2019年８月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年10月17日
不動産投資信託証券発行者名 三菱地所物流リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3481 Ｕ Ｒ Ｌ https://mel-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）坂川 正樹
資 産 運 用 会 社 名 三菱地所投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）取締役社長 （氏名）荒木 治彦
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）専務取締役物流リート部長 （氏名）坂川 正樹
ＴＥＬ 03-3218-0030
有価証券報告書提出予定日 2019年11月28日 分配金支払開始予定日 2019年11月18日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年８月期の運用、資産の状況（2019年３月１日～2019年８月31日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年８月期 2,530 1.5 1,253 △1.1 1,212 3.5 1,211 3.5
2019年２月期 2,493 14.0 1,267 20.2 1,171 16.8 1,170 16.8
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年８月期 4,930 2.0 1.4 47.9
2019年２月期 4,798 2.0 1.4 47.0
（注） 本投資法人は2018年９月10日に30,300口、同年10月11日に1,515口の新投資口の発行を行っています。2019年２
月期の１口当たり当期純利益については、日数による加重平均投資口数（243,973口）で除することにより算定
しています。
(２）分配状況
１口当たり
１口当たり
分配金総額 １口当たり 分配金 分配金総額
分配金 利益超過
（利益超過分配
（利益超過分配 利益超過
分配金総額
（利益超過 （利益超過分 配当性向 純資産配当率
金は含まない） 分配金 分配金を含 配金を含む）
金は含まない）
む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年８月期 4,930 1,211 594 146 5,524 1,357 100.0 2.0
2019年２月期 4,763 1,170 729 179 5,492 1,350 100.0 1.9
（注１）利益超過分配金総額は、全額、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しです。
（注２）2019年２月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行ったことによる減
少剰余金等割合は0.003、2019年８月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻
し）を行ったことによる減少剰余金等割合は0.002です。なお、減少剰余金等割合の計算は法人税法施行令第23
条第１項第４号に基づいて行っています。
（注３）2019年２月期は新投資口の発行を行っていることから、配当性向は次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年８月期 88,457 62,044 70.1 252,403
2019年２月期 88,461 62,182 70.3 252,965
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年８月期 2,194 △64 △1,348 5,823
2019年２月期 1,450 △12,242 11,437 5,042
２．2020年２月期の運用状況の予想（2019年９月１日～2020年２月29日）及び2020年８月期の運用状況の予想（2020年３
月１日～2020年８月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり １口当たり
分配金 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を含 分配金は 分配金
む） 含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年２月期 3,213 27.0 1,743 39.0 1,610 32.8 1,609 32.8 5,839 5,263 576
2020年８月期 3,349 4.2 1,716 △1.5 1,632 1.4 1,631 1.4 5,933 5,334 599
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年２月期）5,263円、１口当たり予想当期純利益（2020年８月期）5,334円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年８月期 245,815口 2019年２月期 245,815口
② 期末自己投資口数 2019年８月期 －口 2019年２月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
１．本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、上記予想数値に関する前提条件の
詳細は、７ページ記載の「2020年２月期及び2020年８月期における運用状況の見通しの前提条件」をご参照くだ
さい。
以 上
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
目次
１．運用状況.............................................................................２
（１）運用状況.........................................................................２
① 当期の概況......................................................................２
（イ）投資法人の主な推移..........................................................２
（ロ）投資環境と運用実績..........................................................２
（ハ）資金調達の概要..............................................................２
（ニ）業績及び分配の概要..........................................................３
② 次期の見通し....................................................................４
（イ）今後の運用方針..............................................................４
（ロ）決算後に生じた重要な事実....................................................４
（ハ）運用状況の見通し............................................................６
（２）投資リスク.......................................................................９
２．財務諸表.............................................................................10
（１）貸借対照表.......................................................................10
（２）損益計算書.......................................................................12
（３）投資主資本等変動計算書...........................................................13
（４）金銭の分配に係る計算書...........................................................14
（５）キャッシュ・フロー計算書.........................................................15
（６）継続企業の前提に関する注記.......................................................16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記.............................................16
（８）財務諸表に関する注記事項.........................................................17
（９）発行済投資口の総口数の増減.......................................................24
