コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
（証券コード：3478）
資産運用会社
第10期（2021年2月期）決算説明会資料
目次
■第10期（2021年2月期）決算概要 ■森トラスト・ホテルリート投資法人の概要
運用ハイライト 4 森トラスト・ホテルリート投資法人の特徴 17
第10期（2021年2月期）決算概要 5 基本理念・投資方針 18
第10期（2021年2月期）個別物件運営実績【対前年同期】 6 ポートフォリオの構築方針 19
第10期（2021年2月期）個別物件運営実績【対前期】 7 ポートフォリオ一覧 20
ヒルトン小田原リゾート＆スパの実績分析 8 ポートフォリオの特徴 21
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの実績分析 9 ポートフォリオの賃料形態 22
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの実績分析 10 ポートフォリオの賃料形態一覧 23
期末不動産鑑定評価額（第10期） 11 森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル 24
第11期（2021年8月期）業績予想について 12 森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト 25
財務の状況 13 ESGへの取り組み（１） 26
ESGへの取り組み（２） 27
■マーケット環境 ■APPENDIX
訪日外国人数の推移 15 ポートフォリオ概要 29
（参考）各物件の営業状況 34
貸借対照表・損益計算書（第10期） 35
物件収支（第10期） 36
有利子負債一覧 37
投資主の状況（第10期末） 38
投資法人・資産運用会社の概要 39
Disclaimer・連絡先 40
第10期（2021年2月期）決算概要
運用ハイライト
1口当たり分配金
営業収益 1,214百万円 （ 予想と差異なし ）
第10期（2021年2月期）実績
不動産賃貸事業損益 558百万円 （予想比+2百万円）
651円 NOI 922百万円 （予想比+2百万円）
（予想比+10円） 当期純利益 325百万円 （予想比+4百万円）
Asset Debt Equity
物件数 5 物件 有利子負債 539 億円 NAV （注6） 687 億円
資産規模 （注1） 1,085 億円 LTV （注5） 49.4 ％ 1口当たりNAV （注7） 137,404 円
鑑定評価額 1,249 億円 固定借入比率 88.9 ％
時価総額 （注8） 673 億円
含み益 （注2） 187 億円 平均利率 0.40 ％
発行済投資口数 500,000 口
森ﾄﾗｽﾄｸﾞﾙｰﾌﾟ
NOI利回り （注3） 1.7 ％ 平均借入残存期間 2.0 年 投資口所有比率
（注9） 36.8 ％
償却後利回り （注4） 1.0 ％
客室数 1,469 室
（注1） 取得価格合計 （注5）LTV＝期末有利子負債÷期末総資産 （注6） NAV＝期末純資産－分配金総額＋含み益
（注2） 含み益＝期末鑑定評価額－期末簿価 （注7） 1口当たりNAV＝NAV÷発行済投資口数
（注3） NOI利回り＝第10期NOI（年換算）÷取得価格合計 （注8） 時価総額=投資口価格（2021年2月26日終値）×発行済投資口数
（注4） 償却後利回り＝第10期償却後不動産賃貸事業損益（年換算）÷取得価格合計 （注9） 期末現在の所有投資口数に基づく比率
4
第10期（2021年2月期）決算概要
分配金実績：651円（予想比 +10円）
（百万円）
主な差異要因
第10期 第10期 第8期
項目 （2021年2月期） （2021年2月期） 差異 （2020年2月期） 差異
（第10期予想比）
実績 予想 実績
■営業収益
営業収益 1,214 1,214 - 2,630 ▲ 1,416 不動産賃貸事業収益 差異なし
不動産賃貸事業収益 ① シャングリ・ラ 差異なし
1,214 1,214 - 2,630 ▲ 1,416
ヒルトン小田原 差異なし
シャングリ・ラ 353 353 - 954 ▲ 600 コートヤード東京 差異なし
ヒルトン小田原 160 160 - 203 ▲ 43 コートヤード新大阪 差異なし
サンルート 固定賃料のため、差異なし
コートヤード東京 16 16 - 433 ▲ 416
■営業費用
コートヤード新大阪 31 31 - 386 ▲ 355 不動産賃貸事業費用 ▲2百万円
サンルート 652 652 - 652 - 修繕費の減少 ▲2百万円
営業費用 781 785 ▲4 737 44
（第8期（前年同期）実績比）
不動産賃貸事業費用 ② 655 658 ▲2 606 49 ■営業収益
（うち減価償却費） ③ 363 364 ▲0 361 2 不動産賃貸事業収益 ▲1,416百万円
シャングリ・ラ ▲600百万円
その他営業費用 125 126 ▲1 131 ▲5 ヒルトン小田原 ▲43百万円
コートヤード東京 ▲416百万円
不動産賃貸事業損益 ④=①-② 558 555 2 2,024 ▲ 1,465
コートヤード新大阪 ▲355百万円
NOI ④+③ 922 919 2 2,385 ▲ 1,463 サンルート 固定賃料のため、差異なし
営業利益 ■営業費用
432 428 4 1,892 ▲ 1,460
不動産賃貸事業費用 +49百万円
経常利益 326 321 4 1,781 ▲ 1,455 公租公課の増加 +45百万円
減価償却費の増加 +2百万円
当期純利益 325 320 4 1,781 ▲ 1,455 修繕費の増加 +1百万円
分配金総額 325 320 5 1,781 ▲ 1,456 ■営業外費用
支払利息の減少 ▲3百万円
発行済投資口数（口） 500,000 500,000 - 500,000 -
1口当たり分配金（円） 651 641 10 3,563 ▲ 2,912
5
第10期（2021年2月期）個別物件運営実績【対 前年同期】
■シャングリ・ラ ホテル 東京（SL） 第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
2019年 2020年
賃料算出基準月
5月 6月 7月 8月 9月 10月 第8期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第10期
2019年 2020年 合計 2020年 2021年 合計
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
賃料 （百万円） 147 145 160 122 139 238 954 19 24 30 40 44 71 229
最低保証賃料との差額（百万円） - - 124 124
■ヒルトン小田原リゾート＆スパ（HO）
第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
賃料算出基準期間 2018年7月～2019年6月 2019年7月～2020年6月
第8期 第10期
2019年 2020年 2020年 2021年
賃料計上月 合計 合計
9月 10月 11月 12月 1月 2月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
賃料 （百万円） 32 33 33 33 33 33 203 26 26 26 26 26 26 160
※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。 ※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。
■コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション（CYT）
第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
2019年 第8期 2020年 第10期
賃料算出基準月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均 6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均
客室稼働率 （％） 93.0% 93.4% 88.8% 89.5% 92.2% 95.4% 92.0% 23.9% 20.9% 20.6% 22.6% 40.5% 46.1% 29.1%
