証券コード３４８７
第５期 決算説明会資料
2018年12月期（2018年7月1日～2018年12月31日）
ロジスクエア羽生 2019年2月21日
土地の選定から大手物流会社であるテナント企業の要望を取り入れ、重量物に耐えられるよう、床荷重2.0t/㎡を確保しています。
1階低床両面バース、14.0mの庇を設け、テナント企業の効率性の高い入出庫を実現しました。
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目次
目次 用語説明
用語 定義
１． 第５期決算概要及び第６期・第７期業績予想 2 期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び｢投資法人の計算に関す
算定価額 る規則｣（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。）に基づき、不動
産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています
２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴 7 含み益 不動産等の期末算定価額－期末帳簿価額
LTV 有利子負債残高÷総資産
３． 今後の成長戦略 22 鑑定LTV 有利子負債残高÷（総資産＋含み益）
一口当たりNAV （純資産＋含み益－分配金総額）÷発行済投資口の総口数 231,150口
４． 市場環境 31 取得価格
信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金をいい、消費税
及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません
NOI利回り 取得価格に対する保有資産のNOIの割合
５． Appendix 38 ＣＲＥ 株式会社シーアールイー
ＣＲＥグループ 株式会社シーアールイー、その子会社及び関連会社
• 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類等ではありません。
• 本書の日付現在、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
• 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投
資なされるようお願いいたします。
• 本投資法人の投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響
を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格以上の価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
• 本投資法人の投資証券の取得及び売却は、お取引のある証券会社を通じて行っていただく必要があります。その際には、契約締結前交付書面（又は目論見書）等の内容を
十分にお読みください。
• 本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
• 本資料において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。
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１．第５期決算概要及び第６期・第７期業績予想
ロジスクエア浦和美園
本投資法人が保有するロジスクエアは、有効天井高6mを基本仕様とし、施設内の機能をデザインとして可視化したサインを採用しています。
サインは各階ごとに色分けし現在位置の把握をしやすくし、柱の数字は荷物を積む際の目安として使用されています。
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１． 第５期決算概要及び第６期・第７期業績予想
第５期決算ハイライト―安定的な運用により予想を上回る着地を実現
１口当たり分配金 １口当たりNAV ポートフォリオ
第５期 実績 3,351円 第５期 実績 117,317円 資産規模 7物件 477億円
（2018年12月期） （予想比 +54円 +1.6％） （2018年12月期） （前期比 +2,380円）
第６期 予想
（2019年6月期）
2,940円 稼働率 100.0％
第７期 予想
（2019年12月期）
2,940円 114,936 117,317 賃貸借残存期間 7.1年
予想 実績 3,297 3,351
築年数 2.0年
2,940 2,940
2,585
2,540 定借比率 100.0％
第４期 第５期 第６期 第７期 第４期 第５期
固定賃料比率 100.0％
Asset Debt Equity
第５期 前期比 第５期 前期比 第５期 前期比
（2018年12月期） （2018年12月期） （2018年12月期）
鑑定評価額 50,480百万円 + 350百万円 有利子負債 23,820百万円 △ 1,530百万円 1口当たり純資産額 106,940円 + 393円
含み益 3,173百万円 + 636百万円 LTV 47.7％ △ 1.7％ NAV 27,117百万円 + 550百万円
含み益率 6.7％ + 1.4％ 鑑定LTV 44.8％ △ 2.2％ 1口当たりNAV 117,317円 + 2,380円
NOI利回り 5.3％ ―％ 固定金利比率 88.7％ + 5.4％ 発行済投資口総数 231,150口 ―口
償却後NOI利回り 4.1％ ―％ 長期負債比率 100.0％ + 5.2％
物流施設は立地の特性上、土地：建物の割合が建物のほうが高くなる傾
向にあり、そのため建物の減価償却費も他のアセットに比べ高い傾向に
修繕費 0百万円 △ 0百万円 平均借入金利 0.532％ + 0.032％ あります。含み益は、期末算定価額から減価償却費控除後の帳簿価格を
引いたものであるため、築年数が浅く資本的支出が僅少な状況である本
投資法人では、各決算期末において、減価償却費+期末算定価額の増加
資本的支出 0百万円 + 0百万円 額が前期末の含み益に加算され、含み益が逓増する傾向にあります。
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１． 第５期決算概要及び第６期・第７期業績予想
第５期（2018年12月期）実績
単位：百万円
第５期 第５期 差異
（2018年12月期） （2018年12月期） 主な差異要因
予想（Ａ） 実績（Ｂ） （Ｂ）-（Ａ）
