2020年12月期
第２四半期決算説明資料
東証第一部 証券コード：3486
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2020/12期第2四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第2四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12期第2四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第2四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12期第2四半期決算ハイライト
決算ハイライト
1棟販売計画の順調な進捗や土地売却により、前年同期比で2ケタ増収・黒字を確保
一方で、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
区分販売の低進捗、海外投資家向け販売の停止、非レジデンス販売の延期により、営業利益以下で減益
売上高 99.7 億円 営業利益 1.7 億円
前年同期比 +12.5% 期初計画進捗率 33.2% 前年同期比 ▲29.7% 期初計画進捗率 9.3%
緊急事態宣言発令の影響で、区分販売が減少するものの、1棟販売 区分販売が低進捗となったことで売上総利益が計画を未達
は順調に進捗し、販売戸数は前年同期比+4.0%（9戸増）
海外投資家向け販売停止により上半期販売計画を下半期にスライド
2月から海外投資家向けの販売を停止。海外投資家向けに販売計
画をしていた3棟は国内で販売に変更。上半期販売計画を下半期に 非レジデンス（ホテル）の販売延期により売上総利益が計画未達
1棟スライド
前期の不動産取得に関わる租税公課およびオフィス拡張に伴う
第2四半期に土地を売却（1件・約10億円）※期初予想に織り込み済 地代家賃の増加により、販管費が増加（+1.8億円）
非レジデンス（ホテル）が5月に竣工するも、販売延期
当期純利益 0.0 億円 新型コロナウイルス感染症関連トピックス
4月3日以降、新型コロナウイルス感染症の影響によりセミナーを全て
前年同期比 ▲96.9% 期初計画進捗率 0.4％ 非対面のオンラインセミナーへ転換。販売フローのオンライン化が進捗
全社員のテレワーク化を推進し、業務効率化
仕入拡大に向けた借入金の大幅な増加（有利子負債の前期末差
+72億円）による金融収支の悪化 緊急事態宣言に伴い、4-6月は金融機関の融資業務縮小の影響
を受け、区分販売が難航
2月以降、海外投資家向け販売を停止し、国内1棟販売に振替
非レジデンス（ホテル・商業テナントビル）の販売延期
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新型コロナウイルス感染症拡大の影響について
事業リスクと現状について
第2四半期累計期間では、金融機関の融資業務縮小リスクが顕在化し、区分販売に大きく影響
他事業リスクについては、業績への影響はさほどないものの、長期化するコロナ禍に対応した業務を推進
事業リスク 現状
• 一部の案件（2件）にて1週間程度の延期があったものの、
建設工事の延期・中断
現在は平時と同様に進捗
供給サイド
金融機関の融資姿勢の変化 • 緊急事態宣言解除以降、融資姿勢に特段の変化はなし
• 4月のオンラインセミナー開始以降、セミナー開催数や申込者数の
個人投資家の投資意欲の減退
増加により、新規投資家の集客は前年同月比を上回って推移
不動産ソリューション 法人・ファンドの購入意欲の減退 • 1棟販売予定先の購入見合わせは、現在発生していない
事業 販売サイド 業績に影響した項目
（レジデンス） • 2月から海外投資家への販売を停止
海外投資家への販売停止
• 今期販売予定分の3棟を国内向け販売へ計画変更
• 緊急事態宣言以降、金融機関の融資業務が縮小。融資姿勢に
金融機関の融資業務（投資用不動産ローン等）縮小 特段の変化はなし
• 金融機関の対応数は7月以降は平時と同様に回復済み
販売サイド • 今期販売予定分は来期へ見送り
非レジデンス案件の販売中止・長期化
（非レジデンス） • ホテル（1棟）、商業施設（1棟）
• 2Q末時点での入居率は99.23%と特段の変化なし
管理業務 管理物件の入居率低下 • 4月から入居者募集を開始した新規物件については
プロパティマネジメント 平時と同様の賃貸状況
事業
• 渡航制限の発令により、留学生の流入が停止
団扇事業 海外留学生の減少
• 外国人留学生に対し日本への留学・進学情報の提供に留まる
• テレワーク整備を行い在宅勤務においても平時と同様の業務効率
本社関連 テレワークに伴う業務効率の低下
を維持
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2020/12期第2四半期累計期間の事業トピックス
レジデンス（区分販売）：販売フローの全面オンライン化
営業活動・資金確定手続きの全面的なオンライン化が進展
本年5月には、IT重説の社会実験登録事業者となり、第3四半期からオンライン販売の実績を積み上げていく
販売フローの全面オンライン化 引渡し
営業活動 不動産売買契約
集客 商談 重要事項説明 契約
4月3日よりオンラインセミナーへ全面切り替え IT重説の社会実験登録事業者への登録完了
（2020年7月より開始）
セミナー後の商談は、Web会議システム等を中
