株式会社ジェイ･エス･ビー
2020年10⽉期
決算説明資料
2020年12月18日
（証券コード 3480 東証第⼀部）
⽬次
Ⅰ．2020年10⽉期 決算実績 P. 2
Ⅱ．2021年10⽉期 業績予想 P. 13
Ⅲ．2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」
2021-2023 新中期経営計画「GT01」 P. 18
Ⅳ. Appendix P. 44
1
Ⅰ. 2020年10⽉期 決算実績
2020年10⽉期 トピックス
国内経済は、2019年10⽉の消費増税に加え、新型コロナウイルス感染
症拡⼤により消費低迷、経済活動再開に伴い持ち直し基調に転ずる
→ 感染症収束の⾒通し⽴たず、回復の⾜取り重い
先⾏き不透明感強く、予断を許さない状況
不動産賃貸管理事業は物件管理⼾数の増加、⾼⽔準の⼊居率により増
収増益、⾼齢者住宅事業は新規物件の稼働も好調であり増収増益
→ 売上⾼、営業・経常・純利益は2ケタ成⻑
中期経営計画最終年度は好調な着地、強固な経営基盤の構築
2020年11⽉より新中期経営計画スタート
→ 2021年1⽉定時株主総会後に代表取締役社⻑交代予定
2030年⻑期ビジョン、2023年に向けた新中期経営計画策定
「両利きの経営」「社員全員の経営」の推進
3
2020年10⽉期 決算の概況
物件管理⼾数の増加、⾼⽔準の⼊居率による賃貸関連売上⾼の伸⻑
⼈員体制強化、積極的な広告展開、⾃社所有物件増加による減価償却費増等により費⽤は増加
売上⾼・利益の各項⽬は全て前年⽐2ケタ成⻑となり、当初計画を上回る
2019年10⽉期 2020年10⽉期
※2
実 績 売上⽐ 実 績 売上⽐ 増減額 増減⽐ 業績予想 業績予想⽐
(百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%) （百万円） （%）
売上⾼ 42,667 100.0 48,058 100.0 5,390 12.6 47,125 102.0
⾃社・保証物件利
益の増加
売上原価 36,158 84.7 40,313 83.9 4,155 11.5 39,729 101.5
⼈件費及び⾃社所
有物件増加に伴う
売上総利益 6,509 15.3 7,744 16.1 1,234 19.0 7,396 104.7 減価償却費の増加
販売費及び⼀般管理費 3,084 7.2 3,406 7.1 321 10.4 3,666 92.9
広告宣伝費、消耗
営業利益 品費、租税公課増
3,425 8.0 4,338 9.0 913 26.7 3,730 116.3
加
経常利益 3,345 7.8 4,248 8.8 903 27.0 3,611 117.6
親会社株主に帰属する
当期純利益 2,307 5.4 2,761 5.7 454 19.7 2,397 115.2
⽇本語学校使⽤不
動産減損損失計上
設備投資額 ※1 3,987 － 4,810 － 822 20.6 5,111 94.1
減価償却費 777 － 883 － 106 13.7 882 100.1
※1. キャシュ・フローベースでの数値を記載 ※2. 業績予想は2019年12⽉13⽇公表の期初予想値
4
2020年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益
不動産賃貸管理事業
物件管理⼾数の増加、100％に近い⼊居率により増収
⼈件費・広告費・減価償却費・厨房設備関連費⽤増加があったものの増益
⾼齢者住宅事業
新規オープンの⾼齢者住宅の⾼稼働、営業強化により増収、損益改善施策等により増益
2019年10⽉期 2020年10⽉期
実 績 構成⽐ 実 績 構成⽐ 増減額 増減⽐
(百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%)
⾃社・保証物件
売上⾼ ※ 42,667 100.0 48,058 100.0 5,390 12.6 増加に伴う家賃・
礼⾦等の増加
不動産賃貸管理事業 ⾷堂売上増加
39,848 93.4 44,932 93.5 5,084 12.8
⾼齢者住宅事業 2,319 5.4 2,714 5.6 394 17.0
介護事業関連売
その他 上の増加
499 1.2 411 0.9 △87 △17.6
家賃収⼊の増加
営業利益 3,425 4,338
（率） 100.0 100.0 913 26.7
(8.0％) (9.0％) 管理⼾数増
不動産賃貸管理事業 4,439 5,464
（率） 129.6 126.0 1,024 23.1 ⾼⼊居率の維持
(11.1％) (12.2％)
⾼齢者住宅事業 153 306
（率） 4.5 7.1 152 99.4
(6.6％) (11.3％) 施設数増加
△5 △106 物件紹介⼿数料
その他 △0.2 △2.4 △101 －
(－) (ー) 削減
調整額 △1,163 △34.0 △1,326 △30.6 △163 －
※セグメント間取引は含まない
5
連結営業利益 増減要因分析
不動産賃貸管理事業 ⾼齢者住宅事業
物件管理⼾数は順調に増加 新規オープン⾼齢者住宅の⾼稼働
損益改善の取り組み奏功
当初計画を上回る物件管理 （⾦額単位︓百万円） （⾦額単位︓百万円）
⼾数の増加
⼾数増による⽀払家 家賃関連売上の増加
⾼⽔準の⼊居率維持
物件管理⼾数(4⽉⽐較 6,420⼾増) 賃増加 介護サービス関連売上の増加
家賃関連売上︓＋84
⼈件費の増加 介護サービス関連売上︓＋304
物件増伴う償却費等
借上家賃等︓＋2,601
⼈件費︓＋576
拠点増加による
減価償却費︓＋102 ⼈件費の増加
⼾数増による⽀払
売上⾼ 売上原価 家賃増加
売上⾼ ⼈件費︓+182
＋5,084 △3,961
販管費 +394 借上家賃等︓+47
△98 売上原価
△253
販管費
+11
2019年10⽉期 2020年10⽉期
2019年10⽉期 2020年10⽉期
営業利益 営業利益
営業利益 営業利益
4,439 5,464
153 306
積極的な広告活動等
広告宣伝費︓+83 消耗品費︓+56
6
⼊居関連指標①
2018年10⽉期 2019年10⽉期 2020年10⽉期
実 績 増減⽐(％) 実 績 増減⽐(％) 実 績 増減数 増減⽐(％)
不動産賃貸管理事業
管理⼾数 （⼾） 62,183 4.2 66,064 6.2 72,484 6,420 9.7
借上物件 31,569 6.3 34,438 9.1 38,590 4,152 12.1
管理委託物件 28,591 1.6 29,270 2.4 31,064 1,794 6.1
⾃社所有物件 2,023 8.8 2,356 16.5 2,830 474 20.1
(内、⾷事付き) 3,598 37.4 4,949 37.5 7,217 2,268 45.8
(内、家具家電付き) 12,340 18.7 14,982 21.4 18,046 3,064 20.5
⼊居率（％）※1 99.9 0.0 99.9 0.0 99.8 － △0.1pt
契約決定件数(件) ※2 20,963 4.1 22,216 6.0 24,391 2,175 9.8
(内、当社管理物件) 14,906 3.8 16,442 10.3 18,065 1,623 9.9
⾼齢者住宅事業
管理⼾数（⼾） 537 14.5 ※4 597 11.2 ※4 666 69 11.6
管理棟数（棟） 10 11.1 13 30.0 14 1 7.7
⼊居率（％） ※1 95.5 +4.2pt 88.6 △6.9pt 91.7 － +3.1pt
(内、安定稼働物件)（％） ※3 95.5 +4.2pt 93.2 △2.3pt 93.8 － +0.6pt
合計
管理⼾数（⼾） 62,720 4.3 66,661 6.3 73,150 6,489 9.7
