3481 Ｒ－三菱地所物流 2021-02-18 15:30:00
2021年８月期の運用状況の予想の修正及び2022年２月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2021 年２月 18 日
各 位
不動産投資信 託証券発 行者名
東京都千代田区丸の内一丁目６番５号
三菱地所物流リート投資法人
代表者名 執行役員 坂川 正樹
（コード番号 3481）
資産運用会社名
三菱地所投資顧問株式会社
代表者名 取締役社長 荒木 治彦
問合せ先 専務取締役物流リート部長 坂川 正樹
TEL:03-3218-0030
2021年８月期の運用状況の予想の修正及び2022年２月期の運用状況の予想に関するお知らせ
三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 10 月 15 日付「2020 年８月
期 決算短信(REIT)」で公表した 2021 年８月期（2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）における本投資法人
の運用状況の予想を修正するとともに、新たに 2022 年２月期（2021 年９月１日～2022 年２月 28 日）におけ
る運用状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。なお、2020 年 10 月 15 日付「2020 年８月期
決算短信(REIT)」で公表した 2021 年２月期（2020 年９月１日～2021 年２月 28 日）における本投資法人の運
用状況の予想については、変更ありません。
記
1. 運用状況の予想の修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、取得予定資産（別紙「2021 年８月期及び 2022 年２
月期における運用状況の予想の前提条件」の「運用資産」において定義します。 ）の取得資金の一部に充当す
るための資金調達を目的として新投資口発行を決議いたしました。これに伴い、2020 年 10 月 15 日付で公表
した 2021 年８月期における本投資法人の運用状況の予想につき、算定の前提条件が変動したことにより、営
業収益に 10％以上の差異が生じる見込みとなったため、運用状況の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて、2022 年２月期における本投資法人の運用状況の予想につき、同様の前提条件に基づ
いて新たに公表を行うものです。
2. 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想
(1) 2021 年８月期（第 10 期）（2021 年３月１日～2021 年８月 31 日）の運用状況の予想の修正の内容
当期 １口当たり １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
（利益超過分配金（利益超過分配金
を含む） は含まない）
分配金
前回発表予想 4,215 2,074 1,978 1,977 6,438 5,677 761
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
今回修正予想 4,938 2,488 2,321 2,320 6,685 5,931 754
（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減額
722 413 343 343 247 254 △７
（Ｃ）
（（Ｂ） （Ａ）
－ ） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減率
17.1％ 19.9％ 17.4％ 17.4％ 3.8％ 4.5％ △0.9％
（Ｃ）/（Ａ）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下
「1933 年米国証券法」といいます。
）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募
集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロス
ペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその
経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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(2) 2022 年２月期（第 11 期）（2021 年９月１日～2022 年２月 28 日）の運用状況の予想の内容
当期 １口当たり １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
（利益超過分配金（利益超過分配金
を含む） は含まない）
分配金
2022 年２月期 5,041 2,611 2,494 2,493 7,099 6,372 727
（第 11 期） 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）
2021 年８月期 ： 予想期末発行済投資口数 391,287 口、１口当たり予想当期純利益 5,931 円
2022 年２月期 ： 予想期末発行済投資口数 391,287 口、１口当たり予想当期純利益 6,372 円
（注１）上記予想数値は、別紙「2021 年８月期及び 2022 年２月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前提
条件に基づき算出しています。 したがって、 今後の不動産等の追加取得若しくは売却、 賃借人の異動等に伴う賃
料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、 金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発
行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収
益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 、１口当たり分配金（利益
超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。 また、本予想は分配金及
び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、割合は小数第２位を四捨五入して、それぞれ表示しています。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://mel-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下
「1933 年米国証券法」といいます。
）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募
集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロス
ペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその
経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【別紙】
2021 年８月期及び 2022 年２月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2021 年８月期（第 10 期）（2021 年３月１日～2021 年８月 31 日） （184 日）
計算期間
2022 年２月期（第 11 期）（2021 年９月１日～2022 年２月 28 日） （181 日）