心にテレワークにて営業を行う クラウドサインを活用した電子契約にて対応
※弁護士ドットコム株式会社サービス
資金確定手続き（投資用不動産ローン等）
事前審査 本審査 金消契約
ア ル テ シ モ ク ル セ
資金確定手続きのオンライン対応を行う金融
ARTESSIMO CRUCE
機関で対応中
（浅草駅 徒歩8分）
2020年3月竣工物件パース
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2020/12期第2四半期累計期間の事業トピックス
レジデンス（1棟販売）：私募ファンド組成に向けて
独立系投資運用グループであるスターアジアグループと６月２日に不動産流動化事業に関する合意書を締結
1棟販売の強化を目的とし、コロナ禍での成長に向けて2023年以降に計画していたファンド組成を前倒しで進める
ファンド事業に参画することで事業拡大ならびに安定した収益基盤の確立および、
2022 年末までに運用資産総額 600 億円を目指す
「ファンド概要」
名称：SAアルテシモレジデンシャル１投資事業有限責任組合
時期：2020年９月
アセットマネージャー：スターアジア・アセット・アドバイザーズ株式会社（※）
※：当初、ファンドのアセットマネジメント業務は、スターアジアグループに属するスターアジア・アセット・アドバイザーズ株式会社（本社：港区、代表取締役：渡邊 慶治）が受託し、
その後スターアジアグループとGLMの合弁会社として新たに設立する合弁アセットマネジメント会社がその地位を引き継ぐ予定です。
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2020/12期第2四半期決算ハイライト
2020/12期決算見通しの修正
第2四半期の新型コロナ感染拡大の影響により、
区分販売見通しおよび非レジデンス分野の販売見通し変更を中心に通期計画を修正
修正前提及びリスク
2020/12期
通期 レジデンス分野：販売戸数 期初計画 800戸 → 修正計画 760戸
（百万円）
期初計画 修正計画 期初計画比 第2四半期の緊急事態宣言下による区分販売の販売計画未達分
売上高 30,000 27,000 ▲10.0% 新型コロナ感染拡大の影響による1棟販売の販売単価是正
営業利益 1,900 1,300 ▲31.6% 非レジデンス分野：販売件数 期初計画 2件 → 修正計画 0件
利益率 6.3% 4.8% ▲1.5ppt 新型コロナ感染拡大の影響による非レジデンス2件の販売方針の転換
（ホテルのコンバージョン、商業テナントビルの販売見通し再考）
経常利益 1,600 1,000 ▲37.5%
修正計画の下振れリスク
利益率 5.3% 3.7% ▲1.6ppt
同修正計画は緊急事態宣言以降の6-7月の区分販売の動向を考慮の上、策定。
緊急事態宣言が再度発令され、2Q同様に金融機関の融資業務が縮小された場
当期純利益 1,000 600 ▲40.0%
合は、業績計画下振れの可能性がある
利益率 3.3% 2.2% ▲1.1ppt 修正計画の上振れリスク
1株当たり 同修正計画には下期の海外販売分を見込んでおらず、海外販売が回復する場合は、
当期純利益
132.19円 78.86円 ▲53.33円 業績計画上振れの可能性がある
1株当たり 非レジデンス案件2件および、来期のパイプラインとして保有している商業テナントビル2案
配当金
35.0円 35.0円 件（土地）の売却が前倒しで実施された場合は、業績計画上振れの可能性がある
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2020/12期第2四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第2四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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前年同期・通期計画との比較
P/L
新型コロナの影響により、区分販売が計画未達となるものの、1棟販売の順調な進捗、土地売却が寄与し、12.5%の増収
一方で、仕入原価の上昇による売上総利益率の低下や事業拡大に伴う販管費負担の増加により、営業利益以下の段階利
益で減益
2019/12期 2020/12期
第2四半期 通期 第2四半期 通期
（百万円）
実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 修正計画
売上高 8,864 35.3% 25,086 9,972 +12.5% 36.9% 27,000
売上総利益 1,455 34.8% 4,183 1,560 +7.2% - -
利益率 16.4% - 16.7% 15.7% ▲0.7ppt - -
営業利益 252 16.1% 1,564 177 ▲29.7% 13.7% 1,300
利益率 2.8% - 6.2% 1.8% ▲1.1ppt - 4.8%
経常利益 173 12.7% 1,364 23 ▲86.4% 2.4% 1,000
利益率 2.0% - 5.4% 0.2% ▲1.7ppt - 3.7%
四半期（当期）
純利益
111 12.9% 867 3 ▲96.9% 0.5% 600
利益率 1.3% - 3.5% 0.0% ▲1.2ppt - 2.2%
1株当たり四半期
（当期）純利益
14.79円 - 114.78円 0.46円 ▲96.9% - 78.86円