平均客室単価（ADR）（円） 26,850 26,438 25,320 28,150 32,097 28,130 27,832 15,077 15,916 14,247 15,461 15,907 15,913 15,419
RevPAR（円） 24,977 24,704 22,483 25,204 29,605 26,830 25,633 3,605 3,334 2,929 3,487 6,438 7,341 4,517
2019年 2020年 第8期 2020年 2021年 第10期
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計 9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計
賃料 （百万円） 63 67 66 66 90 78 433 6 0 0 0 4 5 16
■コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション（CYO）
第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
2019年 第8期 2020年 第10期
賃料算出基準月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均 6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均
客室稼働率 （％） 96.3% 97.0% 94.0% 84.7% 92.4% 94.5% 93.2% 22.5% 21.4% 19.2% 24.5% 34.7% 42.1% 27.4%
平均客室単価（ADR）（円） 18,297 18,044 18,602 17,870 19,615 19,402 18,640 13,974 16,094 16,170 17,590 18,710 19,535 17,011
RevPAR（円） 17,619 17,501 17,482 15,136 18,126 18,329 17,371 3,140 3,441 3,104 4,312 6,495 8,232 4,780
2019年 2020年 第8期 2020年 2021年 第10期
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計 9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計
賃料 （百万円） 65 64 65 48 73 69 386 2 0 0 0 10 16 29
最低保証賃料との差額（百万円） - - 1 1
（注1）「賃料算出基準月」または「賃料算出基準期間」は賃料を算出する際の基準となる月または期間を表し、各ホテル指標（客室稼働率、ADR及びRevPAR）については、各賃料算出基準月における各ホテル指標を記載しています。なお、
SL及びHOのホテル指標は、エンドテナントより開示について同意が得られていないため非開示としています。各ホテルの賃料算出基準月は、SLについては賃料計上月の4ヶ月前、CYT及びCYOについては各々賃料計上月の3ヶ月前です。
HOについては、賃料算出基準期間を用いており、第10期における賃料算出基準期間は2019年7月～2020年6月です。
（注2）「賃料計上月」は本投資法人が賃料として計上する月を表し、「賃料」は各賃料計上月における賃料を記載しています。「賃料」は各物件の賃料実績を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「平均客室単価（ADR）」（Average Daily Rate）には、サービス料を含みます。また、「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室数1室当たりの宿泊売上高をいい、サービス料を含みます。
（注4）SLについて、2020年4月から2021年3月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が135百万円発生したため、第10期の賃料に124百万円が、第11期の賃料に11百万円が、それぞれ加算されます。
（注5）HOの2019年9月「賃料」は月額賃料に対し、取得日である2019年9月2日から9月末日までの日割り計算で算出しています。 6
（注6）CYOについて、2019年10月から2020年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が21百万円発生したため、第9期の賃料に20百万円が、第10期の賃料に1百万円が、それぞれ加算されます。
第10期（2021年2月期）個別物件運営実績【対 前期】
■シャングリ・ラ ホテル 東京（SL） 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
2019年 2020年 2020年
賃料算出基準月
11月 12月 1月 2月 3月 4月 第9期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第10期
2020年 合計 2020年 2021年 合計
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
賃料 （百万円） 176 178 134 90 46 19 646 19 24 30 40 44 71 229
最低保証賃料との差額（百万円） - - 124 124
■ヒルトン小田原リゾート＆スパ（HO）
第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
賃料算出基準期間 2019年1月～2019年12月 2019年7月～2020年6月
第9期 第10期
2020年 2020年 2021年
賃料計上月 合計 合計
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
賃料 （百万円） 33 33 33 33 33 33 204 26 26 26 26 26 26 160
※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。 ※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。
■コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション（CYT）
第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
2019年 2020年 第9期 2020年 第10期
賃料算出基準月
12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均 6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均
客室稼働率 （％） 90.6% 83.4% 58.0% 19.0% 25.3% 29.0% 51.1% 23.9% 20.9% 20.6% 22.6% 40.5% 46.1% 29.1%
平均客室単価（ADR）（円） 25,369 25,638 26,885 17,871 14,486 13,887 20,692 15,077 15,916 14,247 15,461 15,907 15,913 15,419
RevPAR（円） 22,974 21,371 15,593 3,390 3,667 4,034 11,884 3,605 3,334 2,929 3,487 6,438 7,341 4,517
2020年 第9期 2020年 2021年 第10期
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計 9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計
賃料 （百万円） 57 50 24 0 0 0 132 6 0 0 0 4 5 16
■コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション（CYO）
第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日) 第10期(運用期間：2020年9月1日～2021年2月28日)
2019年 2020年 第9期 2020年 第10期
賃料算出基準月
