2020年12月期
決算説明資料
東証第一部 証券コード：3486
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2020/12期
01 決算ハイライト
2020/12期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12期
01 決算ハイライト
2020/12期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12期決算ハイライト
決算ハイライト
新型コロナウイルスの影響から期初計画の前提条件が大きく変化
期中で成長方針の軌道修正を行いつつ、コロナの影響で前年比で増収・減益のイレギュラーな決算
一方で、ニューノーマルに対応した成長基盤の構築が進みつつあり、修正計画の利益を超過達成
売上高 268.4 億円 営業利益 13.6 億円
前期比 +7.0% 修正計画達成率 ▲0.6% 前期比 ▲12.7% 修正計画達成率 +5.1%
新型コロナの影響（金融機関の融資業務縮小、接触制限、海外渡航制限など）か 区分販売・海外販売の販売数減少および第3四半期の1棟販売の収益性低下が響
ら区分販売戸数および海外販売戸数が前年比で大幅に減少（225戸減） き、売上総利益率が前年比で2.1ppt低下
1棟販売は順調に進捗。第3四半期に自社出資ファンドを組成したことで、販売戸数 第4四半期にて海外販売の想定以上の伸張、1棟販売の収益性回復、非レジデンス
増に寄与。前年比で大幅に増加（８棟・226戸増） パイプラインのうち1件の販売完了が収益性を押し上げ、修正計画上振れ要因へ
成長方針の軌道修正により、非レジデンス案件の開発は停止。ホテルはレジデンスへの 不動産取得に関わる租税効果およびオフィス拡張に伴う地代家賃が増加するが、
コンバージョン申請により2021/12期のパイプラインへ編入。商業テナントビル3件は竣 ニューノーマルでの販売体制の構築が進み販管費を抑制（販管費率▲0.9ppt）
工案件・土地合わせて早期売却へ変更。2020/12期で土地を1件売却完了
当期純利益 6.8 億円 新型コロナウイルス感染症の関連トピックス
前期比 ▲20.9% 修正計画達成率 +14.4％
緊急事態宣言による4-6月の金融機関の融資業務縮小の影響で区分販売の大
幅減少を招く。また、海外渡航制限、接触制限に伴い海外販売の能動的なアプ
仕入拡大に向けた借入金の増加（有利子負債の前期末差+13.0億円）による ローチを停止
金融収支の悪化
区分販売では、緊急事態宣言に伴い、4月以降にセミナーをオンラインへ全面転
換。非接触型による区分販売拡大の基盤を構築
非レジデンス（ホテル・商業テナントビル）分野の開発を停止。早期売却へ販売戦
略を変更
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2020/12期
01 決算ハイライト
2020/12期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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前年・通期計画との比較
P/L
不動産ソリューション事業の1棟販売増加およびプロパティマネジメント事業の安定収益の下支えにより増収を確保
一方で、新型コロナの影響による区分・海外販売の減少や第３四半期の一時的な1棟販売の収益性低下の影響で減益
新型コロナの影響を踏まえた通期修正計画に対しては、非レジデンス分野の早期売却および海外販売が伸張し利益計画を達成
2019/12期 2020/12期
通期 通期
（百万円） 前年比 修正予想比
実績 期初予想 修正予想 実績
売上高 25,086 30,000 27,000 26,840 +7.0% ▲0.6%
売上総利益 4,183 - - 3,909 ▲6.5% -
利益率 16.7% - - 14.6% ▲2.1ppt -
営業利益 1,564 1,900 1,300 1,365 ▲12.7% +5.1%
利益率 6.2% 6.3% 4.8% 5.1% ▲1.1ppt +0.3ppt
経常利益 1,364 1,600 1,000 1,028 ▲24.7% +2.8%
利益率 5.4% 5.3% 3.7% 3.8% ▲1.6ppt +0.1ppt
当期純利益 867 1,000 600 686 ▲20.9% +14.4%
利益率 3.5% 3.3% 2.2% 2.6% ▲0.9ppt +0.4ppt
1株当たり当期純利益 114.78円 132.19円 78.86円 90.24円 - -
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前年・通期計画との比較
セグメント別実績
不動産ソリューション事業は、新型コロナの影響で販売戸数が微増、非レジデンス案件の売却が寄与し7.1%増収となるが、
コロナ禍の影響で区分販売が2Q以降に低調となり、3Qの1棟販売の収益性低下を招いたことで二桁減益
プロパティマネジメント事業は、自社出資ファンド向けの販売が管理戸数の大幅な増加に寄与し、増収・二桁増益
2019/12期 2020/12期
通期 通期
（百万円） 前年比
実績 期初予想 修正予想 実績
売上高 22,611 - - 24,212 +7.1%
営業利益 1,377 - - 1,153 ▲16.2%
不動産ソリューション
利益率 6.1% - - 4.8% ▲1.3ppt
販売戸数 702戸 760戸 703戸 +0.1%
売上高 2,474 - - 2,628 +6.2%
営業利益 187 - - 211 +12.7%
プロパティマネジメント
利益率 7.6% - - 8.1% +0.5ppt
管理戸数
（期末） 2,245戸 - - 2,413戸 +7.5%
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不動産ソリューション事業の状況