（注）数値4⽉末現在 ※1.借上・⾃社所有物件 ※2.11⽉〜10⽉決定 ※3.原則、運営開始（新築・M&A問わず）から1年経過をした物件 ※4.⾃社所有物件18⼾含む
7
⼊居関連指標②
不動産賃貸管理事業 管理⼾数の推移 不動産賃貸管理事業 管理⼾数内訳
（⼾） 2020年10⽉期
管理委託物件 ⾃社所有物件 借上物件
管理委託 ⾃社所有 ⾼齢者
80,000 借上物件 合計
物件 物件 物件
72,484 北海道 1,625 1,491 214 3,330 67
70,000 66,064 東 北 4,062 2,731 148 6,941 51
62,183 ⾸都圏 14,358 5,768 640 20,766 0
59,685 東 海 2,409 1,875 226 4,510 0
60,000 56,037
京滋北陸 3,991 8,030 1,030 13,051 356
52,462 31,064 阪 神 5,158 3,221 133 8,512 50
50,807
29,270 中四国 2,298 4,612 235 7,145 0
50,000
28,591 九 州 4,689 3,336 204 8,229 142
28,131 計 38,590 31,064 2,830 72,484 666
27,018
40,000 23,272 24,431 2,830
不動産賃貸管理事業 ⼊居関連指標の推移
2,356
2,023 管理物件契約数 流通物件契約数 ⼊居率
30,000 1,860 （⼾）
1,648 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.8%
1,545 1,446 30,000 99.3%
25,000 24,391
22,216
20,000 38,590 20,147 20,963
20,000 18,346
34,438 16,396 17,360
29,694 31,569
25,990 26,585 27,371 15,000 18,065
10,000 14,356 14,906 16,442
10,000 12,484 12,614 12,686
5,000
3,912 4,746 5,660 5,791 6,057 5,774 6,326
0 0
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期
8
連結貸借対照表
（⾦額単位︓百万円）
増減⽐
2019年10⽉期 2020年10⽉期 増減額 （⾦額単位︓百万円）
(％)
流動資産 10,074 10,840 765 7.6 資産
現⾦及び預⾦ 8,692 9,387 694 8.0
営業未収⼊⾦ 552 626 74 13.4 流動資産 現⾦及び預⾦の増加
流動資産 +765
10,840 • 新規⼊居者家賃等の増加
たな卸資産 146 167 20 13.9 10,074
固定資産
固定資産
その他 681 658 △23 △3.4
24,503 +4,901 29,405 有形固定資産の増加
• ⾃社所有物件の増加
固定資産 24,503 29,405 4,901 20.0 投資その他の資産の
2019年10⽉期 2020年10⽉期
有形固定資産 19,269 23,143 3,873 20.1 増加
• 差⼊保証⾦の増加
無形固定資産 979 1,182 202 20.7
投資その他の資産 4,254 5,079 825 19.4
負債/純資産
資産合計 34,578 40,245 5,667 16.4
負債合計 19,785 23,010 3,224 16.3
負債 ⻑期借⼊⾦の増加
(有利⼦負債残⾼) 10,997 12,704 1,707 15.5 負債
+3,224
19,785
23,010 未払法⼈税等の増加
純資産合計 14,793 17,235 2,442 16.5
純資産 純資産
+2,442 利益剰余⾦の増加
14,793 17,235
⾃⼰資本⽐率 42.8 42.7 － △0.1pt • 当期純利益の計上
2019年10⽉期 2020年10⽉期
D/Eレシオ 0.7 0.7 － 0.0pt
9
連結キャッシュ・フロー計算書
営業CF 税⾦等調整前当期純利益の計上、減価償却費、法⼈税等⽀払額計上
投資CF ⾃社所有物件の新規開発による有形固定資産取得、敷⾦・保証⾦差⼊による⽀出
財務CF ⻑期借⼊れによる収⼊、配当⾦⽀払いによる⽀出 （⾦額単位︓百万円）
有形固定資産の取得 有形固定資産の取得
△3,901 △4,691
敷⾦・保証⾦差⼊による⽀出 敷⾦・保証⾦差⼊による⽀出
△258 △559
営業CF
+5,003 投資CF
△5,542 財務CF
投資CF 財務CF
営業CF △4,295 +1,349 +1,232
+3,449
現⾦及び 現⾦及び
現⾦及び 税引前当期純利益 +4,166
現⾦同等物 現⾦同等物
現⾦同等物 税引前当期純利益 +3,338 減価償却費 +883
期末残⾼ 期末残⾼
期末残⾼ 減価償却費 +777 法⼈税等の⽀払額 △1,142
法⼈税等の⽀払額 △1,057
8,604 9,298
8,100 ⻑期借⼊れによる収⼊ +2,780 ⻑期借⼊れによる収⼊ +2,529
⻑期借⼊⾦の返済 △1,107 ⻑期借⼊⾦の返済 △797
⾃⼰株式取得 △199 ⾃⼰株式取得 △249
配当⾦の⽀払 △188 配当⾦の⽀払 △263
2018年 2019年 2020年
10⽉期 10⽉期 10⽉期
10
前中期経営計画 利益計画の進捗（連結）
中期経営計画は、売上⾼･利益いずれの項⽬も当初計画を⼤きく超過達成
売上⾼ 営業利益
（百万円） （百万円） 実績
実績 4,338
48,058
実績
実績
42,667
3,425
実績
38,940 実績
当初中計⽬標 2,958
36,428 当初中計⽬標 2,769 当初中計⽬標
当初中計⽬標 43,584 当初中計⽬標
41,074 当初中計⽬標 3,492
38,328 3,070
2,868
2017年10⽉期 2018年10⽉期 2019年10⽉期 2020年10⽉期 2017年10⽉期 2018年10⽉期 2019年10⽉期 2020年10⽉期
2017年 2018年 2019年 2020年
10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期
実績 実績 当初計画 計画⽐ 実績 当初計画 計画⽐ 実績 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 計画⽐
（百万円） （百万円） （百万円） （％） （百万円） （百万円） （％） （百万円） （％） （％） （百万円） （％）
売上⾼ ※1 ※2 36,428 38,940 38,328 1.6 42,667 41,074 3.9 48,058 100.0 12.6 43,584 10.3
不動産賃貸管理事業 34,074 36,613 36,105 1.4 39,848 38,296 4.1 44,932 93.5 12.8 40,601 10.7
⾼齢者住宅事業 1,670 1,848 1,743 6.0 2,319 2,236 3.7 2,714 5.6 17.0 2,414 12.4
その他 683 477 479 △0.2 499 541 △7.8 411 0.9 △17.6 568 △27.6
営業利益 2,769 2,958 2,868 3.1 3,425 3,070 11.6 4,338 9.0 26.7 3,492 24.2
不動産賃貸管理事業 4,098 4,231 4,167 1.5 4,439 4,368 1.6 5,464 12.2 23.1 4,781 14.3
⾼齢者住宅事業 147 107 25 328.0 153 85 80.0 306 11.3 99.4 166 84.3
