2018年12月期 通期決算説明会
株式会社グローバル・リンク・マネジメント
東証第一部
証券コード：3486
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Agenda
01 決算概況
02 成長戦略
03 appendix
1 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
01
決算概況
2018年12月期
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2018/12月期決算について
ハイライト
前年比との比較 （百万円）
2017/12月期 2018/12月期 増減額 増減率
売上高 17,167 22,644 5,477 31.9%
営業利益 1,108 1,209 100 9.1%
営業利益率 6.5% 5.3% △1.1P
経常利益 1,092 1,132 40 3.7%
親会社株主に帰属する
当期純利益 696 755 58 8.4%
1株当たり当期純利益
（EPS） ¥108.17 ¥101.79 ¥△6.38
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2018/12月期決算について
ハイライト
業績予想との比較 （百万円）
2017/12月期 2018/12月期
実績 予想 実績 予想差
売上高 17,167 23,800 22,644 △1,155
営業利益 1,108 1,350 1,209 △140
営業利益率 6.5% 5.7% 5.3% △0.3P
経常利益 1,092 1,300 1,132 △167
親会社株主に帰属する
当期純利益 696 800 755 △44
売上高： 1棟案件1つが期ずれ 売上総利益： 販売構成・価格転嫁により粗利率は期初想定以上。
販管費： 次期以降売上計上予定の用地仕入れに伴う租税公課等、
先行投資的費用の超過 ⇒ 土地からの仕込みが想定以上に順調に進んだ。
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2018/12月期決算について
ポイント
売上高226億円、営業利益12億円と最高売上高、最高利益を更新
（販売戸数も692戸と過去最高）
海外事業部を新設、海外売上高は売上比9.3%に
売上高 / 経常利益 販売戸数
売上高 1,092
1,132 （百万円）
B2C B2B 海外 692 （戸）
61
経常利益
22,644 489 279
30
17,167 399 335
529 176 295 271 17 264
326 55 352
296 76 33
11,605 238 263
223 219
8,682 195
7,396
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2018/12月期決算について
営業利益増減分析
営業利益増減分析 (前期2017/12期に対して)
1,010.6
増収効果 +10.1億円 （百万円）
粗利率変化 △4.4億円
(粗利率悪化18.45%→16.49%)
-444.5
販管費変動 △4.6億円
(※販管費増加20.5億円→25.2億円) 1,209.8
1,108.8
計営業利益変化 +1億円 -465.1
販管費増分のうち主なもの (前期比)
人件費 +1.9億円
(従業員数17/12期末69名→18/12期末93名)
広告宣伝費 +0.8億円
租税公課 +0.8億円 2017/12期 増収 粗利率 販管費 2018/12期
支払手数料 +0.7億円 営業利益 効果 変化 変動 営業利益
株主優待費用 +0.3億円
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2018/12月期決算について
セグメント別売上高・損益 （百万円）
2017/12月期 2018/12月期 増減額 増減率
売上高 15,035 20,281 5,246 34.9%
不動産
ソリューション事業 営業利益 1,040 1,065 24 2.4%
営業利益率 6.9% 5.3% △1.7P
売上高 2,131 2,362 230 10.8%
プロパティ
営業利益 68 144 76 112.1%
マネジメント事業
営業利益率 3.2% 6.1% 2.9P
プロパティマネジメント事業に関して、2018年12月期平均入居率99.4%(前期99.3%)、
サブリース期末管理戸数2018年12月期末2,128戸(前期末1,900戸)。
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2018/12月期決算について
B/Sの状況 （百万円）
2017/12月期末 2018/12月期末 増減
現預金 2,004 2,057 53
販売用不動産 3,621 2,390 △1,231
仕掛販売用不動産 1,609 6,296 4,687
短期借入金 600 2,092 1,492
1年以内返済予定の長期借入金 524 1,646 1,121
未払金 2,668 7 △2,660
長期借入金 1,097 3,961 2,863
純資産合計 2,384 3,078 693
2018年12月期末の販売用不動産はすべてが2019年12月期に販売予定のもの。
仕掛販売用不動産は約16億円分が2019年12月期、約46億円分が2020年12月期に販売予定のもの。
この他に2019年12月期中に専有買いする契約となっている分が約122億円。
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2018/12月期決算について
C/Fの状況 （百万円）
5,387
営業CFの主な増減要因
たな卸資産の増加 △34億
未払金の減少 △26億円
営業活動
によるCF 21
財務CFの主な増減要因 投資活動 財務活動
によるCF によるCF
短期借入 +14億円
長期借入 +39億円
-5,362
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2019/12月期業績見通し
業績予想 （百万円）
2018/12月期 2019/12月期
増減額 増減率
実績 予想
売上高 22,644 24,900 2,255 10.0%
営業利益 1,209 1,360 150 12.4%
営業利益率 5.3% 5.5%
経常利益 1,132 1,210 77 6.9%
親会社株主に帰属する当期純利益 755 800 44 5.9%
1株当たり当期純利益（EPS） ¥101.79 ¥106.00 ¥4.21 4.1%
