2019年2月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年4月22日
不動産投資信託証券発行者名 森トラスト・ホテルリート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3478 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.mt-hotelreit.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏 名）坂本 周
資 産 運 用 会 社 名 森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏 名）山本 道男
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）ホテルリート運用本部 運用戦略部長 （氏 名）相澤 信之
ＴＥＬ 03-6435-7011
有価証券報告書提出予定日 2019年5月30日 分配金支払開始予定日 2019年5月22日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家及びアナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
1．2019年2月期の運用、資産の状況（2018年9月1日～2019年2月28日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年2月期 2,322 △3.6 1,644 △4.7 1,545 △5.1 1,544 △5.1
2018年8月期 2,409 4.5 1,725 6.1 1,628 6.2 1,627 6.1
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年2月期 3,089 3.0 1.5 66.6
2018年8月期 3,255 3.2 1.5 67.6
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配 利益超過分配金 分配金総額 配当性向 純資産配当率
金は含まない） 金は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年2月期 3,090 1,545 0 0 100.0 3.0
2018年8月期 3,255 1,627 0 0 100.0 3.2
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年2月期 105,257 51,545 49.0 103,090
2018年8月期 106,413 51,627 48.5 103,255
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年2月期 1,774 △40 △2,628 4,312
2018年8月期 2,021 △2 △1,533 5,206
2．2019年8月期の運用状況の予想（2019年3月1日～2019年8月31日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配 1口当たり
金は含まない） 利益超過分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年8月期 2,379 2.5 1,686 2.6 1,581 2.3 1,580 2.3 3,160 0
（参考）1口当たり予想当期純利益（2019年8月期）3,160円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年2月期 500,000口 2018年8月期 500,000口
② 期末自己投資口数 2019年2月期 0口 2018年8月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、21ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の見通しの前提条件については7ページ
「2019年8月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。
以 上
森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
２．運用方針及び運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
（１）運用方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
（２）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
３．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（８）表示方法の変更に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（９）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（１０）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
４．役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
（１）本投資法人の役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
（２）本資産運用会社の役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
５．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年11月27日提出）における「投資法人の仕組み」から下記のとおり変更していま
す。
①森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の仕組図
（注）本投資法人の資産運用会社兼一般事務（機関運営）受託者であった森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社は、2019年3
月1日付で、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社とし、森トラスト総合リート投資法人の資産運
用会社兼一般事務（機関運営）受託者である森トラスト・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）を吸収合併存続会社とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行いました。これに伴い、本資産運用会社は、森ト
ラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社から、本投資法人の資産運用会社兼一般事務（機関運営）受託者の地位を承継しま
した。
②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割 名称 関係業務の概要
投資法人 森トラスト・ホテルリート 規約に基づき、資産を主として不動産等資産に対する投
投資法人 資として運用することを目的として、投資主価値の最大化
を目的とし、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目
指して、「資産性」「安定性」「成長性」に配慮した資産
の運用を行います。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
運営上の役割 名称 関係業務の概要
資産運用会社／ 森トラスト・アセットマネジメ 森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社は、
一般事務（機関運営） ント株式会社 本投資法人との間で、2016年1月15日付で資産運用業務委
受託者 託契約及び機関の運営に関する一般事務業務委託契約をそ
れぞれ締結しました。なお、本合併に伴い、本資産運用会
社は2019年3月1日付で、当該各契約の森トラスト・ホテル
アセットマネジメント株式会社の地位及び権利義務を、森
トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社から承継
しました。
投信法上の資産運用会社として、資産運用業務委託契約
に基づき、本投資法人の定める規約及び本資産運用会社の
社内規程である森トラスト・ホテルリート投資法人運用ガ
イドライン等に従い、（ア）本投資法人の資産の運用に係
る業務、（イ）本投資法人の資金調達に係る業務、（ウ）
本投資法人の資産の状況その他の事項について、本投資法
人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業務、
（エ）運用資産に係る運用計画の策定業務、（オ）その他
本投資法人が随時委託する業務、（カ）上記（ア）から
（オ）までに付随し又は関連する業務を行います。
また、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第4
号）として、機関の運営に関する一般事務業務委託契約に
基づき、（ア）本投資法人の投資主総会の運営に関する事
務（投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集
計及びこれらに付随する事務を除く。）（イ）本投資法人
の役員会の運営に関する事務等を行います。