３．参考情報.............................................................................25
（１）投資状況.........................................................................25
（２）投資資産.........................................................................25
①投資有価証券の主要銘柄...........................................................25
②投資不動産物件...................................................................25
③その他投資資産の主要なもの.......................................................25
（ア）ポートフォリオ一覧..........................................................26
（イ）建物等の概要................................................................27
（ウ）賃貸借の概要................................................................28
（エ）不動産鑑定評価書の概要......................................................29
（オ）主要な不動産等の物件に関する情報............................................30
（カ）主要なテナントに関する情報..................................................30
（キ）ポートフォリオ分散の状況....................................................31
（ク）担保の内容..................................................................32
（ケ）保有不動産の資本的支出......................................................32
（コ）個別資産の収益状況..........................................................34
- 1 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所
投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年７月14日に設立さ
れ、2017年９月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券
市場に上場しました（銘柄コード3481）。
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパー
である三菱地所株式会社（以下「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運
用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両者の強みをハイブリッド活用（注）
し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への
厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を
目指します。
さらに本投資法人は、2019年４月17日付で、中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画として、新た
に「三本の柱」による運用方針を公表しました。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、
Discipline（規律を持った成長）及びHybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、
三菱地所グループが一丸となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。
当期末（2019年８月31日）現在、本投資法人の保有資産は10物件（取得価格合計：83,219百万円）となって
います。
（注）「ハイブリッド」とは、英語で２つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド
活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、
本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。
（ロ）投資環境と運用実績
当期（2019年８月期）の日本経済は、世界経済の影響から輸出を中心に一部弱さが見られるものの、緩やか
な景気回復基調が続きました。実質GDP（国内総生産）成長率は、民間最終消費支出、政府最終消費支出及び
公的資本形成がプラスに寄与したことなどから、３四半期連続でプラスで推移しています。
不動産売買取引市場においては、低金利環境の継続を背景として国内外投資家の投資意欲は依然旺盛であ
り、J-REIT、私募ファンド及び海外投資家を中心としてコア投資家による活発な物件取得が継続していること
から、投資家間の競争により取引利回りは引き続き低位で推移しています。
J-REIT市場においては、世界的な金利低下圧力の高まりや、株式市場や為替市場の軟調を受け、他の金融商
品と比較した際の利回りの高さや海外情勢等の影響を受けにくいディフェンシブ性が特に評価され、資金流入
超過の基調にあります。７月には東証REIT指数が、約11年ぶりに2,000ポイントを上回り、その後も上昇基調
が続いています。
物流施設市場では、新規供給量が高い水準にある中でも、物流業務の外部委託に伴うサードパーティロジス
ティクス（3PL）市場の成長、製造業や卸売業を中心とした物流拠点再編ニーズ及び小売EC市場の堅調な拡大
を背景とした高水準の新規需要が続いており、空室率は引き続き低位で推移しています。今後も高水準の供給
が続くものの、未竣工物件のリーシング進捗も順調であり、本投資法人のポートフォリオを含めた稼働中の物
件に与える影響は極めて限定的であると考えています。
このような環境下、当期末（2019年８月31日）現在の保有資産10物件（取得価格合計：83,219百万円）の運
用を着実に行い、稼働率は99.9％と高稼働を維持しています。
これに加え、「三本の柱」におけるAlignment（投資主との利益の一致）の施策の一つとして、本投資法人
は2019年５月17日付で、投資主利益との連動性を高めることを目的として、資産運用報酬のうち投資主利益連
動報酬部分について、本投資法人の投資口価格と東証REIT指数との相対パフォーマンスに連動させる、「投資
口パフォーマンス完全連動型報酬」を導入しています。投資口のパフォーマンスが東証REIT指数のパフォーマ
ンスを下回る場合に報酬が減額となる完全連動型報酬は、J-REIT初の取組みです。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、長期安定的な財務運営を基本とし、成長性に配慮した借入比率のコントロールと効率的なキ
ャッシュマネジメントを行うこととしています。
a.資金の借入れの状況
本投資法人は長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス及び返済期限の分散等にも
十分配慮して借入れを行うことを基本方針としています。
- 2 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
当期末（2019年８月31日）現在の有利子負債残高は23,924百万円となり、総資産に占める有利子負債の
割合（以下「LTV」といいます。）は27.0％となりました。
b.格付の状況
本投資法人の当期末（2019年８月31日）現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付 見通し
株式会社日本格付研究所
長期発行体格付 AA- 安定的
（JCR）
（ニ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期（2019年８月期）の業績は営業収益2,530百万円、営業利益1,253百万円、経常利益
1,212百万円、当期純利益1,211百万円及び投資口１口当たり分配金5,524円となりました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別
措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数245,815口の整数倍である
1,211,867,950円を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は4,930円としました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途
として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととし
ています（注１）。また、継続的利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等によ