その他 △3 △7 8 - △5 27 - △106 - - 51 -
全社⼜は消去 △1,471 △1,373 △1,333 - △1,163 △1,410 - △1,326 - - △1,507 -
経常利益 2,638 2,890 2,779 4.0 3,345 2,956 13.2 4,248 8.8 27.0 3,357 26.5
親会社株主に帰属する
1,550 2,078 1,702 22.1 2,307 1,846 25.0 2,761 5.7 19.7 2,397 15.2
当期純利益
※１．セグメント間取引は含まない ※２．各セグメントの売上⽐は売上⾼全体に対する構成⽐を表⽰
11
前中期経営計画 施策の進捗
進捗評価
施策 コメント
（A〜E）
不動産賃貸管理事業
地域別･物件のグレード別に募集賃料⾒直しを実施 新規物件開発が順調に推移、管理⼾数、利益
⼾数増加とともに利益重視へ 新規物件開発による管理⼾数増加 A 率とも超過達成
⼟地･収益物件への積極投資 コロナ禍による留学⽣の⼊国遅延はあったものの、
UniLifeブランド・コンセプトを持った⾷事付きや家
⾷育･健康の観点から健全な⾷⽣活をサポートする⾷事付き
⾃社学⽣マンションブランドの差別化 具家電付き物件の促進、広告・募集活動が奏
マンションの開発 A
およびサービス品質向上 功した
留学⽣をターゲットとするビジネスモデルの確⽴
三位⼀体による物件企画開発や仲介責任・管
メンテナンス事業営業強化 理責任による24時間365⽇の⼊居者アフター
企画開発・賃貸営業・メンテナンス
賃貸営業部⾨･メンテナンス部⾨と協⼒した案件情報収集･ B サービスについて更なる充実を⽬指す
各部⾨の⼀層連携
営業強化 管理替え案件発掘は⼀定の成果あり
⾼齢者住宅事業
多様なニーズにこたえる住宅バリエーションの構築 昨年10⽉に当社滋賀県初のサ⾼住をオープン
新規⾼齢者住宅の受託 関⻄地区を中⼼とした新規受託 C 来年も関⻄地区にてオープン予定あり
受託⽅法･連携先の拡充
⼤津⼤将軍（滋賀県初）は計画以上の推移で
⾼稼働の維持 稼働、引き続き、全体の稼働向上に努めていく
運営⼒の向上 介護サービス等の提供⼒向上 B ⼈⽣100年時代に対応した住⽣活環境の構築
運営の良質化
コロナ禍により⻑期に渡り、地域との取り組みは実
地域への浸透 施を⾒合わせ
地域に根差した存在へ 地域に交流の場を提供 Ｃ 交流機会についてはオンラインでの取り組みを試
⼈材の確保 験実施
組織強化
2020年10⽉末時点
（⼈員数）中期計画 863名 実績 1,056名
⼈員数･店舗数の増強 キャパシティ拡⼤による成⻑へ B （店舗数）中期計画 83店舗 実績 79店舗
⼈員数は⼤幅に増加
店舗展開は当初計画未達
進捗評価の⽬安 A:予定を上回る⼤変順調な進捗 B︓予定を上回る順調な進捗 C︓予定通りの進捗 D︓予定より若⼲遅れ気味 E︓予定より⼤きく遅れ気味
12
Ⅱ. 2021年10⽉期 業績予想
2021年10⽉期 連結業績予想
物件管理⼾数 約75,800⼾ 想定（不動産賃貸管理事業）
新型コロナウイルスによる⼀定のマイナスの影響を⾒込む
アフターコロナを⾒据えた変⾰に注⼒し、成⻑投資を加速
2021年10⽉期は、更なる成⻑に向けた準備期間
2020年10⽉期 2021年10⽉期 業績予想 物件管理⼾数
増加
実 績 売上⽐ 予 想 売上⽐ 増減額 増減⽐
(百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%) 介護サービス関
連売上の増加
売上⾼ 48,058 100.0 52,017 100.0 3,958 8.2
コロナ禍による
売上原価 40,313 83.9 43,995 84.6 3,681 9.1 ⼀定のマイナス
影響⾒込む
売上総利益 7,744 16.1 8,021 15.4 276 3.6
物件増に伴う
家賃及び減価
販売費及び⼀般管理費 3,406 7.1 3,753 7.2 347 10.2 償却費増加
営業利益 4,338 9.0 4,268 8.2 △70 △1.6 アフターコロナを
⾒据えた変⾰
経常利益 コスト増
4,248 8.8 4,123 7.9 △125 △3.0
親会社株主に帰属する
当期純利益 2,761 5.7 2,698 5.2 △63 △2.3
⾃社物件開発
設備投資額 ※ 4,810 － 5,672 － 862 17.9 とDX化推進等
の成⻑投資の
減価償却費 883 － 1,043 － 160 18.1 加速
※ キャシュ・フローベースでの数値を記載
14
2021年10⽉期 セグメント別売上⾼・営業利益予想
不動産賃貸管理事業
物件管理⼾数の3,300⼾増加／コロナ禍によるマイナス要因考慮/⾮対⾯型営業へのシフト
⾼齢者住宅事業
1 拠点増加に伴う開業準備費負担を想定
その他
コロナ禍による⽇本語学校への下⽅圧⼒を考慮/新規事業への成⻑投資
2020年10⽉期 2021年10⽉期 業績予想
実 績 構成⽐ 予 想 構成⽐ 増減額 増減⽐
(百万円) (%) (百万円) (%) (百万円) (%)
売上⾼ 48,058 100.0 52,017 100.0 3,958 8.2
※1
不動産賃貸管理事業 44,932 93.5 48,538 93.3 3,605 8.0
⾼齢者住宅事業 2,714 5.6 2,833 5.4 119 4.4
その他 411 0.9 644 1.2 233 56.7
営業利益 4,338 4,268
（率） 100.0 100.0 △70 △1.6
(9.0％) (8.2％)
5,464 5,725
不動産賃貸管理事業 126.0 134.1 261 4.8
(12.2％) (11.8％)
306 280
⾼齢者住宅事業 7.1 6.6 △25 △8.3
(11.3％) (9.9％)
△106 △199
その他 △2.4 △4.7 △93 －
(－) (－)
調整額 △1,326 △30.6 △1,538 △36.1 △212 －
※セグメント間取引は含まない
15
連結業績予想営業利益 増減要因分析
不動産賃貸管理事業 ⾼齢者住宅事業
⼾数増による⽀払家賃等増加
⾮対⾯営業へのシフト 拠点増加に伴う家賃及び介護
（⾦額単位︓百万円）
借上家賃等︓+2,380 減価償却費＋128 サービス関連売上⾼等の増加 （⾦額単位︓百万円）
物件管理⼾数の増加 事業拠点増による⽀払家賃及び⼈
物件管理⼾数約3,300⼾増 件費の増加
コロナ禍マイナス要因考慮 借上家賃等︓+33 ⼈件費︓＋31
売上⾼ 売上原価
売上⾼ 売上原価 ＋119 △87
＋3,605 △3,174 販管費 販管費
△170 △57
2020年10⽉期 2021年10⽉期 2020年10⽉期 2021年10⽉期
営業利益 営業利益予想 営業利益 営業利益予想
5,464 5,725 306 拠点増加に係る開 280
業準備費の発⽣
16
株主還元
株主還元
当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の最重要課題のひとつと位置づけ、持続的な成⻑と企業価値向上
のための積極的な事業展開や様々なリスクに備えるための財務健全性のバランスを考慮した上で、業績に応じた
利益配分を⾏うことを基本⽅針としております。
配当につきましては、安定的かつ継続的な配当と業績に応じた利益還元の両⽴を重視し、連結総還元性向20％
を⽬標に毎期の配当額を決定することといたします。
また⾃⼰株式の取得につきましても、株主還元や資本効率向上のため、時期及び財政状況に応じ機動的に実施
いたします。
今後も中⻑期的な視点に⽴って、成⻑が⾒込まれる事業分野に経営資源を投⼊することにより、持続的成⻑と株
主価値の増⼤に努めてまいります。
内部留保資⾦については、今後の持続的成⻑のための投資資⾦として活⽤する予定であります。