資産保管会社／ 三井住友信託銀行株式会社 本投資法人との間で、2016年1月15日付で資産保管委託
投資主名簿等管理人／ 契約及び一般事務委託契約（会計事務等）を締結していま
一般事務（会計事務等） す。
受託者 また、2016年1月12日付で設立企画人との間で投資主名
簿等管理事務委託契約を締結しています（同契約の設立企
画人の地位及び権利義務は2016年1月15日付で本投資法人
に承継されています。）。
投信法上の資産保管会社（投信法第208条第1項）とし
て、資産保管委託契約に基づき、（ア）資産保管業務、及
び（イ）金銭出納管理業務等を行います。
また、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2号
及び第6号）として、投資主名簿等管理事務委託契約に基
づき、（ア）投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事
務、（イ）投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又
はこ れらの 者 の代理人 等（以 下「投 資主等」 といい ま
す。）の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振
替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事
務、（ウ）投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事
項の記録に関する事務、（エ）投資主等の提出する届出の
受理に関する事務、（オ）投資主総会の招集通知、決議通
知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及び
これらの返戻履歴の管理に関する事務、（カ）議決権行使
書面の作成、受理及び集計に関する事務、並びに（キ）金
銭の分配の計算及び支払いに関する事務等を行います。
さらに、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第5
号及び第6号）として、一般事務委託契約に基づき、
（ア）本投資法人の計算に関する事務、（イ）本投資法人
の会計帳簿の作成に関する事務、並びに（ウ）本投資法人
の納税に関する事務等を行います。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
運営上の役割 名称 関係業務の概要
スポンサー／ 森トラスト株式会社 本投資法人及び森トラスト・ホテルアセットマネジメン
本資産運用会社の親会 ト株式会社との間で2016年3月1日付で締結した不動産等の
社（特定関係法人） 情報提供に関する協定書（その後の変更を含み、以下「不
動産等の情報提供に関する協定書」といいます。）に定め
るスポンサーであり、森トラストグループに属する会社で
す。なお、本合併に伴い、本資産運用会社は、不動産等の
情報提供に関する協定書の森トラスト・ホテルアセットマ
ネジメント株式会社の地位及び権利義務を森トラスト・ホ
テルアセットマネジメント株式会社から承継しました。
不動産等の情報提供に関する協定書に基づき、優先的物
件情報の提供を行います。本資産運用会社の親会社並びに
保有資産（注）の売主及び一部の保有資産の賃借人であり、
特定関係法人に該当します。
スポンサー 森トラスト・ホテルズ＆リゾー 本投資法人及び森トラスト・ホテルアセットマネジメン
ツ株式会社 ト株式会社との間で2016年11月1日付で締結したスポンサ
ーサポートに関する協定書（その後の変更を含み、以下
「スポンサーサポートに関する協定書」といい、不動産等
の情報提供に関する協定書と併せて、「スポンサーサポー
ト契約」と総称します。）に定めるスポンサーであり、森
トラストグループに属する会社です。なお、本合併に伴
い、本資産運用会社は、2019年3月1日付で、スポンサーサ
ポートに関する協定書の森トラスト・ホテルアセットマネ
ジメント株式会社の地位及び権利義務を森トラスト・ホテ
ルアセットマネジメント株式会社から承継しました。
スポンサーサポートに関する協定書に基づき、不動産等
の情報提供・意見交換を行います。
本資産運用会社の親会 株式会社森トラスト・ホールデ 本資産運用会社の親会社である森トラスト株式会社の親
社（特定関係法人） ィングス 会社であり、特定関係法人に該当します。また、森トラス
トグループに属します。
（注）「保有資産」とは、当期末現在において、本投資法人が既に取得済みである資産を指します。以下同じです。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年11月27日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な
変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
①当期の概況
（ア） 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づ
き、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社（注）を設立企画人とし、また、森トラスト株式会社（以
下「森トラスト」といいます。）及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ株式会社（以下「森トラスト・ホテルズ＆
リゾーツ」といいます。）をスポンサーとして、2016年1月15日に出資金100百万円（1,000口）で設立され、2016年
2月10日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第112号）。
その後、2016年6月1日に私募増資による新投資口の発行（499,000口）を行い、2017年2月7日に株式会社東京証券
取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3478）。
当期末現在において、発行済投資口の総口数は500,000口となっています。
（注）2019年3月1日付で、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社とし、森トラスト・アセットマネジメ
ント株式会社を吸収合併存続会社とする吸収合併を行っており、合併後は森トラスト・アセットマネジメント株式会社が本投資法
人の資産運用を行っています。
（イ） 投資環境と運用実績
日本経済は、企業収益の改善に足踏みがみられますが、設備投資の増加や雇用・所得環境の改善による個人消費
の持ち直しにより、緩やかな回復が続いています。
また、政府は「明日の日本を支える観光ビジョン」を踏まえ、2017年3月に新たな「観光立国推進基本計画」を閣
議決定しました。当基本計画では、観光産業を我が国の基幹産業へと成長させることにより、日本経済の牽引並び
に地域再生を図ること等を基本方針とし、世界が訪れたくなる「観光先進国」への飛躍を図るとしています。この
基本方針の下、毎年「観光ビジョン実現プログラム」が策定され、「観光先進国」の実現に向けた取り組みが推進
されています。これらの政府による施策により、2018年の訪日外国人旅行者数（日本政府観光局推計値）は3,119万
2千人（前年比8.7％増）、訪日外国人旅行消費額（観光庁速報）は4兆5,064億円と、相次ぐ自然災害による影響が
あったものの引き続き増加傾向にあり、いずれも過去最多となりました。
このような環境の中、本投資法人は、保有物件について各ホテルの事業環境や運営状況を月毎に把握した上で、
収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行い、当期の運営実績は安定的に推移しました。
当期末現在において、本投資法人が保有する物件は4物件であり、取得価格の合計は102,000百万円、客室数の合
計は1,306室となっています。
（ウ） 資金調達の概要
当期においては、返済期限の到来した既存借入金17,000百万円の返済に充当するため、2018年11月に16,000百万
円の借入れを行いました。なお、残額の1,000百万円は手元資金を充当しました。
この結果、当期末の有利子負債残高は48,500百万円、うち短期借入金は4,000百万円、長期借入金は44,500百万円
（1年内返済予定の長期借入金14,500百万円を含みます。）となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は
46.1％となっています。
（エ） 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,322百万円、営業利益1,644百万円、経常利益1,545百万円、当期純
利益1,544百万円となりました。
また、分配金については、投資法人に係る税制の特例規定（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分
配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益
の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は3,090円となりました。
②次期の見通し
（ア）投資環境
日本経済は、海外経済が総じてみれば緩やかに成長を続けるもとで、緩和的な金融環境と政府支出による下支え
等を背景として、設備投資の増加や雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しが続き、緩やかな回復が続く
ことが期待されます。一方、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行き、海外経済の動向と政
