2021年2月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年4月22日
不動産投資信託証券発行者名 森トラスト・ホテルリート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3478 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.mt-hotelreit.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏 名）坂本 周
資 産 運 用 会 社 名 森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏 名）山本 道男
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）ホテルリート運用本部 運用戦略部長 （氏 名）相澤 信之
ＴＥＬ 03-6435-7011
有価証券報告書提出予定日 2021年5月28日 分配金支払開始予定日 2021年5月26日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：無
（百万円未満切捨て）
1．2021年2月期の運用、資産の状況（2020年9月1日～2021年2月28日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年2月期 1,214 △31.4 432 △56.2 326 △63.0 325 △63.1
2020年8月期 1,770 △32.7 988 △47.8 881 △50.5 880 △50.6
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年2月期 650 0.6 0.3 26.9
2020年8月期 1,761 1.7 0.8 49.8
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配 利益超過分配金 分配金総額 配当性向 純資産配当率
金は含まない） 金は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年2月期 651 325 - - 100.2 0.6
2020年8月期 1,761 880 - - 100.0 1.7
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年2月期 109,303 50,325 46.0 100,651
2020年8月期 109,996 50,880 46.3 101,761
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年2月期 517 △21 △880 3,069
2020年8月期 1,352 △36 △2,306 3,454
2．2021年8月期の運用状況の予想（2021年3月1日～2021年8月31日）
2021年8月期（2021年3月1日～2021年8月31日）における本投資法人の運用状況の予想につきましては、新型コロナウイル
ス感染症が世界規模で拡大し、未だ収束していない状況下において、現段階では合理的な業績予想の算定が困難であるた
め未定とし、今後、本投資法人の業績への影響を慎重に見極め、2021年5月以降に運用状況の予想の開示を行う予定で
す。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年2月期 500,000口 2020年8月期 500,000口
② 期末自己投資口数 2021年2月期 0口 2020年8月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、17ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
該当事項はありません。
以 上
森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
（１）当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
（２）次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3
（３）継続企業の前提に関する重要事象等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（８）追加情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（９）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（１０）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
１．運用状況
（１）当期の概況
①投資法人の主な推移
森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式
会社（注）を設立企画人とし、また、森トラスト株式会社（以下「森トラスト」といいます。）及び森トラスト・
ホテルズ＆リゾーツ株式会社（以下「森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ」といいます。）をスポンサーとして、
2016年1月15日に出資金100百万円（1,000口）で設立され、2016年2月10日に関東財務局への登録が完了しました
（登録番号関東財務局長第112号）。
その後、2016年6月1日に私募増資による新投資口の発行（499,000口）を行い、2017年2月7日に株式会社東京証券
取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3478）。
当期末現在において、発行済投資口の総口数は500,000口となっています。
（注）2019年3月1日付で、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社とし、森トラスト・アセットマネジメ
ント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を吸収合併存続会社とする吸収合併を行っており、合併後は本資産運用会
社が本投資法人の資産運用を行っています。
②投資環境と運用実績
日本経済は、国内外における新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にある中、基調と
しては持ち直しの動きが続いているものの、2021年1月には11都府県を対象に緊急事態宣言が再び発出される等、社
会経済活動が抑制される動きも続いており、一部に弱さがみられます。
観光市場においては、新型コロナウイルス感染症の影響により2020年2月以降順次水際対策が強化されたことに伴
い、2020年の訪日外国人旅行者数（日本政府観光局推計値）が前年比87.1％減と大幅に減少したことに加え、社会
経済活動の抑制により国内需要も減少し、2020年の宿泊旅行統計調査の延べ宿泊者数（観光庁速報値）は前年比
48.9％減となりました。一方で、政府により旅行需要の回復や観光関連消費の喚起を図ることを目的に2020年7月よ
り開始されたGoToトラベルキャンペーン等により、国内需要に回復の動きがみられました。しかしながら、その後
の感染症再拡大に伴い2020年11月以降、GoToトラベルキャンペーンが一時停止となった上、緊急事態宣言の再発出
もあり、2021年1月以降も厳しい状況が続いています。
