2021年12月期
第1四半期決算説明資料
東証第一部 証券コード：3486
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2021/12期第1四半期
01 決算ハイライト
2021/12期第1四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2021/12期第1四半期
01 決算ハイライト
2021/12期第1四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2021/12期第1四半期決算ハイライト
決算ハイライト
新型コロナウイルス蔓延に伴い、機関投資家を中心として投資用マンション業界に変化の兆し
市場変化に対応して販売計画を修正しつつ、当四半期では1棟販売を中心に大幅な増収を達成
1棟販売中心の計画は想定通りに進み、最終利益は特別利益の計上で約4億円の黒字
売上高 64.5 億円 営業利益 0.8億円
前年同期比 +35.0% 通期計画進捗率 19.0% 前年同期比 黒字化 通期計画進捗率 5.1%
1棟販売は、事業会社向けに3棟・111戸の決済が完了。総販売戸数は142戸（前 1棟販売計画の中でも低い収益性の案件が集中し、売上総利益ベースで収益性が
年同期差+11戸） 低下（前年同期比で1.7ppt低下）。特に当四半期での1棟販売分は今期計画分
の中でも最も原価率が高い案件として影響
Withコロナマーケット下での投資対象として、レジデンスの注目度が上昇。機関投資家
の活性化に伴い、販売計画変更を検討。その結果、区分・海外販売は31戸（前年同 一方で、1棟販売の売上構成の上昇による販管費率が抑制されたことに加え、前年の
期差▲54戸）に減少するが、1棟販売計画は1棟増加の15棟、その内8棟が契約済 固定費削減の影響から、販管費率は前年同期比で4.2ppt低下
非レジデンス案件（パイプライン）は、新型コロナ蔓延により新規開発を停止しており、
既存のパイプライン3件の販売を進める。ホテル案件は引き続きレジデンスへコンバージョン
の可能性を残し、商業テナントビル1件はレジデンス開発へ変更予定
四半期純利益 4.5 億円 新型コロナウイルス感染症の関連トピックス
前年同期比 黒字化 通期計画進捗率 32.2％ 2020年4月以降オンラインセミナーへ全面転換したことにより、区分販売において
新規見込み投資家が増加
子会社吸収による抱合せ株式消滅利益（特別利益）を4.4億円計上 2020年の第1回目の緊急事態宣言による4-6月の金融機関の融資業務縮小の
影響を受けて区分販売が難航したが、7月以降は順調に復帰するも、第3回目の
緊急事態宣言発出により、当四半期の区分販売で一部影響を受ける
2020年2月以降、海外投資家向け販売を停止（能動的なアプローチを停止）
非レジデンス（ホテル・商業テナントビル）の開発停止、販売戦略を変更
※前年同期比については、2020/12期第1四半期：連結決算数値、2021/12期第1四半期：個別決算数値に基づいて算出
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2021/12期第1四半期
01 決算ハイライト
2021/12期第1四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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前年同期・通期計画との比較
P/L
1棟販売の順調な進捗により大幅な増収を達成。一方で、販売計画の変更を予定しているため売上高は低進捗率となる
1棟販売計画の中でも低い収益性の案件が当四半期に集中したため、売上総利益では収益性の低下を招くも、前期の販管費率改善効果が影響し、
営業利益では黒字を確保
子会社吸収に伴う抱合せ株式消滅利益が特別利益に4.4億円計上されたため、最終利益は高進捗率となる
2020/12期 2021/12期
第1四半期 通期 第1四半期 通期
（百万円）
実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 計画
売上高 4,784 17.8% 26,840 6,459 +35.0% 19.0% 34,000
売上総利益 667 17.1% 3,909 796 +19.3% - -
利益率 14.0% - 14.6% 12.3% ▲1.7ppt - -
営業利益 ▲53 ▲3.9% 1,365 89 - 5.1% 1,770
利益率 ▲1.1% - 5.1% 1.4% +2.5ppt - 5.2%
経常利益 ▲116 ▲11.4% 1,028 14 - 1.0% 1,500
利益率 ▲2.4% - 3.8% 0.2% +2.6ppt - 4.4%
四半期（当期）
純利益
▲88 ▲12.9% 686 450 - 32.2% 1,400
利益率 ▲1.8% - 2.6% 7.0% +8.8ppt - 4.1%
1株当たり四半期
（当期）純利益
▲11.68円 - 90.24円 58.23円 - - 180.99円
※2020/12期第1四半期：連結決算数値、2021/12期第1四半期：個別決算数値 6 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
前年同期・通期計画との比較
セグメント別実績
不動産ソリューション事業は、1棟販売を中心に約40%の増収。1棟販売による効率的な販売が寄与し、前年の販管費率改善の影響も加わり、
セグメント利益は黒字化
プロパティマネジメント事業は、前期第2四半期以降の順調な管理戸数の増加するが、前期12月下旬の大口リース契約解消による入居率の低下が
2月まで継続したことが影響し、微増収・減益
2020/12期 2021/12期
