証券コード３４８７
第３回公募増資及び資産取得に関する補足説明資料
ロジスクエア上尾（注）
新大宮上尾道路（国道17号）に面しており、また、首都高速埼玉大宮線「与野」ICから「ロジスクエア上尾」至近まで自動車専用道路の延
2020年6月29日
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伸事業が着手されており、更なる利便性の向上が見込まれます。 ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社
ディスクレーマー
• 本資料は、2020年６月29日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「2020年12月期の運用状況の予想の修正及び2021年６月期の運用状況の予想に関す
るお知らせ」、「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」及び「資金の借入れ（新規借入れ及び借換え）に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれら
に付随する情報を追加した上で整理したものです。
• 本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（以下「本
投資法人」といいます。）が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任で
投資なされるようにお願いいたします。
• 本資料で提供している情報に関しては万全を期していますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場
合がありますので、予めご了承ください。
• 本資料には、本投資法人及びＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらに
ついて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
• 本資料には、現在の計画、目標、予想及びその業績に関するその他の将来の見通しが含まれています。これらの見通しは、将来の業績を完全に見通したものであるとは限らず、
将来の業績に影響を与えうるリスクや不確実な要素が含まれています。実際の業績は、さまざまな要因により、これらの見通しとは異なることがあります。
• 本資料に掲載されている物件写真には、2020年６月29日現在の本投資法人の保有資産及び取得予定資産の一部の物件写真が含まれています。ただし、本投資法人は、今
後、保有資産及び取得予定資産を第三者に対する売却その他の方法により処分することがあり、これを保有し続けるとは限りません。また、本投資法人は必ずしも取得予定資
産を購入できるとは限りません。
• 本投資法人及び本資産運用会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製･転用などを行うことを禁止します｡
（注）各ページの注記は、別途記載される場合を除き、当該ページ又は本資料末尾の注記欄に記載しています。
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オファリング・ハイライト 兼 目次
１． ３期連続で１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現 ・・・ 5ページ
• インプライドキャップレートを上回る適正な価格で、資本市場に配慮した機動的な物件取得を３期連続で実施
• １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長により、投資主価値を向上
• 分配金の最大化及び平準化を目指したキャッシュマネジメント
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上 ・・・ 10ページ
• 築年数、立地の良さ、キャッシュ・フローの安定性を重視し、従前のポートフォリオと同様の高品質を確保
• 現状、本投資法人の保有資産に新型コロナウイルス感染拡大の影響はなく、物流施設の賃貸需要は継続して堅調に推移
• 上場後３回の公募増資により、ポートフォリオの分散が進展
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略 ・・・ 20ページ
• ＣＲＥグループとの連携による豊富なパイプラインにより、 今後も適正な価格での物件取得を推進
• 新たにR&IよりＡ－の格付を取得し、グリーンボンドの発行が可能に
• LTVの低減、新規借入先からの調達、借入期間の長期化及び返済期限の分散により安定的な財務運営を推進
• ESGへの取り組みを推進し、本業を通じて社会への貢献を目指す
４． Appendix （市場動向、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴） ・・・ 29ページ
注：本ページに記載の各用語の定義については、表紙及び6ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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第３回公募増資及び資産取得のサマリー
インプライドキャップレートを上回る適正な価格での物件取得 LTVの低減、新規借入先からの調達、借入期間の長期化を推進
M‐13 ロジスクエア上尾 M‐14 ロジスクエア三芳 Ｏ‐２ ロジスクエア千歳
本借入れ前 本借入れ後
2020年12月期末予想 2021年6月期末予想
ＬＴＶ
45.6 ％ 45.4 ％
負
2020年7月31日時点 2020年7月31日時点
平均残存年数
債 2.8 年 3.7 年
物件数 平均鑑定NOI利回り
3 物件 4.8 ％ 借入金融機関数 8社 10 社
取得予定価格 インプライドキャップレート
17,908 百万円 4.1 ％ 借入れ増加額 8,880 百万円 （内、消費税ローン880百万円）
資
ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上 １口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長の実現
産 取得予定資産 第２回PO後 第３回PO後
第２回PO後
