証券コード３４８７
第10期 決算説明会資料
2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）
ロジスクエア三芳 2021年８月13日
関越自動車道「三芳」スマートICより約0.6kmに位置し、国道254号（川越街道）、国道463号（浦和所沢バイパス）へのアクセスも容易です。
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目次
目次 用語説明
用語 定義
１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想 2 期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び｢投資法人の計算に関す
鑑定評価額 る規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。）に基づき、不動
産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています
２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 11 含み益 不動産等の期末鑑定評価額－期末帳簿価額
LTV 有利子負債残高÷総資産
鑑定LTV 有利子負債残高÷（総資産＋含み益）
３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 23 NAV 純資産＋含み益－分配金総額
一口当たりNAV （純資産＋含み益－分配金総額）÷発行済投資口の総口数
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金をいい、消費税
４． 市場環境 34 取得価格
及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません
NOI利回り 取得価格に対する保有資産の実績NOIの割合
取得価格に対する各物件の鑑定NOIの割合（各保有資産については、2021年
５． Appendix 42 鑑定NOI利回り
6月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOI）
ＣＲＥ 株式会社シーアールイー
ＣＲＥグループ 株式会社シーアールイー、その子会社及び関連会社
• 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類等ではありません。
• 本書の日付現在、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
• 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投
資なされるようお願いいたします。
• 本投資法人の投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を
受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格以上の価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
• 本投資法人の投資証券の取得及び売却は、お取引のある証券会社を通じて行っていただく必要があります。その際には、契約締結前交付書面（又は目論見書）等の内容を十
分にお読みください。
• 本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
• 本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、面積、年数及び比率は小数第2位を四捨五入しています。また、物件に係る平均値及び比率
は、特に記載のない限り、取得価格で加重平均した数値を記載しています。
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
ロジスクエア羽生
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土地選定の段階から大手物流会社の要望を取り入れたBTSの施設です。汎用性を確保した上で、重量物に耐えるよう設計されています。 2
１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
サマリー
• 2021年１月の公募増資及び物件取得により、2021年6月期１口当たり分配金は
外部成長
本投資法人過去最高の3,398円で着地
• 2021年6月期契約期間満了のテナントは増額で再契約。
内部成長 • 2021年12月期契約期間満了はなく、2022年6月期契約期間満了のテナントは既に再契約済みであり、
予想２期における満了先の契約率は既に100.0％
• 公募増資を重ねるごとにLTVを低減し本投資法人過去最低の44.8％に
• 借入先が10社（2020年12月末）から13社（2021年7月末）に増加し、調達先の分散が進展
財務運営 • R＆I格付見通しが変更になり、「Ａー（安定的）」から「Ａー（ポジティブ）」に（2021年4月）
• JCRから「Ａ（安定的）」の格付を新たに取得（2021年8月）
• 本投資法人初のグリーンローンでの借入れを実施（2021年7月）
• 2021年9月の投資主総会に、１口当たり当期純利益との連動性をより高めた資産運用報酬体系を、
上程予定。
ESG
• 約８割の物件で太陽光発電を行っており、全使用量の７割を自然エネルギーでカバー（2020年4月～
2021年3月）
その他 • 証券会社３社がアナリストカバレッジを開始（2021年2～4月）
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
継続的な各取り組みにより、投資口価格は１口当たりNAVを上回って推移
投資口価格（終値）推移 （2021年8月12日時点） 2021年1月4日
第４回PO公表
220,000 2020年6月29日 8.0%
第３回PO公表
2020年1月7日
200,000
第２回PO公表 7.0%
2018年2月7日 2019年6月27日
180,000 上場 第１回PO公表
6.0%
160,000
5.0%
140,000
