2020年8月13日公表の
プレス・リリースについての
補足説明資料
2020年8月13日
本募集の効果
本投資法人は上場以降着実な外部成長を実現し、本募集を通じて資産規模は1,421億円となり、1口当たり巡航分配金は+8.3%成長
今後もスポンサー開発物件及び本資産運用会社による工夫されたソーシング物件から成る潤沢なパイプライン、J-REIT最低水準の
LTV（本資料の日付現在）による取得余力を活用し、更なる投資主価値の向上を目指す
資産規模 1口当たり分配金（巡航ベース）
上場後巡航期（2018年8月期（第4期））以降の 上場後巡航期（2018年8月期（第4期））以降の
（億円） 年間平均成長率の見込み：+ 32.1% （円） 年間平均成長率の見込み：+ 8.2%
1,500 1,421 7,000
6,438
1,300 +25.0% 6,500 +8.3%
1,137 6,000
5,947
1,100
5,500
900
5,000
700 4,500
500
0 4,000
0
2020年2月期（第7期） 取得予定資産取得後 2020年8月期（第8期）予想 取得予定資産取得後
（2020年4月17日公表） (想定)
1口当たりNAV LTV・取得余力
（円） 本資料の日付現在のLTV 取得予定資産取得後のLTV
330,000
+6.8% 312,982
310,000 29.4% 31.5%
293,133
290,000
LTV 40%まで LTV 50%まで
引き上げた場合の取得余力 引き上げた場合の取得余力
270,000
0
210億円 550億円
250,000
2020年2月期（第7期） 取得予定資産取得後（想定）
1
新型コロナウイルスの物流業界への影響
新型コロナウイルスの感染拡大に伴う生活様式の変化により消費のECシフトが世界的に加速し、足許では宅配貨物が増加傾向
陸運業大手3社の小口貨物取扱量の増加率（対前年同月） 宅配貨物取扱個数の月別推移（国土交通省）
（%） 小口貨物量（前年同月比） （千個） 宅配貨物取扱個数（左軸） 前年同月比（右軸） （%）
368,025 377,206 381,322
20 400,000 20
15.5% 324,159 315,034 14.3%
15 11.3% 300,000 15
10.6%
10
7.3% 200,000 10
5.4%
3.1% 2.9%
5 100,000 1.3% 5
1.4%
0 0 0
2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月
出所： 陸運業大手3社公表の各社小口貨物量を基に本資産運用会社にて作成 出所： 国土交通省｢トラック輸送情報」（令和2 年（2020 年）5 月分）を基に本資産運用会社にて作成
Eコマース市場規模 3PL市場規模
（千億円） Eコマース売上高 （千億円）
3PL売上高
200 40
150 30
100 20
50 10
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年） 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 （年度）
注： 上図の「Eコマース売上高」は、BtoC（企業と消費者間）でのインターネットによる取引金額の推計値とし、推計対象は、個人消費における 注： 各年度は、４月１日に開始し翌年３月31日に終了する期間をいいます。本投資法人の決算期とは一致しません。
全ての財（商品）、サービスの中でインターネットを通じて行われた取引の金額で、物販系分野、サービス系分野及びデジタル系分野に大別し、 出所： ｢月間ロジスティクス・ビジネス2019年9月号」を基に本資産運用会社にて作成
それぞれについて市場推計値を算出し合計しています。
出所： 経済産業省「令和元年度内外一体の経済成長戦略構築にかかる国際経済調査事業（電子商取引に関する市場調査）」（2020年7月）を基に本資
産運用会社にて作成
電子商取引普及率の比較 小売業界の市場規模
日本 米国 英国 百貨店 スーパーマーケット コンビニエンスストア
（%） （千億円）
24
20.4% 200 ドラッグストア インターネット通販
20
150
16
12
11.8% 100
8 6.2%
4.0% 6.8% 50
4
2.1%
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1 （年) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年）
出所： 経済産業省（日本） 「令和元年度内外一体の経済成長戦略構築にかかる国際経済調査事業（電子商取引に関する市場調査）」（2020年7月） 、 出所： 経済産業省「商業動態統計月報2020年4月分」（2020年6月）及び経済産業省「令和元年度内外一体の経済成長戦略構築にかかる国際経済調査事業
Office for National Statistics（英国）、U.S. Census Bureau（米国）を基に本資産運用会社にて作成。米国及び英国に関しては 2020年第1四半期 （電子商取引に関する市場調査）」（2020年7月）を基に本資産運用会社にて作成
までの、日本は2019年までの開示情報を参照
2
注記、定義等及びDISCLAIMER
＜注記及び定義等 ＞
• 本資料は三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）とその資産運用会社である三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が共同で作成したもので
す。
• 各予想値の前提条件については、2020年8月13日付で公表の「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」及び「2021年2月期の運用状況の予想の修正及び2021年8月期の運用状況
の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
• 各数値は、表示単位未満を切り捨てて表示しています。但し、比率については、小数第2位を四捨五⼊して表示しています。
• 「取得予定資産取得後」とは、取得予定資産の取得が完了した時点をいいます。
• 各期末時点の及び取得予定資産取得後の「１口当たりNAV」は以下の計算式に基づいて記載しています。