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前年同期・通期計画との比較
セグメント別実績
不動産ソリューション事業は、販売戸数が微増に留まるも土地売却が寄与し、13.5%の増収。一方で、新型コロナの影響による
販売戸数の伸び悩みにより、事業拡大に伴う販管費増を吸収できず営業減益となる
プロパティマネジメント事業は、管理戸数の増加、粗利率の改善により、増収・二桁増益
2019/12期 2020/12期
第2四半期累計期間 通期 第2四半期累計期間 通期
（百万円）
実績 進捗率 実績 実績 前年同期比 進捗率 修正計画
売上高 7,639 33.8% 22,611 8,673 +13.5% - -
営業利益 157 11.4% 1,377 58 ▲63.0% - -
不動産ソリューション
事業
利益率 2.1% - 6.1% 0.7% ▲1.4ppt - -
販売戸数 225戸 32.1% 702戸 234戸 +4.0% 30.8% 760戸
売上高 1,224 49.5% 2,474 1,299 +6.1% - -
営業利益 95 50.8% 187 119 +25.1% - -
プロパティマネジメント
事業
利益率 7.8% - 7.6% 9.2% +1.4ppt - -
管理戸数
（期末）
2,218戸 １76.9% 2,245戸 2,381戸 +7.3% - -
注釈（1）：期末管理戸数の進捗率は増加数に対する進捗率となります。 11 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
販売状況
緊急事態宣言発令に伴う、相対での営業活動自粛や金融機関の融資業務縮小の影響で、区分販売数が減少（前年同期差
▲73戸）
一方で、１棟販売数は順調に進捗（前年同期差+83戸）
販売戸数の進捗状況 販売戸数の四半期推移
2019/12期 2020/12期
1棟販売 区分販売 海外販売
第2四半期 第2四半期
通期 (戸)
（累計期間） （累計期間）
（戸）
300 290
実績 実績 計画進捗率 修正計画
※1
63
33 116 490
1棟販売 21.4％
（1棟） （3棟） （14棟）
200 187
11
区分販売 187 114 42.9% 266
147
60 131
116 3 103
109
3 2
内、中古販売 44 42 - - 100 1
82 32
73
114 116
80 70
海外販売 5 4 100.0% 4 46
33
0
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
計 225 234 30.8% 760
2019/12期 2020/12期
注釈（1）：棟数ベースの進捗率
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
竣工計画・契約状況
既存のレジデンス竣工計画（20棟）に、新規案件として本所4丁目PJを今期販売計画に追加
ホテルからのコンバージョン案件は12月竣工予定。販売開始時期を来期以降に変更
1棟販売分は、第2四半期累計期間で3棟引渡し済。残り11棟中、10棟についても既に売買契約済
竣工(予定含む) 想定販売期間 取得月 決済月 2020/12期 2021/12期
プロジェクト名 所在地 総戸数 契約状況 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期 第1四半期
緑1丁目PJ 墨田区 46 済
東上野3丁目PJ 台東区 40 済 引渡済 自社出資私募ファンドへ
台東2丁目PJ 台東区 30 済 販売を予定
田端新町1丁目PJ 北区 38 済
両国4丁目PJ 墨田区 24 済
向島3丁目PJ 墨田区 22 済
レジデンス 緑4丁目PJ 墨田区 35 済
1棟販売 木場3丁目PJ 江東区 23 済
北新宿4丁目PJ 新宿区 37 済
緑4丁目PJ 墨田区 24 済
緑1丁目PJ 墨田区 24 済
新宿7丁目PJ 新宿区 46 済
本郷3丁目PJ 文京区 35 -
柳橋1丁目PJ 台東区 66 済
前期竣工分（2棟分） - 42 -
弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 -
浅草6丁目PJ 台東区 49 -
レジデンス 本所1丁目PJ 墨田区 30 -
区分販売 箪笥町PJ 新宿区 29 -
平沼1丁目PJ 横浜市西区 29 -
大森東2丁目PJ 大田区 21
本所4丁目PJ 墨田区 22
ホテルからコンバージョン
日本橋箱崎町PJ 中央区 20
合計 761
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不動産ソリューション事業（レジデンス）の状況
区分販売の状況
4月以降のオンライン対応の進展に伴い、新規投資家を中心に見込み顧客の獲得が進捗
一方で、相対を中心とする紹介・リピーターの販売は一時的に減少
セミナー参加者の動向 区分販売先の顧客属性比率の動向
4月のオンラインセミナー開始以降、セミナー開催数や申込者数の増加により、 新型コロナの影響により、相対中心の紹介やリピーター数が減少
新規投資家の集客は前年同月比を上回って推移
新規 紹介・リピート
セミナー参加者数の前年同月比推移
（%）
申込者数 参加者数
2019/12期
167.7
260 .0
50% 第2四半期 50%
累計期間
142.6 140.9
127.2 131.0