1株当たり年間配当金 ¥12.5 ¥12.5
業績予想の前提販売戸数は約700戸を想定。
売上総利益率は約17.5%（新商品・サービス等による改善）を想定。
販管費は人員増（4月に新卒20名入社予定等）、信託受益権化費用、IT投資費用等を増による増加を想定。
営業外収支は、有利子負債に対する支払利息の増加等を想定。
今後の有利子負債については、約150億円程度を目途に、今後は借入を伴わない共同企画開発の割合を増やしていく。
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02
成長戦略
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デジタルマーケティング施策
GLMインターネット会員数の月次推移 2月7日に開催されたセミナー
（人）
4,000
会員数
4,000人
2,000 突破！
2017/4 2018/2 2018/12
マンションテックスタート
不動産投資が選択肢の一つになるよう今後もセミナーを続けてまいります
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海外事業 2018/12期の成果
主にアジアを中心として、海外投資家に当社開発物件（アルテシモ）を拡販
海外売上戸数推移 全体の売上に対する海外売上比率
（戸）
61
30
9.3%
17
2016/12期 2017/12期 2018/12期
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グローバル都市不動産研究所
AI等の最新テクノロジーを活用し、成長を続ける世界都市東京を分析
その魅力を世界に発信し、新サービスを開発
最先端の研究により新商品・サービスを開発
研究所 所長
東京都市開発の 人の動きや消費性向を 世界主要都市の
未来予測 分析・予測 不動産価値予測
都市政策専門家
市川 宏雄 氏
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国内外超富裕層向け事業
国内外超富裕層の資産運用ニーズの多様化に対応
大手金融機関の富裕層顧客に対して一般公開前の開発物件情報を優先的に提供
ARTESSIMO Premium Investment 開始
ARTESSIMO Premium Investment プライベート・バンク
東京23区高入居率地区の 金融資産10億円以上の
マンション開発・物件情報を 富裕層クライアントを
優先的に提供 多く抱える
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投資用中古区分マンション販売事業
投資家であるお客様からのニーズに応えるため、
単身世帯者向け中古区分マンション販売事業を本格的に開始
高入居率エリアに特化
主要
ターミナル駅から
駅から徒歩 東京
30分圏内 10分圏内 23区
東京の1,000～3,000万円の 年間 6,000 件 台の
価格帯の中古マンション市場 安定的な成約がある
2017年6,698件
出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ」より
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UCHIWA 団扇
留学生等の夢を目指すひとを応援する
留学生等向けマンション開発、販売、
オペレーションサービスの提供を行う新規商品・
高品質 便利な コンシェルジュ
サービス 「UCHIWA 団扇」 を1月1日より開始
設備 支払い サービス
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今後のトレンド①
東京都の総人口の推移各年 各年1月1日時点 外国人留学生数
2018年
（万人） 2019年 （人）
外国人留学生数 298,980人 政府目標
1,400 13,857,443人 30万 2020年に
高等教育機関在籍者数 30万人
1,300 26万
2018年
1,200 2025年には 22万 法改正により2011年以降 208,901人
1395万人 「高等教育機関」に加え
1,100 まで増加を予想 18万 「日本語教育機関」に在籍
する留学生も含めて計上
1,000 1963年 14万
1,000万人超
900 10万
800 6万
700 2万
0 0
1956年 2019年 2025年 1978年 2011年 2018年 2020年
出所：東京都調査結果 を元にGLM作成 出所：平成29年度 外国人留学生在籍状況調査結果
予想はグローバル都市不動産研究所 （独立行政法人 日本学生支援機構）
「留学生30万人計画」（文部科学省ほか関係省庁）を元にGLM作成
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今後のトレンド② 被相続人数の推移
（千人） （万人）
160 140
課税対象被相続人数（左軸） 被相続人数全体（右軸） 134
131
129
126 127 127 130
125
120
120
120
114 114
103 106
112
80 110
100
50 52 53 54 56
40 48 46
90
0 80
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
出所： 平成29年分の相続税の申告状況について（国税庁）を元にGLM作成
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今後のトレンド③
訪日・訪都外国人旅行者数及び訪都国内旅行者数の推移
（千人） 訪都国内旅行者数（左軸） 訪日外国人旅行者数（右軸）
2030年
600,000 訪都外国人旅行者数（右軸） 訪日外国人旅行者数 政府目標（右軸） （千人）
60,000
514,300 60,000
506,248
500,000 469,258 523,311
457,173 516,695
436,127 505,827 50,000
409,326
400,000 424,468 425,200 420,100
415,881 2020年
40,000
365,978 東
40,000
リ 31,192
ー 日
300,000 本 28,691
マ 30,000
ン 大 24,040
シ 震
ョ 災 19,737 政府目標
200,000 ッ 20,000
ク 13,413
10,364
100,000 7,334 8,347 8,351 6,790 8,661 8,358