12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均 6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均
客室稼働率 （％） 95.9% 78.5% 58.6% 26.8% 9.6% 11.3% 46.7% 22.5% 21.4% 19.2% 24.5% 34.7% 42.1% 27.4%
平均客室単価（ADR）（円） 18,447 17,301 15,862 15,330 14,133 13,647 15,786 13,974 16,094 16,170 17,590 18,710 19,535 17,011
RevPAR（円） 17,683 13,575 9,289 4,102 1,352 1,539 7,913 3,140 3,441 3,104 4,312 6,495 8,232 4,780
2020年 第9期 2020年 2021年 第10期
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計 9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計
賃料 （百万円） 65 35 13 0 0 0 114 2 0 0 0 10 16 29
最低保証賃料との差額（百万円） 20 20 1 1
（注1）「賃料算出基準月」または「賃料算出基準期間」は賃料を算出する際の基準となる月または期間を表し、各ホテル指標（客室稼働率、ADR及びRevPAR）については、各賃料算出基準月における各ホテル指標を記載しています。なお、
SL及びHOのホテル指標は、エンドテナントより開示について同意が得られていないため非開示としています。各ホテルの賃料算出基準月は、SLについては賃料計上月の4ヶ月前、CYT及びCYOについては各々賃料計上月の3ヶ月前です。
HOについては、賃料算出基準期間を用いており、第9期における賃料算出基準期間は2019年1月～2019年12月、第10期における賃料算出基準期間は2019年7月～2020年6月です。
（注2）「賃料計上月」は本投資法人が賃料として計上する月を表し、「賃料」は各賃料計上月における賃料を記載しています。「賃料」は各物件の賃料実績を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「平均客室単価（ADR）」（Average Daily Rate）には、サービス料を含みます。また、「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室数1室当たりの宿泊売上高をいい、サービス料を含みます。
（注4）SLについて、2020年4月から2021年3月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が135百万円発生したため、第10期の賃料に124百万円が、第11期の賃料に11百万円が、それぞれ加算されます。
（注5）CYOについて、2019年10月から2020年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が21百万円発生したため、第9期の賃料に20百万円が、第10期の賃料に1百万円が、それぞれ加算されます。 7
ヒルトン小田原リゾート＆スパの実績分析
10月からはGoToトラベル対象となった東京からの集客も加わり、11月には売上総額が前年同月実績を上回るほど
大きく回復。充実した様々な施設が揃った都心近接の滞在型リゾートという強みを発揮
ヒルトンがグループ全体で統一的に策定した「Hilton CleanStay」の実施と周知により、
安心・安全な滞在を約束しゲストからの信頼感を醸成、集客力の向上に寄与
屋内では天然温泉、プールやフィットネスクラブ、屋外ではテニスコートといった様々な施設が利用でき、加えて
好評を博しているデザートビュッフェの開催により、施設のみを利用する日帰り客も捕捉
主要指標の推移（前年同月比） 第10期賃料(注1)
賃料算出基準期間 2019年7月～2020年6月
GTT(注3)開始 GTT追加 GTT一時停止 緊急事態宣言 2020年 2021年
(東京発着分除く) (東京発着分) (神奈川含む全国) (2回目) 賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月
(百万円) 7/22～ 10/1～ 12/28～ 1/7～ (人)
賃料（百万円） 26 26 26 26 26 26
500 1,000
第11期賃料
賃料算出基準期間 2020年1月～2020年12月
400 800
2021年
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月
300 600 賃料（百万円） 26 26 26 26 26 26
200 400 （参考）賃料算出基準期間
奇数決算期（8月期）：前年1月から12月の12か月間
偶数決算期（2月期）：前年7月から当年6月までの12か月間
100 200 年 2019年 2020年 2021年
月 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8
決算期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
0 0
賃料算出 第10期基準利益（12か月平均）
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
基準期間 第11期基準利益（12か月平均）
2020年 2021年
前年同月売上総額（左軸） 売上総額(注2) （左軸） 神奈川県 新規感染者数(注4)（右軸） 賃料 第10期賃料 第11期賃料
（注1）「賃料」は、賃貸借契約書上に記載の賃料計算方法に基づき算出された賃料を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注2）「売上総額」は本ホテル全体（準共有者である森トラストの持分を含みます。）に係る売上の総額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「GTT」とは「Go To トラベル」のことを指します。以下同じです。
（注4）NHKの情報を元に、本資産運用会社が加工して作成 8
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの実績分析
10月のGoToトラベル対象組み入れ後は、顧客ニーズを捉え朝夕食付等の高単価プランを中心に販売し改善傾向と
なるも、12月中旬のGoToトラベル一時停止等により再び低調に推移
Marriott.comにおいては、近場のホテル宿泊のお得なプランである「ステイケーションプラン」の提供など
各種プロモーションが催され、またレストランではテラス席を活用することで、コロナ禍においても集客力を発揮
コロナ禍における社会的ニーズを受け、マリオットスタンダードの衛生管理プログラムを実施することに加え、
世界のホテルで導入実績があり、高品質でクリーンな空気環境を提供する「Pure wellness room」を導入
主要指標の推移（前年同月比）
GTT(注1)開始 GTT追加 GTT一時停止 緊急事態宣言
(東京発着分除く) (東京発着分) 東京(注2):12/18～ (2回目) 第10期平均
(百万円) 7/22～ 10/1～ 全国:12/28～ 1/7～ (円) (人)
客室稼働率 29.1 ％
90 30,000 , 3,000
平均客室単価(ADR) 15,419 円
75 25,000 , 2,500
RevPAR 4,517 円
60 20,000 , 2,000
賃料 第10期合計
45 15,000 , 1,500
第10期実績 16 百万円
30 10,000 , 1,000
第10期予想 16 百万円
15 5,000 , 500
差異 - 百万円
0 0 ,0
賃料算出 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
（注1）「GTT」とは「Go To トラベル」のことを指します。以下同じです。
基準月 2020年 2021年 （注2）GTTを利用した東京都を目的地とする旅行について、新規予約を停止
した日付
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
賃料計上月 （注3）NHKの情報を元に、本資産運用会社が加工して作成
2020年 2021年 （注4）グラフ内の「賃料」には最低保証賃料との差額は含まれていません。