120,000
4.0%
100,000
3.0%
2018年8月 2020年9月18日 2021年4月21日
2019年7月17日 2019年9月27日 2020年5月29日
80,000 投資口累積投資制 FTSE Global R&I格付見通しが
スポンサー・本資産運用会社の各社長が 投資主総会にて資産運用 MSCI Global Small
度を導入 Equity Index A-（安定的）から
本投資口を取得 報酬の改定を決議 Cap Indexに組入れ
Seriesに組入れ A-（ポジティブ）に変更
役職・氏名 取得口数 2.0%
ＣＲＥ 代表取締役社長
60,000
500 口 2020年3月31日 2020年9月8日 2021年2～4月 2021年8月3日
亀山 忠秀
R&IよりＡ－の格 グリーンボンドを 証券３社がアナリスト JCRよりＡ（安定的）
本資産運用会社 代表取締役社長
伊藤 毅
1,000 口 付を新たに取得 発行 カバレッジを開始 の格付を新たに取得
40,000 1.0%
2018 2019 2020 2021
（円） 2/7 5/9 8/2 10/30 1/31 5/7 7/31 10/30 1/30 4/28 7/29 10/27 1/26 4/22 7/21
1口当たりNAV 東証REIT指数 （注） 本投資法人投資口価格 分配金利回り（右軸）
注：東京証券取引所における東証REIT指数の終値の推移は、本投資法人の上場日（2018年２月７日）の東証REIT指数の終値（1,664.83pt）を本投資法人の上場時の発行価格（1口当たり110,000円）と同一の数値であると仮定して相対化した数値の推移を示しています。
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Seriesへの組み入れに向けて
FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Seriesへの12月組み入れを目指す
7,000 120,000
百万
• 本投資法人は、時価総額の基準を満たすものの、
英文アニュアルレポート（監査済）は未作成であり、
6,000
組み入れの要件を一部満たしていない。
100,000
• 2021年12月定期見直しで組み入れられるよう、
10月中旬までに第10期（2021年6月期）にかかる
5,000 英文アニュアルレポートの作成（監査済）を目指し、
80,000 準備に着手。
4,000
想定される時価総額の基準 60,000 2021年9月定期見直し時から時価総額の採用基準が緩和
（2021年6月24日公表）
3,000
40,000
2,000
20,000
1,000
0 0
2018 2019 2020 2021
（百万円） 2/7 5/2 7/25 10/17 1/9 4/3 6/26 9/18 12/11 3/4 5/27 8/19 11/13 2/12 5/14 8/11 （百万円）
売買代金（左軸） 時価総額（右軸）
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
第10期決算ハイライト―安定的な運用により予想を上回る着地を実現
１口当たり分配金 １口当たりNAV ポートフォリオ
第10期 実績 3,398円 第10期 実績 143,278円 資産規模 19物件 1,123億円
（2021年6月期） （予想比 +24円 +0.7％） （2021年6月期） （前期比 +5,778円 +4.2％）
第11期 予想
（2021年12月期）
3,504円 稼働率 100.0％
第12期 予想
（2022年6月期）
3,375円 賃貸借残存期間 5.0年
築年数 4.3年
資産 負債 純資産
第10期 前期比 第10期 前期比 第10期 前期比
（2021年6月期） （2021年6月期） （2021年6月期）
鑑定評価額 122,040百万円 + 23,260百万円 有利子負債 52,669百万円 + 9,000百万円 1口当たり純資産額 124,138円 + 3,381円
含み益 11,272百万円 + 2,745百万円 LTV 44.8％ △ 0.2％ NAV 71,660百万円 + 13,429百万円
含み益率 10.2％ + 0.7％ 鑑定LTV 40.9％ △ 0.4％ 1口当たりNAV 143,278円 + 5,778円
NOI利回り 4.8％ △ 0.2％ 固定金利比率 98.1％ △ 1.9％ 発行済投資口総数 500,150口 + 76,650口
償却後NOI利回り 3.8％ △ 0.2％ 長期負債比率 100.0％ ―％
修繕費 6百万円 △ 11百万円 平均負債金利 0.551％ △ 0.009％
資本的支出 18百万円 △ 20百万円
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
2018年2月に上場して以降、４回の公募増資を通じて着実に成長
１口当たり分配金（DPU） 1口当たりNAV
年率 ＋7.3％ 年率 ＋7.6％
2021/8/13付
4,000 150,000 143,278
3,351 3,392 3,398 3,504 3,375 137,499
3,012 3,086
2,952 129,286
3,374
3,000
2,585 130,000 122,212
118,187
114,936 117,317
2,000 110,000
1,000 90,000
（円） 2018.6期 2018.12期 2019.6期 2019.12期 2020.6期 2020.12期 2021.6期 2021.12期 2022.6期 （円） 2018.6末 2018.12末 2019.6末 2019.12末 2020.6末 2020.12末 2021.6末
予想 予想
ＬＴＶ 資産規模 2.4倍
△ 4.6％ 年率 ＋33.0％
50%
49.3% 1,500
47.7% 47.9% 47.7% 1,123
48% 915
1,000
45.9% 736
45.0% 44.8%
44.6% 44.8% 541
46%
477 477 477
500
44%
実績
2021/8/13付
42% 0
2018.6末 2018.12末 2019.6末 2019.12末 2020.6末 2020.12末 2021.6末 2021.12末 2022.6末 （億円） 2018.6末 2018.12末 2019.6末 2019.12末 2020.6末 2020.12末 2021.6末