本日現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（19 物件）（以下「取
得済資産」といいます。）に加え、新規に以下の不動産信託受益権（５物件）
（注）（以下「取得予定資産」といいます。取得予定資産の詳細につきまして
は、 本日付で公表の 「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」
をご参照ください。）を、2021 年３月９日及び同年３月 19 日に取得すること、
また当該取得予定資産の取得を除き、2022 年２月期末までの間に変動（新規物
件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
＜取得予定資産＞
運用資産
ロジクロス習志野、ロジクロス大阪（追加取得分 40％） 、ロジクロス名古屋笠
寺（追加取得分 40％） 、MJ インダストリアルパーク神戸（底地）及び MJ インダ
ストリアルパーク千葉北（底地）
（注） 「ロジクロス大阪」及び「ロジクロス名古屋笠寺」は、それぞれ不動産信
託受益権の準共有持分 40％を追加取得するものですが、１物件として物
件数を記載しています。
実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により変
動が生ずる可能性があります。
賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた取得予定資産に関する情
報及び資産運用会社である三菱地所投資顧問株式会社 （以下 「本資産運用会社」
といいます。 が保有している取得済資産に関する情報をもとに、
） 市場動向や物
営業収益
件の競争力等を勘案して算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
営業費用のうち主たる項目は、以下のとおりです。
（単位:百万円）
2021 年８月期 2022 年２月期
賃貸事業費用合計 1,851 1,810
管理業務費 264 201
水道光熱費 138 137
修繕費 125 134
公租公課 409 409
減価償却費 880 892
一般管理費合計 597 619
営業費用 資産運用報酬 395 459
スポンサーサポート業務委託費 85 84
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について、
取得予定資産については現受益者等より提供を受けた過去の実績値に基づき、
取得済資産については取得後の過去の実績値に基づき、費用の変動要素を考慮
して算出しています。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主
等と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては
当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、 取得予定資産については 2021
年度の固定資産税及び都市計画税等の費用計上は行わず、2021 年８月期及び
2022 年２月期の費用計上はありません。 取得予定資産については、 2022 年８月
期から費用計上されます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下
「1933 年米国証券法」といいます。
）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募
集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロス
ペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその
経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づき見込ん
でいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に
発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること
及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金
額と大きく異なる結果となる可能性があります。
2021 年８月期は、168 百万円を想定しており、うち、支払利息及びその他融資
関連費用として 120 百万円を、創立費償却費用として４百万円を、新投資口の
営業外費用 発行に係る費用として 44 百万円を見込んでいます。
2022 年２月期は、118 百万円を想定しており、その全額が支払利息及びその他
融資関連費用となります。
本日現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債の残高は、47,574 百万円で
す。
2021 年３月９日及び同年３月 19 日に、上記「運用資産」に記載の取得予定資
産の取得資金の一部への充当を目的として、総額 14,200 百万円を上限とした
借入れを行うことを前提としています。また、2021 年３月９日に、取得予定資
産の取得資金の一部への充当を目的として実行を予定している第三者割当ロ
ーン 800 百万円については、第三者割当の手取金又は手元資金により、全額返
済することを前提としています。
2021 年８月期中に 2021 年２月期に対応する消費税の還付がなされる予定であ
ることから、当該還付金等を原資として、2020 年９月１日に借り入れた短期借
入金 1,300 百万円を 2021 年８月期に全額返済することを前提としています。
2021 年９月１日に短期借入金 500 百万円、同年９月 14 日に長期借入金 2,211
有利子負債 百万円の返済期限が到来しますが、全額リファイナンスを行うことを前提とし
ています。
2022 年２月期中に 2021 年８月期に対応する消費税の還付がなされる予定であ
ることから、当該還付金等を原資として、2021 年３月９日に借入れを行う短期
借入金 900 百万円を 2022 年２月期に全額返済することを前提としています。
この結果、有利子負債の総見込額は、2021 年８月期末 60,474 百万円及び 2022
年２月期末 59,574 百万円となることを前提としています。
LTV について、 2021 年８月期末の LTV は 33.3％程度、2022 年２月期末の LTV は
33.0％程度を見込んでいます。LTV の算出にあたっては、次の算式を使用し、
小数第２位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、有利子負債の総見込額及
び LTV は変動する可能性があります。
本日現在の発行済投資口数 348,237 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会
で決議した公募による新投資口の発行（41,000 口）及び第三者割当による新投
資口の発行（上限 2,050 口）によって新規に発行される予定の投資口数の上限
である合計 43,050 口が全て発行されることをそれぞれ前提としています。
上記を除き、2022年２月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動
投資口
がないことを前提としています。
2021年８月期及び2022年２月期の１口当たり分配金（利益超過分配金は含ま
ない）及び１口当たり利益超過分配金は、上記の新規に発行される予定の投
資口数の上限である43,050口を含む2021年８月期及び2022年２月期の予想期
末発行済投資口数391,287口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定め
１口当たり分配金 る金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
