2020年12月期
第3四半期決算説明資料
東証第一部 証券コード：3486
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2020/12期第3四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第3四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12期第3四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第3四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12期第3四半期決算ハイライト
決算ハイライト
当第3四半期累計期間は、2月以降の新型コロナウイルスの影響から前年同期比で微増収・減益
第2四半期にて公表した修正計画に対しては、売上・利益ともに想定通りに進捗
売上高 193.5 億円 営業利益 6.2 億円
前年同期比 +2.1% 通期計画進捗率 71.7% 前年同期比 ▲49.5% 通期計画進捗率 47.8%
新型コロナの影響（金融機関の融資業務縮小、接触制限、海外渡航制限など）か 区分販売・海外販売の販売数減少および第3四半期の1棟販売の増加により、売上
ら区分販売戸数および海外販売戸数が前年同期で大幅に減少（215戸減） 総利益率が前年同期比で3.4ppt低下
1棟販売は順調に進捗。特に第3四半期の自社出資ファンド向けの販売が寄与し、販 自社出資ファンドへの販売開始に伴い、プロパティマネジメント事業の管理戸数大幅増
売戸数は前年同期で大幅に増加（9棟・230戸増） を達成し、同事業セグメントの収益性が上昇（セグメント利益率+1.5ppt）
非レジデンス案件は新型コロナの影響から期中にて販売方針を転換。ホテルはレジデン 前期の不動産取得に関わる租税効果およびオフィス拡張に伴う地代家賃の増加が重
スへのコンバージョン申請中。商業テナントビルは竣工案件の早期売却およびパイプライ 荷となるも、効率的な販売による広告宣伝費等の減少により販管費の増加が抑制
ンの土地売却を継続 （前年同期差+0.2億円）
四半期純利益 2.2 億円 新型コロナウイルス感染症の関連トピックス
前年同期比 ▲66.6% 通期計画進捗率 38.2％
区分販売における4月以降のオンラインセミナーへの全面転換から新規見込み投資
家の獲得が進展するも、紹介・リピートなどの相対を中心とした販売は未だ低調
仕入拡大に向けた借入金の増加（有利子負債の前期末差+42億円）による
金融収支の悪化 緊急事態宣言による4-6月の金融機関の融資業務縮小の影響を受け、区分販売
が難航したが、7月以降は復帰
2月以降は、海外投資家向け販売を停止（能動的なアプローチを停止）
非レジデンス（ホテル・商業テナントビル）の開発停止、販売戦略を変更
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2020/12期第3四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第3四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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前年同期・通期計画との比較
P/L
不動産ソリューション事業の1棟販売増加および安定拡大が進むプロパティマネジメント事業の下支えから、前年同期で2.1%増収を確保
一方で、新型コロナの影響による区分・海外販売の減少や第３四半期の一時的な1棟販売の収益性低下の影響で減益
新型コロナの影響を踏まえた第2四半期にて公表した通期修正計画に対しては、売上・利益共に想定通りに進捗
2019/12期 2020/12期
第3四半期累計期間 通期 第3四半期累計期間 通期
（百万円）
実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 修正計画
売上高 18,960 75.6% 25,086 19,354 +2.1% 71.7% 27,000
売上総利益 3,195 76.4% 4,183 2,607 ▲18.4% - -
利益率 16.9% - 16.7% 13.5% ▲3.4ppt - -
営業利益 1,231 78.7% 1,564 621 ▲49.5% 47.8% 1,300
利益率 6.5% - 6.2% 3.2% ▲3.3ppt - 4.8%
経常利益 1,098 80.5% 1,364 365 ▲66.8% 36.5% 1,000
利益率 5.8% - 5.4% 1.9% ▲3.9ppt - 3.7%
四半期（当期）
純利益
685 79.1% 867 229 ▲66.6% 38.2% 600
利益率 3.6% - 3.5% 1.2% ▲2.4ppt - 2.2%
1株当たり四半期
（当期）純利益
90.81円 - 114.78円 30.20円 38.3% 78.86円
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前年同期・通期計画との比較
セグメント別実績
不動産ソリューション事業は1棟販売を中心とした販売戸数増により微増収。一方で、新型コロナの影響による第2四半期以降
の区分販売の低調な進捗や第3四半期に販売した1棟販売の収益性低下の影響から大幅な減益となる
プロパティマネジメント事業は、自社出資ファンド向けの販売による管理戸数の大幅な増加が影響し、増収・二桁増益
2019/12期 2020/12期