本投資法人第10期
前年同月賃料（左軸） 賃料（左軸） 東京都 新規感染者数(注3)（右2軸）
前年同月ADR（右1軸） ADR（右1軸）
前年同月RevPAR（右1軸） RevPAR（右1軸） 9
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの実績分析
東京都がGoToトラベルの対象となった10月以降回復し、11月にはADRが前年同月比プラスとなるなど好調に推移
するも、感染者数増加によるGoToトラベル一時停止や緊急事態宣言等により再び下落傾向
コートヤード東京と同様に「Pure wellness room」を導入するなどクリーンな衛生環境を積極的にアピールすると
ともに、「ステイケーションプラン」の提供により新たな需要を開拓
顧客ニーズに合わせたリノベーションを実施し、一部客室をワーキングスペースに改装
➜ 1時間から利用できる「WORK STATION PLAN」として販売開始
主要指標の推移（前年同月比） 第10期平均
GTT(注2)開始 GTT追加 GTT一時停止 緊急事態宣言 客室稼働率 27.4 ％
(東京発着分除く) (東京発着分) 大阪(注3):11/24～ (2回目)
(百万円) 7/22～ 10/1～ 全国:12/28～ 1/7～ (円) (人) 平均客室単価(ADR) 17,011 円
90 30,000 , 750
RevPAR 4,780 円
75 25,000 , 625
賃料 第10期合計
60 20,000 , 500
第10期実績 (注1) 31 百万円
45 15,000 , 375 （賃料） 29 百万円
30 10,000 , 250
（最低保証賃料との差額） 1 百万円
第10期予想 31 百万円
15 5,000 , 125
差異 - 百万円
0 0 ,0
賃料算出 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 （注1）2019年10月から2020年9月の期間における賃料の合計額と年間最低
基準月 2020年 2021年 保証賃料との差額（不足分）が21百万円発生したため、第10期の賃
料にはそのうち1百万円が加算されています。なお、第9期の賃料に
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 は20百万円が既に加算されています。
賃料計上月
2020年 2021年 （注2）「GTT」とは「Go To トラベル」のことを指します。以下同じです。
（注3）GTTを利用した大阪市を目的地とする旅行について、新規予約を停止
本投資法人第10期 した日付
（注4）NHKの情報を元に、本資産運用会社が加工して作成
前年同月賃料（左軸） 賃料（左軸） 大阪府 新規感染者数(注4)（右2軸） （注5）グラフ内の「賃料」には最低保証賃料との差額は含まれていません。
前年同月ADR（右1軸） ADR（右1軸）
前年同月RevPAR（右1軸） RevPAR（右1軸） 10
期末不動産鑑定評価額（第10期）
収益価格 参考
第10期末 直接還元法 DCF法
第10期末
前期比 含み損益 第9期末
物件名称 鑑定評価機関 鑑定評価額 帳簿価額 取得価格
(百万円) 最終還元 (百万円) 鑑定評価額
(百万円) 還元利回り
前期比
割引率 (百万円) (百万円)
利回り
(%) (%) (百万円)
(%)
一般財団法人
シャングリ・ラ ホテル 東京
日本不動産研究所 49,500 - 3.2% - 2.9% 3.4% 41,279 8,220 42,000 49,500
株式会社
ヒルトン小田原リゾート＆スパ
立地評価研究所 6,900 +50 4.7% - 4.5% 4.8% 6,476 423 6,500 6,850
コートヤード・バイ・マリオット 一般財団法人
東京ステーション 日本不動産研究所
18,200 - 3.7% - 3.4% 3.9% 13,469 4,730 13,800 18,200
コートヤード・バイ・マリオット 一般財団法人
新大阪ステーション 日本不動産研究所 17,800 - 4.2% - 3.9% 4.4% 17,255 544 17,600 17,800
一般財団法人
ホテルサンルートプラザ新宿
日本不動産研究所 32,500 +100 3.5% - 3.3% 3.7% 27,716 4,783 28,600 32,400
合計 - 124,900 +150 - - - - 106,197 18,702 108,500 124,750
11
第11期（2021年8月期）業績予想について
現時点では新型コロナウイルス感染症による業績への影響を合理的に見積もることが困難であるため、
第11期（2021年8月期）の業績予想は「未定」
2021年5月以降に業績予想を発表予定
（参考）最低保証賃料との差額補填タイミング
2019 2020 2021 2022
7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9
本投資法人決算期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
シャングリ・ラ 賃料算出基準月 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)
(ホテル売上連動) [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上]
▼ ▼ ▼ ▼
本投資法人の賃料 ※毎月変動 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)
最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング
最低保証賃料判定 12か月合計賃料が882,700千円
コートヤード東京 賃料算出基準月 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)
(ホテル利益連動) [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上]
▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼
本投資法人の賃料 ※毎月変動 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)
最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング
最低保証賃料判定 12か月合計賃料が310,000千円
コートヤード新大阪 賃料算出基準月 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)
(ホテル利益連動) [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上]
▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼
本投資法人の賃料 ※毎月変動 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)
最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング
最低保証賃料判定 12か月合計賃料が460,000千円
ヒルトン小田原 賃料算出基準期間 (i) (iii)
(ホテル利益連動) (ii) (iv)
本投資法人の賃料 ※毎決算期変動(同一決算期中は一定) (i) (i) (i) (i) (i) (i) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (iii) (iii) (iii) (iii) (iii) (iii) (iv) (iv) (iv) (iv) (iv) (iv)
サンルート 本投資法人の賃料 固定 固定 固定 固定 固定 固定 12
財務の状況
デットファイナンスの基本方針 有利子負債の状況
安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、 2020/8期末 2021/2期末
項目 前期比
強靭な財務体質の構築を目指す （第9期末） （第10期末）
有利子負債総額（百万円） 53,975 53,975 -
短期借入金と長期借入金のベストミックス
リファイナンスリスクの低減 短期借入金 5,975 5,975 -
返済期日の分散化
