証券コード３４８７
第５回公募増資及び資産取得に関する補足説明資料
ロジスクエア大阪交野（注）
大阪府と京都府のほぼ中間に位置する大阪内陸の物流適地に所在。第二京阪道路「交野南」ICより約0.8ｋｍに位置し、幹線道路へのアクセスにも 2021年9月2日
優れている。工業地域に立地しており、24時間稼働が可能。 Inc. All Rights Reserved.
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ディスクレーマー
• 本資料は、2021年9月2日付「新投資口発行（グリーンエクイティ・オファリング）に関するお知らせ」、「2021年12月期及び2022年6月期の運用状況の予想の修正に関するお
知らせ」、「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」及び「資金の借入れ（グリーンローンを含む）に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随
する情報を追加した上で整理したものです。
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投資法人」といいます。）が作成する新投資口発行届出目論見書及びその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なされるよう
にお願いいたします。
• 本資料で提供している情報に関しては万全を期していますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場
合がありますので、予めご了承ください。
• 本資料には、本投資法人及びＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらに
ついて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
• 本資料には、現在の計画、目標、予想及びその業績に関するその他の将来の見通しが含まれています。これらの見通しは、将来の業績を完全に見通したものであるとは限らず、
将来の業績に影響を与えうるリスクや不確実な要素が含まれています。実際の業績は、さまざまな要因により、これらの見通しとは異なることがあります。
• 本資料に掲載されている物件写真には、2021年9月2日現在の本投資法人の保有資産及び取得予定資産の一部の物件写真が含まれています。ただし、本投資法人は、今後、
保有資産及び取得予定資産を第三者に対する売却その他の方法により処分することがあり、これを保有し続けるとは限りません。また、本投資法人は必ずしも取得予定資産
を購入できるとは限りません。
• 本投資法人及び本資産運用会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製･転用などを行うことを禁止します｡
• 本資料は、米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申込みの勧誘を構成するものではありません。本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）は1933年米
国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除
き、米国における証券の勧誘又は売付けを行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
• 本資料は日本の居住者が利用するために作成されたものであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
注：各ページの注記は、別途記載される場合を除き、当該ページ又は本資料末尾の注記欄に記載しています。
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オファリング・ハイライト 兼 目次
１． 継続的な投資主価値向上を実現 ・・・ 5ページ
• グリーンファイナンスでの資金調達や、目論見書の電子交付により、環境に配慮した公募増資を実施
• 過去４回の外部成長と各施策により投資口価格及び時価総額が増加することで、投資口の流動性が向上し投資家層が拡大
• 2018年2月に上場して以降、５回の公募増資を通じて着実に１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 ・・・ 11ページ
• ＣＲＥが開発した築浅・好立地かつ消費地に近接した高品質な物件を取得
• 関西圏の物件取得により、エリアの分散をはじめとするポートフォリオの分散が進展
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 ・・・ 17ページ
• 手元資金を原資とした物件取得も視野に入れて、豊富なパイプラインにより、継続的な分配金成長を目指す
• 2022年6月期までに賃貸借期間が満了する賃貸借契約も順調に再契約を締結
• 新規借入先の招聘、グリーンローンでの借入れ、グリーンボンドの発行により資金調達手段を多様化
• R&Iの格付の方向性がＡー（ポジティブ）へ変更、加えて新たにJCRからＡ（安定的）を取得
• 返済期限の分散及び借入期間の長期化により安定的な財務運営を推進
• ESGへの取り組みを推進。2021年9月投資主総会にて、より投資主利益と合致した資産運用報酬体系へ変更予定
４． Appendix ・・・ 28ページ
注：本ページに記載の各用語の定義については、表紙及び6ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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第５回公募増資及び資産取得のサマリー
築浅・好立地のロジスクエア大阪交野を取得 LTVの低減、新規借入先の招聘、借入期間の長期化を推進
取得予定価格
本借入れ前 本借入れ後
22,370 百万円
2022年6月期末予想 2022年6月期末予想
築年数 ＬＴＶ
44.8 ％ 44.3 ％
0.5 年 O‐4 ロジスクエア大阪交野
負