不動産ソリューション事業売上高の増減要因
1棟販売の拡大を進めた結果、1棟販売売上の増加が当期の増収をけん引
新型コロナの影響で区分販売および海外販売売上が大きく減少したが、１棟販売売上の増加で吸収し、16億円の増収となる
+7,786
＋689 24,212百万円
22,611百万円
▲5,305
▲1,570
2019/12期 １棟販売 区分販売 海外販売 その他 2020/12期
売上高 売上高
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
竣工計画・契約状況
1棟販売は本郷3丁目PJの工事遅延が発生したことで、予定竣工数14棟の内、13棟（455戸）が決済を完了
区分販売分としては248戸（内、新築189戸、中古59戸）の決済を完了。来期に88戸を持ち越し
竣工(予定含む) 想定販売期間 取得月 決済月 2020/12期 2021/12期
プロジェクト名 所在地 総戸数 契約状況 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期 第1四半期
緑1丁目PJ 墨田区 46 済
コロナの影響もあり、
東上野3丁目PJ 台東区 40 済 通常より低い収益性で売却
台東2丁目PJ 台東区 30 済
田端新町1丁目PJ 北区 38 済
両国4丁目PJ 墨田区 24 済
向島3丁目PJ 墨田区 22 済
レジデンス 緑4丁目PJ 墨田区 35 済 決済完了
1棟販売 木場3丁目PJ 江東区 23 済
北新宿4丁目PJ 新宿区 37 済
緑4丁目PJ 墨田区 24 済
緑1丁目PJ 墨田区 24 済
新宿7丁目PJ 新宿区 46 済
本郷3丁目PJ 文京区 35 - 2021/12期へ遅延
柳橋1丁目PJ 台東区 66 済
前期竣工分（2棟分） - 42 -
弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 -
浅草6丁目PJ 台東区 49 -
本所1丁目PJ 墨田区 30 -
レジデンス 箪笥町PJ 新宿区 29 -
区分販売 平沼1丁目PJ 横浜市西区 29 -
大森東2丁目PJ 大田区 21 -
本所4丁目PJ 墨田区 22 -
ホテルからコンバージョン
日本橋箱崎町PJ 中央区 20 -
西五反田5丁目PJ 品川区 26
合計 787
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
販売状況
1棟販売が順調に進捗したことにより1棟販売戸数が大幅に増加。一方、区分・海外販売戸数の大幅減少が影響し、全体では前年並みの販売戸数
区分販売はオンラインセミナーを中心に徐々に回復傾向。
海外販売はコロナ禍の影響で能動的なアプローチを停止している中でも4Qで販売が積み上がり、予想を上回る
同事業の収益性は、コロナ禍の影響で収益性が低下した水準が3Qまで継続。しかしながら、4Qでは1棟販売の収益性正常化および海外販売増加の
影響でセグメント利益ベースで10%超の水準を突破
不動産ソリューション事業営業利益の四半期推移
販売戸数の進捗状況
（百万円） 営業利益 営業利益率 （%）
1,200 10.4 12
2019/ 9.9
2020/12期
12期 706
800 938 8
通期 通期 5.1 4.5
修正予想 2.7 3.8
（戸） 前年比 400 1.4 389 4
比 281
171
実績 修正予想 実績 106 (113)
0 50 0
229 490 455 +226 ▲35 (400) (2.7) (4)
1棟販売
（5棟） （14棟） （13棟） （+8棟） （▲1棟） 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/12期 2020/12期
区分販売 394 266 219 ▲175 ▲47 販売戸数の四半期推移
（戸） 1棟販売 区分販売 海外販売
350
290 296
300 5
海外販売 79 4 29 ▲50 ＋25
250 63 64
187
200 173
11
150 147 131 20
内、中古販売 (44) - (59) +15 - 109 116 60
41
3 103
3 2 227
100 1
82 32
73
50 114 116 112
80 70
33 46
計 702 760 703 ＋1 ▲57 0
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2019/12期 2020/12期
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
区分販売の状況
当期は、緊急事態宣言以降に接触型の販売方針を転換し、セミナーのオンライン化を早期に対応。その結果、4月以降のセミナー申込
者・参加者数は前年対比で増加し、効率的な集客が徐々に浸透
新型コロナ拡大前の1Qは好調な出だしであったが、緊急事態宣言を契機に販売件数が大幅に減少。その後、オンラインセミナーの販売が
浸透し、オンライン経由の販売が大きく伸長する結果となる
セミナー参加者の動向 販売動向
4月のオンラインセミナー開始以降、セミナー開催数や申込者数の増加により、 1Qは販売好調となったが、緊急事態宣言以降に販売件数が伸び悩む
新規投資家の集客は前年同月比を上回って推移
オンラインセミナーへの全面移行後、オンライン販売が効率的に伸張
（セミナー申込者・参加者数の前年同月比） 一方で、オフライン販売は接触制限を設けていること販売件数減少に影響
（%）
（販売経路別販売件数の前年同期比の推移）
申込者数 参加者数 2020/12期
218.7
1Q 2Q 3Q 4Q
オンライン※1 132％ 64% 113% 125%
270 .0
167.7 163.7 190.4
171.7
142.6 140.9
127.2 131.0 オフライン 104％ 45% 61% 48%
122.2
220 .0
140
119.8
