3481 Ｒ－三菱地所物流 2019-08-27 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2019 年８月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目６番５号
三菱地所物流リート投資法人
代表者名 執行役員 坂川 正樹
（コード番号 3481）
資産運用会社名
三菱地所投資顧問株式会社
代表者名 取締役社長 荒木 治彦
問合せ先 専務取締役物流リート部長 坂川 正樹
TEL:03-3218-0030
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社
である三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記１物件（以下
「新規取得資産」といいます。）を取得することにつき、下記のとおり決定しましたのでお知らせいたしま
す。
記
１．取得の概要
取得価格 鑑定評価額 鑑定 NOI 利回り
区分 物件名称 所在地
（百万円）（注１） （百万円）（注２） （％）（注３）
物流 MJ ロジパーク土浦 1 茨城県
3,133 3,420 5.3
施設 （注４） 土浦市
（注１） 「取得価格」は、新規取得資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載してい
ます。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２） 「鑑定評価額」は、2019 年６月 30 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑
定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
（注３） 「鑑定 NOI 利回り」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得価格に対する比率を、小数第
２位を四捨五入して記載しています。
（注４） 取得後、速やかに物件名称を表中の名称に変更する予定であり、本日現在の物件名称は下表のとおりです。以下現在の物件
名称は省略します。なお、変更予定の物件名称は、本日現在の計画に基づくものであり、今後予告なく変更され、又は物件
名称の変更が行われない可能性があります。
物件名称 本日現在の物件名称
MJ ロジパーク土浦 1 アントレックス CS センター
（１） 売 買 契 約 締 結 日 2019 年８月 27 日
（２） 取 得 年 月 日 2019 年９月２日
（３） 取 得 先 後記「４．取得先の概要」をご参照ください。
（４） 取 得 資 金 借入金及び手元資金（注）
（５） 決 済 方 法 引渡時に全額支払
（注）当該借入金の詳細については、本投資法人が本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
２．取得の理由
本投資法人は、三菱地所株式会社をスポンサー、三菱地所投資顧問株式会社を資産運用会社としてお
り、デベロッパーと不動産アセットマネージャーのそれぞれの強みをハイブリッド活用すること（ハイブ
リッド・モデル）を特長としています。かかる「デベロッパー」×「不動産アセットマネージャー」のハ
イブリッド・モデルにより、市場環境の変化や景気循環に適応することで、着実な資産規模の拡大と安定
的な運用を実現し、投資主価値の最大化を目指します。
新規取得資産の取得は、本投資法人のハイブリッド・モデルに基づき、三菱地所投資顧問株式会社の外
部ソーシング物件である「MJ ロジパーク」へ投資するものです。本投資法人は、低水準の LTV を活用し借
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入金により資産の取得を行い、１口当たり分配金を成長させることが、投資主価値の向上に資する優先的
な課題と考え、これまで投資家の皆さまにお伝えしてきました。本投資法人は、この新規取得資産の取得
は、そうした検討課題の有言実行であるとともに、資産規模の拡大を実現するものであり、投資主価値の
向上を図ることができるものと考えています。
なお、新規取得資産の取得の決定に際しては、以下「３．新規取得資産の内容／（４）新規取得資産の
特徴」に記載の点を評価しました。
３．新規取得資産の内容
以下の表は、新規取得資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいま
す。）。また、個別物件表において用いられている用語は、以下のとおりであり、個別物件表については
以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019 年６月末日現在の状況を記載しています。
（１）区分に関する説明
・「用途」は、本投資法人の新規取得資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途の
分類に応じて記載しています。
（２）特定資産の概要に関する説明
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等の種別を記載しています。
・「取得年月日」は、新規取得資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、新規取得資産に係る売買契約に記載された信託受益権の売買代金（消費税及び地方
消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載していま
す。
・「信託受益権の概要」は、新規取得資産の取得時における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了
日の概要を記載しています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在（複数ある場合にはそのうちの一地番）を記載していま
す。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。）第８条
第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その後の改正を含みます。）（以下「建
築基準法」といいます。）第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、
用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのい
ずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和又は
制限されることがあり、実際に適用される容積率と異なる場合があります。
・土地の「建蔽率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で
あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）を記載していま
す。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又は制限されることが