2021年9月15日予定 2021年9月15日予定
平均残存年数
ICからの距離 テナント数 債 3.6 年 3.7 年
約 0.8 ｋｍ 5社 借入金融機関数 13 社 16 社
鑑定NOI利回り インプライドキャップレート（注1）（注2）
4.4 ％ 3.4 ％ 借入れ増加額 10,400 百万円
資
ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
産 第10期末 取得予定資産 第10期 第５回PO後
（2021年6月期） 取得後 （2021年6月期）
物件数 19 物件 20 物件 １口当たり分配金 第４回PO後巡航予想 第５回PO後巡航予想
（利益超過分配金を含む） 3,374 円 3,547 円 （+ 5.1％）
取得（予定）価格 112,316 百万円 134,686 百万円
純
平均鑑定NOI利回り 4.8 ％ 4.7 ％ 資 第５回PO後
１口当たりNAV
143,278 円 150,739 円 （+ 5.2％）
テナント数 23 件 28 件 産
平均築年数 4.4 年 3.8 年
新投資口発行数 64,550 口 （発行済投資口数対比12.9％）
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 発行価額の総額（見込額） 13,232 百万円
ＣＲＥ開発比率 100.0 ％ 100.0 ％ オファリング形態 国内オファリング（旧臨時報告書方式）
注1：インプライドキャップレートに関する定義及び算定方法は、本資料末尾の注記欄をご参照ください。インプライドキャップレート及び上記を除く、本ページに記載の各用語の定義及び各数値の算定方法については、表紙及び6ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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１． 継続的な投資主価値向上を実現
ロジスクエア大阪交野
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地上4階建ての制震構造。１－３階に中央車路が設けられたダブルランプウェイ型の物流施設。場内は安全性向上を図るために車両動線を一方通行としており、ランプウェイは上り専用と下り専用をそれぞれ設置。 5
１． 継続的な投資主価値向上を実現
グリーンファイナンスでの資金調達等により、環境に配慮した公募増資を実施
エクイティ・借入れともにグリーンファイナンス（注1） 全ての新投資口を国内及び海外の機関投資家へ配分
取得予定資産 借入れ 第10期末（2021年6月期）の所有者別投資口数の割合
グリーン適格資産（注5） グリーンローン（注3）
新投資口
ロジスクエア大阪交野
グリーンファイナンス・フレーム
ワーク（注9）に対しJCRより
「Green1(F)」（注12）を取得
外国人 国内金融機関 その他
16.8% 61.6% 21.6%
• CASBEE（注7）
大阪府Ａランク
投資口
グリーンエクイティ・ 機関投資家層の拡大を目指す
• BELS評価（注8）
オファリング（注2）
★★★★★
グリーンエクイティ・フレーム
環境に配慮し、目論見書を全て電子交付
（注19）
ワーク（注13）に対しDNV（注15）より
• 太陽光発電の自家消費 セカンドパーティ・オピニオン
• LED照明 （注16）（注17）を取得
• サンドイッチパネル
地球環境への負荷を最小限に抑えるため、
全ての目論見書を電子交付により提供することで、
取得予定資産取得後（注18）のグリーン適格資産の割合
紙やインク等を削減
グリーン適格資産 その他
4.7%
95.3%
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１． 継続的な投資主価値向上を実現
過去４回の外部成長と各施策により、投資口価格が上昇
投資口価格（終値）推移 （2021年8月20日時点） 2021年1月4日
第４回PO（注1）公表
220,000 2020年6月29日 8.0%
第３回PO（注1）公表
2020年1月7日
200,000
第２回PO（注1）公表 7.0%
2018年2月7日 2019年6月27日
180,000 上場 第１回PO（注1）公表
6.0%
160,000
5.0%
140,000
120,000
4.0%
100,000
3.0%
2018年8月 2020年5月29日 2020年9月18日 2021年4月21日
2019年7月17日 2019年9月27日
80,000 投資口累積投資制 MSCI Global FTSE Global R&I格付見通しがA-
スポンサー・本資産運用会社の各社長が 投資主総会にて資産運
度を導入 Small Cap Index Equity Index （安定的）からA-（ポジ
本投資口を取得 用報酬の改定を決議 （注2）に組入れ Series（注3）に組入れ ティブ）に変更（注5）
役職・氏名 取得口数 2.0%
ＣＲＥ 代表取締役社長
60,000
500 口 2020年3月31日 2020年9月8日 2021年2～4月 2021年8月3日
亀山 忠秀
R&IよりＡ－の格付 グリーンボンド 証券３社がアナリスト JCRよりＡ（安定的）の
本資産運用会社 代表取締役社長
伊藤 毅
1,000 口 を新たに取得（注5） を発行 カバレッジを開始（注4） 格付を新たに取得（注5）
40,000 1.0%
2018 2019 2020 2021
（円） 2/7 5/9 8/2 10/30 1/31 5/7 7/31 10/30 1/30 4/28 7/29 10/27 1/26 4/22 7/21
1口当たりNAV （注6） 東証REIT指数 （注7） 本投資法人投資口価格 分配金利回り（注8） （右軸）
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１． 継続的な投資主価値向上を実現
時価総額の増加及び投資口の流動性向上により、投資家層が拡大
時価総額が増加するとともに、投資口の流動性も向上
6,000 120,000
百万
売買代金（左軸）
5,000 100,000
時価総額（右軸） 第５回PO後
4,000 80,000