策に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
観光市場においては、政府の「明日の日本を支える観光ビジョン」の実現に向けた施策の推進等により、訪日外
国人旅行者数及び訪日外国人旅行消費額の増加が引き続き期待されます。特に、観光政策の目標達成に向けた必要
な取組として、欧米豪や富裕層といった外国人旅行者を取り込むための施策が推進され、2018年の国籍・地域別の
訪日外国人旅行消費額（観光庁速報）における欧米豪9か国の構成比合計は前年の14.3%から16.3%に増加しており、
今後もこれらの外国人旅行者数が伸びていくことが予想されます。
このような環境の中、本投資法人の重点投資対象であるインターナショナルブランドホテルやアッパークラスホ
テルにおいては、今後も欧米旅行客や富裕層の増加に伴い需要が高まることが予想され、国内宿泊施設の供給増加
による影響は需要に対し限定的となり、引き続き安定した環境が続くことが予想されます。
（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツの2社をスポンサーとし、かかる2社を含む森ト
ラストグループによるサポートを最大限に活用した成長戦略を実現していく方針です。
内部成長戦略として、本投資法人は、森トラスト・ホテルズ＆リゾーツのスポンサーサポートにより効率的な運
営ノウハウを活用し、投資不動産の収益の最大化を実現するとともに、適切なリノベーションやリブランドを実施
することで、ハードウェア、ソフトウェア、ヒューマンウェアの基盤を一層強化し、収益の安定・成長を目指しま
す。
外部成長戦略として、本投資法人は今後も増加が見込まれるインバウンド、特に欧米からの旅行客を取り込むた
め、欧米旅行客への訴求力を有するインターナショナルブランドホテルを中心に、競争力のあるクオリティの高い
ホテルに投資していきます。
物件取得の機会捕捉のため、本投資法人は、森トラスト及び本資産運用会社との3社間で不動産等の情報提供に関
する協定書を締結しており、森トラストグループが保有する「主たる用途がホテル（ホテル・旅館等の宿泊施設及
びこれらの付帯施設）」である不動産等の売却情報を優先的に入手できる体制となっています。森トラストグルー
プから提供を受けた情報及び本資産運用会社独自の情報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努め、外部成
長を目指します。
これらにより、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図り、投資主価値の最大化を目指します。
（ウ）財務戦略等
本投資法人は、国内有数の金融機関と強固かつ安定的な取引関係を構築するとともに、短期借入金と長期借入金
のベストミックス、返済期限の分散化、バンクフォーメーションの分散化を図ることで、リファイナンスリスク及
び資金調達コストの低減を目指します。
総資産有利子負債比率については、60％を上限の目途（ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に
60％を超えることがあります。）としますが、平常時の運用においては、50％を上限の目途として運用します。
（エ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（オ）運用状況の見通し
2019年8月期（2019年3月1日～2019年8月31日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下のとおり見
込んでいます。
営業収益 2,379百万円
営業利益 1,686百万円
経常利益 1,581百万円
当期純利益 1,580百万円
1口当たり分配金 3,160円
1口当たり利益超過分配金 0円
(注)上記予想数値は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際の営業収
益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金は変動する可能性があり、これらの額を保証するもの
ではありません。
なお、運用状況の見通しの前提条件につきましては、7ページ記載の「2019年8月期の運用状況の見通しの前提条
件」をご参照ください。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
2019年8月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・ 2019年8月期（第7期）（2019年3月1日～2019年8月31日）（184日）
・ 2019年2月28日現在保有している4物件を前提とし、2019年8月期末までの間に運用資産の変動
運用資産 （新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
・ 実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動する可能性があります。
・ 賃貸事業収益については、現在効力を有している賃貸借契約に加え、市場環境、物件の競争力
等を勘案して算出しており、2019年8月期に2,379百万円を想定しています。
・ 賃貸事業収益のうち、賃料については、以下の前提で算定しています。なお、変動賃料の算定
にあたっては、主に前年の運営実績値をベースに、足許のホテル市況等の変動要素を考慮した
上で、各物件の賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
[シャングリ・ラ ホテル 東京]
2019年8月期（第7期）変動賃料：977百万円
毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月において、賃借人が転借人から受け取った賃料（以下
「転貸テナント賃料」（注）といいます。）に97％を乗じた金額等
（注）「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算
出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非
開示とします。
（参考）年間最低保証賃料（毎年4月から翌年3月（注））： 882,700,000円
（注）毎年1月から12月の期間において転貸テナント賃料の合計額が910,000,000円に満たない
場合（転貸テナントの退去等により、転貸テナント賃料の支払がない場合も含みま
す。）には、当該期間の転貸テナント賃料は910,000,000円であるものとして賃料計算
（910,000,000円×97％＝882,700,000円）を行い、4月分から翌年3月分までの賃料の合
計額との差額（不足分）について、翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払
われます。
[コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション]
営業収益
2019年8月期（第7期）変動賃料：388百万円
毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益（注）に90％
を乗じた金額（下限を0円）
（注）「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配
賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する
費用に限ります。）を控除した利益をいいます。
（参考）年間最低保証賃料（毎年10月から翌年9月（注））： 310,000,000円
（注）毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、310,000,000円に満たない場合に
は、当該期間の賃料は310,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料
の合計額との差額（不足分）について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに
支払われます。
[コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション]
2019年8月期（第7期）変動賃料：361百万円
毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益（注）に90％
を乗じた金額（下限を0円）
（注）「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配
賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する
費用に限ります。）を控除した利益をいいます。なお、施設別調整営業利益の算出にお
いては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象
とし、賃借人である森トラスト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、
料飲、駐車場、その他の売上及び費用は対象としません。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
項目 前提条件
（参考）年間最低保証賃料（毎年10月から翌年9月（注））： 460,000,000円
（注）毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、460,000,000円に満たない場合に