140 210 .0
71.7 160 .0
136.4 134.2
40
130.0 126.0
110 .0
113.5
38% 2020/12期
第2四半期
60.0
累計期間
62%
40.0
(60) 10.0
1月 2月 3月 4月 5月 6月
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不動産ソリューション事業（非レジデンス）の状況
非レジデンスの状況
新型コロナ感染拡大に伴い、2020/12期の非レジデンス2案件の販売計画を変更
ホテルは高い需要が見込めるレジデンスへコンバージョンを計画。商業テナントビルは賃貸付けを優先し、売却時期を検討
商業テナントビル開発販売 ホテル開発販売
西麻布PJ（1棟目）は8月末に竣工予定も売却時期未定 日本橋箱崎町PJは5月末に予定通り竣工したが、
2021年開発予定の2案件（土地）も含め、早期売却を進める レジデンスへコンバージョンを行い、来期から販売開始を目指す
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プロパティマネジメント事業の状況
管理戸数・入居者状況
下期の自社出資私募ファンド向け販売分の上積みにより、第2四半期に賃貸管理戸数が大幅に上昇
緊急事態宣言発令の中でも都心単身世帯の賃貸需要は不変であり、入居率は引き続き99%超の高水準で推移
賃貸管理戸数の四半期推移 入居率の推移
（戸） （%）
3,000 100 99.64 99.67
99.50
99.3899.56 99.51 99.50
99.33 99.21 99.23
99
2,500 2,381
2,261
2,218 2,245
2,185
2,090 2,142 98
2,006 2,244
2,000 1,926 2,128
1,890
1,875 1,900 97
1,500
96
1,000 95
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
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2020/12月期 2Q決算の比較
営業利益増減要因
仕入原価の上昇により粗利率が低下し、売上総利益ベースで約1.0億円の増益
前年の販売増加による租税公課を中心とした販管費増加分を吸収できず、約0.7億円の減益となる
営業利益増減分析 (前年比) +179 （百万円）
増収効果 +1.7億円
粗利率変化 ▲0.7億円 ▲74
(粗利率悪化16.4%→15.7％)
252
販管費変動 ▲1.8億円
(※販管費増加12.0億円→13.8億円) 177
計 ▲0.7億円 ▲180
販管費増分のうち主なもの (前年比)
2019/12期 増収 粗利率 販管費 2020/12期
2Q累計期間 効果 悪化 変動 2Q累計期間
租税公課 +1.0億円 営業利益 営業利益
地代家賃 +0.7億円
17
2020/12月期 2Q決算について
B/Sの状況
棚卸資産の大幅な増加に伴い、流動資産合計は76億円の増加
第3四半期の私募ファンドへの売却に向けた一時的な有利子負債の増加に伴い、負債合計は78億円の増加
純利益の減少および配当金の支払いが影響し、純資産は0.7億円の減少
2019/12月期 2019/12月期 2020/12月期
（百万円） 前期末からの増減額
6月末 12月末 6月末
流動資産合計 14,842 15,581 23,216 +7,635
現金及び預金 1,583 1,887 1,378 ▲509
販売用不動産 3,855 1,360 7,129 +5,768
仕掛販売用不動産 8,794 11,773 14,197 +2,423
固定資産合計 428 577 670 +93
有形固定資産 200 164 271 +106
無形固定資産 61 73 102 +29
投資その他の資産 165 339 295 ▲43
資産合計 15,271 16,158 23,886 +7,728
流動負債合計 6,405 6,276 11,976 +5,699
有利子負債 4,258 5,224 10,382 +5,157
未払金 1,441 39 984 +945
固定負債合計 5,768 6,028 8,129 +2,101
有利子負債 5,671 5,930 8,022 +2,092
負債合計 12,174 12,304 20,105 +7,801
純資産合計 3,097 3,853 3,780 ▲72
負債純資産合計 15,271 16,158 23,886 +7,728
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2020/12期第2四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第2四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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2020/12月期 通期業績予想
通期業績予想（P/L）
新型コロナ感染拡大による業績への影響を考慮し、通期計画を下方修正
主な修正要因は、非レジデンス案件2件の販売見通し変更および緊急事態宣言による区分販売の上期計画未達を中心とし、
売上高270億円、経常利益10億円へ修正
一方で、中長期の経営目標に対する変更は生じていないため、配当金は据え置き