取得後
物件数 13 物件 16 物件 第２回PO後 第３回PO後
１口当たりNAV
129,163 円 131,369 円 （+ 1.7％）
取得（予定）価格 73,675 百万円 91,583 百万円
純
平均鑑定NOI利回り 4.9 ％ 4.8 ％ 資 １口当たり分配金 第２回PO後巡航予想 第３回PO後巡航予想
（利益超過分配金を含む） 3,160 円 3,258 円 （+ 3.1％）
テナント数 16 件 20 件 産
平均築年数 4.7 年 3.9 年
新投資口発行数（上限） 76,250 口 （発行済投資口数対比22.0％）
稼働率 100.0 ％ 100.0 ％ 発行価額の総額（見込額）（上限） 10,141 百万円
ＣＲＥ開発比率 100.0 ％ 100.0 ％ オファリング形態 国内オファリング
注：本ページに記載の各用語の定義及び各数値の算定方法については、表紙及び6ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
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１． ３期連続で１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する
外部成長を実現
ロジスクエア三芳
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関越自動車道「三芳」スマートICより約0.6kmに位置し、国道254号（川越街道）、国道463号（浦和所沢バイパス）へのアクセスも容易です。 5
１． ３期連続で１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
資本市場に配慮した機動的な物件取得を３期連続で実施
インプライドキャップレートを上回る適正な価格での物件取得
取得予定資産 本投資法人
平均鑑定NOI利回り（注1） インプライドキャップレート（注2）（注3）
4.8％ 0.6％の差 4.1％
資本市場に配慮した機動的な資金調達及び物件取得を実現
上場以降の投資口価格（終値）推移 （2020年6月19日時点）
2020年1月21日 第2回公募増資（注4）
170,000 発行価格 142,837円
2019年7月16日 第１回公募増資（注4） 発行価格の総額 125億円
発行価格 117,975円
2018年2月7日上場 発行価格の総額 33億円
150,000
発行価格 110,000円
発行価格の総額 177億円
130,000
110,000
2019年7月17日 2020年5月29日
90,000
2018年8月 2019年9月27日
MSCI Global Small
投資口累積投資制度を導入 スポンサー・本資産運用会社の各社長が 投資主総会にて資産運用
Cap Index（注6）に
本投資口を取得 報酬の改定を決議 組入れ
役職・氏名 取得口数
70,000 ＣＲＥ 代表取締役社長
亀山 忠秀 500 口 2020年3月31日 2020年６月５日
本資産運用会社 代表取締役社長 新たにR&IよりＡ－ 投資法人債発行
伊藤 毅
1,000 口 （注5）の格付を取得 登録書を提出
50,000
2018 2019 2020
（円） 2/7 4/8 6/7 8/6 10/5 12/4 2/2 4/3 6/2 8/1 9/30 11/29 1/28 3/28 5/27
1口当たりNAV（注7） 東証REIT指数（注8） 本投資法人投資口価格
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１． ３期連続で１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
３期連続の公募増資により1年半で巡航DPU（注１）を10.8％引き上げ
巡航DPUの推移 予想DPUの推移
巡航DPU ＋ 10.8％
（年率＋ 7.1％） 第２回PO及び 継続的
3,258
第3回PO取得 利益超
3,500 3,500 一時的
3,297 第3回PO 物件の固都税 過分配 3,258 利益超
3,160 3,263 取得物件 等費用化 の増加
過分配 3,205
3,029 255
通期寄与 空室に
2,940 ＋3.1％ 326 323 +71 326 よる収 リーシン 資産運
3,000 323 3,000 入減少 グ費用 用報酬 +89 415
＋4.3％ +85 の減少
＋3.0％ 365
-244
372 +49 -77
-72
第３回PO投資 +7
2,500 2,500 口発行関連費
用、融資関連費
用の減少等
2,000 2,000
3,042 第10期のみに発生する
2,837 2,932 2,940 2,932 一時要因
2,790
2,568 2,664
1,500 1,500
1,000 1,000
第７期 第８期
第1回PO後 第2回PO後 第3回PO後 第2回PO 第3回PO
第9期 第３回ＰＯ
第3回PO後 第3回PO
第10期
（円） 当初巡航 （円） 予想 予想 予想
（2019年12月期） 巡航
（2020年6月期） 巡航 巡航 （2020年 巡航
巡航 （2021年6
第９期 （2020年12月期）
12月期）
第10期 （2021年６月期）
月期）
第７期 第８期 第2回PO予想（注4）の 第3回PO予想（注5）の
（2019年12月期） （2020年6月期） 第９期（2020年12月期） 第10期（2021年６月期）
当初予想（注2） 第1回PO予想（注3） 予想をもとに試算 予想をもとに試算
１口当たり利益分配金 １口当たり利益超過分配金 １口当たり利益分配金 １口当たり利益超過分配金
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１． ３期連続で１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
１口当たりNAVが上昇 LTV（注5）は45.4％まで低減見込
1口当たりNAV
＋ 1.7％
140,000
131,369 49%
129,163
122,212 47.9%
118,187 48% 47.7%
120,000
47%
100,000
46.0% 45.9%
46%
80,000
45.6%
45%
45.4%
第1回 第2回 第3回
60,000 PO PO PO 44%