計 114% 52% 81% 68％
170.1 194.8
166.2
170 .0
184.1
71.7 136.4
（販売経路別売上構成比の推移）
40
113.5 136.0 134.3 120 .0
2020/12期
130.0
117.2 1Q 2Q 3Q 4Q
104.8
70.0
オンライン※1 40％ 44% 53% 49%
40.0
オフライン 60％ 56% 47% 51%
(60) 20.0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
※1：オンライン集客施策によるセミナー参加およびWEB反響・お問合せからの販売を集計
通常のセミナー オンラインセミナー
（相対）
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不動産ソリューション事業（非レジデンス）の状況
非レジデンスの状況
成長方針の軌道修正から非レジデンスの開発を停止中
保有パイプラインの内、2021/12期に竣工予定であった西麻布PJ（土地）の売却が完了
案件区分 案件名 竣工時期 状況
2020年5月に竣工済
日本橋箱崎町
ホテル PJ
2020/12期
レジデンスへのコンバージョンの方針ではあるが、投資家からホテ
ルとしての引き合いがあり、そのまま販売の可能性を残す
2020年8月に竣工済
西麻布PJ 2020/12期
2021/12期での売却を目指す
土地の状態で販売を開始
商業テナントビル 西麻布PJ 2021/12期
2020/12期第4四半期にて売却
円山町PJ 2021/12期 土地の状態で販売を開始
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プロパティマネジメント事業の状況
管理戸数・入居者状況
2Qに自社出資ファンド向け物件の竣工が相次ぎ、賃貸管理戸数増に寄与。前期末比で期末管理戸数は大きく増加
入居率は都心単身世帯の旺盛な賃貸需要が継続し、3Qまで99%超の高水準で推移。一方で、4Qに大口法人のサブリース契
約解消が12月に発生したため、98%中盤に低下
賃貸管理戸数の四半期推移 入居率の四半期推移
3,000
（戸） （%）
自社出資ファンド向けの物件が 100 99.50 99.64 99.33 99.38 99.56 99.51 99.67 99.50
99.21 99.23 99.21
続々と竣工（2-3Q 8棟）
98.59
2,500 2,419
2,376 98
2,218 2,245 2,413 コロナ禍前後も
2,090 2,128 入居率は変わらず
2,261 2,244
2,185 96
2,142
2,000 1,875 1,890 1,900
2,006
1,926
94
1,500
92
1,000 90
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
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2020/12月期 前期との比較
営業利益増減要因
1棟販売の増加を中心とした増収効果を区分・海外販売の減少やコロナ禍での1棟販売の一時的な収益性低下による粗利率の
低下により吸収され、売上総利益ベースで約5.6億円の減益
地代家賃や租税公課等の販管費の増加があったが、コロナ禍による経費等の抑制が進み販管費が減少し、約2億円の営業減益
+292 （百万円）
営業利益増減分析 (前年比)
1,564
増収効果 +2.9億円
+74 1,365
粗利率変化 ▲5.6億円
(粗利率 16.7%→14.6％)
▲566
販管費変動 +0.7億円
(※販管費 26.1億円→25.4億円)
計 ▲1.9億円
販管費増減分のうち主なもの (前年比)
広告宣伝費 ▲0.9億円 2019/12期 増収 粗利率 販管費 2020/12期
効果 悪化 変動
交際費、販売促進費 ▲1.1億円 通期
営業利益
通期
営業利益
租税公課 +0.9億円
地代家賃 +1.3億円
14
2020/12月期 決算について
B/Sの状況
前期末からのパイプラインの順調な積み上げにより棚卸資産が増加し、流動資産合計は25億円の増加
仕入拡大と順調に物件が竣工。期中に一時的に有利子負債が大幅増加したが、期末負債合計は22億円の増加に留まる
自己資本比率も期中に大幅な低下となるが、期末では前期末並の水準に回復
2019/12月期 2020/12月期 2020/12月期
（百万円） 前期末からの増減額
12月末 9月末 12月末
流動資産合計 15,581 20,459 18,101 +2,520
現金及び預金 1,887 2,014 2,272 +384
販売用不動産 1,360 5,466 4,415 +3,055
仕掛販売用不動産 11,773 12,569 10,711 ▲1,062
固定資産合計 577 872 927 +350
有形固定資産 164 264 257 +92
無形固定資産 73 113 117 +43
投資その他の資産 339 494 552 +213
資産合計 16,158 21,332 19,029 +2,871
流動負債合計 6,276 10,735 9,373 +3,096
有利子負債 5,224 8,892 7,396 +2,171
未払金 39 1,167 1,162 +1,123
固定負債合計 6,028 6,589 5,177 ▲850
有利子負債 5,930 6,484 5,068 ▲862
負債合計 12,304 17,325 14,550 +2,245
純資産合計 3,853 4,007 4,478 +625
負債純資産合計 16,158 21,332 19,029 +2,871
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2020/12期
01 決算ハイライト