2019/12期 2020/12期
通期 通期
（百万円）
実績 期初計画 修正計画 期初計画比 前年比
売上高 25,086 30,000 27,000 ▲10.0% +7.6%
営業利益 1,564 1,900 1,300 ▲31.6% ▲16.9%
利益率 6.2% 6.3% 4.8% ▲1.5ppt ▲1.4ppt
経常利益 1,364 1,600 1,000 ▲37.5% ▲26.7%
利益率 5.4% 5.3% 3.7% ▲1.6ppt ▲1.7ppt
当期純利益 867 1,000 600 ▲40.0% ▲30.8%
利益率 3.5% 3.3% 2.2% ▲1.1ppt ▲1.2ppt
1株当たり当期純利益 114.78円 132.19円 78.86円 ▲53.33円 ▲35.92円
1株当たり配当金 12.5円 35.0円 35.0円
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2020/12月期 通期業績予想
主要KPI（販売戸数）計画
レジデンス分野の販売戸数は、海外販売用の竣工物件や国内の区分販売分の一部を1棟販売分へ振り替えつつ、緊急事態
宣言の区分販売未達分を中心に減額修正（▲40戸）。また、海外販売の見通しは売却時期の予測が困難であるため、計
画に織り込まず
ホテルはレジデンスへのコンバージョンを申請中も来期以降の販売となる。また、商業テナントビルについては、早期の販売を目指す
が、売却時期が予測不能なため、計画に織り込まず
2019/12期 2020/12期
通期 通期
（百万円）
実績 期初計画 修正計画 期初計画差 前年差
レジデンス分野
販売戸数 702戸 800戸 760戸 ▲40 +58
1棟販売数
229戸 406戸 490戸 +84 +261
（5棟） （9棟） （14棟） （+5） （+9）
区分販売数 394戸 320戸 266戸 ▲54 ▲128
海外販売数 79戸 74戸 4戸 ▲70 ▲75
非レジデンス分野
ホテル 0件 1件 0件 ▲1 ±0
商業テナントビル 0件 1件 0件 ▲1 ±0
レジデンス供給数 15棟 20棟 20棟 ±0 +5
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不動産ソリューション事業の状況
パイプラインの状況（供給戸数確定分）
『上大崎3丁目PJ』 と 『横川1丁目PJ』を2021年に繰り越し、『浅草橋2丁目PJ』 と 『日本橋浜町3丁目PJ』を2022年に繰り
越すが、レジデンス分野では順調にパイプラインを積み上げ
非レジデンス分野は、来期以降の開発が現状停止中。早期売却の可能性が潜在
2019/12期 実績 2020/12期 2021/12期
所在 戸数 所在 戸数 所在 戸数
佐賀1丁目PJ 江東区 31 弦巻2丁目PJ 世田谷区 29 向島３丁目PJ 墨田区 32
緑2丁目PJ 墨田区 38 浅草6丁目PJ 台東区 49 菊川3丁目PJ 墨田区 29
氷川町PJ 板橋区 33 本所1丁目PJ 墨田区 30 麻布十番3丁目PJ 港区 49
千歳2丁目PJ 墨田区 24 緑1丁目PJ 墨田区 46 本所1丁目PJ 墨田区 39
清水町PJ 板橋区 45 田端新町1丁目PJ 北区 38 南池袋4丁目PJ 豊島区 66
大島1丁目PJ 江東区 93 本所4丁目PJ 墨田区 22 本駒込5丁目PJ 文京区 42
立川1丁目PJ 墨田区 24 東上野3丁目PJ 台東区 40 大森西3丁目PJ 大田区 47
東五反田3丁目PJ 品川区 39 両国4丁目PJ 墨田区 24 巣鴨3丁目PJ 豊島区 38
北上野2丁目PJ 台東区 80 向島3丁目PJ 墨田区 22 王子本町2丁目PJ 北区 27
業平3丁目PJ 墨田区 22 台東2丁目PJ 台東区 30 東陽3丁目PJ 江東区 65
小島1丁目PJ 台東区 26 緑4丁目PJ 墨田区 35 上大崎3丁目PJ 品川区 27
レジデンス
舟町PJ 新宿区 54 大森東2丁目PJ 大田区 21 北砂3丁目PJ 江東区 23
巣鴨3丁目PJ 豊島区 32 木場3丁目PJ 江東区 23 田端新町3丁目PJ 北区 26
王子本町1丁目PJ 北区 34 北新宿4丁目PJ 新宿区 37 川崎区駅前本町PJ 川崎市 40
扇橋1丁目PJ 江東区 50 緑4丁目PJ 墨田区 24 野沢3丁目PJ 世田谷区 25
緑1丁目PJ 墨田区 24 本所1丁目PJ 墨田区 29
新宿7丁目PJ 新宿区 46 横川1丁目PJ 墨田区 26
箪笥町PJ 新宿区 29 東駒形4丁目PJ 墨田区 21
柳橋1丁目PJ 台東区 66
本郷3丁目PJ 文京区 35
平沼1丁目PJ 横浜市西区 29
合計 625 合計 699 合計 651
商業 西麻布PJ 港区 1 円山町PJ 渋谷区 1
テナントビル 西麻布PJ 港区 1
ホテル 日本橋箱崎町PJ 中央区 1
※ー追加 ー繰り越し －コンバージョン（2020年度中期経営計画から変更箇所） ※2020年8月7日現在
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2020/12期第2四半期
01 決算ハイライト
2020/12期第2四半期
02 決算状況
AGENDA
03 2020/12期見通し
04 今後の成長方針について
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今後の成長方針について
