証券コード３４８７
第４回公募増資及び資産取得に関する補足説明資料
ロジスクエア狭山日高（注）
圏央道「狭山日高」ICより約0.7kmに位置しており、国道407号へのアクセスにも優れた好立地。
2021年1月4日
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周辺は倉庫・工場等が多く、24時間稼働が可能。 ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社
ディスクレーマー
• 本資料は、2021年1月4日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「2021年6月期の運用状況の予想の修正及び2021年12月期の運用状況の予想に関する
お知らせ」、「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」及び「資金の借入れに関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加した
上で整理したものです。
• 本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（以下「本
投資法人」といいます。）が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任で
投資なされるようにお願いいたします。
• 本資料で提供している情報に関しては万全を期していますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場
合がありますので、予めご了承ください。
• 本資料には、本投資法人及びＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらに
ついて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
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将来の業績に影響を与えうるリスクや不確実な要素が含まれています。実際の業績は、さまざまな要因により、これらの見通しとは異なることがあります。
• 本資料に掲載されている物件写真には、2021年1月4日現在の本投資法人の保有資産及び取得予定資産の一部の物件写真が含まれています。ただし、本投資法人は、今後、
保有資産及び取得予定資産を第三者に対する売却その他の方法により処分することがあり、これを保有し続けるとは限りません。また、本投資法人は必ずしも取得予定資産
を購入できるとは限りません。
• 本投資法人及び本資産運用会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製･転用などを行うことを禁止します｡
注：各ページの注記は、別途記載される場合を除き、当該ページ又は本資料末尾の注記欄に記載しています。
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オファリング・ハイライト 兼 目次
１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上 ・・・ 5ページ
• 2018年2月に上場して以降、約3年間で4回の公募増資を通じて着実に成長
• インプライドキャップレートを上回る適正な価格で、資本市場に配慮した機動的な物件取得を４期連続で実施
• １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 ・・・ 13ページ
• ＣＲＥが開発した築浅・好立地の高品質な物件を取得
• 資産規模の拡大により、ポートフォリオの分散が進展
• 新型コロナウイルス感染拡大後もキャッシュ・フローは安定的
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 ・・・ 21ページ
• ＣＲＥグループとの連携による豊富なパイプラインにより、今後も適正な価格での物件取得を推進
• グリーンボンドの発行、新規借入先の招聘により資金調達手段を多様化
• 返済期限の分散及び借入期間の長期化により安定的な財務運営を推進
• ESGへの取り組みを推進し、本業を通じて社会への貢献を目指す
４． Appendix ・・・ 31ページ
注：本ページに記載の各用語の定義については、表紙及び6ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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第４回公募増資及び資産取得のサマリー
インプライドキャップレートを上回る適正な価格での物件取得 LTVの低減、新規借入先の招聘、借入期間の長期化を推進
本借入れ前 本借入れ後
M‐16 ロジスクエア川越Ⅱ
2020年12月期末予想 2021年12月期末予想
ＬＴＶ
45.0 ％ 44.9 ％
負
2021年１月19日予定 2021年１月19日予定
M‐15 ロジスクエア狭山日高 Ｏ‐3 ロジスクエア神戸西 平均残存年数
債 3.4 年 3.6 年
物件数 平均鑑定NOI利回り
3 物件 4.7 ％ 借入金融機関数 10 社 12 社
取得予定価格 インプライドキャップレート
20,789 百万円 4.1 ％ 借入れ増加額 10,200 百万円 （内、消費税ローン1,200百万円）
資
ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
産 取得予定資産 第３回PO後 第４回PO後
第３回PO後
取得後
物件数 16 物件 19 物件 第３回PO後 第４回PO後
１口当たりNAV
133,180 円 136,721 円 （+ 2.7％）