あり、実際に適用される建蔽率と異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工日」は、建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある
場合には、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属
建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、各主たる建物の
「延床面積」の合計を記載しています。
・建物の「構造／階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複数ある場
合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
・「担保の状況」は、担保がある場合にその概要を記載しています。
・「鑑定評価額」は、2019 年６月 30 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載
しています。
・「PM 会社」は、新規取得資産についてプロパティマネジメント業務委託契約を締結する予定のプロ
パティマネジメント会社を記載しています。
・テナントの内容の「テナント数」は、2019 年６月末日現在における新規取得資産の建物に係る賃貸
借契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。また、売店、自動販売機、太陽光発電設
備及び駐車場に係る賃貸借契約数は「テナント数」に含めていません。
・テナントの内容の「主なテナントの名称」は、新規取得資産の建物に係る賃貸借契約に表示された賃
貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
・テナントの内容の「年間賃料」は、2019 年６月末日現在における当該賃貸借契約に表示された月間
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賃料（共益費を含みます。）を 12 倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が
締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、賃貸借契約
に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場
合には、同賃貸借契約の 2019 年６月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。ま
た、2019 年６月末日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払いを免除する
ことをいいます。）は考慮しないものとします。
・テナントの内容の「敷金・保証金」は、2019 年６月末日現在における当該各賃貸借契約に表示され
た敷金及び保証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万
円未満を切り捨てて記載しています。但し、賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額に
ついて、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の 2019 年６月分の敷金及
び保証金の残高を記載しています。
・テナントの内容の「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積（複数の賃貸借契約が締結され
ている場合はその合計面積）を記載しています。
・テナントの内容の「賃貸可能面積」は、2019 年６月末日現在における新規取得資産のうち建物に係
る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（売店、自動販売機、太陽光発
電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸面積は除きます。）の合計を記載しています。
・テナントの内容の「稼働率」は、2019 年６月末日現在における新規取得資産のうち建物に係る賃貸
可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（３）特記事項に関する説明
・「特記事項」には、本日現在において新規取得資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益
性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（４）新規取得資産の特徴
新規取得資産の特徴は、以下のとおりです。
・圏央道・常磐自動車道・国道 125 号線へのアクセスが良好であることから、都心部消費地だけで
なく、首都圏広域への配送が可能です。
・操業環境については、用途地域が工業専用地域であり、「東筑波新治工業団地」内に立地してい
るため、周辺住民によるクレーム発生の懸念がなく、長期的にも 24 時間稼働が可能な良好な立
地といえます。
・敷地内には出入口が２箇所設置されているため、効率的なオペレーションを行うことが可能で
す。また、マイカー通勤が主流の地域で、従業員専用の駐車場も 90 台分設置されており、十分
なスペースを確保出来ています。
・環境負荷低減の取り組みとして、屋上に太陽光パネルが設置されています。
・JR 常磐線「神立駅」から約 8.1km
・常磐自動車道「土浦北 IC」から約 3.0km、国道 125 号線から約 1.5km
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物件名称 MJ ロジパーク土浦 1
用途 物流施設
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得年月日 2019 年９月２日
取得価格 3,133 百万円
取得先 SMFL みらいパートナーズ株式会社
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託受益権
信託設定日 2018 年７月 30 日
の概要
信託期間満了日 2029 年９月 30 日
所有形態 所有権
所在地 茨城県土浦市本郷字原山 20 番地 27
敷地面積 22,914.37 ㎡
土地
用途地域 工業専用地域
容積率 200％
建蔽率 60％
所有形態 所有権
竣工日 2014 年 10 月 30 日
建物 延床面積 15,485.00 ㎡
構造／階数 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき２階建
種類 倉庫・事務所
担保の状況 なし
鑑定評価額 3,420 百万円（価格時点：2019 年６月 30 日）
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
1.9％（東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の地震リ