り、１口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金
の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
当期においては、減価償却費の30％にほぼ相当する額である146,014,110円を継続的利益超過分配として分
配することとし、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は594円となりました。
（注１）但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と
判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点か
ら、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注２）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものと
します。
（注２）鑑定LTV（％）＝ａ／ｂ（％）
ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋敷金保証金留保額の取崩
相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く）
ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の帳簿価額
＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間
に支払われる利益超過分配金総額
- 3 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
② 次期の見通し
（イ）今後の運用方針
本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」
に着眼し、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築
と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a.外部成長戦略
本投資法人は、三菱地所とスポンサーサポート契約を締結し、パイプラインサポートを享受するととも
に、本資産運用会社の目利き力を活かした物件ソーシング力をハイブリッド活用します。また、マーケッ
トや環境変化に合わせて両社の強みを活かすことで、安定的な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目
指します。
b.内部成長戦略
本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かし
たリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最
大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブ
リット型内部成長）を目指します。
c.財務戦略
本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安
定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャ
ッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。
（ロ）決算後に生じた重要な事実
a.新投資口の発行
本投資法人は、2019年９月19日及び2019年９月30日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行
を決議し、2019年10月７日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了しました。また、オーバーアロ
ットメントによる売出しに伴い、第三者割当増資による新投資口の発行を行う場合には、2019年11月７日を
払込期日（予定）としています。
＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数 ： 57,150口
発行価格（募集価格） ： 1口当たり335,887円
発行価格（募集価格）の総額： 19,195,942,050円
発行価額（払込金額） ： 1口当たり324,690円
発行価額（払込金額）の総額： 18,556,033,500円
払込期日 ： 2019年10月７日
＜第三者割当による新投資口の発行（注）＞
発行新投資口数 ： 2,850口
発行価額（払込金額） ： 1口当たり324,690円
発行価額（払込金額）の総額： 925,366,500円
払込期日 ： 2019年11月７日
割当先 ： ＳＭＢＣ日興証券株式会社
（注）第三者割当における発行数の全部又は一部につき申し込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終
的な発行数がその限度で減少、又は発行そのものが行われない場合があります。
- 4 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（参考情報）
①資金の借入れ
本投資法人は、2019年８月27日及び2019年10月４日開催の役員会において、後記「②資産の取得」記載
の資産の取得資金及び関連費用の一部への充当を目的とした資金の借入れを決定し、以下の資金の借入れ
を実行しました。
借入金 借入 元本 元本弁
区分 借入先 利率 借入方法 担保
（百万円） 実行日 弁済日 済方法
基準金利＋
株式会社みずほ銀行 1,100 0.0700％ 左記借入先との間で締結
（変動金利） した2018年８月13日付当
基準金利＋ 座貸越約定書に基づく借
900 2019年 2020年
短期 株式会社みずほ銀行 0.0700％ 入れ
（注） 10月９日 10月９日
（変動金利）
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 200 基準金利＋ 左記借入先との間で2019
0.0700％ 年10月４日に金銭消費貸
信金中央金庫 750 （変動金利） 借契約証書を締結
左記借入先との間で2019
0.2500％ 2019年 2023年
株式会社三井住友銀行 3,000 年８月27日に金銭消費貸
（固定金利） ９月２日 ９月２日
借契約証書を締結
期限
0.1800％ 無担保
農林中央金庫 1,250 一括
（固定金利） 2024年 無保証
弁済
0.1800％ 10月９日
全国信用協同組合連合会 1,250
（固定金利）
0.2160％ 2025年
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 200
長期 （固定金利） 10月９日
左記借入先との間で2019
0.2600％ 2019年
株式会社みずほ銀行 2,400 年10月４日に金銭消費貸
（固定金利） 10月９日 2026年
借契約証書を締結
0.2600％ 10月９日
株式会社七十七銀行 400
（固定金利）
0.2400％ 2027年
株式会社新生銀行 1,250
（固定金利） 10月９日
0.4200％ 2028年
株式会社福岡銀行 750
（固定金利） 10月10日
合計 13,450 ― ― ― ― ― ―
（注）当該借入れは第三者割当ローンとなります。第三者割当ローンは、第三者割当の手取金又は手元資金により全額を弁済する予
定です。
②資産の取得
本投資法人は、決算日以降、本書の日付現在に至るまでの間に、以下の資産を取得しました。
取得価格
区分 物件名称 所在地 取得日 売主
（百万円）
茨城県 2019年
MJロジパーク土浦1 3,133 SMFLみらいパートナーズ株式会社
土浦市 ９月２日
ロジポート大阪大正 大阪府
5,682 OTL2合同会社
（準共有持分20％） 大阪市
物流施設
兵庫県
MJロジパーク西宮1 2,483 芙蓉総合リース株式会社
西宮市 2019年
愛知県 10月９日
MJロジパーク春日井1 13,670 MJインダストリアルファンド合同会社
春日井市
MJインダストリアルパーク堺 大阪府
その他 5,600 MJインダストリアルファンド合同会社
（底地） 堺市
- 5 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（ハ）運用状況の見通し
2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下の
とおり見込んでいます。
１口当たり
分配金 １口当たり
当期 （利益超過 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 分配金を （利益超過 利益超過
含む） 分配金は 分配金
含まない）
2020年 3,213 1,743 1,610 1,609 5,839 5,263 576
２月期 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）2020年２月期：予想期末発行済投資口数 305,815口、１口当たり予想当期純利益 5,263円
2020年８月期（2020年３月１日～2020年８月31日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下の
とおり見込んでいます。
１口当たり
分配金 １口当たり
当期 （利益超過 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 分配金を （利益超過 利益超過
含む） 分配金は 分配金
含まない）
2020年 3,349 1,716 1,632 1,631 5,933 5,334 599