含まない） 発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）は変動する可能性があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下
「1933 年米国証券法」といいます。
）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募
集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロス
ペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその
経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出して
います。2021 年８月期及び 2022 年２月期について、賃貸事業収益の一時的な
減少により、一時的に１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の額が
減少することが見込まれるため、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）
を平準化することを目的に 2021 年８月期は、継続的利益超過分配金 264 百万
円（当該期間に発生する減価償却費の 30.0％）に加えて一時的利益超過分配金
31 百万円（当該期間に発生する減価償却費の 3.5％）を、2022 年２月期は、継
続的利益超過分配金 267 百万円（当該期間に発生する減価償却費の 30.0％）に
加えて一時的利益超過分配金 16 百万円（当該期間に発生する減価償却費の
1.9％） を分配することを前提としています。 いずれも税法上の出資等減少分配
に該当する出資の払戻しであり、一時差異等調整引当額からの分配はありませ
ん。
減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、
資本的支出額、取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐
用年数等により、現時点で想定される額に対して変動する可能性があります。
そのため、減価償却費を基準として算出される利益超過分配金総額も、これら
を含む種々の要因により変動する可能性があります。
(1)経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、(2)利益の金額が配当可能利益
の額の 100 分の 90 に相当する金額に満たないこと、若しくは(3)分配金額が投
資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又は(4)
その他投資主の利益を最大化するため、役員会において適切と判断した場合、
投資主に対し、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。
その後の改正を含みます。）に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に
基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益
１口当たり
を超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、法令
利益超過分配金
等（一般社団法人投資信託協会規則等を含みます。）において定める金額を加
算した額を上限とします。
本投資法人は、減価償却費の 30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則
として毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です（継続的な利益超過分
配）。
また、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模
修繕等により、一時的に１口当たり分配金の額が一定程度減少することが見込
まれる場合は、１口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超
過分配を行うことがあります。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の
動向、保有資産等の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と
判断した場合には利益の金額を超える金銭の分配を行わないことがあります。
なお、不測の要因に基づく建物毀損等により、緊急に資本的支出が発生する場
合は、 １口当たり利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。 加えて、
安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑
定 LTV（注）が 60％を超える場合においても、利益超過分配を実施しないこと
としています。
（注）鑑定 LTV（％）＝Ａ／Ｂ（％）
Ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費
税ローンは除きます。 ＋敷金保証金留保額の取崩相当額
） （テナント賃貸借
契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除きます。 ）
Ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算
期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における
保有不動産の不動産鑑定評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益
分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下
「1933 年米国証券法」といいます。
）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募
集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロス
ペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその
経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団
法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前
提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年８月期の運用状況の予想の修正及び 2022 年２月期の運用状況の予想に関して一般に公表する
ための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発
行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下
「1933 年米国証券法」といいます。
）に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募
集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成されるプロス
ペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその
経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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