調達コストの低減 長期借入金 48,000 48,000 -
バンクフォーメーションの分散化
投資法人債 - - -
LTV 60％を上限の目途とし、平常時の運用においては50％を上限の目途 LTV（総資産有利子負債比率） 49.1 % 49.4 % +0.3 pt
固定借入比率 88.9 % 88.9 % -
財務ハイライト 平均利率 0.40 % 0.40 % ▲0.0 pt
平均借入残存期間 2.3 年 2.0 年 ▲0.3 年
2020年11月末に30億円のリファイナンスを実施
借入先の分散状況
期限が到来した長期借入金30億円を、長期借入金30億円でリファイナンス
（2021年2月末現在）
借入先金融機関 9社
返済期日の分散状況
みずほ銀行 27.8％
（2021年2月末現在） 三井住友銀行 25.0％
（億円）
150 短期借入金 長期借入金 三井住友信託銀行 17.6％
借入金総額 三菱UFJ銀行 10.1％
105
100
75 70
539.75億円 日本政策投資銀行 6.5％
40 65
50 みずほ信託銀行 4.6％
50 40
59.75 25 信金中央金庫 3.7％
10
0 りそな銀行 2.8％
日本生命保険 1.9％
13
マーケット環境
訪日外国人数の推移
2020年は新型コロナウイルス感染拡大による入国制限の影響で大幅な減少
2019年の訪日外国人数総計は3,188万人（前年比+2.2％）、
2020年1月～12月の訪日外国人数は411万人（前年比▲87.1％）
（出所）日本政府観光局公表資料
訪日外国人数の推移 国内延べ宿泊者数の推移 （百万人泊）
3,119万人 3,188万人
外国人比率
2,869万人 19.4％
17.5％
15.6％
2,405万人 14.1％
13.0％
1,973万人 9.5％
5.9％
115
1,341万人
65 69 79 94
44
1,036万人
835万人
18
411万人 428 438 423 429 443 480
286
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
アジア 北米 欧州 その他 日本人宿泊者 外国人宿泊者
（出所）政府公表「明日の日本を支える観光ビジョン」施策集及び日本政府観光局公表資料に基づき、資産運用会社作成 （出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」に基づき、資産運用会社作成
2019年 訪日外国人の国別平均泊数（観光・レジャー目的） 今後の国際イベント開催予定
（泊）
2021年 ◆ 東京オリンピック・パラリンピック競技大会
全国籍 中国 韓国 台湾 香港
2022年 ◆ ワールドマスターズゲームズ2021関西
6.2 5.8 3.3 5.2 5.6
◆ 第19回FINA世界水泳選手権2022福岡大会
米国 英国 ドイツ ロシア 豪州
2025年 ◆ 2025年万国博覧会（大阪）
9.4 11.5 14.0 10.0 12.9 （注）2021年4月1日時点で予定されているものであり、今後変更される可能性があります。
15
（出所）観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき、資産運用会社作成
森トラスト・ホテルリート投資法人の概要
森トラスト・ホテルリート投資法人の特徴
日本の観光産業の成長ポテンシャルに着目
インバウンド増加に伴う多様なニーズの捕捉
欧米観光客の取込み
インターナショナルブランドホテルを中心とする上質なホテルの積極展開
国内におけるインターナショナルブランド
ワールドワイドに広がる顧客基盤 ホテル比率は10％に満たない
アジアのみならず、北米・欧州といった広域顧客の獲得
インターナショナル
広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営
ブランドホテル
会員組織や予約システム利用のアドバンテージ 8.8％
ブランドに信頼を寄せる世界中の会員顧客の取込み
ブランド独自の予約システムを通じたダイレクト予約 国内ブランドホテル
91.2％
グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ
（注）週刊ホテルレストラン「2021年 日本のホテルチェーン・グループ一覧」
グローバル水準のサービスを求める世界中からの顧客へ対応
より資産運用会社作成。同出所に記載のホテルについて集計したもので
FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運営ノウハウの向上 あり、日本国内の全ホテルについて集計したものではありません。
■ スポンサーのホテル事業の展開 ■ 投資機会の提供による市場活性化
森トラストグループのノウハウ
連携 “良質で魅力的なホテルアセット”への重点投資
開発力×ホテル運営・マネジメント力 新たな“ホテル特化型リート”
17
基本理念・投資方針
開発力及び運営力の両面から支える“森トラストグループ”の品質
Trust Quality
森トラストグループのノウハウ
高い資産性を有するホテルの開発力 開発力 卓越したホテル運営・マネジメント力
「選択と集中」に基づき厳選された立地 × 業界トップランナーとのアライアンス
高品質な建物グレード 運営・マネジメント力 収益向上力のためのシナリオ構築
防災・環境性能を備えた施設スペック 効率的な本部機能によるサポート体制
Trust Value
“Trust Quality”が産み出す “Trust Value”を共有するホテルアセットへの重点投資
資産性 × 安定性 × 成長性 を備えたホテルアセット
都心一等地又は世界的に著名な観光エリアに立地
世界中の顧客から上質・良質と評価されるクオリティ
資産性 日本国内のみならず世界中に広がる顧客基盤
実績豊富なホテル運営会社による高いホスピタリティ
安定性と成長性とのバランスに配慮した「固定賃料 + 変動賃料」割合
安定性 成長性 日本の政策やインバウンド需要の拡大を背景とした成長性を享受
18
ポートフォリオの構築方針
「資産性×安定性×成長性」を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指す
エリア グレード
「資産性」（=不動産の本質的価値）に着目 上位4グレードに重点投資
重点投資対象 保有物件
全国主要都市 大 ラグジュアリー 高
東京23区及び政令指定都市 客室面積 ：40㎡～
平均客室単価：4万円～ （リース）
アッパー
著名な観光地エリア アップスケール
平
均
観光集客力が見込めるエリア 客室面積 ：30～40㎡
平均客室単価：3万円～4万円
客
客 室
室 単
アップスケール 価
面
積 客室面積 ：20～30㎡
（
の Ａ
“立地にこだわる”
平均客室単価：2万円～3万円
目 Ｄ
安 アッパー Ｒ
都心・地方を問わず集客力のある ミッドスケール ）
の
エリアにあるもの 客室面積 ：15～20㎡
平均客室単価：1万円～2万円 目 （リース）
安
安定した集客力
その他 ミッドスケール
立地の優位性による高い競争力 客室面積 ：10～15㎡
平均客室単価：～1万円
経済環境の変動による影響を軽減
エコノミー
インターナショナルブランドホテルの誘致に有利 小 客室面積 ：～10㎡ 低
平均客室単価：～1万円
19
ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ・ハイライト
（2021年2月末現在） 物件数： 物件 5 取得価格合計： 1,085億円 客室数合計： 1,469室
コートヤード・バイ・マリオット コートヤード・バイ・マリオット
物件名称 シャングリ・ラ ホテル 東京 ヒルトン小田原リゾート&スパ ホテルサンルートプラザ新宿
東京ステーション 新大阪ステーション
物件写真
東京駅 東京駅 東京駅 新大阪駅 新宿駅
東京都 神奈川県 東京都 大阪市 東京都
所在地
千代田区 徒歩1分 小田原市 約60分 中央区 徒歩4分 淀川区 徒歩1分 渋谷区 徒歩3分
（新幹線＋バス）
1997年10月 1997年3月
竣工年月 2008年11月 2014年2月 2007年8月
（2004年２月リブランド） （2015年11月ﾘﾆｭｰｱﾙ）
取得年月日 2016年9月1日 2019年9月2日 2016年9月16日 2016年9月16日 2016年7月28日
取得価格
42,000 6,500 13,800 17,600 28,600
（百万円）
開発者 森トラスト - 森トラスト 森トラスト 森トラスト
ホテルグレード ラグジュアリー アッパーアップスケール アップスケール アップスケール アッパーミッドスケール