は、当該期間の賃料は460,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料
の合計額との差額（不足分）について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに
支払われます。
営業収益
[ホテルサンルートプラザ新宿]
2019年8月期（第7期）固定賃料：652百万円
（注）「固定賃料」とは、毎月同額で支払われる賃料をいいます。
（参考）年間固定賃料： 1,304,673,360円
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値
等を基に、それぞれ費用の変動要素を考慮して算出しており、2019年8月期に242百万円を見込
んでいます。
・ 固定資産税及び都市計画税等については、2019年8月期に235百万円を見込んでいます。
・ 建物の修繕費については、2019年8月期に3百万円を見込んでいます。ただし、予想し難い要因
営業費用
に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による
金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修
繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用を含めて定額法により算出しており、2019年8月期に313百万
円を見込んでいます。
営業外費用 ・ 支払利息として、2019年8月期に105百万円を見込んでいます。
・ 当期末現在、本投資法人の有利子負債総額は48,500百万円となっています。
・ 有利子負債総額は、2019年8月期末に48,500百万円を前提としています。
・ 2019年8月期末までに返済期限の到来する借入金については、全額借換えを行うことを前提とし
借入金 ています。
・ 2019年8月期末のLTVは46.1％程度を見込んでいます。
・ LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第2位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
・ 2019年8月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口 ・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）は、2019年8月期の予想期末発行済投資口
数500,000口により算出しています。
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
の方針を前提として算出しています。
1口当たり分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）は変動する可能性があ
ります。
1口当たり ・ 利益を超えた金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点において行う予定は
利益超過分配金 ありません。
・ 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める有価証券上場規程等、及び一般社団法人投資
信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前
その他
提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,541,621 2,768,677
信託現金及び信託預金 1,664,811 1,543,576
前払費用 1,324 8,364
流動資産合計 5,207,758 4,320,619
固定資産
有形固定資産
信託建物 16,819,776 16,825,096
減価償却累計額 △1,277,115 △1,588,817
信託建物（純額） 15,542,660 15,236,278
信託構築物 5,640 5,640
減価償却累計額 △3,154 △3,675
信託構築物（純額） 2,486 1,964
信託工具、器具及び備品 4,522 4,522
減価償却累計額 △64 △377
信託工具、器具及び備品（純額） 4,457 4,144
信託土地 85,644,447 85,644,447
信託建設仮勘定 － 34,560
有形固定資産合計 101,194,052 100,921,396
無形固定資産
ソフトウエア 2,170 1,870
無形固定資産合計 2,170 1,870
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 － 3,131
繰延税金資産 19 7
投資その他の資産合計 10,019 13,138
固定資産合計 101,206,241 100,936,404
資産合計 106,413,999 105,257,024
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（単位：千円）
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
負債の部
流動負債
営業未払金 115,973 3,644
短期借入金 17,000,000 4,000,000
1年内返済予定の長期借入金 － 14,500,000
未払金 108,170 106,388
未払費用 37,827 49,479
未払分配金 6,412 5,779
未払法人税等 1,001 752
未払消費税等 59,844 47,009
前受金 401,907 443,857
預り金 620 620
流動負債合計 17,731,756 19,157,531
固定負債
長期借入金 32,500,000 30,000,000
預り敷金及び保証金 4,554,473 4,554,473
固定負債合計 37,054,473 34,554,473
負債合計 54,786,229 53,712,004
純資産の部
投資主資本
出資総額 50,000,000 50,000,000
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,627,769 1,545,019
剰余金合計 1,627,769 1,545,019
投資主資本合計 51,627,769 51,545,019
純資産合計 ※１ 51,627,769 ※１ 51,545,019
負債純資産合計 106,413,999 105,257,024
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年3月 1日 （自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日） 至 2019年2月28日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１,※２ 2,409,917 ※１,※２ 2,322,005
営業収益合計 2,409,917 2,322,005
営業費用
賃貸事業費用 ※１,※２ 555,316 ※１,※２ 546,113
資産運用報酬 91,170 89,596
資産保管及び一般事務委託手数料 11,959 11,735
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 22,796 26,191
営業費用合計 684,843 677,237
営業利益 1,725,074 1,644,767
営業外収益
受取利息 23 22
受取保険金 28 358
その他 0 0
営業外収益合計 52 380
営業外費用
支払利息 96,387 99,630
営業外費用合計 96,387 99,630
経常利益 1,628,740 1,545,517
税引前当期純利益 1,628,740 1,545,517
法人税、住民税及び事業税 1,004 755
法人税等調整額 △6 11
法人税等合計 998 767
当期純利益 1,627,741 1,544,749
前期繰越利益 27 269
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,627,769 1,545,019
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 50,000,000 1,533,527 1,533,527 51,533,527 51,533,527
当期変動額
剰余金の配当 △1,533,500 △1,533,500 △1,533,500 △1,533,500
当期純利益 1,627,741 1,627,741 1,627,741 1,627,741
当期変動額合計 － 94,241 94,241 94,241 94,241
当期末残高 ※１ 50,000,000 1,627,769 1,627,769 51,627,769 51,627,769
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 50,000,000 1,627,769 1,627,769 51,627,769 51,627,769
当期変動額
剰余金の配当 △1,627,500 △1,627,500 △1,627,500 △1,627,500
当期純利益 1,544,749 1,544,749 1,544,749 1,544,749
当期変動額合計 － △82,750 △82,750 △82,750 △82,750
当期末残高 ※１ 50,000,000 1,545,019 1,545,019 51,545,019 51,545,019
