証券コード３４８７
第９期 決算説明会資料
2020年12月期（2020年7月1日～2020年12月31日）
ロジスクエア狭山日高
2021年2月17日
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圏央道「狭山日高」ICより約0.7kmに位置しており、国道407号へのアクセスにも優れた好立地。周辺は倉庫・工場等が多く、24時間稼働が可能。 ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社
目次
目次 用語説明
用語 定義
１． 第４回公募増資及び資産取得 2 期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び｢投資法人の計算に関す
鑑定評価額 る規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。）に基づき、不動
産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています
２． 第９期決算概要及び第10期・第11期業績予想 12 含み益 不動産等の期末鑑定評価額－期末帳簿価額（新規取得資産は取得価格）
LTV 有利子負債残高÷総資産
鑑定LTV 有利子負債残高÷（総資産＋含み益）
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 17 NAV 純資産＋含み益－分配金総額
一口当たりNAV （純資産＋含み益－分配金総額）÷発行済投資口の総口数
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金をいい、消費税
４． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 29 取得価格
及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません
NOI利回り 取得価格に対する保有資産の実績NOIの割合
取得価格に対する各物件の鑑定NOIの割合（各保有資産については、2020年
５． 市場環境 40 鑑定NOI利回り 12月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOI、新規取得資産につ
いては、2020年11月末日を価格時点とする鑑定評価書に基づく鑑定NOI）
ＣＲＥ 株式会社シーアールイー
６． Appendix 48 ＣＲＥグループ 株式会社シーアールイー、その子会社及び関連会社
• 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類等ではありません。
• 本書の日付現在、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
• 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投
資なされるようお願いいたします。
• 本投資法人の投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を
受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格以上の価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
• 本投資法人の投資証券の取得及び売却は、お取引のある証券会社を通じて行っていただく必要があります。その際には、契約締結前交付書面（又は目論見書）等の内容を十
分にお読みください。
• 本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
• 本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、面積、年数及び比率は小数第2位を四捨五入しています。また、物件に係る平均値及び比率
は、特に記載のない限り、取得価格で加重平均した数値を記載しています。
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１． 第４回公募増資及び資産取得
ロジスクエア狭山日高
ランプウェイは入庫車両専用、スロープは出庫車両専用にすることにより、交互通行に伴う
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場内車両渋滞や接触事故防止に配慮し、かつ、敷地を最大限に活用。 2
１． 第４回公募増資及び資産取得
第４回公募増資及び資産取得のサマリー
インプライドキャップレートを上回る適正な価格での物件取得 LTVの低減、新規借入先の招聘、借入期間の長期化を推進
第９期末 本借入れ後
（2020年12月期末）
M‐16 ロジスクエア川越Ⅱ
2021年12月期末予想
ＬＴＶ
45.0 ％ 44.7 ％
負
M‐15 ロジスクエア狭山日高 2021年１月19日
（準共有持分80％） Ｏ‐3 ロジスクエア神戸西 平均残存年数
債 3.5 年 3.6 年
物件数 平均鑑定NOI利回り
3 物件 4.7 ％ 借入金融機関数 10 社 12 社
取得価格 インプライドキャップレート（注1）
20,789 百万円 4.2 ％ 借入れ増加額 9,900 百万円 （内、消費税ローン900百万円）
資
ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
産 第９期末 新規取得資産 第９期末 第４回PO後
（2020年12月期末） 取得後 （2020年12月期末）
物件数 16 物件 19 物件 第４回PO後
１口当たりNAV
137,499 円 140,186 円 （+ 2.0％）
取得価格 91,527 百万円 112,316 百万円
純
平均鑑定NOI利回り 4.8 ％ 4.8 ％ 資 １口当たり分配金 第３回PO後巡航予想 第４回PO後巡航予想
（利益超過分配金を含む） 3,258 円 3,374 円 （+ 3.6％）
テナント数 20 件 23 件 産
平均築年数 4.5 年 3.8 年
新投資口発行数 76,650 口 （発行済投資口数対比18.1％）
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 発行価額の総額 10,862 百万円
ＣＲＥ開発比率 100.0 ％ 100.0 ％ オファリング形態 国内オファリング
注1：インプライドキャップレート＝第９期末保有資産の2020年12月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOI÷｛2021年1月13日時点の本投資法人の時価総額＋第9期（2020年12月期）末時点の有利子負債額＋第9期（2020年12月期）末時点の預り敷金
