コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
（証券コード：3478）
資産運用会社
第7期（2019年8月期）決算説明資料
目次
■第7期（2019年8月期）決算概要 ■森トラスト・ホテルリート投資法人の概要
運用ハイライト 3 森トラスト・ホテルリート投資法人の特徴 22
第7期（2019年8月期）決算概要 4 基本理念・投資方針 23
第7期（2019年8月期）個別物件運営実績【対前年同期】 5 ポートフォリオの構築方針 24
第7期（2019年8月期）個別物件運営実績【対前期】 6 ポートフォリオ一覧 25
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの実績分析 7 ポートフォリオの特徴 26
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの実績分析 8 ポートフォリオの賃料形態 27
期末不動産鑑定評価額（第7期） 9 成長戦略 28
第8期（2020年2月期）業績予想 10 森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル 29
財務の状況 11 森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト 30
ESGへの取り組み（１） 31
■新規物件取得
ESGへの取り組み（２） 32
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得概要 13
■APPENDIX
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得ハイライト① 14
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得ハイライト② 15 ポートフォリオ概要 34
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得による成長性① 16 森トラストグループの開発力 39
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得による成長性② 17 森トラストグループのホテル運営・マネジメント力 40
貸借対照表・損益計算書（第7期） 41
■マーケット環境
物件収支（第7期） 42
訪日外国人数の推移 19 有利子負債一覧 43
世界の旅行動向 20 投資主の状況（第7期末） 44
投資法人・資産運用会社の概要 45
Disclaimer・連絡先 47
第7期（2019年8月期）決算概要
運用ハイライト
1口当たり分配金 インバウンドの状況
■訪日外国人旅行者数
第7期（2019年8月期）実績 ・2018年総計 3,119万人（前年比+8.7％）
3,219円 ・2019年1月～8月 計（推計値） 2,214万人（前年比+3.9％）
（出所）日本政府観光局公表資料
（予想比+59円） ■2019年1月～8月 訪日外国人旅行者数伸び率（前年同期間比）
・全体 ＋3.9％
営業収益 2,399百万円（予想比+20百万円）
・欧米豪（注） ＋11.0％
不動産賃貸事業損益 1,845百万円（予想比+22百万円） （出所）日本政府観光局公表資料
NOI 2,158百万円（予想比+22百万円） （注）欧米豪は、英国、フランス、ドイツ、イタリア、ロシア、スペイン、米国、カナダ、豪州の
9ヶ国を指します。
当期純利益 1,609百万円（予想比+29百万円）
Asset Debt Equity
物件数 4 物件 有利子負債 475 億円 NAV （注6） 685 億円
資産規模 （注1） 1,020 億円 LTV （注5） 45.5 ％ 1口当たりNAV （注7） 137,194 円
鑑定評価額 1,192 億円 固定借入比率 93.7 ％
時価総額 （注8） 698 億円
含み益 （注2） 185 億円 平均利率 0.43 ％
発行済投資口数 500,000 口
森ﾄﾗｽﾄｸﾞﾙｰﾌﾟ
NOI利回り （注3） 4.2 ％ 平均借入残存期間 2.0 年 投資口所有比率
（注9） 36.8 ％
償却後利回り （注4） 3.6 ％
客室数 1,306 室
（注1） 取得価格合計 （注5）LTV＝期末有利子負債÷期末総資産 （注6） NAV＝期末純資産－分配金総額＋含み益
（注2） 含み益＝期末鑑定評価額－期末簿価 （注7） 1口当たりNAV＝NAV÷発行済投資口数
（注3） NOI利回り＝第7期NOI（年換算）÷取得価格合計 （注8） 時価総額=投資口価格（2019年8月30日終値）×発行済投資口数
（注4） 償却後利回り＝第7期償却後不動産賃貸事業損益（年換算）÷取得価格合計 （注9） 期末現在の所有投資口数に基づく比率
3
第7期（2019年8月期）決算概要
分配金実績：3,219円（予想比 +59円）
（百万円）
項目
第7期
（2019年8月期）
第7期
（2019年8月期） 差異
第5期
（2018年8月期） 差異
主な差異要因
実績 予想 実績
（第7期予想比）
営業収益 2,399 2,379 20 2,409 ▲ 10 ■営業収益
不動産賃貸事業収益 ① 2,399 2,379 20 2,409 ▲ 10 不動産賃貸事業収益 +20百万円
シャングリ・ラ ▲10百万円
シャングリ・ラ 966 977 ▲ 10 1,018 ▲ 51 コートヤード東京 +20百万円
コートヤード新大阪 +11百万円
コートヤード東京 408 388 20 367 40 サンルート 固定賃料のため、差異なし
コートヤード新大阪 372 361 11 371 0 ■営業費用
不動産賃貸事業費用 ▲2百万円
サンルート 652 652 - 652 - 修繕費の減少 ▲1百万円
営業費用 691 692 ▲1 684 6
不動産賃貸事業費用 ② 554 556 ▲2 555 ▲0 （第5期（前年同期）実績比）
（うち減価償却費） ③ 313 313 ▲0 312 1 ■営業収益
不動産賃貸事業収益 ▲10百万円
その他営業費用 136 135 0 129 7 シャングリ・ラ ▲51百万円
不動産賃貸事業損益 ④=①-②
コートヤード東京 +40百万円
1,845 1,822 22 1,854 ▲9
コートヤード新大阪 ＋0百万円
NOI ④+③ 2,158 2,136 22 2,167 ▲8 サンルート 固定賃料のため、差異なし
■営業費用
営業利益 1,708 1,686 21 1,725 ▲ 16
不動産賃貸事業費用 ▲0百万円
経常利益 1,610 1,581 29 1,628 ▲ 17 公租公課の減少 ▲1百万円
減価償却費の増加 ＋1百万円
当期純利益 1,609 1,580 29 1,627 ▲ 17
その他営業費用 ＋7百万円
分配金総額 1,609 1,580 29 1,627 ▲ 18 ■営業外費用
支払利息の増加 +8百万円
発行済投資口数（口） 500,000 500,000 - 500,000 -
1口当たり分配金（円） 3,219 3,160 59 3,255 ▲ 36
4
第7期（2019年8月期）個別物件運営実績【対 前年同期】
シャングリ・ラ ホテル 東京
（参考） 第5期(運用期間：2018年3月1日～2018年8月31日) 第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日)
2017年 2018年 2018年 2019年
賃料算出基準月
第3期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第5期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第7期
合計 2018年 合計 2019年 合計
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
賃料 （百万円） 949 173 194 131 146 178 193 1,018 172 190 128 135 163 175 966
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
（参考） 第5期(運用期間：2018年3月1日～2018年8月31日) 第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日)
第3期 2017年 2018年 第5期 2018年 2019年 第7期
賃料算出基準月