コロナ禍を見据えた成長戦略の軌道修正
新型コロナ蔓延時においてもワンルームマンション投資の需要は底堅いため、レジデンスへ経営資源を集中させ成長加速を図る
2022/12期 計画
新型コロナ蔓延時の （2020/2/18公表時点）
2019
販売区分 市場環境 現在の事業状況
実績
（3月中旬-5月） 計画
売上高
構成比
経営資源を集中し、確実な成長にシフト
通常通りに販売を継続
1棟販売 ファンド組成 68億円 156億円 37.1%
(+87億円)
“3チカ”ワンルームマンションの 資産規模600億円を目指す
旺盛な賃貸需要は継続
投資家の投資意欲に変化なし 通常通りに販売を継続
レジデンス 区分販売 金融機関の融資業務縮小時に販 117億円 156億円 37.1%
売難航も、6月から復帰 (+38億円)
6月からアクセス全面停止は
海外販売 海外投資家へのアクセス停止 解除 25億円 61億円 14.5%
能動的なアプローチは停止中 (＋35億円)
商業テナントビル、 テナント需要が激減
非レジデンス ホテル、 投資家の投資意欲が極端に 開発全面停止 14億円 47億円 11.2%
中古オフィス 悪化 (+32億円)
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今後の成長方針について
私募ファンド組成による成長加速
レジデンス分野への経営資源を集中するため、2023年以降に計画していたファンド組成を前倒しで実行し、当面はレジデンスを
中心とした成長加速を図る
ファンド概要 私募ファンドによる狙い
今期は、当社をディベロッパー兼スポンサーとして、第3四半期に第1号ファンド・
組成 1 2
来期以降もレジデンシャルファンドの継続立ち上げを進め、2023年までを目途に
資産規模600億円到達を目指す 販売力強化 仕入力強化
【第1号ファンドのスキーム図】
1棟販売計画の 販売力強化による
実現可能性向上 バイイングパワーの確保
出口戦略の多様化による 同業他社も含めた案件獲得
物件売却 建物・賃貸管理 不足の事態への備え 機会の創造
SPC
3 4
匿名組合契約
安定収益基盤の 収益性の
-第1号ファンド-
組成時期：2020年9月
拡大・加速 維持・改善
SAアルテシモレジデンシャル１投資事業有限責任組合
1棟販売での 1棟販売への注力による
運用 PM・BM受託スキームの確立 生産性の向上
-運用会社-
設立時期：2020年10月 アセットマネジメントフィーによる バイイングパワーによる
SAGLアセットアドバイザーズ株式会社※1 安定収益基盤の多層化 仕入単価抑制
注釈（1）：合弁運用会社の体制整備の関係上、当初はスターアジア・アセット・アドバイザーズ(株)
が運用を行います。
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今後の成長方針について
販売力・仕入力の強化
自社出資の私募ファンドの組成により、1棟販売における目標達成を目指す
自社ファンドの組成により自社販路の育成・強化が進むことで、従来のルート以外からの仕入れ機会の拡大を図る
出口戦略の多様化 仕入れ力の育成
エンドユーザーを抱える当社の強みに加え、1棟販売での自社出口を確立 私募ファンドの育成、個人投資家の獲得を進め、1棟・区分における自社販
路の強化を推進し、完成案件を含めた更なる仕入機会の拡大を図る
出口戦略の多様化により、販売価格の最適化や事業リスク低減に寄与
販売区分 販売単価 販売先 強力な自社販路
1棟販売 区分販売
金融機関等の富裕層顧客 -個人投資家-
約10億円 -私募ファンド-
国内外資産家 累計約1,700名
600億円規模
※2020年7月末時点
不動産会社、事業会社、
約10-30億円 私募ファンド・REIT
1棟販売
30億円以上 J-REIT
土地・案件仕入 案件獲得
規模問わず 自社出資私募ファンド
土地所有者 ゼネコン 不動産会社
1戸あたり
区分販売 個人投資家
約3千万円
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今後の成長方針について
安定収益基盤の拡大・加速
自社出資私募ファンドの組成により、1棟販売分の管理物件増加を見込む
物件の販売が管理戸数増に寄与する体制となり、プロパティマネジメント事業の成長加速に貢献
プロパティマネジメント事業の成長加速 販売戸数・期末管理戸数の推移
従来の1棟販売では販売先の意向に左右され、PM受託率が不安定
今後は、自社出資私募ファンドへの販売を拡大していくことで、PM受託率の安 販売戸数 期末管理戸数
定化を図り、販売戸数増が管理戸数増へ大きく寄与していく体制に転換
(販売戸数) (管理戸数)
1棟販売の拡大に伴い、
販売戸数に対して管理戸数の増加率が低調
主な管理先 主な管理先 1,200 3,000
従来 今後 1,100
※6月末時点実績
個人投資家 2,381
1,000 2,500
2,245
2,128
区分販売
1,900 800
変わらず 800 1,795 2,000
※6月末時点見込み
702
約100%の 692
管理受託率
600 1,500
489
自社出資
他社ファンド 私募ファンド 400 335 1,000
1棟販売
200 500
管理受託率が 管理比率
不安定 約7割を目指す
0 0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
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今後の成長方針について