－（第9期（2020年12月期）末時点の現預金－第9期（2020年12月期）末時点の使途制限付預金）｝
注2：本ページに記載の各用語の定義及び各数値の算定方法については、１ページ又は４ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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１． 第４回公募増資及び資産取得
2018年2月に上場して以降、４回の公募増資を通じて着実に成長
１口当たり分配金（DPU） 1口当たりNAV（注）
年率 ＋7.1％ 年率 ＋6.8％
2021/1/4付予想
2021/2/16付予想
4,000
3,504
150,000
140,186
3,351 3,392 3,374 137,499
3,012 3,086
2,952 129,286
3,000
2,585 3,297 3,303 3,483 130,000 122,212
118,187
114,936 117,317
2,000 110,000
1,000 90,000
（円） 2018.6期 2018.12期 2019.6期 2019.12期 2020.6期 2020.12期 2021.6期 2021.12期 （円） 2018.6期末 2018.12期末 2019.6期末 2019.12期末 2020.6期末 2020.12期末 第4回PO後
予想 予想
今後も投資主価値向上を伴いながら、１口当たり分配金・1口当たりNAVを着実に成長させる方針
ＬＴＶ 資産規模 2.4倍
△ 4.7％ 年率 ＋33.0％
50%
49.3% 1,500
47.7% 47.9% 47.7% 1,123
48% 915
1,000
45.9% 736
45.5%
46% 45.0% 44.9%
477 477 477 541
500
44% 実績 45.3%
2021/1/4付予想 44.7%
2021/2/16付予想
42% 0
2018.6期末 2018.12期末 2019.6期末 2019.12期末 2020.6期末 2020.12期末 2021.6期末 2021.12期末 （億円） 2018.6期末 2018.12期末 2019.6期末 2019.12期末 2020.6期末 2020.12期末 第4回PO後
予想 予想
本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、 今後も投資主価値向上を伴いながら、ＣＲＥグループとの
市場環境に応じて低減を図る 連携のもと、パイプラインを活用し着実に成長させる方針
注：第4回PO後の「１口当たりNAV」＝（第9期（2020年12月期）末時点のNAV＋第4回公募増資（第三者割当を含む）による発行価額の総額＋新規取得資産の鑑定評価額*合計－新規取得資産の取得価格合計)÷第4回公募増資後の本投資法人の発行済投資口の総口数
* 新規取得資産の鑑定評価額は、2020年11月末日を価格時点とした数値です。
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１． 第４回公募増資及び資産取得
資本市場に配慮した機動的な物件取得を４期連続で実施
2020年7月13日 第3回PO 2021年1月19日 第4回PO
発行価格 147,828円 発行価格 146,835円
投資口価格（終値）推移 （2021年2月12日時点） 発行価格の総額（注1） 112億円 発行価格の総額（注1） 112億円
2020年1月21日 第2回PO 物件取得 3物件179億円 物件取得 3物件207億円
170,000 発行価格 142,837円 8.0%
発行価格の総額 125億円
2019年7月16日 第１回PO 物件取得 4物件195億円
発行価格 117,975円
発行価格の総額 33億円
150,000
2018年2月7日上場 物件取得 2物件63億円 7.0%
発行価格 110,000円
発行価格の総額 177億円
130,000 6.0%
110,000 5.0%
90,000 4.0%
2019年7月17日 2019年9月27日 2020年5月29日 2020年９月18日
2018年8月 ＦＴＳＥグローバル株
投資口累積投資制度を導入 スポンサー・本資産運用会社の各社長が 投資主総会にて資産運用 MSCI Global Small 式指数シリーズ
本投資口を取得 報酬の改定を決議 Cap Indexに組入れ
70,000
に組入れ 3.0%
役職・氏名 取得口数
ＣＲＥ 代表取締役社長
亀山 忠秀 500 口 2020年3月31日 2020年９月８日
本資産運用会社 代表取締役社長 新たにR&IよりＡ－ グリーンボンドを
伊藤 毅
1,000 口 の格付を取得 発行
50,000 2.0%
2018 2019 2020 2021
（円） 2/7 5/9 8/2 10/30 1/31 5/7 7/31 10/30 1/30 4/28 7/29 10/27 1/26
1口当たりNAV 東証REIT指数（注2） 本投資法人投資口価格 分配金利回り（右軸）
注1：第3回PO及び第4回POの発行価格の総額には第三者割当を含みます。
注2：東京証券取引所における東証REIT指数の終値の推移は、本投資法人の上場日（2018年２月７日）の東証REIT指数の終値（1,664.83pt）を本投資法人の上場時の発行価格（1口当たり110,000円）と同一の数値であると仮定して相対化した数値の推移を示しています。
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１． 第４回公募増資及び資産取得
投資口の流動性が向上
本投資法人投資口の時価総額・売買代金 2月12日時価総額
77,073百万円
90,000 2,000
百万
1,800
80,000
時価総額
70,000
3.0倍 1,600
1,400
60,000
1,200
50,000 売買代金60日
移動平均最高額
819百万円 1,000
40,000 上場時時価総額
25,426百万円 800
30,000
600
20,000
売買代金60日 400
移動平均最低額
10,000 41百万円 200
0 0
2018 2019 2020 2021
（百万円） 2/7 5/2 7/25 10/17 1/9 4/3 6/26 9/18 12/11 3/4 5/27 8/19 11/13 2/12（百万円）
時価総額 売買代金（右軸） 売買代金60日移動平均（右軸） 時価総額
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１． 第４回公募増資及び資産取得
１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
４期連続の公募増資により２年間で巡航DPUを年率7.1％引き上げ
巡航DPU
＋14.8％ 年率＋7.1％