平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 93.5% 94.6% 87.9% 95.4% 95.5% 95.0% 92.2% 93.4% 91.8% 89.6% 93.6% 92.0% 95.8% 93.1% 92.6%
平均客室単価（ADR）（円） 23,922 24,215 24,555 26,530 27,151 27,911 25,351 25,935 25,987 26,451 27,998 29,367 30,474 26,440 27,775
Rev PAR（円） 22,388 22,918 21,577 25,304 25,919 26,521 23,368 24,243 23,869 23,703 26,204 27,024 29,208 24,607 25,749
第3期 2018年 第5期 2019年 第7期
賃料計上月
合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 328 58 58 54 69 67 60 367 62 62 58 76 79 69 408
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
（参考） 第5期(運用期間：2018年3月1日～2018年8月31日) 第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日)
第3期 2017年 2018年 第5期 2018年 2019年 第7期
賃料算出基準月
平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 88.9% 90.1% 75.4% 93.4% 87.2% 98.2% 92.2% 89.4% 91.9% 74.5% 88.1% 90.4% 97.0% 89.8% 88.7%
平均客室単価（ADR）（円） 18,633 20,145 17,519 19,468 19,885 21,264 18,515 19,466 19,525 16,876 17,984 18,818 21,722 19,076 19,013
Rev PAR（円） 16,618 18,159 13,208 18,185 17,337 20,876 17,077 17,466 17,951 12,565 15,852 17,016 21,074 17,135 16,951
第3期 2018年 第5期 2019年 第7期
賃料計上月
合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 372 72 32 55 67 80 63 371 70 35 47 61 88 69 372
（注1）「賃料算出基準月」は賃料を算出する際の基準となる月を表し、各ホテル指標（客室稼働率、ADR及びRevPAR）については、各賃料算出基準月における各ホテル指標を記載しています。なお、シャングリ・ラ ホテル 東京のホテル指標は、
エンドテナントより開示について同意が得られていないため非開示としています。各ホテルの賃料算出基準月は、シャングリ・ラ ホテル 東京については賃料計上月の4ヶ月前、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及び
コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションについては各々賃料計上月の3ヶ月前です。
5
（注2）「賃料計上月」は本投資法人が賃料として計上する月を表し、「賃料」は各賃料計上月における賃料を記載しています。「賃料」は各物件の賃料実績を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「平均客室単価（ADR）」（Average Daily Rate）には、サービス料を含みます。また、「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室数1室当たりの宿泊売上高をいい、サービス料を含みます。
第7期（2019年8月期）個別物件運営実績【対 前期】
シャングリ・ラ ホテル 東京
第6期(運用期間：2018年9月1日～2019年2月28日) 第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日)
2018年 2018年 2019年
賃料算出基準月
5月 6月 7月 8月 9月 10月 第6期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第7期
2018年 2019年 合計 2019年 合計
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
賃料 （百万円） 155 148 153 140 150 189 937 172 190 128 135 163 175 966
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
第6期(運用期間：2018年9月1日～2019年2月28日) 第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日)
2018年 第6期 2018年 2019年 第7期
賃料算出基準月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 94.2% 92.1% 87.1% 92.3% 95.2% 96.5% 92.9% 91.8% 89.6% 93.6% 92.0% 95.8% 93.1% 92.6%
平均客室単価（ADR）（円） 26,314 26,099 24,928 26,506 30,230 27,734 26,970 25,987 26,451 27,998 29,367 30,474 26,440 27,775
Rev PAR（円） 24,794 24,033 21,706 24,462 28,787 26,772 25,088 23,869 23,703 26,204 27,024 29,208 24,607 25,749
2018年 2019年 第6期 2019年 第7期
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 63 58 51 60 75 73 383 62 62 58 76 79 69 408
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
第6期(運用期間：2018年9月1日～2019年2月28日) 第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日)
2018年 第6期 2018年 2019年 第7期
賃料算出基準月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 92.5% 95.5% 85.0% 79.3% 92.5% 97.3% 90.4% 91.9% 74.5% 88.1% 90.4% 97.0% 89.8% 88.7%
平均客室単価（ADR）（円） 17,448 18,272 18,883 17,594 19,707 19,684 18,603 19,525 16,876 17,984 18,818 21,722 19,076 19,013
Rev PAR（円） 16,134 17,447 16,049 13,949 18,219 19,153 16,831 17,951 12,565 15,852 17,016 21,074 17,135 16,951
2018年 2019年 第6期 2019年 第7期
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 47 57 55 44 72 72 348 70 35 47 61 88 69 372
（注1）「賃料算出基準月」は賃料を算出する際の基準となる月を表し、各ホテル指標（客室稼働率、ADR及びRevPAR）については、各賃料算出基準月における各ホテル指標を記載しています。なお、シャングリ・ラ ホテル 東京のホテル指標は、
エンドテナントより開示について同意が得られていないため非開示としています。各ホテルの賃料算出基準月は、シャングリ・ラ ホテル 東京については賃料計上月の4ヶ月前、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及び
コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションについては各々賃料計上月の3ヶ月前です。
6
（注2）「賃料計上月」は本投資法人が賃料として計上する月を表し、「賃料」は各賃料計上月における賃料を記載しています。「賃料」は各物件の賃料実績を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「平均客室単価（ADR）」（Average Daily Rate）には、サービス料を含みます。また、「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室数1室当たりの宿泊売上高をいい、サービス料を含みます。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの実績分析
宿泊部門は稼働率・ADRともに高水準で推移
高稼働の現状を活かし、ADRの更なる向上を目指すレベニューマネジメントを引き続き実施
2019年ラグビーワールドカップ、2020年東京オリンピック・パラリンピック等の国際イベント開催に伴う
高単価での宿泊需要の取り込みを目指す
第7期の主要指標の推移（前年同期比）
(百万円) (円)
第7期平均 前年同期比
▲0.8
90 30,000
客室稼働率 92.6 ％ pt
75 25,000
平均客室単価（ADR） 27,775 円 +1,840 円
60 20,000
RevPAR 25,749 円 +1,506 円
45 15,000
30 10,000 賃料 第7期合計 前年同期比
15 5,000 第7期実績 408 百万円 +40 百万円
0 0 第7期予想 388 百万円
賃料算出基準月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
賃料計上月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 差異 +20 百万円
第5期賃料(左軸) 第7期賃料(左軸) 第5期RevPAR(右軸) 第7期RevPAR(右軸)
7
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの実績分析
大阪エリアの厳しいホテル市況の中で、コスト管理により前年同期並みの賃料を確保
2021年ワールドマスターズゲームズ関西、2025年万国博覧会等の国際イベントによる宿泊需要の取り込み
を目指す
第7期の主要指標の推移（前年同期比）
(百万円) (円) 第7期平均 前年同期比
90 30,000
客室稼働率 88.7 ％ ▲0.7 pt
75 25,000
平均客室単価（ADR） 19,013 円 ▲453 円
▲515
60 20,000
RevPAR 16,951 円 円
45 15,000
30 10,000 賃料 第7期合計 前年同期比
15 5,000 第7期実績 372 百万円 +0.8 百万円
0 0 第7期予想 361 百万円
賃料算出基準月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
賃料計上月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 差異 +11 百万円
第5期賃料(左軸) 第7期賃料(左軸) 第5期RevPAR(右軸) 第7期RevPAR(右軸)
8
期末不動産鑑定評価額（第7期）
収益価格 参考
第7期末 直接還元法 DCF法 第7期末
前期比 含み損益 第6期末
物件名称 鑑定評価機関 鑑定評価額 帳簿価額 取得価格
(百万円) 最終還元 (百万円) 鑑定評価額
(百万円) 還元利回り
前期比
割引率 (百万円) (百万円)
利回り
(%) (%) (百万円)
(%)
一般財団法人
シャングリ・ラ ホテル 東京 49,400 +1,400 3.3% ▲ 0.1pt 3.0% 3.5% 41,576 7,823 42,000 48,000
日本不動産研究所
コートヤード・バイ・マリオット 一般財団法人
東京ステーション 日本不動産研究所 18,800 +500 3.7% ▲ 0.1pt 3.4% 3.9% 13,601 5,198 13,800 18,300
コートヤード・バイ・マリオット 一般財団法人
新大阪ステーション 日本不動産研究所 19,000 - 4.2% ▲ 0.1pt 3.9% 4.4% 17,383 1,616 17,600 19,000
一般財団法人
ホテルサンルートプラザ新宿 32,000 +800 3.6% ▲ 0.1pt 3.4% 3.8% 28,041 3,958 28,600 31,200
日本不動産研究所
合計 - 119,200 +2,700 - - - - 100,602 18,597 102,000 116,500
9
第8期（2020年2月期）業績予想
分配金予想：3,410 円
【参考】 （百万円）
第8期 第6期 第7期
項目 （2020年2月期） （2019年2月期） 差異 （2019年8月期） 差異
予想 実績 実績
主な差異要因
営業収益 2,559 2,322 237 2,399 160
不動産賃貸事業収益 ① 2,559 2,322 237 2,399 160 （第6期（前年同期）実績比）
シャングリ・ラ 886 937 ▲ 50 966 ▲ 79 ■営業収益
ヒルトン小田原 203 - 203 - 203 不動産賃貸事業収益 ＋237百万円
シャングリ・ラ ▲50百万円
コートヤード東京 422 383 38 408 14 ヒルトン小田原 ＋203百万円
コートヤード新大阪 395 348 46 372 22 コートヤード東京 ＋38百万円
コートヤード新大阪 ＋46百万円
サンルート 652 652 - 652 -
サンルート 固定賃料のため、差異なし
営業費用 740 677 62 691 48
■営業費用
不動産賃貸事業費用 ② 607 546 61 554 52
不動産賃貸事業費用 +61百万円
（うち減価償却費） ③ 361 312 49 313 48 公租公課の増加 ＋6百万円
その他営業費用 修繕費の増加 ＋3百万円
132 131 1 136 ▲3
減価償却費の増加 ＋49百万円
不動産賃貸事業損益 ④=①-② 1,952 1,775 176 1,845 107
その他営業費用 ＋1百万円
NOI ④+③ 2,314 2,088 225 2,158 155
■営業外費用
営業利益 1,819 1,644 175 1,708 111 支払利息の増加 +14百万円
経常利益 1,706 1,545 160 1,610 95
当期純利益 1,705 1,544 160 1,609 95
分配金総額 1,705 1,545 160 1,609 95
発行済投資口数（口） 500,000 500,000 - 500,000 -
1口当たり分配金（円） 3,410 3,090 320 3,219 191 10
財務の状況
デットファイナンスの基本方針 有利子負債の状況
安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、 2019/2期末 2019/8期末 2019/9/2
項目 第6期末比
強靭な財務体質の構築を目指す （第6期末） （第7期末） 時点（注）
有利子負債総額（百万円） 48,500 47,500 54,500 +6,000
短期借入金と長期借入金のベストミックス
リファイナンスリスクの低減 短期借入金 4,000 3,000 6,500 +2,500
返済期日の分散化
調達コストの低減 長期借入金 44,500 44,500 48,000 +3,500
バンクフォーメーションの分散化
投資法人債 - - - -
LTV 60％を上限の目途とし、平常時の運用においては50％を上限の目途 LTV（総資産有利子負債比率） 46.1 % 45.5 % 48.9 % +2.8 pt
固定借入比率 91.8 % 93.7 % 88.1 % ▲3.7 pt
財務ハイライト 平均利率 0.43 % 0.43 % 0.42 % ▲0.01 pt
平均借入残存期間 2.4 年 2.0 年 2.2 年 ▲0.2 年
2019年8月末に30億円のリファイナンス、 （注）2019/9/2時点のLTVは、2019/8期末（第7期末）のLTVを基礎として試算した参考値です。
2019年9月2日に物件取得に係る70億円の新規ファイナンスを実施
期限が到来した短期借入金40億円を、短期借入金30億円でリファイナンス
借入先の分散状況
LTV余力を活用し、「ヒルトン小田原」を借入金のみで取得 （2019年9月2日時点）