2020/12期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2021/12月期 通期業績予想
通期業績予想（P/L）
前期のコロナ禍での仕入・販売環境継続を想定した計画として、売上高340億円、経常利益15億円を計画
コロナ禍の収益性を前提としつつも、区分販売の効率的な販売拡大、セールスミックスの変化により、営業利益率ベースで収益性
の向上を見込み、1Qにて子会社吸収による特別利益計上（4億円）を予定し、最終利益14億円の達成を目指す
2019/12期 2020/12期 2021/12期
通期 通期 通期
（百万円） 前年比
実績 実績 予想
売上高 25,086 26,840 34,000 +26.7%
売上総利益 4,183 3,909 4,964 +27.0%
利益率 16.7% 14.6% 14.6% ±0.0ppt
営業利益 1,564 1,365 1,770 +29.6%
利益率 6.2% 5.1% 5.2% +0.1ppt
経常利益 1,364 1,028 1,500 +45.9%
利益率 5.4% 3.8% 4.4% +0.6ppt
当期純利益 867 686 1,400 +104.0%
利益率 3.5% 2.6% 4.1% +1.5ppt
1株当たり当期純利益 114.78円 90.24円 180.99円 -
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2021/12月期 通期業績予想
2021/12月期業績予想の位置づけ
前期は新型コロナの蔓延により、事業方針の転換を余儀なくされた事業年度となったが、その結果、効率的かつ機動的な事業基盤構築が進捗
今期は、新たな成長方針の下での再出発の事業年度としての位置づけ。ニューノーマルでのビジネス変化を捉え、前期に培った事業基盤を活かし、
トップライン成長と収益性改善を同時並行で成長計画
売上高の実績と計画 経常利益の実績と計画
実績 計画 中計最終年度計画 実績 計画 中計最終年度計画
（億円） （億円）
中期経営計画 40
500 （FY2019-2022） 450 中期経営計画
CAGR=+21.5% （FY2019-2022） 30
CAGR=+30.0%
FY2020期初予想未達分 340
FY2020期初予想未達分
250 32 20
250 +26.7% 15
13
6
268 +45.9%
10
0 0
2019 2020 2021 2022 2019 2020 2021 2022
経常利益率の推移
（FY2020における環境・前提条件の変化） 中経最終年度
（%） 目標
FY2020では、新型コロナウイルス感染症拡大の影響で区分販売・海外販売の FY2020
8 6.7
期初予想
販売戸数期初計画未達、非レジデンス分野の開発停止を招く 5.4 5.3
一方で、区分販売におけるオンラインセミナーの活用拡大（インバウンド営業）、
1棟販売での自社出資私募ファンド組成の前倒しを達成 4
4.4
これらの環境変化からコロナ禍でも効率的かつ機動的な事業拡大を可能とする 3.8 予想
体制構築が進捗し、FY2021では新たな事業基盤を活用した成長への再出発と
0
の位置づけ
2019 2020 2021 2022
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2021/12月期 通期業績予想
セグメント別業績予想
不動産ソリューション事業は、1棟販売の安定拡大に加え、区分・海外販売の大幅リバウンドおよび非レジデンス分野のパイプライン売却を進め、
29.3%の大幅増収を計画
プロパティマネジメント事業は、管理戸数の増加を見込み、増収増益を計画
2019/12期 2020/12期 2021/12期
通期 通期 通期
（百万円） 前年比
実績 実績 予想
不動産ソリューション事業
売上高 22,611 24,212 31,300 +29.3%
1棟販売 6,847 14,634 18,800 +28.5%
区分販売・海外販売 14,300 7,424 11,200 +50.8%
その他 1,463 2,153 1,300 ▲39.6％
営業利益 1,377 1,153 1,540 +33.5%
利益率 6.1% 4.8% 4.9% +0.1ppt
プロパティマネジメント事業
売上高 2,474 2,628 2,700 +2.7%
営業利益 187 211 230 +8.7%
利益率 7.6% 8.1% 8.5% +0.4ppt
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2021/12月期 通期業績予想
主要KPI（売上高・販売戸数）計画
不動産ソリューション事業の主要KPIである、レジデンス販売戸数は995戸（前年差292戸増）を計画
1棟販売は売上高188億円の計画。販売戸数は601戸（前年差146戸増）・15棟（前年差2棟増）を計画
区分販売・海外販売は112億円の計画。販売戸数は区分・海外のミックスで合計394戸（前年差146戸増）を計画
販売戸数計画 販売種別 売上高・販売戸数計画
（戸）
（戸） （戸）
戸数計画 売上高計画 （億円）
1,200 750
188 200
146
995 150
500 601
1,000 1棟販売
68 455 100
250
50
800 229
702 703
0 0
2019 2020 2021
600
（戸）
区分 海外 合計 売上高 （億円）
750 200
400 143
112 150
500
国内区分 79
海外販売 74 100
200
250 29
394 473 394 50
248
219
0 0 0
2019 2020 2021 2019 2020 2021
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2021/12月期 通期業績予想
販管費および生産性見通し
販管費の固定費分は増加するも、販管費率はほぼ横ばいの計画