第６期末（注1） 第７期末（注2） 第２回PO後（注3） 第３回PO後（注4） 第６期末 第７期末 第８期末 予想 第９期末 予想 第10期末 予想
（円） （2019年6月期） （2019年12月期） （2019年6月期） （2019年12月期） （2020年6月期） （2020年12月期） （2021年6月期）
実績 2020/2/14付予想 （注6） 第3回PO予想
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１． ３期連続で１口当たり分配金・１口当たりNAVの向上に資する外部成長を実現
分配金の最大化及び平準化を目指したキャッシュマネジメント
手元資金活用の考え方
資本的支出への活用のほか、以下の選択肢を検討
1． 増資時の物件取得資金の一部に充当
2． 手元資金を原資とした期中の物件（準共有持分等）取得
減価償却費 3． 借入金の返済
従 一律に30％の利益超過分配を実施
前
30％相当額を目途に継続的
な利益超過分配を実施
今 分配金平準化のため30％相当額の範囲内で、柔軟に運用
後
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
ロジスクエア上尾
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施設内のサインについては、有効天井高、床荷重、照度等の倉庫機能を可視化した親近感のあるデザインの採用等働く方々の快適性を高めるための工夫をしています。 10
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
従前のポートフォリオと同様の高品質を確保
第２回公募増資後（注1） 取得予定資産 取得予定資産取得後
物件数 13 物件 3 物件 16 物件
取得（予定）価格 73,675 百万円 17,908 百万円 91,583 百万円
鑑定評価額（算定価額） 78,490 百万円 18,550 百万円 97,040 百万円
平均鑑定NOI利回り（注2） 4.9 ％ 4.8 ％ 4.8 ％
平均償却後鑑定NOI利回り（注3）
平均築年数（注4）
3.8 ％
4.7 年
+ 3.8 ％
0.5 年
= 3.8 ％
3.9 年
稼働率（注5） 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
平均賃貸借契約期間（注6） 8.8 年 7.3 年 8.5 年
平均賃貸借残存期間（注7） 5.8 年 7.3 年 6.1 年
テナント数（注8） 16 件 4件 20 件
ＣＲＥ開発比率（注9） 100.0 ％ 100.0 ％ 100.0 ％
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
従前のポートフォリオと同様の高品質を確保
物件 取得（予定） 鑑定評価額 鑑定NOI利 延床面積（注2） 築年数 ﾃﾅﾝﾄ数 稼働率 開発者
物件名称 所在地 BTS（注4） （注5）
番号 価格（百万円） （百万円） 回り（注1）（％） （㎡） （注3）（年） （件） （％） （注6）
M-1 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 9,759 10,300 4.8 40,907.13 4.0 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-2 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 6,830 7,080 5.0 33,999.61 3.9 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ 埼玉県久喜市 2,079 2,170 5.1 11,511.22 3.3 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-4 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市 13,060 14,300 4.7 48,738.29 3.2 3 ― 100.0 ＣＲＥ
M-5 ロジスクエア新座 埼玉県新座市 6,960 7,390 4.9 25,355.82 3.2 1 ― 100.0 ＣＲＥ
M-6 ロジスクエア守谷 茨城県守谷市 6,157 6,640 5.2 32,904.90 3.1 2 ― 100.0 ＣＲＥ
M-7 ロジスクエア川越 埼玉県川越市 1,490 1,570 5.0 7,542.56 2.3 1 ― 100.0 ＣＲＥ
M-8 ロジスクエア春日部 埼玉県春日部市 4,900 5,300 5.1 21,315.54 2.0 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-9 ロジスクエア草加 埼玉県草加市 8,109 8,580 4.6 28,817.59 7.0 1 ― 100.0 ＣＲＥ
M-10 ロジスクエア八潮 埼玉県八潮市 5,073 5,330 4.6 19,068.60 6.3 1 ― 100.0 ＣＲＥ
M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ 東京都瑞穂町 2,794 2,940 4.9 13,755.16 13.3 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ 東京都瑞穂町 3,584 3,760 4.8 16,016.37 13.3 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
M-13 ロジスクエア上尾 埼玉県上尾市 4,908 4,950 4.7 19,142.84 1.1 2 ― 100.0 ＣＲＥ
取
得 M-14 ロジスクエア三芳 埼玉県三芳町 11,700 12,100 4.6 37,931.49 0.0 1 ― 100.0 ＣＲＥ
予
定
資 O-1 ロジスクエア鳥栖 佐賀県鳥栖市 2,880 3,130 5.2 16,739.40 2.3 1 BTS 100.0 ＣＲＥ
産
O-2 ロジスクエア千歳 北海道千歳市 1,300 1,500 6.5 19,760.00 2.6 1 ― 100.0 ＣＲＥ
16物件合計／平均 91,583 97,040 4.8 393,506.52 3.9 20 ― 100.0 ―