このような環境の中、本投資法人は、保有物件について各ホテルの事業環境や運営状況を月毎に把握した上で、
収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行いましたが、変動賃料導入ホテルにおいては、前年同期比で賃
料が大幅に減少しています。
当期末現在において、本投資法人が保有する物件は5物件であり、取得価格の合計は108,500百万円、客室数の合
計は1,469室となっています。
なお、本資産運用会社は、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化と
いったサステナビリティ(持続可能性)向上への取組みが、中長期的な本投資法人の投資主価値向上に必要不可欠で
あるという認識のもと、「サステナビリティ方針」を制定し、実践しています。当期は「Ｅ：環境」に関して、保
有物件の設備改修による環境パフォーマンス向上の施策実施、「Ｓ：社会」に関しては、ホテルオペレーターにお
いてチャリティイベントを実施、「Ｇ：ガバナンス」に関しては、従業員向けのコンプライアンス研修実施等の取
組みを行いました。本投資法人は、2020年に実施されたGRESBリアルエステイト評価に初めて参加し、総合スコアの
グローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングで3スターを取得しました。また、ESG推進のための方
針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントと
の取組等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリー
ンスター」の評価を獲得しました。
③資金調達の概要
当期においては、返済期限の到来した既存借入金3,000百万円の返済に充当するため、2020年11月に3,000百万円
の借入れを行いました。
この結果、当期末の有利子負債残高は53,975百万円、うち短期借入金は5,975百万円、長期借入金は48,000百万円
（1年内返済予定の長期借入金11,500百万円を含みます。）となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は
49.4％となっています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
④業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,214百万円、営業利益432百万円、経常利益326百万円、当期純利益
325百万円となりました。
また、分配金については、投資法人に係る税制の特例規定（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分
配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益
の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は651円となりました。
（２）次期の見通し
①投資環境
日本経済は、緊急事態宣言の解除後も、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の防止策を講じつつ、社会経済活
動のレベルを引き上げていく中で、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待
されますが、国内外の感染症の動向や金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。その後、世界的に
感染症の影響が収束すれば、海外経済が着実な成長経路に復していくもとで、さらに改善を続けると予想されま
す。
観光市場においては、引き続き新型コロナウイルス感染症の影響による訪日旅行者の大幅減少や社会経済活動の
抑制等により厳しい環境が続くことが予想されますが、感染防止策の向上やワクチン普及等に伴う社会経済活動レ
ベルの引き上げ、GoToトラベルキャンペーンの再開等の各種政策により、停滞と持ち直しを繰り返しながらも、国
内需要は徐々に回復することが期待されます。一方で、訪日旅行需要の回復のためには、各国における海外渡航制
限等の解除が待たれます。
このような環境の中、本投資法人の保有ホテルにおいては、新型コロナウイルス感染症の感染防止策を講じた上
で、ステイケーション等の新たな需要を含む国内需要を取り込むこと及び運営コストの効率化を推進することによ
り、徐々に業績が回復していくと予想されます。
②今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツの2社をスポンサーとし、かかる2社を含む森ト
ラストグループによるサポートを最大限に活用した成長戦略を実現していく方針です。
内部成長戦略として、本投資法人は、森トラスト・ホテルズ＆リゾーツのスポンサーサポートにより効率的な運
営ノウハウを活用し、投資不動産の収益の最大化を実現するとともに、適切なリノベーションやリブランドを実施
することで、ハードウェア、ソフトウェア、ヒューマンウェアの基盤を一層強化し、収益の安定・成長を目指しま
す。
外部成長戦略として、本投資法人は、国内外で高い認知度を有するインターナショナルブランドホテルを中心
に、競争力のあるクオリティの高いホテルに投資していきます。
物件取得の機会捕捉のため、本投資法人は、森トラスト及び本資産運用会社との3社間で不動産等の情報提供に関
する協定書を締結しており、森トラストグループが保有する「主たる用途がホテル（ホテル・旅館等の宿泊施設及
びこれらの付帯施設）」である不動産等の売却情報を優先的に入手できる体制となっています。森トラストグルー
プから提供を受けた情報及び本資産運用会社独自の情報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努め、外部成
長を目指します。
これらにより、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図り、投資主価値の最大化を目指します。
なお、新型コロナウイルス感染症の影響について予測することは困難な状況にありますが、今後の動向を注視
し、適宜、対処していきます。
③財務戦略等
本投資法人は、国内有数の金融機関と強固かつ安定的な取引関係を構築するとともに、短期借入金と長期借入金
のベストミックス、返済期限の分散化、バンクフォーメーションの分散化を図ることで、リファイナンスリスク及
び資金調達コストの低減を目指します。
総資産有利子負債比率については、60％を上限の目途（ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に
60％を超えることがあります。）としますが、平常時の運用においては、50％を上限の目途として運用します。
④決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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⑤運用状況の見通し
日本政府による緊急事態宣言が2021年1月に発出され、同年3月までに解除されたものの、新型コロナウイルス感
染症の世界的な拡大により、内外観光客、ビジネス客、宴会利用等のホテルサービスへの需要は低迷している状況
にあります。本投資法人の収益は、ホテル収益に連動した変動賃料に影響されますが、現時点でその影響について
予測することは困難です。
従いまして2021年8月期（2021年3月1日～2021年8月31日）における本投資法人の運用状況の予想につきまして
