2019年２月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年４月15日
不動産投資信託証券発行者名 三菱地所物流リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3481 Ｕ Ｒ Ｌ https://mel-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）坂川 正樹
資 産 運 用 会 社 名 三菱地所投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）取締役社長 （氏名）荒木 治彦
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）専務取締役物流リート部長 （氏名）坂川 正樹
ＴＥＬ 03-3218-0030
有価証券報告書提出予定日 2019年５月30日 分配金支払開始予定日 2019年５月21日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年２月期の運用、資産の状況（2018年９月１日～2019年２月28日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年２月期 2,493 14.0 1,267 20.2 1,171 16.8 1,170 16.8
2018年８月期 2,186 7.1 1,053 △15.3 1,003 △6.6 1,002 △6.6
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年２月期 4,798 2.0 1.4 47.0
2018年８月期 4,684 1.8 1.3 45.9
（注） 本投資法人は2018年９月10日に30,300口、同年10月11日に1,515口の新投資口の発行を行っています。2019年２
月期の１口当たり当期純利益については、日数による加重平均投資口数（243,973口）で除することにより算定
しています。
(２）分配状況
１口当たり
１口当たり
分配金総額 １口当たり 分配金 分配金総額
分配金 利益超過
（利益超過分配
（利益超過分配 利益超過
分配金総額
（利益超過 （利益超過分 配当性向 純資産配当率
金は含まない） 分配金 分配金を含 配金を含む）
金は含まない）
む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年２月期 4,763 1,170 729 179 5,492 1,350 100.0 1.9
2018年８月期 4,685 1,002 607 129 5,292 1,132 100.0 1.8
（注１）利益超過分配金総額は、全額、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しです。
（注２）2018年８月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行ったことによる減
少剰余金等割合は0.003、2019年２月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻
し）を行ったことによる減少剰余金等割合は0.003です。なお、減少剰余金等割合の計算は法人税法施行令第23
条第１項第４号に基づいて行っています。
（注３）2019年２月期は新投資口の発行を行っていることから、配当性向は次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年２月期 88,461 62,182 70.3 252,965
2018年８月期 75,453 54,567 72.3 254,986
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年２月期 1,450 △12,242 11,437 5,042
2018年８月期 4,118 △80 △3,807 4,397
２．2019年８月期の運用状況の予想（2019年３月１日～2019年８月31日）及び2020年２月期の運用状況の予想（2019年９
月１日～2020年２月29日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり １口当たり
分配金 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を含 分配金は 分配金
む） 含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2019年８月期 2,532 1.5 1,250 △1.3 1,205 2.9 1,204 2.9 5,492 4,898 594
2020年２月期 2,531 △0.0 1,268 1.4 1,204 △0.0 1,203 △0.0 5,492 4,897 595
（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年８月期）4,898円、１口当たり予想当期純利益（2020年２月期）4,897円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年２月期 245,815口 2018年８月期 214,000口
② 期末自己投資口数 2019年２月期 －口 2018年８月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
１．本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、上記予想数値に関する前提条件の
詳細は、６ページ記載の「2019年８月期及び2020年２月期における運用状況の見通しの前提条件」をご参照くだ
さい。
以 上
三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
目次
１．投資法人の関係法人...................................................................２
２．運用方針及び運用状況.................................................................２
（１）運用方針.........................................................................２
（２）運用状況.........................................................................２
① 当期の概況......................................................................２
（イ）投資法人の主な推移..........................................................２
（ロ）投資環境と運用実績..........................................................２
（ハ）資金調達の概要..............................................................２
（ニ）業績及び分配の概要..........................................................３
② 次期の見通し....................................................................４
（イ）今後の運用方針..............................................................４
（ロ）決算後に生じた重要な事実....................................................４
（ハ）運用状況の見通し............................................................５
（３）投資リスク.......................................................................８
３．財務諸表.............................................................................９
（１）貸借対照表.......................................................................９
（２）損益計算書.......................................................................11
（３）投資主資本等変動計算書...........................................................12
（４）金銭の分配に係る計算書...........................................................13
（５）キャッシュ・フロー計算書.........................................................14
（６）継続企業の前提に関する注記.......................................................15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記.............................................15
（８）表示方法の変更に関する注記.......................................................15