時価総額見込（注1）
3,000 60,000 122,370
8月20日時価総額 百万円
2,000 40,000
108,382百万円
1,000 20,000
0
2018 2019 2020 2021
0 投
（百万円） 2/7 5/2 7/25 10/17 1/9 4/3 6/26 9/18 12/11 3/4 5/27 8/19 11/13 2/12 5/14 8/11 （百万円）
資
家
FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series（注2）への2021年12月の組み入れを目指す 層
の
• 本投資法人は、時価総額の基準を満たすものの、英文アニュアルレポート（監査済）は未作成
2021年9月定期見直し時から であり、組み入れの要件を一部満たしていない。
さ
時価総額の採用基準が緩和 ら
（2021年6月24日公表） • 2021年12月定期見直しで組み入れられるよう、10月中旬までに第10期（2021年6月期）に な
係る英文アニュアルレポート（監査済）の作成を目指し、準備に着手。
る
拡
国内金融機関及び外国人投資家の数・比率が増加 大
へ
第5期末 第10期末 差異
（2018年12月期） （2021年6月期）
投資主数 34 名 74 名 +40 名
国内金融機関
保有比率 41.6 ％ 61.6 ％ +20.0 %
投資主数 55 名 152 名 +97 名
外国人投資家
保有比率 6.0 ％ 16.8 ％ +10.7 %
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１． 継続的な投資主価値向上を実現
2018年2月に上場して以降、５回の公募増資を通じて着実に成長
１口当たり分配金（DPU（注1）） 1口当たりNAV
年率 ＋6.1％（注2） 年率 ＋8.1％（注7）
4,000
3,529 170,000
3,351 3,392 3,398 3,504 150,739
3,012 3,086 143,278
2,952 3,504
3,375 137,499
3,000
2,585 140,000 129,286
122,212
114,936 117,317 118,187
2,000 110,000
1,000 80,000
（円） 2018.6期 2018.12期 2019.6期 2019.12期 2020.6期 2020.12期 2021.6期 2021.12期 2022.6期 （円） 2018.6末 2018.12末 2019.6末 2019.12末 2020.6末 2020.12末 2021.6末 第5回PO後
予想 予想 （注5） （注5） （注5） （注5） （注5） （注5） （注5） （注6）
実績 2021/8/13付予想 （注3） 2021/9/2付予想 （注4）
ＬＴＶ（注8） 資産規模（注9） 2.8倍
年率 ＋34.5％（注10）
△ 5.1％
50%
49.3% 1,500 1,346
47.7% 47.9% 47.7% 1,123
48% 915
1,000
45.9% 736
45.0% 44.8%
46%
44.6% 44.8% 477 477 477 541
44% 実績
△ 0.5％ 500
2021/8/13付予想
2021/9/2付予想
44.3% 44.3%
42% 0
2018.6末 2018.12末 2019.6末 2019.12末 2020.6末 2020.12末 2021.6末 2021.12末 2022.6末 （億円） 2018.6末 2018.12末 2019.6末 2019.12末 2020.6末 2020.12末 2021.6末 第5回PO後
予想 予想
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１． 継続的な投資主価値向上を実現
１口当たり分配金向上に資する外部成長を実現
５期連続の公募増資により巡航DPUを年率7.8％引き上げ
巡航DPU
＋20.6％ 年率＋7.8％
4,000
3,547
3,500 3,374
3,258 342
3,160 ＋5.1％
3,029 338
2,940 326 ＋3.6％
3,000 323 ＋3.1％
＋4.3％
365
372 ＋3.0％
2,500
3,036
3,205
2,837 2,932
2,568 2,664
2,000
巡航EPU（注1）
＋24.8％ 年率＋9.3％
1,500
第７期 第８期
（円） （2019年12月期） 第1回PO後
（2020年6月期） 第2回PO後 第3回PO後 第4回PO後 第5回PO後
当初巡航
巡航 巡航 巡航 巡航 巡航
第７期 第８期 第2回PO予想（注4）の 第3回PO予想（注5）の 第4回PO予想（注6）の 第5回PO予想（注7）の
（2019年12月期） （2020年6月期） 第９期（2020年12月期） 第10期（2021年６月期） 第11期（2021年12月期） 第12期（2022年６月期）
当初予想（注2） 第1回PO予想（注3） 予想をもとに試算 予想をもとに試算 予想をもとに試算 予想をもとに試算
１口当たり利益分配金 １口当たり利益超過分配金
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
ロジスクエア大阪交野
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１－４階を通じ将来的に垂直搬送機や荷物用エレベーター、事務室、倉庫内の空調機の増設を可能とする構造で、将来ニーズにも一定の対応ができる仕様。 11
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 ランプウェイ型 太陽光 CASBEE
関西圏 第二京阪 BELS
発電の 大阪府
取得予定資産 O-4 ロジスクエア大阪交野 マルチ （注1） 道路 自家消費 Aランク
★★★★★
• 大阪府交野市の西部、大阪府と京都府のほぼ中間に位置する大阪内陸の物流適地の一つ
に所在。第二京阪道路「交野南」ICより約0.8㎞、「寝屋川北」ICより約２㎞に位置し、幹線道路
へのアクセスにも優れており、大阪市内への配送はもとより近畿自動車道、中国自動車道、