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2018年3月 1日 （自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日） 至 2019年2月28日）
Ⅰ．当期未処分利益 1,627,769,806 1,545,019,686
Ⅱ．分配金の額 1,627,500,000 1,545,000,000
（投資口1口当たり分配金の額） （3,255） (3,090)
Ⅲ．次期繰越利益 269,806 19,686
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第36条第1項に従 本投資法人の規約第36条第1項に従
い、分配金額は利益の金額を限度と い、分配金額は利益の金額を限度と
し、原則として租税特別措置法第67条 し、原則として租税特別措置法第67条
の15第1項に定める投資法人に係る課 の15第1項に定める投資法人に係る課
税の特例に規定される本投資法人の配 税の特例に規定される本投資法人の配
当可能利益の額の100分の90に相当す 当可能利益の額の100分の90に相当す
る金額を超えて分配するものとしてい る金額を超えて分配するものとしてい
ます。かかる方針により、当期未処分 ます。かかる方針により、当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の総 利益を超えない額で発行済投資口の総
口数500,000口の整数倍数の最大値と 口数500,000口の整数倍数の最大値と
なる1,627,500,000円を利益分配金と なる1,545,000,000円を利益分配金と
して分配することとしました。 して分配することとしました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年3月 1日 （自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日） 至 2019年2月28日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,628,740 1,545,517
減価償却費 312,723 312,836
受取利息 △23 △22
支払利息 96,387 99,630
前払費用の増減額（△は増加） 4,445 △7,040
長期前払費用の増減額（△は増加） － △3,131
営業未払金の増減額（△は減少） 110,560 △111,799
未払金の増減額（△は減少） △3,208 △1,781
未払消費税等の増減額（△は減少） 9,019 △12,834
前受金の増減額（△は減少） △40,597 41,950
その他 △207 0
小計 2,117,838 1,863,324
利息の受取額 23 22
利息の支払額 △95,572 △87,978
法人税等の支払額 △872 △1,004
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,021,417 1,774,363
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △2,335 △40,409
投資活動によるキャッシュ・フロー △2,335 △40,409
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 4,000,000
短期借入金の返済による支出 － △17,000,000
長期借入れによる収入 － 12,000,000
分配金の支払額 △1,533,375 △1,628,132
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,533,375 △2,628,132
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 485,707 △894,178
現金及び現金同等物の期首残高 4,720,725 5,206,433
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 5,206,433 ※１ 4,312,254
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却方法 (1)有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 7～72年
信託構築物 2～ 7年
信託工具、器具及び備品 5～ 8年
(2)無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウェアについては、本投資法人内における利用可能
期間（5年）に基づく定額法を採用しています。
2．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として
費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算
を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該信託受
益権の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
3．キャッシュ・フロー計算書にお キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを
ける資金(現金及び現金同等物) 対象としています。
の範囲 (1)手許現金及び信託現金
(2)随時引出し可能な預金及び信託預金
(3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わな
い、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
4．不動産等を信託財産とする信託 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
受益権に関する会計処理方針 全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1)信託現金及び信託預金
(2)信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘
定
5．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
（８）表示方法の変更に関する注記
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年2月16日）を当期の期首から適用
し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更してい
ます。この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」19千円は、「投資その他の資産」の
「繰延税金資産」に含めて表示しています。
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（９）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
前期 当期
(2018年8月31日) (2019年2月28日)
※1．投資信託及び投資法人に関す
る法律第67条第4項に定める最 50,000千円 50,000千円
低純資産額
〔損益計算書に関する注記〕
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日) (自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
※1．不動産賃貸事 Ａ.不動産賃貸事業収益 Ａ.不動産賃貸事業収益
業損益の内訳 賃貸事業収入 賃貸事業収入
賃料収入 2,409,917 賃料収入 2,322,005
不動産賃貸事業収益合計 2,409,917 不動産賃貸事業収益合計 2,322,005
Ｂ.不動産賃貸事業費用 Ｂ.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用 賃貸事業費用
公租公課 236,321 公租公課 228,523
損害保険料 3,166 損害保険料 3,138
修繕費 2,605 修繕費 1,114
減価償却費 312,423 減価償却費 312,536
その他賃貸事業費用 800 その他賃貸事業費用 800
不動産賃貸事業費用合計 555,316 不動産賃貸事業費用合計 546,113
Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 1,854,601 Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 1,775,891
※2．主要投資主と 営業取引によるもの 営業取引によるもの
の取引 営業収益 1,757,581 営業収益 1,537,881
営業費用 2,605 営業費用 840
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
前期 当期
(自 2018年3月 1日 (自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日) 至 2019年2月28日)
※1．発行可能投資口総口数及び発
行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 500,000口 500,000口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日) (自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