（９）財務諸表に関する注記事項.........................................................16
（10）発行済投資口の総口数の増減.......................................................24
４．役員の異動...........................................................................25
（１）本投資法人の役員の異動...........................................................25
（２）本資産運用会社の役員の異動.......................................................25
５．参考情報.............................................................................25
（１）投資状況.........................................................................25
（２）投資資産.........................................................................25
①投資有価証券の主要銘柄...........................................................25
②投資不動産物件...................................................................25
③その他投資資産の主要なもの.......................................................25
（ア）ポートフォリオ一覧..........................................................26
（イ）建物等の概要................................................................27
（ウ）賃貸借の概要................................................................28
（エ）不動産鑑定評価書の概要......................................................29
（オ）主要な不動産等の物件に関する情報............................................30
（カ）主要なテナントに関する情報..................................................30
（キ）ポートフォリオ分散の状況....................................................31
（ク）担保の内容..................................................................33
（ケ）保有不動産の資本的支出......................................................33
（コ）個別資産の収益状況..........................................................34
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年11月28日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更が無いため開示を省略
します。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年11月28日提出）における「投資方針」、「投資対象」及び「分配方針」から
重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
① 当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所
投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年７月14日に設立さ
れ、2017年９月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券
市場に上場しました（銘柄コード3481）。
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパー
である三菱地所株式会社（以下、「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの
運用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両者の強みをハイブリッド活用（注）
し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への
厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を
目指します。
当期（2019年２月期）においては、２物件（ロジクロス厚木及びロジクロス神戸三田）、取得価格合計
12,340百万円を追加取得し、当期末（2019年２月28日）現在、本投資法人は10物件、取得価格合計83,219百万
円を保有しています。
（注）「ハイブリッド」とは、英語で２つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッ
ド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状
況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをい
います。以下同じです。
（ロ）投資環境と運用実績
当期（2019年２月期）の日本経済は、台風、豪雨及び地震等の相次ぐ自然災害の影響により2018年７-９月
期にはマイナス成長となった実質GDP（国内総生産）成長率が、2018年10-12月期には、民間企業設備、民間最
終消費支出及び政府最終消費支出がプラスに寄与したことなどから、２四半期ぶりにプラスに転じました。輸
出や生産の一部に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善を背景に景気は緩やかな回復を続けていま
す。
不動産売買取引市場においては、引き続き良好な資金調達環境を背景として投資家の旺盛な投資意欲は継続
しています。J-REIT、私募ファンド及び海外投資家等による活発な取引が継続しており、投資家間の競争によ
り取引利回りは引き続き低位で推移しています。
物流施設市場では、高水準の新規供給が継続したものの、物流業務の外部委託に伴うサードパーティロジス
ティクス（3PL）市場の成長、製造業や卸売業を中心とした物流拠点再編ニーズ及び小売EC市場の堅調な拡大
を背景とした高水準の新規需要に支えられ、新規供給の消化は堅調に進みました。
当期末（2019年２月28日）現在、本投資法人は10物件（取得価格83,219百万円）を保有しており、ポートフ
ォリオ全体の稼働率は当期末現在99.9％と高稼働を維持しています。
（ハ）資金調達の概要
a.新投資口の発行
本投資法人は、新規取得２物件の取得に伴う借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、公募
増資により30,300口の投資口の追加発行を行い、2018年９月10日に7,216百万円、また第三者割当増資により
1,515口の投資口の追加発行を行い、2018年10月11日に360百万円の資金を調達しました。これにより、当期
末（2019年２月28日）現在の出資総額（純額）は61,011百万円、発行済投資口の総口数は245,815口となりま
した。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
b.資金の借入れの状況
本投資法人は長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス及び返済期限の分散等にも十
分配慮して借入れを行うことを基本方針としています。
本投資法人は、新規２物件の取得資金及び関連費用の支払いの一部に充当を目的として、2018年９月３日
付でブリッジローン12,600百万円の借入れを行いました。そして、同年９月14日付で短期借入金361百万円及
び長期借入金5,023百万円の借入れを行い、公募増資による手取金と併せて原資とし、当該ブリッジローンを
返済しました。なお、短期借入金361百万円については、第三者割当による手取金及び手元資金を原資とし、
2018年10月15日付で返済しました。これらの結果、当期末（2019年２月28日）現在の有利子負債残高は
23,924百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は27.0％となりまし
た。
c.格付の状況
本投資法人の当期末（2019年２月28日）現在における格付取得状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
株式会社日本格付研究所
長期発行体格付 AA- 安定的
（JCR）
（ニ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期（2019年２月期）の業績は営業収益2,493百万円、営業利益1,267百万円、経常利益
1,171百万円、当期純利益1,170百万円及び投資口１口当たり分配金5,492円となりました。
当期（2019年２月期）の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制
の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益のうち発行済投資口の総口数245,815口の整