取得（予定）価格 91,527 百万円 112,316 百万円
純
平均鑑定NOI利回り 4.8 ％ 4.8 ％ 資 １口当たり分配金 第３回PO後巡航予想 第４回PO後巡航予想
（利益超過分配金を含む） 3,258 円 3,374 円 （+ 3.6％）
テナント数 20 件 23 件 産
平均築年数 4.4 年 3.7 年
新投資口発行数（上限） 76,650 口 （発行済投資口数対比18.1％）
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 発行価額の総額（見込額）（上限） 10,955 百万円
ＣＲＥ開発比率 100.0 ％ 100.0 ％ オファリング形態 国内オファリング
注：上記のほか、本ページに記載の各用語の定義及び各数値の算定方法については、表紙及び6ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
ロジスクエア神戸西
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神戸淡路鳴門自動車道・山陽自動車道「神戸西」ICより約1.6kmに位置。「神戸複合産業団地（神戸テクノ・ロジスティックパーク）」に立地し、周辺は倉庫・工場が多く24時間稼働が可能。 5
１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
2018年2月に上場して以降、４回の公募増資を通じて着実に成長
2018年2月上場以降の成長方針 成長過程 今後の考え方
１口当たり分配金（DPU（注1））
年率 ＋6.8％
（注2）
4,000
3,483
3,351 3,297 3,303
3,012 3,086
2,952 今後も
投資主価値向上のため、 3,000
2,585
投資主価値向上を伴いながら
１口当たり分配金が
１口当たり分配金を
希薄化しない物件取得が前提 2,000
着実に成長させる方針
1,000
2018.6期 2018.12期 2019.6期 2019.12期 2020.6期 2020.12期 2021.6期 2021.12期
（円）
予想 予想 予想
1口当たりNAV（注3）
年率 ＋6.0％
（注4）
150,000
136,721
133,180
129,286 今後も
投資主価値向上のため、 130,000 122,212
118,187 投資主価値向上を伴いながら
１口当たりNAVが 114,936 117,317
1口当たりNAVを
希薄化しない物件取得が前提 110,000
着実に成長させる方針
90,000
（円） 2018.6期末 2018.12期末 2019.6期末 2019.12期末 2020.6期末 第3回PO後 第4回PO後
（注5） （注5） （注5） （注5） （注5） （注6）（注7） （注6）（注8）
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
2018年2月に上場して以降、４回の公募増資を通じて着実に成長
2018年2月上場以降の成長方針 成長過程 今後の考え方
ＬＴＶ（注1）
50%
49.3%
47.7% 47.9% 47.7%
48%
本投資法人のLTVの水準は 45.9% 本投資法人のLTVの水準は
45.5%
45％程度とし、原則として50％ 46% 45.0% 44.9% 45％程度とし、市場環境に応
が上限 じて低減を図る
44% △ 4.4％
42%
2018.6期末 2018.12期末 2019.6期末 2019.12期末 2020.6期末 2020.12期末 2021.6期末 2021.12期末
予想 予想 予想
資産規模（注2） 2.4倍
年率 ＋33.0％
（注3）
1,500
1,123
上場後2～3年で資産規模 今後も
915
1,000
1,000億円という中期目標の 736 投資主価値向上を伴いながら
早期達成にはこだわらず、 477 477 477 541 ＣＲＥグループ（注4）との連携の
500
投資主価値向上を伴いながら もと、パイプライン（注5）を活用し
物件を取得する 着実に成長させる方針
0
2018.6期末 2018.12期末 2019.6期末 2019.12期末 2020.6期末 2020.12期末 第4回PO後
（億円）
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
資本市場に配慮した機動的な物件取得を４期連続で実施
2020年7月13日 第3回公募増資
発行価格 147,828円
投資口価格（終値）推移 （2020年12月11日時点） 発行価格の総額 112億円
2020年1月21日 第2回公募増資 物件取得 3物件179億円
170,000 発行価格 142,837円 8.0%
発行価格の総額 125億円
2019年7月16日 第１回公募増資 物件取得 4物件195億円
発行価格 117,975円
発行価格の総額 33億円
2018年2月7日上場 物件取得 2物件63億円
150,000 7.0%
発行価格 110,000円
発行価格の総額 177億円
130,000 6.0%
110,000 5.0%
90,000 4.0%
2019年7月17日 2019年9月27日 2020年5月29日 2020年９月18日
2018年8月 MSCI Global Small ＦＴＳＥグローバル株
投資口累積投資制度を導入 スポンサー・本資産運用会社の各社長が 投資主総会にて資産運用 Cap Index（注1）に組 式指数シリーズ（注2）
本投資口を取得 報酬の改定を決議 入れ に組入れ
70,000 3.0%
役職・氏名 取得口数
ＣＲＥ 代表取締役社長
亀山 忠秀 500 口 2020年3月31日 2020年９月８日
本資産運用会社 代表取締役社長 新たにR&IよりＡ－ グリーンボンド（注4）
伊藤 毅