客室数 200 163 (注1) 150 332 (注2) 624
ホテル運営形態 リース MC (注3） FC (注4） FC (注4） リース
ホテル運営者 Shangri-La Hotels Japan Hilton Worldwide Manage 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 相鉄ホテルマネジメント
（注1）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の50です。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（注3）マネージメントコントラクト（運営委託）を意味し、森トラストグループからブランドオペレーターにホテル運営を委託する形態を指します。
（注4）フランチャイズを意味し、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で、森トラストグループ自らホテル運営を行う形態を指します。 20
ポートフォリオの特徴
立地にこだわり、東京都の中でも都心6区（千代田区、港区、中央区、
東京都心６区比率
新宿区、渋谷区、品川区）に所在する資産価値の高い物件に投資
77.8％ 最寄り駅からの距離も重視し、高い競争力を持つ物件を選定
日本国内において数が限定的なインターナショナルブランドの比率が
インターナショナルブランド比率 高く、増加しているインバウンド需要の取込みに優位
73.6％ 世界最大級のホテルチェーンであるMarriottやHiltonといった、トップ
ブランドの物件に投資
スポンサーである森トラスト開発の物件が大部分を占める
スポンサー開発比率
総合ディベロッパーである森トラストグループの開発力を活かした高
94.0％ 品質な物件に投資
※上記各比率は、取得価格ベースで算出した比率を記載しています。 21
ポートフォリオの賃料形態
ポートフォリオの賃料割合
「変動賃料（注1） 」：アップサイドの成長性を享受 （2021年2月期実績）
シャングリ・ラ
「最低保証賃料（注2） ・固定賃料（注3） 」：安定性を確保 29.1%
サンルート
53.7%
ヒルトン小田原
13.2%
安定性と成長性のベストミックスを追求
コートヤード新大阪 コートヤード東京
2.6% 1.4%
変動賃料 固定賃料
物件名称 賃料形態
算出基準 (最低保証賃料）
変動 年間最低保証賃料（注4）
シャングリ・ラ ホテル 東京 売上
年間最低保証賃料あり 882,700,000円
ヒルトン小田原リゾート&スパ 変動 利益 －
コートヤード・バイ・マリオット 変動 年間最低保証賃料（注5）
利益
東京ステーション 年間最低保証賃料あり 310,000,000円
コートヤード・バイ・マリオット 変動 年間最低保証賃料（注5）
利益
新大阪ステーション 年間最低保証賃料あり 460,000,000円
年間固定賃料
ホテルサンルートプラザ新宿 固定 -
1,304,673,360円
(注1) 「変動賃料」とは、ホテル運営に関する売上や利益等の経営指標に定められる賃料をいいます。
(注2) 「最低保証賃料」とは、一定の期間における賃料の合計額が一定額（最低保証賃料）に満たない場合に、最低保証賃料額と当該賃料合計額との差額を後に支払うとされている賃料をいいます。
(注3) 「固定賃料」とは、一定期間毎に支払うこととされている定額の賃料をいいます。
(注4) 毎年4月から翌年3月までの賃料の合計額が年間最低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。
22
(注5) 毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
ポートフォリオの賃料形態一覧
コートヤード・バイ・マリオット
シャングリ・ラ ホテル 東京 ヒルトン小田原リゾート&スパ
東京ステーション
変動賃料（毎月変動） 変動賃料（毎決算期変動※） 変動賃料（毎月変動）
賃料形態
年間最低保証賃料あり ※同一決算期中は一定 年間最低保証賃料あり
変動賃料算出基準 売上 利益 利益
賃借人 森トラスト MT&ヒルトンホテル 森トラスト
賃料 賃料 賃料
変動賃料 年間最低保証賃料 変動賃料
賃料 882,700,000円
▲
（注）
イメージ 変動賃料 年間最低保証賃料
最低保証賃料 310,000,000円
▲
最低保証賃料 （注）
売上 利益 利益
（注）毎年4月から翌年3月までの賃料の合計額が年間最 （注）毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最
低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年3 低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9
月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。 月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
コートヤード・バイ・マリオット
ホテルサンルートプラザ新宿
新大阪ステーション
変動賃料（毎月変動）
賃料形態 固定賃料
年間最低保証賃料あり
変動賃料算出基準 利益 －
賃借人 森トラスト 相鉄ホテルマネジメント
賃料 賃料
年間固定賃料
1,304,673,360円
変動賃料
賃料イメージ 年間最低保証賃料 固定賃料
460,000,000円
▲
（注）
最低保証賃料
利益
（注）毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最
低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9
月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。 23
森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル
開発力 運営能力 戦略的ホテル展開
多彩なインターナショナル リゾート （赤字は本投資法人保有物件）
ブランドホテルとの提携
❾ JWマリオット・ホテル奈良 158室 ＭＣ ⓯ 万平ホテル 109室 直営
翠嵐 ラグジュアリー
❿ コレクションホテル 京都
39室 ＦＣ ⓰ 強羅環翠楼 14室 直営
⓫ イラフ SUI ラグジュアリー
コレクションホテル 沖縄宮古
58室 ＦＣ ⓱ 軽井沢マリオットホテル 142室 ＦＣ
シェラトン沖縄
⓬ サンマリーナリゾート
246室 ＦＣ ⓲ 富士マリオットホテル山中湖 105室 ＦＣ
⓭ ヒルトン沖縄瀬底リゾート 298室 ＭＣ ⓳ 伊豆マリオットホテル修善寺 128室 ＦＣ
14 ヒルトン小田原リゾート＆スパ 163室 ＭＣ ⓴ 琵琶湖マリオットホテル 274室 ＦＣ
大都市圏 （赤字は本投資法人保有物件）
21 南紀白浜マリオットホテル 182室 ＦＣ
❶ 東京エディション虎ノ門 206室 ＭＣ
直営 森トラストグループ直営 コートヤード・バイ・マリオット
22
白馬
72室 ＦＣ
ＦＣ
❷ コンラッド東京 291室 ＭＣ フランチャイズ
ＭＣ マネージメントコントラクト 23 ホテル ラフォーレ修善寺 212室 直営
❸ ウェスティンホテル仙台 292室 ＦＣ ＬＥ リース
ラフォーレ倶楽部
24 84室 直営
伊東温泉 湯の庭
❹ 東京マリオットホテル 249室 ＦＣ
ラフォーレ倶楽部
❸ 25 44室 直営
箱根強羅 湯の棲
コートヤード・バイ・マリオット
❺ 東京ステーション
150室 ＦＣ
22 26
⓯⓱ ❶❷❹ 26 リゾートホテル ラフォーレ那須 118室 直営
コートヤード・バイ・マリオット ⓲
❻ 新大阪ステーション
332室 ＦＣ ❿⓴ ❺❼❽
❻❾ 14
21 ⓳
❼ シャングリ・ラ ホテル 東京 200室 ＬＥ 23
⓰ 25
24
❽ ホテルサンルートプラザ新宿 624室 ＬＥ
⓬⓭
⓫
（出所）森トラストグループの2021年2月末現在の情報を基に資産運用会社作成
（注）上記記載の物件は、2021年2月末現在、保有資産を除き、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
24
森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト
開発力 運営能力 戦略的投資 東京都心
東京エディション銀座