数倍である1,170,816,845円を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は4,763円としました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途
として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととし
ています（注１）。また、継続的利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等によ
り、１口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金
の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配（以下「一時的利益超過分配」といいます。）を行うこと
があります。
これに基づき、当期（2019年２月期）においては、減価償却費の30％にほぼ相当する額である145,276,665
円を継続的利益超過分配として、また、賃貸事業収益の一時的な減少により１口当たり分配金の額が減少した
ため、減価償却費の7％にほぼ相当する33,922,470円を一時的利益超過分配として分配することとしました。
その結果、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は729円となりました。
（注１）但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏ま
え、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあ
ります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定
LTV（注２）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。
（注２）鑑定LTV（％）＝ａ／ｂ（％）
ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋
敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合
等を除く）
ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産
の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計額－翌
営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
② 次期の見通し
（イ）今後の運用方針
三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テ
ナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ
安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a.外部成長戦略
本投資法人は、三菱地所とスポンサーサポート契約を締結し、パイプラインサポートを享受するととも
に、本資産運用会社の目利き力を活かした物件ソーシング力をハイブリッド活用します。また、マーケット
や環境変化に合わせて両社の強みを活かすことで、安定的な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指し
ます。
b.内部成長戦略
本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かした
リーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限
にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド
型内部成長）を目指します。
c.財務戦略
三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営
を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメ
ントにより投資主価値向上の実現を目指します。
（ロ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
（ハ）運用状況の見通し
2019年８月期（2019年３月１日～2019年８月31日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下の
とおり見込んでいます。
１口当たり
分配金 １口当たり
当期 （利益超過 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 分配金を （利益超過 利益超過
含む） 分配金は 分配金
含まない）
2019年 2,532 1,250 1,205 1,204 5,492 4,898 594
８月期 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）2019年８月期：予想期末発行済投資口数 245,815口、１口当たり予想当期純利益 4,898円
2020年２月期（2019年９月１日～2020年２月29日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下の
とおり見込んでいます。
１口当たり
分配金 １口当たり
当期 （利益超過 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 分配金を （利益超過 利益超過
含む） 分配金は 分配金
含まない）
2020年 2,531 1,268 1,204 1,203 5,492 4,897 595
２月期 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）2020年２月期：予想期末発行済投資口数 245,815口、１口当たり予想当期純利益 4,897円
なお、これらの見通しの前提条件につきましては、後記記載の「2019年８月期及び2020年２月期における運
用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、
営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性
があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
2019年８月期及び2020年２月期における運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2019年８月期（第６期）：2019年３月１日～2019年８月31日（184日）
計算期間
・2020年２月期（第７期）：2019年９月１日～2020年２月29日（182日）
・本書の日付現在、本投資法人が保有している不動産信託受益権（10物件）について、2020年２
月期末までの間に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としてい
運用資産 ます。
・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・賃貸事業収益については、保有物件の取得後の実績をもとに、テナントの入退去及び賃料水準
の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
営業収益
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位:百万円）
2019年８月期 2020年２月期
賃貸事業費用合計 965 957
施設管理費 58 61
プロパティマネジメント
15 15
業務委託費
水道光熱費 94 97
修繕費 48 17
公租公課 218 218
減価償却費 487 488
営業費用
一般管理費合計 315 304
資産運用報酬 208 205
スポンサーサポート
41 41
業務委託費
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については取得後の過去の
実績値に基づき、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用（減価償却費を含みます。）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除きま
す。）は、2019年８月期に1,566百万円、2020年２月期に1,573百万円を想定しています。
・建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づき見込んでいます。な
お、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、
一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等か
ら、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・2019年８月期は、53百万円を想定しており、うち2018年９月に発生した台風被害に関し受領す
る保険金41百万円、建物固定資産評価の見直しにより固定資産税及び都市計画税等の税額が見
営業外収益 直された結果、生じる見込みの過年度分税額見合いの還付金として12百万円を想定していま
す。
・2020年２月期は、営業外収益の発生を想定していません。
・2019年８月期は、99百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関連費用として61
百万円を、創立費償却費用として６百万円を見込んでいます。また、2018年９月に発生した台
風被害による修復関連費用等として31百万円を想定しています。