第1四半期 通期 第1四半期 通期
（百万円）
実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 計画
売上高 4,130 17.1% 24,212 5,801 +40.5% 18.5% 31,300
営業利益 ▲113 ▲9.8% 1,153 51 黒字化 3.4% 1,540
不動産ソリューション
利益率 ▲2.7% - 4.8% 0.9% 黒字化 - 4.9%
販売戸数 131戸 18.6% 703戸 142戸 +8.4% 14.3% 995戸
売上高 653 24.9% 2,628 657 +0.6% 24.4% 2,700
営業利益 59 28.1% 211 37 ▲36.5% 16.4% 230
プロパティマネジメント
利益率 9.1% - 8.1% 5.7% ▲3.4ppt - 8.5%
管理戸数
（期末）
2,244戸 - 2,413戸 2,452戸 +9.3% - -
※2020/12期第1四半期：連結決算数値、2021/12期第1四半期：個別決算数値 7 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
不動産ソリューション事業の状況
不動産ソリューション事業売上高の増減要因
1棟販売に注力した結果、1棟販売売上の増加が区分・海外販売の減少分を吸収し増収を牽引
+3,382
5,801百万円
▲1,630 ▲5
▲75
4,130百万円
2020/12期 2021/12期
1Q累計期間 １棟販売 区分販売 海外販売 その他 1Q累計期間
売上高 売上高
※2020/12期1Q：連結決算数値、2021/12期1Q：個別決算数値 8 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
コロナ禍により変化する国内投資用マンション市場
国内外金利差による国内不動産の投資魅力に加え、新型コロナウイルスの蔓延によるオフィス・商業施設への投資リスク上昇を追い風にレジデンス賃貸
需要の底堅さが際立ち、機関投資家向けのレジデンス1棟販売市場が活性化
国内投資用マンション市場では、数多くのパイプラインを保有しつつ、1棟販売体制を構築するプレイヤーが少ないため、当社のプレゼンスが上昇
国内投資用マンション市場の活性化 国内投資用マンション市場のサービスポジション
1棟販売
グローバル環境 事業法人・ファンド・富裕層
マネーストックの増加 × キャップレートの低下 自社ファンドへの売却を レッドオーシャン
中心とした不動産会社
（不動産）
ブルーオーシャン 年間数件の開発に留まるため、
1棟をバルクで 案件単位での販売が中心
先進国の中で超低金利 外部に販売可能な
プレイヤーは少数
収益 中小
日本への投資誘因 中堅
不動産 不動産
上場 上場 上場 ゼネコン
開発 会社
A社 B社 C社
新型コロナウイルスの蔓延
パイプライン パイプライン
オフィス・商業施設への投資需要減退
多 少
レジデンスの賃貸需要の底堅さ
レッドオーシャン
レジデンスへの投資誘因 区分販売体制の 中小 中小
不動産 不動産
営業リソースが重荷
会社 会社
投資規模の確保
中小 中小
投資用マンション販売大手
不動産 不動産
会社 会社
投資用マンションの豊富なパイプラインを持つ
不動産会社のプレゼンスが上昇
区分販売
個人・中小法人
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
販売状況
当四半期では、1棟販売3棟・111戸、区分・海外販売31戸の計142戸を販売。区分販売は、販売計画の変更を検討していることや第3回目の緊
急事態宣言発出が一部販売に影響したため減少。海外販売は例年の旧正月の影響で販売は停滞
当社の属する国内投資用マンション市場では、機関投資家が活発な動きを見せており、マーケットが拡大傾向。そのため、期初計画の新築の区分・海
外販売分を1棟販売計画へ振り分ける効率的な販売を検討
販売戸数の進捗状況 販売戸数の四半期推移
2020/12期 2021/12期 （戸） 1棟販売 区分販売 海外販売
350
前年同期比：8.4%増
第1四半期 第1四半期 通期
（戸） 300 290
296
5
実績 実績 前年同期差 期初計画
63 64
250
46 111 601
1棟販売 +65
（1棟） （3棟） （15棟）
200 187
新築 173
11
57 14 ▲43
区分販売 20
147 142
150 60 131 1
116 3 41
109 30
中古販売 25 16 ▲9 394 2 103 227
3 1
100
82 32
73
114 116
海外販売 3 1 ▲2 50
112 111
80 70
46
33
0
計 131 142 +11 995 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
2019/12期 2020/12期 2021/12期
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
竣工計画・契約状況
１棟販売は当四半期で3棟分を決済。竣工計画に変更はなく、契約済案件は8棟
区分販売は当四半期で1棟竣工。竣工分および、2Q:3棟、3Q:2棟、4Q:1棟については1棟販売への変更を検討中
新築供給分については前期竣工6棟分の販売を中心とする予定
竣工(予定含む) 想定販売期間 取得月 決済月 2021/12期 2022/12期
プロジェクト名 所在地 総戸数 契約状況 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
横川1丁目PJ 墨田区 26 －
向島３丁目ⅡPJ 墨田区 32 －
菊川3丁目PJ 墨田区 29 済
麻布十番3丁目PJ 港区 49 済