予想 予想
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
第10期（2021年6月期）実績
単位：百万円
第９期 第10期 第10期 前期比 予算比
（2020年12月期） （2021年6月期） （2021年6月期） 差異 差異 主な差異要因
実績（A） 予想（B） 実績（C） （Ｃ）-（Ａ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 2,603 3,155 3,159 + 555 +4 ＜前期比＞
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 342 481 474 + 131 △7 1 賃貸事業損益 + 321
• 第10期取得3物件による増加 + 380
ＮＯＩ 2,261 2,673 2,685 + 424 5 + 11 • 第9期取得3物件の通期寄与 + 34
• 賃料増額改定 + 7
減価償却費 459 563 562 + 103 △0
• 第8・9期取得7物件の固都税費用化△101
賃貸事業損益 1,801 2,110 2,123 1 + 321 + 12
2 一般管理費等 + 44
一般管理費等 278 320 322 2 + 44 +1
• 資産運用報酬の増加 + 38
営業利益 1,523 1,789 1,800 + 276 + 10 • 資産保管･一般事務委託報酬の増加 + 2
営業外収益 0 ― 0 △0 +0
3 営業外費用 + 53
営業外費用 224 278 278 3 + 53 △0 • 融資関連費用・支払利息の増加 + 55
経常利益 1,299 1,510 1,522 + 222 + 11
4 一口当たり利益超過分配金 + 31
当期純利益 1,298 1,509 1,521 + 222 + 11 減価償却費の30％相当額の337円に加えて、
第8期に減じていた19円を上乗せ
一口当たり分配金（円） 3,392 3,374 3,398 +6 + 24 ＜予算比＞
5 NOI + 11
一口当たり利益分配金（円） 3,067 3,018 3,042 △ 25 + 24 • 修繕費の減少 +5
• 固都税の減少 +2
一口当たり利益超過分配金（円） 325 356 356 4 + 31 ―
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
第11期・第12期（2021年12月期・2022年6月期 ）業績予想
単位：百万円
第10期 第11期 第11・10期 第12期 第12・11期
（2021年6月期） （2021年12月期） 差異 （2022年6月期） 差異 主な差異要因
実績（Ａ） 予想（B） （Ｂ）-（Ａ） 予想（Ｃ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 3,159 3,221 + 62 3,223 +2 ＜第11期＞
1 賃貸事業損益 + 47
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 474 487 + 13 563 + 76 • 第10期取得3物件の通期寄与 + 49
ＮＯＩ 2,685 2,734 + 49 2,660 △ 74 • 固都税の減少 + 3
• 修繕費の増加 △6
減価償却費 562 563 +1 565 +1
2 一般管理費等 + 21
賃貸事業損益 2,123 2,170 １ + 47 2,095 4 △ 75 • 資産運用報酬の増加 + 9
一般管理費等 322 343 ２ + 21 333 5 △ 10 • 資産保管･一般事務委託報酬の増加 + 3
• 支払報酬の増加 +4
営業利益 1,800 1,827 + 26 1,761 △ 65
3 営業外費用 △ 35
営業外収益 0 ― △0 ― ―
• 融資関連費用・支払利息の減少 △ 15
営業外費用 278 242 ３ △ 35 242 △0 • 第4回PO投資口発行関連費用の不発生△11
• 創立費償却の減少 △ 5
経常利益 1,522 1,584 + 61 1,519 △ 64
＜第12期＞
当期純利益 1,521 1,583 + 61 1,518 △ 64
4 賃貸事業損益 △ 75
• 第10期取得3物件の固都税費用化△ 63
• 上記以外の物件の固都税増加△ 3
一口当たり分配金（円） 3,398 3,504 + 106 3,375 △ 129
• 修繕費の増加 △ 8
一口当たり利益分配金（円） 3,042 3,166 + 124 3,036 △ 130
5 一般管理費等 △ 10
一口当たり利益超過分配金（円） 356 338 △ 18 339 +1 • 資産運用報酬の減少 △ 6
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１． 第10期決算概要及び第11期・第12期業績予想
第10期分配金予想・実績及び第11・12期の予想分配金の比較
4,000
3,504
3,500 3,374 3,398 賃貸事業損益
の増加
一般管理費等
の増加
営業外費用
の減少
賃貸事業損益
の減少 3,375
（第10期取得3物件 （資産運用報酬の （融資関連費用・支 （第10期取得3物件 一般管理費等
賃貸事業損益
の増加 の通期寄与等） 増加等） 払利息の減少等） 338 の固都税費用化等） の減少
（資産運用報酬の
356 （修繕費の減少等） 356 減少等） 339
3,000
△42 +71
+95 △150 +20
+24
2,500
3,166
2,000 3,018 3,042 3,036
1,500
1,000
第10期 第10期 第11期 第12期
（円） 第10期
（2021年6月期） 第10期
（2021年6月期） 第11期
（2021年12月期） 第10期
（2022年6月期）
予想
2021年6月期 実績
2021年6月期 予想
2021年12月期 予想
2022年6月期
予想 実績 予想 予想
1口当たり利益分配金 1口当たり利益超過分配金
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ロジスクエア久喜