第3四半期累計期間 通期 第3四半期累計期間 通期
（百万円）
実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 修正計画
売上高 17,122 75.7% 22,611 17,395 +1.6% - -
営業利益 1,095 79.5% 1,377 447 ▲59.1% - -
不動産ソリューション
利益率 6.4% - 6.1% 2.6% ▲3.8ppt - -
販売戸数 515戸 73.4% 702戸 530戸 +2.9% 69.7% 760戸
売上高 1,837 74.3% 2,474 1,958 +6.6% - -
営業利益 136 72.6% 187 173 +27.2% - -
プロパティマネジメント
利益率 7.4% - 7.6% 8.9% +1.5ppt - -
管理戸数
（期末）
2,261戸 100.7% 2,245戸 2,419 +7.0% - -
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不動産ソリューション事業の状況
不動産ソリューション事業売上高の増減要因
当第3四半期累計期間の不動産ソリューション事業の売上高は、新型コロナの影響により区分販売で46.1億円の減収、海外
販売で17.8億円の減収となったが、１棟販売の68.2億円の増収がけん引し、2.7億円の増収となる
+6,828
17,122百万円 ▲4,613 17,395百万円
▲1,780 ▲161
2019/12期 2020/12期
3Q累計期間 １棟販売 区分販売 海外販売 その他 3Q累計期間
売上高 売上高
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
竣工計画・契約状況
1棟販売は第3四半期末時点で11棟が決済完了。第4四半期では残り3棟のうち、2棟が売買契約済
既存のレジデンス竣工計画に、新規案件として西五反田5丁目PJを追加。第3四半期から2棟（43戸）の販売を開始
竣工(予定含む) 想定販売期間 取得月 決済月 2020/12期 2021/12期
プロジェクト名 所在地 総戸数 契約状況 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期 第1四半期
緑1丁目PJ 墨田区 46 済
コロナ禍の影響もあり、
東上野3丁目PJ 台東区 40 済
通常より低い収益性で売却
台東2丁目PJ 台東区 30 済
田端新町1丁目PJ 北区 38 済
両国4丁目PJ 墨田区 24 済
向島3丁目PJ 墨田区 22 済 決済済
レジデンス 緑4丁目PJ 墨田区 35 済
1棟販売 木場3丁目PJ 江東区 23 済
北新宿4丁目PJ 新宿区 37 済
緑4丁目PJ 墨田区 24 済
緑1丁目PJ 墨田区 24 済
新宿7丁目PJ 新宿区 46 済
本郷3丁目PJ 文京区 35 -
柳橋1丁目PJ 台東区 66 済
前期竣工分（2棟分） - 42 -
弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 -
浅草6丁目PJ 台東区 49 -
本所1丁目PJ 墨田区 30 -
レジデンス 箪笥町PJ 新宿区 29 -
区分販売 平沼1丁目PJ 横浜市西区 29 -
大森東2丁目PJ 大田区 21 -
本所4丁目PJ 墨田区 22 -
ホテルからコンバージョン
日本橋箱崎町PJ 中央区 20 -
西五反田5丁目PJ 品川区 26
合計 787
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
販売状況
販売戸数は、1棟販売計画の順調な進捗により前年同期差230戸増。1Q途中から2Qにかけて緊急事態宣言発令によるエンド
向けの販売難航が影響し、区分販売が減少（前年同期差▲156戸）するも、3Qから新規投資家を中心に回復しつつある
不動産ソリューション事業の収益性は、四半期ごとに改善傾向。第3四半期の収益性は、緊急事態宣言下での1棟販売の売買
契約と相まって、一時的に収益性が低下した水準
販売戸数の進捗状況 不動産ソリューション事業営業利益の四半期推移
（百万円） 営業利益 営業利益率 （%）
2019/12期 2020/12期 1,200 12
9.9
第3四半期 第3四半期 800 938 8
通期
（累計期間） （累計期間） 4.5
（戸） 5.1 3.8
400 2.7 4
実績 実績 計画進捗率 修正計画 1.4 389
281
106 171
50 (113)
0 0
113 343 490
1棟販売 ※1 78.6％
（3棟） （11棟） （14棟） (400) (2.7) (4)
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
2019/12期 2020/12期
区分販売 334 178 66.9% 266
販売戸数の四半期推移
（戸） 1棟販売 区分販売 海外販売
350
内、中古販売 32 49 - - 296
290
300 5
250 63 64
187
海外販売 68 9 100.0% 4 200
11
150 147 131
109 116 60
3 103
3 2 227
100 1
82 32
73
計 515 530 69.7% 760 50 114 116
80 70
33 46
0
※1：棟数ベースの進捗率 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
2019/12期 2020/12期
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