上大崎3丁目ⅡPJ 品川区 27 済
本所1丁目ⅢPJ 墨田区 29 済
本郷3丁目PJ 文京区 35 済
レジデンス
本所1丁目ⅡPJ 墨田区 39 済
1棟販売
南池袋4丁目PJ 豊島区 66 済
巣鴨3丁目ⅡPJ 豊島区 38 済
本駒込5丁目PJ 文京区 42 －
浅草橋3丁目PJ 台東区 26 －
向島5丁目PJ 墨田区 50 －
大森西3丁目PJ 大田区 48 －
東陽3丁目PJ 江東区 65 －
前期竣工分（6棟分） － 69 －
北砂3丁目PJ 江東区 23 － 区分販売分を1棟販売用に
東駒形4丁目ⅡPJ 墨田区 21 － 計画変更を検討中
レジデンス 王子本町2丁目PJ 北区 27 －
区分販売 和田2丁目PJ 杉並区 23 －
田端新町3丁目PJ 北区 26 －
川崎区駅前本町PJ 川崎市川崎区 40 －
雑司ヶ谷1丁目PJ 豊島区 22 －
合計 852
※2021年4月末時点
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
区分販売の状況
区分販売は「新築販売中心」から「中古販売」へ方針を転換。自社供給マンションだけでなく、創業以来の販売経験を活かして投資可能な流通物件
を選別し、エンドユーザーへの販売力を背景に仕入を拡大させていく
前期第2四半期のセミナーオンライン化以降、セミナー参加者数が四半期で着実に増加傾向であり、新規投資家（顕在投資家）数が急速に拡大
し、順次アプローチを進行
区分販売方針の転換 セミナー参加者の動向
「自社ブランドマンションの新築販売」から「自社ブランドを問わない中古販売」を 2020年4月のオンラインセミナー開始以降、セミナー参加者数は増加傾向
中心とした販売方針に転換
これまで培った販売力を背景に流通市場からの仕入れを開始 （セミナー申込者・参加者数の前年同期比）
（%） 申込者数 参加者数
仕入基盤 従来の中古販売 投資家基盤
（主にオーナーチェンジ） 250
221.9
累計供給戸数 累積販売投資家
5,120戸 約1,990名
（2021/3末時点） （2021/3末時点） 200
177.1
追加される
+ 中古販売
+ 157.2
投資可能な オンラインセミナーを中心とした 150 135.6
流通中古物件 新規投資家 127.3 155.3
151.7
141.5
133.0
区分販売に占める中古販売比率※1の推移 100
中古 96.5
中古比率 中古比率 中古比率
50
9.3% 23.8% 51.6%
（FY2019） （FY2020） （FY2021Q1）
前期第2四半期以降は
新築
全てオンラインでのセミナーを実施
0
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
販売した中古は全て自社ブランドのオーナーチェンジ物件
2020/12期 2021/12期
※1：販売数ベース
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不動産ソリューション事業（非レジデンス）の状況
非レジデンスの状況
非レジデンスは前年の新型コロナウイルスの蔓延に伴い、新規開発を停止中。既存のパイプライン3件の販売を進める
ホテル案件の日本橋箱崎町PJはレジデンスへのコンバージョンを計画しつつも、海外投資家からの引き合いもあるためホテルのまま販売の可能性を残す。
また、商業テナントビルの円山町PJ（土地）はレジデンスの開発に転換を進める
案件区分 案件名 竣工時期 状況
2020年5月に竣工済
ホテル 日本橋箱崎町PJ 2020/12期 レジデンスへのコンバージョンを申請しつつも、海外投資家の引き合い多数
のため、同用途での販売も継続中
2020年8月に竣工済
西麻布PJ 2020/12期
今期中の早期売却を目標に販売を継続
商業テナントビル
土地のまま売却を目指していたが、需要の高いレジデンスへの開発に変更
円山町PJ 2021/12期
予定
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プロパティマネジメント事業の状況
管理戸数・入居者状況
賃貸管理戸数は、当四半期にて1棟販売用の物件が竣工したため、前期末39戸の純増
入居率は前年の12月に大口のリース契約が解消となった影響で一時的に低下。当四半期では、平均値を採用しているため低下しているように見える
が、3月には98%後半まで回復。その後順調に上昇し、4月末現在は99.08%とコロナ禍以前の水準まで到達
賃貸管理戸数の四半期推移 入居率の四半期推移
（戸） （%）
3,000 105.0
ご参考
入居率 99.08%
（2021/4末時点）
2,419 2,452
2,500 102.5
2,261 2,244
2,185 2,413
2,142 2,381 12月の大口解約により
2,006 2,245 一時的に低下
2,218
1,926
100.0 99.50 99.64 99.33 99.38 99.56 99.51 99.67 99.50
2,000 1,875
2,090
2,128 99.2199.2399.21
98.59
1,890 1,900 98.13
1,500 97.5
3月には
98%後半へ回復
1,000 95.0
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 2021/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 2021/12期
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2020/12月期 1Q決算との比較
営業利益増減要因
1棟販売を中心とした販売戸数増による2.3億円の増収効果に対し、