3,500 3,374
3,258
3,160
3,029 338
2,940 326 ＋3.6％
3,000 323 ＋3.1％
365 ＋4.3％
＋3.0％
372
2,500
2,932 3,036
2,837
2,568 2,664
2,000
巡航EPU
＋18.2％ 年率＋8.7％
1,500
（円） 第７期 第８期
第1回PO後 第2回PO後 第3回PO後 第4回PO後
当初巡航
（2019年12月期） 巡航
（2020年6月期） 巡航 巡航 巡航
第７期 第８期 第2回PO予想の 第3回PO予想の 第4回PO予想の
（2019年12月期） （2020年6月期） 第９期（2020年12月期） 第10期（2021年６月期） 第11期（2021年12月期）
当初予想 第1回PO予想 予想をもとに試算 予想をもとに試算 予想をもとに試算
2019/2/18付 2019/6/27付 2020/1/7付 2020/6/29付 2021/1/4付
１口当たり利益分配金 １口当たり利益超過分配金
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１． 第４回公募増資及び資産取得
ポートフォリオの分散が進展
テナント分散 テナント業種（注2） テナントの取扱い荷物（注3）
エンドユーザにおける
上位5テナント 物流業の割合
43.2％ 製造業 倉庫・運輸関連業 73.7％
2.3% 5.1%
その他
医薬品
2.4% 3.8%
機械・部品 食品・飲料
情報・通信業 13.9% 20.3%
3.3%
卸売業
10.3%
家電
4.7%
テナント数 医薬品
23 4.7% 日用品
15.3%
不動産業 書籍
（CRE） 陸運業 5.5%
18.4% 58.1%
娯楽用具・玩具
5.7%
インテリア商材
アパレル 11.4%
家具
6.4%
8.3%
注1：賃貸面積ベース。
注2：外円はエンドユーザの業種を表しています。
注3：取扱い荷物については、目視あるいはヒアリング結果に基づく集計であり、主要な品目のみ記載しています。
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１． 第４回公募増資及び資産取得
首都圏２物件・地方１物件を取得し、エリアの分散が進展
保有資産、新規取得資産及びパイプラインの立地
保有資産
新規取得資産
優先交渉物件
ＣＲＥ開発中物件
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１． 第４回公募増資及び資産取得
新規取得資産取得前後のポートフォリオ比較
第９期末
新規取得資産 新規取得資産取得後
（2020年12月期末）
物件数 16 物件 3 物件 19 物件
取得価格 91,527 百万円 20,789 百万円 112,316 百万円
鑑定評価額 98,780 百万円 21,810 百万円 120,590 百万円
平均鑑定NOI利回り 4.8 ％ 4.7 ％ 4.8 ％
平均償却後鑑定NOI利回り（注1）
平均築年数（注2）
3.8 ％
4.5 年
+ 3.7 ％
0.8 年
= 3.8 ％
3.8 年
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
平均賃貸借契約期間 8.5 年 4.6 年 7.8 年
平均賃貸借残存期間（注3） 5.5 年 4.5 年 5.3 年
テナント数 20 件 3件 23 件
ＣＲＥ開発比率（注4） 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
注1：「償却後鑑定NOI利回り」は、各物件の取得価格に対して、各物件の鑑定NOIから減価償却費の見込額を控除した数値が占める割合です。
注2：「築年数」は、各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から、2020年12月末日までの築年数を、小数第2位を四捨五入して算出しています。
注3：「賃貸借残存期間」は、2020年12月末日から各物件の賃貸借契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。
注4：「ＣＲＥ開発比率」とは、ＣＲＥ及び同社に事業譲渡される前の株式会社コマーシャル・アールイーの開発した物件の比率をいいます。
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１． 第４回公募増資及び資産取得
ＣＲＥが開発した築浅・高稼働の物件でポートフォリオを構成
物件 取得（予定） 鑑定評価額 鑑定NOI利 延床面積 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数 稼働率 開発者
物件名称 所在地
番号 価格（百万円） （百万円） 回り（％） （㎡） （年） （件） （％）
M-1 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 9,759 10,500 4.8 40,907.13 4.6 1 100.0 ＣＲＥ
M-2 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 6,830 7,120 5.0 33,999.61 4.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ 埼玉県久喜市 2,079 2,220 5.1 11,511.22 3.9 1 100.0 ＣＲＥ
M-4 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市 13,060 14,600 4.7 48,738.29 3.8 3 100.0 ＣＲＥ
M-5 ロジスクエア新座 埼玉県新座市 6,960 7,400 4.9 25,355.82 3.8 1 100.0 ＣＲＥ
M-6 ロジスクエア守谷 茨城県守谷市 6,157 6,770 5.2 32,904.90 3.7 2 100.0 ＣＲＥ
M-7 ロジスクエア川越 埼玉県川越市 1,490 1,600 5.0 7,542.56 2.9 1 100.0 ＣＲＥ
M-8 ロジスクエア春日部 埼玉県春日部市 4,900 5,390 5.1 21,315.54 2.6 1 100.0 ＣＲＥ
M-9 ロジスクエア草加 埼玉県草加市 8,109 8,680 4.6 28,817.59 7.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-10 ロジスクエア八潮 埼玉県八潮市 5,073 5,380 4.6 19,068.60 6.9 1 100.0 ＣＲＥ
M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ 東京都瑞穂町 2,794 3,010 4.9 13,755.16 13.9 1 100.0 ＣＲＥ