営業外費用
・2020年２月期は、63百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資関連費用として57
百万円を、創立費償却費用として６百万円を見込んでいます。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
・有利子負債総額は、2019年８月期末、2020年２月期末ともに23,924百万円を前提としていま
す。
・2019年９月29日に長期借入金4,000百万円の返済期限が到来しますが、全額リファイナンスを
行うことを前提としています。
有利子負債
・LTVについては、2019年８月期末は27.0％、2020年２月期末は27.1％程度を見込んでいます。
LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数である245,815口を前提としています。
・2020年２月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としていま
す。
投資口
・2019年８月期及び2020年２月期の１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当
たり利益超過分配金は、2019年８月期及び2020年２月期の予想期末発行済投資口数245,815口
により算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
方針に従い分配することを前提として算出しています。
１口当たり分配金
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
含まない） 種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があり
ます。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程である資産運用
ガイドラインに定める方針に従い算出しています。2019年８月期及び2020年２月期の利益超過
分配金総額（継続的利益超過分配金）は、当該期間に発生する減価償却費の30％を分配するこ
とを前提として算出しており、2019年８月期に146百万円、2020年２月期に146百万円を想定し
ています。いずれも税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しであり、一時差異等調整
引当額からの分配はありません。
・減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、資本的支出額、
取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐用年数等により、現時点で想定
される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準として算出される
利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。
・(1)経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、(2)利益の金額が配当可能利益の額の100分の
90に相当する金額に満たないこと、若しくは(3)分配金額が投資法人に係る課税の特例規定に
おける要件を満たさないことにより、又は(4)その他投資主の利益を最大化するため、役員会
において適切と判断した場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る
計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を超え
て金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等(一般社団法人投資
信託協会規則を含みます。)において定める金額を加算した額を上限とします。
・本投資法人は、減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則として毎期継続
１口当たり 的に利益超過分配を実施する方針です（継続的な利益超過分配）。
利益超過分配金 また、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、
一時的に１口当たり分配金の額が一定程度減少することが見込まれる場合は、１口当たり分配
金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。但し、経済環
境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産等の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投
資法人が不適切と判断した場合には利益の金額を超える金銭の分配を行わないことがありま
す。
・なお、不測の要因に基づく建物毀損等より、緊急に資本的支出が発生する場合は、１口当たり
利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。加えて、安定的な財務運営を継続する観
点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注）が60％を超える場合においても、
利益超過分配を実施しないこととしています。
（注）鑑定LTV（％）＝ａ／ｂ（％）
ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローン
は除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証
金の返還に充てる場合等を除く）
ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における
保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑
定評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払わ
れる利益超過分配金総額
・法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会の定め
る規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としていま
その他 す。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（３）投資リスク
有価証券報告書（2018年11月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,869,456 1,856,912
信託現金及び信託預金 2,527,566 3,185,098
営業未収入金 26,751 18,674
前払費用 26,142 20,637
未収消費税等 - 312,168
その他 3,834 -
流動資産合計 4,453,750 5,393,492
固定資産
有形固定資産
信託建物 33,073,864 37,515,698
減価償却累計額 △893,213 △1,365,361
信託建物（純額） 32,180,650 36,150,337
信託構築物 1,118,406 ※１ 1,288,743
減価償却累計額 △22,533 △35,273
信託構築物（純額） 1,095,873 1,253,469
信託工具、器具及び備品 144 689
減価償却累計額 △12 △28
信託工具、器具及び備品（純額） 132 661
信託土地 37,655,333 45,603,368
有形固定資産合計 70,931,988 83,007,836
無形固定資産
ソフトウエア 7,735 6,785
その他 891 841
無形固定資産合計 8,626 7,626
投資その他の資産
繰延税金資産 12 11
長期前払費用 14,928 14,161
敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 24,940 24,172
固定資産合計 70,965,555 83,039,635
繰延資産
創立費 34,271 28,223
繰延資産合計 34,271 28,223
資産合計 75,453,578 88,461,352
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（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
負債の部
流動負債
営業未払金 71,563 140,574
1年内返済予定の長期借入金 - 4,000,000
未払金 12,873 7,075
未払分配金 4,439 4,984
未払費用 243,452 264,448
未払法人税等 861 837
未払消費税等 108,215 -
前受金 313,578 407,446
預り金 83 -
流動負債合計 755,068 4,825,367
固定負債
長期借入金 18,901,000 19,924,000
信託預り敷金及び保証金 1,230,295 1,529,276
固定負債合計 20,131,295 21,453,276
負債合計 20,886,363 26,278,644
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額 53,685,400 61,262,651
出資総額控除額 △120,910 △250,808
出資総額（純額） 53,564,490 61,011,843
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,002,724 1,170,864
剰余金合計 1,002,724 1,170,864
投資主資本合計 54,567,214 62,182,708
純資産合計 ※２ 54,567,214 ※２ 62,182,708