区分販売の状況
新規投資家は、オンライン対応を早期に進めた結果、見込み顧客獲得が進捗。新型コロナの影響から2Qの販売件数の大幅減
少があったものの、３Qでは前年同期比102.6%まで回復
一方で、相対を中心とする紹介・リピーターへの販売は、緊急事態宣言発令から接触制限を設けているため、未だ回復途上
セミナー参加者の動向 区分販売先の顧客属性の動向
4月のオンラインセミナー開始以降、セミナー開催数や申込者数の増加により、 2020/12期の1Qは好調な販売状況も、新型コロナに伴う金融機関の融資
新規投資家の集客は前年同月比を上回って推移 業務縮小から2Q以降の販売が奮わず
新規投資家への販売は3Qには回復するも、紹介・リピートの販売は回復途上
（セミナー申込者・参加者数の前年同月比）
（販売件数の前年同期比の推移）
（%）
2020/12期
申込者数 参加者数
1Q 2Q 3Q 3Q累計
167.7 171.7 260 .0
163.7
新規 130.0% 64.5% 102.6% 99.0%
142.6 140.9
127.2 131.0
140
119.8 210 .0
紹介・リピート 102.4% 38.7% 61.0% 70.2%
計 113.9% 51.6% 81.0% 83.6%
184.1 160 .0
71.7 136.4 170.1
（販売構成比の四半期推移）
136.0 134.3 2020/12期
40
130.0 113.5 110 .0
117.2 1Q 2Q 3Q 3Q累計
60.0 新規 47.6% 62.5% 60.9% 55.1%
紹介・リピート 52.4% 37.5% 39.1% 44.9%
40.0
(60) 10.0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 計 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
通常のセミナー（相対） オンラインセミナー
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不動産ソリューション事業（非レジデンス）の状況
非レジデンスの状況
非レジデンス案件は、新型コロナウイルスへの対応により、レジデンスへのコンバージョンや早期売却の方向性で販売を継続
コンバージョン申請中のホテルを除く商業テナントビル3案件は、今期-来期中の売却完了を目指す
案件区分 案件名 竣工時期 状況
2020年5月に竣工済。レジデンスへのコンバージョンを開始
ホテル 日本橋箱崎町PJ 2020/12期
コンバージョンの完成は2020年12月末を予定。2021/12期からレジデン
スとして販売を計画
2020年8月に竣工済
西麻布PJ 2020/12期
今期中の早期売却を目標に販売を継続
※2020/12期通期計画には織り込んでいません
土地の状態で販売を開始
商業テナントビル 西麻布PJ 2021/12期
※2020/12期通期計画には織り込んでいません
土地の状態で販売を開始
円山町PJ 2021/12期
※2020/12期通期計画には織り込んでいません
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プロパティマネジメント事業の状況
管理戸数・入居者状況
第2四半期から自社出資ファンド向け物件の竣工が相次ぎ、賃貸管理戸数が大幅に上昇
緊急事態宣言発令の中でも都心単身世帯の賃貸需要は不変であり、入居率は引き続き99%超の高水準で推移
賃貸管理戸数の四半期推移 入居率の四半期推移
（戸） （%）
自社出資ファンド向けの物件が
3,000 100 99.64 99.67
続々と竣工（2-3Q 8棟） 99.50 99.56 99.51 99.50
99.33 99.38
99.21 99.23 99.21
99
2,500 2,381 2,419
2,261 コロナ禍前後も
2,218 2,245 2,244 入居率は変わらず
2,142 2,185
2,090 2,128 98
1,926 2,006
2,000 1,875 1,890 1,900
97
1,500
96
1,000 95
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
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2020/12月期 3Q決算の比較
営業利益増減要因
区分・海外販売戸数の減少や第3四半期の1棟販売が粗利率の低下に大きく影響し、売上総利益ベースで約5.8億円の減益
前年の販売増加による租税公課を中心とした販管費増加も加わり、約6.1億円の営業減益
営業利益増減分析 (前年比) +66 （百万円）
1,231
増収効果 +0.6億円
粗利率変化 ▲6.5億円
(粗利率 16.9%→13.5％)
販管費変動 ▲0.2億円
(※販管費 19.6億円→19.8億円) 621
▲654 ▲22
計 ▲6.1億円
販管費増分のうち主なもの (前年比)
2019/12期 増収 粗利率 販管費 2020/12期
租税公課 +1.0億円 3Q累計期間
営業利益
効果 悪化 変動 3Q累計期間
営業利益
地代家賃 +0.9億円
14
2020/12月期 3Q決算について
B/Sの状況
前期末からのパイプラインの順調な積み上がりによる棚卸資産の増加により、流動資産合計は48億円の増加
仕入拡大および竣工計画の進捗による有利子負債の増加により、負債合計は50億円の増加
自己資本比率は前期末比で低下しているが、第2四半期以降の1棟販売計画の進捗に伴い、改善傾向