今期販売計画の中で最も収益性の低い1棟販売が集中したことによる収益性の低下（1.0億円）が増益幅を吸収
仕入拡大により支払手数料が増加するが、前期のオフィス移転に伴う一過性費用の消失やコロナ禍での交際費などの雑費が減少したため、
販管費は0.1億円減少
営業利益増減分析 (前年比) （百万円）
増収効果 +2.3億円
粗利率変化 ▲1.0億円
(粗利率 14.0%→12.3％)
販管費変動 +0.1億円
(※販管費 7.2億円→7.0億円)
計 1.4億円
販管費増減のうち主なもの (前年比)
交際費 ▲0.1億円
消耗品費 ▲0.2億円
支払手数料 +0.5億円 2020/12期 増収
効果
粗利率
悪化
販管費
変動
2021/12期
1Q累計期間 1Q累計期間
地代家賃 ▲0.2億円 営業利益 営業利益
※2020/12期1Q：連結決算数値、2021/12期1Q：個別決算数値 15
2020/12月期 1Q決算について
B/Sの状況
着実な仕入拡大に伴い、現預金は減少するも、棚卸資産は前期末比で増加し、流動資産合計は24億円の増加。オフバランススキームも採用してい
るため、前年同期末比で棚卸資産は若干減少しているが、着実にパイプラインは増加
仕入・1棟販売計画の拡大により有利子負債が増加し、負債合計は26億円の増加。配当金の支払いに伴い純資産合計は2.6億円の減少
2020/12月期 2020/12月期 2021/12月期
（百万円） 前期末からの増減額
3月末 12月末 3月末
流動資産合計 21,446 18,101 20,525 +2,423
現金及び預金 1,382 2,272 1,245 ▲1,026
販売用不動産 6,601 4,415 6,632 +2,217
仕掛販売用不動産 12,957 10,711 11,682 +971
固定資産合計 746 927 932 +5
有形固定資産 278 257 252 ▲4
無形固定資産 85 117 117 ±0
投資その他の資産 382 552 561 +8
資産合計 22,192 19,029 21,457 +2,428
流動負債合計 11,863 9,373 10,753 +1,380
有利子負債 8,067 7,396 10,255 +2,859
未払金 3,110 1,162 44 ▲1,117
固定負債合計 6,659 5,177 6,485 +1,308
有利子負債 6,555 5,068 6,369 +1,301
負債合計 18,522 14,550 17,239 +2,689
純資産合計 3,670 4,478 4,217 ▲260
負債純資産合計 22,192 19,029 21,457 +2,428
※2020/12月期3月末、2020/12月期12月末：連結決算数値、2021/12月期3月末：個別決算数値
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不動産ソリューション事業の状況
パイプラインの状況（供給戸数確定分）
今期のパイプラインは前期を上回る757戸。前回公表分との変更はなし
2022/12期分は、商業テナントビル用の円山町PJを含む6PJが追加され、608戸まで増加。2023/12期分は新しく4PJ・215戸が追加
2020/12期 実績 2021/12期 計画 2022/12期 計画 2023/12期 計画
プロジェクト名 所在 戸数 プロジェクト名 所在 戸数 プロジェクト名 所在 戸数 プロジェクト名 所在 戸数
弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 向島３丁目ⅡPJ 墨田区 32 佐賀1丁目ⅡPJ 江東区 23 亀戸6丁目PJ 江東区 87
浅草6丁目PJ 台東区 49 菊川3丁目PJ 墨田区 29 佐賀1丁目ⅢPJ 江東区 23 上十条3丁目PJ 北区 38
本所1丁目PJ 墨田区 30 麻布十番3丁目PJ 港区 49 南大井2丁目PJ 品川区 81 浅草3丁目PJ 台東区 48
緑1丁目ⅢPJ 墨田区 46 上大崎3丁目ⅡPJ 品川区 27 亀戸6丁目PJ 江東区 70 新大橋3丁目PJ 江東区 42
田端新町1丁目PJ 北区 38 本所1丁目ⅢPJ 墨田区 29 日本橋浜町3丁目PJ 中央区 55
東上野3丁目PJ 台東区 40 北砂3丁目PJ 江東区 23 野沢3丁目PJ 世田谷区 25
平沼1丁目PJ 横浜市西区 29 本郷3丁目PJ 文京区 35 両国1丁目PJ 墨田区 27
両国4丁目PJ 墨田区 24 本所1丁目ⅡPJ 墨田区 39 浅草橋2丁目PJ 台東区 54
台東2丁目PJ 台東区 30 南池袋4丁目PJ 豊島区 66 西早稲田3丁目PJ 新宿区 31
向島3丁目PJ 墨田区 22 東駒形4丁目ⅡPJ 墨田区 21 住吉2丁目PJ 江東区 30
緑4丁目ⅡPJ 墨田区 35 巣鴨3丁目ⅡPJ 豊島区 38 中野5丁目PJ 中野区 69
箪笥町PJ 新宿区 29 王子本町2丁目PJ 北区 27 向島5丁目ⅢPJ 墨田区 32
本所4丁目ⅡPJ 墨田区 22 和田2丁目PJ 杉並区 23 大島7丁目PJ 江東区 45
レジデンス
大森東2丁目PJ 大田区 21 本駒込5丁目PJ 文京区 42 深川2丁目ⅢPJ 江東区 27
北新宿4丁目ⅡPJ 新宿区 37 田端新町3丁目PJ 北区 26 円山町PJ 渋谷区 16
緑4丁目ⅢPJ 墨田区 24 川崎区駅前本町PJ 川崎市川崎区 40
木場3丁目PJ 江東区 23 浅草橋3丁目PJ 台東区 26
緑1丁目ⅣPJ 墨田区 24 向島5丁目PJ 墨田区 50
新宿7丁目PJ 新宿区 46 大森西3丁目PJ 大田区 48
柳橋1丁目PJ 台東区 66 東陽3丁目PJ 江東区 65
横川1丁目PJ 墨田区 26 雑司ヶ谷1丁目PJ 豊島区 22
西五反田5丁目PJ 品川区 26
合計 716 合計 757 合計 608 合計 215
