでいます。
注3：綜合ユニコム株式会社「月刊プロパティマネジメント」（2019年11月号）より本資産運用会社が作成。
注1：株式会社シーアールイー「2019年7月期決算説明資料」 社名は株式会社を省略。
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥの開発力―汎用性を確保し、かつ、テナント要望を取り込んだ開発
汎用性を確保した上で、テナント要望を取り込むことで、長期契約とリテナントリスクの低減を実現
＝ ＣＲＥによって開発されたテナントニーズに応える良質な物流施設
汎用性
＝ 立地 ＋ 基本仕様 ＋ 拡張性 ＋ 快適性 ＋ 入居テナント独自の要望
日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映させ、利便性を向上
利便性の向上・将来コストの低減
開発・コンストラクションマネジメント社員
要望や管理状況を開発計画に反映
リーシング社員 プロパティマネジメント社員
コミュニケーション
テナント企業 及び 潜在顧客
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥの開発力―テナントの利便性を最優先に考慮した開発
テナントの利便性を最優先に考慮し、立地特性に応じた最適なプランで開発
低層型 スロープ型 ボックス型
作業効率を重視するテナント向け 立地と作業効率を重視するテナント向け 保管機能を重視するテナント向け
入出庫の利便性を高め、1～2層で施設開発しているタイプ。 テナント需要が厚い立地に所在するため、容積率の消化を 都心部に近くテナント需要が厚い戦略的立地にあるため、
保管機能と集配送機能の双方に適しており、集配送等の作 考慮し3～4層とし、かつ、スロープを設けることによってト 容積率の消化を重視し3～4層で施設開発しているタイプ。
業効率を重視するテナントに適する。 ラックが直接出入り可能であることから2層と同じ使い方が 物流施設として最も標準的な機能である保管機能に優れ
可能なタイプ。 ており、荷物の保管を重視するテナントに適する。
保管機能と集配送機能の双方に適しており、立地と作業効
率の両方を重視するテナントに適する。
例：ロジスクエア羽生 例：ロジスクエア浦和美園 例：ロジスクエア新座
2層 4層 倉庫部分3層
1階両面バース 1・3階片面バース 1階片面バース
場内出入口を分け、敷地内車両動線は一方通行。 場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設け、 場内出入口を分け、敷地内車両動線を一方通行。
敷地内のトラック動線を完全分離。
全てのタイプにおいて、場内車両渋滞や接触事故防止に配慮
敷地内の車両の動線
トラックバース
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４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
累積延床面積 期中に開発が完了した又は完了する予定の物件の延床面積合計
ＣＲＥの開発力―不動産証券化黎明期より開発