営業収益 1,405 1,413 1 +7
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 140 145 2 +5
1 営業収益 + 7
ＮＯＩ 1,265 1,267 +2 • 水道光熱費収入の増加 +7
減価償却費 287 287 +0
賃貸事業損益 977 980 +2 2 賃貸事業費用 + 5
一般管理費等 174 168 3 △5 • 水道光熱費の増加 +6
• 修繕費の減少 △1
営業利益 803 811 +8
営業外収益 ― 3 4 +3
3 一般管理費等 △ 5
営業外費用 126 125 △0
• 予備費の未使用 △5
経常利益 677 689 + 12
当期純利益 676 688 + 12 4 営業外収益 + 3
• 還付加算金の発生 +3
一口当たり分配金（円） 3,297 3,351 + 54
一口当たり利益分配金（円） 2,925 2,979 + 54
一口当たり利益超過分配金（円） 372 372 ―
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１． 第５期決算概要及び第６期・第７期業績予想
第６期・第７期（2019年6月期・2019年12月期）業績予想
単位：百万円
第５期 第６期 第６・５期 第７期 第７・６期
（2018年12月期） （2019年６月期） 差異 （2019年12月期） 差異 主な差異要因
実績（Ａ） 予想（Ｂ） （Ｂ）-（Ａ） 予想（Ｃ） （Ｃ）-（Ｂ）
営業収益 1,413 1,410 1 △3 1,412 6 +2 ＜第６期＞
1 営業収益 △ 3
賃貸事業費用（減価償却費を除く） 145 246 2 + 100 247 7 +1 • 水道光熱費収入の季節変動 △ 2 等
ＮＯＩ 1,267 1,163 △ 103 1,164 +0 2 賃貸事業費用 + 100
• 第４期取得５物件の固都税の費用化
減価償却費 287 287 ― 287 ― による増加 + 104
• 設備管理費の削減 △ 2
賃貸事業損益 980 876 △ 103 877 +0 • 水道光熱費の季節変動 △ 2
一般管理費等 168 160 3 △8 162 8 +1 3 一般管理費等 △ 8
• 資産運用報酬の減少 △ 8
営業利益 811 716 △ 95 715 △0
4 営業外収益 △ 3
営業外収益 3 ― 4 △3 ― ― • 還付加算金の不発生 △ 3
営業外費用 125 121 5 △3 121 △0
5 営業外費用 △ 3
689 • 支払利息の減少 △ 2 等
経常利益 594 △ 94 594 △0
当期純利益 688 593 △ 94 593 △0 ＜第７期＞
6 営業収益 + 2
• 水道光熱費収入の季節変動 +2
一口当たり分配金（円） 3,351 2,940 △ 411 2,940 ― 7 賃貸事業費用 + 1
• 水道光熱費の季節変動 +1
一口当たり利益分配金（円） 2,979 2,568 △ 411 2,568 ―
8 一般管理費等 + 1
一口当たり利益超過分配金（円） 372 372 ― 372 ― • 投資主総会の開催 + 2 等
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１． 第５期決算概要及び第６期・第７期業績予想
第５期分配金予想・実績の比較及び第６・７期の予想分配金
3,500
3,297 3,351
NOIの増加 一般管理費の 営業外収益の その他 NOIの減少
（水道光熱費 減少（予備費 増加（還付加 372 （第４期取得５
372
3,000
損益の増加、 の未使用等）
修繕費の減少）
算金） 物件の固都税
費用化等） 2,940 2,940
一般管理費の 営業外収益の 営業外費用の NOIの増加 一般管理費の その他
+25 +14 +5
+10 減少（資産運 減少（還付加 減少（支払利 （水道光熱費 増加
用報酬の減少 算金の不発 息の減少等） 372 の季節変動、 （投資主総会 372
等） 生） 新電力への切 の開催等）
り替え等）
2,500
△448 +35 △14 +16 +4 △6 +2
2,000 2,979
2,925
2,568 2,568
1,500
1,000
第５期
第５期 第５期
第５期 第６期
第６期 第７期
第７期
（円） （2018年12月期）
2018年12月 （2018年12月期）
2018年12月 （2019年6月期）
2019年6月期 （2019年12月期）
2019年12月
予想 実績 予想 予想
期 期 予想 期
予想 実績 予想
1口当たり利益分配金 1口当たり利益超過分配金
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
株式会社サンゲツ 株式会社シーアールイー
（ロジスクエア久喜テナント） プロパティマネジメントグループ
北関東ロジスティクスセンター長 社員
ロジスクエア久喜
インテリア商材の専門商社である株式会社サンゲツ様の北関東ロジスティクスセンターとしてご使用いただいています。
本投資法人の保有物件は、高い管理実績を誇るＣＲＥによって、日々、テナント企業からのご要望に沿いながら、管理されています。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
本投資法人の特徴・優位性
特
徴 １． ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ ２． 長期安定的な資産運用 ３． 明確な外部成長戦略
質の高いポートフォリオ
稼働率 定期借家契約 固定賃料
① キャッシュフローの安定性
100.0％ 100.0％ 100.0％
賃貸借契約期間 賃貸借残存期間 他リート入居なし
② 多様なテナントとの長期契約
平均8.9年 平均7.1年 10中6テナント
首都圏比率 ICから5km未満 公共交通機関から徒歩10分以内
③ 立地の良さ
94.0％ 100.0％ 95.6％
優 スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社
位 直接賃貸借契約締結先 自社によるリーシング実績 他上場リートを含む
① リーシング力
1,070社 154物件（2018年7月期） 内覧会の実績
性
管理面積 ＣＲＥロジ以外の他社からの受託 他上場リートからの受託
② プロパティマネジメント力
1,435物件 444万㎡ 約７割 85万㎡
• 日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映。
③ 開発力