商業 西麻布PJ 港区 1
テナントビル
ホテル 日本橋箱崎町PJ 中央区 1
※ー追加 ー繰り越し （2020年12月期第4四半期決算説明資料から更新箇所） ※2021年4月末時点
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2021/12期第1四半期
01 決算ハイライト
2021/12期第1四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2021/12月期 通期業績予想
通期業績予想（P/L）
前期のコロナ禍での仕入・販売環境継続を想定した売上高340億円、経常利益15億円の計画を据え置き
コロナ禍の収益性を前提に営業利益率ベースでの収益性上昇を見込む。1Qの子会社吸収による特別利益計上（4億円）を
含む最終利益14億円の達成を目指す
2019/12期 2020/12期 2021/12期
通期 通期 通期
（百万円） 前年比
実績 実績 予想
売上高 25,086 26,840 34,000 +26.7%
売上総利益 4,183 3,909 4,964 +27.0%
利益率 16.7% 14.6% 14.6% ±0.0ppt
営業利益 1,564 1,365 1,770 +29.6%
利益率 6.2% 5.1% 5.2% +0.1ppt
経常利益 1,364 1,028 1,500 +45.9%
利益率 5.4% 3.8% 4.4% +0.6ppt
当期純利益 867 686 1,400 +104.0%
利益率 3.5% 2.6% 4.1% +1.5ppt
1株当たり当期純利益 114.78円 90.24円 180.99円 -
※2019/12期、2020/12期：連結決算数値、2021/12期：個別決算数値 19 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
2021/12月期 通期業績予想
セグメント別業績予想
不動産ソリューション事業は、1棟販売の安定拡大に加え、区分・海外販売の大幅リバウンドおよび非レジデンス分野のパイプライン売却を進め、
29.3%の大幅増収を計画。当四半期にて新築供給分を1棟販売へ振り替える計画を検討中であり、今後1棟販売売上高が大幅増収となる可能
性がある
プロパティマネジメント事業は、販売計画修正の中でも管理戸数の増加数を据え置き、増収増益を計画
2019/12期 2020/12期 2021/12期
通期 通期 通期
（百万円） 前年比
実績 実績 予想
不動産ソリューション事業
売上高 22,611 24,212 31,300 +29.3%
1棟販売 6,847 14,634 18,800 +28.5%
区分販売・海外販売 14,300 7,424 11,200 +50.8%
その他 1,463 2,153 1,300 ▲39.6％
営業利益 1,377 1,153 1,540 +33.5%
利益率 6.1% 4.8% 4.9% +0.1ppt
プロパティマネジメント事業
売上高 2,474 2,628 2,700 +2.7%
営業利益 187 211 230 +8.7%
利益率 7.6% 8.1% 8.5% +0.4ppt
※2019/12期、2020/12期：連結決算数値、2021/12期：個別決算数値 20 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
2021/12月期 通期業績予想
主要KPI（売上高・販売戸数）計画
不動産ソリューション事業の主要KPIである、レジデンス販売戸数は995戸（前年差292戸増）を計画
1棟販売は売上高188億円の計画。販売戸数は601戸（前年差146戸増）・15棟（前年差2棟増）を計画
区分販売・海外販売は112億円の計画。販売戸数は区分・海外のミックスで合計394戸（前年差146戸増）を計画
販売戸数計画 販売種別 売上高・販売戸数計画
（戸）
（戸） 販売戸数 売上高 （億円）
（戸）
750 188 210
1,200
146
995 500 601 140
1棟販売
68 455
250 70
229
800
702 703 0 0
2019 2020 2021
（戸） 区分 海外 売上高 （億円）
750 143 150
400
112
473
500 74 100
国内区分 79
海外販売
248
250 29 50
394 394
219
0 0 0
2019 2020 2021 2019 2020 2021
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2021/12期第1四半期
01 決算ハイライト
2021/12期第1四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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今後の成長方針について
販売区分別の成長方針
投資用マンション市場の変化をビジネス機会と捉え、飛躍的な成長を遂げるために1棟販売に注力
1棟販売の拡大に加え、効率的な区分販売体制の構築を進め、高収益体制へと転換を進めていく
販売区分 市場環境 現在の事業状況 展開方針
FY2021では市場環境の変化を最大限に享受し、飛躍的な成長を目指す
当面は機関投資家向けに
J-REIT・私募ファンドなどを中心に順 1棟販売を継続拡大
機関投資家を中心として投資用マン
1棟販売 調に販売が進む 機関投資家の需要後退時に備えたリ
ション市場が活性化
スターアジア社との私募ファンドを組成 スクヘッジとして私募ファンドの育成も継
続
販売計画の修正を検討しているため、 オンラインセミナーを活用しつつ、既存
個人投資家の投資意欲は旺盛
新築販売戸数が減少の傾向 営業リソースを活かした効率的な販