オンライン販売のさらなる拡大を進め、区分販売の顧客獲得コストの大幅な低下を図る。また、1棟販売の拡大方針のもと全体
の生産性の増加を計画し、区分販売においても2021/12期で上昇に転じる
販管費および売上高販管費率見通し 区分販売の販売1戸あたり顧客獲得コストの推移
（億円） （%） （万円）
販管費 販管費率
31 100
32 16
74.7 75.2
26 25
24 12
49.8
50
16 10.4 8
9.5
9.4
0
8 4 2019 2020 2021
0 0
2019 2020 2021
従業員1人あたり生産性の推移
※1 ※2
従業員1 人あたり販売戸数 従業員1人あたり区分販売戸数
（主な販管費の増加要因） （戸/人）
14 12.8
12 9.9 10.5
9.4
販売促進費 10
7.0
8
人件費 5.3
+5.9億円 6
4
支払手数料 2
租税公課 0
2019 2020 2021
※1：生産性=販売戸数/不動産ソリューション事業従業員数
21 ※2：生産性=販売戸数/（期中平均アセットマネジメント事業本部＋海外事業本部従業員数）
不動産ソリューション事業の状況
パイプラインの状況（供給戸数確定分）
2021/12期のパイプラインは既に前期の供給戸数を上回る総戸数757戸まで順調に増加
商業テナントビルの残り2PJについては、2021/12期での販売を計画
2020/12期 実績 2021/12期 実績 2022/12期 実績
所在 戸数 所在 戸数 所在 戸数
弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 向島３丁目ⅡPJ 墨田区 32 野沢3丁目PJ 世田谷区 25
浅草6丁目PJ 台東区 49 菊川3丁目PJ 墨田区 29 南大井2丁目PJ 品川区 81
本所1丁目PJ 墨田区 30 麻布十番3丁目PJ 港区 49 亀戸6丁目PJ 江東区 70
緑1丁目ⅢPJ 墨田区 46 上大崎3丁目ⅡPJ 品川区 27 深川2丁目ⅢPJ 江東区 27
田端新町1丁目PJ 北区 38 本所1丁目ⅢPJ 墨田区 29 日本橋浜町3丁目PJ 中央区 55
東上野3丁目PJ 台東区 40 北砂3丁目PJ 江東区 23 浅草橋2丁目PJ 台東区 54
平沼1丁目PJ 横浜市西区 29 本郷3丁目PJ 文京区 35 住吉2丁目 江東区 30
両国4丁目PJ 墨田区 24 本所1丁目ⅡPJ 墨田区 39 西早稲田3丁目PJ 新宿区 31
台東2丁目PJ 台東区 30 南池袋4丁目PJ 豊島区 66 中野5丁目PJ 中野区 69
向島3丁目PJ 墨田区 22 東駒形4丁目ⅡPJ 墨田区 21
緑4丁目ⅡPJ 墨田区 35 巣鴨3丁目ⅡPJ 豊島区 38
箪笥町PJ 新宿区 29 王子本町2丁目PJ 北区 27
本所4丁目ⅡPJ 墨田区 22 和田2丁目PJ 杉並区 23
レジデンス
大森東2丁目PJ 大田区 21 本駒込5丁目PJ 文京区 42
北新宿4丁目ⅡPJ 新宿区 37 田端新町3丁目PJ 北区 26
緑4丁目ⅢPJ 墨田区 24 川崎区駅前本町PJ 川崎市川崎区 40
木場3丁目PJ 江東区 23 浅草橋3丁目PJ 台東区 26
緑1丁目ⅣPJ 墨田区 24 向島5丁目PJ 墨田区 50
新宿7丁目PJ 新宿区 46 大森西3丁目PJ 大田区 48
柳橋1丁目PJ 台東区 66 東陽3丁目PJ 江東区 65
横川1丁目PJ 墨田区 26 雑司ヶ谷1丁目PJ 豊島区 22
西五反田5丁目PJ 品川区 26
合計 716 合計 757 合計 442
商業 西麻布PJ 港区 1 円山町PJ 渋谷区 1
テナントビル
ホテル 日本橋箱崎町PJ 中央区 1
※ー追加 ー繰り越し （2020年12月期第3四半期決算説明資料から更新箇所） ※2021年2月1日現在
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
竣工計画・契約状況
1棟販売用の竣工計画15棟の内、7棟が契約済み
区分販売用の竣工計画は、1Q:1棟、2Q:3棟、3Q:2棟、4Q:1棟
竣工(予定含む) 想定販売期間 取得月 決済月 2021/12期 2022/12期
プロジェクト名 所在地 総戸数 契約状況 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期
横川1丁目PJ 墨田区 26 -
向島３丁目ⅡPJ 墨田区 32 -
菊川3丁目PJ 墨田区 29 済
麻布十番3丁目PJ 港区 49 済
上大崎3丁目ⅡPJ 品川区 27 -
本所1丁目ⅢPJ 墨田区 29 済
本郷3丁目PJ 文京区 35 済
レジデンス
本所1丁目ⅡPJ 墨田区 39 済
1棟販売
南池袋4丁目PJ 豊島区 66 済
巣鴨3丁目ⅡPJ 豊島区 38 済
本駒込5丁目PJ 文京区 42 -
浅草橋3丁目PJ 台東区 26 -
向島5丁目PJ 墨田区 50 -
大森西3丁目PJ 大田区 48 -
東陽3丁目PJ 江東区 65 -
前期竣工分 88 -
北砂3丁目PJ 江東区 23 -
東駒形4丁目ⅡPJ 墨田区 21 -
レジデンス 王子本町2丁目PJ 北区 27 -
区分販売 和田2丁目PJ 杉並区 23 -
田端新町3丁目PJ 北区 26 -
川崎区駅前本町PJ 川崎市川崎区 40 -
雑司ヶ谷1丁目PJ 豊島区 22 -
合計 871
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2020/12期
01 決算ハイライト
2020/12期
02 決算状況
AGENDA
03 2021/12期見通し
04 今後の成長方針について
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今後の成長方針について
コロナ禍を見据えた成長戦略の軌道修正
新型コロナ蔓延時においてもワンルームマンション投資の需要は底堅いため、レジデンスへ経営資源を集中させ成長加速を図る
2022/12期 計画
新型コロナ蔓延時の （2020/2/18公表時点）
