3481 Ｒ－三菱地所物流 2019-09-19 15:30:00
2020年２月期の運用状況の予想の修正及び2020年８月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年９月 19 日
各 位
不動産投資信 託証券発 行者名
東京都千代田区丸の内一丁目６番５号
三菱地所物流リート投資法人
代表者名 執行役員 坂川 正樹
（コード番号 3481）
資産運用会社名
三菱地所投資顧問株式会社
代表者名 取締役社長 荒木 治彦
問合せ先 専務取締役物流リート部長 坂川 正樹
TEL:03-3218-0030
2020年２月期の運用状況の予想の修正及び2020年８月期の運用状況の予想に関するお知らせ
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年４月 15 日付「2019 年２月期
決算短信(REIT)」で公表した 2020 年２月期（2019 年９月１日～2020 年２月 29 日）における本投資法人の運
用状況の予想を修正するとともに、新たに 2020 年８月期（2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）における運
用状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。なお、2019 年４月 15 日付「2019 年２月期 決
算短信(REIT)」で公表した 2019 年８月期（2019 年３月１日～2019 年８月 31 日）における本投資法人の運用
状況の予想については、変更ありません。
記
1. 運用状況の予想の修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、取得予定資産（別紙「2020 年２月期及び 2020
年８月期における運用状況の予想の前提条件」の「運用資産」において定義しています。 ）の取得資金の一
部に充当するための資金調達を目的として新投資口発行を決議いたしました。これに伴い、2019 年４月 15
日付で公表した 2020 年２月期における本投資法人の運用状況の予想につき、算定の前提条件が変動したこ
とにより、営業収益に 10％以上、経常利益及び当期純利益に 30％以上並びに１口当たり分配金に５％以上
の差異が生じる見込みとなったため、運用状況の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて、2020 年８月期における本投資法人の運用状況の予想につき、同様の前提条件に基
づいて新たに公表を行うものです。
2. 2020 年２月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年８月期の運用状況の予想
(1) 2020 年２月期（第７期）
（2019 年９月１日～2020 年２月 29 日）の運用状況の予想の修正の内容
当期 １口当たり １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
（利益超過分配金（利益超過分配金
を含む） は含まない）
分配金
前回発表予想 2,531 1,268 1,204 1,203 5,492 4,897 595
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
今回修正予想 3,213 1,743 1,610 1,609 5,839 5,263 576
（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減額
682 474 405 405 347 366 △19
（Ｃ）
（（Ｂ）－（Ａ）） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減率
27.0％ 37.4％ 33.7％ 33.7％ 6.3％ 7.5％ △3.2％
（Ｃ）/（Ａ）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年２月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年８月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。 1933 年米国証券法（その後の改正を含み、 「1933
以下
年米国証券法」といいます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は
販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロスペクタ
スが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣
に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
1
(2) 2020 年８月期（第８期）
（2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）の運用状況の予想の内容
当期 １口当たり １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
（利益超過分配金（利益超過分配金
を含む） は含まない）
分配金
2020 年８月期 3,349 1,716 1,632 1,631 5,933 5,334 599
（第８期） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）
2020 年２月期 ： 予想期末発行済投資口数 305,815 口、１口当たり予想当期純利益 5,263 円
2020 年８月期 ： 予想期末発行済投資口数 305,815 口、１口当たり予想当期純利益 5,334 円
（注1） 上記予想数値は、別紙「2020 年２月期及び 2020 年８月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前提
条件に基づき算出しています。したがって、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃
料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発
行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、 前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、
営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 、１口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利
益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の数値は切り捨て、割合は小数第２位を四捨五入して、それぞれ表示しています。
以上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本投資法人のホームページアドレス：https://mel-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年２月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年８月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。 1933 年米国証券法（その後の改正を含み、 「1933
以下
年米国証券法」といいます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は
販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロスペクタ
スが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣
に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
2
【別紙】
2020 年２月期及び 2020 年８月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2020 年２月期（第７期） （2019 年９月１日～2020 年２月 29 日）（182 日）
計算期間
2020 年８月期（第８期） （2020 年３月１日～2020 年８月 31 日）（184 日）
本日現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（11 物件） （以下「取
得済資産」といいます。）に加え、新規に取得する不動産信託受益権（４物件）
（以下「取得予定資産」といいます。取得予定資産の詳細につきましては、本
日付で公表の「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご
運用資産 参照ください。 ）を、2019 年 10 月９日に取得すること、また当該取得予定資
産の取得を除き、2020 年８月期末までの間に変動（新規物件の取得、保有物
件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により変
動が生ずる可能性があります。
賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた取得予定資産に関する情
報及び資産運用会社である三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」
営業収益 といいます。）が保有している取得済資産に関する情報をもとに、市場動向や
物件の競争力等を勘案して算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位:百万円）
2020 年２月期 2020 年８月期
賃貸事業費用合計 1,103 1,212
施設管理費 79 84
プロパティマネジメント業務委託費 18 19
水道光熱費 116 115
修繕費 22 31
公租公課 216 314
減価償却費 587 610
一般管理費合計 366 420
資産運用報酬 249 290
スポンサーサポート業務委託費 53 57
営業費用 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について、
2019 年９月２日付で取得した MJ ロジパーク土浦 1 及び取得予定資産について
は現受益者等より提供を受けた過去の実績値に基づき、 取得済資産については
取得後の過去の実績値に基づき、費用の変動要素を考慮して算出しています。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主
等と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、 本投資法人においては
当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、MJ ロジパーク土浦 1 及び取
得予定資産については 2019 年度の固定資産税及び都市計画税等の費用計上は
行わず、2020 年２月期の費用計上はありません。MJ ロジパーク土浦 1 及び取
得予定資産については、2020 年８月期から費用計上されます。
建物の修繕費は、 本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づき見込ん
でいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に
発生する可能性があること、 一般的に年度による金額の差異が大きくなること
及び定期的に発生する金額ではないこと等から、 各計算期間の修繕費が予想金
額と大きく異なる結果となる可能性があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年２月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年８月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。 1933 年米国証券法（その後の改正を含み、 「1933
以下
年米国証券法」といいます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は
販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロスペクタ
スが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣
に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
3
2020 年２月期は、132 百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資
関連費用として 76 百万円を、創立費償却費用として６百万円を、新投資口の発
営業外費用 行に係る費用として 49 百万円を見込んでいます。
2020 年８月期は、84 百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関
連費用として 78 百万円を、創立費償却費用として６百万円を見込んでいます。
本日現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債の残高は、26,924 百万円で
す。
2019 年 10 月９日に、上記「運用資産」に記載の取得予定資産の取得資金の一部
への充当を目的として、総額 11,600 百万円を上限とした借入れを行うことを前
提としています。また、2019 年 10 月９日に、取得予定資産の取得資金の一部へ
の充当を目的として実行を予定している第三者割当ローン 851 百万円について
は、第三者割当の手取金又は手元資金により、全額返済することを前提として
います。
2019 年９月 30 日に返済期限が到来する長期借入金 4,000 百万円については、 全
有利子負債
額リファイナンスを行うことを前提としています。
この結果、有利子負債の総見込額は、2020 年２月期末 38,524 百万円及び 2020
年８月期末 37,424 百万円となることを前提としています。
LTV について、2020 年２月期末の LTV は 31.7％程度、2020 年８月期末の LTV は
31.0％程度を見込んでいます。LTV の算出にあたっては、次の算式を使用し、小
数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、有利子負債の総見込額及
び LTV は変動する可能性があります。
本日現在の発行済投資口数 245,815 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会
で決議した公募による新投資口の発行（57,150 口）及び第三者割当による新投
資口の発行（上限 2,850 口）によって新規に発行される予定の投資口数の上限
である合計 60,000 口が全て発行されることをそれぞれ前提としています。
上記を除き、2020年８月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動が
投資口
ないことを前提としています。
2020年２月期及び2020年８月期の１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）及び１口当たり利益超過分配金は、上記の新規に発行される予定の投資口
数の上限である60,000口を含む2020年２月期及び2020年８月期の予想期末発行
済投資口数305,815口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定め
１口当たり分配金 る金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
含まない） 発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）は変動する可能性があります。
１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出して
います。2020 年２月期の利益超過分配金総額（継続的利益超過分配金）は、減
価償却費の 30％を分配することを前提として算出しており、176 百万円を想定
しています。2020 年８月期の利益超過分配金総額（継続的利益超過分配金）は、
減価償却費の 30％を分配することを前提として算出しており、183 百万円を想
定しています。いずれも税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しであ
１口当たり り、一時差異等調整引当額からの分配はありません。
利益超過分配金 減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、
資本的支出額、取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐
用年数等により、現時点で想定される額に対して変動する可能性があります。
そのため、減価償却費を基準として算出される利益超過分配金総額も、これら
を含む種々の要因により変動する可能性があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年２月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年８月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。 1933 年米国証券法（その後の改正を含み、 「1933
以下
年米国証券法」といいます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は
販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロスペクタ
スが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣
に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
4
(1)経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、(2)利益の金額が配当可能利益
の額の 100 分の 90 に相当する金額に満たないこと、若しくは(3)分配金額が投
資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又は(4)そ
の他投資主の利益を最大化するため、役員会において適切と判断した場合、投
資主に対し、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。そ
の後の改正を含みます。）に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基
づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を
超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等
（一般社団法人投資信託協会規則等を含む。）において定める金額を加算した
額を上限とします。
本投資法人は、減価償却費の 30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則
として毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です（継続的な利益超過分
配）。
また、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模
修繕等により、一時的に１口当たり分配金の額が一定程度減少することが見込
１口当たり まれる場合は、１口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超
利益超過分配金 過分配を行うことがあります。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の
動向、保有資産等の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と
判断した場合には利益の金額を超える金銭の分配を行わないことがあります。
なお、不測の要因に基づく建物毀損等により、緊急に資本的支出が発生する場
合は、１口当たり利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。加えて、
安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑
定 LTV（注）が 60％を超える場合においても、利益超過分配を実施しないこと
としています。
（注）鑑定 LTV（％）＝Ａ／Ｂ（％）
Ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費
税ローンは除きます。 ）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借
契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除きます。 ）
Ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期
における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有
不動産の不動産鑑定評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益分配金
総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団
法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年２月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年８月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。 1933 年米国証券法（その後の改正を含み、 「1933
以下
年米国証券法」といいます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は
販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロスペクタ
スが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣
に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
5