2019/12月期 2019/12月期 2020/12月期
（百万円） 前期末からの増減額
9月末 12月末 9月末
流動資産合計 14,972 15,581 20,459 +4,878
現金及び預金 2,295 1,887 2,014 +127
販売用不動産 2,770 1,360 5,466 +4,106
仕掛販売用不動産 9,383 11,773 12,569 +796
固定資産合計 447 577 872 +295
有形固定資産 190 164 264 +99
無形固定資産 74 73 113 +40
投資その他の資産 182 339 494 +155
資産合計 15,420 16,158 21,332 +5,174
流動負債合計 7,587 6,276 10,735 +4,458
有利子負債 5,614 5,224 8,892 +3,668
未払金 1,085 39 1,167 +1,127
固定負債合計 4,161 6,028 6,589 +561
有利子負債 4,064 5,930 6,484 +554
負債合計 11,748 12,304 17,325 +5,020
純資産合計 3,671 3,853 4,007 +154
負債純資産合計 15,420 16,158 21,332 +5,174
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2020/12期第3四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第3四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12月期 通期業績予想
通期業績予想（P/L）
通期修正計画は、第3四半期の順調な進捗から変更なし
一方で、非レジデンス分野における早期売却の可能性が高まっていることや海外投資家の需要増を想定以上に認識しつつある
2019/12期 2020/12期
通期 通期
（百万円）
実績 修正計画 前年比
売上高 25,086 27,000 +7.6%
営業利益 1,564 1,300 ▲16.9%
利益率 6.2% 4.8% ▲1.4ppt
経常利益 1,364 1,000 ▲26.7%
利益率 5.4% 3.7% ▲1.7ppt
当期純利益 867 600 ▲30.8%
利益率 3.5% 2.2% ▲1.3ppt
1株当たり当期純
114.78円 78.86円 ▲35.92円
利益
1株当たり配当金 12.5円 35.0円
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2020/12月期 通期業績予想
主要KPI（販売戸数）計画
販売計画については、既に修正計画で見込んでいない海外販売数が上振れしているが、大きな変更はない
足元では、商業テナントビルの販売および海外販売数の更なる増加の可能性が潜在している
2019/12期 2020/12期
通期 通期
（百万円）
実績 修正計画 前年差
レジデンス分野
販売戸数 702戸 760戸 +58
229戸 490戸 +261
1棟販売数
（5棟） （14棟） （+9）
区分販売数 394戸 266戸 ▲128 （足元の状況）
海外投資家の需要増により販売数が伸張する
海外販売数 79戸 4戸 ▲75 可能性（3Q末時点で9戸販売、通期計画
+5戸）
非レジデンス分野
ホテル 0件 0件 ±0
完成済商業テナントビルの販売可能性が高まる
商業テナントビル 0件 0件 ±0
その他商業テナントビル用土地の販売を継続
レジデンス供給数 15棟 20棟 +5
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2020/12月期 通期業績予想
四半期業績の推移と計画
当第4四半期は、売上高76.4億円、販売戸数は235戸、営業利益6.7億円、同利益率8.9%を計画
第1-3四半期は、下期偏重の計画に新型コロナウイルス感染症による影響が重なり、収益性の低下を招くことになったが、第4四
半期では順調な収益性回復を計画。また、第4四半期の販売戸数計画の内、48%は１棟販売にて既に契約済
売上高の四半期推移 営業利益の四半期推移
売上高 販売戸数計 営業利益 営業利益率
(百万円) (戸) (百万円) (%)
（コロナ影響） （コロナ影響）
12,000 400 1,200 12
区分販売の販売不振 収益性の低下
10,095 979
1,000 10
9.7
9,382 8.9
290 300
296
800 コロナ禍での契約 8
8,000 7,645 によるファンド案 678
土地売却 件の収益性低下
（+10億円） 600 5.4 6
6,126 235
200 4.5 4.7
187 5,188
4,541 4,784 400 333 443 4
4,323
2.4 3.3
231
4,000
109 116 150
131 103 200 2
100 101
0 0
(53)
-1.1
0 0 (200) -2
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 計画 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 計画
2019/12期 2020/12期 2019/12期 2020/12期
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不動産ソリューション事業の状況
パイプラインの状況（供給戸数確定分）