PML 値
スク評価報告書によります。）
PM 会社 株式会社東京流通センター
テナント数 １
主なテナントの名称 株式会社アントレックス
賃貸借契約期間 20.0 年
テナントの 年間賃料 非開示（注）
内容 敷金・保証金 非開示（注）
賃貸面積 15,485.00 ㎡
賃貸可能面積 15,485.00 ㎡
稼働率 100.0％
特記事項 該当事項ありません。
（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
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（単位：千円）
鑑定評価書の概要
物件名称 MJ ロジパーク土浦 1 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 3,420,000 価格時点 2019 年６月 30 日
項目 内容 根拠等
収益価格 3,420,000 直接還元法及び DCF 法を適用して査定。
直接還元法による収益価格 3,460,000 -
（１）運営収益
非開示（注）
（有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
①潜在総収益
非開示（注）
賃料収入、共益費収入
②水道光熱費収入 非開示（注）
③駐車場収入 非開示（注）
④その他収入 非開示（注）
⑤空室損失相当額 非開示（注）
⑥貸倒損失相当額 非開示（注）
（２）運営費用
非開示（注）
（⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
⑦維持・管理費 非開示（注）
⑧水道光熱費 非開示（注）
⑨修繕費 非開示（注）
⑩公租公課 16,111 公租公課実額に基づき査定。
⑪プロパティマネジメントフィー 非開示（注）
⑫テナント募集費用等 非開示（注）
⑬損害保険料 非開示（注）
⑭その他費用 非開示（注）
（３）運営純収益
165,716 -
（NOI（１）-（２））
（４）一時金の運用益 1,850 運用利回りを 1.0％と査定。
（５）資本的支出 1,577 エンジニアリング・レポートや類似事例に基づく数値を基に査定。
（６）正味純収益
165,989 -
（NCF（３）+（４）-（５））
（７）還元利回り 4.8% 対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。
DCF 法による収益価格 3,380,000 -
割引率 4.6%
最終還元利回り 5.0% 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定。
積算価格 2,940,000 -
土地比率 60.7%
建物比率 39.3%
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
（注）賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示
した場合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利益が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるため、非
開示としています。
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４．取得先の概要
名 称 SMFL みらいパートナーズ株式会社
所 在 地 東京都千代田区大手町一丁目５番１号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 寺田 達郎
1. 不動産関連事業
事 業 内 容 2. 環境エネルギー関連事業
3. その他金融サービス事業
資 本 金 2 億円
設 立 年 月 日 2018 年 10 月１日
純 資 産 非開示(注)
総 資 産 非開示(注)
大 株 主 三井住友ファイナンス＆リース株式会社
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
資 本 関 係
係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関
人 的 関 係
係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
取 引 関 係
係はありません。
関 連 当 事 者 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
へ の 該 当 状 況 係はありません。
（注）取得先からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
５．媒介の概要
該当事項はありません。
６．今後の見通し
本件新規取得資産の取得は 2019 年９月２日を予定しており、本投資法人が 2019 年４月 15 日付「2019
年２月期 決算短信(REIT)」で公表した 2019 年８月期（2019 年３月１日～2019 年８月 31 日）の運用状
況の予想に与える影響はなく、また、2020 年２月期（2019 年９月１日～2020 年２月 29 日）の運用状況の
予想に与える影響は軽微であるため、業績予想の変更はありません。
以 上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本投資法人のホームページアドレス：https://mel-reit.co.jp/
＜添付資料＞
参考資料１ ポートフォリオ一覧
参考資料２ 新規取得資産の周辺地図・外観写真
参考資料３ 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
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＜添付資料＞
参考資料１ ポートフォリオ一覧
取得価格 投資比率 鑑定評価額 鑑定 NOI 物件
区分 物件名称 所在地 （百万円） （％） （百万円） 利回り タイプ
（注１） （注２） （注３） （％）（注４） （注５）
福岡県
ロジクロス福岡久山 糟屋郡 5,770 6.7 6,070 5.2 マルチ
久山町
神奈川県
ロジクロス厚木 8,440 9.8 8,740 4.5 マルチ
厚木市
兵庫県
ロジクロス神戸三田 3,900 4.5 4,050 5.0 BTS
神戸市
ロジポート相模原 神奈川県
21,364 24.7 22,800 4.7 マルチ
（注６） 相模原市
ロジポート橋本 神奈川県
取 18,200 21.1 19,080 4.4 マルチ
得 物流 （注７） 相模原市
済 施設 千葉県
資 MJ ロジパーク船橋 1 5,400 6.3 6,440 6.5 マルチ
産 船橋市
神奈川県
MJ ロジパーク厚木 1 6,653 7.7 6,910 4.6 マルチ
厚木市
埼玉県
MJ ロジパーク加須 1 1,272 1.5 1,370 5.7 マルチ
加須市
大阪府
MJ ロジパーク大阪 1 6,090 7.1 6,520 5.0 マルチ
大阪市
福岡県
MJ ロジパーク福岡 1 糟屋郡 6,130 7.1 6,390 5.3 マルチ