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0%
50%
100%
2018年2月
稼働率（注2）推移
2018年3月
2018年4月
2018年5月
2018年6月
2018年7月
2018年8月
2018年9月
2018年10月
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
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2018年11月
料全額の支払いを受けていることを確認しています。
起因した支払猶予や賃料減額の申入れはありません。
2018年12月
2019年1月
• 2020年6月19日現在、テナントからは支払期日までに契約賃
• 2020年6月19日現在、テナントから稼働状況や収支の悪化に
2019年2月
テナントからの賃料の支払猶予や賃料減額の要請はなし
2019年3月
上場以来、2020年６月29日現在まで稼働率は100.0％を維持
2019年4月
0.00
0.05
0.10
0.15
0.20
0.25
（％）
2019年5月
2018/02/10
2018/03/10
2019年6月 2018/04/14
2018/05/12
2019年7月 2018/06/09
2018/07/14
2018/08/11
2019年8月
2018/09/08
テナントの倒産予測値
2018/10/13
2019年9月 2018/11/10
2018/12/08
2019年10月 2019/01/12
2019/02/09
2019/03/09
2019年11月
2019/04/13
2019/05/11
2019年12月 2019/06/08
2019/07/13
2020年1月 2019/08/10
2019/09/14
2019/10/12
2020年2月
2019/11/09
2019/12/14
2020年3月 2020/01/11
2020/02/08
出所：株式会社帝国データバンクの倒産予測値に基づき本資産運用会社が作成
2020年4月 2020/03/14
テナントの信用状況（注1）は従前と同じ水準で推移
2020/04/11
2020/05/09
2020年5月
2020/06/13
13
現状、本投資法人に新型コロナウイルス感染拡大の影響はなく、キャッシュ・フローは安定的
２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
物流施設の賃貸需要は継続して堅調に推移
2020年3月末日時点の首都圏（注1）の空室率は、 新型コロナウイルスの感染拡大により物流施設
2016年6月以降で最低を記録し、 の賃貸需要が増加する可能性
2020年2Ｑ以降の新規供給も約６割が既に内定
物流施設を利用するテナント企業が考える新型コロナウイルス感染
首都圏空室率推移
拡大が与える中長期的な変化・影響
2,000 9%
不測の事態に備えて
1,800 在庫量の積み増し
8%
1,600
庫内作業の自動化が加速
7% （人的依存度を減らす）
1,400 （注2）
6% ラストワンマイル に
対する需要の増加
1,200
5%
食料品・生鮮食品に対応する
1,000
冷蔵倉庫需要の増加
4%
800 無人のデリバリーロボット等の活用加速
3% （対面での配送回避）
600
400
2% 特に変化はない
0.41%
200 1%
その他
0 0%
（万㎡） 0% 10% 20% 30% 40%
稼働面積 空室面積 空室率（右軸）
回答数：361
調査期間：2020年3月4日から2020年3月19日まで
調査対象：物流施設を利用するテナント企業
出所：株式会社シーアールイー「倉庫・物流不動産ロジスクエアマーケットレポート2020年3月」に基づき 出所：シービーアールイー株式会社「新型コロナ感染拡大が物流に与える影響」に基づき本資産運用
本資産運用会社が作成 会社が作成
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
上場後３回の公募増資により、ポートフォリオの分散が進展
上場時 ７物件 取得予定資産取得後 16物件
上位5テナント 上位5テナント
67.8％ 42.7％
テナント分散
（賃貸面積ベース）
テナント数 テナント数
10 20
19.5%
20.0%
18.2% 上場時 取得予定資産取得後
18.0%
16.2%
16.0%
14.0%
12.1%
12.0% 10.4%
9.7% 9.7%
10.0% 8.7%
賃貸借期限の 7.9% 7.9% 8.1%
7.4%
分散 8.0% 6.5% 7.4% 6.2%
（賃貸面積ベース） 5.4% 5.5%
5.0%
6.0% 4.7% 4.7%
4.2% 4.2%
4.0% 3.0% 2.9% 2.5%
1.9%
2.0%
0.0%
2027年12月期
2020年12月期
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
2024年12月期
2025年12月期
2026年12月期
2028年12月期
2029年12月期
2030年12月期
2031年12月期
2032年6月期
2032年12月期
2033年12月期
2034年12月期
2035年12月期
2036年12月期
2037年12月期
2038年12月期
2039年12月期
2040年12月期
2041年12月期
2020年6月期
2021年6月期
2022年6月期
2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
2027年6月期
2028年6月期
2029年6月期
2030年6月期
2031年6月期
2033年6月期
2034年6月期
2035年6月期
2036年6月期
2037年6月期
2038年6月期
2039年6月期
2040年6月期
2041年6月期
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上
首都圏２物件・地方１物件を取得
保有資産、取得予定資産及びパイプライン（注1）の立地
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上 ボックス型 圏央道 CASBEE
BELS
首都圏 首都高速埼玉大宮線 埼玉県
取得予定資産 M-13 ロジスクエア上尾 セミマルチ 国道17号 Aランク