※1．現金及び現金同等物の (2018年8月31日現在) (2019年2月28日現在)
期末残高と貸借対照表 現金及び預金 3,541,621 現金及び預金 2,768,677
に記載されている科目 信託現金及び信託預金 1,664,811 信託現金及び信託預金 1,543,576
の金額との関係 現金及び現金同等物 5,206,433 現金及び現金同等物 4,312,254
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〔リース取引に関する注記〕
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
1年内 1,304,673千円 1,304,673千円
1年超 10,437,386千円 9,785,050千円
合計 11,742,060千円 11,089,723千円
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払
い、若しくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等に手当てさ
れる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達します。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、弁済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれて
います。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価
額が異なることもあります。
2．金融商品の時価等に関する事項
2018年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるもの((注2)参照)は、次表には含めていません。
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(1)現金及び預金 3,541,621 3,541,621 －
(2)信託現金及び信託預金 1,664,811 1,664,811 －
資産合計 5,206,433 5,206,433 －
(1)短期借入金 17,000,000 17,000,000 －
(2)1年内返済予定の長期借入金 － － －
(3)長期借入金 32,500,000 32,573,488 73,488
負債合計 49,500,000 49,573,488 73,488
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2019年2月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるもの((注2)参照)は、次表には含めていません。
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(1)現金及び預金 2,768,677 2,768,677 －
(2)信託現金及び信託預金 1,543,576 1,543,576 －
資産合計 4,312,254 4,312,254 －
(1)短期借入金 4,000,000 4,000,000 －
(2)1年内返済予定の長期借入金 14,500,000 14,514,254 14,254
(3)長期借入金 30,000,000 30,257,360 257,360
負債合計 48,500,000 48,771,614 271,614
（注1）金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金 (3)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっていま
す。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
預り敷金及び保証金 4,554,473 4,554,473
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託
期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困
難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
（注3）金銭債権の決算日（2018年8月31日）後の償還予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 3,541,621 － － － － －
信託現金及び信託預金 1,664,811 － － － － －
合計 5,206,433 － － － － －
金銭債権の決算日（2019年2月28日）後の償還予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 2,768,677 － － － － －
信託現金及び信託預金 1,543,576 － － － － －
合計 4,312,254 － － － － －
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
（注4）借入金の決算日（2018年8月31日）後の返済予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 17,000,000 － － － － －
長期借入金 － 14,500,000 3,000,000 7,500,000 2,000,000 5,500,000
合計 17,000,000 14,500,000 3,000,000 7,500,000 2,000,000 5,500,000
借入金の決算日（2019年2月28日）後の返済予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 4,000,000 － － － － －
1年内返済予定の長期借入金 14,500,000 － － － － －
長期借入金 － 3,000,000 11,500,000 6,000,000 9,500,000 －
合計 18,500,000 3,000,000 11,500,000 6,000,000 9,500,000 －
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
投資口等の 関係内容
事業の
資本金 所有（被所 取引金額 期末残高
属性 名称等 所在地 内容又 取引の内容 科目
(千円) 有）割合 役員の 事業上 (千円) (千円)
は職業
（％） 兼任等 の関係
前受金 287,748
その他 不動産の
森トラスト 東京都
の関係 30,000,000 不動産業 32.8％ なし 賃貸・管 不動産の賃貸 1,757,581
株式会社 港区 預り敷
会社 理
金及び 3,281,000
保証金
（注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2)取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。
（注3)投資口等の所有（被所有）割合は小数第2位を四捨五入して記載しています。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
投資口等の 関係内容
資本金 事業の内容 所有（被所 取引金額 期末残高
属性 名称等 所在地 取引の内容 科目
(千円) 又は職業 有）割合 役員の 事業上 (千円) (千円)
（％） 兼任等 の関係
森 ト ラ ス
その他
ト・ホテル 資産運用業務
の関係 東京都 投資法人の 兼任 資産運
アセットマ 200,000 － の委託報酬の 91,170 未払金 98,464
会社の 港区 資産運用 1人 用会社
ネジメント 支払
子会社
株式会社
（注1）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
投資口等の 関係内容
資本金 事業の内容 所有（被所 取引金額 期末残高
属性 名称等 所在地 取引の内容 科目
(千円) 又は職業 有）割合 役員の 事業上 (千円) (千円)
（％） 兼任等 の関係
その他 前受金 329,698
不動産の
の関係 森トラスト 東京都 不動産の賃貸
30,000,000 不動産業 － なし 賃貸・管 1,669,668
会社の 株式会社 港区 (注4) 預り敷
理
子会社 金及び 3,281,000
保証金
森 ト ラ ス
その他
ト・ホテル 資産運用業務
の関係 東京都 投資法人の 兼任 資産運
アセットマ 200,000 － の委託報酬の 89,596 未払金 96,764
会社の 港区 資産運用 1人 用会社
ネジメント 支払
子会社
株式会社
（注1）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。
（注3）森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社は、2019年3月1日付で、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合
併消滅会社とし、森トラスト・アセットマネジメント株式会社を吸収合併存続会社とする吸収合併を行っており、合併後は森トラスト・
アセットマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用を行っています。
（注4）森トラスト株式会社は、2019年2月18日付で保有する全ての本投資法人の投資口を、森トラスト株式会社の親会社である株式会社森トラ