低金利環境を享受し、平均利率を下げながらも借入残存期間の長期化を実現
借入先金融機関 9社
返済期日の分散状況 みずほ銀行 27.5％
三井住友銀行 24.8％
（2019年9月2日時点）
（億円） 短期借入金（2019/8期末） 長期借入金（2019/8期末） 三井住友信託銀行 17.4％
150 145 借入金総額
短期借入金（2019/9/2借入分） 長期借入金（2019/9/2借入分） 三菱UFJ銀行 11.0％
545億円 日本政策投資銀行 6.4％
100
75 みずほ信託銀行 4.6％
65 55
50 40 信金中央金庫 3.7％
50 30 40
25 りそな銀行 2.8％
10 10
0 日本生命保険 1.8％
11
新規物件取得
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得概要
ヒルトン小田原リゾート&スパ
所在地 神奈川県小田原市
取得日 2019年9月2日
取得価格 6,500百万円（準共有持分50％）
鑑定評価額 7,250百万円
鑑定NOI利回り 6.2%（注1）
客室数 163室（注2）
主要建物 本館棟（客室等）、スポーツ棟、
バーデ棟、チャペル
（注1）「鑑定NOI利回り」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益を取得価格で
除した数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の準共有持分を含みます。
本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の50です。
物件特性
東京圏からわずか1時間のアクセス至便な恵まれたリゾート
エリアに立地
ヒルトンブランドを冠した、全客室オーシャンビューの
高品質な建物グレード
天然温泉・ハイスペックなスポーツ施設・アミューズメント
施設を擁する滞在型リゾート
13
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得ハイライト①
幅広いゲストのニーズに対応するクオリティの高いリゾートホテル
首都圏から至近にありアクセスが容易
上位のホテルグレードである「アッパーアップ
関東有数の観光地である小田原エリア 立地 グレード スケール」クラス
幅広いゲストのニーズに対応
充実した ビジネス、レジャー双方に対応する様々な施設
世界有数のインターナショナル ブ
ブランド
ランド「ヒルトン」を冠するホテル 施設 プロアスリートの要求を満たすハイスペックな
スポーツ施設
森トラストグループによるスポンサーサポート
森トラスト株式会社（スポンサー）との共同取得（それぞれが50％ずつの準共有持分を取得）
森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ株式会社（スポンサー）の100％子会社であるMT&ヒルトンホテル株式会社がホテル
経営会社（賃借人）となり、ホテルの経営及び運営に継続的に関与
取得時 LTV50％以下での物件取得を実現
スポンサーのホテル開発・運営ノウハウを活用・連携し、物件の
取得後 バリューアップを図る
14
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得ハイライト②
リゾートホテル特有の季節変動リスクに対応する賃料形態（変動賃料）
リゾートホテル特有の季節による繁閑の差を考慮した、安定性と成長性のバランスに配慮した賃料形態を採用
各決算期に対応する賃料算出基準期間（１年間）の基準利益の合計に95%を乗じた額の12分の1に相当する額（下限は0円）を
月額賃料として受領
年 2018年 2019年 2020年 2021年
月 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2
決算期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
賃料算出 第8期基準利益(12か月平均) 第10期基準利益(12か月平均)
基準期間 第9期基準利益(12か月平均)
賃料 第8期賃料 第9期賃料 第10期賃料
▲取得日:2019年9月2日
第8期賃料 【参考：第8期賃料算出基準期間の売上総額（注3）】
（百万円）
第8期賃料
500
2019年 2020年
9月 400
10月 11月 12月 1月 2月
（注2） 300
賃料
200
（百万円） 32 33 33 33 33 33
（注1） 100
0
（注1）「賃料」は、賃貸借契約書上に記載の賃料計算方法に基づき算出された賃料を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）2019年9月の賃料は、月額賃料に対し、取得日である2019年9月2日から9月末日までの日割り計算を行うことで算出しています。
（注3）「売上総額」は本ホテル全体（準共有者である森トラストの持分を含みます。）に係る売上の総額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。 15
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得による成長性①
隣地開発による成長ポテンシャル
MAIN FACILITY
本館棟
SPORTS FACILITY
スポーツ棟
THE BAY FOREST ODAWARA BY HILTON CLUB
ザ・ベイフォレスト小田原・バイ・ヒルトン・クラブ
BADE FACILITY
バーデ棟 CRYSTAL GRACE CHAPEL
クリスタルグレイスチャペル
ホテルの隣地にて、ヒルトン・グランド・バケーションズ （イメージ）
（HGV）がタイムシェアリゾートを運営 MT&ヒルトン
本投資法人は、MT&ヒルトンからホテル収益（HGV宿泊者 賃料
のホテル施設利用による収入等を含む）に基づく賃料を受領
HGVによる今後の更なる開発・増築計画 HGV
（賃料のアップサイドポテンシャル）
16
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 物件取得による成長性②
LTV上限目途50%
LTV水準 48.9% 48.9% 48.9% 48.9%
46.1% 45.5%
既存4物件 分配金成長率 +8.5%
ヒルトン小田原取得による増加分 （第7期実績比） +5.6%
93円
HGV増築による増加分
奇数期
180円 180円
分配金水準
(毎年8月期)
3,219円
第7期 実績 第9期 巡航期 HGV増築後
（2019/8期） （2020/8期）
分配金成長率
+10.4% +7.0%
（第6期実績比）
3,410円
偶数期 105円
分配金水準 既存4物件
(毎年2月期) 180円 180円 ヒルトン小田原取得による増加分
3,125円 固都税の取得簿価計上等の一時的な増加分
3,090円
第6期 実績 第8期 業績予想 第10期 巡航期
（2019/2期） （2020/2期） （2021/2期）
実績 予想・巡航水準 HGV増築によるアップサイド
（注1）上記の各数値は以下の前提に基づき試算した参考値であり、将来の分配金水準等をお約束するものではありません。 （注2）「ヒルトン小田原取得による増加分」とは、ヒルトン小田原リゾート＆スパ（本項
において「ヒルトン小田原」といいます。）を取得したことで増加すると見込まれる分配金水準を記載しています。第8期業績予想におけるヒルトン小田原に係る不動産賃貸事業損益から、ヒルトン小田原に係る投
資法人関連費用（資産運用報酬等）及び支払利息を控除し、発行済投資口数で除した後、「固都税の取得簿価計上分等の一時的な増加分」を控除して試算しています。 （注3）「固都税の取得簿価計上分等の一時的
な増加分」とは、第8期のみ一時的に増加すると見込まれる分配金水準を記載しています。第8期には費用として計上されないものの、第9期以降には費用として計上されるヒルトン小田原に係る固定資産税等（取得
時には取得簿価に算入されます。）及び投資法人関連費用を、発行済投資口数で除して試算しています。 （注4）「HGV」とは、ヒルトン小田原の隣地において、ヒルトン・グランド・バケーションズにより運営さ
れているタイムシェアリゾートのことをいいます。HGV宿泊者のホテル施設の利用による収入等を含むホテル収益に基づく賃料を、本投資法人は得ることができます。 （注5）「HGV増築による増加分」とは、