2019 2020
販売区分 市場環境 現在の事業状況
実績 実績
（3月中旬-5月） 計画
売上高
構成比
FY2020では、
経営資源を集中し、確実な成長にシフト
通常通りに販売を継続
156億円
1棟販売 ファンド組成 68億円 146億円 37.1%
(+87億円)
“3チカ”ワンルームマンションの 資産規模600億円を目指す
旺盛な賃貸需要は継続
投資家の投資意欲に変化な 通常通りに販売を継続
し 金融機関の融資業務縮小時に
156億円
レジデンス 区分販売 販売難航も、6月から復帰 117億円 64億円 37.1%
オンラインによる新規投資家層 (+38億円)
FY2021では、 の販売が拡大
海外販売を含めた成長にシフト
6月からアクセス全面停止は解
除 61億円
海外販売 海外投資家へのアクセス停止 25億円 9億円 14.5%
能動的なアプローチは停止中な (＋35億円)
がらFY2020Q4から販売増加
商業テナントビル、 テナント需要が激減
47億円
非レジデンス ホテル、 投資家の投資意欲が極端に 開発全面停止 14億円 X億円 11.2%
(+32億円)
中古オフィス 悪化
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今後の成長方針について
私募ファンドを組成
2020年9月30日に独立系投資運用グループであるスターアジアグループ（日本における拠点：港区）と国内所在のレジデンシャ
ルを投資対象とする私募ファンドを組成し、運用を開始
2020年10月8日にスターアジアグループと共同で不動産ファンドのアセットマネジメント業務を主な業務内容とする合弁会社
「SAGLアドバイザーズ株式会社」を設立。2022 年末までに運用資産総額 600 億円を目指す
自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、販売戸数を増加させる
自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、PM受託率の安定化を図り、販売戸数増が管
理戸数増へ大きく寄与していく体制に転換
ファンドが運用する物件のＰＭ業務を受託することで、管理戸数の増加を目指し、
PM受託率の安定化を目指す
※ファンドに関する詳細は、2020
年 9 月 30 日に開示した「私募ファンド組成および PM 業務受託に関するお知らせ」 をご覧ください
※2021
年１月１日を効力発生日として、当社の連結子会社である株式会社グローバル・リンク・パートナーズを吸収合併。本件に関する詳細は、2020 年 10月 16 日に
開示した「連結子会社の吸収合併（簡易合併・略式合併）に関するお知らせ 」 をご覧ください
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今後の成長方針について
私募ファンド組成によるビジネスチャネルの確立
私募ファンドの組成により、従来の1棟販売体制を強化。加えて完成物件や中古物件の仲介ビジネスも視野に入れており、
収益機会の拡大を並行して進める
また、自社出資私募ファンドへの販売を通して、販売物件のプロパティマネジメント業務の積極的な受託を進めていく
土地所有者
1 開発物件の売却
レジデンシャルファンド
SPC 資産規模600億円目標
開発用地の仕入
売却代金 SAアルテシモレジデンシャル1
投資事業有限責任組合
（第1号）
単身者向け
ゼネコン
デザイナーズマンション
8棟
仕入完成物件・中古物件の
アルテシモシリーズの開発 2
仲介
SPC
駅チカ 都心チカ
仲介手数料 第2号ファンド 第3号ファンド
完成物件の仕入
高地価
不動産会社 第4号ファンド 第5号ファンド
3 PM業務の提供
マンション ・ ・
SPC
・ ・
手数料 ・ ・
運用
運用会社 ※1
持分法に基づく利益
SAGLアドバイザーズ
（2020年10月設立：持分49%）
※1：合弁運用会社の体制整備の関係上、当初はスターアジア・アセット・アドバイザーズ(株)が運用を行います
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今後の成長方針について
私募ファンド組成による成長加速
私募ファンドの組成は、コロナ禍のような不足の事態に備えた対応に加え、中長期的な成長加速に向けた取り組みとしての位置づけ
販売・仕入両面でのビジネスへの好影響だけでなく、ストックビジネスの急速な拡大と収益性の改善に寄与していく計画
1 販売力強化 3 安定収益基盤の拡大・加速
1棟販売計画の実現可能性向上 1棟販売でのPM・BM受託スキームの確立
出口戦略の多様化による不足の事態への備え アセットマネジメントフィーによる安定収益基盤の多層化
私募ファンド組成による当社グループへの影響
2 仕入力強化 4 収益性の維持・改善
販売力強化によるバイイングパワーの確保 1棟販売への注力による生産性の向上
同業他社も含めた案件獲得機会の創造 バイイングパワーによる仕入単価抑制
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今後の成長方針について
販売力・仕入力の強化
自社出資の私募ファンドの組成により、1棟販売における目標達成を目指す
自社販路の育成・強化を進め、従来のルート以外からの仕入れ機会の拡大を図る
出口戦略の多様化 仕入れ力の育成
エンドユーザーを抱える当社の強みに加え、1棟販売での自社出口を確立 私募ファンドの育成、個人投資家の獲得を進め、1棟・区分における自社販
路の強化を推進し、完成案件を含めた更なる仕入機会の拡大を図る
出口戦略の多様化により、販売価格の最適化や事業リスク低減に寄与
強力な自社販路
販売区分 販売単価 販売先
1棟販売 区分販売
金融機関等の富裕層顧客 -個人投資家-
約10億円 -私募ファンド-
国内外資産家 累計約1,800名
600億円規模
※2020年12月末時点
不動産会社、事業会社、