★★★★★
埼玉県上尾市大字地頭方
自動車専用道路延伸により更なる利便性向上が見込まれるロジスクエア 所在地
字天神谷449番地12 他
圏央道「桶川北本」IC
アクセス 約6.9km、首都高速埼玉
大宮線「与野」IC約8.4km
鉄骨造合金メッキ鋼板
建物構造
ぶき３階建
延床面積 19,142.84 ㎡
総賃貸可能面積 19,127.67 ㎡
取得予定価格 4,908 百万円
鑑定評価額 4,950 百万円
鑑定NOI利回り 4.7 ％
償却後鑑定NOI
利回り（注） 3.8 ％
竣工年月 2019年4月
稼働率 100.0 ％
物件の特徴
基本仕様
• 圏央道「桶川北本」ICから約6.9km、首都高速埼玉大宮線 バース奥行 10.25ｍ＋庇4.0m
「与野」ICより約8.4kmに位置し、主要幹線道路である国道
17号新大宮上尾道路（幅員57m）と県道51号線に接道。 有効天井高 6.0m
• 首都高速埼玉大宮線「与野」ICから「ロジスクエア上尾」至
近まで自動車専用道路の延伸事業が着手されており、更な 柱スパン 10.2m×9.8m
る利便性の向上が見込まれる。
床荷重 1.5ｔ/㎡
• 場内出入口は国道17号新大宮上尾道路側と県道51号線側
に計２か所のゲートを設け、トラック車両の各方面へのアク サンドイッチパネル 〇
セスを向上。
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上 スロープ型 関越自動車道 CASBEE
BELS
首都圏 国道254号 埼玉県
取得予定資産 M-14 ロジスクエア三芳 シングル 国道463号 Aランク
★★★★★
ICから約600mとアクセスがよく、24時間稼働も可能なロジスクエア 所在地
埼玉県入間郡三芳町大字
上富字東永久保2291番地１
関越自動車道「三芳」
アクセス
スマートIC約0.6km
鉄骨造合金メッキ鋼板
建物構造
ぶき４階建
延床面積 37,931.49 ㎡
総賃貸可能面積 37,931.49 ㎡
取得予定価格 11,700 百万円
鑑定評価額 12,100 百万円
鑑定NOI利回り 4.6 ％
償却後鑑定NOI利回り 3.7 ％
竣工年月 2020年５月
稼働率 100.0 ％
物件の特徴
基本仕様
• 関越自動車道「三芳」スマートICより約0.6kmに位置し、国道
254号（川越街道）、国道463号（浦和所沢バイパス）へのア バース奥行 13.5m
クセスも容易。「三芳」スマートICは、2021年度以降にフルイ
有効天井高 5.5m
ンターチェンジ化が目指される。
• 埼玉県南部、特に所沢・三芳エリアは、都心部へのアクセス 柱スパン 9.5m×12.0m
にも優れ、物流拠点立地として県内でも有数のニーズの高
いエリア。周辺は倉庫・工場が多く、24時間稼働が可能。 床荷重 1.5ｔ/㎡
• ３階部分へ大型車両が直接乗り入れ可能なスロープを設け、
サンドイッチパネル 〇
トラックバースを１階及び３階に備え、大型トラック計44台が
同時接車可能。
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２． ロジスクエアへの投資によりポートフォリオの質を向上 低層型
BELS
道央自動車道
取得予定資産 O-2 ロジスクエア千歳 シングル
★★★★★
北海道千歳市泉沢
航空貨物の物流拠点として利便性の高いロジスクエア 所在地
1007番地281
道央自動車道
アクセス
「新千歳空港」IC約2.4km
鉄骨造合金メッキ鋼板
建物構造
ぶき平家建
延床面積 19,760.00 ㎡
総賃貸可能面積 19,760.00 ㎡
取得予定価格 1,300 百万円
鑑定評価額 1,500 百万円
鑑定NOI利回り 6.5 ％
償却後鑑定NOI利回り 5.1 ％
竣工年月 2017年11月
稼働率 100.0 ％
物件の特徴
基本仕様
• 新千歳空港へのアクセスが良好で、道央自動車道を通じ、
札幌と、道内最大の国際拠点港湾である苫小牧港との中 バース奥行 13.0m+庇3.0ｍ
継点にもなり、「空・海・陸」にバランスのとれた戦略的拠点。
有効天井高 5.5m
• 高床平屋建てで東西両面に合計64台の大型車両が同時
接車可能なトラックバースを配置。更に敷地内に大型車両 柱スパン 11.0m×10.0m
80台の待機スペースを確保。
床荷重 1.5ｔ/㎡
• 寒冷地仕様として、ロードヒーティングや樋ダクトヒーター
等の凍結防止用設備の導入、断熱性の高いサンドイッチ サンドイッチパネル 〇
パネルや樹脂サッシ(Low-E 複層ガラス)を採用。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ロジスクエア神戸西 （優先交渉物件）
神戸淡路鳴門自動車道・山陽自動車道「神戸西」ICより約 1.6km に位置し、神戸複合産業団地内に所在することから周辺は倉庫・工場が多く、24時間稼働が可能です。
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注：2020年6月29日現在、優先的売買交渉権の有無にかかわらず、本投資法人はＣＲＥとの間でロジスクエア神戸西について具体的な交渉は行っておらず、現時点において取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。 20
３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
将来の外部成長を可能とする豊富なパイプライン
ＣＲＥグループ（注1）との連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、今後も適正な価格での物件取得を推進
パイプライン（注2） 取得予定資産取得後ポートフォリオ
合計 8 物件 延床面積 265,132 ㎡ + α （埼玉県ふじみ野市物件） 合計 16 物件 393,506 ㎡
延床面積
取得（予定）価格合計 915 億円
ロジスクエア川越Ⅱ ロジスクエア神戸西
①2019年6月 ①2020年4月
②14,786.36㎡ ②16,049.62㎡ ロジスクエア久喜 ロジスクエア羽生 ロジスクエア久喜Ⅱ
③埼玉県川越市 ③兵庫県神戸市
ロジスクエア狭山日高（飯能） ロジスクエア大阪交野
①2020年6月 ①2021年1月 ロジスクエア浦和美園 ロジスクエア新座 ロジスクエア守谷
②73,728.44㎡ ②80,661㎡
③埼玉県飯能市 ③大阪府交野市
new!