• 不動産証券化黎明期である2006年から、リート組入れ可能な物件を開発。
投資口価格に配慮した機動的な物件取得が可能
• ブリッジ機能の活用が可能。すでにIPO時に3物件をブリッジスキームを活用し取得した実績あり。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
• 現ポートフォリオを超える、10物件32万㎡のパイプラインを既に確保。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ①キャッシュフローの安定性
2021年4月末まで稼働率100.0％を維持予定
2021年4月末
最も早く到来する
稼働率推移 契約終了日
実績 予想
100%
2018年2月上場 第５期末 第７期末 第９期末
50% 2018年12月末 2019年12月末 2020年12月末
0%
2018年2月
2018年3月
2018年4月
2018年5月
2018年6月
2018年7月
2018年8月
2018年9月
2019年1月
2019年2月
2019年3月
2019年4月
2019年5月
2019年6月
2019年7月
2019年8月
2019年9月
2020年1月
2020年2月
2020年3月
2020年4月
2020年5月
2020年6月
2020年7月
2020年8月
2020年9月
2021年1月
2021年2月
2021年3月
2021年4月
2021年5月
2021年6月
2021年7月
2021年8月
2021年9月
2018年10月
2018年11月
2018年12月
2019年10月
2019年11月
2019年12月
2020年10月
2020年11月
2020年12月
2021年10月
2021年11月
2021年12月
安定的運営が可能な契約形態 ＣＲＥのリーシング力により空室リスクを低減
• 契約期間内に中途解約する場合は、その後の未経過賃料相当分が違約金となります。 • 16ページをご参照ください。
• 契約満了日の１年前に再契約もしくは満了の意思確認を行います。
定期借家契約比率 固定賃料比率
定期借家契約 固定賃料
100.0％ 100.0％
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ②多様なテナントとの長期契約
中堅企業から大手企業まで幅広いテナント層が長期の契約を締結し、専用センターとして利用
他リート物件に入居していないテナントをＣＲＥのリーシング力により誘致
賃貸借契約期間 賃貸借残存期間（注1） シングル比率
5年未満 10年以上15年未満
14.6% 4.4% マルチ
5年未満
40.3%
平均 平均 27.5% 平均
8.9年 5年以上10年未満
18.9%
7.1年 59.7％ シングル
59.7%
10年以上15年未満
66.5% 5年以上10年未満
68.2% 注：取得価格ベース
他リート物件の
物件名 テナント名 業種 主な事業内容 上場市場
入居（注2）
ロジスクエア久喜 株式会社サンゲツ 卸売業 トータルインテリア商品の開発・ 販売 東証一部 あり
ロジスクエア羽生 大手物流会社 陸運業 物流事業全般及び関連事業 非開示 あり
建築内装材及びインテリア製品の
ロジスクエア久喜Ⅱ 富双合成株式会社 製造業
製造・販売
― なし
日本通運株式会社 陸運業 物流事業全般及び関連事業 東証一部 あり
東武デリバリー株式会社
ロジスクエア浦和美園
（東武鉄道100%子会社）
陸運業 貨物運送取扱事業・倉庫業・流通加工業等 ― なし
株式会社イノメディックス 医療機器、医療材料、病院設備の
（オリックス100％子会社）
卸売業
仕入・販売・企画・賃貸等
― なし
株式会社ビルディング・ブックセンター 出版物の荷受、在庫管理、出荷業務
ロジスクエア新座
（KADOKAWAグループ）
倉庫・運輸関連業
書籍の改装、再生の請負業務
― なし
株式会社リクサス 陸運業 貨物運送取扱事業・倉庫業・流通加工業等 ― なし
ロジスクエア守谷
ネットワーク・エンターテイメントソフトウェアの開発
サイバーステップ株式会社 情報・通信業
オンラインゲームサービスのライセンス及び運営
東証二部 なし
ロジスクエア鳥栖 日本通運株式会社 陸運業 物流事業全般及び関連事業 東証一部 あり
注1：賃貸借残存期間は、2018年12月末日から賃貸借契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間です。
注2：2018年1月22日～2019年1月21日までの他上場リートの有価証券報告書に基づき、資産運用会社が調査。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ②多様なテナントとの長期契約
中規模かつ少数テナントで物流施設を使用したい企業は多く、ＣＲＥが開発する物流施設へのテナントニーズは分厚い
1 首都圏における１拠点あたりの利用面積 2 望ましいテナント構成
首都圏の物流施設において、荷主・物流企業が利用する1拠点あたりの面積は、 今後の意向として75％の企業が自社を含めて1～3テナントが
5,000坪（約16,500㎡）未満が約8割を占めます（注1） 。 入居する施設を望むと回答しました（注2） 。
シングルテナントがよい
1,000坪未満 1,000坪以上3,000坪未満 3,000坪以上5,000坪未満
マルチテナント （他テナントの同居は許容しない）
5,000坪以上10,000坪未満 10,000坪以上15,000坪未満 15,000坪以上 n=655棟
出所：株式会社三井住友トラスト基礎研究所 （同居テナントが3社以上）がよい 24%
25%
41% 20% 21% 11% 4% 3%
基本シングルテナントがよいが、
同居テナントが少数（1～2社）
5,000坪（約16,500㎡）未満が約８割
いても構わない
n＝145社 51%
本投資法人の1テナントあたりの平均利用面積 約21,000㎡ 出所：株式会社三井住友トラスト基礎研究所
3 シングルテナントを選んでいる理由 4 首都圏の施設規模別空室率の推移
シングルテナントの施設を利用している理由として、使い方・レイ 1テナントあたり5,000坪の賃貸面積を必要とし3テナントの入居を許容すると仮定し
アウトの自由度の高さ、情報管理・防犯体制の強化、長期の賃貸 て15,000坪（約50,000㎡）の物流施設を基準においた場合、15,000坪未満の物流
契約の締結のしやすさが挙げられます。 施設の空室率は15,000坪以上のマルチテナント型（注2）物流施設と比較して概ね
低い水準で推移しており、ニーズの高さが窺えます。
使い方・レイアウトの自由度が高い 73% 20%