株主還元額/1株当たり配当⾦
株主還元額 1株当たり配当⾦/総還元性向 （円）
（⾦額単位︓百万円） （単位︓円、％）
34 30
2021年 20 27.5 5
2018年 2019年 2020年 10⽉期 20.1 20.81 21.68
10⽉期 10⽉期 10⽉期 （予想） 2
29
18 30
配当⾦総額 188 263 326 284
⾃⼰株式取得 － 200 249 300 2018年10⽉期 2019年10⽉期 2020年10⽉期 2021年10⽉期
予想
合計 188 463 576 584 普通配当 特別配当 総還元性向
（注）2020年5⽉の株式分割（1株→2株）を受けて、過去の1株当たり配当⾦額を調整しています
17
Ⅲ. 2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」
2021-2023 新中期経営計画「GT01」
ジェイ・エス・ビーを取り巻く環境
⼈⼝問題
少⼦⾼齢化・⽣産年齢
⼈⼝の減少
社会の要請 働き⽅改⾰
SDGs、ESG投資による
働き⽅改⾰や労働者の
新たな事業機会
変化、ミレニアル世代・Z
（CSV）と投資機会の
世代の台頭
創出
価値観の変化 デジタル化
健康寿命、エシカル消費、 ⼈間とテクノロジーの協
シェアリングエコノミー、コト 同による周辺環境の変
消費への⾼い関⼼ リモート・オンライ 化
ンベースのライフス
タイル
オンライン授業、テレワー
クの普及
19
2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」
/新中期経営計画「GT01」の位置づけ
経営理念
豊かな⽣活空間の創造
私たちは、「安⼼・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな⽣活空間の創造を⽬指し、
健全な若者の育成と魅⼒溢れる社会の実現に、おもてなしの⼼と笑顔で貢献いたします。
2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」
2030年の「ありたい姿」
存在⽬的/⼤義（Purpose) 「豊かな⽣活空間」のDisruption
未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅⼒溢れる社会を
「学び・成⻑・つながり」を⽣むリアル空間へ再創造
創造するグローバルトップブランド UniLife
「アビリティ（総合的⼈間⼒）」の芽を育て、社会課題の解決に貢献する
⼈間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出
「UniLife」はグローバル・トップブランドへ
新中期経営計画 「GT01」 （2020.11-2023.10）
「両利きの経営」 「社員全員の経営」
新しい領域に挑戦する「探索」と、既存事業の チームワークをより強め、⼀⼈ひとりの知識を活かし
成⻑を図る「深化」のバランスの取れた経営 新たな知識を⽣みだす「社員全員の経営」
20
2030年⻑期ビジョン 「Grow Together 2030」
「アビリティ（総合的⼈間⼒）」の芽を育て、社会課題の解決に貢献する
学⽣マンションを、「⾃⽴し豊かな⼈間性を持つ若者を育む場」に
「共⽣創造企業」として、社会的価値を創造し続ける
教育・⼈財・ベンチャー⽀援を通じ、若者と社会の架け橋となる
⼈間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出
持続的成⻑の源泉は「⼈」、多様性の尊重と相互結合の促進でイノベーションを
デジタルテクノロジーを組み合わせた、全てのステークホルダーへの新たな価値提供
⼀⼈ひとりが挑戦する、「創造する組織」化
「UniLife」はグローバル・トップブランドへ
学⽣マンション事業で世界No.1、誰もに知られる存在に
学⽣向け総合サービスプラットフォーマーへ進化
21
2030年に向けた事業領域の拡⼤
顧客軸
学⽣マンション
国内47都道府県展開
海外展開
新規顧客
サービス付き HR事業
⾼齢者住宅 （ヒューマン・リソース事業）
社会⼈・卒業⽣
向け賃貸
U・I・Jターン 現在の事業領域
学⽣向け総合
既存顧客 サービスプラット
学⽣向けサービス
（就職⽀援等） フォーマーとして発展
学⽣マンション
⾷堂事業
既存サービス 新規サービス
サービス軸
22
2030年事業別ビジョン
不動産賃貸管理事業
新たな価値提供により、学⽣マンション分野で唯⼀無⼆の存在に
住まうことが新たな価値を⽣み出す学⽣マンションづくり
ニーズを創る多様なラインナップの提供
学⽣向けサービス総合プラットフォーマーとして新しいマーケットを創造する「カテゴリーキング」
⾼齢者住宅事業
多様なQOLの向上を⽬指すスマートコミュニティを実現
地域社会に⽋かせない社会インフラとなる
雇⽤から空き家問題への対応まで、地域課題を解決するプラットフォーム
新規事業
UniLifeでしかできない学びを提供し続ける
学び・体験・つながりと⼀体化した、新たな住まい概念を実現
社会で活躍・貢献できる⼈材育成を通じ、社会インフラの役割を果たす
23
UniLifeにしかできない学⽣育成サイクル
学校推奨、⼝コミをもとに
学⽣
Unilifeを拠点に通学開始
コンテンツを活⽤しながら学び、
ビジョンを描き、社会へ巣⽴つ
優秀な卒業⽣が過ごした UniLifeで過ごした
UniLifeが推奨され 優秀な卒業⽣の成果が
新たな学⽣が⼊居 学校・企業の要請 学⽣に社会への ⼝コミで広まり
→学びの拠点増設 扉を開ける 新たな学⽣が⼊居
学校・企業が
学校 Unilife⽣活での 企業
⼈材成⻑を評価 UniLifeから巣⽴った
学⽣を⾼く評価
企業が卒業⽣の
巣⽴った学⽣が企業で
活躍を学校に報告
成⻑→成果創出
→次なる⼈材を求める
24
経営資源・無形資産等の確保強化⽅針
・創造する組織へ進化するための⼈材育成
⼈的資本への投資 ・社員ロイヤリティ（絆）の向上と組織エンゲージメント（求⼼⼒）強化
・経営層及び後継者育成計画策定実施
・DX戦略を推進するための組織編成
知的資本への投資 ・DX関連ベンチャーへの投資
・CVC組成・運営
・最⾼のエンゲージメントを持つチームが、顧客成功体験（CX）を⽀援
ブランド・顧客基盤
・顧客ロイヤリティ（絆）を確⽴
の構築
・顧客が他者へ推奨する状態（ロイヤルカスタマー）の確⽴
・「両利きの経営」と「社員全員の経営」を可能とする組織戦略
企業内外の組織 ・UniLifeが、情報ネットワークのハブとして社内外でつながり、互恵互助のもと、
づくり ロイヤリティ（絆）を獲得し、お互いの知が結合することによりイノベーションを
起こし続ける。
成⻑時間を短縮す ・オープンイノベーション、アライアンス、ジョイントベンチャーの活⽤
る⽅策 ・M&Aによる既存事業の拡⼤とシナジーの⾒込める新規事業投資
25
事業戦略⽬標
東証2部上場 東証1部指定
株式上場準備~2017 強固な経営基盤の構築~2020 GrowTogether2030
学⽣マンション業界トップクラス 主⼒の学⽣マンションで収益⼒向上 「アビリティ（総合的⼈間⼒）」の芽を
内部管理体制の整備 サービス付き⾼齢者向け住宅で成⻑ド 育て、社会課題の解決に貢献する
中⻑期経営⽅針の策定 ライバーを確⽴ ⼈間性とテクノロジーの融合による、
組織⼒強化 ジェイ・エス・ビーだけの価値創出
基幹システムの刷新 「UniLife」はグローバル・トップブランドへ
2021~2023 GT01 2024~2026 GT02 2027~2030 GT03
学⽣マンション アフターコロナを⾒据えた 『アフターコロナ』 デジタル技術を駆使した海外拠点との
事業 『ウィズコロナ』最重要課題 オンライン授業を前提とした 連携