1,000 口 （注3）の格付を取得 を発行
50,000 2.0%
2018 2019 2020
2/7 5/9 8/2 10/30 1/31 5/7 7/31 10/30 1/30 4/28 7/29 10/27
（円）
1口当たりNAV 東証REIT指数 （注5） 本投資法人投資口価格 分配金利回り（注6） （右軸）
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
投資口の流動性が向上
本投資法人投資口の時価総額・売買代金
80,000 2,000
時価総額 12月11日時価総額
百万
65,727百万円
2.6倍
1,800
70,000
1,600
60,000
1,400
50,000
1,200
売買代金60日
移動平均最高額（注）
40,000
819百万円 1,000
上場時時価総額
25,427百万円 800
30,000
600
20,000
売買代金60日 400
移動平均最低額（注）
10,000 41百万円 200
0 0
2018 2019 2020
（百万円） 2/7 5/2 7/25 10/17 1/9 4/3 6/26 9/18 12/11 3/4 5/27 8/19 11/13 （百万円）
時価総額 売買代金（右軸） 売買代金60日移動平均 （注）（右軸） 時価総額
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
インプライドキャップレートを上回る適正な価格での物件取得
取得予定資産 本投資法人
平均鑑定NOI利回り（注1） インプライドキャップレート（注2）
4.7％ 0.6％の差 4.1％
M‐15 ロジスクエア狭山日高 M‐16 ロジスクエア川越Ⅱ O‐3 ロジスクエア神戸西 取得予定資産合計/平均
（準共有持分80％）
取得予定価格 14,066 百万円 3,244 百万円 3,479 百万円 20,789 百万円
鑑定NOI利回り（注3） 4.7 ％ 4.8 ％ 4.8 ％ 4.7 ％
築年数（注3） 0.5 年 1.5 年 0.7 年 0.7 年
稼働率（注3） 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
開発者（注3） ＣＲＥ ＣＲＥ ＣＲＥ ―
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
４期連続の公募増資により２年間で巡航DPUを年率7.1％引き上げ
巡航DPU
＋14.8％ 年率＋7.1％
3,500 3,374
3,258
3,160
3,029 338
2,940 326 ＋3.6％
3,000 323 ＋3.1％
365 ＋4.3％
＋3.0％
372
2,500
2,932 3,036
2,837
2,568 2,664
2,000
巡航EPU（注1）
＋18.2％ 年率＋8.7％
1,500
（円） 第７期 第８期
第1回PO後 第2回PO後 第3回PO後 第4回PO後
当初巡航
（2019年12月期） 巡航
（2020年6月期） 巡航 巡航 巡航
第７期 第８期 第2回PO予想（注4）の 第3回PO予想（注5）の 第4回PO予想（注6）の
（2019年12月期） （2020年6月期） 第９期（2020年12月期） 第10期（2021年６月期） 第11期（2021年12月期）
当初予想（注2） 第1回PO予想（注3） 予想をもとに試算 予想をもとに試算 予想をもとに試算
１口当たり利益分配金 １口当たり利益超過分配金
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１． ４期連続の外部成長により継続的に投資主価値を向上
１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
１口当たりNAVが上昇 巡航DPUの増加を伴いながらもLTVは44.9％まで低減見込
1口当たりNAV
＋2.7％
136,721 45.9%
140,000 46%
133,180 45.5%
129,286
45.0%
120,000 45%
45.0%
44.9%
100,000 44%
LTV
△0.1％
80,000 43%
60,000 42%
第８期末 第３回PO後 第４回PO後 第８期末 第９期末 予想 第10期末 予想 第11期末 予想
（円） （2020年6月期） （2020年6月期） （2020年12月期） （2021年6月期） （2021年12月期）
2020/8/17付予想 （注） 第４回PO予想
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
ロジスクエア狭山日高
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トラックバースを１階、２階及び３階に計120台分備える。２階及び３階には出庫車両専用スロープを設け、交互通行に伴う場内車両渋滞や接触事故防止に配慮。 13
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
首都圏 ２物件・地方１物件を取得し、エリアの分散が進展
（注1）
保有資産、取得予定資産及びパイプラインの立地
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 ランプウェイ型 太陽光 CASBEE
圏央道 BELS
首都圏 発電の 埼玉県
取得予定資産 M-15 ロジスクエア狭山日高 （注1）
シングル
国道407号 自家消費 Aランク
★★★★
物件の特徴
ICから約0.7kmと好立地であり、テナントのBCP対策にも寄与するロジスクエア
• 圏央道「狭山日高」ICより約0.7kmに位置しており、
国道407号へのアクセスにも優れた好立地。周辺は
狭山日高IC 倉庫・工場等が多く、24時間稼働が可能。