15,000坪以上マルチテナント型
15,000坪未満
15%
情報管理・防犯体制を強化できる 39%
10%
長期の賃貸契約を締結しやすい 5%
38%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
n＝94社
出所：株式会社三井住友トラスト基礎研究所 出所：シービーアールイー株式会社
注1：株式会社三井住友トラスト基礎研究所が2017年8月から同年9月までの間に行った調査（以下「本調査」といいます。）により算出した数値を示しています。本調査においては、荷主企業及び物流企業3,022社にアンケートを送付
し、そのうち199社から得た回答を集計しています。以下、本頁における株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査を出所とする記載について同じです。
注2：「首都圏の施設規模空室率の推移」における「マルチテナント型」とは、原則として開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計されたものをいいます。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
質の高いポートフォリオ ③立地の良さ
高い需要が見込まれる物流適地に所在し、テナントの労働力確保にも配慮
首都圏比率 インターチェンジまでの走行距離 公共交通機関からの所要時間
首都圏以外 3km以上5km未満
1km未満 徒歩10分超20分以内
6.0% 18.7%
27.4% 4.4%
首都圏比率 5km未満 徒歩10分以内
94.0％ 100.0％ 95.6％
徒歩10分以内
1km以上3km未満
首都圏 95.6%
54.0%
94.0%
注：取得価格ベース
例：ロジスクエア浦和美園
東北自動車道「浦和」インターチェンジより約700m、埼玉高速鉄道「浦和美園」駅より約450m、徒歩6分に位置。
周辺地域では、大規模な複合型まちづくりが推進されており、職住近接による労働力の確保にも高い優位性が見込まれる。
浦和IC
700m 450m 浦和美園駅
徒歩6分
ロジスクエア浦和美園
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、ＣＲＥによって開発された物流施設のブランド名であり、テナントニーズに応える良質な物流施設
半たわみ性舗装を採用し、 外壁にサンドイッチパネルを使用し、
わだち掘れの発生を抑制 冷暖房設備設置時の熱負荷を低減し、美しい外観を維持
倉庫内温度低減のために井戸水を
利用した屋根散水設備の設置
1・3階合計44台の大型トラックが
同時接車可能
バース奥行13.5m
40ftコンテナとシャーシが
納められる奥行きを確保
ウッドデッキ
ロジスクエア浦和美園
1・3階にトラックバースを分け、かつ、場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設けることで、 駐輪場
0
敷地内のトラック動線を完全分離。場内車両渋滞や接触事故防止に配慮
ウッドデッキの休憩スペース
注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件全てが上記の特徴を備えているものではありません。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ロジスクエアの特徴
ロジスクエアは、倉庫内での作業効率・働きやすさの向上や、将来コストの削減に寄与
全館LED照明で節電に寄与 防火区画壁には断熱性、耐震
性、美観に優れた耐火断熱パ
ネルを全面採用
防火区画開口部を最大限確保
有効天井高6.0ｍとし、冷蔵パ
6.0ｍ ネルを設置した場合において
も有効天井高を5.5m確保で
きるよう設計
柱スパン10.3m×10.35m
10.3ｍ
10.35ｍ
倉庫機能をデザインとして
床荷重1.5t/㎡ ｢可視化｣した倉庫内のサイン
ロジスクエア浦和美園
窓
事務所部分の将来的な増床ニーズを想定し、
事務所と倉庫スペースの内壁に窓を 女子トイレに小物入れを設置し、 法令を遵守できるようにあらかじめ窓や換気扇を設置し
設置することで、円滑な意思疎通が可能 女性従業員が快適に過ごせるよう配慮 ており、将来のコスト削減に寄与
注：上記はロジスクエアの特徴の例を紹介しており、本投資法人の保有物件全てが上記の特徴を備えているものではありません。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
スポンサーは物流不動産に特化した不動産会社
スポンサーであるＣＲＥは、日本の物流不動産分野で50年以上の実績を有する
アセットマネジメント事業を開始 ・ 2018年2月ＣＲＥロジ上場
開発事業への参画 ・ 大型施設の管理受託
中小型倉庫の資産活用提案 ・ テナントとのリレーションの構築
1964年 1980年 2005年 2014年
1980年設立
2010年
2014年
コマーシャル・アールイー 事業譲受
2006年設立 子会社化
1964年設立 2011年
吸収合併
天幸総建
全社員が物流不動産に関与 他社へのサービス提供の実績が豊富
連結従業員数（2018年7月末現在）（注1） ＣＲＥロジは、444万㎡の管理ノウハウを活用可能。
プロパティマネジメント 25名 CREロジ 他社保有物件
リーシング 21名 5% 他上場リート 308万㎡の管理を受託
142 建築・設計 26名 マスターリース
19%
26% 管理面積
不動産管理事業
1,435物件
11
19
物流投資事業
アセットマネジメント事業
444万㎡
私募ファンド等
36 管理部門
50%
合計208名
注1：株式会社シーアールイー「2018年7月期有価証券報告書」より本資産運用会社が作成。 注2：2018年10月末日現在。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのリーシング力―多くのリーシング機会により情報を蓄積
物流事業者に留まらない多様なテナントとの直接契約に ＣＲＥのリーシング力により空室リスクを低減
より成約賃料、増額、減額などの賃料動向を即時に把握
本投資法人保有物件のリーシング完了時期
テナント リーシング
ＣＲＥが借主となり直接テナントと賃貸借契約を締結するマスターリース BTS 土地取得 竣工
• 数 完了時期
により、賃料水準を把握することが可能。
M-1
• 物流会社のみならず多様な業種のテナントとのリレーションを構築。 1 BTS 竣工前
ロジスクエア久喜
M-2
1 BTS 土地取得時
ロジスクエア羽生
マスターリーステナント総数（注1） M-3