収益性の維持・改善
自社販路の早期育成を進める過程で、1棟販売での売上総利益ベースで一時的な収益性の低下を見込むが、中長期的には、
仕入競争力の保持による仕入単価抑制や販売価格の最適化を進め、収益性の維持を図る
また、1棟販売を中心とした成長加速を図ることで、PM事業の急成長による収益性改善を見込む
今後の収益性想定 不動産ソリューション事業の生産性※1推移
(従業員1人あたり販売戸数)
収益性悪化懸念
30
都心不動産の 旺盛な 完成案件の ファンドの
仕入競争激化 中古需要 仕入れ 早期育成 20
12.6 11.1
9.4 10.8
8.0
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
中長期的な 効率性・事業構造進展による 注釈（1）：生産性=販売戸数/期中平均不動産ソリューション事業従業員数
原価率の維持・改善 収益性改善
売上高販管費率の推移
仕入競争力による 1棟販売への注力による (%)
仕入単価抑制 規模の経済の発生
20
14.6
12.0 11.1 10.4 10.0
自社出資ファンドへの 10
出口戦略の多様化による
販売拡大による
販売価格の最適化
PM事業の成長加速
0
2016 2017 2018 2019 2020 ・・・ 2022
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今後の成長方針について
中長期の成長イメージ
新築投資用不動産供給戸数№1を目指し、投資用不動産リーディングカンパニーの基盤構築を図る
中長期での安定的な収益基盤の確立および成長加速を目指し、将来的にはグローバル展開による事業拡大を見据える
ステージ１ 2020-2022 ステージ２ 2023-2025 ステージ３ 2026-2028
既存事業を拡大・強化し 既存事業の拡大・強化継続 グローバルカンパニーへの挑戦
新築投資用不動産供給戸数No.1 建築事業の内製化 ファイナンス事業へ進出
売上 商品ラインナップの拡充 ファンド組成
ファンド組成 商品ラインナップの拡充
ストック
オフィスビル
マネジメント
ホテル
マネジメント
商業テナントビル
マネジメント
団扇
マネジメント
マンション フロー
マネジメント
マンション 商業テナントビル ホテル オフィスビル
年数
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今後の成長方針について
中期経営計画への影響
【中計目標】
「首都圏においての投資用不動産業界の
リーディングカンパニーへ」
中期経営計画の達成目標は継続
一方で、 当面はレ ジデ ン ス への 経営資 源集中を行う た め、
事業進捗を 踏まえ、影響精査の 上、 影響額を公 表予定
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Appendix
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これからの当社の姿
お客さまの豊かさへ貢献するとともに、
全てのステークホルダーとの良好な関係を構築し、社会に貢献する
これからのGLM
これまでのGLM
社会課題の解決
お客さまの豊かさへの貢献
社会的インパクトの創出
不動産は、インフラであり、資産であり、生活である
“お客さま”の為のみならず、“社会”課題に対して積極的に取り組む
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企業理念・ビジョン
企業理念
不動産を通じて豊かな社会を実現する
企業ビジョン
「不動産ソリューション」 ×「IT」により新しいサービスを創造し、
世界都市東京からGlobal Company を目指す
33
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本中期経営計画の目標
首都圏においての
投資用不動産業界 の リーディングカンパニー へ
既存事業の拡大と強化 商品ラインナップの拡充
レジデンスの拡大強化を加速 非レジデンスでの収益基盤確立
首都圏投資用不動産 非レジデンス
年 間 供 給 戸 数 “ N o. 1 ” 売上高 約50億円
※No.1 ： 年間供給戸数1,000戸以上 を目指す
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本中期経営計画の計数目標
2017-2019 2022/12期 2019-2022
（億円） 2017/12期 2018/12期 2019/12期 CAGR 計画 CAGR
P/L：
売上高 171 226 250 +20.9% 450 +21.5%
営業利益 11 12 15 +18.8% 34 +29.5%
利益率 6.5％ 5.3％ 6.2％ - 7.6% -
経常利益 10 11 13 +11.8% 30 30.0%
利益率 6.4% 5.0% 5.4% - 6.7% -
当期純利益 6 7 8 +11.5% 20 +32.1%
利益率 4.1% 3.3% 3.5% - 4.4% -
主要指標：
D/E レシオ 93.2% 250.2% 289.5% - 250%～350%
ROE 39.9% 27.7% 25.0% - 25%～30%
事業KPI：
販売戸数 489戸 692戸 702戸 +19.8% 1,100戸 16.1％