HGVが計画している今後の開発・増築により増加すると見込まれる分配金水準を記載しています。HGVの開発・増築により増加すると見込まれる本投資法人の賃料を、第8期業績予想におけるヒルトン小田原に係る
不動産賃貸事業損益に加えた後、（注2）と同様の方法で試算しています。 （注6）第8期業績予想以降のLTV水準は、ヒルトン小田原を取得した2019年9月2日時点で試算されるLTV水準を維持する前提としています。
（注7）第9期巡航期及びHGV増築後における「分配金成長率（第7期実績比）」は、既存4物件の分配金水準が第7期実績と同水準であるとの前提のもと、第7期実績からの分配金成長率を計算し記載しています。
（注8）第10期巡航期における「分配金成長率（第6期実績比）」は、既存4物件の分配金水準が第8期業績予想と同水準であるとの前提のもと、第6期実績からの分配金成長率を計算し記載しています。
17
マーケット環境
訪日外国人数の推移
国内旅行が伸び悩む中、訪日外国人数は2016年に政府目標を大幅に前倒しで達成
2018年の訪日外国人数総計は3,119万人（前年比+8.7％）、
2019年1月～8月の訪日外国人数は2,214万人（前年比+3.9％）
（出所）日本政府観光局公表資料
6,000万人
訪日外国人数の推移 2014 2015 国内延べ宿泊者数の推移
2016 2017 2018
17.5％
外国人比率 15.5％
14.0％
12.9％
4,000万人
9.3％
（百万人泊）
3,119万人
2,869万人 65 79 94
44 69
2,405万人
1,973万人
1,341万人
1,036万人 428 438 423 429 443
835万人
2014 2015 2016 2017 2018
外国人比率
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2020 2030 2014 2015 2016 2017 2018
(目標) (目標)
日本人宿泊者 外国人宿泊者
アジア 北米 欧州 その他
（出所）政府公表「明日の日本を支える観光ビジョン」施策集及び日本政府観光局公表資料に基づき、資産運用会社作成 （出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」に基づき、資産運用会社作成
2018年 訪日外国人の国別平均泊数（観光・レジャー目的） 今後の国際イベント開催予定
（泊）
全国籍 中国 韓国 台湾 香港 2020年 ◆ 東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会
5.9 6.0 3.2 5.1 5.7 2021年 ◆ ワールドマスターズゲームズ2021関西
◆ 第19回FINA世界水泳選手権2021福岡大会
米国 英国 ドイツ ロシア 豪州
2025年 ◆ 2025年万国博覧会（大阪）
9.9 13.1 13.5 9.2 12.8
（注）2019年8月末時点で予定されているものであり、今後変更される可能性があります。
（出所）観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき、資産運用会社作成
19
世界の旅行動向
世界の旅行人口は成長を続け、2020年目標の14.0億人に2018年に到達、2030年には18億人に達する見込み
日本近隣のアジア太平洋諸国、及びロシアの旅行消費額は高い成長水準
18.0億人
世界の旅行人口の推移 （出所）国連世界観光機関「Tourism Highlights」2017～ 2019 Edition及び公表資料に基づき、資産運用会社作成
（目標）
14.0億人
11.9億人
9.5億人
8.0億人
6.8億人
5.3億人
4.3億人
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2018 2030
アジア圏旅行者の成長 （出所）国連世界観光機関「Tourism Highlights」 2012～2019 Editionに基づき、資産運用会社作成
海外旅行者の出身地域の推移 2018年 出身国籍別旅行消費額と消費額増加率
（百万人）
（10億USD）
1,600 30.0% 30.0%
300
35.0% 300
3%
35.0%
1,400 30.0% 3%
3%
25.0%
250 25.0%
250
30.0%
1,200 25.0% 17%
20.0%
200 25.0% 20.0%
200
1,000 20.0% 20.0%
26% 15.0%
150 15.0%
150
800 15.0% 15.0%
600 10.0%
10.0%
100 10.0% 10.0%
100
5.0%
400 5.0% 5.0%
50 5.0%
50
48% 0.0%
200 0.0% 0.0%
0 0.0%
0
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
ヨーロッパ アジア・パシフィック アメリカ大陸 中東 アフリカ大陸 不明 消費額 増加率
消費額 増加率 消費額 増加率
アジア太平洋地域からの旅行者は、全体の4分の1に過ぎない 将来的には、アジア諸国/ロシアからの富裕層にも期待
20
森トラスト・ホテルリート投資法人の概要
森トラスト・ホテルリート投資法人の特徴
日本の観光産業の成長ポテンシャルに着目
インバウンド増加に伴う多様なニーズの捕捉
欧米観光客の取込み
インターナショナルブランドホテルを中心とする上質なホテルの積極展開
国内におけるインターナショナルブランド
ワールドワイドに広がる顧客基盤 ホテル比率は10％に満たない
アジアのみならず、北米・欧州といった広域顧客の獲得
インターナショナル
広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営
ブランドホテル
会員組織や予約システム利用のアドバンテージ 8.7％
ブランドに信頼を寄せる世界中の会員顧客の取込み
ブランド独自の予約システムを通じたダイレクト予約 国内ブランドホテル
91.3％
グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ
（注）週刊ホテルレストラン「2019年 日本のホテルチェーン・グループ一覧」
グローバル水準のサービスを求める世界中からの顧客へ対応
より資産運用会社作成。同出所に記載のホテルについて集計したもので
FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運営ノウハウの向上 あり、日本国内の全ホテルについて集計したものではありません。
■ スポンサーのホテル事業の展開 ■ 投資機会の提供による市場活性化
森トラストグループのノウハウ
連携 “良質で魅力的なホテルアセット”への重点投資
開発力×ホテル運営・マネジメント力 新たな“ホテル特化型リート”
22
基本理念・投資方針
開発力及び運営力の両面から支える“森トラストグループ”の品質
Trust Quality
森トラストグループのノウハウ
高い資産性を有するホテルの開発力 開発力 卓越したホテル運営・マネジメント力
「選択と集中」に基づき厳選された立地 × 業界トップランナーとのアライアンス
高品質な建物グレード 運営・マネジメント力 収益向上力のためのシナリオ構築
防災・環境性能を備えた施設スペック 効率的な本部機能によるサポート体制
Trust Value
“Trust Quality”が産み出す “Trust Value”を共有するホテルアセットへの重点投資
資産性 × 安定性 × 成長性 を備えたホテルアセット
都心一等地又は世界的に著名な観光エリアに立地
世界中の顧客から上質・良質と評価されるクオリティ
資産性 日本国内のみならず世界中に広がる顧客基盤
実績豊富なホテル運営会社による高いホスピタリティ
安定性と成長性とのバランスに配慮した「固定賃料 + 変動賃料」割合
安定性 成長性 日本の政策やインバウンド需要の拡大を背景とした成長性を享受
23
ポートフォリオの構築方針
「資産性×安定性×成長性」を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指す
エリア グレード
「資産性」（=不動産の本質的価値）に着目 上位4グレードに重点投資
重点投資対象 保有物件
全国主要都市 大 ラグジュアリー 高
東京23区及び政令指定都市 客室面積 ：40㎡～
平均客室単価：4万円～ （リース）
アッパー
著名な観光地エリア アップスケール
平
観光集客力が見込めるエリア 客室面積 ：30～40㎡
平均客室単価：3万円～4万円 均
客
客 室
アップスケール 単
室
面 客室面積 ：20～30㎡
価