1 BTS 土地取得時
ロジスクエア久喜Ⅱ
その他 M-4
3 ― 竣工後6ヵ月
ロジスクエア浦和美園
消費者サービス 運輸サービス
M-5
1 ― 竣工前
法人サービス ロジスクエア新座
MLテナント総数 M-6
小売 2 ― 竣工後7ヵ月
1,070社 ロジスクエア守谷
O-1
中間流通 1 BTS 竣工前
ロジスクエア鳥栖
不動産・建設 製造業
他社内覧会実績（注2）
• ロジクロス福岡久山
• アイミッションズパーク堺
物流会社以外が約７割 • レッドウッド川島DC
• レッドウッド成田DC
• レッドウッド南港DC
注1： 2018年7月末日現在。物流関連施設以外の不動産のテナントを含む。 注2：物流施設情報サイト「ロジスクエア」より本資産運用会社が作成。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのリーシング力―業界リーディングカンパニーとしての情報収集
ロジスクエアマーケットレポートの発行 ＣＲＥフォーラムの開催
四半期ごとに、賃貸大型倉庫（10,000 ㎡以上）を中心に、主要エリアの市場 企業が抱えるロジスティクスの課題を共有することを目的に、
動向をまとめたレポート。大型倉庫以外にも、マスターリース物件のデータ 2013年から計56回開催。延べ3,242名が参加。（注1）
ベースをもとに、賃貸中小型倉庫（1,000 坪未満／ＣＲＥ管理のみ）の情報も
掲載。
ロジスクエアマップ（大型物流施設マップ）の発行
登壇企業名（抜粋）（注2）
開発予定を含む過去10年間の主要な賃貸大型物流施設を地図上にプロット。
年1回発行。 • 株式会社日通総合研究所
• 株式会社日立製作所
• サンスター グループ
• 株式会社タニタ
• JD.com京東日本株式会社
• 株式会社豊田自動織機
• サッポログループマネジメント株式会社
• CBcloud株式会社
• ケービーエスクボタ株式会社
• 株式会社オフィスエフエイ・コム
• 株式会社MUJIN
注1：2018年12月末日現在。
注2：物流施設情報サイト「ロジスクエア」より本資産運用会社が作成。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥのプロパティマネジメント力―他上場リートを含む多様な顧客層
他上場リート・私募ファンド等から受託 物流施設中心型ＰＭ会社で３位の管理実績
主要な顧客
• ラサールロジポート投資法人 • 東京官書普及㈱
• スターアジア不動産投資法人 • ヤマトホームコンビニエンス㈱
• ケネディクス商業リート投資法人 • 宝産業㈱ 6 5.5
• ユナイテッド・アーバン投資法人 • 東急不動産キャピタル・マネジメント㈱ 5.2 5.0
• 日本ロジスティクスファンド投資法人 • ユニバース開発㈱
5
• 産業ファンド投資法人 • 三井物産都市開発㈱
• 三菱地所物流リート投資法人 • ＣＲＥリートアドバイザーズ㈱
• 大和ハウスリート投資法人 • ストラテジック・パートナーズ㈱、等 4
3.4
• ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 （敬称略、順不同）
• ラサール不動産投資顧問㈱ 3
• ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱
• ESR㈱
• 公共投資顧問㈱ 2
• 住商リアルティ・マネジメント㈱
• 住友商事㈱ 0.8
1
• Challenger㈱
• ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン㈲
0
• モルガン・スタンレー・キャピタル㈱
• 大栄不動産㈱ （百万㎡） 大和ハウス GLP プロロジス SGリアルティ
• ㈱LCパートナーズ プロパティ
マネジメント
• 東西アセット・マネジメント㈱
• 三井物産リアルティ・マネジメント㈱
• ㈱イデラ キャピタルマネジメント
• PGIMリアルエステート・ジャパン㈱
• 三菱地所投資顧問㈱ 注2：「物流施設中心型PM会社」とは、受託面積の70%以上が物流施設であるプロパティ・マネジメント
会社をいいます。なお、「受託面積」には物流関連施設以外の不動産の管理面積も含んでいます。
• フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同） 注3：月刊プロパティマネジメント（2018年11月号）に基づき本資産運用会社が作成。
注1：株式会社シーアールイー「2019年7月期第1四半期決算説明会資料」 管理面積は2018年8月末日現在。
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥの開発力―汎用性を確保し、かつ、テナント要望を取り込んだ開発
汎用性を確保した上で、テナント要望を取り込むことで、長期契約とリテナントリスクの低減を実現
＝ ＣＲＥによって開発されたテナントニーズに応える良質な物流施設
汎用性
＝ 立地 ＋ 基本仕様 ＋ 拡張性 ＋ 快適性 ＋ 入居テナント独自の要望
日々の管理・リーシング活動により得られた要望を施設開発に最大限反映させ、利便性を向上
利便性の向上・将来コストの低減
開発・ＣＭ社員
要望や管理状況を開発計画に反映
リーシング社員 プロパティマネジメント社員
コミュニケーション
テナント企業 及び 潜在顧客
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
ＣＲＥの開発力―テナントの利便性を最優先に考慮した開発
テナントの利便性を最優先に考慮し、立地特性に応じた最適なプランで開発
低層型 スロープ型 ボックス型
作業効率を重視するテナント向け 立地と作業効率を重視するテナント向け 保管機能を重視するテナント向け
入出庫の利便性を高め、1～2層で施設開発しているタイプ。 テナント需要が厚い立地に所在するため、容積率の消化を 都心部に近くテナント需要が厚い戦略的立地にあるため、
保管機能と集配送機能の双方に適しており、集配送等の作 考慮し3～4層とし、かつ、スロープを設けることによってト 容積率の消化を重視し3～4層で施設開発しているタイプ。
業効率を重視するテナントに適する。 ラックが直接出入り可能であることから2層と同じ使い方が 物流施設として最も標準的な機能である保管機能に優れ
可能なタイプ。 ており、荷物の保管を重視するテナントに適する。
保管機能と集配送機能の双方に適しており、立地と作業効
率の両方を重視するテナントに適する。
例：ロジスクエア羽生 例：ロジスクエア浦和美園 例：ロジスクエア新座
2層 4層 倉庫部分3層