レジデンス 区分販売 一方で、金融機関の融資姿勢に変化
オンラインセミナーによる新規投資家へ 売体制へ転換
の兆しもがあり、注意が必要
の販売体制が確立 中古マンション販売を中心にシフト
海外渡航制限が継続されており、 能動的なアプローチを停止しつつも、海 海外投資家からのインバウンド需要を
海外販売
海外投資家向けアプローチに難航 外投資家からの需要は旺盛 中心に販売を継続
商業テナントビル、
テナント需要が激減 開発全面停止 新型コロナウイルスの終息後にニュー
非レジデンス ホテル、
投資家の投資意欲が極端に悪化 既存パイプランの売却中心 ノーマルに適した開発再開を予定
中古オフィス
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今後の成長方針について
私募ファンドを組成
2020年9月30日に独立系投資運用グループであるスターアジアグループ（日本における拠点：港区）と国内所在のレジデン
シャルを投資対象とする私募ファンドを組成し、運用を開始
2020年10月8日にスターアジアグループと共同で不動産ファンドのアセットマネジメント業務を主な業務内容とする合弁会社
「SAGLアドバイザーズ株式会社」を設立。2022 年末までに運用資産総額 600 億円を目指す
自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、販売戸数を増加させる
自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、PM受託率の安定化を図り、販売戸数増が管
理戸数増へ大きく寄与していく体制に転換
ファンドが運用する物件のＰＭ業務を受託することで、管理戸数の増加を目指し、
PM受託率の安定化を目指す
※ファンドに関する詳細は、2020
年 9 月 30 日に開示した「私募ファンド組成および PM 業務受託に関するお知らせ」 をご覧ください
※2021
年１月１日を効力発生日として、当社の連結子会社である株式会社グローバル・リンク・パートナーズを吸収合併。本件に関する詳細は、2020 年 10月 16 日に
開示した「連結子会社の吸収合併（簡易合併・略式合併）に関するお知らせ 」 をご覧ください
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今後の成長方針について
私募ファンド組成によるビジネスチャネルの確立
私募ファンドの組成により、従来の1棟販売体制を強化。加えて完成物件や中古物件の仲介ビジネスも視野に入れており、
収益機会の拡大を並行して進める
また、自社出資私募ファンドへの販売を通して、販売物件のプロパティマネジメント業務の積極的な受託を進めていく
土地所有者
1 開発物件の売却
レジデンシャルファンド
SPC 資産規模600億円目標
開発用地の仕入
売却代金 SAアルテシモレジデンシャル1
投資事業有限責任組合
（第1号）
単身者向け
ゼネコン
デザイナーズマンション
8棟
仕入完成物件・中古物件の
アルテシモシリーズの開発 2
仲介
SPC
駅チカ 都心チカ
仲介手数料 第2号ファンド 第3号ファンド
完成物件の仕入
高地価
不動産会社 第4号ファンド 第5号ファンド
3 PM業務の提供
マンション ・ ・
SPC
・ ・
手数料 ・ ・
運用
運用会社 ※1
持分法に基づく利益
SAGLアドバイザーズ
（2020年10月設立：持分49%）
※1：合弁運用会社の体制整備の関係上、当初はスターアジア・アセット・アドバイザーズ(株)が運用を行います
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今後の成長方針について
私募ファンド組成による成長加速
私募ファンドの組成は、コロナ禍のような不測の事態に備えた対応に加え、中長期的な成長加速に向けた取り組みとしての位置づけ
販売・仕入両面でのビジネスへの好影響だけでなく、ストックビジネスの急速な拡大と収益性の改善に寄与していく計画
1 販売力強化 3 安定収益基盤の拡大・加速
1棟販売計画の実現可能性向上 1棟販売でのPM・BM受託スキームの確立
出口戦略の多様化による不測の事態への備え アセットマネジメントフィーによる安定収益基盤の多層化
私募ファンド組成による当社グループへの影響
2 仕入力強化 4 収益性の維持・改善
販売力強化によるバイイングパワーの確保 1棟販売への注力による生産性の向上
同業他社も含めた案件獲得機会の創造 バイイングパワーによる仕入単価抑制
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今後の成長方針について
販売力・仕入力の強化
自社出資の私募ファンドの組成により、1棟販売における目標達成を目指す
自社販路の育成・強化を進め、従来のルート以外からの仕入れ機会の拡大を図る
出口戦略の多様化 仕入れ力の育成
エンドユーザーを抱える当社の強みに加え、1棟販売での自社出口を確立 私募ファンドの育成、個人投資家の獲得を進め、1棟・区分における自社販
路の強化を推進し、完成案件を含めた更なる仕入機会の拡大を図る
出口戦略の多様化により、販売価格の最適化や事業リスク低減に寄与
強力な自社販路
販売区分 販売単価 販売先
1棟販売 区分販売
金融機関等の富裕層顧客 -個人投資家-
約10億円 -私募ファンド-
国内外資産家 累計約1,994名
600億円規模
※2021年3月末時点
不動産会社、事業会社、
約10-30億円 私募ファンド・REIT
1棟販売
30億円以上 J-REIT
土地・案件仕入 案件獲得
規模問わず 自社出資私募ファンド
土地所有者 ゼネコン 不動産会社
1戸あたり
区分販売 個人投資家
約3千万円