阪神高速道路の利用により関西エリアの広域をカバーする物流拠点立地として優位。
物 • 2024年には新名神高速道路「高槻」JCT-「八幡京田辺」JCT間が開通予定であり、さらなる利
件 便性の向上を期待。
の
特 • JR学研都市線の快速停車駅である「星田」駅より約１㎞（徒歩約13分）、京阪交野線の「河内
徴
大阪府交野市星田北四丁目27番１号
森」駅より約1.5㎞と複数鉄道路線駅から徒歩圏内、またバス利用の場合「星田北五丁目」バ
所在地 ス停から徒歩２分の距離にあるため、雇用確保においても優位。
（住居表示）
アクセス 第二京阪道路「交野南」IC約0.8km • １～４階を通じ将来的に垂直搬送機や荷物用エレベーター、事務室、倉庫内の空調機の増設
建物構造 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき４階建 を可能とする構造で、将来ニーズにも一定の対応ができる仕様。柱スパンを12ｍとすること
延床面積（注2） 76,393.17 ㎡ で大型トラックの1スパン３台接車が可能。
総賃貸可能面積 71,018.95 ㎡
取得予定価格 22,370 百万円 空室率 賃料相場
鑑定評価額 22,600 百万円
鑑定NOI利回り（注2） 4.4 ％ • 関西圏の空室率は、2019年以降、低位で推 • 関西3府県（注4）ではやや逼迫した需給環境を
償却後鑑定NOI利回り（注3） 3.7 ％ 移。 背景に、臨海部、内陸部とも安定した賃料動向。
竣工年月 2021年1月 関西圏の空室率 関西3府県の募集賃料
稼働率（注2） 100.0 ％
1,000 20% 5,000
4,000
500 10%
3,000
0 0% 2,000
201712
202009
201606
201609
201612
201703
201706
201709
201803
201806
201809
201812
201903
201906
201909
201912
202003
202006
202012
202103
202106
201804
202010
201607
201610
201701
201704
201707
201710
201801
201807
201810
201901
201904
201907
201910
202001
202004
202007
202101
202104
（万㎡） （円/坪）
稼働面積 空室面積 空室率（右軸）
出所：株式会社シーアールイー「倉庫・物流不動産ロジスクエアマー 出所：株式会社一五不動産情報サービス「物流施設の賃貸マーケットに
ケットレポート2021年6月」に基づき本資産運用会社が作成 関する調査（2021年4月時点）」に基づき本資産運用会社が作成
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
取得予定資産 O-4 ロジスクエア大阪交野
太陽光発電の自家消費
ICに近接し、公共交通機関のアクセスもよく、利便性の高い施設
屋根を太陽光発電事業者に賃貸し、賃借人が出力1,597．50キロワットの太陽光
発電設備を設置。本物件で消費する電力の一部は、当該発電設備により発電し
た電力で賄っており、自然エネルギーを活用。
交野南IC
車両動線は一方通行
場内は安全性向上を図る
約0.8km ために車両動線を一方通
行としており、ランプウェ
星田北五丁目 ロジスクエア大阪交野 イは上り専用と下り専用
バス停
徒歩２分
河内森駅 をそれぞれ設置。
太陽光パネルを
設置済み 工業地域に立地
約１km
周辺は主に工場や物流
施設で物流センターの24
時間稼働が可能。
星田駅
普通車専用の出入り口
トラックと普通車の出入り
口を分離。
出所：国土地理院「地理院地図（電子国土Web）」に基づき本資産運用会社が作成
東西２か所のカフェテリアとテラス
入居５テナントの業種（注1）（注2） 入居５テナントの取扱い荷物（注1）（注2）
最上階の４階に眺望を生かしたカフェテリアとテラスを東西２か所に設置。館内の
どのエリアからも利用しやすい配置。
家具
11.9%
小売業 西 東
24.7% 陸運業
その他
63.3% アパレル（EC）
12.7%
51.0%
倉庫・運輸関連業
11.9% 食品・飲料
24.4%
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
取得予定資産 O-4 ロジスクエア大阪交野
大阪と京都の二大消費地をカバーする大阪内陸の物流適地であり、テナントの事業継続性に強み
運転時間30分圏と60分圏での到達エリア（注1） 運転時間30分圏と60分圏でのカバー人口（注1）
• 運転時間30分圏では大阪府の内陸エリアを主に、北東方面では京都府に到達し、 • 運転時間30分圏のカバー人口は434万人（2015年）で、5年間での人口変動率は
西方面では大阪都心（梅田駅）のほか大阪市内の多くをカバー。 0.5％と微増。運転時間30分圏で400万人を上回るカバー人口のボリュームは関
西圏では高い水準で、消費地近郊型の物流立地として十分に機能。
• 運転時間60分圏では関西の三大都市である大阪市、京都市、神戸市に到達する
ため、関西圏の主たる消費地を概ねカバー。そのほか、大阪港と神戸港の二大港 • また、運転時間60分圏のカバー人口は1,421万人（2015年）で、5年間での人口変
湾に加え 、 伊丹空港や関西国際空港といった主要な物流インフラにも概ね到達。 動率は横ばい。対象立地は大阪と京都の二大消費地にアクセスしやすい物流適
地の一つ。
運転時間30分圏内
1,500 1,421 1,421 5.0%
運転時間60分圏内
1,200 4.0%
900 3.0%
600 434 432 2.0%
300
0.5% 1.0%
0.0%
0 0.0%
（万人） 30分圏 60分圏
(c) Esri Japan
ロジスクエア大阪交野 2015年 2010年 変動率（5年間）（右軸）
出所：株式会社一五不動産情報サービス提供の資料に基づき本資産運用会社が作成
自然災害の影響を受けにくい立地
津波 • 大阪内陸に位置しているため、津波浸水想定（注2）が設定されていません。
(c) Esri Japan
液状化 • PL値が5～10と低く、液状化の程度は小さい（注3）。