1階両面バース 1・3階片面バース 1階片面バース
場内出入口を分け、敷地内車両動線は一方通行。 場内出入口を1・2階テナントと3・4階テナントそれぞれに設 場内出入口を分け、敷地内車両動線を一方通行。
け、敷地内のトラック動線を完全分離。
全てのタイプにおいて、場内車両渋滞や接触事故防止に配慮
敷地内の車両の動線
トラックバース
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２． ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の特徴
累積延床面積 期中に開発が完了した又は完了する予定の物件の延床面積合計
ＣＲＥの開発力―不動産証券化黎明期より開発 はコマーシャル・アールイー開発物件
はコマーシャル・アールイーとケネディクスとの共同開発物件
は他リート保有物件 はＣＲＥロジ保有物件
はＣＲＥ開発物件
はＣＲＥ開発物件（予定）
は優先交渉物件
物流不動産の証券化黎明期より開発を行い、リート組入れ可能な施設開発のノウハウを蓄積
28物件、約54万㎡の開発実績 計画中
ロジスクエア千歳 ロジスクエア神戸西
ロジスクエア千葉北Ⅱ ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア鳥栖 狭山日高IC開発計画（仮）
計画中
ロジスクエア三郷 ロジスクエア八千代 三芳開発計画（仮）
（千㎡） ロジスクエア浦和美園 ロジスクエア川越 ロジスクエア上尾
800 ロジスクエア瑞穂A ロジスクエア鳥栖Ⅱ ロジスクエア新座 ロジスクエア春日部 ロジスクエア川越Ⅱ
717
700
141
ロジスクエア瑞穂B ロジスクエア相模原 ロジスクエア久喜 ロジスクエア守谷
576
ロジスクエア加須Ⅱ
600 542
477 34
500
ロジスクエア松崎Ⅰ ロジスクエア市川田尻 ロジスクエア所沢 ロジスクエア草加 ロジスクエア八潮 ロジスクエア日高 ロジスクエア羽生
65
400 358 119
ロジスクエア鳥栖Ⅰ ロジスクエア松崎Ⅱ
267 283
300 248 75
220 19 16
横浜福浦物流センター
167 29
200 53
118
49
100 ロジスクエア加須Ⅰ
8 110
0
2006年3月期 2007年3月期 2008年3月期 2009年3月期 2013年7月期 2014年7月期 2015年7月期 2016年7月期 2017年7月期 2018年7月期 2019年7月期 2020年7月期
（計画） （計画）
2005年5月 2012年12月 2013年2月 2016年2月 8月 2017年9月 2018年2月 9月
物流リートの
上場時期
初の物流施設特化型 ＣＲＥロジスティクス
リートの上場 ファンド投資法人上場
注：本投資法人はＣＲＥグループとの間で保有資産以外の上記各資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また今後取得できる保証もありません。また、第三者に売却済の物件も含まれます。更に、ＣＲＥ開発物件
（予定）については、完成予想図、延床面積及び開発完了時期は2019年2月18日現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる場合があります。上記物件は、建物竣工時点を開発完了時点として記載しています。
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３． 今後の成長戦略
ロジスクエア久喜Ⅱ
ＣＲＥのテナントリレーションから構想が生まれ、テナント企業の個別ニーズを取り入れながらも高い汎用性を確保し、 15年の長期賃貸借契約が実現しました。
延床面積約11,000㎡と小ぶりでシングルテナントに適したロジスクエアです。
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３． 今後の成長戦略
物件取得に関する考え方
• 投資主価値向上のため、一口当たり分配金・一口当たりNAVが希薄化しない物件取得が前提。
取得キャップレートの目安がインプライドキャップレートを上回る水準であり、上記は可能と考える。
• ブリッジ機能を活用する等、投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行う。
IPO時に3物件をリース会社から取得。現在もリース会社が1物件保有している状況であり、スポンサーの物件売却とリートの取得時期は調整可能。
• 手元資金を生かした、中規模の物件取得や準共有持分の取得も可能。
延床面積5,000㎡以上の物件が投資対象であり、減価償却費分の手元資金により数億～数十億円規模の物件取得が可能。
• 中期目標である資産規模1,000億円は早期達成にはこだわらず、投資主価値向上を伴いながら実施する。
前回第4期（2018年6月期）決算説明資料での上場後2～3年後の目標は投資口価格に配慮して実行する。
首都圏キャップレート水準 ＣＲＥロジ インプライドキャップレート（注1）
現状認識
4.5％ 4.9％
当面の取得キャップレート目安 優先交渉物件のキャップレート目安
5.0％
ロジスクエア春日部 ロジスクエア川越
4.9％ 5.0％
5.0%
物件取得の目安 • ＣＲＥとの強力なスポンサーサポートにより
4.5%
適正な価格で取得可能。
4.0%
• インプライドキャップレートを上回る水準。
春日部エリア 川越エリア
3.5%
ロジスクエア取得時キャップレート 他リート保有物件のNOI利回り水準（注2）
注1：インプライドキャップレート＝年間巡航NOI 2,327百万円÷（2019年1月31日時点の時価総額＋（有利子負債額＋預り敷金－（現預金－差入保証金－使途制限付預金））。
注2：ARESデータベースより本資産運用会社が作成。NOI利回り＝直近期実績NOI×2÷直近期末時点鑑定価格。
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３． 今後の成長戦略
外部成長を可能とするパイプライン
ロジスクエア千歳 ロジスクエア川越 ロジスクエア春日部
①2017年11月 ①2018年2月 ①2018年6月
②19,760.00㎡ ②7,542.56㎡ ②21,315.54㎡
③北海道千歳市 ③埼玉県川越市 ③埼玉県春日部市
ロジスクエア上尾 ロジスクエア川越Ⅱ ロジスクエア神戸西
①2019年4月 ①2019年5月 ①2020年5月
②19,507㎡ ②14,400㎡
計画中 ②16,000㎡
③埼玉県上尾市 ③埼玉県川越市 ③兵庫県神戸市
狭山日高IC開発計画（仮） 三芳開発計画（仮） ロジスクエア大阪交野