DX化︓Web完結モデルの確⽴ 新たな事業モデル 『アフターデジタル』
海外市場調査 ⼈間性とテクノロジーの融合 〜⼈間性をより重視したサービスの再構築
教育機関との連携強化 学⽣ベンチャー⽀援、不動産の投資ファ 学⽣向け総合サービスプラットフォーマー
ンド組成・運営
⾼齢者住宅 公⺠館化（オンライン含む）の推進 QOLの向上を⽬指すウェルビーイングプロ GT01とGT02を融合し、
事業 所有不動産の利活⽤・売却⽀援 ジェクトをスタート スマートコミュニティを実現
ヘルステック利活⽤による安⼼と 空き家活性化ファンドの運営協⼒ 多世代を活かす⼤学連携型CCRC
⽣産性向上 多世代を活かす⼤学連携型CCRC の実現
フードテック（AIロボットシェフ等）の導⼊ の検証 フードテックを活⽤した省⼈化レストランの
実現
新規事業 新たな若者成⻑⽀援サービス開始 若者成⻑⽀援サービス事業モデル確⽴ 若者成⻑⽀援サービス事業モデルの
HR事業プラットフォームの提供開始 全国へのHRサービス提供開始 ブラッシュアップと更なる拡充
留学⽣、外国⼈材の活躍促進 HRプラットフォーマー第⼀⼈者へ
26
不動産賃貸管理事業
アフターコロナを⾒据えたウィズコロナ対応
感染防⽌対策の徹底 感染発⽣時の迅速な対応
マンション・店舗における感染防⽌対策の徹底 マンション⼊居者の安全・安⼼確保
マンション設備での対策
マンション⼊居者に感染者が発⽣した場合の迅速な対応
（共⽤部・エントランス・⾷堂等） ̶ 専⾨業者による即⽇消毒実施
̶ アルコール消毒液の設置 ̶ 保健所との緊密な連携による感染者対応
̶ マンション内共⽤部の消毒
̶ マンション内のこまめな換気
̶ スタッフのマスク・⼿袋着⽤ BCPの策定
̶ スタッフの健康管理・検温実施
̶ スタッフの⼿洗い・うがい徹底 BCP（事業継続計画）の策定・運⽤開始
̶ ソーシャルディスタンスの配慮
̶ 受渡⼝にナイロンカーテン設置 ̶ 被災を最⼩限にとどめるよう予めリスクの回避、低減の対応策
̶ テーブル・椅⼦・⾷器など備品の消毒 ̶ 被災時にも顧客へのサービス提供の維持、取引先と継続した関係構築
店舗での対策
学⽣の⽀援
̶ アルコール消毒液の設置
̶ カウンターにアクリルパネルの設置 学⽣特別⽀援キャンペーン
̶ こまめな換気・消毒
̶ スタッフのマスク着⽤ 学⽣特別⽀援キャンペーンの実施
̶ スタッフの健康管理・検温実施 ̶ 初期費⽤無料、家賃無料/割引きなど
̶ スタッフの⼿洗い・うがい徹底 学⽣⽀援キャンペーン実施
̶ ソーシャルディスタンスの配慮
27
不動産賃貸管理事業
DX化の推進（既存事業の成⻑を図る「深化」）
マンション企画のDX化
メンテ
企画 賃貸
ナンス
情報集約と営業効率化 不動産オーナーサポート向上 物件開発の促進
Digital Transformation
学⽣会館
・・・・・・ Feel I Residence
・・・・・・
・・・・・・ （東京・板橋）
̶ ICT試験導⼊
̶ 2020 年 2 ⽉
運⽤開始
対オーナー契約書電⼦化システム導⼊ 不動産テック導⼊物件開発
SFAの積極活⽤による情報集約と
異業種からの案件⼊⼿
スピーディーな事業提案 ZEB、ZEH仕様の物件開発
情報活⽤による営業効率化 シミュレーション提⽰
DX推進による不動産オーナーサポートの充実化および営業効率化
28
不動産賃貸管理事業
DX化の推進（既存事業の成⻑を図る「深化」）
マンション賃貸のDX化
メンテ
企画 賃貸 ナンス
CRM/電⼦契約システム導⼊ 基幹システムとWebページ連動 ⾮対⾯での接客ツール展開
顧客反響 セルフ⾒学
CRM スタッフの同⾏
なしでの内⾒
Web接客／来店
⾒積り IT重説
（重要事項説明）
申込み
電⼦契約
システム
IT重要事項説明 Web申込み
電⼦契約
契約 クレジット決済
CRM/電⼦契約システムが連携して 部屋紹介から申込み⼿続きまでオンラインで
⼀気通貫の顧客管理を実現 基幹システムとWebページ等のシームレス化 完結するツール展開
DX推進により、⼊居者の利便性向上、⾮対⾯接客の推進
29
不動産賃貸管理事業
DX化の推進（既存事業の成⻑を図る「深化」）
マンションメンテナンスのDX化
企画 賃貸 メンテナンス
オーナー向けアプリ導⼊ 巡回アプリ導⼊ ⼊居者向けアプリ導⼊
不動産オーナー オーナー向けアプリ 担当者 巡回アプリ ⼊居者 ⼊居者向けアプリ
アプリを活⽤したコミュニケーション ⼊居者向けマイページとのリンク
巡回・設備点検サポート
報告書類のデジタル通知 AIチャットの導入
不動産オーナーの満⾜度向上 巡回・設備点検の標準化、データ化 ⼊居者の満⾜度向上
管理業務効率化・コスト削減
DX推進により、⼊居者・不動産オーナー・巡回点検担当者サポートの充実化
管理業務効率化、コスト削減
30
不動産賃貸管理事業
機能別成⻑戦略 ~バリューチェーン~
ジェイ･エス･ビーの強みを活⽤した「三位⼀体」の「⼀気通貫」サポート体制
時代ニーズに即した物件を開発する 全国ネットワークと多彩なメディアを駆使した 迅速かつきめ細かなサポートが出来る
「企画・開発・提案⼒」 「募集⼒」 「管理⼒」
⼟地活⽤ 事業
調査 建設 仲介 ⼊居者管理／建物維持管理
の相談 提案
新商品の開発/地域展開の拡⼤ オンラインと対⾯・電話の従来型の接 不動産テックの積極活⽤
社会⼈（卒業⽣）物件開発に向けた準
客融合
̶ ̶ ⼊居者向けアプリの導⼊
備・調査 ̶ 部屋紹介から申込⼿続きまでオンラインで ̶ オーナーとのコミュニケーションツール開発・導⼊
̶ 47都道府県進出に向けた調査 完結するツール展開
̶ ⽇常清掃や物件巡回を近隣住⺠を活⽤した
̶ 海外市場の調査
̶ オンライン+来店のハイブリッド運⽤
取組みに変更模索
̶ お部屋探しコールセンターの設置
顧客基盤の拡⼤ 顧客基盤の拡⼤
顧客基盤の拡⼤
̶ サブリース契約（パートナー契約）の導⼊ ̶ 47都道府県対応可能な体制作り ̶ サービス品質の向上
~ 地域の不動産会社に募集委任 ~ 未出店エリアの賃貸管理会社との提携 ~ CSから、お困りごと解決CXの追求へ
̶ 光熱費・管理費・補修費等全ての費⽤を含 ̶ ⾼卒⽣・苦学⽣の⽀援
んだ賃貸借契約導⼊ ⼤学と連携した留学⽣事業・学⽣寮開 ~ 職業訓練・住居・就労機会の提供
発、⼤学⽣協との協業 オーナーズ総合補償加⼊増加
企業内外の組織作り
̶ ⼤学、⼤学⽣協との連携
̶ ⼟地・建物の売買情報の集約 による新規展開
̶ 加⼊プランのリニューアル
̶ 産学官協働の拠点作り ~ 決済までのスピードアップ、マンション価値
̶ ⼤⼿企業との提携 ⇒ 学⽣のお部屋探しはUniLife利⽤ 向上による⼊居率アップ
が当たり前になる時代へ
31
不動産賃貸管理事業 「探索」
学⽣の価値創造を意図したビジネス訴求領域
学校提携等で協調 運営上（ハード＆ソフト）の協調
デジタル・コンテンツ ⽬指す学⽣交流拠点の
学校
関連異業種等 訴求点
従前の学⽣マンション品質に加え、共
機能 ⽤のデジタル成⻑⽀援設備を共⽤部
（または敷地内）に設けた物件
顧客課題︓ セキュリティ、快適性、⾷事、衛⽣の下
品質 で多彩多様な⼊居者・外部との知の
⽬標に邁進できる学⽣ 交流ができ、学び・創造にも集中できる
⽣活の拠点確保 主体的に設備を使い、⽬標への道を
切り開いてもらうなど、ハードのみならず
社会的課題︓知の交流・創造機会の不⾜ 価格
ソフト⾯も充実させ、価格以上の居住
による付加価値を提供
若者の直接＆オンライン交流を促進
⾃らの才能発掘
他者への気づき提供 社会課題 学⽣の交流→創造機会提供に学⽣
解決 マンション＋成⻑⽀援設備で貢献
時代に合った発信⼒の強化
社会に求められる⼈材への成⻑サポート ⼀定ルールの下での交流をしてもらいな
ルール
がら、社会秩序を有した⼊居者の創
(秩序形成)
造・発信⼒強化、⽬標達成を⽀援
⇓
学⽣の成⻑に学び・創造
⾃治体 学校 企業 拠点提供を通じて貢献し、