は、現段階では合理的な業績予想の算定が困難であるため未定とし、今後、本投資法人の業績への影響を慎重に見
極め、2021年5月以降に運用状況の予想の開示を行う予定です。
営業収益 未定
営業利益 未定
経常利益 未定
当期純利益 未定
1口当たり分配金 未定
1口当たり利益超過分配金 未定
（３）継続企業の前提に関する重要事象等
当期は、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、変動賃料導入ホテルの運営業績に基づく賃料が減少したことに
伴い、営業利益が減少したこと等により、前期に引き続きSDSCR値（一定のストレスシナリオにおける元利金支払能
力を判定する指標）が基準値を下回り、その結果、取引金融機関との借入契約上の取り決めにより、リファイナンス
以外の新規借り入れや新たな投資法人債の発行等について引き続き全貸付人の同意が必要となります。また、前期決
算においてSDSCR値が基準値を下回った効果として、一定額を元利金リザーブ口座に留保していますが、当期の決算
を受けて前期同様、一定額を追加的に留保することを予定しており、次期決算期以降もSDSCR値が基準値を下回った
状態が解消されない場合には、当該元利金リザーブ口座内の留保金をもって期限前弁済することその他の追加的な対
応を行う可能性があります。もっとも、元利金リザーブ口座に留保する金額は各決算期に計上された減価償却費の合
計の範囲内、かつ、租税特別措置法第67条の15第1項第1号及び第2号に規定する要件（導管性要件）に抵触しない範
囲内であり、また、本投資法人の有利子負債に係る利払い及び運営コスト等の費用の支払については、固定賃料及び
最低保証賃料によってカバーすることができ、本投資法人には一定の手元資金があることから、有利子負債に係る利
払いや運営コスト等の支払に直ちに悪影響を及ぼすものではないと判断しています。更に、本投資法人は、ホテルオ
ペレーターとの継続的協議によるコスト削減、国内利用客の宿泊需要の取り込み等、当該事象の早期解消に向けた取
り組みを継続していきます。
以上より、本投資法人は、継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないと判断しています。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,677,922 2,147,750
信託現金及び信託預金 776,211 921,761
営業未収入金 1,752 3,825
前払費用 1,381 16,279
流動資産合計 3,457,268 3,089,617
固定資産
有形固定資産
機械及び装置 7,645 8,803
減価償却累計額 △401 △943
機械及び装置（純額） 7,243 7,860
工具、器具及び備品 37,281 40,322
減価償却累計額 △4,854 △7,408
工具、器具及び備品（純額） 32,426 32,914
信託建物 20,570,910 20,598,556
減価償却累計額 △2,616,842 △2,975,800
信託建物（純額） 17,954,068 17,622,756
信託構築物 8,590 8,590
減価償却累計額 △4,676 △4,959
信託構築物（純額） 3,914 3,630
信託機械及び装置 5,034 5,034
減価償却累計額 △486 △744
信託機械及び装置（純額） 4,548 4,290
信託工具、器具及び備品 15,851 17,801
減価償却累計額 △3,205 △4,391
信託工具、器具及び備品（純額） 12,645 13,410
信託土地 88,512,726 88,512,726
有形固定資産合計 106,527,572 106,197,587
無形固定資産
ソフトウエア 1,199 874
無形固定資産合計 1,199 874
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 － 5,383
繰延税金資産 18 10
投資その他の資産合計 10,018 15,394
固定資産合計 106,538,789 106,213,856
資産合計 109,996,057 109,303,473
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（単位：千円）
前期 当期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
負債の部
流動負債
営業未払金 112,356 18,782
短期借入金 5,975,000 ※２ 5,975,000
1年内返済予定の長期借入金 7,000,000 ※２ 11,500,000
未払金 112,319 105,574
未払費用 49,592 47,007
未払分配金 3,383 3,197
未払法人税等 979 824
未払消費税等 130,209 7,071
前受金 176,435 265,525
預り金 582 404
流動負債合計 13,560,859 17,923,387
固定負債
長期借入金 41,000,000 ※２ 36,500,000
預り敷金及び保証金 4,554,473 4,554,473
その他 9 1
固定負債合計 45,554,483 41,054,474
負債合計 59,115,342 58,977,862
純資産の部
投資主資本
出資総額 50,000,000 50,000,000
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 880,715 325,611
剰余金合計 880,715 325,611
投資主資本合計 50,880,715 50,325,611
純資産合計 ※１ 50,880,715 ※１ 50,325,611
負債純資産合計 109,996,057 109,303,473
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年3月 1日 （自 2020年9月 1日
至 2020年8月31日） 至 2021年2月28日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 1,768,455 ※１ 1,211,834
その他賃貸事業収入 ※１ 2,264 ※１ 2,231
営業収益合計 1,770,720 1,214,065
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 651,187 ※１ 655,828
資産運用報酬 91,733 86,429
資産保管及び一般事務委託手数料 12,370 12,617
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 23,751 22,856
営業費用合計 782,642 781,331
営業利益 988,077 432,733
営業外収益
受取利息 21 16
未払分配金戻入 2,830 482
還付加算金 616 －
その他 40 －
営業外収益合計 3,507 498
営業外費用
支払利息 109,919 106,981
その他 － 20
営業外費用合計 109,919 107,002
経常利益 881,665 326,229
税引前当期純利益 881,665 326,229
法人税、住民税及び事業税 983 826
法人税等調整額 △11 7
法人税等合計 971 834
当期純利益 880,694 325,395
前期繰越利益 21 215
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 880,715 325,611