本投資法人の保有資産19物件中13物件で屋根を賃貸し、賃借人が太陽光パネルを設置し発電することにより自然エネルギーの創出に貢献しています。
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、今後も適正な価格での物件取得を推進
（注1）
パイプライン ＣＲＥにおける開発中物件
合計 12 物件 延床面積 527,800 ㎡ （注2）
1,400,000
ロジスクエア狭山日高（20％） ロジスクエア大阪交野
①2020年5月 ①2021年1月
②73,728.44㎡ ②76,393.17㎡
（14,745.69㎡） ③大阪府交野市 1,200,000
③埼玉県飯能市
ロジスクエア三芳Ⅱ ロジスクエア白井 1,000,000
①2021年3月 ①2022年11月
②18,135㎡ 計画中 ②30,400㎡
③埼玉県三芳町 ③千葉県白井市 ＣＲＥグループにて
800,000 地権者等と契約済または
優先的に交渉中の
プロジェクト
ロジスクエア枚方 ロジスクエア厚木Ⅰ
①2023年1月 ①2023年3月 600,000
計画中 ②45,083㎡ 計画中 ②18,200㎡ ロジスクエア厚木Ⅱ
開発見込
③大阪府枚方市 ③神奈川県愛川町 ロジスクエア福岡小郡
ロジスクエア枚方
プロジェクト
ロジスクエア白井 公表済
400,000
new! ロジスクエアふじみ野
ロジスクエア松戸 ロジスクエア福岡小郡 A・B・C棟 着手済
ロジスクエア松戸
①2023年春頃 ①2023年夏頃 ロジスクエア厚木Ⅰ
②15,654㎡ 計画中 ②18,000～24,000㎡ 200,000
③千葉県松戸市 ③福岡県小郡市 竣工済
ロジスクエア三芳Ⅱ
ロジスクエア大阪交野
new! ロジスクエア狭山日高(20％)
0
ロジスクエア厚木Ⅱ Ａ棟 ロジスクエアふじみ野Ａ・Ｂ・Ｃ棟 （㎡） 2021年7月期以降
①2024年夏頃 Ｂ棟 ①Ａ：2023年8月、Ｂ：2024年8月、
計画中 Ｃ棟
②18,000～20,000㎡ Ｃ：2024年3月
③神奈川県厚木市 ②Ａ：114,256㎡、Ｂ：115,040㎡、
出所：株式会社シーアールイー「2021年7月期第3四半期
Ｃ：43,893㎡ 決算説明資料」（2021年6月11日）に基づき本資産
③埼玉県ふじみ野市 運用会社が作成
①竣工（予定）年月、②（予定）延床面積、③所在地、 は優先交渉物件
注1：2021年8月13日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。なお、2021年8月13日現在のパイプラインを記載していますが、優先的売
買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループはこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
注2：パイプラインの合計（予定）延床面積は、ロジスクエア福岡小郡及びロジスクエア厚木Ⅱについては予定延床面積に関する下限値を、ロジスクエア狭山日高（20％）は準共有持分割合（20％）に相当する数値を用いて算出しています。
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方
• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
第１～４回公募増資いずれも、新規取得資産の平均鑑定NOI利回りがインプライドキャップレートを上回る水準で物件を取得。今後も継続する方針。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題 用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 コンストラクション 適切なコストコントロール
マネジメント
リーシング テナントを誘致
出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成
結果的に計画を上回る利益を確保
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
2022年6月期までに賃貸借期間が満了する賃貸借契約も順調に再契約を締結
2022年6月期満了のテナントについては既に再契約締結済み
100%
再契約締結
増額
に向けて
80%
46.2% 既存テナント す増
と協議中 る額
再 再契約締結 こを 変更なし
60%
契 に向けて と前
約 既存テナント 100.0% を提
40%
済 と協議中 既存テナント 合に
み の意向を 意協
20%
53.8% 確認中 済議
賃 み
貸 0%
借
期 2022年6月期 2022年12月期 2023年6月期 2024年12月期
限
の
分
散 20%
状
況
（
賃 15%
貸
面 14.4%
積
ベ
ー 10%
ス
）
8.5% 8.2% 8.3%
7.7% 7.7%
5% 6.9%
5.9% 5.9%
4.3% 4.0%
3.3% 3.7%
1.5% 2.4%2.9% 2.3% 2.0%
0%
2036年6月期
2021年6月期
2022年6月期
2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
2027年6月期
2028年6月期
2029年6月期
2030年6月期
2031年6月期
2032年6月期
2033年6月期
2034年6月期
2035年6月期
2037年6月期
2038年6月期
2039年6月期
2040年6月期
2041年6月期
2033年12月期
2038年12月期
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
2024年12月期
2025年12月期
2026年12月期
2027年12月期
2028年12月期
2029年12月期
2030年12月期
2031年12月期
2032年12月期
2034年12月期
2035年12月期
2036年12月期
2037年12月期
2039年12月期
2040年12月期
2041年12月期
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
分配金の最大化及び平準化を目指したキャッシュマネジメント