2020年度に『西五反田5丁目PJ』を追加、2021年度に『和田2丁目PJ』を追加し、順調にパイプラインを積み上げ
非レジデンス分野は、来期以降の開発が現状停止中。早期売却の可能性が潜在
2019/12期 実績 2020/12期 2021/12期
所在 戸数 所在 戸数 所在 戸数
佐賀1丁目PJ 江東区 31 弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 向島３丁目PJ 墨田区 32
緑2丁目PJ 墨田区 38 浅草6丁目PJ 台東区 49 菊川3丁目PJ 墨田区 29
氷川町PJ 板橋区 33 本所1丁目PJ 墨田区 30 麻布十番3丁目PJ 港区 49
千歳2丁目PJ 墨田区 24 緑1丁目PJ 墨田区 46 本所1丁目PJ 墨田区 39
清水町PJ 板橋区 45 田端新町1丁目PJ 北区 38 南池袋4丁目PJ 豊島区 66
大島1丁目PJ 江東区 93 本所4丁目PJ 墨田区 22 本駒込5丁目PJ 文京区 42
立川1丁目PJ 墨田区 24 東上野3丁目PJ 台東区 40 大森西3丁目PJ 大田区 48
東五反田3丁目PJ 品川区 39 両国4丁目PJ 墨田区 24 巣鴨3丁目PJ 豊島区 38
北上野2丁目PJ 台東区 80 向島3丁目PJ 墨田区 22 王子本町2丁目PJ 北区 27
業平3丁目PJ 墨田区 22 台東2丁目PJ 台東区 30 東陽3丁目PJ 江東区 65
小島1丁目PJ 台東区 26 緑4丁目PJ 墨田区 35 上大崎3丁目PJ 品川区 27
レジデンス 舟町PJ 新宿区 54 大森東2丁目PJ 大田区 21 北砂3丁目PJ 江東区 23
巣鴨3丁目PJ 豊島区 32 木場3丁目PJ 江東区 23 田端新町3丁目PJ 北区 26
王子本町1丁目PJ 北区 34 北新宿4丁目PJ 新宿区 37 川崎区駅前本町PJ 川崎市 40
扇橋1丁目PJ 江東区 50 緑4丁目PJ 墨田区 24 野沢3丁目PJ 世田谷区 25
緑1丁目PJ 墨田区 24 本所1丁目PJ 墨田区 29
新宿7丁目PJ 新宿区 46 横川1丁目PJ 墨田区 26
箪笥町PJ 新宿区 29 東駒形4丁目PJ 墨田区 21
柳橋1丁目PJ 台東区 66 和田2丁目PJ 杉並区 23
西五反田5丁目PJ 品川区 26
平沼1丁目PJ 横浜市西区 29
本郷3丁目PJ 文京区 35
合計 625 合計 725 合計 675
商業 西麻布PJ 港区 1 円山町PJ 渋谷区 1
テナントビル 西麻布PJ 港区 1
ホテル 日本橋箱崎町PJ 中央区 1
※ー追加 ー繰り越し －コンバージョン（2020年12月期第2四半期決算説明資料から更新箇所） ※2020年11月4日現在
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2020/12期第3四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第3四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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今後の成長方針について
コロナ禍を見据えた成長戦略の軌道修正
新型コロナ蔓延時においてもワンルームマンション投資の需要は底堅いため、レジデンスへ経営資源を集中させ成長加速を図る
2022/12期 計画
新型コロナ蔓延時の （2020/2/18公表時点）
2019
販売区分 市場環境 現在の事業状況
実績
（3月中旬-5月） 計画
売上高
構成比
経営資源を集中し、確実な成長にシフト
通常通りに販売を継続
1棟販売 ファンド組成 68億円 156億円 37.1%
(+87億円)
“3チカ”ワンルームマンションの 資産規模600億円を目指す
旺盛な賃貸需要は継続
投資家の投資意欲に変化なし 通常通りに販売を継続
レジデンス 区分販売 金融機関の融資業務縮小時に販 117億円 156億円 37.1%
売難航も、6月から復帰 (+38億円)
6月からアクセス全面停止は
海外販売 海外投資家へのアクセス停止 解除 25億円 61億円 14.5%
能動的なアプローチは停止中 (＋35億円)
商業テナントビル、 テナント需要が激減
非レジデンス ホテル、 投資家の投資意欲が極端に 開発全面停止 14億円 47億円 11.2%
中古オフィス 悪化 (+32億円)
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2020/12期第3四半期累計期間の事業トピックス
私募ファンドを組成
2020年9月30日に独立系投資運用グループであるスターアジアグループ（日本における拠点：港区）と国内所在のレジデンシャ
ルを投資対象とする私募ファンドを組成し、運用を開始
2020年10月8日にスターアジアグループと共同で不動産ファンドのアセットマネジメント業務を主な業務内容とする合弁会社
「SAGLアドバイザーズ株式会社」を設立。今後組成するファンドが運用する物件のＰＭ業務をＧＬＰが受託
ファンド事業に参画することで事業拡大ならびに安定した収益基盤の確立および、
2022 年末までに運用資産総額 600 億円を目指す
自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、PM受託率の安定化を図り、販売戸数増が管
自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、販売戸数を増加させる
理戸数増へ大きく寄与していく体制に転換
ファンドが運用する物件のＰＭ業務をＧＬＰが受託することで、管理戸数の増加を