負債純資産合計 75,453,578 88,461,352
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１2,043,691 ※１2,358,795
その他賃貸事業収入 ※１ 143,164 ※１ 134,976
営業収益合計 2,186,855 2,493,772
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 860,255 ※１ 940,015
資産運用報酬 178,404 190,172
資産保管手数料 730 848
一般事務委託手数料 16,756 17,869
役員報酬 2,400 2,400
支払手数料 46,768 49,544
その他営業費用 27,580 25,578
営業費用合計 1,132,896 1,226,428
営業利益 1,053,959 1,267,344
営業外収益
受取利息 21 23
還付加算金 3,320 -
受取保険金 - 30,210
その他 - 1
営業外収益合計 3,342 30,234
営業外費用
支払利息 38,490 48,378
融資関連費用 9,391 10,516
創立費償却 6,047 6,047
投資口交付費償却 - 31,263
災害による損失 - 25,497
固定資産圧縮損 - 4,303
営業外費用合計 53,930 126,007
経常利益 1,003,371 1,171,572
税引前当期純利益 1,003,371 1,171,572
法人税、住民税及び事業税 865 841
法人税等調整額 △12 1
法人税等合計 852 842
当期純利益 1,002,518 1,170,729
前期繰越利益 206 134
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,002,724 1,170,864
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 期未処理損
失（△）
当期首残高 53,685,400 － 53,685,400 1,073,416 1,073,416 54,758,816 54,758,816
当期変動額
利益超過分配 － △120,910 △120,910 － － △120,910 △120,910
剰余金の配当 － － － △1,073,210 △1,073,210 △1,073,210 △1,073,210
当期純利益 － － － 1,002,518 1,002,518 1,002,518 1,002,518
当期変動額合計 － △120,910 △120,910 △70,691 △70,691 △191,601 △191,601
当期末残高 ※１ 53,685,400 △120,910 53,564,490 1,002,724 1,002,724 54,567,214 54,567,214
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 期未処理損
失（△）
当期首残高 53,685,400 △120,910 53,564,490 1,002,724 1,002,724 54,567,214 54,567,214
当期変動額
新投資口の発行 7,577,251 － 7,577,251 － － 7,577,251 7,577,251
利益超過分配 － △129,898 △129,898 － － △129,898 △129,898
剰余金の配当 － － － △1,002,590 △1,002,590 △1,002,590 △1,002,590
当期純利益 － － － 1,170,729 1,170,729 1,170,729 1,170,729
当期変動額合計 7,577,251 △129,898 7,447,353 168,139 168,139 7,615,493 7,615,493
当期末残高 ※１ 61,262,651 △250,808 61,011,843 1,170,864 1,170,864 62,182,708 62,182,708
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（４）金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
Ⅰ．当期未処分利益 1,002,724,829円 1,170,864,727円
Ⅱ．利益超過分配金加算額
出資総額控除額 129,898,000円 179,199,135円
Ⅲ．分配金の額 1,132,488,000円 1,350,015,980円
（投資口1口当たり分配金の額） (5,292円) (5,492円)
うち利益分配金 1,002,590,000円 1,170,816,845円
（うち１口当たり利益分配金） (4,685円) (4,763円)
うち利益超過分配金 129,898,000円 179,199,135円
（うち１口当たり利益超過分配金） (607円) (729円)
Ⅳ．次期繰越利益 134,829円 47,882円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項に 本投資法人の規約第35条第１項に定
定める分配方針に基づき、分配金額 める分配方針に基づき、分配金額
は、租税特別措置法第67条の15に規 は、租税特別措置法第67条の15に規
定されている「配当可能利益の額」 定されている「配当可能利益の額」
の100分の90に相当する金額を超え の100分の90に相当する金額を超え
るものとしています。かかる方針に るものとしています。かかる方針に
より、当期については、当期未処分 より、当期については、当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の 利益を超えない額で発行済投資口の
総口数214,000口の整数倍の最大値 総口数245,815口の整数倍の最大値
となる1,002,590,000円を利益分配 となる1,170,816,845円を利益分配
金として分配することとしました。 金として分配することとしました。
なお、本投資法人は、本投資法人 なお、本投資法人は、本投資法人
の規約第35条第２項に定める金銭の の規約第35条第２項に定める金銭の
分配の方針に基づき、当該期間に発 分配の方針に基づき、当該期間に発
生する減価償却費の30％を目途とし 生する減価償却費の30％を目途とし
て、毎期継続的に利益を超える金銭 て、毎期継続的に利益を超える金銭
の分配（税法上の出資等減少分配に の分配（税法上の出資等減少分配に
該当する出資の払戻し）を行いま 該当する出資の払戻し）を行いま
す。 す。当期については、運用状況の見
かかる方針をふまえ、減価償却費 通しにおいて、賃貸事業収益の一時
の30％にほぼ相当する額である 的な減少を想定していたため、一口
129,898,000円を、継続的な利益を 当たり分配金を平準化することを目
超える金銭の分配（税法上の出資等 的に、継続的利益超過分配金に加
減少分配に該当する出資の払戻し） え、当該期間に発生する減価償却費
として分配することとしました。 の7％に相当する一時的利益超過分
配金を分配する方針といたしまし
た。
かかる方針をふまえ、当期につい
ては、減価償却費の30％にほぼ相当
する額である145,276,665円に加
え、減価償却費の7％にほぼ相当す
る額である33,922,470円を、利益を
超える金銭の分配（税法上の出資等
減少分配に該当する出資の払戻し）
として分配することとしました。
（注）本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当す
る金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことによ
り、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等(一般社団法人投資信
託協会規則を含みます。)において定める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,003,371 1,171,572
減価償却費 434,019 485,904
投資口交付費償却 - 31,263
受取利息 △21 △23
支払利息 38,490 48,378
受取保険金 - △30,210
固定資産圧縮損 - 4,303
災害による損失 - 25,497
営業未収入金の増減額（△は増加） △7,049 8,076
未収消費税等の増減額（△は増加） 2,517,417 △312,168
前払費用の増減額（△は増加） 1,367 5,504
長期前払費用の増減額（△は増加） 11,489 766
営業未払金の増減額（△は減少） △546 45,918
未払金の増減額（△は減少） 3,947 △5,798
未払費用の増減額（△は減少） 73,873 19,762
未払消費税等の増減額（△は減少） 108,215 △108,215
前受金の増減額（△は減少） △29,388 93,868
その他 2,153 9,798
小計 4,157,339 1,494,200
利息の受取額 21 23
利息の支払額 △38,004 △47,145
保険金の受取額 - 30,210
災害損失の支払額 - △25,497
法人税等の支払額 △608 △865
営業活動によるキャッシュ・フロー 4,118,748 1,450,925
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △75,392 △12,541,961
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 13,282 300,506
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △18,135 △1,525
投資活動によるキャッシュ・フロー △80,246 △12,242,980
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 12,961,000