①2020年6月 ①2020年6月 ①未定
計画中 ②41,217㎡
計画中 ②83,700㎡
②84,132㎡
③埼玉県飯能市 ③埼玉県三芳町 ③大阪府交野市
住之江物流センター 物件名
①1992年1月 竣工写真 ①竣工（予定）日
②17,081.16㎡
③大阪府大阪市
完成予想図 ②（予定）面積
③所在地 合計10物件 324,655.26㎡
は優先交渉物件
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３． 今後の成長戦略
ＣＲＥの物件売却の考え方―リートの安定的運営のため最大限にサポート
ＣＲＥが開発し保有する物件全てについて取得の機会を提供し、 デベロッパーとして継続可能な利益水準を確保
リートの外部成長をサポート
ＣＲＥロジへの売却キャップレートの実績
開発事業の業績推移（注2）
5.0 ％
単位：百万円
平均 2016年 2017年 2018年
7月期 7月期 7月期
売上高 17,536 23,190 14,285
リートの中長期的な安定的運営がＣＲＥにとって最重要課題
ＣＲＥにおけるアセットマネジメント事業の位置づけ（注1） セグメント利益 3,514 4,233 1,837
利益率 20.0％ 18.3％ 12.9％
• アセットマネジメント事業をストックビジネスの第２の柱へ成長させる。
• 自社開発物件をＣＲＥロジスティクスファンド投資法人に売却することで、 • 久喜 • 久喜Ⅱ • 守谷
アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬を継続的に獲得。 売却物件（注3） • 羽生 • 新座 • 鳥栖
• 浦和美園 • 春日部
注1：株式会社シーアールイー 「2016年9月12日 長期経営方針」 注2：株式会社シーアールイー 「有価証券報告書」より本資産運用会社が作成。
注3：ロジスクエアを省略。
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３． 今後の成長戦略
ＣＲＥの物件売却の考え方―売却を見据えた用地取得プロセス
用地取得時から本資産運用会社が関与し、 ＣＲＥが資金効率を重視し、竣工・リーシング後すぐに売却
規律ある開発プロジェクトを推進 するため、ＣＲＥロジは築浅の状態で取得が可能
リーシング 賃料査定（立地や道路付け等を点数化）
成長へのサポート
開発 開発リスクを織り込み計画を策定
保有・運用
REITマーケットでの
アセットマネジメント
取得時キャップレート水準を共有 築浅の状態で
取得可能
竣工・リーシング完了後
速やかに売却
コンストラクション
適切なコストコントロール
マネジメント
開発・売却・管理
リーシング テナントを誘致
更なる開発に向け
資金を循環
結果的に計画を上回る利益を確保
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３． 今後の成長戦略
長期安定性・内部成長
質の高いポートフォリオに裏打ちされた長期安定性 （9～14ページご参照）
継続的なコスト削減努力
単位：千円
287,097
300,000 15.0%
251,765
第4期 第5期
（2018年6月期） （2018年12月期）
200,000 10.0%
予想 実績 予想 実績
100,000 5.0%
資本的支出 ― ― 1,412 682
－ 972 682 869
0 0.0% 0.2% 0.0%
修繕費 2,200 972 2,600 869 （千円） 第4期 (2018年6月期) 第5期 （2018年12月期）
減価償却費 資本的支出 修繕費 資本的支出/減価償却費（右軸）
内部成長への取組み
発生開始 1口当たり分配金（1期）
物件名 取組内容
予定日 に与える効果（注）
実施済み ロジスクエア浦和美園 自販機の売上向上 ＋1円
実施済み ロジスクエア浦和美園 駐車場の稼動向上 ＋1円
実施済み ロジスクエア守谷 駐車場の稼動向上 ＋7円
2019年3月 ロジスクエア浦和美園 新電力への切り替えによる電気料金削減 ＋3円
2019年5月 ロジスクエア守谷 新電力への切り替えによる電気料金削減 ＋1円
注：1期に及ぼす影響を試算した参考数値であり、当期や来期以降の数値ではありません。
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３． 今後の成長戦略
効率的なキャッシュ・マネジメント
分配金最大化及び財務余力の拡大のため、減価償却費による手元資金を効率的に使用
300,000
支払利息低減等効果（注1）
一口当たり ＋0.7円
200,000 減価償却費 期限前返済,
期限前返済 200,000 LTV低減効果
減価償却費,
利益超過分配
287,097 △0.2％
100,000 資本的支出
利益超過分配, 85,987 分配金増加額
一口当たり ＋372円
0 資本的支出, 682
（千円） 第5期 （2018年12月期）
想定される手元資金の活用方法
活用方法 具体的な施策・考え方 効果・影響（注2）
コスト削減による分配金増加。
借入金の返済 返済による支払利息及びその他コストの低減。 2億円で1口当たり＋4円の効果。
LTV低減による財務余力の増加。
継続的な分配金増に寄与。
物件取得 数億～数十億円規模の物件や準共有持分を取得。 5億円規模の物件で1口当たり＋37円
の効果。
修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の 継続的に分配金の積み上げが可能。
利益超過分配 選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配。 1口当たり＋372円の効果。
継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、減価償却費の30％に相当する金額が目途。 一方で純資産が減少。
注1：2018年10月末日に返済しており、支払利息は残り2ヵ月にわたって借入を継続したとして試算しています。
注2：参考数値であり、当期や来期以降の予測数値ではありません。
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３． 今後の成長戦略
有利子負債の状況
負債に対する考え方 2018年10月に1,530百万円の返済によりLTVが改善
第４期 第５期 前期比
• 本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％が上限。 （2018年6月期） （2018年12月期）