共通価値創造（CSV）
エコシステム（解決領域→市場拡⼤） と共にビジネスを拡⼤
32
不動産賃貸管理事業 「探索」
地⽅創⽣への貢献
UniLifeを通じた地⽅創⽣への貢献
地⽅中核都市・地⽅都市にて学⽣・社会⼈マンションの展開
Uターン
Jターン 地⽅中核 地⽅中核都市・地⽅都市
Iターン 都市 にて学⽣・社会⼈マンション
学⽣・社会⼈マンション
⾸都圏 の展開
進学 ⇓
⼤都市圏 地域のコミュニティとして
進学 地⽅都市・ 情報集約・発信拠点となり、
地域が抱える問題と
周辺地域
学⽣・社会⼈を連携
学⽣マンション
地域創⽣への貢献
地⽅都市への学⽣・社会⼈マンション展開事例
学⽣会館 ディークレスト秋⽥駅前 JR盛岡駅⻄⼝・⾷事付き単⾝者向
̶ JR東⽇本が秋⽥県・秋⽥市と進める け賃貸マンション
「ノーザンステーションゲート秋⽥」計画の⼀環 ̶ JR東⽇本が盛岡市と締結した「地⽅創⽣
̶ 「地⽅創⽣に向けたコンパクトなまちづくり」に貢献 の連携に関する協定」に基づく、中⼼市街
̶ 合宿なども可能な設備で学⽣の交流を推進 地のまちづくりに関する取り組みの⼀環
̶ 2020年2⽉運営開始 ̶ 地元での就職⽀援
学⽣の交流拠点である ̶ 若い世代の移住定住を促進し、中⼼市
UniLifeのマンションで 学⽣会館 ディークレスト
街地の活性化、地⽅創⽣に繋げる
未来を開拓する 秋⽥駅前外観
̶ 2022年春⼊居開始予定
健全な若者の育成
33
⾼齢者住宅事業
事業コンセプト
⾼齢者住宅をコアに多世代共⽣型のまちづくり
⾼齢者住宅⼊居者の不動産利活⽤（空き家問題も解決） 地域課題を解決する事業展開
⾼齢者住宅
⾼齢者住宅 地域の
ご⼊居 公⺠館化
在宅⽣活 世代間
売買代⾦・
不動産売買・ ⽀援 ホームシェア
賃借料
賃貸サポート
オンライン
公⺠館化
34
⾼齢者住宅事業
事業展開
ご所有不動産の利活⽤等 在宅⽣活⽀援の拡充
⾼齢者住宅⼊居時等にご所有不動産の利活⽤・売却⽀ 福祉⽤具貸与および介護リフォームの提供エリア拡⼤
援（案件により医療・介護専⾨ファンドと協業） （⼤阪北摂地域に加えて、京都市・⼤津市も追加）
他社を含む⾼齢者施設の紹介へ展開
世代間ホームシェア
⾒守り事業を開始
⽣前整理サポートによる案件掘り起こし ⼤阪北摂地域から開始し、他地区にも展開
お隣さん弁当
⾼齢者住宅近隣の⽅々への提供
公⺠館化の推進〜⾼齢者住宅を地域の公⺠館に〜 看護体制 ＋ ヘルステックの利活⽤
リアルとオンラインのハイブリッド型による公⺠館化の推進 24時間
健康運動・オンラインツアー等 24時間
オンライン オンライン
看護師対応
脈拍モニタリング 診療システム
サービス
システム
̶ 訪問看護 ̶ 当社参加
事業 による実
地域イベントの開催サポート 証実験済
み
⾼齢者住宅間の相互訪問による交流
（函館 ⇔ 福岡等）
35
新規事業 「探索」
グループシナジーの発揮
イベント参加 イベント参加
逆求⼈登録 株式会社OVO 逆求⼈登録
学⽣に対する就職活動、キャリアアップ、学⽣⽣活⽀援
企業に対する採⽤活動、⼈材育成⽀援
⼤学に対する就職率向上⽀援
就活⽀援
ハッカソン開催 イベント参加 ⻑期インターンシップ
AI教育 逆求⼈登録 営業教育
株式会社Mewcket 株式会社スタイルガーデン
AI⼈材のプラットフォーム事業 ⼤学⽣を対象にしたキャリア教育・⽀援
⼤学⽣を対象としたハッカソンの運営
プログラミング教室 保育・教育実習 住居⽀援 就労教育・⽀援
データセット提供 シェアスペース
⼊居者
外国語教室・異⽂化交流
UniOVO こどもの森 ⽇本国際語学アカデミー
幼児教室 ⽇本語学校
36
ESGへの取り組み
＜経営理念＞
豊かな⽣活空間の創造
私たちは、「安⼼・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな⽣活空間の創造を⽬指し、
健全な若者の育成と魅⼒溢れる社会の実現に、おもてなしの⼼と笑顔で貢献いたします。
Social︓学⽣マンション事業への取組み Environment︓低炭素型社会実現へ向けて
『学⽣』『親御様』『オーナー様』への貢献 社内ペーパーレス化の推進
̶ 『学⽣』〜「安全・快適・充実」した学⽣⽣活全般のサポート ̶ DX化により⽣産性を向上するとともに、ペーパーレス化を推進
̶ 『親御様』〜親御様に代わって遠く離れるご⼦息へ「安⼼・安全」のご提供 ̶ 学⽣マンションの契約書・請求書といった書類のペーパーレス化推進
̶ 『オーナー様』〜学⽣マンション事業による「資産価値の向上・⻑期安定経 資材の選択
営」のサポート ̶ 無機系塗料の採⽤ 〜「⼈と環境にやさしい」塗料の採⽤
⇒紫外線や温度変化の影響を受けにくく耐久性が⾼い
Social︓学⽣⽀援への取組み
⾃然の原材料使⽤なので有害物質を含まず安全
新型コロナウイルス感染症拡⼤に伴い、厳しい状況下に置かれた学⽣に対し
て「学⽣⽀援プラン」の実施
（仮称） UniS Court
新型コロナウイルス感染症拡⼤に伴い、⼊社予定の企業から内定を取り消 学⽣会館 仙台東⼝
された学⽣を対象とした採⽤選考を追加で実施 Uni E'meal
学⽣に対するヒューマンスキルとAI教育、企業に対する⼈材紹介 新潟⼤学前
Social︓⾼齢者住宅事業への取組み
Governance︓企業価値最⼤化に向けて
『⾼齢者様』『ご家族様』『オーナー様』『地域社会』への貢献 コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え⽅
̶ 『⾼齢者様』〜「安⼼・安全・快適で健康的」な⽣活全般のサポート
̶ 株主をはじめ、顧客・不動産オーナー・取引先・従業員など当社を取り巻
̶ 『ご家族様』〜ご家族の想いを尊重し信頼関係を構築したうえでのサポート く全てのステークホルダーに信頼される企業であること
̶ 『オーナー様』〜⾼齢者住宅事業による「資産価値の向上・⻑期安定経 任意の委員会としての報酬委員会設置
営」のサポート 取締役に対する各連結会計年度の業績に連動した業績連動報酬制度
̶ 『地域社会』〜地域から信頼される⾼齢者住宅事業運営 及び中⻑期インセンティブとしての株式報酬制度導⼊
37
中期経営計画「GT01」⽬標
中期経営計画「GT01」 2023年10⽉期 ⽬標値
ROE 15％以上
資本
売上⾼ 619億円 効率
ROIC 8％以上
⾃⼰資本⽐率 40％以上
財務
営業利益 60億円 安全性
流動⽐率 120％以上
管理⼾数 85,000⼾
経常利益 58億円 ⼊居関連
指標
契約決定件数 30,000件
⾃社物件 200億円
親会社株主に帰属する
38億円 成⻑投資
当期純利益
システム投資 6億円
38
業績推移と中期経営計画「GT01」⽬標①
売上⾼・営業利益・経常利益・経常利益率
上場準備 前中期経営計画
中期経営計画 中期経営計画 中期経営計画
（百万円） 「GT01」 「GT02」 「GT03」
（百万円）
100,000
10,000 10,000
9.4%
8.8% 8.6%
7.8% 7.9%
80,000
8,000 7.2% 7.4% 8,000
6.1%
6,000
60,000 6,000
存在⽬的（Purpose)
4.4% 未来を開拓する「健全な若者の育
成」を通じて、魅⼒溢れる社会を
4,000
40,000 創造するグローバルトップブランド 4,000
UniLife
「豊かな⽣活空間」の
2,000
20,000 2,000
Disruption
「学び・成⻑・つながり」を⽣むリアル
空間へ再創造
0
0 0
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2026年 2030年
10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期
売上⾼(左軸) 営業利益（右軸） 経常利益（右軸） 経常利益率