短期借入金の返済による支出 △2,618,000 △12,961,000
長期借入れによる収入 - 5,023,000
投資口の発行による収入 - 7,545,987
利益分配金の支払額 △1,069,453 △1,002,300
利益超過分配金の支払額 △120,226 △129,642
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,807,680 11,437,044
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 230,821 644,989
現金及び現金同等物の期首残高 4,166,201 4,397,022
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 4,397,022 ※１ 5,042,011
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２年～60年
構築物 10年～58年
工具、器具及び備品 ６年～10年
（２）無形固定資産
定額法を採用しています。
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 （１）創立費
５年均等償却を行っています。
（２）投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等
については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事
業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴
い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額に
ついては、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入していま
す。
４．キャッシュ・フロー計算書におけ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）
る資金の範囲 は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金
並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少の
リスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短
期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のための基本 （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託
財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収
益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科
目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記
の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
（８）表示方法の変更に関する注記
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期から適用し、繰延税
金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。この結
果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」12千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」
に含めて表示しています。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
（９）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
※１．有形固定資産の圧縮記帳額
前 期 当 期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
信託構築物 － 4,303千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
50,000千円 50,000千円
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産事業損益の内訳
前 期 当 期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,940,907千円 2,254,788千円
共益費収入 102,783千円 104,007千円
計 2,043,691千円 2,358,795千円
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 99,064千円 90,601千円
その他賃貸収入 44,099千円 44,375千円
計 143,164千円 134,976千円
不動産賃貸事業収益合計 2,186,855千円 2,493,772千円
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 87,649千円 123,684千円
公租公課 185,803千円 184,581千円
保険料 3,547千円 3,957千円
修繕費 30,163千円 29,427千円
水道光熱費 104,285千円 96,523千円
減価償却費 433,019千円 484,904千円
信託報酬 1,382千円 1,678千円
その他賃貸事業費用 14,404千円 15,257千円
不動産賃貸事業費用合計 860,255千円 940,015千円
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 1,326,599千円 1,553,757千円
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[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2018年３月１日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 214,000口 245,815口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前 期 当 期
自 2018年３月１日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
現金及び預金 1,869,456千円 1,856,912千円
信託現金及び信託預金 2,527,566千円 3,185,098千円
現金及び現金同等物 4,397,022千円 5,042,011千円
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前 期 当 期
自 2018年３月１日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
１年以内 3,412,347千円 4,894,348千円
１年超 9,981,099千円 20,209,065千円
合計 13,393,446千円 25,103,413千円
[金融商品に関する注記]
１.金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、又は新
投資口の発行により調達しています。
資金の借入においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、借入期
間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（但
し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を
原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがありま
す。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的とし
て、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契
約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等
を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバ
ティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日に
おける流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金が占める割合について金利
水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、
返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理
しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固
定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としています。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動
性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不
動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナ
ントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安
全性を確保することとしています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額の他、市場価格がない場合には合理的に算定された
価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条
件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
２.金融商品の時価等に関する事項
2018年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価（注１） 差額
（１）現金及び預金 1,869,456 1,869,456 -
（２）信託現金及び信託預金 2,527,566 2,527,566 -
資産合計 4,397,022 4,397,022 -
（３）１年以内返済予定の長期借入金 - - -
（４）長期借入金 18,901,000 18,887,140 △13,859
負債合計 18,901,000 18,887,140 △13,859
2019年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価（注１） 差額
（１）現金及び預金 1,856,912 1,856,912 -
（２）信託現金及び信託預金 3,185,098 3,185,098 -
資産合計 5,042,011 5,042,011 -
（３）１年以内返済予定の長期借入金 4,000,000 4,000,000 -
（４）長期借入金 19,924,000 20,064,009 140,009
負債合計 23,924,000 24,064,009 140,009
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年以内返済予定の長期借入金、（４）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定
する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しい
ことから、当該帳簿価額によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分 （2018年８月31日） （2019年２月28日）
信託預り敷金及び保証金 ＊１ 1,230,295 1,529,276
＊１ 賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっ
ても中途解約や更新・再契約の可能性があることから、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを
見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていま
せん。
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（注３）金銭債権の決算日（2018年８月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 1,869,456 - - - - -
信託現金及び信託預金 2,527,566 - - - - -
合計 4,397,022 - - - - -
金銭債権の決算日（2019年２月28日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 1,856,912 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,185,098 - - - - -
合計 5,042,011 - - - - -
（注４）借入金の決算日（2018年８月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
長期借入金 - 4,000,000 - 2,211,000 2,480,000 10,210,000
合計 - 4,000,000 - 2,211,000 2,480,000 10,210,000
借入金の決算日（2019年２月28日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
１年以内返済予定の長期借
4,000,000 - - - - -
入金
長期借入金 - - 2,211,000 3,310,000 3,540,000 10,863,000
合計 4,000,000 - 2,211,000 3,310,000 3,540,000 10,863,000
[有価証券に関する注記]
前期（2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期（2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期（2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
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[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前 期 当 期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
12千円 11千円
繰延税金資産小計 12千円 11千円
繰延税金資産合計 12千円 11千円
（繰延税金資産の純額） 12千円 11千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要
な項目別の内訳
前 期 当 期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
法定実効税率 31.74％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.72％ △31.49％
その他 0.06％ 0.05％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.08％ 0.07％
[持分法損益等に関する注記]
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
１.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
２.関連会社等
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
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３.兄弟会社等
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
４.役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
該当事項はありません。
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[資産除去債務に関する注記]
前期（2018年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年２月28日）
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不
動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年３月１日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
貸借対照表計上額（注１）
期首残高 71,295,451 70,931,988
期中増減額（注２） △363,463 12,075,847
期末残高 70,931,988 83,007,836
期末時価（注３） 74,980,000 88,370,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出（69,556千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費
（433,019千円）等によるものです。当期の主な増加額は新規物件の取得（12,510,301千円）等によるものであり、主な
減少額は減価償却費（484,904千円）等によるものです。
（注３）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づ
き、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
（１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
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当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
[１口当たり情報に関する注記]
前期 当期
自 2018年３月１日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
１口当たり純資産額 254,986円 252,965円
１口当たり当期純利益 4,684円 4,798円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出
しています。潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載
していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年３月１日 自 2018年９月１日
至 2018年８月31日 至 2019年２月28日
当期純利益（千円） 1,002,518 1,170,729