多数の新規ホテル開発プロジェクト
東京都心
東京エディション銀座
（仮称）赤坂二丁目プロジェクト内
ホテル計画
リゾート （仮称）赤坂二丁目
札幌大通公園 プロジェクト内ホテル計画
軽井沢塩沢 2024年度
竣工予定
軽井沢長倉
軽井沢東雲
金沢広岡
飛騨高山
白馬咲花
箱根中強羅 リゾート ～沖縄～
箱根強羅 ザ・ビーチリゾート瀬底
by ヒルトンクラブ
熱海来宮
Luxury 2022年
奈良吉城園
長崎南山手
Destination 開業予定
ザ・ビーチリゾート瀬底 by ヒルトン Network
クラブ
沖縄冨着
25
（出所）森トラストグループの2021年2月末現在のHP記載情報を基に資産運用会社作成
（注） 上記記載の物件は、2021年2月末現在、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
ESGへの取組み（１）
サステナビリティ推進体制 当期の取組み
サステナビリティ方針の制定
本投資法人の資産運用会社は、以下の通り「サステナビリティ方針」 ＜外部評価＞
を制定し、サステナビリティ向上への取組みを推進 2020年GRESBリアルエステイト評価の取得（初参加）
１．省エネルギーと温室効果ガス（GHG）排出削減の推進 ・GRESBレーティング：「3スター」
運用不動産における効率的なエネルギー利用推進、省エネルギー ・GRESBリアルエステイト評価：「グリーンスター」
や低炭素化に資する設備等の導入
２．循環型社会への貢献
節水や廃棄物削減のための3R等、限りある資源の有効活用の取組
み推進
３．社内体制整備とコンプライアンス
本方針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、
法規制遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓蒙活動
４．健康と快適性の増進
テナントや施設利用者の健康・安全性と快適性の向上を目指した ＜環境＞
資産運用、従業員に対する働きやすい職場環境作り 設備改修による環境パフォーマンス向上の施策
５．気候変動・レジリエンスへの対応 空調機器を省エネ性能の高い設備に更新
気候変動がもたらすリスクと機会を識別・評価し、資産運用業務
に反映させることで、それに対処するための取組みを推進
６．社外関係者との協働 ＜社会＞
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な 地域社会への貢献
関係構築
ホテルオペレーターにおいて、チャリティーイベントを実施
７．情報開示
本方針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について、
広く開示 ＜ガバナンス＞
サステナビリティ推進会議の開催 コンプライアンス研修の実施
本資産運用会社では、サステナビリティに係る方針や目標を実現する 本資産運用会社では、全従業員に対してコンプライアンス意識の
ため、定期的に「サステナビリティ推進会議」を開催し、具体的な施 啓発等を目的とした研修を実施
策の検討や進捗状況の確認等を実施
26
ESGへの取組み（２）
環境への取組み ガバナンスへの取組み
環境性能の高い物件への投資 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用
物件取得時にはエンジニアリングレポート等を取得し、環境リスク
・利害関係人取引における本資産運用会社の意思決定フロー
調査を実施 外
起案部署 部
委
員
の
中 コンプライアンス・オフィサーによる審査 出
京橋トラストタワー（コートヤード・バイ・マリオット 止 席
東京ステーション）ホテル部分において「ERR35.24%」 又 及
は び
「PAL低減率27.98%」を達成し、「東京都省エネルギー 内 コンプライアンス委員会による決議 賛
性能評価書制度」にて最高ランクAAAを取得 容 成
変 が
更 決
環境パフォーマンス目標 の 各リート運用本部 投資委員会による決議 議
指 成
エネルギー消費量及び温室効果ガス排出量について、ポートフォリオ 立
示
全体の原単位を2019年度以降の5年間で5%（年平均1%）の削減 の
取締役会による決議 必
須
環境パフォーマンス実績 条
件
投資法人役員会の承認
項目 2018年度 2019年度
※集計は毎年4月1日から翌年3月31日まで
エネルギー 消費量（MWh） 31,023 29,188
の1年間 投資主の利益とスポンサーの利益の一体化（セイムボート出資）
温室効果ガス 排出量（t-CO2） 11,444 10,285 ※各年度ともに、2021年2月末現在
水
廃棄物
使用量（㎥）
廃棄物量（ｔ）
306,996
1,169
280,465
1,119
保有している5物件を対象として
実績値を集計
森トラストグループの所有比率 36.8% （2021年2月末現在）
社会への取組み （参考）従業員への取組み（森トラスト株式会社） （注）
地域社会への貢献 女性活躍・ワークライフバランスの促進
保有ホテルと協働で、地域イベントへの参加・協賛等を実施 森トラスト株式会社ではダイバーシティの観点から、女性活躍促進、
ワークライフバランス推進の取組みを実施
① 女性採用比率 36.0%
② 女性従業員比率 27.0%
③ 女性管理職比率 5.6%
地域イベント チャリティーイベント ④ 有給休暇取得率 63.2% 「子育てサポート企業認定（くるみん認定）」
「EDO ART EXPO」への参加 「クリスマストレイン」開催 「女性活躍推進企業認定（えるぼし認定）」
※①④：2020年度実績、②③：2021年3月末時点 を取得（厚生労働大臣認定）
（コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション） （ヒルトン小田原リゾート&スパ）
（注）本資産運用会社におけるホテルリート運用本部の従業員は、森トラスト株式会社からの
出向者で構成されています。
27
APPENDIX
ポートフォリオ概要
NO.1
SHANGRI-LA シャングリ･ラ ホテル 東京
HOTEL
TOKYO ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都千代田区 森トラスト開発
階数 ： 地下4階／地上37階（注1）
リース
客室数 ： 200室（注2）
東京駅
徒歩1分
森トラスト開発
リース
物件特性
東京駅隣接、希少性の高い外資系ラグジュアリーホテル
REIT物件では貴重な東京都千代田区丸の内に所在
日本初進出となる最上級のインターナショナルブランドホテル
「シャングリ・ラ ホテル」
（注1）丸の内トラストタワー本館及びＮ館全体の建物の階数を記載しています。
（注2）販売可能客室数を記載しています。 29
ポートフォリオ概要
NO.2
HILTON ヒルトン小田原リゾート&スパ
ODAWARA
RESORT & SPA ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 神奈川県小田原市
階数 ： 地下1階／地上12階（注1）
客室数 ： 163室（注2）
物件特性
東京圏からわずか1時間のアクセス至便な恵まれたリゾート
エリアに立地
ヒルトンブランドを冠した、全客室オーシャンビューの
高品質な建物グレード
天然温泉・ハイスペックなスポーツ施設・アミューズメント
施設を擁する滞在型リゾート
（注1）本館棟の階数を記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の準共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は
100分の50です。
30
ポートフォリオ概要
NO.3 コートヤード・バイ・マリオット
COURTYARD
東京ステーション
BY MARRIOTT
TOKYO STATION ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都中央区 森トラスト開発
階数 ： 地下3階／地上21階（注1）
森トラスト
客室数 ： 150室 グループ運営
東京駅
徒歩4分
物件特性
「東京」駅から徒歩4分、ビジネス・観光にも快適なアクセス
マリオットグループの中で最大の施設数を有する中核ブランド
世界最大級のホテルチェーン 全世界で7,600軒以上のホテル
会員1.4億人以上のマリオットグループの会員プログラム（注2）
（注1）一棟の建物の階数を記載しています。
（注2）マリオット・インターナショナルのホームページ（2021年4月1日現在）
31