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ 東京都瑞穂町 3,584 3,840 4.8 16,016.37 13.9 1 100.0 ＣＲＥ
M-13 ロジスクエア上尾 埼玉県上尾市 4,908 5,050 4.7 19,142.84 1.7 2 100.0 ＣＲＥ
M-14 ロジスクエア三芳 埼玉県三芳町 11,700 12,500 4.6 37,931.49 0.6 1 100.0 ＣＲＥ
M-15 ロジスクエア狭山日高 埼玉県飯能市 14,066 14,900 4.7 73,728.44 0.6 1 100.0 ＣＲＥ
M-16 ロジスクエア川越Ⅱ（注） 埼玉県川越市 3,244 3,310 4.8 14,281.38 1.5 1 100.0 ＣＲＥ
O-1 ロジスクエア鳥栖 佐賀県鳥栖市 2,823 3,190 5.3 16,739.40 2.9 1 100.0 ＣＲＥ
O-2 ロジスクエア千歳 北海道千歳市 1,300 1,530 6.6 19,760.00 3.1 1 100.0 ＣＲＥ
O-3 ロジスクエア神戸西 兵庫県神戸市 3,479 3,600 4.8 16,006.20 0.7 1 100.0 ＣＲＥ
19物件合計／平均 112,316 120,590 4.8 497,522.54 3.8 23 100.0 ―
は新規取得資産
注：ロジスクエア川越Ⅱには２棟の建物が存在しますが、「延床面積」は、２棟に係る不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載し、また、「築年数」には、２棟のうち延床面積の大きい建物に係る不動産登記簿上の建物の築年数を記載しています。
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２． 第９期決算概要及び第10期・第11期業績予想
ロジスクエア狭山日高
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２階及び３階部分へ大型車両が直接乗り入れ可能なランプウェイを設け、トラックバースを１階、２階及び３階に計120台分備える。 12
２． 第９期決算概要及び第10期・第11期業績予想
第９期決算ハイライト―予想を上回る着地を実現するとともに10・11期予想を増額
１口当たり分配金 ポートフォリオ
2021/1/4付予想 2021/2/16付公表
第９期 実績 3,392円 3,351 3,374 3,504 資産規模 16物件 915億円
（2020年12月期） 3,392
（予想比 +95円 +2.9％） 3,012 3,086
2,952
第10期 予想 3,374円 2,585 3,297 3,303 3,483
稼働率 100.0％
（2021年6月期） （旧予想比 +71円 +2.1％）
第11期 予想 3,504円 賃貸借残存期間 5.5年
（2021年12月期） （旧予想比 +21円 +0.6％）
（円） 第４期 第５期 第６期 第７期 第８期 第９期 第10期 第11期
１口当たりNAV
予想 予想 築年数 4.5年
137,499
129,286
122,212
第９期 実績 137,499円 114,936 117,317 118,187
定借比率 100.0％
（2020年12月期） （前期比 +8,212円 +6.4％）
固定賃料比率 100.0％
（円） 第４期 第５期 第６期 第７期 第８期 第９期
資産 負債 純資産
第９期 前期比 第９期 前期比 第９期 前期比
（2020年12月期） （2020年12月期） （2020年12月期）
鑑定評価額 98,780百万円 + 20,200百万円 有利子負債 43,669百万円 + 7,950百万円 1口当たり純資産額 120,757円 + 5,427円
含み益 8,526百万円 + 2,608百万円 LTV 45.0％ △ 1.0％ NAV 58,231百万円 + 13,336百万円
含み益率 9.4％ + 1.3％ 鑑定LTV 41.3％ △ 1.4％ 1口当たりNAV 137,499円 + 8,212円
NOI利回り 4.9％ + 0.2％ 固定金利比率 100.0％ ―％ 発行済投資口総数 423,500口 + 76,250口
償却後NOI利回り 3.9％ + 0.2％ 長期負債比率 100.0％ ―％
修繕費 18百万円 + 11百万円 平均負債金利 0.560％ + 0.028％
（注2）
資本的支出 38百万円 + 38百万円
注1：第4回公募増資前、2020年12月末時点
注2：ロジスクエア鳥栖の収用に伴う工事12百万円を含みます
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２． 第９期決算概要及び第10期・第11期業績予想
第９期（2020年12月期）実績
単位：百万円
第８期 第９期 第９期 前期比 予算比
（2020年６月期） （2020年12月期） （2020年12月期） 差異 差異 主な差異要因
実績（A） 予想（B） 実績（C） （Ｃ）-（Ａ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 2,030 2,589 2,603 1 + 573 5 + 14 ＜前期比＞
1 営業収益 + 573
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 299 339 342 2 + 43 6 +3 • 第9期取得3物件による増加 + 467
• 第8期取得4物件の通期寄与 + 94
• ロジスクエア鳥栖の土地の一部収用に伴う
ＮＯＩ 1,730 2,250 2,261 + 530 + 10 経費補償金等 + 14
• 保険金収入の不発生 △ 3
減価償却費 363 459 459 + 96 △0
2 賃貸事業費用（減価償却費を除く） + 43
• 第9期取得3物件による増加 + 25
賃貸事業損益 1,367 1,790 1,801 + 433 + 11 • 第8期取得4物件の通期寄与 + 6
• ロジスクエア鳥栖の収用に伴う工事 +12
一般管理費等 216 276 278 3 + 61 +1 3 一般管理費等 + 61
• 資産運用報酬の増加 + 53
営業利益 1,151 1,513 1,523 + 372 + 10 • 資産保管･一般事務委託報酬の増加 + 3
4 営業外費用 + 42
営業外収益 0 ― 0 △0 +0
• 融資関連費用・支払利息の増加 + 40
• 投資口交付費償却の増加 + 3
営業外費用 181 224 224 4 + 42 +0 ＜予算比＞
5 営業収益 + 14
経常利益 970 1,289 1,299 + 329 + 10 • ロジスクエア鳥栖の土地の一部収用に伴う
経費補償金等 + 14