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,002,518 1,170,729
期中平均投資口数（口） 214,000 243,973
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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（１０）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降2019年２月28日までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりで
す。
出資総額（純額）（千円）
発行済投資口の総口数（口）
年月日 摘要 （注１） 備考
増減 残高 増減 残高
2016年７月14日 私募設立 200,000 200,000 2,000 2,000 （注２）
2016年９月28日 私募増資 1,800,000 2,000,000 18,000 20,000 （注３）
2017年６月15日 投資口併合 - 2,000,000 △12,000 8,000 （注４）
2017年９月13日 公募増資 49,678,200 51,678,200 198,000 206,000 （注５）
2017年10月10日 第三者割当増資 2,007,200 53,685,400 8,000 214,000 （注６）
利益を超える
2018年５月21日 金銭の分配 △120,910 53,564,490 － 214,000 （注７）
（出資の払戻し）
2018年９月10日 公募増資 7,216,429 60,780,919 30,300 244,300 （注８）
2018年10月11日 第三者割当増資 360,821 61,141,741 1,515 245,815 （注９）
利益を超える
2018年11月19日 金銭の分配 △129,898 61,011,843 - 245,815 （注10）
（出資の払戻し）
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
（注２）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価格100,000円にて投資口を発行しています。
（注３）１口当たり発行価格100,000円にて投資口を発行しました。
（注４）2017年６月15日を効力発生日として、投資口１口につき0.4口の割合による投資口の併合を行いました。
（注５）１口当たり発行価格260,000円（発行価額250,900円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を
発行しました。
（注６）１口当たり発行価額250,900円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注７）2018年４月13日開催の本投資法人役員会において、2018年２月期（第３期）に係る金銭の分配として、１口当たり565円の利益を
超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年５月21日よりその支払を開始しました。
（注８）１口当たり発行価格246,772円（発行価額238,166円）にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、公募により新投
資口を発行しました。
（注９）１口当たり発行価額238,166円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注10）2018年10月15日開催の本投資法人役員会において、2018年８月期（第４期）に係る金銭の分配として、１口当たり607円の利益を
超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払を開始しました。
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４．役員の異動
（１）本投資法人の役員の異動
該当事項はありません。
（２）本資産運用会社の役員の異動
2018年９月30日付にて取締役（非常勤）田中 克徳が退任しています。
５．参考情報
（１）投資状況
本投資法人の2019年２月28日（第５期末）現在における投資状況は、以下のとおりです。
当期
（2019年２月28日現在）
資産の種類 用 途 地 域 保有総額 資産総額に対する
（百万円） 投資比率
（注１） （％）
首都圏（注２） 61,219 69.2
物流施設 近畿圏（注３） 10,008 11.3
信託不動産
その他 11,780 13.3
計 83,007 93.8
預金・その他の資産 5,453 6.2
資産総額（注４） 88,461 100.0
当期
（2019年２月28日現在）
金額 資産総額に対する比率
（百万円） （％）
負債総額（注４）（注５） 26,278 29.7
純資産総額（注４） 62,182 70.3
資産総額（注４） 88,461 100.0
（注１）「保有総額」は、2019年２月28日現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を記載していま
す。
（注２）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県をいいます。
（注４）「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」には、2019年２月28日現在の貸借対照表に計上された金額を記載していま
す。
（注５）「負債総額」には、敷金・保証金返還債務を含みます。
（２）投資資産
①投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
②投資不動産物件
該当事項はありません。
③その他投資資産の主要なもの
本投資法人が、2019年２月28日（第５期末）現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等につい
ては、以下のとおりです。
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（ア）ポートフォリオ一覧
本投資法人の保有資産の物件名称、所在地、取得価格、投資比率、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得
年月日は、以下のとおりです。
取得価格 投資比率 貸借対照表 鑑定評価額 取得
区分 物件名称 所在地 （百万円） （％） 計上額 （百万円） 年月日
（注１） （注２） （百万円） （注３） （注４）
福岡県
2017年
ロジクロス福岡久山 糟屋郡 5,770 6.9 5,725 6,070
９月14日
久山町
神奈川県 2018年
ロジクロス厚木 8,440 10.1 8,520 8,740
厚木市 ９月３日
兵庫県 2018年
ロジクロス神戸三田 3,900 4.7 3,940 4,050
神戸市 ９月３日
ロジポート相模原 神奈川県 2017年
21,364 25.7 21,290 22,800
（注５） 相模原市 ９月14日
ロジポート橋本 神奈川県 2017年
18,200 21.9 18,154 19,080
（注６） 相模原市 ９月14日
物流
施設
千葉県 2016年
ＭＪロジパーク船橋１ 5,400 6.5 5,331 6,440
船橋市 ９月29日
神奈川県 2017年
ＭＪロジパーク厚木１ 6,653 8.0 6,640 6,910
厚木市 ９月14日
埼玉県 2017年
ＭＪロジパーク加須１ 1,272 1.5 1,282 1,370
加須市 ９月14日
大阪府 2017年
ＭＪロジパーク大阪１ 6,090 7.3 6,068 6,520
大阪市 ９月14日
福岡県
2017年
ＭＪロジパーク福岡１ 糟屋郡 6,130 7.4 6,054 6,390
９月14日
宇美町
合 計 83,219 100.0 83,007 88,370 －
（注１）「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載していま
す。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注２）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのた
め、投資比率の合計が一致しない場合があります。
（注３）「鑑定評価額」は、2019年２月28日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。詳細について
は、後記「（エ）不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。
（注４）「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
（注５）「ロジポート相模原」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（49％）に相当す
る数値を記載しています。
（注６）「ロジポート橋本」に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当する
数値を記載しています。
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三菱地所物流リート投資法人（3481） 2019年２月期 決算短信
（イ）建物等の概要
本投資法人の保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び建築時期は、以
下のとおりです。
賃貸可能面積 賃貸面積
敷地面積（㎡） 延床面積（㎡） 建築時期
区分 物件名称 （㎡） （㎡）
（注１） （注１） （注４）
（注２） （注３）
ロジクロス福岡久山 18,136.89 36,082.08 34,878.55 34,878.