目指し、 PM受託率の安定化を目指す
（※1）ファンドに関する詳細は、2020 年 9 月 30 日に開示した「私募ファンド組成および PM 業務受託に関するお知らせ」 をご覧ください
（※2）当社は、2020年 10 月 19 日の取締役会にて、2021 年１月１日を効力発生日として、当社の連結子会社である株式会社グローバル・リンク・パートナーズを吸収合併する
ことを決議しました。本件に関する詳細は、2020 年 10月 16 日に開示した「連結子会社の吸収合併（簡易合併・略式合併）に関するお知らせ 」 をご覧ください
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今後の成長方針について
私募ファンド組成によるビジネスチャネルの確立
私募ファンドの組成により、従来の1棟販売体制を強化。加えて完成物件や中古物件の仲介ビジネスも視野に入れており、
収益機会の拡大を並行して進める
また、自社出資私募ファンドへの販売を通して、販売物件のプロパティマネジメント業務の積極的な受託を進めていく
土地所有者 レジデンシャルファンド
1 開発物件の売却
資産規模600億円目標
開発用地の仕入
売却代金 SAアルテシモレジデンシャル1
投資事業有限責任組合
（第1号）
ゼネコン 単身者向け 8棟
デザイナーズマンション
アルテシモシリーズの開発 2 仕入完成物件の売却
駅チカ 都心チカ
第2号ファンド 第3号ファンド
完成物件の仕入 売却代金
高地価
第4号ファンド 第5号ファンド
不動産会社
3 PM業務の提供
マンション ・ ・
・ ・
手数料 ・ ・
運用
運用会社 ※1
持分法に基づく利益
SAGLアドバイザーズ
（2020年10月設立：持分49%）
※1：合弁運用会社の体制整備の関係上、当初はスターアジア・アセット・アドバイザーズ(株)が運用を行います
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今後の成長方針について
私募ファンド組成によるGLMグループの成長加速
私募ファンドの組成は、コロナ禍のような不足の事態に備えた対応に加え、中長期的な成長加速に向けた取り組みとしての位置づけ
販売・仕入両面でのビジネスへの好影響だけでなく、ストックビジネスの急速な拡大と収益性の改善に寄与していく計画
1 販売力強化 3 安定収益基盤の拡大・加速
1棟販売計画の実現可能性向上 1棟販売でのPM・BM受託スキームの確立
出口戦略の多様化による不足の事態への備え アセットマネジメントフィーによる安定収益基盤の多層化
私募ファンド組成による当社グループへの影響
2 仕入力強化 4 収益性の維持・改善
販売力強化によるバイイングパワーの確保 1棟販売への注力による生産性の向上
同業他社も含めた案件獲得機会の創造 バイイングパワーによる仕入単価抑制
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今後の成長方針について
販売力・仕入力の強化
自社出資の私募ファンドの組成により、1棟販売における目標達成を目指す
自社ファンドの組成により自社販路の育成・強化が進むことで、従来のルート以外からの仕入れ機会の拡大を図る
出口戦略の多様化 仕入れ力の育成
エンドユーザーを抱える当社の強みに加え、1棟販売での自社出口を確立 私募ファンドの育成、個人投資家の獲得を進め、1棟・区分における自社販
路の強化を推進し、完成案件を含めた更なる仕入機会の拡大を図る
出口戦略の多様化により、販売価格の最適化や事業リスク低減に寄与
強力な自社販路
販売区分 販売単価 販売先
1棟販売 区分販売
金融機関等の富裕層顧客 -個人投資家-
約10億円 -私募ファンド-
国内外資産家 累計約1,700名
600億円規模
※2020年7月末時点
不動産会社、事業会社、
約10-30億円 私募ファンド・REIT
1棟販売
30億円以上 J-REIT
土地・案件仕入 案件獲得
規模問わず 自社出資私募ファンド
土地所有者 ゼネコン 不動産会社
1戸あたり
区分販売 個人投資家
約3千万円
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今後の成長方針について
安定収益基盤の拡大・加速
自社出資私募ファンドの組成により、1棟販売分の管理物件増加を見込む
物件の販売が管理戸数増に寄与する体制となり、プロパティマネジメント事業の成長加速に貢献
プロパティマネジメント事業の成長加速 販売戸数・期末管理戸数の推移
従来の1棟販売では販売先の意向に左右され、PM受託率が不安定
今後は、自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、PM受託率の安 販売戸数 期末管理戸数
定化を図り、販売戸数増が管理戸数増へ大きく寄与していく体制に転換
(販売戸数) (管理戸数)
1棟販売の拡大に伴い、
主な管理先 主な管理先 販売戸数に対して管理戸数の増加率が低調
従来 今後 1,200 3,000
1,100
※9月末時点実績
個人投資家
2,419
1,000 2,500
2,245
2,128
区分販売
変わらず 1,900
800 1,795 760 2,000
約100%の 702
692 ※９月末時点見込み
管理受託率
600 1,500
自社出資 489
他社ファンド
私募ファンド
400 335 1,000
1棟販売
200 500
管理受託率が 管理比率
不安定 約7割を目指す
0 0
今後の自社出資ファンド向け案件への販売による管理戸数の急拡大を見据え、