洪水 • 交野市ハザードマップにおいて、洪水浸水想定区域が設定されていません（注4）。
出所：株式会社一五不動産情報サービス提供の資料に基づき本資産運用会社が作成
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
ポートフォリオの分散が進展
テナント分散（注1） テナント業種（注1）（注3）（注4） テナントの取扱い荷物（注1）（注4）
エンドユーザにおける
上位5テナント 物流業の割合
37.8％ 製造業 2.0% 倉庫・運輸関連業 72.6％
6.0%
医薬品 2.1% 医薬品 家電
3.9%
情報・通信業 2.9% その他 3.9% 食品・飲料
4.1% 20.2%
小売業 3.1% 包装材
4.5%
卸売業 9.0%
書籍
4.6%
テナント数（注5） 娯楽用具・玩具
28 4.7% 日用品
12.3%
家具
不動産業(CRE) 8.5%
16.1% 陸運業
58.8%
アパレル
インテリア商材 12.0%
9.6%
機械・部品
11.7%
注1：取得予定資産取得後かつ賃貸面積（注2）ベース。
注2：「賃貸面積」は、2021年７月末日現在における当該物件に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計です。なお、当該保有資産につき、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された面積です。
注3：「テナント業種」に係るグラフにおける外円は、エンドユーザ（パススルー型又は賃料固定型マスターリース契約の締結がなされ又は締結が予定されている物件のエンドテナント）の業種を表しています。
注4：上記各グラフにおけるテナントの業種、エンドユーザの業種及びテナントの取扱い荷物の分類は、本資産運用会社が、賃貸借契約締結時等にテナントに対して行うヒアリング等に基づき、各テナントの主たる取扱い商品・業態を判断した上で行ったものです。した
がって、その後の取扱い商品の変化等により、実際の比率と一致するとは限りません。
注5：「テナント数」の定義は、後記29ページの注記をご参照ください。
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
関西圏の物件取得により、エリアの分散が進展
保有資産、取得予定資産及びパイプライン の立地
（注1）
関西
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ロジスクエア大阪交野
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JR学研都市線の快速停車駅である「星田」駅より約１㎞（徒歩約13分）と徒歩圏内。またバス利用の場合「星田北五丁目」バス停から徒歩2分 にあるため、雇用確保においても優位。 17
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
手元資金を原資とした物件取得も視野に入れて、継続的な分配金成長を目指す
（注1）
パイプライン 手元資金活用の考え方
合計 11 物件 延床面積 451,407 ㎡ （注2）
ロジスクエア狭山日高（20％） ロジスクエア三芳Ⅱ
①2020年5月 ①2021年3月
②73,728.44㎡ ②18,135㎡
（14,745.69㎡） ③埼玉県三芳町
③埼玉県飯能市
資本的支出への活用のほか、
ロジスクエア白井 ロジスクエア枚方 以下の選択肢を検討
①2022年11月 ①2023年1月
計画中 ②30,400㎡ 計画中 ②45,083㎡ 1．増資時の物件取得資金の
③千葉県白井市 ③大阪府枚方市
一部に充当
ロジスクエア厚木Ⅰ ロジスクエア松戸 減 2．手元資金を原資とした物件
①2023年3月 ①2023年春頃 価 （準共有持分等）取得
計画中 ②18,200㎡ ②15,654㎡ 償
③神奈川県愛川町 ③千葉県松戸市 却 3．借入金の返済
費
ロジスクエア福岡小郡 ロジスクエア厚木Ⅱ
①2023年夏頃 ①2024年夏頃
計画中 ②18,000～24,000㎡ 計画中 ②18,000～20,000㎡
③福岡県小郡市 ③神奈川県厚木市
30％相当額を目途に
継続的な利益超過分配
ロジスクエアふじみ野Ａ・Ｂ・Ｃ棟 を実施
Ａ棟
Ｂ棟 ①Ａ：2023年8月、Ｂ：2024年8月、Ｃ：2024年3月
Ｃ棟 ②Ａ：114,256㎡、Ｂ：115,040㎡、Ｃ：43,893㎡
③埼玉県ふじみ野市
①竣工（予定）時期、②（予定）延床面積、③所在地、 は優先交渉物件
注1：2021年9月2日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。また、2021年8月20日現在、パイプラインのうち、ロジスクエア白井、ロジス
クエア枚方、ロジスクエア厚木Ⅰ、ロジスクエア松戸、ロジスクエア福岡小郡、ロジスクエア厚木Ⅱ及びロジスクエアふじみ野Ａ・Ｂ・Ｃ棟の開発は完了しておらず、完成予想図、竣工予定の時期及び予定延床面積は2021年8月20日現在の計画に基づくものであり、実
際とは異なる可能性があります。なお、2021年8月20日現在のパイプラインを記載していますが、優先的売買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループはこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
注2：パイプラインの合計（予定）延床面積は、ロジスクエア福岡小郡及びロジスクエア厚木Ⅱについては予定延床面積に関する下限値を、ロジスクエア狭山日高（20％）は準共有持分割合（20％）に相当する数値を用いて算出しています。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方
• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
第１～５回公募増資いずれも、新規取得資産の（平均）鑑定NOI利回りがインプライドキャップレートを上回る水準で物件を取得。今後も継続する方針。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題 用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 コンストラクション 適切なコストコントロール