ロジスクエア三芳Ⅱ ロジスクエア枚方 ロジスクエア鳥栖 ロジスクエア川越 ロジスクエア春日部
①2021年3月 ①未定
②18,096㎡ 計画中 ②44,730㎡
③埼玉県三芳町 ③大阪府枚方市
ロジスクエア草加 ロジスクエア八潮 ロジスクエア瑞穂Ａ
名称未定 住之江物流センター
①2022年以降 ①1992年1月
計画中 ②未定（敷地123,389㎡） ②17,081.16㎡
③埼玉県ふじみ野市 ③大阪府大阪市
ロジスクエア瑞穂Ｂ ロジスクエア上尾 ロジスクエア三芳
①竣工（予定）年月
②（予定）面積
原則としてＣＲＥが開発し保有する物流関連 ③所在地
施設の全てについて取得する機会の提供を は取得予定資産
は優先交渉物件 ロジスクエア千歳
受ける（注3）
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
本投資法人の物件取得の考え方・ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
本投資法人の物件取得の考え方
• 投資主価値向上のため、１口当たり分配金・１口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
第１回・第２回公募増資と同様に、取得予定資産の平均鑑定NOI利回りがインプライドキャップレートを上回る水準であり、上記は可能と考える。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件、第１回公募増資時に1物件をリース会社から取得。スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
• 中期目標である資産規模1,000億円は早期達成にはこだわらず、投資主価値向上を伴いながら実施する（注） 。
第4期（2018年6月期）決算説明資料においては上場後2～3年後の目標としたが、上記の通り早期達成にはこだわらず、投資口価格に配慮して実行する。
注：あくまでも2020年6月29日現在の目標であり、その実現を保証するものではありません。
ＣＲＥの物件売却と開発の考え方
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題 用地取得時から本資産運用会社が関与し、規律ある開発を推進
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 コンストラクション 適切なコストコントロール
マネジメント
リーシング テナントを誘致
出所：株式会社シーアールイー 「長期経営方針」（2016年9月12日）に基づき本資産運用会社が作成
結果的に計画を上回る利益を確保
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
新たにR&IよりＡ－の格付を取得し、グリーンボンド の発行が可能に （注1）
新たにR&IよりＡ－（注2）の格付を取得 ９割超がグリーン適格資産（注4）に該当
• 2020年3月31日 格付を新規取得 環境認証取得物件の割合（注8）
グリーン適格資産
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ） 現状認証を
取得していない
14物件 852億円
7.0%
Ａ－ （安定的）
格付理由のポイント
（1） 競争力の高い築浅物流施設で構成される良質なポートフォリオ
（2） スポンサーパイプラインに基づく明確な資産規模の拡大見通し
（3） 保守的な財務運営方針
出所：株式会社格付投資情報センターの2020年３月31日付ニュースリリースに基づき本資産運用会社が
作成
グリーンファイナンス・フレームワークに対し、 BELS （注6） ・CASBEE（注7） の
いずれか又は両方を取得
最上位評価を取得 93.0%
• 2020年6月5日 投資法人債の発行登録書を提出
• 2020年6月26日 株式会社日本格付研究所（JCR）より本投資法人が策定した
グリーンファイナンス・フレームワークに対する評価として
「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位となる
「Green1（F)」（注3）を取得
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
LTVの低減、新規借入先からの調達、借入期間の長期化及び返済期限の分散を推進
借入期間の長期化及び返済期限の分散を推進（注1） 新たに２行から借入れを実施
本借入れ前のバンクフォーメーション（注3）（注4）
既存借入金 本借入れ
10,000 2020年7月31日借換え実施予定
福岡銀行
7,400 三井住友信託銀行
8,000
新 2.8%
4.6%
生
5,600 銀 西日本シティ銀行 三井住友銀行
6,000
4,454 行 11.0% 23.9%
3,700 3,680 3,680 3,680 3,400 三菱ＵＦＪ銀行
4,000 880 2,900 3,105
2,400 2,550 11.7%
1,750 百
2,000
3,574 十 みずほ銀行
1,150 りそな銀行
四 20.1%
600 12.4%
0 銀
（百万円） 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年
行 日本政策投資銀行
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期
13.4%
LTVを45.4％まで低減見込 負債に対する考え方
本借入れ前 本借入れ後 差異 • 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、
原則として50％が上限。
2020年12月期末予想 2021年6月期末予想
ＬＴＶ 45.6 ％ 45.4 ％ △ 0.2 ％ • 上記水準は他上場物流リートよりやや高い
水準ではあるが、長期契約によりキャッ
2020年5月末 2020年7月31日予定 シュ・フローが安定しているため、借入れを
有利子負債額 35,719 百万円 44,599 百万円 + 8,880 百万円 有効に活用することを選択。