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
2021年1月1月に（株）グローバル・リンク・パートナーズを吸収予定
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今後の成長方針について
収益性の維持・改善
自社販路の早期育成を進める過程で、1棟販売での売上総利益ベースで一時的な収益性の低下を見込むが、中長期的には、
仕入競争力の保持による仕入単価抑制や販売価格の最適化を進め、収益性の維持を図る
また、1棟販売を中心とした成長加速を図ることで、PM事業の急成長による収益性改善を見込む
今後の収益性想定 不動産ソリューション事業の生産性※1推移
(従業員1人あたり販売戸数)
収益性悪化懸念
30
都心不動産の 旺盛な 完成案件の ファンドの
仕入競争激化 中古需要 仕入れ 早期育成 20
12.6 11.1
9.4 10.8
8.0
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
中長期的な 効率性・事業構造進展による ※1：生産性=販売戸数/期中平均不動産ソリューション事業従業員数
原価率の維持・改善 収益性改善
売上高販管費率の推移
仕入競争力による 1棟販売への注力による (%)
仕入単価抑制 規模の経済の発生
20
14.6
12.0 11.1 10.4 10.0
自社出資ファンドへの 10
出口戦略の多様化による
販売拡大による
販売価格の最適化
PM事業の成長加速
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
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今後の成長方針について
中長期の成長イメージ
新築投資用不動産供給戸数№1を目指し、投資用不動産リーディングカンパニーの基盤構築を図る
中長期での安定的な収益基盤の確立および成長加速を目指し、将来的にはグローバル展開による事業拡大を見据える
ステージ１ 2020-2022 ステージ２ 2023-2025 ステージ３ 2026-2028
既存事業を拡大・強化し 既存事業の拡大・強化継続 グローバルカンパニーへの挑戦
新築投資用不動産供給戸数No.1 建築事業の内製化 ファイナンス事業へ進出
売上 商品ラインナップの拡充 ファンド組成
ファンド組成 商品ラインナップの拡充
ストック
オフィスビル
マネジメント
ホテル
マネジメント
商業テナントビル
マネジメント
団扇
マネジメント
マンション フロー
マネジメント
マンション 商業テナントビル ホテル オフィスビル
年数
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今後の成長方針について
中期経営計画への影響
【中計目標】
「首都圏においての投資用不動産業界の
リーディングカンパニーへ」
中期経営計画の達成目標は継続
一方で、当面はレジデ ン ス への 経営資 源集中を行う た め、
事業進捗を 踏まえ、影響精査の 上、 影響額を公 表予定
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Appendix
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これからの当社の姿
お客さまの豊かさへ貢献するとともに、
全てのステークホルダーとの良好な関係を構築し、社会に貢献する
これからのGLM
これまでのGLM
社会課題の解決
お客さまの豊かさへの貢献
社会的インパクトの創出
不動産は、インフラであり、資産であり、生活である
“お客さま”の為のみならず、“社会”課題に対して積極的に取り組む
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企業理念・ビジョン
企業理念
不動産を通じて豊かな社会を実現する
企業ビジョン
「不動産ソリューション」 ×「IT」により新しいサービスを創造し、
世界都市東京からGlobal Company を目指す
33
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本中期経営計画の目標
首都圏においての
投資用不動産業界 の リーディングカンパニー へ
既存事業の拡大と強化 商品ラインナップの拡充
レジデンスの拡大強化を加速 非レジデンスでの収益基盤確立
首都圏投資用不動産 非レジデンス
年 間 供 給 戸 数 “ N o. 1 ” 売上高 約50億円
※No.1 ： 年間供給戸数1,000戸以上 を目指す
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本中期経営計画の計数目標
2017-2019 2022/12期 2019-2022
（億円） 2017/12期 2018/12期 2019/12期 CAGR 計画 CAGR
P/L：
売上高 171 226 250 +20.9% 450 +21.5%
営業利益 11 12 15 +18.8% 34 +29.5%
利益率 6.5％ 5.3％ 6.2％ - 7.6% -
経常利益 10 11 13 +11.8% 30 30.0%
利益率 6.4% 5.0% 5.4% - 6.7% -
当期純利益 6 7 8 +11.5% 20 +32.1%
利益率 4.1% 3.3% 3.5% - 4.4% -
主要指標：
D/E レシオ 93.2% 250.2% 289.5% - 250%～350%
ROE 39.9% 27.7% 25.0% - 25%～30%
事業KPI：