• 上記水準は他物流リートよりやや高い水準ではあるが、長期契約により 有利子負債 25,350百万円 23,820百万円 △ 1,530百万円
キャッシュフローが安定しているため、借入を有効に活用することを選択。
LTV 49.3％ 47.7％ △ 1.7％
• 長期・固定金利で借入をすることで、長期安定性に重点を置いた財務運
鑑定LTV 47.0％ 44.8％ △ 2.2％
営を遂行。
固定金利比率 83.4％ 88.7％ + 5.4％
• 手元資金は、物件取得等への活用を検討した上で、財務余力の拡大・借
長期負債比率（注1） 94.8％ 100.0％ + 5.2％
入コストの削減のため、返済を検討。
平均借入金利 0.501％ 0.532％ + 0.032％
LTV50％までの借入による取得余力は約15億円 平均残存年数 2.6年 2.7年 + 0.1年
注1：1年以内に返済期日が到来する長期借入金は長期負債に含む。
返済期限の分散状況 3メガバンクを中心とした安定的な
2018年7月に借換え、10月に消費税ローン1,330百万円と200百万円の期限前返済を実施。 バンクフォーメーション
西日本シティ銀行
2018年7月31日借換え実施
8.5%
三井住友銀行
8,000 6,680 既存借入金 2018年7月借換えの借入金 日本政策投資銀行 25.3%
200 12.0%
6,000
3,700 3,680 3,680 3,680
4,000 3,000 りそな銀行
600 2,400
1,330 14.6%
2,000
3,100 みずほ銀行
0 三菱ＵＦＪ銀行 20.4%
2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 19.2%
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期
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３． 今後の成長戦略
ガバナンス―投資主の立場に立った運営
資産運用会社の高い独立性 スポンサー・資産運用会社の経営陣による投資口の保有
• ほぼ全員がプロパー社員。採用、人事評価にＣＲＥは関与しない • 資産運用会社：累積投資制度（2018年10月より買付開始）の導入、
社内規程に基づき保有
区分 人数 役職 氏名 保有口数
常勤取締役 2名 代表取締役社長 伊藤 毅 22口
従業員 9名 常務取締役投資運用部長 岡 武志 10口
（内、ＣＲＥからの出向者） 1名（注1） 他従業員 ９名中８名保有
注2：2018年12月末日現在。
合計 11名
• スポンサー：社内規程に基づき、多数の役職員保有
注1：企画部IR担当者であり、物件取得等には関与しない。
• 独立系アセットマネジメント会社として創業 資産運用報酬の改定の検討に着手
現状の報酬体系
年月 沿革 報酬 上限
2006年7月 ストラテジック・パートナーズ株式会社 運用報酬１ 総資産額×0.4％
（現ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社）設立
運用報酬２ 税引前当期純利益×5.0％
2014年8月 全株式をＣＲＥが取得
取得時報酬 取得価額×1.0％（利害関係者との取引は0.5％）
2016年7月 本投資法人による資産取得・運用開始
売却時報酬 売却価額×0.5％
2018年2月 本投資法人が東京証券取引所へ上場
投資主価値向上へのインセンティブをより強める報酬体系を検討
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４．市場環境
ロジスクエア新座
都心部へのアクセスに優れ、ＪＲ新座貨物ターミナル駅から約3kmとモーダルシフトへの取組みが可能です。
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市場動向サマリ
直近の市場動向
空室率：2.59％ 前Q比： 改善 （△1.78％）
首都圏
33～34ページ 調査以来最大の新規供給をこなし空室率低下。
空室率：7.68％ 前Q比： 改善 （△2.46％）
大阪圏
33ページ 旺盛な需要に支えられ、前年に比べ空室率半減。
物流施設賃貸需要の高まり
① 物流施設の建替需要 東京都市圏の物流施設の約３割は築40～50年を経過。
35ページ
3PL市場規模 EC市場規模・EC化率
2009年 2017年 2010年 2017年
② 3PL市場・EC市場の拡大 1.2兆円 2.8兆円 7.8兆円 16.5兆円
8年で2.2倍
2.8％ 5.8％
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7年で2.1倍
③ 高まる拠点戦略の重要性 実施予定の主要なコスト削減策１位は、物流拠点の見直し。
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市場動向 ①首都圏・大阪圏
空室率 5%未満
（ロジスクエアマーケットレポートより） 空室率 5%以上 10%未満
空室率 10％以上
首都圏 調査以来最大の新規供給をこなし空室率低下 空室率：2.59％ 前Q比：改善
全体需要は20万坪弱と前Qから5割強も大幅に増加している。一方で今Qの新規供給は前Qの7割強にあたる
11万坪弱であった。結果、空室率は1.78pt改善され2.59%となった。
2018CYは新規供給が調査以来最大の約62万坪であったが、旺盛な需要に支えられ空室率は1.29pt改善した。
2019CYは約72万坪の最大級の供給が予定されているが、内定率は5割を超えていると観測されているため
大幅な空室率の悪化には繋がらないだろうと推察される。
1,800 10%
1,600
1,400 8%
1,200
6%
1,000
800
4%
600
400 2%
200
0 0%
（万㎡） 201606 201609 201612 201703 201706 201709 201712 201803 201806 201809 201812
総賃貸面積 空室面積 空室率
大阪圏 旺盛な需要に支えられ、前年に比べ空室率半減 空室率：7.68％ 前Q比：改善
空室率は7.68%と前Qより2.46pt改善した。今Qは5.5万坪強の供給に対し需要が約9万坪と大きく上回った
ことが要因。
2018CYも高水準で供給が続いたが旺盛な需要に支えられ、空室率は2017CY4Qに比べ半減した。
2019CYの新規供給は約8万坪と前年比約3割の水準かつ、内定率も約7割を超えているため空室率の改善の
傾向が継続するものと思われる。
600 20%
500
15%
400
300 10%
200