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 50,000,000 1,781,521 1,781,521 51,781,521 51,781,521
当期変動額
剰余金の配当 △1,781,500 △1,781,500 △1,781,500 △1,781,500
当期純利益 880,694 880,694 880,694 880,694
当期変動額合計 － △900,805 △900,805 △900,805 △900,805
当期末残高 ※１ 50,000,000 880,715 880,715 50,880,715 50,880,715
当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 50,000,000 880,715 880,715 50,880,715 50,880,715
当期変動額
剰余金の配当 △880,500 △880,500 △880,500 △880,500
当期純利益 325,395 325,395 325,395 325,395
当期変動額合計 － △555,104 △555,104 △555,104 △555,104
当期末残高 ※１ 50,000,000 325,611 325,611 50,325,611 50,325,611
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2020年3月 1日 （自 2020年9月 1日
至 2020年8月31日） 至 2021年2月28日）
Ⅰ．当期未処分利益 880,715,669 325,611,470
Ⅱ．分配金の額 880,500,000 325,500,000
（投資口1口当たり分配金の額） (1,761) (651)
Ⅲ．次期繰越利益 215,669 111,470
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第36条第1項に従 本投資法人の規約第36条第1項に従
い、分配金額は利益の金額を限度と い、分配金額は利益の金額を限度と
し、原則として租税特別措置法第67条 し、原則として租税特別措置法第67条
の15第1項に定める投資法人に係る課 の15第1項に定める投資法人に係る課
税の特例に規定される本投資法人の配 税の特例に規定される本投資法人の配
当可能利益の額の100分の90に相当す 当可能利益の額の100分の90に相当す
る金額を超えて分配するものとしてい る金額を超えて分配するものとしてい
ます。かかる方針により、当期未処分 ます。かかる方針により、当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の総 利益を超えない額で発行済投資口の総
口数500,000口の整数倍数の最大値と 口数500,000口の整数倍数の最大値と
なる880,500,000円を利益分配金とし なる325,500,000円を利益分配金とし
て分配することとしました。 て分配することとしました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年3月 1日 （自 2020年9月 1日
至 2020年8月31日） 至 2021年2月28日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 881,665 326,229
減価償却費 363,150 364,105
受取利息 △21 △16
支払利息 109,919 106,981
営業未収入金の増減額（△は増加） △1,752 △2,073
未収消費税等の増減額（△は増加） 169,524 －
前払費用の増減額（△は増加） 5,891 △14,898
長期前払費用の増減額（△は増加） － △5,383
営業未払金の増減額（△は減少） 109,330 △105,683
未払金の増減額（△は減少） 2,698 △6,745
未払消費税等の増減額（△は減少） 130,209 △123,137
前受金の増減額（△は減少） △305,636 89,090
その他 △2,879 △668
小計 1,462,099 627,801
利息の受取額 21 16
利息の支払額 △108,961 △109,566
法人税等の支払額 △735 △982
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,352,423 517,268
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △7,645 △4,199
信託有形固定資産の取得による支出 △29,069 △17,486
無形固定資産の取得による支出 △250 －
投資活動によるキャッシュ・フロー △36,964 △21,686
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 5,975,000 －
短期借入金の返済による支出 △6,500,000 －
長期借入れによる収入 － 3,000,000
長期借入金の返済による支出 － △3,000,000
分配金の支払額 △1,781,055 △880,203
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,306,055 △880,203
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △990,595 △384,622
現金及び現金同等物の期首残高 4,444,729 3,454,134
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 3,454,134 ※１ 3,069,511
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却方法 (1)有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
機械及び装置 8～10年
工具、器具及び備品 4～15年
信託建物 6～72年
信託構築物 2～15年
信託機械及び装置 8～10年
信託工具、器具及び備品 3～15年
(2)無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウェアについては、本投資法人内における利用可能
期間（5年）に基づく定額法を採用しています。
2．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として
費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算
を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該信託受
益権の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
3．キャッシュ・フロー計算書にお キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを
ける資金(現金及び現金同等物) 対象としています。
の範囲 (1)手許現金及び信託現金
(2)随時引出し可能な預金及び信託預金
(3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わな
い、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
4．不動産等を信託財産とする信託 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