宇美町
小計／平均 - 83,219 96.4 88,370 4.8 -
新
規 物流 茨城県
取 MJ ロジパーク土浦 1 3,133 3.6 3,420 5.3 BTS
得 施設 土浦市
資
産 小計／平均 - 3,133 3.6 3,420 5.3 -
合計／平均 - 86,352 100.0 91,790 4.8 -
（注１）「取得価格」は、取得済資産又は新規取得資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り
捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する取得済資産又は新規取得資産の取得価格の割合を、小数第２位を四捨五入して記
載しています。そのため、投資比率の合計が一致しない場合があります。
（注３）「鑑定評価額」は、取得済資産については 2019 年２月 28 日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、新規
取得資産については 2019 年６月 30 日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑
定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
（注４）「鑑定 NOI 利回り」は、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得価格に対する比率を、小数第
２位を四捨五入して記載しています。なお、「小計（合計）／平均」欄は、取得価格に基づく加重平均を記載しています。
（注５）「マルチ」とは、マルチテナント型を、「BTS」とは BTS 型をそれぞれいいます。
（注６）「ロジポート相模原」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（49％）に相当
する数値を記載しています。
（注７）「ロジポート橋本」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当す
る数値を記載しています。
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参考資料２ 新規取得資産の周辺地図・外観写真
MJ ロジパーク土浦 1
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参考資料３ 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
建物状況調査報告書 地震リスク評価報告書
区 短期修繕 長期修繕
分 PML 値
物件名称 調査書 更新費用 更新費用 評価書
ER 調査業者 PML 調査業者 （％）
日付 （千円） （千円） 日付
（注３）
（注１） （注２）
東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
ロジクロス福岡久山 - 43,908 1.0
コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
東京海上日動リスク 2018 年 東京海上日動リスク 2018 年
ロジクロス厚木 - 56,156 11.2
コンサルティング株式会社 ７月 コンサルティング株式会社 ６月
東京海上日動リスク 2018 年 東京海上日動リスク 2018 年
ロジクロス神戸三田 - 58,556 7.7
コンサルティング株式会社 ７月 コンサルティング株式会社 ６月
ロジポート相模原 東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
- 130,947 0.6
（注４） コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
取
得 ロジポート橋本 東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
- 48,432 1.6
済 （注５） コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
資
産 東京海上日動リスク 2016 年 東京海上日動リスク 2016 年
物 MJ ロジパーク船橋 1 - 505,253 4.8
流 コンサルティング株式会社 ７月 コンサルティング株式会社 ７月
施 東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
設 MJ ロジパーク厚木 1 - 84,914 5.2
コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
MJ ロジパーク加須 - 17,483 0.3
コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
MJ ロジパーク大阪 1 - 210,511 9.8
コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
東京海上日動リスク 2017 年 東京海上日動リスク 2017 年
MJ ロジパーク福岡 1 - 258,479 0.8
コンサルティング株式会社 ５月 コンサルティング株式会社 ４月
新
規
取
得 東京海上日動リスク 2019 年 東京海上日動リスク 2019 年
MJ ロジパーク土浦 1 - 26,244 1.9
資 コンサルティング株式会社 ７月 コンサルティング株式会社 ８月
産
合計／ポートフォリオ PML 値 1.5
- - - 1,440,883 - -
（注３）
（注１）「短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載され
た費用を記載しています。
（注２）「長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して 12 年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記
載しています。
（注３）「PML 値」及び「ポートフォリオ PML 値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した 2019 年８月付「11 物件建物地震リ
スク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
（注４）「ロジポート相模原」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有
持分割合（49％）に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）「ロジポート橋本」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持
分割合（45％）に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
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