手元資金活用の考え方 手元資金のみで物件取得した場合の効果
１口当たり分配金の増加額の試算（円）
ＮＯＩ利回り
4.3％ 4.4％ 4.5％ 4.6％ 4.7％
資本的支出への活用のほか、以下の選択肢を検討
1．増資時の物件取得資金の一部に充当 1,300 30 31 33 34 35
2．手元資金を原資とした期中の物件
減価償却費 （準共有持分等）取得 1,400 34 36 37 38 40
取
１期当たり 3．借入金の返済 得
価
562百万円 格 1,500 38 40 41 43 44
（
百
万
円
） 1,600 42 44 45 47 49
30％相当額を目途に継続的な利益超過分配
を実施。一時的に１口当たり分配金の水準が
一定程度減少することが見込まれる場合には、
分配金平準化のため30％相当額の範囲内で、 1,700 47 48 50 51 53
柔軟に運用。
注：発行済投資口の総口数500,150口を前提として計算
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ①資金調達手段の多様化
新規借入先の招聘により有利子負債の調達先を分散 R&Iの格付見通しが変更、加えて新たにJCRからＡを取得
2021年7月30日借換え後の内訳
株式会社格付投資情報センター 株式会社日本格付研究所
（Ｒ＆Ｉ） （JCR）
富山銀行 0.6% 投資法人債 Ａ－（安定的） Ａ－（ポジティブ） Ａ（安定的）
百十四銀行 1.0% （グリーンボンド）
new! ゆうちょ銀行 1.3% 3.8% 2021年4月21日公表 2021年8月3日公表
あおぞら銀行 1.9%
新生銀行 2.5% 三井住友銀行
福岡銀行 2.5% 22.6% ９割超がグリーン適格資産に該当し、
三井住友信託銀行 今後もグリーン適格負債での調達を積極的に推進
6.2%
合計 120,000
三菱ＵＦＪ銀行 52,369 百万円 6,378
7.2% 100,000
借入先 2021年7月30日借換え時に
13 社 80,000 グリーンローンにより
4,274百万円を調達
西日本シティ銀行 みずほ銀行
8.3% 19.3% 60,000
グリーン
適格資産
りそな銀行 LTV 44.8％ 6,274
9.4%
40,000
105,938
（2021.6末実績） グリーン適格 グリーン適格
日本政策投資銀行
94.3％
20,000 負債上限額 負債増額余地
13.6%
47,476 41,202
0
（百万円）
注：「グリーン適格負債の増額余地」＝保有資産のうちグリーン適格資産に該当する物件の取得価格×LTV（2021.6末実績）
注：企業名は略称を使用しています。
－2021年7月末日現在のグリーンボンド発行総額及びグリーンローン調達額
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ②返済期限の分散・借入期間の長期化を推進
返済期限の分散を推進
投資法人債（グリーンボンド） 既存借入金 2021年7月30日借換え
10,000
2021年7月30日グリーンローンにより借換え
8,000 7,100
6,500
5,600
6,000
4,274
3,680 3,680 4,500 3,400 3,500
4,000 1,000 3,105
2,900
2,400 2,550
2,000
3,574 3,680
2,000
0
2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年
（百万円）
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期
借換えにより借入期間を長期化 有利子負債に対する考え方
第10期 借換え後 差異
（2021年6月期） （2021年7月30日） • 本投資法人のLTVの水準は45％程度
有利子負債額 52,669 百万円 52,369 百万円 △ 300 百万円 とし、市場環境に応じて低減を図る。
ＬＴＶ 44.8 ％ 2022年6月期末
予想
44.8 ％ △ 0.0 ％ • 長期・固定金利で借入れをすることで、
固定金利比率 98.1 ％ 100.0 ％ + 1.9 ％ 長期安定性に重点を置いた財務運営
長期負債比率 100.0 ％ 100.0 ％ ―％ を遂行。
平均負債金利 0.551 ％ 0.574 ％ + 0.023 ％ • 今後もグリーン適格負債での調達を積
極的に推進
平均残存年数 3.2 年 3.7 年 + 0.5 年
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Environment①
保有資産の94.3％がグリーン適格資産
BELS CASBEE サンドイッチパネル LED照明
なし なし ALC その他
17.4% 13.6% 5.7% 17.4%
82.6％ 86.4％ 94.3％ 82.6％
BELSあり CASBEEあり サンドイッチ ＬED照明
82.6% 86.4% パネル 82.6%
94.3%
太陽光発電（注）
太陽光発電あり 2020年4月～2021年3月までの全物件の使用電気量と発電量
なし （自家消費）
（千kWh）
22.3% 28.9%
自家消費導入4物件のうち、
3物件は2021年１月に取得 使用電力量 13,513
しているため、少なくなって
います。 自家消費量
77.7％ 発電量 478 9,247
売電量
全使用量の７割を自然エネルギーでカバー
太陽光発電あり
（FITによる売電） 自家消費は、送電ロスが発生せず発電した電気を無駄なく使用でき、
48.8% テナントへ直接自然エネルギーの提供ができることから、
今後取得する物件について積極的に導入を進める方針
注：本投資法人は屋根を賃貸し、賃借人が太陽光パネルを設置し発電することによって、自然エネルギーを創出しています。
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Environment②
太陽光発電の自家消費 人感センサーの設置 節水型衛生器具の設置
施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電 施設内に人感センサーを設置し、省エネル 節水性能の高い衛生器具を設置することで、
した電力で賄う ギーを推進 節水に取り組む
屋根散水設備の設置 壁面緑化 土壌汚染対策