受益権に関する会計処理方針 全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1)信託現金及び信託預金
(2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
土地
5．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
（８）追加情報
（新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りについて）
日本政府による緊急事態宣言が2021年1月に発出され、同年3月までに解除されたものの、新型コロナウイルス感染
症の世界的な拡大により、内外観光客、ビジネス客、宴会利用等のホテルサービスへの需要は低迷している状況にあ
ります。
このような環境の中、本投資法人の不動産賃貸事業においては、変動賃料導入ホテルの運営業績に基づく賃料が大
幅に減少しています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、2021年8月期（2021年3月1日～2021年8
月31日）において当該感染症の影響が継続し、その後の一定期間で徐々に回復するとの仮定を置いて、固定資産の減
損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
なお、新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、感染拡大状況
や経済活動への影響に変化が生じた場合には、本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影
響を及ぼす可能性があります。
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（９）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
前期 当期
(2020年8月31日) (2021年2月28日)
※1．投資信託及び投資法人に関す
る法律第67条第4項に定める最 50,000千円 50,000千円
低純資産額
※2．財務制限条項 新型コロナウイルス感染症の影響を受
け、SDSCR値（一定のストレスシナリオ
における元利金支払能力を判定する指
標）が基準値を下回ったため、取引金
融機関との借入契約上の取り決めによ
り、元利金リザーブ口座において前期
に計上された減価償却費の範囲内の一
－ 定の金額を留保しており、また、当期
に計上された減価償却費の範囲内の一
定の金額について留保することを予定
しています。次期決算期以降もSDSCR値
が基準値を下回った状態が解消されな
い場合には、当該元利金リザーブ口座
内の留保金をもって期限前弁済を行う
可能性があります。
〔損益計算書に関する注記〕
（単位：千円）
前期 当期
(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日) (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
※1．不動産賃貸事 Ａ.不動産賃貸事業収益 Ａ.不動産賃貸事業収益
業損益の内訳 賃貸事業収入 賃貸事業収入
賃料収入 1,768,455 賃料収入 1,211,834
その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入
その他収入 2,264 その他収入 2,231
不動産賃貸事業収益合計 1,770,720 不動産賃貸事業収益合計 1,214,065
Ｂ.不動産賃貸事業費用 Ｂ.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用 賃貸事業費用
公租公課 280,361 公租公課 280,357
損害保険料 4,578 損害保険料 5,394
修繕費 2,447 修繕費 5,321
減価償却費 362,850 減価償却費 363,805
その他賃貸事業費用 950 その他賃貸事業費用 950
不動産賃貸事業費用合計 651,187 不動産賃貸事業費用合計 655,828
Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 1,119,533 Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 558,237
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
前期 当期
(自 2020年3月 1日 (自 2020年9月 1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
※1．発行可能投資口総口数及び発
行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 500,000口 500,000口
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〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
（単位：千円）
前期 当期
(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日) (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
※1．現金及び現金同等物の (2020年8月31日現在) (2021年2月28日現在)
期末残高と貸借対照表 現金及び預金 2,677,922 現金及び預金 2,147,750
に記載されている科目 信託現金及び信託預金 776,211 信託現金及び信託預金 921,761
の金額との関係 現金及び現金同等物 3,454,134 現金及び現金同等物 3,069,511
〔リース取引に関する注記〕
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
1年内 1,304,673千円 1,304,673千円
1年超 7,828,040千円 7,175,703千円
合計 9,132,713千円 8,480,376千円
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払
い、若しくは債務の返済（敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）、運転資金等に手当てさ
れる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達します。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、弁済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれて
います。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価
額が異なることもあります。
2．金融商品の時価等に関する事項
2020年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるもの((注2)参照)は、次表には含めていません。
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(1)現金及び預金 2,677,922 2,677,922 －