供給戸数 495戸 649戸 625戸 ＋12.4% 1,100戸 20.7％
賃貸管理戸数 1,900戸 2,128戸 2,245戸 +8.7% 2,800戸 7.6％
パイプライン資産規模 - - 389 - 800 -
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本中期経営計画目標の２つの柱
① 既存事業の拡大と強化 ② 商品ラインナップの拡充
レジデンス 非レジデンス
仕入・開発部門の強化 商業テナントビル開発・販売
1棟販売チャネルの拡充 ホテル開発・販売
区分販売の国内・海外個人投資家 中古オフィスリノベーション販売
の獲得継続
レジデンスを中心とした収益基盤
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2022/12期
(億円)
実績 実績 実績 売上構成 計画 売上構成 増減額
不動産ソリューション事業 150 202 226 90.1% 420 93.3% ＋193
①レジデンス（1棟販売） 75 61 68 27.3% 156 34.7% ＋87
レジデンス（区分販売） 58 117 117 46.9% 156 34.7% ＋38
レジデンス海外向け販売(1棟・区分) 9 21 25 10.1% 61 13.5% ＋35
②非レジデンス 7 2 14 5.8% 47 10.4% +32
プロパティマネジメント事業 21 23 24 9.9% 30 6.7% ＋5
売上高計 171 226 250 100.0% 450 100.0% ＋199
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ストレスチェックによる事業リスクへの対応
不動産価格の下落リスクに備え、パイプライン残高に対してのストレスチェックを実施しており、財務安全性を維持するため、資産を
保有できるよう社内で予めシナリオを策定
新型コロナウイルス感染症拡大による事業リスクに対しても有効的な手段として対応を進める
過去10年間の投資用不動産価格の推移 保有資産のストレスチェック
• 前期の経常利益率をベースにストレスチェックを実施
（万円） ㎡単価
• 販売予定のパイプライン資産規模に対し、経常利益率を損益分岐点
120.0 とした運営方針を定め、経常赤字を未然に防ぎ、株主資本の毀損リスク
115.0
を回避していく
112.0
115.0
111.1 2020年販売予定
110.0 105.9 パイプラン資産規模 209.7億円
103.3
105.0 パイプライン時価の下落率が
98.4 一定基準に達した場合
98.5 99.1 97.6 96.8
100.0
賃貸保有（CF重視）
95.0
90.0 2020/12期の賃貸保有時の経常利益影響額
ネット賃料利回り： 4％
85.0 経常利益
稼働率： 95％
0.6億円
（前提条件）
'09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 減価償却費： 2%
金利： 1.5％
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株主還元
2022/12期までに配当性向30％を目標
配当性向 株主還元方針
1株当たり配当金(円) 配当性向
30%
90.0 32.0%
基本方針としての配当性向は2022年までに30％を目標
26.5%
株主優待として、100株以上の株主にクオカードを配布
80.0
27.0%
70.0
長期的成長実現のために柔軟な配当政策を計画
22.0%
60.0
17.0%
50.0
12.3%
40.0
10.9% 12.0%
30.0
10.4%
7.0%
20.0
45.0
35.0
2.0%
10.0
12.5 12.5
0.0 -3.0%
2017 2018 2019
2020 2022
計画 目標
※2017年12月期については、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しています。
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お問い合わせ
株式会社グローバル・リンク・マネジメント
経営企画部 経営企画課
MAIL：glmirinfo@global-link-m.com
＊本資料は、株式会社グローバル・リンク・マネジメントが業績および今後の経営戦略に関する情報の提供を目的として作成したものです。
＊本資料は、当社が発行する有価証券の投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
＊本資料に掲載されております事項は、資料作成時点における当社の見解であり、その情報の正確性および完全性を保証または
約束するものではなく、また今後、予告なしに変更されることがあります。
＊本資料の一切の権利は別段の記載がない限り株式会社グローバル・リンク・マネジメントに帰属しており、電子的または機械的な
方法を問わず、いかなる目的であれ、当社の書面による承諾を得ずに複製または郵送等を行わないようお願いいたします。
＊業績予想に関する参考値は当社の現状及び見通しをご理解いただくために目安となる値を表示したものです。
なお、新たな情報や事象が生じた場合において、当社が業績見通し等を常に見直すとは限りません。
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