積 平均客室単価：2万円～3万円 （
“立地にこだわる” の Ａ
アッパー Ｄ
目
都心・地方を問わず集客力のある 安 ミッドスケール Ｒ
）
エリアにあるもの 客室面積 ：15～20㎡
平均客室単価：1万円～2万円 の
安定した集客力 目
その他 ミッドスケール 安
立地の優位性による高い競争力 客室面積 ：10～15㎡
平均客室単価：～1万円
経済環境の変動による影響を軽減
エコノミー
インターナショナルブランドホテルの誘致に有利 小 客室面積 ：～10㎡ 低
平均客室単価：～1万円
24
ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ・ハイライト
（2019年9月2日現在） 物件数： 物件 5 取得価格合計： 1,085億円 客室数合計： 1,469室
コートヤード・バイ・マリオット コートヤード・バイ・マリオット
物件名称 シャングリ・ラ ホテル 東京 ヒルトン小田原リゾート&スパ ホテルサンルートプラザ新宿
東京ステーション 新大阪ステーション
物件写真
東京駅 東京駅 東京駅 新大阪駅 新宿駅
東京都 神奈川県 東京都 大阪市 東京都
所在地
千代田区 徒歩1分 小田原市 約60分 中央区 徒歩4分 淀川区 徒歩1分 渋谷区 徒歩3分
（新幹線＋バス）
1997年10月 1997年3月
竣工年月 2008年11月 2014年2月 2007年8月
（2004年２月リブランド） （2015年11月ﾘﾆｭｰｱﾙ）
取得年月日 2016年9月1日 2019年9月2日 2016年9月16日 2016年9月16日 2016年7月28日
取得価格
42,000 6,500 13,800 17,600 28,600
（百万円）
開発者 森トラスト - 森トラスト 森トラスト 森トラスト
ホテルグレード ラグジュアリー アッパーアップスケール アップスケール アップスケール アッパーミッドスケール
客室数 200 163 (注1) 150 332 (注2) 624
ホテル運営形態 リース MC (注3） FC (注4） FC (注4） リース
ホテル運営者 Shangri-La Hotels Japan Hilton Worldwide Manage 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 相鉄ホテルマネジメント
（注1）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の50です。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（注3）マネージメントコントラクト（運営委託）を意味し、森トラストグループからブランドオペレーターにホテル運営を委託する形態を指します。
（注4）フランチャイズを意味し、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で、森トラストグループ自らホテル運営を行う形態を指します。 25
ポートフォリオの特徴
立地にこだわり、東京都の中でも都心6区（千代田区、港区、中央区、
東京都心６区比率
新宿区、渋谷区、品川区）に所在する資産価値の高い物件に投資
77.8％ 最寄り駅からの距離も重視し、高い競争力を持つ物件を選定
日本国内において数が限定的なインターナショナルブランドの比率が
インターナショナルブランド比率 高く、増加しているインバウンド需要の取り込みに優位
73.6％ 世界最大級のホテルチェーンであるMarriottやHiltonといった、トップ
ブランドの物件に投資
スポンサーである森トラスト開発の物件が大部分を占める
スポンサー開発比率
総合ディベロッパーである森トラストグループの開発力を活かした高
94.0％ 品質な物件に投資
※上記各比率は、取得価格ベースで算出した比率を記載しています。 26
ポートフォリオの賃料形態
「変動賃料（注1） 」：アップサイドの成長性を享受 ポートフォリオの賃料割合（注4）
変動賃料 固定賃料
「最低保証賃料（注2） ・固定賃料（注3） 」：安定性を確保 42.3 ・最低保証賃料
% 57.7
%
安定性と成長性のベストミックスを追求
（2019年9月末時点での想定）
変動賃料 固定賃料
物件名称 賃料形態
算出基準 (最低保証賃料）
変動 年間最低保証賃料（注5）
シャングリ・ラ ホテル 東京 売上
年間最低保証賃料あり 882,700,000円
ヒルトン小田原リゾート&スパ 変動 利益 －
コートヤード・バイ・マリオット 変動 年間最低保証賃料（注6）
利益
東京ステーション 年間最低保証賃料あり 310,000,000円
コートヤード・バイ・マリオット 変動 年間最低保証賃料（注6）
利益
新大阪ステーション 年間最低保証賃料あり 460,000,000円
年間固定賃料
ホテルサンルートプラザ新宿 固定 -
1,304,673,360円
(注1) 「変動賃料」とは、ホテル運営に関する売上や利益等の経営指標に定められる賃料をいいます。
(注2) 「最低保証賃料」とは、一定の期間における賃料の合計額が一定額（最低保証賃料）に満たない場合に、最低保証賃料額と当該賃料合計額との差額を後に支払うとされている賃料をいいます。
(注3) 「固定賃料」とは、一定期間毎に支払うこととされている定額の賃料をいいます。
(注4) 変動賃料は、第8期に受領を見込む賃料（シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料総額）から、
当該3物件の年間最低保証賃料を第8期運用日数にて按分して算出した値を引いた額を基に計算したものと、ヒルトン小田原リゾート＆スパの第8期に受領を見込む賃料を合計した額です。
(注5) 毎年4月から翌年3月までの賃料の合計額が年間最低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。
(注6) 毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。 27
成長戦略
森トラストグループによるディベロップメント及びオペレーション両面からのサポートを最大限に活用した成長戦略
ディベロップメント 開発力 オペレーション 卓越したホテル運営・マネジメント力
森トラストグループの長年にわたる大型複合開発やホテル開発・運営実績 経営・運営・投資・提携・誘致・コンサルティング等多様な手法で事業展開
翠嵐 ラグジュアリー
万平ホテル シャングリ・ラ ホテル 東京 東京マリオットホテル
東京ワールドゲート コレクションホテル 京都
御殿山トラストタワー 城山トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 京橋トラストタワー 1997年資本・経営参加 2009年誘致 2013年開業
（計画） 2015年開業
1990 1991 2005 2008 2014
2020予定
業界トップランナーとのアライアンス（連携）
多彩なインターナショナルブランドホテルとの連携
世界最大級のホテルチェーンであるマリオット・インターナショナルやシャングリ・ラ ホテルズ＆リゾー
森トラストグループの“資産性”へのこだわり 複合施設開発の中で、 ツ等、複数のホテルブランドと連携
選択と集中～厳選された立地における開発実績 “都市施設”としてのホテルを誘致 日本初進出のインターナショナルブランドホテルを多く手掛ける
品質重視の施設づくり～最先端の機能性 Marriott Shangri-La
ホテルチェーン HILTON
持続可能な先進的な街づくり～防災・環境性能 International Hotels & Resorts
日本初 日本初 日本初
管理運営施設
総施設数 取扱面積 賃貸ビル・住宅 森トラストグループ
開発ホテルのブランド
81棟 丸の内トラストシティ 京橋トラストタワー
（抜粋） コートヤード・ ウェスティン 翠嵐 ラグジュアリー
約185万㎡
コンラッド東京
99施設 バイ・マリオット ホテル仙台 コレクションホテル 京都
約142万㎡
シャングリ・ラ ホテル 東京 コートヤード・バイ・ 東京ステーション
マリオット シャングリ・ラ
2019年6月末現在
東京ステーション ホテル 東京（リース）
不動産等の情報提供に関する協定書 スポンサーサポートに関する協定書
森トラストグループの不動産譲渡に関する情報提供 ホテルマーケットに係わる情報提供
第三者からの投資機会に係る情報提供 ホテル取得・運営・管理に係る情報提供、等
外部成長を軸とした成長戦略の実現を目指す