約10-30億円 私募ファンド・REIT
1棟販売
30億円以上 J-REIT
土地・案件仕入 案件獲得
規模問わず 自社出資私募ファンド
土地所有者 ゼネコン 不動産会社
1戸あたり
区分販売 個人投資家
約3千万円
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今後の成長方針について
安定収益基盤の拡大・加速
自社出資私募ファンドの組成により、1棟販売分の管理物件増加を見込む
物件の販売が管理戸数増に寄与する体制となり、プロパティマネジメント事業の成長加速に貢献
プロパティマネジメント事業の成長加速 販売戸数・期末管理戸数の推移
従来の1棟販売では販売先の意向に左右され、PM受託率が不安定であった
自社出資私募ファンドのPM受託により、ファンド向けのPM受託体制構築。PM 販売戸数 期末管理戸数
受託率の安定化を図り、販売戸数増が管理戸数増へ大きく寄与していく体制
に転換 (販売戸数) (管理戸数)
1棟販売の拡大に伴い、
主な管理先 主な管理先 販売戸数に対して管理戸数の増加率が低調
従来 今後 1,200 3,000
1,100
個人投資家
2,413
1,000 2,500
2,245
2,128
区分販売
変わらず 1,900
800 1,795 2,000
約100%の 702 703
692
管理受託率
600 1,500
自社出資私募ファンド 489
他社ファンド
他社ファンド
400 335 1,000
1棟販売
200 500
管理受託率が 管理受託を
不安定 積極的に推進
0 0
今後の自社出資ファンド向け案件への販売による管理戸数の急拡大を見据え、
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
2021年1月1月に（株）グローバル・リンク・パートナーズを吸収
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今後の成長方針について
収益性の維持・改善
自社販路の早期育成を進める過程で、1棟販売での売上総利益ベースで一時的な収益性の低下を見込むが、中長期的には、
仕入競争力の保持による仕入単価抑制や販売価格の最適化を進め、収益性の維持を図る
また、1棟販売を中心とした成長加速を図ることで、PM事業の急成長による収益性改善を見込む
今後の収益性想定 不動産ソリューション事業の生産性※1推移
(従業員1人あたり販売戸数)
収益性悪化懸念
30
都心不動産の 旺盛な 完成案件の ファンドの
仕入競争激化 中古需要 仕入れ 早期育成 20
12.6
9.4 9.4 10.5
8.0
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
中長期的な 効率性・事業構造進展による ※1：生産性=販売戸数/不動産ソリューション事業従業員数
原価率の維持・改善 収益性改善
売上高販管費率の推移
仕入競争力による 1棟販売への注力による (%)
仕入単価抑制 規模の経済の発生
20
14.6
12.0 11.1 10.4 9.5
自社出資ファンドへの 10
出口戦略の多様化による
販売拡大による
販売価格の最適化
PM事業の成長加速
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
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今後の成長方針について
G&G Community設立
G&G
Community
2021年2月1日に株式会社合人社計画研究所（本社：広島市、代表：福井 滋、以下「合人社」）と共同
で、分譲マンション総合管理を主な業務内容とする合弁会社「株式会社G&G Community（ジーアンドジーコ
ミュニティ）」を設立
合人社は独立系の分譲マンション総合管理会社として全国規模で事業展開をしており、グループ受託戸数24万
戸を超えるマンション管理実績と高いノウハウを有する業界最大手の一角であり、G&Gcommunity設立により、
顧客へのサービス向上、人的リソース不足の解消、価格、品質、立地等、購入者層のニーズに適用する運用商
品の提供等を実現していく
※G&G Communityに関する詳細は、2021年 ２ 月 1 日に開示した「合弁会社設立に関するお知らせ」 をご覧ください
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今後の成長方針について
中長期の成長イメージ
新築投資用不動産供給戸数№1を目指し、投資用不動産リーディングカンパニーの基盤構築を図る
中長期での安定的な収益基盤の確立および成長加速を目指し、将来的にはグローバル展開による事業拡大を見据える
ステージ１ 2020-2022 ステージ２ 2023-2025 ステージ３ 2026-2028
既存事業を拡大・強化し 既存事業の拡大・強化継続 グローバルカンパニーへの挑戦
新築投資用不動産供給戸数No.1 建築事業の内製化 ファイナンス事業へ進出
売上 商品ラインナップの拡充 ファンド組成
ファンド組成 商品ラインナップの拡充
ストック
オフィスビル
マネジメント
ホテル
マネジメント
商業テナントビル
マネジメント
団扇
マネジメント
マンション フロー
マネジメント
マンション 商業テナントビル ホテル オフィスビル
年数
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今後の成長方針について
中期経営計画への影響
【中計目標】
「首都圏においての投資用不動産業界の
リーディングカンパニーへ」
中期経営計画の達成目標は継続
一方で、当面はレジデ ン ス への 経営資 源集中を行う た め、
事業進捗を 踏まえ、影響精査の 上、 影響額を公 表予定
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Appendix