(2)信託現金及び信託預金 776,211 776,211 －
資産合計 3,454,134 3,454,134 －
(1)短期借入金 5,975,000 5,975,000 －
(2)1年内返済予定の長期借入金 7,000,000 7,008,112 8,112
(3)長期借入金 41,000,000 41,142,377 142,377
負債合計 53,975,000 54,125,489 150,489
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2021年2月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるもの((注2)参照)は、次表には含めていません。
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(1)現金及び預金 2,147,750 2,147,750 －
(2)信託現金及び信託預金 921,761 921,761 －
資産合計 3,069,511 3,069,511 －
(1)短期借入金 5,975,000 5,975,000 －
(2)1年内返済予定の長期借入金 11,500,000 11,524,819 24,819
(3)長期借入金 36,500,000 36,599,282 99,282
負債合計 53,975,000 54,099,102 124,102
（注1）金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金 (3)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっていま
す。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
預り敷金及び保証金 4,554,473 4,554,473
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託
期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困
難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
（注3）金銭債権の決算日（2020年8月31日）後の償還予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 2,677,922 － － － － －
信託現金及び信託預金 776,211 － － － － －
合計 3,454,134 － － － － －
金銭債権の決算日（2021年2月28日）後の償還予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
現金及び預金 2,147,750 － － － － －
信託現金及び信託預金 921,761 － － － － －
合計 3,069,511 － － － － －
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（注4）借入金の決算日（2020年8月31日）後の返済予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,975,000 － － － － －
1年内返済予定の長期借入金 7,000,000 － － － － －
長期借入金 － 14,500,000 10,500,000 12,500,000 2,500,000 1,000,000
合計 12,975,000 14,500,000 10,500,000 12,500,000 2,500,000 1,000,000
借入金の決算日（2021年2月28日）後の返済予定額
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
(千円)
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
(千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
短期借入金 5,975,000 － － － － －
1年内返済予定の長期借入金 11,500,000 － － － － －
長期借入金 － 13,500,000 14,500,000 5,000,000 2,500,000 1,000,000
合計 17,475,000 13,500,000 14,500,000 5,000,000 2,500,000 1,000,000
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
投資口等の 関係内容
資本金 事業の内容 所有（被所 取引金額 期末残高
属性 名称等 所在地 取引の内容 科目
(千円) 又は職業 有）割合 役員の 事業上 (千円) (千円)
（％） 兼任等 の関係
その他 前受金 33,272
不動産の
の関係 森トラスト 東京都
30,000,000 不動産業 － なし 賃貸・管 不動産の賃貸 914,200
会社の 株式会社 港区 預り敷
理
子会社 金及び 3,281,000
保証金
その他
MT&ヒルトン 不動産の
の関係 東京都
ホテル株式 20,000 ホテル業 － なし 賃貸・管 不動産の賃貸 201,918 前受金 28,960
会社の 港区
会社 理
子会社
森 ト ラ ス
その他
ト・アセッ 資産運用業務
の関係 東京都 投資法人の 兼任 資産運
トマネジメ 400,000 － の委託報酬の 91,733 未払金 100,906
会社の 港区 資産運用 1人 用会社
ント株式会 支払
子会社
社
（注1）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。
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当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
投資口等の 関係内容
資本金 事業の内容 所有（被所 取引金額 期末残高
属性 名称等 所在地 取引の内容 科目
(千円) 又は職業 有）割合 役員の 事業上 (千円) (千円)
（％） 兼任等 の関係
その他 前受金 122,415
不動産の
の関係 森トラスト 東京都
30,000,000 不動産業 － なし 賃貸・管 不動産の賃貸 401,529
会社の 株式会社 港区 預り敷
理
子会社 金及び 3,281,000
保証金
その他
MT&ヒルトン 不動産の
の関係 東京都
ホテル株式 20,000 ホテル業 － なし 賃貸・管 不動産の賃貸 157,967 前受金 28,907
会社の 港区
会社 理
子会社
森 ト ラ ス
その他
ト・アセッ 資産運用業務
の関係 東京都 投資法人の 兼任 資産運
トマネジメ 400,000 － の委託報酬の 86,429 未払金 95,072
会社の 港区 資産運用 1人 用会社
ント株式会 支払
子会社
社
（注1）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
該当事項はありません。
〔税効果会計に関する注記〕
（単位：千円）
前期 当期
(2020年8月31日) (2021年2月28日)
1．繰延税金資産及び繰延 (繰延税金資産) (繰延税金資産)
税金負債の発生の主な 未払事業税損金不算入額 18 未払事業税損金不算入額 10
原因別の内訳 繰延税金資産合計 18 繰延税金資産合計 10
繰延税金資産の純額 18 繰延税金資産の純額 10
2．法定実効税率と税効果 法定実効税率 31.46% 法定実効税率 31.46%