• １-４階は倉庫、５階は事務所・カフェテリア等を配置。
約0.7km ワンフロアが約18,000㎡、２階及び３階部分へ大型
車両が直接乗り入れ可能なランプウェイを設け、ト
ラックバースを１階、２階及び３階に計120台分備え
る。２階及び３階には出庫車両専用スロープを設け、
交互通行に伴う場内車両渋滞や接触事故防止に配
慮。
• 敷地南側の隣地に地役権を設定し緑化計画を満た
すことで、184台分の駐車場スペースを確保。
• 最上階の５階に、約150人が同時に利用できるカ
フェテリアや売店スペース、富士山も眺望できる屋
上テラス等の共用アメニティを配置し、無料Wi-Fiや
BGM放送設備を設け、働く方々の職場環境の向上
に寄与。
所在地 埼玉県飯能市大字芦苅場字久保12番地１他
アクセス 圏央道「狭山日高」IC約0.7km
鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ
建物構造
鋼板ぶき５階建
延床面積（注2） 73,728.44 ㎡
総賃貸可能面積 71,211.10 ㎡
取得予定価格 14,066 百万円
鑑定評価額 14,900 百万円
鑑定NOI利回り（注2） 4.7 ％
償却後鑑定NOI利回り（注3） 3.6 ％
竣工年月 2020年5月 5階に事務所、カフェテリ
稼働率（注2） 100.0 ％ ア、貸会議室を設置
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
取得予定資産 M-15 ロジスクエア狭山日高
ホバリングスペース
倉庫部分4層
1・2・3階バース 屋上には災害時の消防隊による救助用にヘリコプターのホバリング
スペースを設置
入出庫の導線を分離 太陽光発電の自家消費
ランプウェイは入庫車両専用、スロープは出庫車両専用 屋根を太陽光発電事業者に賃貸し、賃借人が出力751キロワットの
にすることにより、交互通行に伴う場内車両渋滞や接触 太陽光発電設備を設置。本物件で消費する電力の一部は、当該発電
事故防止に配慮し、かつ、敷地を最大限に活用 設備より発電した電力で賄っており、自然エネルギーを活用。
サンドイッチパネル パウダーコーナー 小物入れ ＡＥＤ
外壁にサンドイッチパネルを使用し、冷暖房設備設置時の熱負荷を低減し、美しい外観を維持
防災支援システム
能美防災株式会社が開発した防災支援システムTASKisを導入したことにより、火災時に従業員や施設管理者
などのスマートフォンに施設内のどの場所で火災が発生しているかなどの情報を瞬時に伝達することが可能と
なり、避難や消火といった自衛消防隊の活動支援を施設全体で効率的に進めることが可能。
人感センサー・節水型衛生器具
全館LED照明 非常用発電機
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 低層型 圏央道 太陽光
BELS
首都圏 関越自動車道 発電の
取得予定資産 M-16 ロジスクエア川越Ⅱ シングル 国道254号 自家消費
★★★★★
物件の特徴
圏央道・関越自動車道双方にアクセス可能なロジスクエア
• 圏央道「坂戸」ICより約3.6km、関越自動車道「川
越」ICより約7.0km、同じく「鶴ヶ島」ICより約7.0km
に位置しており、主要幹線道路である国道254号へ
のアクセスにも優れた好立地。
• 隣接する２区画で構成され、東側区画には約14,000
㎡の物流施設、西側区画には主に駐車場スペース
を設置。
• 緊急地震速報システムの導入、AEDの設置や、万一
の火災時における延焼拡大防止対策として自動火
災報知設備に断路器を設置することで、入居テナン
トのBCP（事業継続計画）へ配慮。
• 屋根を太陽光発電事業者に賃貸し、賃借人が太陽
光発電設備を設置。本物件で消費する電力の一部
は、当該発電設備より発電した電力で賄っており、自
然エネルギーを活用。
所在地 埼玉県川越市大字下小坂字上谷110番地１他
圏央道「坂戸」IC約3.6km
アクセス 関越自動車道「川越」IC約7.0km
関越自動車道「鶴ヶ島」IC約7.0km
建物構造（注4） 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建
延床面積（注2）（注4） 14,281.38 ㎡
総賃貸可能面積 14,281.38 ㎡
取得予定価格 3,244 百万円
鑑定評価額 3,310 百万円
鑑定NOI利回り（注2） 4.8 ％
償却後鑑定NOI利回り（注3） 3.9 ％
西側区画に駐車場
竣工年月（注4） 2019年6月 スペースを設置
稼働率（注2） 100.0 ％
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上 低層型 太陽光 CASBEE
神戸淡路鳴門自動車道 BELS
発電の 神戸
取得予定資産 O-3 ロジスクエア神戸西 シングル
山陽自動車道 自家消費 Aランク
★★★★
物件の特徴
関西圏の広域物流拠点として24時間稼働も可能なロジスクエア
• 神戸淡路鳴門自動車道・山陽自動車道「神戸西」IC
より約1.6kmに位置。「神戸複合産業団地（神戸テク
ノ・ロジスティックパーク）」に立地し、周辺は倉庫・
工場が多く24時間稼働が可能。
• 神戸淡路鳴門自動車道から阪神高速道路を経由し
ての三宮や大阪中心部へのアクセスはもとより、京
都方面へは山陽自動車道から2018年に開通した新
名神高速道路（神戸ジャンクション～高槻ジャンク
ション間）ルートと、従来の中国自動車道・名神高速
道路ルートの２ルートから選べるようになり利便性が
向上したことにより、神戸市、大阪市、京都市の関西
主要都市のみならず、岡山県、徳島県も含めた広域
物流拠点立地として優れています。
• 本物件が所在する神戸市西区は神戸市の中でも最
大の人口数を擁する行政区であり、最寄駅の神戸電
鉄粟生線の「木津」駅より約750ｍと徒歩圏内にある