８月期 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）2020年８月期：予想期末発行済投資口数 305,815口、１口当たり予想当期純利益 5,334円
なお、これらの見通しの前提条件につきましては、後記記載の「2020年２月期及び2020年８月期における運
用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、
当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証
するものではありません。
- 6 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
2020年２月期及び2020年８月期における運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2020年２月期（第７期）：2019年９月１日～2020年２月29日（182日）
計算期間
・2020年８月期（第８期）：2020年３月１日～2020年８月31日（184日）
・2019年８月期末現在本投資法人が保有する10物件（以下「第６期末保有資産」といいます。）
に加え、2019年９月２日付でMJロジパーク土浦1及び2019年10月９日付でロジポート大阪大
正、MJロジパーク春日井1、MJロジパーク西宮1及びMJインダストリアルパーク堺（底地）（以
下「第７期取得済資産」といいます。）を取得しており、本書の日付現在本投資法人が保有す
運用資産 る物件は15物件です。
・本書の日付現在、本投資法人が保有している不動産信託受益権（15物件）について、2020年８
月期末までの間に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としてい
ます。
・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・賃貸事業収益については、前所有者より提供を受けた第７期取得済資産に関する情報及び本資
産運用会社が保有している第６期末保有資産に関する情報をもとに、市場動向や物件の競争力
営業収益
等を勘案して算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位:百万円）
2020年２月期 2020年８月期
賃貸事業費用合計 1,103 1,212
施設管理費 79 84
プロパティマネジメント
18 19
業務委託費
水道光熱費 116 115
修繕費 22 31
公租公課 216 314
減価償却費 587 610
一般管理費合計 366 420
営業費用
資産運用報酬 249 290
スポンサーサポート
53 57
業務委託費
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、第７期取得済
資産については前所有者より提供を受けた過去の実績値に基づき、第６期末保有資産について
は取得後の過去の実績値に基づき、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主等と期間按分によ
る計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算
入されるため、第７期取得済資産については2019年度の固定資産税及び都市計画税等の費用計
上は行わず、2020年２月期の費用計上はなく、2020年８月期から費用計上されます。
・建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づき見込んでいます。な
お、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、
一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等か
ら、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
- 7 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
・2020年２月期は、132百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関連費用として
76百万円を、創立費償却費用として６百万円を、新投資口の発行に係る費用として49百万円を
営業外費用 見込んでいます。
・2020年８月期は、84百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関連費用として78
百万円を、創立費償却費用として６百万円を見込んでいます。
・本書の日付現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債の残高は、37,374百万円です。
・2019年10月９日に借り入れた短期借入金900百万円については、2019年11月７日払込予定の第
三者割当による新投資口の発行2,850口の手取金又は手元資金により、2020年２月期に全額を
返済することを前提としています。また、2020年８月期中に、2020年２月期に対応する消費税
の還付がなされる予定であることから、当該還付金等を原資として、2019年10月９日に借り入
有利子負債 れた短期借入金1,100百万円を2020年８月期に全額返済することを前提としています。
・有利子負債総額は、2020年２月期末に36,474百万円、2020年８月期末は35,374百万円となるこ
とを前提としています。
・LTVについては、2020年２月期末は30.1％、2020年８月期末は29.4％程度を見込んでいます。
LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数である302,965口に加え、第三者割当によって新規に
発行される予定の投資口数の上限である2,850口が全て発行されることを前提としており、
2020年２月期及び2020年８月期の１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当
投資口
たり利益超過分配金は、予想期末発行済投資口数305,815口により算出しています。
・上記を除き、2020年８月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提
としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
１口当たり分配金 方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
含まない） 種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があり
ます。
- 8 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出しています。2020年
２月期及び2020年８月期とも利益超過分配金総額（継続的利益超過分配金）は、減価償却費の
30％を分配することを前提として算出しており、2020年２月期に176百万円、2020年８月期に
183百万円を想定しています。いずれも税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しであ
り、一時差異等調整引当額からの分配はありません。
・減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、資本的支出額、
取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐用年数等により、現時点で想定
される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準として算出される
利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。
・(1)経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、(2)利益の金額が配当可能利益の額の100分の
90に相当する金額に満たないこと、若しくは(3)分配金額が投資法人に係る課税の特例規定に
おける要件を満たさないことにより、又は(4)その他投資主の利益を最大化するため、役員会
において適切と判断した場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る
計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を超え
て金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等(一般社団法人投資
信託協会規則を含みます。)において定める金額を加算した額を上限とします。
・本投資法人は、減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則として毎期継続
的に利益超過分配を実施する方針です（継続的な利益超過分配）。
１口当たり
また、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、
利益超過分配金
一時的に１口当たり分配金の額が一定程度減少することが見込まれる場合は、１口当たり分配
金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。但し、経済環
境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産等の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投