ポートフォリオ概要
NO.4 コートヤード・バイ・マリオット
COURTYARD
新大阪ステーション
BY MARRIOTT
SHIN-OSAKA STATION ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 大阪市淀川区 森トラスト開発
階数 ： 地上18階（注1）
森トラスト
客室数 ： 332室（注2） グループ運営
新大阪駅
徒歩1分
物件特性
観光およびビジネスの拠点となる「新大阪」駅より徒歩1分
2015年11月に「ホテルラフォーレ新大阪」から
「コートヤード・バイ・マリオット」にリブランドオープン
全332室の客室（注2）は、30㎡～90㎡でゆとりある広さを確保
（注1）一棟の建物の階数を記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
32
ポートフォリオ概要
NO.5
HOTEL ホテルサンルートプラザ新宿
SUNROUTE PLAZA
SHINJUKU ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都渋谷区 森トラスト開発
階数 ： 地下1階／地上14階
リース
客室数 ： 624室
新宿駅
徒歩3分
物件特性
日本一の平均乗降数を誇るターミナル駅「新宿」駅から徒歩3分
プラザの名を冠するサンルートホテルチェーンの旗艦ホテル
レストラン、バー、会議室を備える宿泊主体型ホテル
33
（参考）各物件の営業状況
2020年 2021年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
宿泊 通常営業
シャングリ・ラ ロビーラウンジ 宿泊客のみ 通常営業（朝食休止） 通常営業 時短営業
レストラン 休業 時短・休業日あり
宿泊 通常営業
ヒルトン小田原 レストラン 時短営業（ビュッフェ休止） 通常営業 時短営業 （ビュッフェ休止）
（ビュッフェ再開） （ビュッフェ再開）
プール・ジム等 休業 通常営業 時短営業 通常営業
宿泊客のみ
宿泊 通常営業
コートヤード
東京
レストラン 休業 テイクアウト テイクアウト+ランチ営業 テイクアウト+時短営業 （ディナー休止）
（ディナー再開）
宿泊 通常営業
コートヤード
新大阪
レストラン 朝食のみ 朝食とテイクアウト テイクアウト+通常営業（一部限定メニュー） 時短営業 （ディナー休止） （ディナー再開）
宿泊 通常営業 休業 通常営業
サンルート
レストラン ディナー休止 休業 時短営業 （ディナー休止） （ディナー再開） （ディナー休止） （ディナー再開）
： 通常営業 ※コロナ対策あり ：一部制限あり ： 休業
34
貸借対照表・損益計算書（第10期）
(単位:千円)
貸借対照表 損益計算書
（2021年2月28日） （2020年9月1日～2021年2月28日）
流動資産 3,089,617 流動負債 17,923,387 営業収益 1,214,065
現金及び預金 2,147,750 営業未払金 18,782 賃貸事業収入 1,211,834
信託現金及び信託預金 921,761 短期借入金 5,975,000 その他賃貸事業収入 2,231
営業未収入金 3,825 1年内返済予定の長期借入金 11,500,000 営業費用 781,331
前払費用 16,279 未払金 105,574 賃貸事業費用 655,828
固定資産 106,213,856 未払費用 47,007 資産運用報酬 86,429
有形固定資産 106,197,587 未払分配金 3,197 資産保管及び一般事務委託手数料 12,617
機械及び装置 8,803 未払法人税等 824 役員報酬 3,600
減価償却累計額 ▲ 943 未払消費税等 7,071 その他営業費用 22,856
工具、器具及び備品 40,322 前受金 265,525 営業利益 432,733
減価償却累計額 ▲ 7,408 預り金 404 営業外収益 498
信託建物 20,598,556 固定負債 41,054,474 受取利息 16
減価償却累計額 ▲ 2,975,800 長期借入金 36,500,000 未払分配金戻入 482
信託構築物 8,590 預り敷金及び保証金 4,554,473 営業外費用 107,002
減価償却累計額 ▲ 4,959 その他 1 支払利息 106,981
信託機械及び装置 5,034 負債合計 58,977,862 その他 20
減価償却累計額 ▲ 744 投資主資本 50,325,611 経常利益 326,229
信託工具、器具及び備品 17,801 出資総額 50,000,000 税引前当期純利益 326,229
減価償却累計額 ▲ 4,391 剰余金 325,611 法人税、住民税及び事業税 826
信託土地 88,512,726 当期未処分利益 325,611 法人税等調整額 7
無形固定資産 874 純資産合計 50,325,611 当期純利益 325,395
ソフトウェア 874 負債純資産合計 109,303,473 前期繰越利益 215
投資その他の資産 15,394 当期未処分利益 325,611
差入敷金及び保証金 10,000
長期前払費用 5,383
繰延税金資産 10
資産合計 109,303,473 35
物件収支（第10期）
コートヤード・バイ・ コートヤード・バイ・
シャングリ・ラ ヒルトン小田原 ホテルサンルート ポートフォリオ
マリオット マリオット
項目 ホテル 東京 リゾート＆スパ プラザ新宿 合計
東京ステーション 新大阪ステーション
第10期 第10期 第10期 第10期 第10期 第10期
（自） 2020年9月1日 2020年9月1日 2020年9月1日 2020年9月1日 2020年9月1日 2020年9月1日
運用期間
（至） 2021年2月28日 2021年2月28日 2021年2月28日 2021年2月28日 2021年2月28日 2021年2月28日
運用日数 （日） 181 181 181 181 181 181
不動産賃貸事業収支（千円）
不動産賃貸事業収益 ① 353,853 160,199 16,442 31,233 652,336 1,214,065
不動産賃料収入 353,853 157,967 16,442 31,233 652,336 1,211,834
その他収入 - 2,231 - - - 2,231
不動産賃貸事業費用 ② 240,827 95,473 72,478 70,596 176,453 655,828
公租公課 129,765 45,163 23,895 14,745 66,788 280,357
損害保険料 1,507 1,758 394 709 1,024 5,394
修繕費 - 363 3,098 1,859 - 5,321
減価償却費 ③ 109,355 48,038 44,888 53,082 108,440 363,805
その他 200 150 200 200 200 950
不動産賃貸事業損益 ④=①-② 113,026 64,726 ▲ 56,035 ▲ 39,362 475,882 558,237
NOI ⑤=④+③ 222,381 112,764 ▲ 11,147 13,719 584,323 922,042
NOI利回り（年換算） （注） 1.1% 3.5% - 0.2% 4.1% 1.7%
取得価格 （百万円） 42,000 6,500 13,800 17,600 28,600 108,500
（注）第10期NOI の年換算値 ÷ 取得価格
36
有利子負債一覧
（2021年2月末現在）
借入金額
区分 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
三菱UFJ銀行 975 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日
みずほ銀行 500 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日
三井住友銀行 500 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日 期限一括返済
短期 三井住友信託銀行 500 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日 無担保･無保証
三井住友銀行 1,500 基準金利(注)+0.19% 2020年8月31日 2021年8月31日 変動金利
三井住友信託銀行 1,500 基準金利(注)+0.19% 2020年8月31日 2021年8月31日
みずほ銀行 500