ため、雇用確保においても優位。
所在地 兵庫県神戸市西区見津が丘三丁目10番地４
神戸淡路鳴門自動車道・山陽自動車道
アクセス
「神戸西」IC約1.6km
建物構造 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建
延床面積 （注2）
16,006.20 ㎡
総賃貸可能面積 16,023.00 ㎡
取得予定価格 3,479 百万円
鑑定評価額 3,600 百万円
施設内のサインに
鑑定NOI利回り（注2） 4.8 ％ 有効天井高、床荷
償却後鑑定NOI利回り（注3） 3.9 ％ 重、照度等の倉庫
機能を可視化した
竣工年月 2020年4月 親近感のあるデザ
稼働率（注2） 100.0 ％ インを採用
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
ポートフォリオの分散が進展
上場時 ７物件 取得予定資産取得後 19物件
上位5テナント 上位5テナント
67.8％ 43.2％
テナント分散
（賃貸面積（注）ベース）
テナント数 テナント数
10 23
19.5%
20.0%
18.2% 上場時 取得予定資産取得後
18.0%
16.2%
16.0%
14.4%
14.0%
12.1%
12.0%
10.0%
賃貸借期限の 7.9% 7.9% 8.2%
8.3%
7.7%
8.1% 7.7% 6.9%
分散 8.0%
5.9%
（賃貸面積（注）ベース） 5.1% 5.9% 5.5%
6.0% 4.7%
4.3% 4.0%
3.3% 3.3% 3.7%
4.0% 2.9%
2.3% 2.0%
1.5% 2.4%
2.0%
0.0%
2027年12月期
2020年12月期
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
2024年12月期
2025年12月期
2026年12月期
2028年12月期
2029年12月期
2030年12月期
2031年12月期
2032年6月期
2032年12月期
2033年12月期
2034年12月期
2035年12月期
2036年12月期
2037年12月期
2038年12月期
2039年12月期
2040年12月期
2041年12月期
2020年6月期
2021年6月期
2022年6月期
2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
2027年6月期
2028年6月期
2029年6月期
2030年6月期
2031年6月期
2033年6月期
2034年6月期
2035年6月期
2036年6月期
2037年6月期
2038年6月期
2039年6月期
2040年6月期
2041年6月期
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0%
50%
100%
2018年2月
稼働率推移
2018年3月
2018年4月
2018年5月
2018年6月
2018年7月
2018年8月
2018年9月
2018年10月
2018年11月
2018年12月
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質が向上
2019年1月
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2019年2月
賃料全額の支払いを受けていることを確認しています。
に起因した支払猶予や賃料減額の申入れはありません。
2019年3月
• 2020年12月11日現在、テナントからは支払期日までに契約
• 2020年12月11日現在、テナントから稼働状況や収支の悪化
2019年4月
2019年5月
テナントからの賃料の支払猶予や賃料減額の要請はなし
2019年6月
2019年7月
0.00
0.05
0.10
0.15
0.20
0.25
（％）
上場以来、2020年11月末日現在まで稼働率（注2）は100.0％を維持
2019年8月
2019年9月 2018/02/10
2018/03/10
2018/04/14
2019年10月
2018/05/12
2018/06/09
2019年11月 2018/07/14
2018/08/11
2019年12月 2018/09/08
2018/10/13
2018/11/10
テナントの倒産予測値（注1）
2020年1月 2018/12/08
2019/01/12
2020年2月 2019/02/09
2019/03/09
2019/04/13
2020年3月
2019/05/11
新型コロナウイルス感染拡大後もキャッシュ・フローは安定的
2019/06/08
2020年4月 2019/07/13
2019/08/10
2020年5月 2019/09/14
2019/10/12
2019/11/09
2020年6月 2019/12/14
2020/01/11
2020年7月 2020/02/08
2020/03/14
2020/04/11
2020年8月 2020/05/09
2020/06/13
2020年9月 2020/07/11
2020/08/08
テナントの信用状況（注1）は従前と同じ水準で推移
2020年10月 2020/09/12
2020/10/10
2020/11/14
2020年11月 2020/12/12
20
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ロジスクエア川越Ⅱ
圏央道「坂戸」ICより約3.6km、関越自動車道「川越」ICより約7.0km、同じく「鶴ヶ島」ICより約7.0kmに位置しており、主要幹線道路である国道254号へのアクセスにも優れた好立地。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、今後も適正な価格での物件取得を推進
（注1）
パイプライン ＣＲＥにおける開発中物件