当期純利益 969 1,288 1,298 + 329 + 10 6 賃貸事業費用（減価償却費を除く） + 3
• ロジスクエア鳥栖の収用に伴う工事 +12
• 修繕費の減少 △ 8
一口当たり分配金（円） 3,086 3,297 3,392 + 306 + 95 7 一口当たり利益超過分配金 + 70
第10期に想定していたリテナントによる減益
をカバーする目的で減価償却費の30％相当
一口当たり利益分配金（円） 2,792 3,042 3,067 + 275 + 25 額から70円分を減ずる計画だったが、現テナ
ントと再契約することで合意したため、70円減
一口当たり利益超過分配金（円） 294 255 325 + 31 7 + 70 ぜず、減価償却費の30％相当額を分配
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２． 第９期決算概要及び第10期・第11期業績予想
第10期・第11期（2021年6月期・2021年12月期 ）業績予想
単位：百万円
第９期 第10期 第10・９期 第11期 第11・10期
（2020年12月期） （2021年６月期） 差異 （2021年12月期） 差異 主な差異要因
実績（Ａ） 予想（B） （Ｂ）-（Ａ） 予想（Ｃ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 2,603 3,155 + 551 3,217 + 62 ＜第10期＞
1 賃貸事業損益 + 308
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 342 481 + 139 486 +4 • 新規取得3物件による増加 +377
• 第9期取得3物件の通期寄与 + 32
ＮＯＩ 2,261 2,673 + 412 2,731 + 57 • 第8・9期取得7物件の固都税費用化 △ 102
2 一般管理費等 + 42
減価償却費 459 563 + 103 564 +1
• 資産運用報酬の増加 + 34
• 資産保管･一般事務委託報酬の増加 + 2
賃貸事業損益 1,801 2,110 １ + 308 2,166 5 + 55
3 営業外費用 + 54
一般管理費等 278 320 ２ + 42 337 6 + 16 • 融資関連費用・支払利息の増加 + 56
4 一口当たり利益超過分配金 +31
営業利益 1,523 1,789 + 265 1,828 + 39 減価償却費の30％相当額の337円に加えて、
第8期に減じていた19円を上乗せ
営業外収益 0 ― △0 ― ―
＜第11期＞
営業外費用 224 278 ３ + 54 244 7 △ 34
5 賃貸事業損益 + 55
経常利益 1,299 1,510 + 211 1,584 + 73 • 新規取得3物件の通期寄与 + 52
• 賃料増額改定の通期寄与 + 3
当期純利益 1,298 1,509 + 211 1,583 + 73 6 一般管理費等 + 16
• 資産運用報酬の増加 + 14
• 資産保管･一般事務委託報酬の増加 + 2
7 営業外費用 △ 34
一口当たり分配金（円） 3,392 3,374 △ 18 3,504 + 130
• 融資関連費用・支払利息の減少 △ 16
• 第4回PO投資口発行関連費用の不発生△10
一口当たり利益分配金（円） 3,067 3,018 △ 49 3,166 + 148
• 創立費償却の減少 △ 5
一口当たり利益超過分配金（円） 325 356 4 + 31 338 △ 18
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２． 第９期決算概要及び第10期・第11期業績予想
第９期分配金実績の前期・予想対比及び第10・11期の新旧予想分配金
第９期実績の前期・予想対比 第10期新旧予想対比 第11期新旧予想対比
4,000
利益超過 利益超過 利益超過
第3回POの効果、
分配金の減少
修繕費の減少、
分配金の増加 分配金の減少
3,483 3,504
3,500 第8期取得資産の 物件売却等 3,392 3,374
通期寄与 3,297 3,303
空室・コスト 338 賃料増額 338
の不発生 △70 改定
3,086 △39 +70 325 356
その他 255 賃料増額
426 改定
3,000 +21
294 △8 +25 +14
+127
+258
減額非実施 8期の減少分
のみプラス +19
2,500 △19 △70 +89
（p.14⑦） （p.15④）
減価償却費30％を 減価償却費30％を 減価償却費30％を 減価償却費30％を
前提にした１口当たり 前提にした１口当たり 前提にした１口当たり 前提にした１口当たり
利益超過分配金 利益超過分配金 利益超過分配金 利益超過分配金
313円 325円 337円 337円 3,166
3,042 3,067 3,145
2,000 3,018
2,792 2,877
1,500
第2回 第3回 第4回
1,000 PO PO PO
第８期 第９期 第９期 第10期 第10期 第11期 第11期
第８期
（2020年6月期） 第９期
（2020年12月期） 第９期
（2020年12月期） 第10期
（2021年6月期） 第10期
（2021年6月期） 第11期 第11期
（2021年12月期） （2021年12月期）
（円）
実績
2020年6 予想
2020年 実績
2020年 1/4付予想
2021年6 2/16付予想
2021年6 1/4付予想
2021年 2/16付予想
2021年
月期 12月期 12月期 月期 月期 12月期 12月期
実績 予想 1口当たり利益分配金
実績 1口当たり利益超過分配金
1/4予想 2/16予 1/4予想 2/16予
想 想
注：発行済投資口総数は、第８期末347,250口、第９期末423,500口、第10・11期末500,150口の前提で算出しています。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ロジスクエア川越Ⅱ
圏央道「坂戸」ICより約3.6km、関越自動車道「川越」ICより約7.0km、同じく「鶴ヶ島」ICより約7.0kmに位置しており、主要幹線道路である国道254号へのアクセスにも優れた好立地。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、今後も適正な価格での物件取得を推進
（注1）
パイプライン ＣＲＥにおける開発中物件
9 物件 230,313 ㎡ + α （埼玉県ふじみ野市物件）
（注2）
合計 延床面積
1,200,000
ロジスクエア狭山日高（20％） ロジスクエア大阪交野
①2020年5月 ①2021年1月
②73,728.44㎡ ②80,534.54㎡
（14,745.69㎡） ③大阪府交野市 1,000,000
③埼玉県飯能市
new!