資法人が不適切と判断した場合には利益の金額を超える金銭の分配を行わないことがありま
す。
・なお、不測の要因に基づく建物毀損等より、緊急に資本的支出が発生する場合は、１口当たり
利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。加えて、安定的な財務運営を継続する観
点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注）が60％を超える場合においても、
利益超過分配を実施しないこととしています。
（注）鑑定LTV（％）＝ａ／ｂ（％）
ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローン
は除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証
金の返還に充てる場合等を除く）
ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における
保有不動産の減価償却後の帳簿価額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定
評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われ
る利益超過分配金総額
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協
会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提とし
その他 ています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（２）投資リスク
有価証券報告書（2019年５月30日提出）及び有価証券届出書（2019年９月19日提出）における「投資リスク」か
ら重要な変更がないため開示を省略します。
- 9 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,856,912 2,627,266
信託現金及び信託預金 3,185,098 3,196,426
営業未収入金 18,674 22,102
前払費用 20,637 10,300
未収消費税等 312,168 -
その他 - 753
流動資産合計 5,393,492 5,856,848
固定資産
有形固定資産
信託建物 37,515,698 ※１ 37,535,830
減価償却累計額 △1,365,361 △1,839,363
信託建物（純額） 36,150,337 35,696,466
信託構築物 ※１ 1,288,743 ※１ 1,286,857
減価償却累計額 △35,273 △48,050
信託構築物（純額） 1,253,469 1,238,807
信託機械及び装置 - 7,372
減価償却累計額 - △51
信託機械及び装置（純額） - 7,320
信託工具、器具及び備品 689 4,806
減価償却累計額 △28 △252
信託工具、器具及び備品（純額） 661 4,554
信託土地 45,603,368 45,603,368
有形固定資産合計 83,007,836 82,550,517
無形固定資産
ソフトウエア 6,785 5,835
その他 841 791
無形固定資産合計 7,626 6,626
投資その他の資産
繰延税金資産 11 13
長期前払費用 14,161 11,484
敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 24,172 21,498
固定資産合計 83,039,635 82,578,642
繰延資産
創立費 28,223 22,175
繰延資産合計 28,223 22,175
資産合計 88,461,352 88,457,666
- 10 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 140,574 97,523
1年内返済予定の長期借入金 4,000,000 4,000,000
未払金 7,075 11,536
未払分配金 4,984 6,549
未払費用 264,448 286,273
未払法人税等 837 881
未払消費税等 - 138,971
前受金 407,446 405,806
流動負債合計 4,825,367 4,947,542
固定負債
長期借入金 19,924,000 19,924,000
信託預り敷金及び保証金 1,529,276 1,541,562
固定負債合計 21,453,276 21,465,562
負債合計 26,278,644 26,413,105
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額 61,262,651 61,262,651
出資総額控除額 △250,808 △430,007
出資総額（純額） 61,011,843 60,832,644
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,170,864 1,211,916
剰余金合計 1,170,864 1,211,916
投資主資本合計 62,182,708 62,044,560
純資産合計 ※２ 62,182,708 ※２ 62,044,560
負債純資産合計 88,461,352 88,457,666
- 11 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１2,358,795 ※１2,399,157
その他賃貸事業収入 ※１ 134,976 ※１ 131,229
営業収益合計 2,493,772 2,530,386
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 940,015 ※１ 959,140
資産運用報酬 190,172 209,632
資産保管手数料 848 850
一般事務委託手数料 17,869 19,278
役員報酬 2,400 2,400
支払手数料 49,544 57,014
その他営業費用 25,578 28,147
営業費用合計 1,226,428 1,276,463
営業利益 1,267,344 1,253,922
営業外収益
受取利息 23 25
還付加算金 - 788
受取保険金 30,210 41,561
固定資産税還付金 - 12,880
その他 1 -
営業外収益合計 30,234 55,255
営業外費用
支払利息 48,378 49,662
融資関連費用 10,516 8,915
創立費償却 6,047 6,047
投資口交付費償却 31,263 -
災害による損失 25,497 1,075
固定資産圧縮損 4,303 30,725
営業外費用合計 126,007 96,427
経常利益 1,171,572 1,212,751
税引前当期純利益 1,171,572 1,212,751
法人税、住民税及び事業税 841 885
法人税等調整額 1 △2
法人税等合計 842 883
当期純利益 1,170,729 1,211,868
前期繰越利益 134 47
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,170,864 1,211,916
- 12 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 期未処理損
失（△）
当期首残高 53,685,400 △120,910 53,564,490 1,002,724 1,002,724 54,567,214 54,567,214
当期変動額
新投資口の発行 7,577,251 - 7,577,251 - - 7,577,251 7,577,251
利益超過分配 - △129,898 △129,898 - - △129,898 △129,898
剰余金の配当 - - - △1,002,590 △1,002,590 △1,002,590 △1,002,590
当期純利益 - - - 1,170,729 1,170,729 1,170,729 1,170,729
当期変動額合計 7,577,251 △129,898 7,447,353 168,139 168,139 7,615,493 7,615,493
当期末残高 ※１ 61,262,651 △250,808 61,011,843 1,170,864 1,170,864 62,182,708 62,182,708
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 期未処理損
失（△）
当期首残高 61,262,651 △250,808 61,011,843 1,170,864 1,170,864 62,182,708 62,182,708
当期変動額
利益超過分配 - △179,199 △179,199 - - △179,199 △179,199
剰余金の配当 - - - △1,170,816 △1,170,816 △1,170,816 △1,170,816
当期純利益 - - - 1,211,868 1,211,868 1,211,868 1,211,868
当期変動額合計 - △179,199 △179,199 41,051 41,051 △138,147 △138,147
当期末残高 ※１ 61,262,651 △430,007 60,832,644 1,211,916 1,211,916 62,044,560 62,044,560
- 13 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
Ⅰ．当期未処分利益 1,170,864,727円 1,211,916,552円
Ⅱ．利益超過分配金加算額
出資総額控除額 179,199,135円 146,014,110円