販売戸数 489戸 692戸 702戸 +19.8% 1,100戸 16.1％
供給戸数 495戸 649戸 625戸 ＋12.4% 1,100戸 20.7％
賃貸管理戸数 1,900戸 2,128戸 2,245戸 +8.7% 2,800戸 7.6％
パイプライン資産規模 - - 389 - 800 -
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本中期経営計画目標の２つの柱
① 既存事業の拡大と強化 ② 商品ラインナップの拡充
レジデンス 非レジデンス
仕入・開発部門の強化 商業テナントビル開発・販売
1棟販売チャネルの拡充 ホテル開発・販売
区分販売の国内・海外個人投資家 中古オフィスリノベーション販売
の獲得継続
レジデンスを中心とした収益基盤
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2022/12期
(億円)
実績 実績 実績 売上構成 計画 売上構成 増減額
不動産ソリューション事業 150 202 226 90.1% 420 93.3% ＋193
①レジデンス（1棟販売） 75 61 68 27.3% 156 34.7% ＋87
レジデンス（区分販売） 58 117 117 46.9% 156 34.7% ＋38
レジデンス海外向け販売(1棟・区分) 9 21 25 10.1% 61 13.5% ＋35
②非レジデンス 7 2 14 5.8% 47 10.4% +32
プロパティマネジメント事業 21 23 24 9.9% 30 6.7% ＋5
売上高計 171 226 250 100.0% 450 100.0% ＋199
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ストレスチェックによる事業リスクへの対応
不動産価格の下落リスクに備え、パイプライン残高に対してのストレスチェックを実施しており、財務安全性を維持するため、資産を
保有できるよう社内で予めシナリオを策定
新型コロナウイルス感染症拡大による事業リスクに対しても有効的な手段として対応を進める
過去10年間の投資用不動産価格の推移 保有資産のストレスチェック
• 前期の経常利益率をベースにストレスチェックを実施
（万円） ㎡単価
• 販売予定のパイプライン資産規模に対し、経常利益率を損益分岐点
120.0 とした運営方針を定め、経常赤字を未然に防ぎ、株主資本の毀損リスク
115.0
を回避していく
112.0
115.0
111.1 2020年販売予定
110.0 105.9 パイプラン資産規模 209.7億円
103.3
105.0 パイプライン時価の下落率が
98.4 一定基準に達した場合
98.5 99.1 97.6 96.8
100.0
賃貸保有（CF重視）
95.0
90.0 2020/12期の賃貸保有時の経常利益影響額
ネット賃料利回り： 4％
85.0 経常利益
稼働率： 95％
0.6億円
（前提条件）
'09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 減価償却費： 2%
金利： 1.5％
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株主還元
2022/12期までに配当性向30％を目標
配当性向 株主還元方針
1株当たり配当金(円) 配当性向
90.0
50.0% 基本方針としての配当性向は2022年までに30％を目標
44.4%
80.0
45.0% 株主優待として、100株以上の株主にクオカードを配布
70.0
40.0% 長期的成長実現のために柔軟な配当政策を計画
30％（基本方針） 35.0%
60.0
30.0%
45.0
50.0
25.0%
35.0
40.0
20.0%
12.3%
30.0
10.4% 10.9% 15.0%
10.0%
20.0
12.5 12.5 5.0%
10.0
0.0
0.0%
2017 2018 2019 2020
計画
※2017年12月期については、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しています
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お問い合わせ
株式会社グローバル・リンク・マネジメント
経営企画部 経営企画課
MAIL：glmirinfo@global-link-m.com
＊本資料は、株式会社グローバル・リンク・マネジメントが業績および今後の経営戦略に関する情報の提供を目的として作成したものです。
＊本資料は、当社が発行する有価証券の投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
＊本資料に掲載されております事項は、資料作成時点における当社の見解であり、その情報の正確性および完全性を保証または
約束するものではなく、また今後、予告なしに変更されることがあります。
＊本資料の一切の権利は別段の記載がない限り株式会社グローバル・リンク・マネジメントに帰属しており、電子的または機械的な
方法を問わず、いかなる目的であれ、当社の書面による承諾を得ずに複製または郵送等を行わないようお願いいたします。
＊業績予想に関する参考値は当社の現状及び見通しをご理解いただくために目安となる値を表示したものです。
なお、新たな情報や事象が生じた場合において、当社が業績見通し等を常に見直すとは限りません。
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