ロジスクエア三芳Ⅱ 白井市中開発計画
①2021年3月 ①2022年秋頃 800,000
②18,096㎡ 計画中 ②20,000～33,000㎡
③埼玉県三芳町 ③千葉県白井市
600,000
名称未定 ロジスクエア枚方 ＣＲＥグループにて
①2022年以降 ①2023年1月 地権者等と契約済または 開発見込
計画中 ②未定（敷地123,389㎡） 計画中 ②45,083㎡ 優先的に交渉中の
プロジェクト
400,000
③埼玉県ふじみ野市 ③大阪府枚方市 プロジェクト
公表済
名称未定
new! new! （埼玉県ふじみ野市物件）
ロジスクエア厚木Ⅰ ロジスクエア松戸 着手済
200,000 ロジスクエア厚木Ⅱ
①2023年3月 ①2023年春頃 ロジスクエア松戸
ロジスクエア厚木Ⅰ
計画中 ②18,200㎡ ②15,654㎡ ロジスクエア枚方
白井市中開発計画
③神奈川県愛川町 ③千葉県松戸市 ロジスクエア三芳Ⅱ
ロジスクエア大阪交野
0
new! （㎡） 2021年7月期以降
ロジスクエア厚木Ⅱ
出所：株式会社シーアールイー「2021年7月期第1四半期決算説明
①2024年夏頃 ①竣工（予定）年月 資料」（2020年12月11日）、「物流施設『ロジスクエア厚木Ⅰ』
計画中 ②18,000～20,000㎡ ②（予定）延床面積 開発に着手」（2020年12月17日）及び「物流施設『ロジスクエ
③神奈川県厚木市 ③所在地 ア松戸』開発に着手」（2021年2月1日）に基づき本資産運用
は優先交渉物件
会社が作成
注1：2021年2月17日現在、本投資法人はＣＲＥグループとの間でパイプラインについて具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。なお、2021年2月17日現在のパイプラインを記載していますが、優先的売
買交渉権はこれらの物件以外にも随時付与され、また、ＣＲＥグループはこれらの物件以外についても随時開発を進めていきます。
注2：パイプラインの合計（予定）延床面積は、白井市中開発計画及びロジスクエア厚木Ⅱについては予定延床面積に関する下限値を、ロジスクエア狭山日高（20％）は準共有持分割合（20％）に相当する数値を用いて算出しています。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方
• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
第１～４回公募増資いずれも、新規取得資産の平均鑑定NOI利回りがインプライドキャップレートを上回る水準で物件を取得。今後も継続する方針。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題 用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 コンストラクション 適切なコストコントロール
マネジメント
リーシング テナントを誘致
出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成
結果的に計画を上回る利益を確保
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
初めての契約満了を迎え、内部成長を実現
２施設において賃料増額を合意
2021年6月期 2024年12月期
契約満了 契約満了
賃料変動率 + 6.0 ％ + 14.0 ％
１口当たりの影響額（注） + 22 円 + 40 円
20.0%
賃 14.4%
貸 15.0%
借
期
限
の 10.0%
8.2% 8.3%
7.7%
分 7.7% 6.9%
散 5.1% 5.9% 5.9%
（
賃 4.3%
5.0% 3.7% 4.0%
貸 3.3% 3.3% 2.9%
2.3%
面 1.5% 2.4% 2.0%
積
ベ
ー 0.0%
ス
2025年6月期
2021年6月期
2022年6月期
2023年6月期
2024年6月期
2026年6月期
2027年6月期
2028年6月期
2029年6月期
2030年6月期
2031年6月期
2032年6月期
2033年6月期
2034年6月期
2035年6月期
2036年6月期
2037年6月期
2038年6月期
2039年6月期
2040年6月期
2041年6月期
2028年12月期
2039年12月期
2020年12月期
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
2024年12月期
2025年12月期
2026年12月期
2027年12月期
2029年12月期
2030年12月期
2031年12月期
2032年12月期
2033年12月期
2034年12月期
2035年12月期
2036年12月期
2037年12月期
2038年12月期
2040年12月期
2041年12月期
）
注：発行済投資口の総口数500,150口を前提として計算。賃貸収入増加に伴う、費用増については加味していません。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
分配金の最大化及び平準化を目指したキャッシュマネジメント
手元資金活用の考え方 手元資金のみで物件取得した場合の効果
１口当たり分配金の増加額の試算（円）
ＮＯＩ利回り
4.5％ 4.6％ 4.7％ 4.8％ 4.9％
資本的支出への活用のほか、以下の選択肢を検討
1,200 27 28 29 30 31
1．増資時の物件取得資金の一部に充当
2．手元資金を原資とした期中の物件
1,300 31 32 34 35 36
減価償却費 （準共有持分等）取得
取
１期当たり 3．借入金の返済 得 1,400 35 37 38 39 41
564百万円 価
格
（
百
万 1,500 40 41 42 44 45
円
）
30％相当額を目途に継続的な利益超過分配
を実施。一時的に１口当たり分配金の水準が 1,600 44 45 47 48 50
一定程度減少することが見込まれる場合には、
分配金平準化のため30％相当額の範囲内で、
柔軟に運用。 1,700 48 50 51 53 55
注：発行済投資口の総口数500,150口を前提として計算
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ①資金調達手段の多様化
グリーンボンドの発行、新規借入先の招聘により ９割超がグリーン適格資産に該当
有利子負債の調達先を分散
本借入れ（注）後の内訳 環境認証取得物件の割合
現状認証を取得していない グリーン適格資産
5.7%
17物件 1,059億円
LTV 44.7％
（第11期末予想）
グリーンボンド
既発行額
20億円
グリーン適格負債の増額余地