スト・ホールディングスへ譲渡したことにより、その他の関係会社からその他の関係会社の子会社となりましたが、不動産の賃貸の取引
金額については、その他の関係会社であった期間のものも含めて記載しています。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
〔税効果会計に関する注記〕
（単位：千円）
前期 当期
(2018年8月31日) (2019年2月28日)
1．繰延税金資産及び繰延 (繰延税金資産) (繰延税金資産)
税金負債の発生の主な 未払事業税損金不算入額 19 未払事業税損金不算入額 7
原因別の内訳 繰延税金資産合計 19 繰延税金資産合計 7
繰延税金資産の純額 19 繰延税金資産の純額 7
2．法定実効税率と税効果 法定実効税率 31.74% 法定実効税率 31.51%
会計適用後の法人税等 （調整） （調整）
の負担率との間に差異 支払分配金の損金算入額 △31.72% 支払分配金の損金算入額 △31.50%
があるときの、当該差 その他 0.04% その他 0.04%
異の原因となった主な 税効果会計適用後の法人税 税効果会計適用後の法人税
0.06% 0.05%
項目別の内訳 等の負担率 等の負担率
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都その他の地域において、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸
借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 (自 2018年3月 1日 (自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日) 至 2019年2月28日)
貸借対照表計上額
期首残高 101,501,953 101,194,052
ホテル 期中増減額 △307,901 △307,216
期末残高 101,194,052 100,886,836
期末時価 114,900,000 116,500,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出（4,522千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却
費（312,423千円）によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出（5,320千円）による
ものであり、主な減少理由は減価償却費（312,536千円）によるものです。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日) (自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1口当たり純資産額 103,255円 1口当たり純資産額 103,090円
1口当たり当期純利益 3,255円 1口当たり当期純利益 3,089円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重 なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重
平均投資口数で除することにより算定しています。 平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について
は、潜在投資口がないため記載していません。 は、潜在投資口がないため記載していません。
（注） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
(自 2018年3月 1日 (自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日) 至 2019年2月28日)
当期純利益(千円) 1,627,741 1,544,749
普通投資主に帰属しない金額(千円) － －
普通投資口に係る当期純利益(千円) 1,627,741 1,544,749
期中平均投資口数(口) 500,000 500,000
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
〔開示の省略〕
有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項につい
ては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
（１０）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口) 出資総額（千円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年1月15日 私募設立 1,000 1,000 100,000 100,000 (注1)
2016年6月 1日 私募増資 499,000 500,000 49,900,000 50,000,000 (注2)
（注1）1口当たり発行価格100,000円にて、本投資法人が設立されました。
（注2）1口当たり発行価格100,000円にて、将来の物件取得資金等の調達を目的として投資口を発行しました。
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４．役員の異動
（１）本投資法人の役員の異動
役員の異動については、決定した時点で適時開示します。
（２）本資産運用会社の役員の異動
役員の異動については、決定した時点で適時開示します。
５．参考情報
（１）投資状況
本投資法人の当期末現在における投資状況は以下のとおりです。
保有総額 対総資産比率
資産の種類 資産の用途 地 域 名 称 （百万円） （％）
（注1） （注2）
全国主要都市
（東京23区及び シャングリ・ラ ホテル 東京 41,674 39.6
政令指定都市）
全国主要都市
コートヤード・バイ・マリオット
（東京23区及び 13,642 13.0
東京ステーション
不動産信託 政令指定都市）
ホテル
受益権 全国主要都市
コートヤード・バイ・マリオット
（東京23区及び 17,419 16.5
新大阪ステーション
政令指定都市）
全国主要都市
（東京23区及び ホテルサンルートプラザ新宿 28,149 26.7
政令指定都市）
預金・その他資産（注3） 4,370 4.2
資産総額（注4） 105,257 100.0
資産総額に対
金額
する割合
（百万円）
（％）
負債総額（注4） 53,712 51.0
純資産総額（注4） 51,545 49.0
（注1）「保有総額」には、規約に定められた資産評価方法に従って、当期末現在の貸借対照表計上額（不動産及び不動産等を主な信
託財産とする信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）「対総資産比率」は、資産総額に対する各資産の保有総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）各信託受益権の信託勘定内の預金・その他の金銭及び建設仮勘定は、信託受益権ではなく預金・その他資産項目に計上されて
います。
（注4）「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」には、当期末現在の貸借対照表計上額を、百万円未満を切り捨てて記載して
います。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
（２）投資資産
①投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
②投資不動産物件
該当事項はありません。なお、本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産に関する情
報については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
③その他投資資産の主要なもの
本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
（ア）保有資産の概要
保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、不動産鑑定評価額及び投資比率は、以下のとおりです。
貸借対照表 不動産鑑定
物件 取得価格 投資比率
計上額 評価額
分類 番号 物件名称 （百万円） （％）
（百万円） （百万円）
（注1） （注2） （注5）
（注3） （注4）
シャングリ・ラ ホテル
A-1 42,000 41,674 48,000 41.2
ラグジュ 東京
アリー
小計 42,000 41,674 48,000 41.2
コ ート ヤー ド ・バ イ・
C-1 マリオット 東京ステー 13,800 13,642 18,300 13.5
ション
アップス コ ート ヤー ド ・バ イ・
ケール C-2 マリオット 新大阪ステ 17,600 17,419 19,000 17.3
ーション
小計 31,400 31,062 37,300 30.8
ホ テル サン ル ート プラ
アッパー D-1 28,600 28,149 31,200 28.0
ザ新宿
ミッドス
ケール
小計 28,600 28,149 31,200 28.0
合計 102,000 100,886 116,500 100.0
（注1）「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケー
ル」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」の分類毎にそれぞれ「A」、「B」、「C」、「D」のアルファベ