35 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
これからの当社の姿
お客さまの豊かさへ貢献するとともに、
全てのステークホルダーとの良好な関係を構築し、社会に貢献する
これからのGLM
これまでのGLM
社会課題の解決
お客さまの豊かさへの貢献
社会的インパクトの創出
不動産は、インフラであり、資産であり、生活である
“お客さま”の為のみならず、“社会”課題に対して積極的に取り組む
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企業理念・ビジョン
企業理念
不動産を通じて豊かな社会を実現する
企業ビジョン
「不動産ソリューション」 ×「IT」により新しいサービスを創造し、
世界都市東京からGlobal Company を目指す
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本中期経営計画の目標
首都圏においての
投資用不動産業界 の リーディングカンパニー へ
既存事業の拡大と強化 商品ラインナップの拡充
レジデンスの拡大強化を加速 非レジデンスでの収益基盤確立
首都圏投資用不動産 非レジデンス
年 間 供 給 戸 数 “ N o. 1 ” 売上高 約50億円
※No.1 ： 年間供給戸数1,000戸以上 を目指す
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本中期経営計画の計数目標
2017-2019 2022/12期 2019-2022
（億円） 2017/12期 2018/12期 2019/12期 CAGR 計画 CAGR
P/L：
売上高 171 226 250 +20.9% 450 +21.5%
営業利益 11 12 15 +18.8% 34 +29.5%
利益率 6.5％ 5.3％ 6.2％ - 7.6% -
経常利益 10 11 13 +11.8% 30 30.0%
利益率 6.4% 5.0% 5.4% - 6.7% -
当期純利益 6 7 8 +11.5% 20 +32.1%
利益率 4.1% 3.3% 3.5% - 4.4% -
主要指標：
D/E レシオ 93.2% 250.2% 289.5% - 250%～350%
ROE 39.9% 27.7% 25.0% - 25%～30%
事業KPI：
販売戸数 489戸 692戸 702戸 +19.8% 1,100戸 16.1％
供給戸数 495戸 649戸 625戸 ＋12.4% 1,100戸 20.7％
賃貸管理戸数 1,900戸 2,128戸 2,245戸 +8.7% 2,800戸 7.6％
パイプライン資産規模 - - 389 - 800 -
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本中期経営計画目標の２つの柱
① 既存事業の拡大と強化 ② 商品ラインナップの拡充
レジデンス 非レジデンス
仕入・開発部門の強化 商業テナントビル開発・販売
1棟販売チャネルの拡充 ホテル開発・販売
区分販売の国内・海外個人投資家 中古オフィスリノベーション販売
の獲得継続
レジデンスを中心とした収益基盤
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2022/12期
(億円)
実績 実績 実績 売上構成 計画 売上構成 増減額
不動産ソリューション事業 150 202 226 90.1% 420 93.3% ＋193
①レジデンス（1棟販売） 75 61 68 27.3% 156 34.7% ＋87
レジデンス（区分販売） 58 117 117 46.9% 156 34.7% ＋38
レジデンス海外向け販売(1棟・区分) 9 21 25 10.1% 61 13.5% ＋35
②非レジデンス 7 2 14 5.8% 47 10.4% +32
プロパティマネジメント事業 21 23 24 9.9% 30 6.7% ＋5
売上高計 171 226 250 100.0% 450 100.0% ＋199
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株主還元
2021/12期の配当性向は19.3%を計画。基本方針は2022/12期までに配当性向30%を目標
配当性向 株主還元方針
1株当たり配当金(円) 配当性向
基本方針としての配当性向は2022年までに30％を目標
90.0 60.0%
80.0
株主優待として、100株以上の株主にクオカードを配布
50.0%
70.0 長期的成長実現のために柔軟な配当政策を計画
38.8%
60.0 40.0%
基本方針 配当性向30%
50.0
30.0%
30.0%
40.0
30.0 20.0%
12.3% 19.3%
45.0
20.0
10.9%
35.0 35.0 10.0%
10.0
10.4%
12.5 12.5
0.0 0.0%
2017 2018 2019 2020 2021 2022
(計画) (目標)
※2017年12月期については、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しています。
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株式会社グローバル・リンク・マネジメント
経営企画部 経営企画課
MAIL：glmirinfo@global-link-m.com
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＊業績予想に関する参考値は当社の現状及び見通しをご理解いただくために目安となる値を表示したものです。
なお、新たな情報や事象が生じた場合において、当社が業績見通し等を常に見直すとは限りません。
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