井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、 壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果が ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイ
倉庫内温度低減に寄与 あり、また、CO2 削減にも貢献 オ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せず
に地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を
積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開
発用地として再生
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Social
テナントの事業継続性・快適性の向上 役職員への取り組み
• ＢＣＰ対策を支援 • 能力開発の支援
- 液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設を保有 - 資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励
- 水害対策として、受変電設備を高い位置に設置
資格保有者（試験合格者を含む）
- 緊急地震速報システムの導入
資格名 保有・合格者割合（注）
- AEDの設置
宅地建物取引士 75.0％
- 非常用電源供給装置を設置
不動産証券化協会認定マスター 58.3％
- 延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置
日本証券アナリスト協会検定会員 25.0％
不動産コンサルティングマスター 16.7％
• 快適性の向上 注：本投資法人の運営に関与する12名（2021年6月末日現在）を分母として計算
- 玄関やトラックバース等に暖色系の
照明を採用 • 職場環境の整備
- 外部ドライバー用のトイレを設置 - オフィス移転により、リフレッシュ・業務スペースの拡大
- 2020年4月の健康増進法改正に対応 - 新型コロナウイルス感染対策として、時差出勤、在宅勤務を導入
するよう喫煙専用室を改修 - 四半期ごとに社長が全従業員と面談
投資家への積極的な情報発信 地域・社会の発展への貢献
• 投資家間の情報格差を是正し、 • ＣＲＥにおける活動
開示を合理化 - ロジスクエア狭山日高の開発を契機
- 補足説明資料の充実化を図ることで、 として、敷地内で縄文時代中期（約
フェア・ディスクロージャー及び開示 5,000年前）の竪穴住居跡が74軒発
の合理化を推進 掘され、行政による発掘作業、記録保
存や見学会などへの実施に協力
- 企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的にＣＲＥ
• 新型コロナウイルス感染拡大に配慮したIR活動 フォーラムを開催
- 2020年3月以降、国内外の機関投資家と電話会議やウェブ会議を • 防火水槽を設置し、消防水利として水道水の提供が可能
実施し、通常時と変わらぬ対話を図る • さいたま国際マラソンに際しての通行制限に協力
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Governance①
より投資主利益と合致した資産運用報酬体系へ変更予定
• 2021年9月29日投資主総会に規約変更を上程し、2022年6月期より資産運用報酬体系を変更予定
• 総資産ベースの運用報酬1を減額し、運用報酬2と3を一本化することで、１口当たり当期純利益との連動性を高めることが狙い
変更前 変更後
運用報酬１ 総資産額×0.325％ （上限） 減額 総資産額×0.3 ％
運用報酬２ 税引前当期純利益×4.0％ （上限）
統合 税引前当期純利益×１口当たり当期純利益
×0.0019％
運用報酬３ １口当たり当期純利益×10,000
取得価額×1.0％ （上限） 取得価額×1.0％ （上限）
取得時報酬
（利害関係者との取引は0.5％ （上限）） （利害関係者との取引は0.5％ （上限））
2022年6月期予想値での比較 100.0%
運用報酬３
11.4%
運用報酬２ １口当たり当期純利益
運用報酬２
80.0%
18.9%
36.3% ベースの比率が増加
60.0%
40.0% 運用報酬１ 運用報酬１
69.7% 総資産ベースの比率
63.7% が減少
20.0%
0.0%
変更前 変更後
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２． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Governance②
スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有
• スポンサーの代表が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有
役職 氏名 保有口数（注）
ＣＲＥ 代表取締役社長 亀山 忠秀 722 口
代表取締役社長 伊藤 毅 1,139 口
本資産運用会社 常務取締役 岡 武志 61 口
他従業員 13名中12名 126 口
注：2021年6月末日現在。各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。
本資産運用会社の高い独立性
• 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、全従業員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない
区分 人数（注）
常勤取締役 2名
従業員 13 名
内、ＣＲＥからの出向者 ―
合計 15 名
注：2021年6月末日現在
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエア羽生
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2階建ての低層型にし、1階に両面バースを設けることにより、効率性の高い入出庫を実現しました。 23