各期末時点の「１口当たりNAV」 ＝（当該期末における貸借対照表上の簿価純資産額－当該期の末日時点の剰余金＋当該期末時点における保有資産に係る当該期末時点の鑑定評価額の合計－当該期
末時点における保有資産に係る当該期末時点の帳簿価額の合計）÷当該期末時点の発行済投資口数
取得予定資産取得後の「１口当たりNAV」＝（2020年２月期末（第７期末）の貸借対照表上の簿価純資産額（81,800百万円）－2020年２月期末（第７期末）の貸借対照表上の剰余金（1,632百万
円）＋2020年２月期末（第７期末）現在の保有資産の鑑定評価額の合計（122,500百万円）＋取得予定資産の2020年６月末日現在の鑑定評価額の合計（29,927百万円）－2020年２月期末（第７
期末）現在の保有資産の帳簿価額の合計（113,023百万円）－取得予定資産の取得予定価格の合計（28,407百万円）＋本募集における発行価額の総見込額*（17,011百万円）＋本第三者割当にお
ける発行価額の総見込額*（840百万円）））÷取得予定資産取得後の発行済投資口数（348,315口）**
* 本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2020年7月27日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
て算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証
券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本第三者割当による新
投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実
際の取得予定資産取得後の１口当たりNAVは前記よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割
当における発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の取得予定資産取得後の１口当たりNAVは前記よりも高くなる可能性があります。
** 本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされることを前提としています。
• 取得予定資産取得後の「1口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本資料の日付現在における取得予定資産取得後の見込額であり、取得予定資産取得後の実際の金額と一致するとは限りません。
• 第７期末保有資産（本資料の日付現在）の「LTV」＝（2020年２月期末（第７期末）の貸借対照表上の有利子負債の総額（36,474百万円）－2020年７月９日付で期限前弁済を実施した借⼊金の弁
済額（1,100百万円）） ÷（2020年２月期末（第７期末）の貸借対照表上の総資産額（121,425百万円）－2020年７月９日付で期限前弁済を実施した借⼊金の弁済額（1,100百万円））
• 取得予定資産取得後の「LTV」*＝取得予定資産取得後の有利子負債の総見込額（47,674百万円）÷取得予定資産取得後の総資産見込額（151,129百万円）
• 2020年8月期（第8期）予想の「1口当たり分配金（巡航ベース）」は、2020年4月17日付「 2020年2月期 決算短信（REIT）」で公表した予想分配金を記載しています。
• 取得予定資産取得後の「1口当たり分配金（巡航ベース）」は、2020年8月13日に公表した2021年8月期（第10期）の予想分配金を記載しています。
• 資産規模の年間平均成長率の見込は上場後巡航期（2018年8月期（第4期））の資産規模708億円から取得資産取得後の資産規模1,421億円への増加率を年率換算した数値を記載しています。1口当
たり分配金（巡航ベース）の年間平均成長率の見込は上場後巡航期（2018年8月期（第4期））の実績分配金5,292円から取得資産取得後（想定）の巡航分配金6,438円への増加率を年率換算した数
値を記載しています。
＜DISCLAIMER＞
• 本資料の目的は本投資法人についての情報提供であり、特定商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としていません。投資に関する決定は、ご⾃⾝の判断と責任において行っていただ
きますようお願い申し上げます。
• 本資料は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933年米国証券法」といいます。）に基づいて証券の登録を行うか、又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。
• 米国において証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から⼊手することができ、
これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
• 本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。
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• 本資料に記載された情報のうち、過去又は現在の事実に関するもの以外は、本資料の日付現在（但し、本資料中に特段の記載がある場合は当該日）において⼊手可能な情報に基づいてなされた本投
資法人又は本資産運用会社がその仮定又は判断に基づいて行った将来の予想に関する記述です。将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、適用法令、市場環境、金
利情勢、実務慣行その他の事実関係を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知のリ
スクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、経営結果、財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります。本資料に、将来の業績や見通し等に関
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