• 長期・固定金利で借入れをすることで、長
2020年7月31日時点 2020年7月31日時点
平均残存年数（注2） 2.8 年 3.7 年 + 0.8 年 期安定性に重点を置いた財務運営を遂行。
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESG への取り組みを推進 ― Environment①
（注）
BELS・CASBEEをそれぞれ約８割の物件で取得 （取得（予定）価格ベース）
物件名 BELS CASBEE 太陽光パネルの設置 サンドイッチパネル LED照明
屋根を賃貸し、賃借人が 外壁にデザイン性と断熱 CO2削減のみならず、テナン
太陽光パネルを設置し発 効果の高いサンドイッチパ ト負担となる電気代の削減、
電することによって、自然 ネルを採用し、冷暖房設備 照明の取替コストの削減、就
エネルギー創出に貢献。 設置時の熱負荷を低減。 労環境の改善等にも寄与。
M-1 ロジスクエア久喜 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-2 ロジスクエア羽生 ★★★★★ 埼玉県B+ランク ○ ○ ○
M-3 ロジスクエア久喜Ⅱ ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-4 ロジスクエア浦和美園 ★★★★★ 埼玉県Aランク ― ○ ○
M-5 ロジスクエア新座 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-6 ロジスクエア守谷 ★★★★★ ― ○ ○ ○
M-7 ロジスクエア川越 ★★★★ ― ― ○ ○
M-8 ロジスクエア春日部 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
M-9 ロジスクエア草加 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
M-10 ロジスクエア八潮 ― 埼玉県Aランク ○ ○ ―
M-11 ロジスクエア瑞穂Ａ ― ― ― ― ―
M-12 ロジスクエア瑞穂Ｂ ― ― ― ― ―
M-13 ロジスクエア上尾 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
取
得 M-14 ロジスクエア三芳 ★★★★★ 埼玉県Aランク ○ ○ ○
予
定
資 O-1 ロジスクエア鳥栖 ★★★★★ ― ― ○ ○
産
O-2 ロジスクエア千歳 ★★★★★ ― ― ○ ○
取得/導入率
（取得（予定）価格ベース）
78.6％ 80.1％ 72.6％ 93.0％ 78.6％
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組みを推進 ― Environment②
太陽光発電の自家消費 人感センサーの設置 節水型衛生器具の設置
施設内で消費する電力の一部を、太陽光発電 施設内に人感センサーを設置し、省エネル 節水性能の高い衛生器具を設置することで、
した電力で賄う。非常用電源としても利用可能 ギーを推進 節水に取り組む
であり、テナントのBCP対策に寄与
屋根散水設備の設置 壁面緑化 土壌汚染対策
井戸水を利用した屋根散水設備を設置し、 壁面緑化は建物の表面温度を下げる効果が ＣＲＥのグループ会社である株式会社エンバイ
倉庫内温度低減に寄与 あり、また、CO2 削減にも貢献 オ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せず
に地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を
積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開
発用地として再生
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組みを推進 ― Social
テナントの事業継続性・快適性の向上 役職員への取り組み
• ＢＣＰ対策を支援 • 能力開発の支援
- 液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設を保有 - 資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励
- 水害対策として、受変電設備を高い位置に設置
資格保有者（試験合格者を含む）
- 緊急地震速報システムの導入
資格名 保有・合格者割合（注）
- AEDの設置
宅地建物取引士 77.8％
- 非常用電源供給装置を設置
不動産証券化協会認定マスター 77.8％
- 延焼拡大防止対策として自動火災報知設備に断路器を設置
日本証券アナリスト協会検定会員 33.3％
不動産コンサルティングマスター 11.1％
• 快適性の向上
注：投資法人の運営に関与する９名を分母として計算
- 玄関やトラックバース等に暖色系の
照明を採用 • 職場環境の整備
- 外部ドライバー用のトイレを設置 - オフィス移転により、リフレッシュ・業務スペースの拡大
- 2020年4月の健康増進法改正に対応 - 新型コロナウイルス感染対策として、時差出勤、在宅勤務を導入
するよう喫煙専用室を改修 - 四半期ごとに社長が全従業員と面談
- 離職率0％（注）
注：離職率は直近１年間（2019年６月から2020年５月まで）の実績
投資家への積極的な情報発信 地域・社会の発展への貢献
• 投資家間の情報格差を是正し、 • 上智大学にて寄付講座を開講
開示を合理化 - ＣＲＥが将来ロジスティクスやサプ
- 補足説明資料の充実化を図ることで、 ライチェーンマネジメントに携わる
フェアディスクロージャー及び開示の 人材の育成を目的に開講
合理化を推進
• ＣＲＥが物流施設開発時に行政による発掘作業・記録保存、
• 新型コロナウイルス感染拡大に配慮したIR活動 ⾒学会や説明会の実施に協⼒
- 2020年3～5月にかけて海外投資家、地方金融機関と24件の電話 • 防火水槽を設置し、消防水利として水道水の提供が可能
会議を実施し、通常時と変わらぬ対話を図る • さいたま国際マラソンの通行制限に協力