３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
本投資法人の特徴・優位性
特 １． ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ ２． 長期安定的な資産運用 ３． 明確な外部成長戦略
徴
質の高いポートフォリオ （新規取得資産取得後）
稼働率 定期借家契約 固定賃料
① キャッシュ・フローの安定性
100.0％ 100.0％ 100.0％
賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 シングル比率
② 多様なテナントとの長期契約
平均 7.7年 平均 5.0年 78.5％
首都圏比率 ICまでの走行距離 公共交通機関から徒歩10分以内
③ 立地の良さ
93.2％ 平均 2.9ｋｍ 84.5％
スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社（注1）
優
直接賃貸借契約締結先 物流不動産のマスターリース稼働率 他上場リートを含む
① リーシング力
位 1,075社 98.4％ 内覧会の実績
管理面積 他社からの受託（注2） 物流施設中心型ＰＭ会社管理実績
性 ② プロパティマネジメント力
1,590物件 534万㎡ 約6割 第2位
• 日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映。
③ 開発力
• 不動産証券化黎明期である2006年から、リート組入れ可能な物件を開発。
投資口価格に配慮した機動的な物件取得が可能
• ブリッジ機能の活用が可能。すでにIPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をブリッジ機能を活用し取得。
• 手元資金を生かした、数億～数十億円規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
• 12物件52万㎡（延床面積）超の豊富なパイプラインをすでに確保。
注1：2020年7月末日現在。ＣＲＥの提供に基づき本資産運用会社が作成。なお、各数値には物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及びマスターリースに係る実績を含みます。
注2：「他社からの受託」には、ＣＲＥの管理面積から本投資法人からの受託に係る面積及びＣＲＥがマスターレッシーとして関与している物件に係る面積を除いた管理面積（他上場物流リート及び私募ファンド等からの受託に係る管理面積）がＣＲＥの管理面積全体に占める
割合を記載しています。
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ①キャッシュ・フローの安定性
安定的運営が可能な契約形態 築浅物件の組入れ
• 多くの場合、契約期間内に中途解約する際には、その後の未経過賃料相当分が違約金となります（注）。 • 築浅物件を中心に構成されており、修繕費・
• 契約満了日の１年前に再契約の締結又は期間満了による終了の意向確認を行います。 資本的支出は比較的低い水準となります。
定期借家契約比率 固定賃料比率 築年数
10年以上
5.7%
3年未満
5年以上10年未満 33.3%
20.4%
定期借家契約 固定賃料 平均
100.0％ 100.0％ 4.3年
3年以上5年未満
40.6%
注：違約金の額その他の状況によっては、裁判所によって違約金が一部減額され、又はかかる条項の効力が否定される可能性があります。
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ②長期の賃貸借契約
テナントの事業計画にも配慮し長期の契約を締結することで、ポートフォリオの安定性にも寄与
賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 テナント構成比率
10年以上
3.0% マルチ
5年未満
21.5%
21.8%
平均 平均 5年未満 シングル
10年以上 7.7年 5.0年 50.4% 78.5％
48.4%
5年以上10年未満 シングル
46.6% 78.5%
5年以上10年未満
29.8%
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ③立地の良さ
高い需要が見込まれる物流適地を中心に所在し、テナントの労働力確保にも配慮
首都圏比率 インターチェンジまでの走行距離 公共交通機関からの所要時間
5km以上
首都圏以外
10.1% 徒歩10分超
6.8%
15.5%
1km未満
3km以上5km未満 34.6%
15.3%
首都圏比率 平均 徒歩10分以内
93.2％ 2.9km 84.5％
徒歩10分以内
首都圏 84.5%
93.2% 1km以上3km未満
40.0%
例：ロジスクエア浦和美園
東北自動車道「浦和」ICより約700m、埼玉高速鉄道「浦和美園」駅より約450m、徒歩6分に位置。
周辺地域では、大規模な複合型まちづくりが推進されており、職住近接による労働力の確保にも高い優位性が見込まれる。
浦和IC
約700m 約450m 浦和美園駅
徒歩6分
ロジスクエア浦和美園
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、ＣＲＥによって開発された物流施設のブランド名であり、テナントニーズに応える良質な物流施設
半たわみ性舗装を採用し、 外壁にサンドイッチパネルを使用し、
わだち掘れの発生を抑制 冷暖房設備設置時の熱負荷を低減し、美しい外観を維持
倉庫内温度低減のために井戸水を
利用した屋根散水設備の設置
1・3階合計44台の大型トラックが
同時接車可能
バース奥行13.5m
40ftコンテナとシャーシが
納められる奥行きを確保
ウッドデッキ
ロジスクエア浦和美園
1・3階にトラックバースを分け、かつ、場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設けることで、 駐輪場
0
敷地内のトラック動線を完全分離。場内車両渋滞や接触事故防止に配慮
ウッドデッキの休憩スペース
注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件の全てが上記の特徴を備えているものではありません。