マネジメント
リーシング テナントを誘致
出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成
結果的に計画を上回る利益を確保
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
2022年6月期までに賃貸借期間が満了する賃貸借契約も順調に再契約を締結
2022年6月期満了のテナントについては既に再契約締結済み
100%
再契約締結 議増
に向けて の額
80% 開で 増額にて再契約済み又は
46.2% 再 既存テナント 始の 増額での再契約締結に向
契 再契約締結
と協議中 を再 けた協議の開始を書面に
60%
約 書契 て合意済み
に向けて 面約
締 既存テナント 100.0% に締
40% 結 既存テナント て結
と協議中
済 の意向を 合に
20%
53.8% み 確認中 意向 変更なし
済け
賃 みた
貸 0%
（
注 協
借 ）
期 2022年6月期 2022年12月期 2023年6月期 2024年12月期
限
の
分
散 20%
状
況
（
賃 15%
貸
面
積
ベ 12.6% 12.1%
ー 10%
ス
）
7.4% 7.2% 6.7% 7.5%
5% 6.8%
5.2% 5.2%
3.8% 3.1% 3.5%
2.9% 3.2% 1.3% 2.1% 2.5% 2.0% 1.7% 3.1%
0%
2036年6月期
2021年6月期
2022年6月期
2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
2027年6月期
2028年6月期
2029年6月期
2030年6月期
2031年6月期
2032年6月期
2033年6月期
2034年6月期
2035年6月期
2037年6月期
2038年6月期
2039年6月期
2040年6月期
2041年6月期
2033年12月期
2038年12月期
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
2024年12月期
2025年12月期
2026年12月期
2027年12月期
2028年12月期
2029年12月期
2030年12月期
2031年12月期
2032年12月期
2034年12月期
2035年12月期
2036年12月期
2037年12月期
2039年12月期
2040年12月期
2041年12月期
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ①資金調達手段の多様化
新規借入先の招聘により有利子負債の調達先を分散 R&Iの格付の方向性が変更、加えて新たにJCRからＡを取得
本借入れ（注1）前の内訳（注2）（注3）
株式会社格付投資情報センター 株式会社日本格付研究所
（Ｒ＆Ｉ） （JCR）
富山銀行 0.6% 投資法人債 Ａ－（安定的） Ａ－（ポジティブ） Ａ（安定的）
百十四銀行 1.0% （グリーンボンド）
ゆうちょ銀行 1.3% 3.8% 2021年4月21日公表 2021年8月3日公表
あおぞら銀行 1.9%
新生銀行 2.5% 三井住友銀行
福岡銀行 2.5% 22.6%
三井住友信託銀行
6.2% ９割超がグリーン適格資産に該当し、
今後もグリーン適格負債での調達を積極的に推進
三菱ＵＦＪ銀行
7.2% 160,000
140,000
6,378
西日本シティ銀行 みずほ銀行 120,000 本借入れ時に
8.3% 19.3% グリーンローンにより
100,000 7,500百万円を調達
りそな銀行
80,000
9.4% グリーン
日本政策投資銀行 60,000 適格資産 LTV 44.8％
13.6% 128,308 グリーン適格
40,000
（2021.6末実績） グリーン適格 負債増額余地
(95.3％) 負債上限額 （注6）
（注4）
20,000 （注5）
43,727
本借入れにおける新規借入先 57,501
new! new! new! 0
13,774
山口銀行 静岡銀行 山梨中央銀行 （百万円）
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ②返済期限の分散・借入期間の長期化を推進
返済期限の分散を推進
投資法人債（グリーンボンド） 既存借入金 本借入れ
10,000
8,000 7,100 7,000
6,500 6,550
5,300 5,600
6,000
3,500 4,274
3,680 3,680 3,680 4,500 3,400 4,000
4,000
2,900 2,900 3,105
2,000
3,500
2,400 2,000 2,550
0
（百万円） 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期
借入期間を長期化 有利子負債に対する考え方
本借入れ前 本借入れ後（注1） 差異 • 本投資法人のLTVの水準は45％程度
とし、市場環境に応じて低減を図る。
有利子負債額 2021年7月末 52,369 百万円 2021年9月
15日予定
62,769 百万円 + 10,400 百万円
• 長期・固定金利で借入れをすることで、
ＬＴＶ 2022年６月期末
予想
44.8 ％ 2022年６月期末
予想
44.3 ％ △ 0.5 ％ 長期安定性に重点を置いた財務運営
を遂行。
2021年9月 2021年9月
長期負債比率 15日予定 100.0 ％ 15日予定 100.0 ％ ―％
• 今後もグリーン適格負債での調達を積
2021年9月 2021年9月
平均残存年数（注2） 15日予定 3.6 年 15日予定 3.7 年 + 0.1 年 極的に推進。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESG への取り組み ― Environment①
（注1）
ポートフォリオの95.3％がグリーン適格資産（注2）
BELS評価（注2） CASBEE（注2） サンドイッチパネル（注2） LED照明（注2）
なし なし ALCパネル その他
14.5% 11.3% 4.7% 14.5%