（注）上記記載の物件は、2019年8月末現在、保有資産を除き、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。 28
森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル
開発力 運営能力 戦略的ホテル展開 リゾート （赤字は本投資法人保有物件）
翠嵐 ラグジュアリー
多彩なインターナショナル リブランドによる ❽ コレクションホテル 京都
39室 ＦＣ
ブランドホテルとの提携 グローバルスタンダード対応 イラフ SUI ラグジュアリー
❾ コレクションホテル 沖縄宮古
58室 ＦＣ
シェラトン沖縄
❿ サンマリーナリゾート
246室 ＦＣ
11 ヒルトン小田原リゾート＆スパ 163室 ＭＣ
伊豆ﾏﾘｵｯﾄﾎﾃﾙ修善寺 富士ﾏﾘｵｯﾄﾎﾃﾙ山中湖 軽井沢ﾏﾘｵｯﾄﾎﾃﾙ ⓬ 万平ホテル 109室 直営
⓭ 強羅環翠楼 14室 直営
⓮ 軽井沢マリオットホテル 142室 ＦＣ
琵琶湖ﾏﾘｵｯﾄﾎﾃﾙ 南紀白浜ﾏﾘｵｯﾄﾎﾃﾙ ｺｰﾄﾔｰﾄﾞ･ﾊﾞｲ･ﾏﾘｵｯﾄ 白馬
⓯ 富士マリオットホテル山中湖 105室 ＦＣ
大都市圏 （赤字は本投資法人保有物件） ⓰ 伊豆マリオットホテル修善寺 128室 ＦＣ
❶ コンラッド東京 291室 ＭＣ 直営 森トラストグループ直営
⓱ 琵琶湖マリオットホテル 274室 ＦＣ
ＦＣ フランチャイズ
❷ ウェスティンホテル仙台 292室 ＦＣ ＭＣ マネージメントコントラクト
⓲ 南紀白浜マリオットホテル 182室 ＦＣ
ＬＥ リース
❸ 東京マリオットホテル 249室 ＦＣ ⓳ コートヤード・バイ・マリオット
72室 ＦＣ
白馬
❹ コートヤード・バイ・マリオット
東京ステーション
150室 ＦＣ ❷ ⓴ ホテル ラフォーレ修善寺 212室 直営
コートヤード・バイ・マリオット
❺ 新大阪ステーション
332室 ＦＣ
⓬⓮
⓳ 23
❶❸
21
21
ラフォーレ倶楽部
84室 直営
伊東温泉 湯の庭
⓯ ❹❻❼
❽⓱
❻ シャングリ・ラ ホテル 東京 200室 ＬＥ ❺ 11 22
ラフォーレ倶楽部
44室 直営
⓰ 箱根強羅 湯の棲
⓲ ⓭ 22
⓴
❼ ホテルサンルートプラザ新宿 624室 ＬＥ
21
21
23 リゾートホテル ラフォーレ那須 118室 直営
❿
（出所）森トラストグループの2019年9月2日現在の情報を基に資産運用会社作成 ❾
（注）上記記載の物件は、2019年9月2日現在、保有資産を除き、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
29
森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト
開発力 運営能力 戦略的投資 東京都心 リゾート
東京ワールドゲート内ホテル計画
東京エディション虎ノ門
多数の新規ホテル開発プロジェクト 2020年春～夏
開業予定
東京ワールドゲート内ホテル計画
東京エディション虎ノ門 JWマリオットホテル奈良
2020年春
東京エディション銀座
開業予定
（仮称）赤坂二丁目プロジェクト内
ホテル計画
リゾート ～沖縄～
札幌大通公園 東京エディション銀座
軽井沢塩沢 2021年春～夏
開業予定
軽井沢長倉
軽井沢東雲
ヒルトン沖縄瀬底リゾート
金沢広岡
2020年
飛騨高山 開業予定
白馬咲花
箱根中強羅 （仮称）赤坂二丁目
箱根強羅 プロジェクト内ホテル計画
2024年度
熱海来宮
竣工予定
奈良吉城園
JWマリオットホテル奈良 Luxury ヒルトン･グランド･
バケーションズ瀬底島（仮称）
長崎南山手 Destination 2021年
開業予定
ヒルトン・グランド・バケーションズ
瀬底島（仮称）
Network
ヒルトン沖縄瀬底リゾート
沖縄冨着
（出所）森トラストグループの2019年8月末現在のHP記載情報を基に資産運用会社作成
（注） 上記記載の物件は、2019年8月末現在、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。 30
ESGへの取り組み（１）
サステナビリティ方針 ガバナンスへの取り組み
本投資法人の資産運用会社は、以下の通り「サステナビリ 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用
ティ方針」を制定し、サステナビリティ向上への取組みを
推進 ・利害関係人取引における本資産運用会社の意思決定フロー
外
起案部署 部
１．省エネルギーと温室効果ガス（GHG)排出削減の推進 委
運用不動産における効率的なエネルギー利用推進、省エネル 中 員
ギーや低炭素化に資する設備等の導入 止 コンプライアンス・オフィサーによる審査 の
又 出
は 席
２．循環型社会への貢献 及
内 コンプライアンス委員会による決議
節水や廃棄物削減のための３R等、限りある資源の有効活用 容 び
の取組み推進 変 賛
更 成
の 各リート運用本部 投資委員会による決議 が
３．社内体制整備とコンプライアンス 決
指
本方針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、 示 議
成
法規制遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓蒙活動 取締役会による決議 立
の
４．社外関係者との協働 必
須
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良 投資法人役員会の承認 条
好な関係構築 件
５．情報開示 投資主の利益とスポンサーの利益の一体化
本方針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報につ （セイムボート出資）
いて、広く開示
森トラストグループの所有比率 森トラスト・ホールディングス
164,000口
36.8% 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ
（2019年8月末現在） 20,000口
31
ESGへの取り組み（２）
環境への取り組み 従業員への取り組み（森トラスト株式会社）
（注）
物件取得時の環境配慮 ■女性活躍・ワークライフバランスの推進
物件取得時にはエンジニアリングレポート等を取得し、 森トラスト株式会社ではダイバーシティの観点から、女性
環境リスク調査を実施 活躍推進、ワークライフバランス推進の取り組みを実施
女性採用比率 32.0%
環境に配慮した設備の導入
環境負荷低減の為、LED照明、高効率空調設備等を導入 女性従業員比率 24.0%
女性管理職比率 7.7%
有給休暇取得率 84.6%
地域社会への取り組み 「子育てサポート企業」認定を取得（厚生労働大臣認定）
■人財育成
地域社会への貢献として、地域イベントへの参加・ “Trust Quality” “Trust Value”を創造できる人材を育成
協賛、地域清掃活動等を実施 するために、様々な取り組みを実施
MT TALK（全社プレゼンテーション）
Trust Valueを生み出すための戦略及びロードマップについて、
社員間にて議論を行いプレゼンテーションを実施
MT ACADEMY（社員研修）
階層別研修（e-learning(※)、グループワーク、プレゼンテー
ション） (※)グロービス経営大学院によるe-learningプログラム
【事例】地域イベント「EDO ART EXPO」への参加、山王祭への協賛 MT MEETUP FUTURE（社内講演会）
（コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション）
外部経営者、研究者などの有識者を招いての社内講演会
（注）本投資法人の資産運用会社におけるホテルリート運用本部の従業員は、
森トラスト株式会社からの出向者で構成されています。 32
APPENDIX
ポートフォリオ概要
NO.1
SHANGRI-LA シャングリ･ラ ホテル 東京
HOTEL
TOKYO ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都千代田区 森トラスト開発
階数 ： 地下4階／地上37階（注1）
リース
客室数 ： 200室（注2）
東京駅
徒歩1分
森トラスト開発
リース
物件特性
東京駅隣接、希少性の高い外資系ラグジュアリーホテル
REIT物件では貴重な東京都千代田区丸の内に所在
日本初進出となる最上級のインターナショナルブランドホテル
「シャングリ・ラ ホテル」
（注1）丸の内トラストタワー本館及びＮ館全体の建物の階数を記載しています。