BELS・CASBEEの （第11期末予想）（注）
株式会社三井住友銀行
三井住友銀行 13,230百万円 (24.7%) いずれか又は両方を取得
株式会社みずほ銀行 10,592百万円 (19.8%)
みずほ銀行
94.3% 453億円
株式会社日本政策投資銀行
日本政策投資銀行 7,102百万円 (13.3%)
株式会社りそな銀行 4,934百万円 (9.2%)
りそな銀行 注：「グリーン適格負債の増額余地（第11期末予想）」＝保有資産のうちグリーン適格資産に該当する物件の取得価格
株式会社西日本シティ銀行
西日本シティ銀行 4,339百万円 (8.1%)
×LTV（第11期末予想）－2020年12月末日現在のグリーンボンド発行総額
株式会社三菱ＵＦＪ銀行3,745百万円 (7.0%)
三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行 3,227百万円 (6.0%) 本投資法人の格付の状況
株式会社福岡銀行
福岡銀行 1,300百万円 (2.4%)
株式会社新生銀行
新生銀行 1,300百万円 (2.4%) 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）
株式会社あおぞら銀行 1,000百万円 (1.9%)
あおぞら銀行 new!
株式会社百十四銀行
百十四銀行 500百万円 (0.9%)
株式会社富山銀行
富山銀行 new! 300百万円 (0.6%) Ａ－ （安定的）
投資法人債
投資法人債 2,000百万円 (3.7%)
注：「本借入れ」とは、2021年１月19日を借入実行日とする借入れといいます。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ②返済期限の分散を推進
返済期限の分散を推進
10,000
投資法人債 既存借入金 本借入れ
8,000
7,100
6,500
6,000 5,580 5,600
1,900
3,574 3,680 3,680 4,500
3,500
4,000 3,400
2,900 3,105 7,100
2,400 2,550
5,600
2,000
3,574 3,680 3,680 3,680 3,400 3,500
2,900 3,105
2,400 2,550
2,000
0
（百万円） 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年
6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期
2021年7月まで返済期限の
到来する有利子負債はなし
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ③借入期間の長期化を推進
LTVを44.7％まで低減見込
第９期 本借入れ後 差異
（2020年12月期） （2021年1月19日）
有利子負債額 43,669 百万円 53,569 百万円 + 9,900 百万円
ＬＴＶ 45.0 ％ 2021年12月期末予想 44.7 ％ △ 0.3 ％
固定金利比率 100.0 ％ 96.5 ％ △ 3.5 ％
長期負債比率 100.0 ％ 100.0 ％ ―％
平均負債金利 0.560 ％ 0.548 ％ △ 0.012 ％
平均残存年数 3.5 年 3.6 年 + 0.2 年
有利子負債に対する考え方
従前 今後
• 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％が • 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、市場環境に応じて
上限。 低減を図る。
• 上記水準は他上場物流リートよりやや高い水準ではあるが、 • （他上場物流リートと同様の水準まで、LTVが低下することが
長期契約によりキャッシュ・フローが安定しているため、借入 見込まれているため、削除）
れを有効に活用することを選択。
• 長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重点を • 長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重点を
置いた財務運営を遂行。 置いた財務運営を遂行。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Environment①
BELS・CASBEEをそれぞれ約８割の物件で取得
物件名 BELS CASBEE 太陽光パネルの設置 サンドイッチパネル LED照明
屋根を賃貸し、賃借人が太陽 外壁にデザイン性と断熱効果 CO2削減のみならず、テナント負
光パネルを設置し発電するこ の高いサンドイッチパネルを 担となる電気代の削減、照明の
とによって、自然エネルギー 採用し、冷暖房設備設置時の 取替コストの削減、就労環境の
創出に貢献。 熱負荷を低減。 改善等にも寄与。
M-1 ロジスクエア久喜 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-2 ロジスクエア羽生 ★★★★★ 埼玉県B+ランク ○ ○ ○
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-4 ロジスクエア浦和美園 ★★★★★ 埼玉県Aランク ― ○ ○
M-5 ロジスクエア新座 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-6 ロジスクエア守谷 ★★★★★ ― ○ ○ ○
M-7 ロジスクエア川越 ★★★★ ― ― ○ ○
M-8 ロジスクエア春日部 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-9 ロジスクエア草加 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
M-10 ロジスクエア八潮 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ ― ― ― ― ―
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ ― ― ― ― ―
M-13 ロジスクエア上尾 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-14 ロジスクエア三芳 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-15 ロジスクエア狭山日高 ★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-16 ロジスクエア川越Ⅱ ★★★★★ ― ○ ○ ○