ット及び番号を付したものです。以下同じです。
（注2）「取得価格」は、売買契約に記載された各物件の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費
税並びに取得に要する費用は含みません。
（注3）「貸借対照表計上額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注4）「不動産鑑定評価額」は、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注5）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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（イ）保有資産の建物等の概要
年間固定
土地面積 建物面積 賃貸 テナント数 総客
物件 物件 賃料 賃貸可能面積
分類 所在地 （㎡） （㎡） 建築時期 面積 （転貸借） 室数
番号 名称 （百万円） （㎡）
（注1） （注2） （㎡） （注4） （室）
（注3）
シャングリ・
ラグ 東京都 200
A-1 ラ ホ テ ル 東 12,026.77 180,335.11 2008年11月 882 22,755.55 22,755.55 1（1）
ジュ 千代田区 （注5）
京
アリ
ー
小計 12,026.77 180,335.11 － 882 22,755.55 22,755.55 1（1） 200
コ ー ト ヤ ー
ド・バイ・マ 東京都
C-1 4,399.47 51,242.93 2014年2月 310 5,620.38 5,620.38 1（1） 150
リオット 東京 中央区
ステーション
アッ
プス コ ー ト ヤ ー
ケー ド・バイ・マ
大阪市 13,881.48 13,881.48 332
ル C-2 リオット 新大 2,199.34 17,002.28 1997年3月 460 1（1）
淀川区 （注6） （注6） （注7）
阪ステーショ
ン
小計 6,598.81 68,245.21 － 770 19,501.86 19,501.86 2（2） 482
アッ
ホテルサンル
パー 東京都
D-1 ー ト プ ラ ザ 新 3,136.57 20,451.25 2007年8月 1,304 21,248.23 21,248.23 1（0） 624
ミッ 渋谷区
宿
ドス
ケー
ル 小計 3,136.57 20,451.25 － 1,304 21,248.23 21,248.23 1（0） 624
合計 21,762.15 269,031.57 － 2,957 63,505.64 63,505.64 4（3） 1,306
（注1）シャングリ・ラ ホテル 東京の土地面積は、本建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。
なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含ん
でいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んで
います。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（注2）シャングリ・ラ ホテル 東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の延床面積を記
載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡（登記簿記載面積）です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積
を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡（登記簿記載面積）です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの建物面積は、一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信
託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（注3）上記各物件について締結されている賃貸借契約において、固定賃料であるホテルサンルートプラザ新宿を除き、賃料は、変動賃料及び最
低保証賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、最低保証賃料（年額）を記載しています。なお、「年間固定賃料」は、百
万円未満を切り捨てて記載しています。
（注4）テナント数（転貸借）の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は当期末時点で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人
から当該物件を賃借する者から転貸を受けている者の数を記載しています。
（注5）販売可能客室数を記載しています。
（注6）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡
の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入
した面積を記載しています。
（注7）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しているため、他者の共有持分を含
んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
（ウ）不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確
性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、鑑定評価機関と本投資法人及び本
資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
鑑定 鑑定 収益価格
物件 評価 評価額
分類 物件名称 直接還元法 還元 DCF法 最終還元
番号 機関 （百万円） 割引率
による価格 利回り による価格 利回り
（注1） （注2） （％）
（百万円） （％） （百万円） （％）
ラグジ A-1 シャングリ・ラ ホテル 東京 研 48,000 48,800 3.4 47,200 3.1 3.6
ュアリ
ー
小計 48,000 48,800 － 47,200 － －
コートヤード・バイ・マリオ
C-1 研 18,300 18,500 3.8 18,000 3.5 4.0
ット 東京ステーション
アップ
スケー コートヤード・バイ・マリオ
ル C-2 研 19,000 19,200 4.3 18,700 4.0 4.5
ット 新大阪ステーション
小計 37,300 37,700 － 36,700 － －
アッパ
D-1 ホテルサンルートプラザ新宿 研 31,200 31,800 3.7 30,600 3.5 3.9
ーミッ
ドスケ
ール 小計 31,200 31,800 － 30,600 － －
合計 116,500 118,300 － 114,500 － －
（注1）「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
研：一般財団法人日本不動産研究所
（注2）「鑑定評価額」とは、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（エ）主要な不動産に関する情報
年間賃料合計が全年間賃料合計の10％以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
最近5年の稼働率の
年間固定賃料
テナントの 賃貸可能面積 賃貸面積 推移
物件名称 （百万円）
総数 （㎡） （㎡） （％）
（注1）
（注2）
シャングリ・ラ ホテル 東京 1 882 22,755.55 22,755.55 100.0
コートヤード・バイ・マリオット
1 310 5,620.38 5,620.38 100.0
東京ステーション
コートヤード・バイ・マリオット 13,881.48 13,881.48
1 460 100.0
新大阪ステーション （注3） （注3）
ホテルサンルートプラザ新宿 1 1,304 21,248.23 21,248.23 100.0
（注1）上記各物件について締結されている賃貸借契約において、固定賃料であるホテルサンルートプラザ新宿を除き、賃料は、変動賃料
及び最低保証賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、最低保証賃料（年額）を記載しています。なお、「年間固定
賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）いずれの物件についても対象期間中（対象期間中に開業した場合には開業以来）のテナントは1社（シングルテナント）のため、稼
働率は100.0％です。
（注3）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積
「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて
小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2019年2月期決算短信
（オ）主要なテナントに関する情報
テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりで
す。
年間
賃料
固定