39
業績推移と中期経営計画「GT01」⽬標②
ROE・ROIC ⾃⼰資本⽐率・流動⽐率
上場準備 前中期経営計画
中期経営計画 上場準備 前中期経営計画
中期経営計画
「GT01」 「GT01」
25.0% 160.0%
147.5% 143.9%
2023年 2023年
19.9%19.7% 10⽉期⽬標 140.0% 125.9% 10⽉期⽬標
19.0%
20.0% 113.3%
16.8%17.3% 120.0%
15.9% ROE 106.3% 129.7% 流動⽐率
15.0% 100.0%
15%以上 120%以上
80.0%
10.0% 60.0%
10.7% 10.6%
9.9% 9.8% 9.8% ROIC ⾃⼰資本⽐率
7.5%
40.0%
5.0% 8%以上 42.2% 42.8% 40%以上
20.0% 34.0% 42.7%
25.7%27.4%
0.0% 0.0%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期 10⽉期
ROE ROIC ⾃⼰資本⽐率 流動⽐率
⾃社開発の推進等の成⻑投資により資本効率指標は⼀時的に低下⾒込み
資本コストを意識した経営の徹底
40
業績推移と中期経営計画「GT01」⽬標③
管理⼾数 「GT01」 ⽬標 85,000⼾
90,000
85,000⼾
80,000
73,150
70,000 66,661
62,720
60,154
60,000 56,735
53,062
51,217
50,448
50,000 48,579
46,07947,000
44,982
41,904
40,259
40,000 37,581
35,209
33,524
30,500
28,711
30,000
26,027
23,383
21,713
19,640
20,000 17,733
15,773
13,499
10,000
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
前中期 中期経営計画
不動産賃貸管理事業 ⾼齢者住宅事業 上場準備 経営計画 「GT01」
41
業績推移と中期経営計画「GT01」⽬標④
不動産投資・システム投資
⾃社物件開発の流れ （GT01では「①〜③」に注⼒）
⾃社物件開発 200億円
2 取得・建設
GT01
⾃社物件開発の意義
̶ 戦略的エリアで独⾃ノウハウを投⼊した新規物件開発が可能
̶ 売却・投資回収後の借上転化により競争⼒の⾼い借上物件増 1 企画・開発 3 ⼊居募集・運営
資
本 FOR RENT
投
システム投資 6億円 下
投下資本の
DXの推進 循環過程
新規事業推進
資
インフラ強化 6 新たな開発投資 本 4 売却
回
情報活⽤による営業効率化 収
・・・・・ 5 借上・管理受託
・・・・・
・・・・・
GT02
以降
契約書電⼦化システム導⼊
42
中期経営計画「GT01」⽬標⑤ セグメント別利益計画
中期経営計画「GT01」（2020.11-2023.10）
2020年10⽉期 2021年10⽉期 2022年10⽉期 2023年10⽉期
実績 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 売上⽐ 前期⽐ 当初計画 売上⽐ 前期⽐
(百万円) (％) (％) (百万円) (％) (％) (百万円) (％) (％) (百万円) (％) (％)
売上⾼ ※1 ※2 48,058 100 112.6 52,017 100 108.2 56,891 100 109.4 61,973 100 108.9
不動産賃貸管理事業 44,932 93.5 112.8 48,538 93.3 108.0 52,799 92.8 108.8 57,036 92.0 108.0
⾼齢者住宅事業 2,714 5.6 117.0 2,833 5.4 104.4 3,018 5.3 106.5 3,234 5.2 107.2
その他 411 0.9 82.4 644 1.2 156.7 1,073 1.9 166.6 1,702 2.7 158.5
営業利益 4,338 9.0 126.7 4,268 8.2 98.4 5,081 8.9 119.1 6,074 9.8 119.5
不動産賃貸管理事業 5,464 12.2 123.1 5,725 11.8 104.8 6,561 12.4 114.6 7,413 13.0 113.0
⾼齢者住宅事業 306 11.3 199.4 280 9.9 91.7 280 9.3 100.0 360 11.1 128.2
その他 △106 - - △199 - - △44 - - 109 6.4 -
全社⼜は消去 △1,326 - - △1,538 - - △1,716 - - △1,808 - -
経常利益 4,248 8.8 127.0 4,123 7.9 97.0 4,899 8.6 118.8 5,844 9.4 119.3
親会社株主に帰属する
2,761 5.7 119.7 2,698 5.2 97.7 3,198 5.6 118.5 3,806 6.1 119.0
当期純利益
※１．セグメント間取引は含まない
※２．各セグメントの売上⽐は売上⾼全体に対する構成⽐を表⽰
43
Ⅳ. Appendix
外部環境の分析【進学率・少⼦化】
18歳⼈⼝と進学率等の推移
⽂部科学省作成データより
45
外部環境の分析【学⽣数】
⼤学の学⽣数推移
(万⼈)
男⼦ ⼥⼦ 全学⽣数
350.0
288.7 289.3 287.6 286.9 285.6 286.0 287.4 289.1 290.9 291.9 291.6
300.0 280.4 283.6 284.6
266.8
239.0
250.0
206.7
200.0
173.7 171.7 169.5 168.8 170.2 169.3
166.5 167.0 165.3 163.5 162.8 162.6 162.7 162.9 162.6 162.2
152.2
150.0
128.0 129.3 129.4
121.6 122.0 123.2 124.8 126.4
115.8 118.6 120.0 120.6
108.7 114.1
93.1
100.0
72.5
54.5
50.0
0.0
H1年 H5年 H10年 H15年 H20年 H21年 H22年 H23年 H24年 H25年 H26年 H27年 H28年 H29年 H30年 H31年 R2年
⽂部科学省「令和２年度学校基本調査速報」より
46
外部環境の分析【下宿率】
⾃宅⽣・⾃宅外⽣⽐率
⾃宅⽣ ⾃宅外⽣
2019年 48.7% 51.3%
2018年 47.8% 52.2%
2017年 47.6% 52.4%
2016年 45.5% 54.5%
2015年 45.4% 54.6%
2014年 43.3% 56.7%
2013年 45.9% 54.1%
2012年 47.9% 52.1%
2011年 45.2% 54.8%
2010年 45.9% 54.1%
2009年 45.5% 54.5%
2008年 48.9% 51.1%
2003年 48.1% 51.9%
1990年 50.9% 49.1%
1980年 48.2% 51.8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
全国⼤学⽣活協同組合「CAMPUS LIFE DATA 2019」より
47
不動産賃貸管理事業の概要
学⽣マンションの企画・開発・提案、⼊居者募集、⼊居者・建物管理を⼀括サポート
⼤学⽣等の⼊居者 不動産オーナー等
相続税対策/賃貸マンション経営
進学率の向上、国内⼤学⽣数が増加
賃貸、管理委託ニーズ
留学⽣が増加
物件リニューアル、修繕、⽤途転⽤
良質な学⽣向けマンションの供給不⾜
学⽣等への住居提供で社会貢献