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今後の成長方針について
安定収益基盤の拡大・加速
自社出資私募ファンドの組成により、1棟販売分の管理物件増加を見込む
物件の販売が管理戸数増に寄与する体制となり、プロパティマネジメント事業の成長加速に貢献
プロパティマネジメント事業の成長加速 販売戸数・期末管理戸数の推移
従来の1棟販売では販売先の意向に左右され、PM受託率が不安定であった
自社出資私募ファンドのPM受託により、ファンド向けのPM受託体制構築。PM 販売戸数 期末管理戸数
受託率の安定化を図り、販売戸数増が管理戸数増へ大きく寄与していく体制
に転換 (販売戸数) (管理戸数)
1棟販売の拡大に伴い、
主な管理先 主な管理先 販売戸数に対して管理戸数の増加率が低調
従来 今後 1,200 3,000
1,100
個人投資家
2,413
1,000 2,500
2,245
2,128
区分販売
変わらず 1,900
800 1,795 2,000
約100%の 702 703
692
管理受託率
600 1,500
自社出資私募ファンド 489
他社ファンド
他社ファンド
400 335 1,000
1棟販売
200 500
管理受託率が 管理受託を
不安定 積極的に推進
0 0
今後の自社出資ファンド向け案件への販売による管理戸数の急拡大を見据え、
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
2021年1月1月に（株）グローバル・リンク・パートナーズを吸収
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今後の成長方針について
収益性の維持・改善
自社販路の早期育成を進める過程で、1棟販売での売上総利益ベースで一時的な収益性の低下を見込むが、中長期的には、
仕入競争力の保持による仕入単価抑制や販売価格の最適化を進め、収益性の維持を図る
また、1棟販売を中心とした成長加速を図ることで、PM事業の急成長による収益性改善を見込む
今後の収益性想定 不動産ソリューション事業の生産性※1推移
(従業員1人あたり販売戸数)
収益性悪化懸念
30
都心不動産の 旺盛な 完成案件の ファンドの
仕入競争激化 中古需要 仕入れ 早期育成 20
12.6
9.4 9.4 10.5
8.0
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
中長期的な 効率性・事業構造進展による ※1：生産性=販売戸数/不動産ソリューション事業従業員数
原価率の維持・改善 収益性改善
売上高販管費率の推移
仕入競争力による 1棟販売への注力による (%)
仕入単価抑制 規模の経済の発生
20
14.6
12.0 11.1 10.4 9.5
自社出資ファンドへの 10
出口戦略の多様化による
販売拡大による
販売価格の最適化
PM事業の成長加速
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
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今後の成長方針について
G&G Community設立
G&G
Community
2021年2月1日に株式会社合人社計画研究所（本社：広島市、代表：福井 滋、以下「合人社」）と共同
で、分譲マンション総合管理を主な業務内容とする合弁会社「株式会社G&G Community（ジーアンドジーコ
ミュニティ）」を設立
合人社は独立系の分譲マンション総合管理会社として全国規模で事業展開をしており、グループ受託戸数24万
戸を超えるマンション管理実績と高いノウハウを有する業界最大手の一角であり、G&G community設立により、
顧客へのサービス向上、人的リソース不足の解消、価格、品質、立地等、購入者層のニーズに適用する運用商
品の提供等を実現していく
※G&G Communityに関する詳細は、2021年 ２ 月 1 日に開示した「合弁会社設立に関するお知らせ」 をご覧ください
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今後の成長方針について
中長期の成長イメージ
新築投資用不動産供給戸数№1を目指し、投資用不動産リーディングカンパニーの基盤構築を図る
中長期での安定的な収益基盤の確立および成長加速を目指し、将来的にはグローバル展開による事業拡大を見据える
ステージ１ 2020-2022 ステージ２ 2023-2025 ステージ３ 2026-2028
既存事業を拡大・強化し 既存事業の拡大・強化継続 グローバルカンパニーへの挑戦
新築投資用不動産供給戸数No.1 建築事業の内製化 ファイナンス事業へ進出
売上 商品ラインナップの拡充 ファンド組成
ファンド組成 商品ラインナップの拡充
ストック
オフィスビル
マネジメント
ホテル
マネジメント
商業テナントビル
マネジメント
団扇
マネジメント
マンション フロー
マネジメント
マンション 商業テナントビル ホテル オフィスビル
年数
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今後の成長方針について
中期経営計画への影響
【中計目標】
「首都圏においての投資用不動産業界の
リーディングカンパニーへ」
中期経営計画の達成目標は継続
一方で、当面はレジデ ン ス への 経営資 源集中を行う た め、
事業進捗を 踏まえ、影響精査の 上、 影響額を公 表予定
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Appendix
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これからの当社の姿