O-1 ロジスクエア鳥栖 ★★★★★ ― ― ○ ○
O-2 ロジスクエア千歳 ★★★★★ ― ― ○ ○
O-3 ロジスクエア神戸西 ★★★★ 神戸Aランク ○ ○ ○
取得/導入率 82.6％ 81.0％ 77.7％ 94.3％ 82.6％
は新規取得資産
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Environment②
太陽光発電の自家消費 人感センサーの設置 節水型衛生器具の設置
施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電 施設内に人感センサーを設置し、省エネル 節水性能の高い衛生器具を設置することで、
した電力で賄う ギーを推進 節水に取り組む
屋根散水設備の設置 壁面緑化 土壌汚染対策
井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、 壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果が ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイ
倉庫内温度低減に寄与 あり、また、CO2 削減にも貢献 オ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せず
に地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を
積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開
発用地として再生
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Social
テナントの事業継続性・快適性の向上 役職員への取り組み
• ＢＣＰ対策を支援 • 能力開発の支援
- 液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設を保有 - 資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励
- 水害対策として、受変電設備を高い位置に設置
資格保有者（試験合格者を含む）
- 緊急地震速報システムの導入
資格名 保有・合格者割合（注）
- AEDの設置
宅地建物取引士 72.7％
- 非常用電源供給装置を設置
不動産証券化協会認定マスター 54.5％
- 延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置
日本証券アナリスト協会検定会員 27.3％
不動産コンサルティングマスター 9.1％
• 快適性の向上 注：本投資法人の運営に関与する11名（2020年12月末日現在）を分母として計算
- 玄関やトラックバース等に暖色系の
照明を採用 • 職場環境の整備
- 外部ドライバー用のトイレを設置 - オフィス移転により、リフレッシュ・業務スペースの拡大
- 2020年4月の健康増進法改正に対応 - 新型コロナウイルス感染対策として、時差出勤、在宅勤務を導入
するよう喫煙専用室を改修 - 四半期ごとに社長が全従業員と面談
投資家への積極的な情報発信 地域・社会の発展への貢献
• 投資家間の情報格差を是正し、 • ＣＲＥにおける活動
開示を合理化 - ロジスクエア狭山日高の開発を契機
- 補足説明資料の充実化を図ることで、 として、敷地内で縄文時代中期（約
フェア・ディスクロージャー及び開示 5,000年前）の竪穴住居跡が74軒発
の合理化を推進 掘され、行政による発掘作業、記録保
存や見学会などへの実施に協力
- 企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的にＣＲＥ
• 新型コロナウイルス感染拡大に配慮したIR活動 フォーラムを開催
- 2020年3月以降、国内外の機関投資家と電話会議やウェブ会議を • 防火水槽を設置し、消防水利として水道水の提供が可能
実施し、通常時と変わらぬ対話を図る • さいたま国際マラソンに際しての通行制限に協力
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Governance
スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有 本資産運用会社の高い独立性
• スポンサーの代表が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の • 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、
多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有 全従業員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない
役職 氏名 保有口数（注） 区分 人数（注）
ＣＲＥ 代表取締役社長 亀山 忠秀 722 口 常勤取締役 2名
代表取締役社長 伊藤 毅 1,125 口 従業員 12 名
本資産運用
会社
常務取締役 岡 武志 60 口 内、ＣＲＥからの出向者 ―
従業員 12名中10名が本投資口を保有 合計 14 名
注：2020年12月末日現在。2020年12月末日現在の本資産運用会社の従業員12名は、同時点で本投資口を合計116口保 注：2020年12月末日現在
有しています。また、各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。
より投資主利益と合致した資産運用報酬体系への変更
変更前 変更後 • 2019年9月27日付の投資主総会にて規約
変更を決議し、2020年6月期より資産運用
運用報酬１ 総資産額×0.4％ （上限） 減額 総資産額×0.325％ （上限） 報酬体系を変更
• 総資産ベース及び当期純利益ベースの運
運用報酬２ 税引前当期純利益×5.0％ （上限） 減額 税引前当期純利益×4.0％ （上限）
用報酬を減額し、新たに１口当たり当期純
利益ベースの運用報酬を設けることにより、
運用報酬３ ― 新設 １口当たり当期純利益×10,000 １口当たり当期純利益との連動性が高まり、
取得価額×1.0％ （上限） 取得価額×1.0％ （上限） より投資主利益と合致した報酬体系を導入
取得時報酬
（利害関係者との取引は0.5％ （上限）） （利害関係者との取引は0.5％ （上限）） • 売却時報酬については、投資主利益を毀損