主要提携先 主要提携先
独⾃企画の「安⼼・安全・快適」な 学⽣マンションの企画提案、
住まいを賃貸 ⼀括借上、管理 ⾦融機関
⼤学等
全国 1,000校 税理⼠・会計事務所
学⽣マンション ハウスメーカー
ゼネコン
⼤学⽣協事業連合等
設計事務所
直営店舗
業務提携、ネットワーク 全国30都道府県 79店舗展開 業務提携、ネットワーク
ジェイ・エス・ビー
学⽣マンション管理⼾数業界トップクラス ⾼い収益⼒
企画、開発、賃貸、管理のノウハウ、⾼い総合⼒
48
学⽣マンションとは
「⼊居者」 ＝ 全員学⽣ ※⼀部卒業⽣⼊居可
学⽣マンションの特徴
⽣活習慣の違いから起こる隣⼈とのトラブルが起こりにくい
⼊居者が全員学⽣
⼊居者の全員が学⽣なので、保護者にも安⼼感がある
セキュリティが厳重 原則防犯カメラ、オートロックシステム導⼊済み物件
設備が充実 基本的には、専有部に⾵呂、トイレ、キッチン、収納、エアコンが設置済み
お部屋探し〜契約の特徴
お部屋探し 春の卒業予定から空室を早期（年内）に把握できる
各種サービス 合格前に予約を受け付けたり、受験⽣に対応したサービスが充実
保護者と賃貸借契約を締結するケースが多い
賃貸借契約
保護者が契約⼈となるため、家賃滞納のリスクが減少
年々、⾼まるニーズ
近年増えているサービス・特徴
家具家電付き 初期費⽤の⼤幅な削減
セキュリティの強化 各住居の暗証番号キー導⼊、防犯カメラ・遠隔機械監視の設置など
インターネット設備（Wi-Fi対応） スマートフォンで動画を⾒る学⽣も多く、部屋探しの条件にもなっている
⾷事付き学⽣マンション 外⾷になりがちな学⽣の体調を⼼配する保護者に⼈気
留学⽣の増加に伴い、住居の確保が必須。⼀般マンションでは受け⼊れが難しい場合もあり、今後更
留学⽣向け学⽣マンション
に需要が増える予想
⼥⼦学⽣マンション・⼥⼦専⽤フロア ⼊居者全員が⼥性、フロア⼊居者全員が⼥性限定
⼀般マンションでは提供できない 「安⼼感」 「サービス」 が学⽣マンションの強み
49
ジェイ･エス･ビーの強み
ジェイ･エス･ビーの強みを活⽤した⼀気通貫サポート体制
時代ニーズに即した物件を開発する 全国ネットワークと多彩なメディアを駆使した 迅速かつきめ細かなサポートが出来る
「企画・開発・提案⼒」 「募集⼒」 「管理⼒」
⼟地活⽤ 事業
調査 建設 仲介 ⼊居者管理／建物維持管理
の相談 提案
将来を⾒据えた 全国 学⽣下宿年鑑 多様な情報 ⼊居者管理 建物維持管理
資産価値・先進性の ネットワーク 提供システム
⾼い企画をご提案
⻑期安定的な
リターンを提供する
⼀括借上契約
⼀気通貫したサポート体制により、物件開発数の増加や⾼⼊居率を実現
⼊居率99.8%、⻑年の実績に基づくオーナーにとっての安⼼感 ⼀括借上及び24時間サポートの提供による学⽣のご家族にとっての安⼼感
50
不動産賃貸管理事業の収益構造
不動産賃貸管理事業の収益
家賃、礼⾦ 付帯サービス
≒ 管理⼾数 × ⼊居率 × +
など など
5％程度の安定的な ⾼い⼊居率を維持 ⾼付加価値化により 付帯サービスへの
⼾数増加 維持・上昇 ニーズ⾼まる
全国79ヵ所に展開する直営店
不動産オーナーへの営業⼒強 舗UniLifeによる⾼い利便性 家具・家電付き、⾷事付き、イ
今後の 化による案件受託の増加 ンターネット、防犯設備など⼊
展望 「安⼼・安全」なマンションを提 居者向けサービスの拡充
地域別･物件のグレード別に募
⻑期安定的な学⽣マンション 供し学⽣・保護者より⾼評価
集賃料⾒直しを実施
経営のサポート 賃貸マンション経営に関する保
「合格発表前予約」「併願登 守点検・修繕など不動産オー
リノベーション、新規設備導⼊
⾃社物件開発の推進 録」「スライドシステム」など柔軟 ナー向けサービスの拡充
により物件の⾼付加価値化
な申込み可能
⾦融機関･税理⼠、建設会社、 ⼊居希望者に対する不動産
設計事務所等からの案件紹介 ⼤学・⾼校等のネットワークを 賃貸の仲介
活⽤した積極的な募集活動
51
⾼齢者住宅事業の概要
事業概要 ジェイ･エス･ビーの強み
⾼齢者住宅の運営形態 安⼼、安全、快適な「住空間」
借上会社︓ジェイ・エス・ビー
ご利⽤者のニーズに応じた居室スペース
̶ 25㎡タイプを基本に18㎡やご夫婦⽤を⽤意
運営会社︓株式会社グランユニライフケアサービス（GUCS） 安⼼と安らぎを意識した内装仕上げ
株式会社ジェイ・エス・ビー・フードサービス（JSBFS）
GUCS 運営
JSBFS ⼊居
居室 天然温泉
業務委託 各事業所による医療・介護サポート付
事業主様 募集
⾷事サービス
ジェイ・エス・ビー 建物内厨房にてシェフが⼿作り
賃貸借契約
（⼀括借上） ̶ 数種類のメニューを準備
20〜25年
期間別標準的損益
＜単⽉損益＞
事業開始
単⽉⿊字化
イベント⾏事
フリーレント 損益安定化
⽇々の⽣活に潤いを与えるイベントを積極的に開催
＜年間スケジュール例＞
1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉
▲3月 1月 4月 7月 10月 13月 16月 19月 22月 25月 28月 31月 お餅つき カラオケ⼤会 プロ野球解説者 歌＆ｷﾞﾀｰ伴奏会
累積⾚字解消 お琴 終活セミナー トークショー 折紙教室
⺠謡 出張ﾈｲﾙｻﾛﾝ ⾺頭琴ｺﾝｻｰﾄ 紅葉狩り
折り紙雛⼈形 ⽇舞の舞 介護予防運動 出張ﾊﾝﾄﾞﾏｯｻｰｼﾞ
お茶会 介護懇談会 ｸﾘｽﾏｽｼｮｰ
※50室程度の規模をモデルとした物件損益の⼀例です。 レクリエーション⾵景 落語寄席 ｴﾝﾀｰﾃｲﾒﾝﾄｼｮー ﾏｼﾞｯｸｼｮｰ
52
⾼齢者住宅事業の収益構造
⾼齢者住宅事業の収益
付帯サービス
≒ 管理⼾数 × ⼊居率 × 家賃など +
など
⾃社開発、M&A等 運営⼒向上により ⾼付加価値化により 付帯サービスへの
新規受託による増加 ⾼い⼊居率を維持 維持・上昇 ニーズ⾼まる
⾷事提供、清掃・洗濯などの
多様なにニーズに応える住宅
⼊居者向け⽣活⽀援サービス
バリエーションの構築
今後の の拡充
安⼼、安全、快適な住空間の提供
展望
関⻄地区を中⼼に、臨機応変
介護保険サービス、
に新規受託エリアを選定 近隣の⽅へ交流の場を提供するなど地域に根差した⾼齢者住宅へ
保険外サービスの拡充
地主有効活⽤案件、⾃社開 スタッフのスキルアップ等を通じた介護サービス等の提供⼒向上
医療法⼈との提携による
発、M&A等による新規受託
医療サービスの拡充
テクノロジーの活⽤等による更なる運営の良質化
（オンライン診療含む）
医療、介護業界に注⼒した会
計事務所等との連携推進
福祉⽤具提供サービス
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IRに関するお問い合わせ先
株式会社ジェイ・エス・ビー 経営管理部
電話︓075-341-2728
e-mail︓jsb@jsb-g.co.jp
将来⾒通し等に関する注意事項
本資料につきましては投資家の皆様への情報提供のみを⽬的としたものであり、売買の勧誘を⽬的としたものではありません。
本資料における、将来予想に関する記述につきましては、⽬標や予測に基づいており、確約や保証を与えるものではありません。また、将来における当社
の業績が、現在の当社の将来予想と異なる結果になることがある点を認識された上で、ご利⽤ください。
また、業界等に関する記述につきましても、信頼できると思われる各種データに基づいて作成していますが、当社はその正確性、完全性を保証するもので
はありません。
本資料は、投資家の皆様がいかなる⽬的にご利⽤される場合においても、ご⾃⾝のご判断と責任においてご利⽤されることを前提にご提⽰させていただく
ものであり、当社はいかなる場合においてもその責任は負いません。
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