会計適用後の法人税等 （調整） （調整）
の負担率との間に差異 支払分配金の損金算入額 △31.42% 支払分配金の損金算入額 △31.39%
があるときの、当該差 その他 0.07% その他 0.19%
異の原因となった主な 税効果会計適用後の法人税 税効果会計適用後の法人税
0.11% 0.26%
項目別の内訳 等の負担率 等の負担率
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〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都その他の地域において、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸
借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 (自 2020年3月 1日 (自 2020年9月 1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
貸借対照表計上額
期首残高 106,878,798 106,527,801
ホテル 期中増減額 △350,997 △330,009
期末残高 106,527,801 106,197,792
期末時価 124,750,000 124,900,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出（11,852千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費（362,850千円）に
よるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出（33,796千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費
（363,805千円）によるものです。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
〔1口当たり情報に関する注記〕
前期 当期
(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日) (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
1口当たり純資産額 101,761円 1口当たり純資産額 100,651円
1口当たり当期純利益 1,761円 1口当たり当期純利益 650円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重 なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重
平均投資口数で除することにより算定しています。 平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について
は、潜在投資口がないため記載していません。 は、潜在投資口がないため記載していません。
（注） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
(自 2020年3月 1日 (自 2020年9月 1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
当期純利益(千円) 880,694 325,395
普通投資主に帰属しない金額(千円) － －
普通投資口に係る当期純利益(千円) 880,694 325,395
期中平均投資口数(口) 500,000 500,000
〔重要な後発事象に関する注記〕
該当事項はありません。
〔開示の省略〕
有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項につい
ては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
（１０）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口) 出資総額（千円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年1月15日 私募設立 1,000 1,000 100,000 100,000 (注1)
2016年6月 1日 私募増資 499,000 500,000 49,900,000 50,000,000 (注2)
（注1）1口当たり発行価格100,000円にて、本投資法人が設立されました。
（注2）1口当たり発行価格100,000円にて、将来の物件取得資金等の調達を目的として投資口を発行しました。
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３．参考情報
（１）投資状況
本投資法人の当期末現在における投資状況は以下のとおりです。
保有総額 対総資産比率
資産の種類 資産の用途 地 域 名 称 （百万円） （％）
（注1） （注2）
全国主要都市
（東京23区及び シャングリ・ラ ホテル 東京 41,279 37.8
政令指定都市）
著名な観光地エ
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 6,436 5.9
リア
全国主要都市
コートヤード・バイ・マリオット
不動産信託 （東京23区及び 13,469 12.3
ホテル 東京ステーション
受益権 政令指定都市）
全国主要都市
コートヤード・バイ・マリオット
（東京23区及び 17,255 15.8
新大阪ステーション
政令指定都市）
全国主要都市
（東京23区及び ホテルサンルートプラザ新宿 27,716 25.4
政令指定都市）
預金・その他資産（注3） 3,146 2.9
資産総額（注4） 109,303 100.0
資産総額に対
金額
する割合
（百万円）
（％）
負債総額（注4） 58,977 54.0
純資産総額（注4） 50,325 46.0
（注1）「保有総額」には、規約に定められた資産評価方法に従って、当期末現在の貸借対照表計上額（不動産及び不動産等を主な信
託財産とする信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）「対総資産比率」は、資産総額に対する各資産の保有総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）「預金・その他資産」には、機械及び装置、工具、器具及び備品並びにソフトウエアが含まれています。
（注4）「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」には、当期末現在の貸借対照表計上額を、百万円未満を切り捨てて記載して
います。
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（２）投資資産
①投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
②投資不動産物件
該当事項はありません。なお、本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産に関する情
報については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
③その他投資資産の主要なもの
本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりです。
（ア）保有資産の概要