85.5％ 88.7％ 95.3％ 85.5％
BELS評価あり CASBEEあり サンドイッチ ＬED照明
85.5% 88.7% パネル 85.5%
95.3%
太陽光発電（注2）（注3）
2020年4月～2021年3月までの保有資産の使用電力量と発電量（注4）
なし
太陽光発電 （千kWh）
18.6%
（自家消費） 自家消費導入5物件のうち、
40.7% 3物件は2021年１月に取得、
1物件は取得予定資産であ
使用電力量 13,513
るため、少なくなっています。
自家消費量
81.4％ 発電量 478 9,247
売電量
全使用量の７割を自然エネルギーでカバー
太陽光発電
（FITによる売電）
40.7% 自家消費は、送電ロスが発生せず発電した電気を無駄なく使用でき、
テナントへ直接自然エネルギーの提供ができることから、
今後取得する物件について積極的に導入を進める方針
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Environment②
太陽光発電の自家消費 人感センサーの設置 節水型衛生器具の設置
施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電 施設内に人感センサーを設置し、省エネル 節水性能の高い衛生器具を設置することで、
した電力で賄う ギーを推進 節水に取り組む
屋根散水設備の設置 壁面緑化 土壌汚染対策
井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、 壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果が ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイ
倉庫内温度低減に寄与 あり、また、CO2 削減にも貢献 オ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せず
に地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を
積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開
発用地として再生
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Social
テナントの事業継続性・快適性の向上 役職員への取り組み
• ＢＣＰ（事業継続計画）対策を支援 • 能力開発の支援
- 液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設を保有 - 資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励
- 水害対策として、受変電設備を高い位置に設置
資格保有者（試験合格者を含む）
- 緊急地震速報システムの導入
資格名 保有・合格者割合（注）
- AEDの設置
宅地建物取引士 75.0％
- 非常用電源供給装置を設置
不動産証券化協会認定マスター 58.3％
- 延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置
日本証券アナリスト協会検定会員 25.0％
不動産コンサルティングマスター 16.7％
• 快適性の向上 注：本投資法人の運営に関与する12名（2021年6月末日現在）を分母として計算
- 玄関やトラックバース等に暖色系の
照明を採用 • 職場環境の整備
- 外部ドライバー用のトイレを設置 - オフィス移転により、リフレッシュ・業務スペースの拡大
- 2020年4月の健康増進法改正に対応 - 新型コロナウイルス感染対策として、時差出勤、在宅勤務を導入
するよう喫煙専用室を改修 - 四半期ごとに社長が全従業員と面談
投資家への積極的な情報発信 地域・社会の発展への貢献
• 投資家間の情報格差を是正し、 • ＣＲＥにおける活動
開示を合理化 - ロジスクエア狭山日高の開発を契機
- 補足説明資料の充実化を図ることで、 として、敷地内で縄文時代中期（約
フェア・ディスクロージャー及び開示 5,000年前）の竪穴住居跡が74軒発
の合理化を推進 掘され、行政による発掘作業、記録保
存や見学会などへの実施に協力
- 企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的にＣＲＥ
• 新型コロナウイルス感染拡大に配慮したIR活動 フォーラムを開催
- 2020年3月以降、国内外の機関投資家と電話会議やウェブ会議を • 防火水槽を設置し、消防水利として水道水の提供が可能
実施し、通常時と変わらぬ対話を図る • さいたま国際マラソンに際しての通行制限に協力
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Governance①
より投資主利益と合致した資産運用報酬体系へ変更予定（注1）
• 2021年9月29日付で開催予定の投資主総会に、2022年６月期より資産運用報酬体系を以下のとおり変更することを内容とする規約の一部変更
に係る議案を上程予定
• 総資産ベースの運用報酬1を減額し、運用報酬2及び運用報酬3を一本化することで、資産運用報酬と１口当たり当期純利益との連動性を高める
ことが狙い
変更前 変更後
運用報酬１ 総資産額×0.325％ （上限） 減額 総資産額×0.3 ％
運用報酬２ 税引前当期純利益×4.0％ （上限）
統合 税引前当期純利益×１口当たり当期純利益
×0.0019％
運用報酬３ １口当たり当期純利益×10,000
取得価額×1.0％ （上限） 取得価額×1.0％ （上限）
取得時報酬
（利害関係者との取引は0.5％ （上限）） （利害関係者との取引は0.5％ （上限））
2021年6月期実績値での比較 100.0%
運用報酬３
11.5%
運用報酬２
運用報酬２ １口当たり当期純利益
80.0%
19.1%
36.6% ベースの比率が増加
60.0%
40.0%
運用報酬１ 運用報酬１
総資産ベースの比率
69.4% 63.4% が減少
20.0%
0.0%
変更前 変更後（注2）
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Governance②
スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有
• スポンサーの代表者が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有
役職 氏名 保有口数（注）
ＣＲＥ 代表取締役社長 亀山 忠秀 722 口
代表取締役社長 伊藤 毅 1,139 口
本資産運用会社 常務取締役 岡 武志 61 口
他従業員 13名中12名 126 口
注：2021年6月末日現在。各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。
本資産運用会社の高い独立性
• 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、全従業員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない
区分 人数（注）
常勤取締役 2名
従業員 13 名
内、ＣＲＥからの出向者 ―
合計 15 名
注：2021年6月末日現在
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４． Appendix
ロジスクエア大阪交野
共用アメニティ設備として最上階の４階に眺望を生かしたカフェテリアとテラスを東西２か所に設け、館内のどのエリアからも利用しやすい配置となっており、無料Wi-FiやBGM放送設備を設け働く方々の職場環境の
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向上に寄与。 28
４． Appendix
ＣＲＥが開発した築浅・高稼働の物件でポートフォリオを構成
物件 取得（予定） 鑑定評価額 鑑定NOI 延床面積（注2） 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数 稼働率 開発者
物件名称 所在地
番号 価格（百万円） （百万円） 利回り（注1）（％） （㎡） （年） （注4）（件）
（注3） （％）
（注5） （注6）
M-1 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 9,759 10,800 4.8 40,907.13 5.2 1 100.0 ＣＲＥ
M-2 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 6,830 7,130 5.0 33,999.61 5.1 1 100.0 ＣＲＥ
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ 埼玉県久喜市 2,079 2,270 5.1 11,511.22 4.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-4 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市 13,060 14,600 4.7 48,738.29 4.4 3 100.0 ＣＲＥ
M-5 ロジスクエア新座 埼玉県新座市 6,960 7,520 4.9 25,355.82 4.3 1 100.0 ＣＲＥ
M-6 ロジスクエア守谷 茨城県守谷市 6,157 6,930 5.2 32,904.90 4.3 2 100.0 ＣＲＥ
M-7 ロジスクエア川越 埼玉県川越市 1,490 1,620 5.0 7,542.56 3.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-8 ロジスクエア春日部 埼玉県春日部市 4,900 5,480 5.1 21,315.54 3.2 1 100.0 ＣＲＥ
M-9 ロジスクエア草加 埼玉県草加市 8,109 8,890 4.6 28,817.59 8.1 1 100.0 ＣＲＥ
M-10 ロジスクエア八潮 埼玉県八潮市 5,073 5,500 4.6 19,068.60 7.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ 東京都瑞穂町 2,794 3,100 4.9 13,755.16 14.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ 東京都瑞穂町 3,584 3,930 4.8 16,016.37 14.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-13 ロジスクエア上尾 埼玉県上尾市 4,908 5,150 4.6 19,142.84 2.3 2 100.0 ＣＲＥ
M-14 ロジスクエア三芳 埼玉県三芳町 11,700 12,700 4.6 37,931.49 1.2 1 100.0 ＣＲＥ
M-15 ロジスクエア狭山日高 埼玉県飯能市 14,066 14,600 4.4 73,728.44 1.2 1 100.0 ＣＲＥ
M-16 ロジスクエア川越Ⅱ（注7） 埼玉県川越市 3,244 3,380 4.8 14,281.38 2.1 1 100.0 ＣＲＥ
O-1 ロジスクエア鳥栖 佐賀県鳥栖市 2,823 3,260 5.3 16,739.40 3.5 1 100.0 ＣＲＥ
O-2 ロジスクエア千歳 北海道千歳市 1,300 1,560 6.6 19,760.00 3.7 1 100.0 ＣＲＥ
O-3 ロジスクエア神戸西 兵庫県神戸市 3,479 3,620 4.7 16,006.20 1.3 1 100.0 ＣＲＥ
O-4 ロジスクエア大阪交野 大阪府交野市 22,370 22,600 4.4 76,393.17 0.5 5 100.0 ＣＲＥ
20物件合計／平均 134,686 144,640 4.7 573,915.71 3.8 28 100.0 ―
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４． Appendix
取得予定資産取得前後のポートフォリオ比較
第10期末 取得予定資産 取得予定資産取得後
（2021年6月期）
物件数 19 物件 1 物