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、倉庫内での作業効率・働きやすさの向上や、将来コストの削減に寄与
全館LED照明で節電に寄与 防火区画壁には断熱性、耐震
性、美観に優れた耐火断熱パ
ネルを全面採用
防火区画開口部を最大限確保
有効天井高6.0ｍとし、冷蔵パ
6.0ｍ ネルを設置した場合において
も有効天井高を5.5m確保で
きるよう設計
柱スパン10.3m×10.35m
10.3ｍ
10.35ｍ
倉庫機能をデザインとして
床荷重1.5t/㎡ ｢可視化｣した倉庫内のサイン
ロジスクエア浦和美園
窓
事務所部分の将来的な増床ニーズを想定し、
事務所と倉庫スペースの内壁に窓を 女子トイレに小物入れを設置し、 法令を遵守できるようにあらかじめ窓や換気扇を設置し
設置することで、円滑な意思疎通が可能 女性従業員が快適に過ごせるよう配慮 ており、将来のコスト削減に寄与
注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件の全てが上記の特徴を備えているものではありません。
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社
スポンサーであるＣＲＥは、日本の物流不動産分野で50年以上の実績を有する
アセットマネジメント事業を開始 ・ 2018年2月本投資法人上場
開発事業への参画 ・ 大型施設の管理受託
中小型倉庫の資産活用提案 ・ テナントとのリレーションの構築
1964年 2005年 2014年
2009年設立
1980年設立
2010年
2014年 2020年
㈱コマーシャル・アールイー 事業譲受
2006年設立 子会社化 吸収合併
1964年設立 2011年
吸収合併
㈱天幸総建
全社員が物流不動産に関与 他社からの管理受託実績が豊富（注）
連結従業員数（2020年7月末日現在） 本投資法人は、スポンサーの534万㎡の管理実績に基づくノウハウを
活用可能。
本投資法人
7%
不動産管理事業
171
管理面積
マスターリース
1,590物件
物流投資事業
29%
9
21
アセットマネジメント事業 534万㎡
他上場リート・私募ファンド等
48 管理部門
64%
合計249名
出所：株式会社シーアールイー「2020年7月期有価証券報告書」より本資産運用会社が作成 注：2020年7月末日現在。各数値には、物流関連施設以外の不動産のプロパティマネジメント及
びマスターリースに係る実績を含みます。
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのテナント誘致・物件管理力―幅広いテナントネットワークが強み
物流事業者に留まらない多様なテナントとの直接契約に 物流施設中心型ＰＭ会社（注1）で２位の管理実績
より成約賃料、増額、減額などの賃料動向を即時に把握
600
560 534
• ＣＲＥが借主となり直接テナントと賃貸借契約を締結するマスターリース 459 420
により、賃料水準を把握することが可能。
400
• 物流事業者のみならず多様な業種のテナントとのリレーションを構築。
200 88
その他 0
日本GLP 大和ハウス プロロジス SGリアルティ
消費者サービス （万㎡） プロパティ
マネジメント
運輸サービス
法人サービス
• 三菱地所物流リート投資法人
ＣＲＥマスターリース • 日本ロジスティクスファンド投資法人
小売 テナント総数（注） • 産業ファンド投資法人
主 • ラサールロジポート投資法人
1,075社 要 • スターアジア不動産投資法人
な • ケネディクス商業リート投資法人
中間流通
顧 • ユナイテッド・アーバン投資法人
客 • モルガン・スタンレー・キャピタル㈱
（ • 三井物産リアルティ・マネジメント㈱
注
不動産・建設 製造業 2 • 三菱地所投資顧問㈱
） • ヤマトホームコンビニエンス㈱
• 東急不動産リート・マネジメント㈱
（敬称略、順不同）
物流事業者以外が約７割
注1：綜合ユニコム株式会社「月刊プロパティマネジメント」（2020年11月号）より本資産運用会
社が作成。「物流施設中心型PM会社」とは、受託面積の70%以上が物流施設であるプロパ
ティ・マネジメント会社をいいます。なお、「受託面積」には物流関連施設以外の不動産の管
注： 2020年7月末日現在。物流関連施設以外の不動産のテナントを含みます。また、テナントの分類は、本資産運用会社が、 理面積も含んでいます。社名は株式会社を省略。
賃貸借契約締結時等にテナントに対して行うヒアリング等に基づき、各テナントの主たる取扱い商品・業態を判断した上 注2：株式会社シーアールイー「2021年7月期第３四半期決算説明資料」より本資産運用会社が
で行ったものです。したがって、その後の取扱い商品の変化等により、実際の比率と一致するとは限りません。 作成。
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥの開発力―汎用性を確保し、かつ、テナント要望を取り込んだ開発
汎用性を確保した上で、テナント要望を取り込むことで、長期契約とリテナントリスクの低減を実現
＝ ＣＲＥによって開発されたテナントニーズに応える良質な物流施設
汎用性
＝ 立地 ＋ 基本仕様 ＋ 拡張性 ＋ 快適性 ＋ 入居テナント独自の要望
日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映させ、利便性を向上
利便性の向上・将来コストの低減
開発・コンストラクションマネジメント社員
要望や管理状況を開発計画に反映
リーシング社員 プロパティマネジメント社員
コミュニケーション
テナント企業 及び 潜在顧客
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３． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
累積延床面積 期中に開発が完了した又は完了する予定の物件の延床面積合計
ＣＲＥの開発力―不動産証券化黎明期より開発 はコマーシャル・アールイー開発物件
はコマーシャル・アールイーとケネディクスとの共同開発物件
は他リート保有物件 は本投資法人保有資産 は新規取得資産
はＣＲＥ開発物件