8 物件 214,786 ㎡ + α （埼玉県ふじみ野市物件）
（注2）
合計 延床面積
1,200,000
ロジスクエア狭山日高（20％） ロジスクエア大阪交野
①2020年5月 ①2021年1月
②73,728.44㎡ ②80,661㎡
（14,745.69㎡） ③大阪府交野市 1,000,000
③埼玉県飯能市
new!
ロジスクエア三芳Ⅱ 白井市中開発計画
①2021年3月 ①2022年秋頃 800,000
②18,096㎡ 計画中 ②20,000～33,000㎡
③埼玉県三芳町 ③千葉県白井市
600,000
名称未定 ロジスクエア枚方 ＣＲＥグループにて
①2022年以降 ①2023年1月 地権者等と契約済または 開発見込
計画中 ②未定（敷地123,389㎡） 計画中 ②45,083㎡ 優先的に交渉中の プロジェクト
400,000
③埼玉県ふじみ野市 ③大阪府枚方市 プロジェクト
公表済
名称未定
new! new! （埼玉県ふじみ野市物件）
着手済
ロジスクエア厚木Ⅰ 厚木市上依知開発計画 200,000 厚木市上依知開発計画
①2023年3月 ①2024年夏頃 ロジスクエア厚木Ⅰ
ロジスクエア枚方
計画中 ②18,200㎡ 計画中 ②18,000～20,000㎡ 白井市中開発計画
③神奈川県愛川町 ③神奈川県厚木市 ロジスクエア三芳Ⅱ
ロジスクエア大阪交野
0
①竣工（予定）年月、②（予定）延床面積、③所在地、 は優先交渉物件 （㎡） 2021年7月期以降
出所：株式会社シーアールイー「2021年7月期第1四半期決算説明
原則としてＣＲＥが開発し保有する物流関連施設 資料」（2020年12月11日）及び「物流施設『ロジスクエア厚木
の全てについて取得する機会の提供を受ける（注3） Ⅰ』開発に着手」（2020年12月17日）に基づき本資産運用会
社が作成
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方
• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
第１～４回公募増資いずれも、取得予定資産の平均鑑定NOI利回りがインプライドキャップレートを上回る水準で物件を取得。今後も継続する方針。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題 用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 コンストラクション 適切なコストコントロール
マネジメント
リーシング テナントを誘致
出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成
結果的に計画を上回る利益を確保
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ①資金調達手段の多様化
グリーンボンドの発行、新規借入先の招聘により ９割超がグリーン適格資産（注3）に該当
有利子負債の調達先を分散
本借入れ（注1）前のバンクフォーメーション（注2） 環境認証取得物件の割合（注7）
百十四銀行 投資法人債 2020年9月に本投資法人
1.1% 4.6% 初のグリーンボンドを発行
新生銀行 現状認証を グリーン適格資産
1.1% 取得していない
福岡銀行 5.7% 17物件 1,059億円
3.0%
三井住友信託銀行 三井住友銀行
5.6% 23.0%
LTV 44.9％
三菱ＵＦＪ銀行
7.0% （第11期末予想）
グリーンボンド
既発行額 （注8）
西日本シティ銀行
9.9% 20億円
みずほ銀行
19.7%
りそな銀行
11.3%
グリーン適格負債の増額余地
日本政策投資銀行 BELS （注6）・CASBEE（注5） の （第11期末予想）（注9）
13.7% いずれか又は両方を取得
94.3% 456億円
new! new! 本投資法人の格付の状況
あおぞら銀行 富山銀行
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）
Ａ－ （安定的）
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ②返済期限の分散を推進
返済期限の分散を推進
10,000
投資法人債 既存借入金 本借入れ
8,000
7,100
6,500
5,880
6,000 5,600
2,200
3,574 3,680 3,680 4,500
3,500
4,000 3,400
2,900 3,105 7,100
2,400 2,550
5,600
2,000
3,574 3,680 3,680 3,680 3,400 3,500
2,900 3,105
2,400 2,550
2,000
0
（百万円） 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年
6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期
2021年7月まで返済期限の
到来する有利子負債はなし
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
安定的な財務運営 ③借入期間の長期化を推進
LTVを44.9％まで低減見込
本借入れ前 本借入れ後（注1） 差異
有利子負債額 2020年12月末 43,669 百万円 2021年1月19日予定 53,869 百万円 + 10,200 百万円
ＬＴＶ 2020年12月期末予想 45.0 ％ 2021年12月期末予想 44.9 ％ △ 0.1 ％
長期負債比率 2020年12月末 100.0 ％ 2021年1月19日予定 100.0 ％ ―％
平均残存年数（注2） 2021年1月19日予定 3.4 年 2021年1月19日予定 3.6 年 + 0.2 年