お客さまの豊かさへ貢献するとともに、
全てのステークホルダーとの良好な関係を構築し、社会に貢献する
これからのGLM
これまでのGLM
社会課題の解決
お客さまの豊かさへの貢献
社会的インパクトの創出
不動産は、インフラであり、資産であり、生活である
“お客さま”の為のみならず、“社会”課題に対して積極的に取り組む
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企業理念・ビジョン
企業理念
不動産を通じて豊かな社会を実現する
企業ビジョン
「不動産ソリューション」 ×「IT」により新しいサービスを創造し、
世界都市東京からGlobal Company を目指す
35
35 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
本中期経営計画の目標
首都圏においての
投資用不動産業界 の リーディングカンパニー へ
既存事業の拡大と強化 商品ラインナップの拡充
レジデンスの拡大強化を加速 非レジデンスでの収益基盤確立
首都圏投資用不動産 非レジデンス
年 間 供 給 戸 数 “ N o. 1 ” 売上高 約50億円
※No.1 ： 年間供給戸数1,000戸以上 を目指す
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本中期経営計画の計数目標
2017-2019 2022/12期 2019-2022
（億円） 2017/12期 2018/12期 2019/12期 CAGR 計画 CAGR
P/L：
売上高 171 226 250 +20.9% 450 +21.5%
営業利益 11 12 15 +18.8% 34 +29.5%
利益率 6.5％ 5.3％ 6.2％ - 7.6% -
経常利益 10 11 13 +11.8% 30 30.0%
利益率 6.4% 5.0% 5.4% - 6.7% -
当期純利益 6 7 8 +11.5% 20 +32.1%
利益率 4.1% 3.3% 3.5% - 4.4% -
主要指標：
D/E レシオ 93.2% 250.2% 289.5% - 250%～350%
ROE 39.9% 27.7% 25.0% - 25%～30%
事業KPI：
販売戸数 489戸 692戸 702戸 +19.8% 1,100戸 16.1％
供給戸数 495戸 649戸 625戸 ＋12.4% 1,100戸 20.7％
賃貸管理戸数 1,900戸 2,128戸 2,245戸 +8.7% 2,800戸 7.6％
パイプライン資産規模 - - 389 - 800 -
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本中期経営計画目標の２つの柱
① 既存事業の拡大と強化 ② 商品ラインナップの拡充
レジデンス 非レジデンス
仕入・開発部門の強化 商業テナントビル開発・販売
1棟販売チャネルの拡充 ホテル開発・販売
区分販売の国内・海外個人投資家 中古オフィスリノベーション販売
の獲得継続
レジデンスを中心とした収益基盤
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2022/12期
(億円)
実績 実績 実績 売上構成 計画 売上構成 増減額
不動産ソリューション事業 150 202 226 90.1% 420 93.3% ＋193
①レジデンス（1棟販売） 75 61 68 27.3% 156 34.7% ＋87
レジデンス（区分販売） 58 117 117 46.9% 156 34.7% ＋38
レジデンス海外向け販売(1棟・区分) 9 21 25 10.1% 61 13.5% ＋35
②非レジデンス 7 2 14 5.8% 47 10.4% +32
プロパティマネジメント事業 21 23 24 9.9% 30 6.7% ＋5
売上高計 171 226 250 100.0% 450 100.0% ＋199
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株主還元
2021/12期の配当性向は19.3%を計画。基本方針は2022/12期までに配当性向30%を目標
配当性向 株主還元方針
1株当たり配当金(円) 配当性向
基本方針としての配当性向は2022年までに30％を目標
90.0 60.0%
80.0
株主優待として、100株以上の株主にクオカードを配布
50.0%
70.0 長期的成長実現のために柔軟な配当政策を計画
38.8%
60.0 40.0%
基本方針 配当性向30%
50.0
30.0%
30.0%
40.0
30.0 20.0%
12.3% 19.3%
45.0
20.0
10.9%
35.0 35.0 10.0%
10.0
10.4%
12.5 12.5
0.0 0.0%
2017 2018 2019 2020 2021 2022
(計画) (目標)
※2017年12月期については、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しています。
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株式会社グローバル・リンク・マネジメント
経営企画部 経営企画課
MAIL：glmirinfo@global-link-m.com
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＊業績予想に関する参考値は当社の現状及び見通しをご理解いただくために目安となる値を表示したものです。
なお、新たな情報や事象が生じた場合において、当社が業績見通し等を常に見直すとは限りません。
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