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３． 継続的な投資主価値向上に資する明確な成長戦略
ESGへの取り組みを推進 ― Governance
スポンサー・本資産運用会社の役職員による本投資口の保有 本資産運用会社の高い独立性
• スポンサーの代表が本投資口を保有。加えて、本資産運用会社の • 独立系アセットマネジメント会社として創業した経緯から、
ほぼ全役職員が累積投資制度及び社内規程に基づき本投資口を保有 全従業員がプロパー。採用及び人事評価にＣＲＥは関与しない
役職 氏名 保有口数（注） 区分 人数
ＣＲＥ 代表取締役社長 亀山 忠秀 722 口 常勤取締役 2名
代表取締役社長 伊藤 毅 1,107 口 従業員 10 名
本資産運用
会社
常務取締役 岡 武志 59 口 内、ＣＲＥからの出向者 ―
従業員 10名中９名が本投資口を保有 合計 12 名
注：2020年5月末日時点。本資産運用会社の従業員9名は、2019年12月末日時点で本投資口を合計81口 注：2020年６月29日現在
保有しています。また、各保有口数は1口未満を切り捨てて記載しています。
より投資主利益と合致した資産運用報酬体系への変更
変更前 変更後 • 2019年9月27日付の投資主総会にて規約
変更を決議し、2020年6月期より資産運用
運用報酬１ 総資産額×0.4％ （上限） 減額 総資産額×0.325％ （上限） 報酬体系を変更
• 総資産ベース及び当期純利益ベースの運
運用報酬２ 税引前当期純利益×5.0％ （上限） 減額 税引前当期純利益×4.0％ （上限）
用報酬を減額し、新たに１口当たり当期純
利益ベースの運用報酬を設けることにより、
運用報酬３ ― 新設 １口当たり当期純利益×10,000 １口当たり当期純利益との連動性が高まり、
取得価額×1.0％ （上限） 取得価額×1.0％ （上限） より投資主利益と合致した報酬体系を導入
取得時報酬
（利害関係者との取引は0.5％ （上限）） （利害関係者との取引は0.5％ （上限）） • 売却時報酬については、投資主利益を毀損
するような売却損を計上する物件売却を
売却時報酬 売却価額×0.5％ （上限） 廃止 ―
行った場合でも報酬が発生するため、廃止
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４． Appendix
ロジスクエア上尾
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屋根を賃貸し、賃借人が太陽光パネルを設置し発電することによって、自然エネルギー創出に貢献しています。 29
４． Appendix ― 市場動向
市場動向サマリー
直近の市場動向
空室率：0.41％ 前Q比： やや改善 （ △ 0.71pt）
首都圏
31～32ページ 新規供給30万坪、需要34万坪ともに過去最高
空室率：2.06％ 前Q比： やや改善 （ △ 0.49pt）
近畿圏
31ページ 空室率8Q連続減少と好調も、悪化の懸念
物流施設賃貸需要の高まり
① 物流施設の建替需要 東京都市圏の物流施設の約３割は築40～50年を経過
33ページ
3PL市場規模 EC市場規模・EC化率
2009年 2018年 2010年 2018年
② 3PL市場・EC市場の拡大 1.2兆円 3.0兆円 7.8兆円 18.0兆円
9年で2.4倍
2.8％ 6.2％
34ページ
8年で2.2倍
③ 高まる拠点戦略の重要性 実施予定の主要なコスト削減策１位は、物流拠点の見直し
35ページ
注：各数値の算定方法その他の詳細については後記31～35ページをご参照ください。
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４． Appendix ― 市場動向
市場動向 ①首都圏・近畿圏
空室率 5%未満
（ロジスクエアマーケットレポートより） 空室率 5%以上 10%未満
空室率 10％以上
首都圏 新規供給30万坪、需要34万坪ともに過去最高 空室率：0.41％ 前Q比：やや改善
2020CY1Qの空室率は0.41%と前Qより0.71pt減少した。
2020CY1Qの新規供給は30万坪を超えて、調査開始以来で最高となった。これは近畿圏における年間最大の新
規供給である2018CYの約23.6万坪を優に超える。
一方で需要も過去最高であった前Qを超えて約34万坪を記録した。
年内における2020CY2Q以降における新規供給は約37万坪の新規供給が計画されている。現時点での内定率は
約57%との話がある。一時的に空室率が増加する可能性もあるが、大きく崩れる可能性は低いと推察する。
2,000 10%
8%
1,500
6%
1,000
4%
500
2%
0 0%
（万㎡）
稼働面積 空室面積 空室率（右軸）
近畿圏 空室率8Q連続減少と好調も、悪化の懸念 空室率：2.06％ 前Q比：やや改善
空室率は漸減傾向にあり、2018CY2Qから8Q連続の減少と好調が続いている。
2020CYは約19.3万坪の新規供給が現時点で計画されている。その内の約12.9万坪が2020CY2Qに集中し、現時
点での内定率は20%に満たないとの情報がある。漸減傾向で推移してきた空室率の悪化が懸念される。
2021CYも現時点で約18.9万坪と2020CYに次ぐ新規供給が計画されている。
先ずは、2020CY2Qの新規供給の物件動向を注視する必要がある。
600 20%
500
15%
400
300 10%
200
5%
100
0 0%
（万㎡）
稼働面積 空室面積 空室率（右軸）
出所：株式会社シーアールイー「倉庫・物流不動産ロジスクエアマーケットレポート2020年3月」に基づき本資産運用会社が作成
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４． Appendix ― 市場動向
市場動向 ②首都圏各エリア （ロジスクエアマーケットレポートより）
新座 浦和美園
埼玉県南部エリア 三芳 草加 八潮 埼玉県関越東北道エリア
空室率：1.47％ 前Q比：悪化 空室率：1.06％ 前Q比：改善
空室率は1.47