有利子負債に対する考え方
従前 今後
• 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％が • 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、市場環境に応じて
上限。 低減を図る。
• 上記水準は他上場物流リート（注3）よりやや高い水準ではある • （他上場物流リートと同様の水準まで、LTVが低下することが
が、長期契約によりキャッシュ・フローが安定しているため、借 見込まれているため、削除）
入れを有効に活用することを選択。
• 長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重点を • 長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重点を
置いた財務運営を遂行。 置いた財務運営を遂行。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESG への取り組み ― Environment①
（注）
BELS・CASBEEをそれぞれ約８割の物件で取得 （取得（予定）価格ベース）
物件名 BELS CASBEE 太陽光パネルの設置 サンドイッチパネル LED照明
屋根を賃貸し、賃借人が太陽 外壁にデザイン性と断熱効果 CO2削減のみならず、テナント負
光パネルを設置し発電するこ の高いサンドイッチパネルを 担となる電気代の削減、照明の
とによって、自然エネルギー 採用し、冷暖房設備設置時の 取替コストの削減、就労環境の
創出に貢献。 熱負荷を低減。 改善等にも寄与。
M-1 ロジスクエア久喜 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-2 ロジスクエア羽生 ★★★★★ 埼玉県B+ランク ○ ○ ○
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-4 ロジスクエア浦和美園 ★★★★★ 埼玉県Aランク ― ○ ○
M-5 ロジスクエア新座 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-6 ロジスクエア守谷 ★★★★★ ― ○ ○ ○
M-7 ロジスクエア川越 ★★★★ ― ― ○ ○
M-8 ロジスクエア春日部 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-9 ロジスクエア草加 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
M-10 ロジスクエア八潮 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ ― ― ― ― ―
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ ― ― ― ― ―
M-13 ロジスクエア上尾 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-14 ロジスクエア三芳 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-15 ロジスクエア狭山日高 ★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-16 ロジスクエア川越Ⅱ ★★★★★ ― ○ ○ ○
O-1 ロジスクエア鳥栖 ★★★★★ ― ― ○ ○
O-2 ロジスクエア千歳 ★★★★★ ― ― ○ ○
O-3 ロジスクエア神戸西 ★★★★ 神戸Aランク ○ ○ ○
取得/導入率
（取得（予定）価格ベース）
82.6％ 81.0％ 77.7％ 94.3％ 82.6％
は取得予定資産
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Environment②
太陽光発電の自家消費 人感センサーの設置 節水型衛生器具の設置
施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電 施設内に人感センサーを設置し、省エネル 節水性能の高い衛生器具を設置することで、
した電力で賄う ギーを推進 節水に取り組む
屋根散水設備の設置 壁面緑化 土壌汚染対策
井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、 壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果が ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイ
倉庫内温度低減に寄与 あり、また、CO2 削減にも貢献 オ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せず
に地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を
積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開
発用地として再生
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Social
テナントの事業継続性・快適性の向上 役職員への取り組み
• ＢＣＰ対策を支援 • 能力開発の支援
- 液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設を保有 - 資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励
- 水害対策として、受変電設備を高い位置に設置
資格保有者（試験合格者を含む）