（注2）販売可能客室数を記載しています。 34
ポートフォリオ概要
NO.2
HILTON ヒルトン小田原リゾート&スパ
ODAWARA
RESORT & SPA ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 神奈川県小田原市
階数 ： 地下1階／地上12階（注1）
客室数 ： 163室（注2）
物件特性
東京圏からわずか1時間のアクセス至便な恵まれたリゾート
エリアに立地
ヒルトンブランドを冠した、全客室オーシャンビューの
高品質な建物グレード
天然温泉・ハイスペックなスポーツ施設・アミューズメント
施設を擁する滞在型リゾート
（注1）本館棟の階数を記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の準共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は
100分の50です。
35
ポートフォリオ概要
NO.3 コートヤード・バイ・マリオット
COURTYARD
東京ステーション
BY MARRIOTT
TOKYO STATION ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都中央区 森トラスト開発
階数 ： 地下3階／地上21階（注1）
森トラスト
客室数 ： 150室 グループ運営
東京駅
徒歩4分
物件特性
「東京」駅から徒歩4分、ビジネス・観光にも快適なアクセス
マリオットグループの中で最大の施設数を有する中核ブランド
世界最大級のホテルチェーン 全世界で7,000軒以上のホテル
会員1.33億人以上のマリオットグループの会員プログラム（注2）
（注1）一棟の建物の階数を記載しています。
（注2）マリオット・インターナショナルのホームページ（2019年10月1日現在） 36
ポートフォリオ概要
NO.4 コートヤード・バイ・マリオット
COURTYARD
新大阪ステーション
BY MARRIOTT
SHIN-OSAKA STATION ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 大阪市淀川区 森トラスト開発
階数 ： 地上18階（注1）
森トラスト
客室数 ： 332室（注2） グループ運営
新大阪駅
徒歩1分
物件特性
観光およびビジネスの拠点となる「新大阪」駅より徒歩1分
2015年11月に「ホテルラフォーレ新大阪」から
「コートヤード・バイ・マリオット」にリブランドオープン
全332室の客室（注2）は、30㎡～90㎡でゆとりある広さを確保
（注1）一棟の建物の階数を記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
37
ポートフォリオ概要
NO.5
HOTEL ホテルサンルートプラザ新宿
SUNROUTE PLAZA
SHINJUKU ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都渋谷区 森トラスト開発
階数 ： 地下1階／地上14階
リース
客室数 ： 624室
新宿駅
徒歩3分
物件特性
日本一の平均乗降数を誇るターミナル駅「新宿」駅から徒歩3分
プラザの名を冠するサンルートホテルチェーンの旗艦ホテル
レストラン、バー、会議室を備える宿泊主体型ホテル
38
森トラストグループの開発力
森トラストグループの長年にわたる大型複合開発やホテル開発・運営実績
第1のステージ 第2のステージ 第3のステージ 第4のステージ
1951年～1992年 1993年～2004年 2005年～2015年 2016年～
森トラストグループの創業 企業グループとしての競争力強化 不動産・ホテル＆リゾート・投資事業の発展 グローバリズムへの対応とイノベーション
（仮称）赤坂二丁目
赤坂ツインタワー 御殿山トラストタワー 城山トラストタワー 新大阪トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 東京ワールドゲート
プロジェクト
1983 1990 1991 1994 2005 2008 2010 2014 2020予定
2024予定
森トラストグループの“資産性”へのこだわり 東京駅を基点とする日本を代表するビジネス・商業エリア
■選択と集中~厳選された立地における開発実績
不動産開発体制
蓄積したノウハウの活用
■品質重視の施設づくり~最先端の機能性
Planning Design
■持続可能な先進的な街づくり~防災・環境性能 企画 設計
管理運営施設 グループによる
一貫体制
総施設数 取扱面積 賃貸ビル・住宅
Management
99 81棟 管理運営
Leasing
約 185万㎡ 営業 丸の内トラストシティ 京橋トラストタワー
施設 約142万㎡ シャングリ・ラ ホテル 東京 コートヤード・バイ・マリオット
（リース） 東京ステーション
2019年6月末現在
（注）上記記載の物件は、2019年8月末現在、保有資産を除き、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
39
森トラストグループのホテル運営・マネジメント力
森トラストグループの長年にわたるホテル開発・運営実績
第Ⅰステージ 第Ⅱステージ 第Ⅲステージ 第Ⅳステージ 第Ⅴステージ
1973年～1996年 1997年～2004年 2005年～2012年 2013年～2015年 2016年～
森トラスト・ホテル＆ 日本の歴史あるホテル インターナショナルブランドホテル 多角的な開発・運営による 日本の観光先進国としての地位確立を
リゾーツの創業 との提携 の展開 新たな経営手法の開拓 目指し、新たな価値を創造
総合リゾートホテル 翠嵐 ラグジュアリー イラフ SUI ラグジュアリー
万平ホテル シャングリ・ラ ホテル 東京 東京マリオットホテル
ラフォーレ修善寺 コレクションホテル 京都 コレクションホテル 沖縄宮古
1997年資本・経営参加 2009年誘致 2013年開業
1976年開業 2015年開業 2018年開業
リゾートホテル コートヤード・バイ・ コートヤード・バイ・
コンラッド東京 ウェスティンホテル仙台 日本各地で新規ホテル開発
ラフォーレ南紀白浜 マリオット 東京ステーション マリオット 新大阪ステーション
2005年開業 2010年開業 を計画中
1999年開業 2014年開業 2015年開業
業界トップランナーとのアライアンス（連携） ホテルチェーン
Mariott
International
Shangri-la
Hotels＆Resorts
HILTON
ブランド数 30 4 17
■多彩なインターナショナルブランドホテルとの連携 マリオット、コートヤード・バイ・マリオット、 シャングリ・ラ ホテル、 コンラッド、ヒルトン、
ブランド別 ウェスティン、ラグジュアリーコレクション、 ホテル ジェン、 ウォルドーフ・アストリア 等
●世界最大級のホテルチェーンであるマリオット・インターナショナル ＪＷマリオット 等 ケリーホテル 等
やシャングリ・ラホテルズ＆リゾーツとの連携により、付加価値の
軒数/客室数 7,000軒以上/131万室以上 100軒以上/4万室以上 約5,900軒/93.9万室以上
あるホテル開発・運営に取り組む
展開国・地域数 132 22 114
●日本初進出のインターナショナルブランドホテルを複数手掛ける
会員数 1億3,300万人以上 400万人以上 約9,400万人
■インターナショナルブランドホテルの強み ●東京マリオットホテル
●コートヤード・バイ・マリオット
●シャングリ・ラ ホテル 東京（リース） ●コンラッド東京
東京ステーション
ワールドワイドに広がる顧客基盤 森トラスト
●コートヤード・バイ・マリオット
グループ 新大阪ステーション
開発ホテル ●ウェスティンホテル仙台
のブランド ●翠嵐 ラグジュアリー
会員組織や予約システム利用のダイレクト予約 コレクションホテル 京都
●イラフ SUI ラグジュアリー
コレクションホテル 沖縄宮古
グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ ※赤字は日本初進出
（出所）各ホテルチェーンのホームページ（2019年10月1日現在）上の公表数値を基に資産運用会社作成
（注）上記記載の物件は、2019年8月末現在、保有資産を除き、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
40
貸借対照表・損益計算書（第7期）
(単位:千円)
貸借対照表 損益計算書
（2019年8月31日）