Ⅲ．分配金の額 1,350,015,980円 1,357,882,060円
（投資口1口当たり分配金の額） (5,492円) (5,524円)
うち利益分配金 1,170,816,845円 1,211,867,950円
（うち１口当たり利益分配金） (4,763円) (4,930円)
うち利益超過分配金 179,199,135円 146,014,110円
（うち１口当たり利益超過分配金） (729円) (594円)
Ⅳ．次期繰越利益 47,882円 48,602円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項に定 本投資法人の規約第35条第１項に定
める分配方針に基づき、分配金額 める分配方針に基づき、分配金額
は、租税特別措置法第67条の15に規 は、租税特別措置法第67条の15に規
定されている「配当可能利益の額」 定されている「配当可能利益の額」
の100分の90に相当する金額を超え の100分の90に相当する金額を超え
るものとしています。かかる方針に るものとしています。かかる方針に
より、当期については、当期未処分 より、当期については、当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の 利益を超えない額で発行済投資口の
総口数245,815口の整数倍の最大値 総口数245,815口の整数倍の最大値
となる1,170,816,845円を利益分配 となる1,211,867,950円を利益分配
金として分配することとしました。 金として分配することとしました。
なお、本投資法人は、本投資法人 なお、本投資法人は、本投資法人
の規約第35条第２項に定める金銭の の規約第35条第２項に定める金銭の
分配の方針に基づき、当該期間に発 分配の方針に基づき、毎期継続的に
生する減価償却費の30％を目途とし 利益を超える金銭の分配（税法上の
て、毎期継続的に利益を超える金銭 出資等減少分配に該当する出資の払
の分配（税法上の出資等減少分配に 戻し）を行います。
該当する出資の払戻し）を行いま かかる方針をふまえ、減価償却費
す。当期については、運用状況の見 の30％にほぼ相当する額である
通しにおいて、賃貸事業収益の一時 146,014,110円を、利益を超える金
的な減少を想定していたため、一口 銭の分配（税法上の出資等減少分配
当たり分配金を平準化することを目 に該当する出資の払戻し）として分
的に、当該期間に発生する減価償却 配することとしました。
費の30％に相当する継続的利益超過
分配金に加え、当該期間に発生する
減価償却費の7％に相当する一時的
利益超過分配金を分配する方針とい
たしました。
かかる方針をふまえ、当期につい
ては、減価償却費の30％にほぼ相当
する額である145,276,665円に加
え、減価償却費の7％にほぼ相当す
る額である33,922,470円を、利益を
超える金銭の分配（税法上の出資等
減少分配に該当する出資の払戻し）
として分配することとしました。
（注）本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当す
る金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことによ
り、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人投資信
託協会規則を含みます。）において定める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。
- 14 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,171,572 1,212,751
減価償却費 485,904 488,054
投資口交付費償却 31,263 -
受取利息 △23 △25
支払利息 48,378 49,662
受取保険金 △30,210 △41,561
固定資産圧縮損 4,303 30,725
災害による損失 25,497 1,075
営業未収入金の増減額（△は増加） 8,076 △3,427
未収消費税等の増減額（△は増加） △312,168 312,168
前払費用の増減額（△は増加） 5,504 10,337
長期前払費用の増減額（△は増加） 766 2,676
営業未払金の増減額（△は減少） 45,918 △26,588
未払金の増減額（△は減少） △5,798 4,461
未払費用の増減額（△は減少） 19,762 21,024
未払消費税等の増減額（△は減少） △108,215 138,971
前受金の増減額（△は減少） 93,868 △1,639
その他 9,798 5,294
小計 1,494,200 2,203,961
利息の受取額 23 25
利息の支払額 △47,145 △48,861
保険金の受取額 30,210 41,561
災害損失の支払額 △25,497 △1,075
法人税等の支払額 △865 △841
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,450,925 2,194,769
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △12,541,961 △76,924
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 300,506 16,923
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,525 △4,637
投資活動によるキャッシュ・フロー △12,242,980 △64,637
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 12,961,000 -
短期借入金の返済による支出 △12,961,000 -
長期借入れによる収入 5,023,000 -
投資口の発行による収入 7,545,987 -
利益分配金の支払額 △1,002,300 △1,169,608
利益超過分配金の支払額 △129,642 △178,842
財務活動によるキャッシュ・フロー 11,437,044 △1,348,450
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 644,989 781,681
現金及び現金同等物の期首残高 4,397,022 5,042,011
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 5,042,011 ※１ 5,823,693
- 15 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２年～60年
構築物 10年～58年
機械及び装置 12年
工具、器具及び備品 ６年～10年
（２）無形固定資産
定額法を採用しています。
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 創立費
５年均等償却を行っています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等
については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事
業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴
い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額に
ついては、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入していま
す。
４．キャッシュ・フロー計算書におけ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）
る資金の範囲 は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金
並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少の
リスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短
期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のための基本 （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託
財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収
益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科
目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記
の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具
及び備品、信託土地
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
- 16 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
※１．有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
信託建物 ― 28,020
信託構築物 4,303 7,008
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
50,000 50,000