- 緊急地震速報システムの導入
資格名 保有・合格者割合（注）
- AEDの設置
宅地建物取引士 72.7％
- 非常用電源供給装置を設置
不動産証券化協会認定マスター 54.5％
- 延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置
日本証券アナリスト協会検定会員 27.3％
不動産コンサルティングマスター 9.1％
• 快適性の向上 注：本投資法人の運営に関与する11名（2020年12月末日現在）を分母として計算
- 玄関やトラックバース等に暖色系の
照明を採用 • 職場環境の整備
- 外部ドライバー用のトイレを設置 - オフィス移転により、リフレッシュ・業務スペースの拡大
- 2020年4月の健康増進法改正に対応 - 新型コロナウイルス感染対策として、時差出勤、在宅勤務を導入
するよう喫煙専用室を改修 - 四半期ごとに社長が全従業員と面談
投資家への積極的な情報発信 地域・社会の発展への貢献
• 投資家間の情報格差を是正し、 • ＣＲＥにおける活動
開示を合理化 - ロジスクエア狭山日高の開発を契機
- 補足説明資料の充実化を図ることで、 として、敷地内で縄文時代中期（約
フェア・ディスクロージャー及び開示 5,000年前）の竪穴住居跡が74軒発
の合理化を推進 掘され、行政による発掘作業、記録保
存や見学会などへの実施に協力
- 企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的にＣＲＥ
• 新型コロナウイルス感染拡大に配慮したIR活動 フォーラムを開催
- 2020年3月以降、国内外の機関投資家と電話会議やウェブ会議を • 防火水槽を設置し、消防水利として水道水の提供が可能
実施し、通常時と変わらぬ対話を図る • さいたま国際マラソンに際しての通行制限に協力
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組み ― Governance
スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有 本資産運用会社の高い独立性
• スポンサーの代表が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の • 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、
多くの役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有 全従業員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない
役職 氏名 保有口数（注） 区分 人数（注）
ＣＲＥ 代表取締役社長 亀山 忠秀 722 口 常勤取締役 2名
代表取締役社長 伊藤 毅 1,110 口 従業員 12 名
本資産運用
会社
常務取締役 岡 武志 59 口 内、ＣＲＥからの出向者 ―
従業員 10名中９名が本投資口を保有 合計 14 名
注：2020年6月末日現在。2020年6月末日現在の本資産運用会社の従業員10名は、同時点で本投資口 注：2020年12月末日現在
を合計118口保有しています。また、各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。
より投資主利益と合致した資産運用報酬体系への変更
変更前 変更後 • 2019年9月27日付の投資主総会にて規約
変更を決議し、2020年6月期より資産運用
運用報酬１ 総資産額×0.4％ （上限） 減額 総資産額×0.325％ （上限） 報酬体系を変更
• 総資産ベース及び当期純利益ベースの運
運用報酬２ 税引前当期純利益×5.0％ （上限） 減額 税引前当期純利益×4.0％ （上限）
用報酬を減額し、新たに１口当たり当期純
利益ベースの運用報酬を設けることにより、
運用報酬３ ― 新設 １口当たり当期純利益×10,000 １口当たり当期純利益との連動性が高まり、
取得価額×1.0％ （上限） 取得価額×1.0％ （上限） より投資主利益と合致した報酬体系を導入
取得時報酬
（利害関係者との取引は0.5％ （上限）） （利害関係者との取引は0.5％ （上限）） • 売却時報酬については、投資主利益を毀損
するような売却損を計上する物件売却を
売却時報酬 売却価額×0.5％ （上限） 廃止 ―
行った場合でも報酬が発生するため、廃止
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４． Appendix
ロジスクエア狭山日高
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最上階の５階に、約150人が同時に利用できるカフェテリアや売店スペース、富士山も眺望できる屋上テラス等の共用アメニティを配置し、無料Wi-FiやBGM放送設備を設け、働く方々の職場環境の向上に寄与。 31
４． Appendix
ＣＲＥが開発した築浅・高稼働の物件でポートフォリオを構成
物件 取得（予定） 鑑定評価額（算 鑑定NOI利 延床面積（注2） 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数 稼働率 開発者
物件名称 所在地
番号 価格（百万円） 定価額）（百万円） 回り（注1）（％） （㎡） （年）
（注3）
（件） （注5）（％）
（注4） （注6）
M-1 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 9,759 10,300 4.8 40,907.13 4.5 1 100.0 ＣＲＥ
M-2 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 6,830 7,