6,138 6,728 6,219 13,102 13,774 10,000
11,894
8,874
6,812
4,180 4,489 4,808 5,330 5,336 4,760 5,942 4,098 5,562
0 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 … 2020 … 2030（年）
出所： 2016年3月30日 明日の日本を支える観光ビジョン構想会議（首相官邸ホームページ）、訪日外国人旅行者数 「訪日外客数」（JNTO）、
訪都外国人旅行者数及び訪都国内旅行者数 「東京都観光客数等実態調査」（東京都） を元にGLM作成
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GLMが開始する新商品・サービス
1 UCHIWA 団扇 2 ホテル
夢を目指す人を 対象利用者：
応援するマンション 国内外観光客、
対象利用者： ビジネスマン等
留学生、ビジネスマン等
3 サービスアパートメント 4 商業施設
マンスリーマンション
対象利用者：
対象利用者：
アパレル小売店、
国内外ビジネスマン
飲食店等
(1～2か月)
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収益性が高い新商品・サービス
① UCHIWA 団扇
夢を目指す人を応援する
増え続ける海外留学生のニーズに対応
家具・家電・コンシェルジュサービスを付帯
今後はビジネスマンユーザーのニーズも
GLMは
オペレーションを手がけ
ストック収入強化へ
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収益性が高い新商品・サービス
② ホテル
国内外観光客、ビジネスマン対象
マンション型ホテル
（キッチン・家電設備付き）
高稼働率 （90%以上）エリアに進出
販売だけでなく保有も
オペレーション受託
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収益性が高い新商品・サービス
③ マンスリーマンション / サービスアパートメント
国内外ビジネスマン対象
需要の多いマンスリーマンション
（キッチン・お風呂・家電設備付き）
1～2か月の滞在
GLMによる
オペレーション受託
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収益性が高い新商品・サービス
④ 商業施設
アパレル小売店、飲食店等対象
千代田、中央、港、渋谷区等の
人気エリアで、大手とバッティングが少ない
中小規模商業施設開発に進出
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不動産小口化ビジネス
不動産特定共同事業法（不特法）許可取得により不動産小口化商品の組成、販売が可能に
相続対策ニーズに対応
1棟を小口化した例 不動産を相続する際の相続税評価のイメージ
1
100 1,000万円
1棟
建物
10億円 1 評価減
200 500万円 現金
・
1口500万円から良質な不動産物件を所有可能 預金
土地 建物
建物
さらに… 1部屋を小口化した例
土地 土地
1部屋 1 市場 相続税 小規模宅地等の
100万円 価格 評価額 特例を適用
3,000万円 30
した場合
※最低口数5口以上（500万円以上）
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GLMの今後の成長戦略
既存の単身者向けレジデンシャルの
企画開発にくわえ…
お客様に対し
新商品・サービス群の
より収益性の高い オペレーション受託
不動産
新商品・サービス GLMの 小口化商品
順次市場に投入
団扇（留学生等向けマンション) / ストック収入を 2018年11月、不動産特定共同
ホテル / サービスアパートメント・
マンスリーマンション /
増やしていく 事業法（不特法）許可取得
商業施設
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中長期成長イメージ
経常利益
収益性が高い新商品・サービス
不動産小口化ビジネス
商業施設
サービス
アパートメント
団扇
ホテル ストックビジネス
10
億円
既存単身者向け
レジデンシャル アルテシモ
営業利益10億円
時間軸
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不動産を通じてお客様の真の豊かさに貢献する
東京都心を中心とした単身世帯向け投資用不動産開発を出発点に、ITを活用して
土地所有者・投資家・入居者に新しいサービスを提供する不動産ソリューションカンパニー
「不動産ソリューション」 ×「IT」により、
新しいサービスを創造し世界都市東京から 、
Global Companyを目指す
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03
appendix
30 Copyright Global Link Management Inc. All Rights Reserved.
会社概要
会社名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
• 不動産ソリューション事業
（投資用マンションの企画・開発・販売・建物管理等）
事業内容
• プロパティマネジメント事業
（自社販売分譲物件を中心とした賃貸管理）
設立 2005年3月
代表者 代表取締役 金 大仲
資本金 4.98億円（2018年12月末時点）
東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
所在地
渋谷マークシティウエスト14階
従業員数 93名（2018年12月末時点）
連結子会社 株式会社グローバル・リンク・パートナーズ
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Disclaimer
前述の将来の業績予想に関する予想、計画、⾒通しなどは、
現在入手可能な情報に基づき当社の経営者が合理的と判断したものです。
実際の業績は様々な要因の変化により、本資料の予想、計画、⾒通しとは
大きく異なることがありうることをあらかじめご理解ください。
そのような要因としては、主要市場の経済状況および製品需要の変動、
為替相場の変動、および国内外の各種規制ならびに会計基・慣行等の
変更等が考えられます。
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