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,254,788 2,294,240
共益費収入 104,007 104,916
計 2,358,795 2,399,157
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 90,601 87,523
その他賃貸収入 44,375 43,705
計 134,976 131,229
不動産賃貸事業収益合計 2,493,772 2,530,386
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 123,684 85,207
公租公課 184,581 216,031
保険料 3,957 4,026
修繕費 29,427 49,452
水道光熱費 96,523 92,165
減価償却費 484,904 487,054
信託報酬 1,678 1,682
その他賃貸事業費用 15,257 23,519
不動産賃貸事業費用合計 940,015 959,140
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 1,553,757 1,571,245
- 17 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2018年９月１日 自 2019年３月１日
至 2019年２月28日 至 2019年８月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 245,815口 245,815口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年９月１日 自 2019年３月１日
至 2019年２月28日 至 2019年８月31日
現金及び預金 1,856,912 2,627,266
信託現金及び信託預金 3,185,098 3,196,426
現金及び現金同等物 5,042,011 5,823,693
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年９月１日 自 2019年３月１日
至 2019年２月28日 至 2019年８月31日
１年以内 4,894,348 4,913,567
１年超 20,209,065 18,800,951
合計 25,103,413 23,714,518
[金融商品に関する注記]
１.金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、又は
新投資口の発行により調達しています。
資金の借入れにおいては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、借入
期間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（但
し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を
原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがありま
す。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的とし
て、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契
約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等
を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバ
ティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日に
おける流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金が占める割合について金利
水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、
返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理
しています。
- 18 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固
定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動
性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不
動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナ
ントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安
全性を確保することとしています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額の他、市場価格がない場合には合理的に算定された
価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条
件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
２.金融商品の時価等に関する事項
2019年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価（注１） 差額
（１）現金及び預金 1,856,912 1,856,912 -
（２）信託現金及び信託預金 3,185,098 3,185,098 -
資産合計 5,042,011 5,042,011 -
（３）１年内返済予定の長期借入金 4,000,000 4,000,000 -
（４）長期借入金 19,924,000 20,064,009 140,009
負債合計 23,924,000 24,064,009 140,009
2019年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価（注１） 差額
（１）現金及び預金 2,627,266 2,627,266 -
（２）信託現金及び信託預金 3,196,426 3,196,426 -
資産合計 5,823,693 5,823,693 -
（３）１年内返済予定の長期借入金 4,000,000 4,000,000 -
（４）長期借入金 19,924,000 20,381,283 457,283
負債合計 23,924,000 24,381,283 457,283
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（４）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定
する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しい
ことから、当該帳簿価額によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分 （2019年２月28日） （2019年８月31日）
信託預り敷金及び保証金 ＊ 1,529,276 1,541,562
＊ 賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあって
も中途解約や更新・再契約の可能性があることから、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積
ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
- 19 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（注３）金銭債権の決算日（2019年２月28日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 1,856,912 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,185,098 - - - - -
合計 5,042,011 - - - - -
金銭債権の決算日（2019年８月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 2,627,266 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,196,426 - - - - -
合計 5,823,693 - - - - -
（注４）借入金の決算日（2019年２月28日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
１年内返済予定の長期借入
4,000,000 - - - - -
金
長期借入金 - - 2,211,000 3,310,000 3,540,000 10,863,000
合計 4,000,000 - 2,211,000 3,310,000 3,540,000 10,863,000
借入金の決算日（2019年８月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
１年内返済予定の長期借入
4,000,000 - - - - -
金
長期借入金 - - 2,211,000 3,310,000 3,540,000 10,863,000
合計 4,000,000 - 2,211,000 3,310,000 3,540,000 10,863,000
[有価証券に関する注記]
前期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年８月31日）
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年８月31日）
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年８月31日）
該当事項はありません。
- 20 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
11 13
繰延税金資産小計 11 13
繰延税金資産合計 11 13
（繰延税金資産の純額） 11 13
２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要
な項目別の内訳
前 期 当 期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
法定実効税率 31.51％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.49％ △31.49％
その他 0.05％ 0.05％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.07％ 0.07％
[持分法損益等に関する注記]
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
１.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
２.関連会社等
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
３.兄弟会社等
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
４.役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
- 21 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年８月31日）
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不
動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年９月１日 自 2019年３月１日
至 2019年２月28日 至 2019年８月31日
貸借対照表計上額（注１）
期首残高 70,931,988 83,007,836
期中増減額（注２） 12,075,847 △457,319
期末残高 83,007,836 82,550,517
期末時価（注３） 88,370,000 89,375,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件の取得（12,510,301千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却
費（484,904千円）等によるものです。当期の主な増加額は資本的支出（60,460千円）等によるものであり、主な減少額
は減価償却費（487,054千円）等によるものです。
（注３）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づ
き、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
- 22 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
（１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
[１口当たり情報に関する注記]
前期 当期
自 2018年９月１日 自 2019年３月１日
至 2019年２月28日 至 2019年８月31日
１口当たり純資産額 252,965円 252,403円
１口当たり当期純利益 4,798円 4,930円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出
しています。潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載
していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年９月１日 自 2019年３月１日
至 2019年２月28日 至 2019年８月31日
当期純利益（千円） 1,170,729 1,211,868
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,170,729 1,211,868
期中平均投資口数（口） 243,973 245,815
[重要な後発事象に関する注記]
本投資法人は、2019年９月19日及び2019年９月30日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を
決議し、2019年10月７日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了しました。また、オーバーアロット
メントによる売出しに伴い、第三者割当による新投資口の発行を行う場合には、2019年11月７日を払込期日
（予定）としています。
＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数 ：57,150口
発行価格（募集価格） ：1口当たり335,887円
発行価格（募集価格）の総額：19,195,942,050円
発行価額（払込金額） ：1口当たり324,690円
発行価額（払込金額）の総額：18,556,033,500円
払込期日 ：2019年10月７日
＜第三者割当による新投資口の発行（注）＞
発行新投資口数 ：2,850口
発行価額（払込金額） ：1口当たり324,690円
発行価額（払込金額）の総額：925,366,500円
払込期日 ：2019年11月７日
割当先 ：ＳＭＢＣ日興証券株式会社
- 23 -
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年８月期 決算短信
（注）第三者割当における発行数の全部又は一部につき申し込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的
な発行数がその限度で減少、又は発行そのものが行われない場合があります。
（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降2019年８月31日までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりで
す。
出資総額（純額）（千円）
発行済投資口の総口数（口）
年月日 摘要 （注１） 備考
増減 残高 増減 残高
2016年７月14日 私募設立 200,000 200,000 2,000 2,000 （注２）
2016年９月28日 私募増資 1,800,000 2,000,000 18,000 20,000 （注３）
2017年６月15日 投資口併合 - 2,000,000 △12,000 8,000 （注４）
2017年９月13日 公募増資 49,678,200 51,678,200 198,000 206,000 （注５）
2017年10月10日 第三者割当増資 2,007,200 53,685,400 8,000 214,000 （注６）
利益を超える
2018年５月21日 金銭の分配 △120,910 53,564,490 － 214,000 （注７）
（出資の払戻し）
2018年９月10日 公募増資 7,216,429 60,780,919 30,300 244,300 （注８）
2018年10月11日 第三者割当増資 360,821 61,141,741 1,515 245,815 （注９）
利益を超える
2018年11月19日 金銭の分配 △129,898 61,011,843 － 245,815 （注10）
（出資の払戻し）
利益を超える
2019年５月21日 金銭の分配 △179,199 60,832,644 － 245,815 （注11）
（出資の払戻し）
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
（注２）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価格100,000円にて投資口を発行しています。
（注３）１口当たり発行価格100,000円にて投資口を発行しました。
（注４）2017年６月15日を効力発生日として、投資口１口につき0.4口の割合による投資口の併合を行いました。
（注５）１口当たり発行価格260,000円（発行価額250,900円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を
発行しました。
（注６）１口当たり発行価額250,900円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注７）2018年４月13日開催の本投資法人役員会において、2018年２月期（第３期）に係る金銭の分配として、１口当たり565円の利益を
超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年５月21日よりその支払いを開始しました。
（注８）１口当たり発行価格246,772円（発行価額238,166円）にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、公募により新投
資口を発行しました。
（注９）１口当たり発行価額238,166円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注10）2018年1