保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、不動産鑑定評価額及び投資比率は、以下のとおりです。
貸借対照表 不動産鑑定
物件 取得価格 投資比率
計上額 評価額
分類 番号 物件名称 （百万円） （％）
（百万円） （百万円）
（注1） （注2） （注5）
（注3） （注4）
シャングリ・ラ ホテル
A-1 42,000 41,279 49,500 38.7
ラグジュ 東京
アリー
小計 42,000 41,279 49,500 38.7
ヒ ルト ン小 田 原リ ゾー
アッパー B-1 6,500 6,476 6,900 6.0
ト＆スパ（注6）
アップス
ケール
小計 6,500 6,476 6,900 6.0
コ ート ヤー ド ・バ イ・
C-1 マリオット 東京ステー 13,800 13,469 18,200 12.7
ション
アップス コ ート ヤー ド ・バ イ・
ケール C-2 マリオット 新大阪ステ 17,600 17,255 17,800 16.2
ーション
小計 31,400 30,725 36,000 28.9
ホ テル サン ル ート プラ
アッパー D-1 28,600 27,716 32,500 26.4
ザ新宿
ミッドス
ケール
小計 28,600 27,716 32,500 26.4
合計 108,500 106,197 124,900 100.0
（注1）「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケー
ル」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」の分類毎にそれぞれ「A」、「B」、「C」、「D」のアルファベ
ット及び番号を付したものです。以下同じです。
（注2）「取得価格」は、売買契約に記載された各物件の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費
税並びに取得に要する費用は含みません。
（注3）「貸借対照表計上額」は、信託不動産のほか、機械及び装置、工具、器具及び備品並びにソフトウエアの金額を含み、百
万円未満を切り捨てて記載しています。
（注4）「不動産鑑定評価額」は、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注5）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注6）ヒルトン小田原リゾート＆スパに係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分
100分の50に相当する数値を記載しています。
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（イ）保有資産の建物等の概要
年間固定
土地面積 建物面積 賃貸 テナント数 総客
物件 物件 賃料 賃貸可能面積
分類 所在地 （㎡） （㎡） 建築時期 面積 （転貸借） 室数
番号 名称 （百万円） （㎡）
（注1） （注2） （㎡） （注4） （室）
（注3）
シャングリ・
ラグ 東京都 200
A-1 ラ ホ テ ル 東 12,026.77 180,335.11 2008年11月 882 22,755.55 22,755.55 1（1）
ジュ 千代田区 （注5）
京
アリ
ー
小計 12,026.77 180,335.11 － 882 22,755.55 22,755.55 1（1） 200
アッ
ヒルトン小田
パー 神奈川県 1997年10月 25,302.84 25,302.84 163
B-1 原 リ ゾ ー ト ＆ 174,566.00 50,605.67 － 1（0）
アッ 小田原市 （注6） （注7） （注7） （注8）
スパ
プス
ケー
ル 小計 174,566.00 50,605.67 － － 25,302.84 25,302.84 1（0） 163
コ ー ト ヤ ー
ド・バイ・マ 東京都
C-1 4,399.47 51,242.93 2014年2月 310 5,620.38 5,620.38 1（1） 150
リオット 東京 中央区
ステーション
アッ
プス コ ー ト ヤ ー
ケー ド・バイ・マ
大阪市 13,881.48 13,881.48 332
ル C-2 リオット 新大 2,199.34 17,002.28 1997年3月 460 1（1）
淀川区 （注9） （注9） （注10）
阪ステーショ
ン
小計 6,598.81 68,245.21 － 770 19,501.86 19,501.86 2（2） 482
アッ
ホテルサンル
パー 東京都
D-1 ー ト プ ラ ザ 新 3,136.57 20,451.25 2007年8月 1,304 21,248.23 21,248.23 1（0） 624
ミッ 渋谷区
宿
ドス
ケー
ル 小計 3,136.57 20,451.25 － 1,304 21,248.23 21,248.23 1（0） 624
合計 196,328.15 319,637.24 － 2,957 88,808.48 88,808.48 5（3） 1,469
（注1）シャングリ・ラ ホテル 東京の土地面積は、本建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。
なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
ヒルトン小田原リゾート＆スパの土地面積は、本建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準
共有持分は100分の50です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含ん
でいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んで
います。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
各物件の土地面積は、いずれも登記簿記載面積です。
（注2）シャングリ・ラ ホテル 東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の延床面積を記
載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡（登記簿記載面積）です。
ヒルトン小田原リゾート＆スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権
の準共有持分は100分の50です。
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積
を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡（登記簿記載面積）です。
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの建物面積は、一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信
託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（注3）上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小田原リゾート
＆スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・
バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及
び最低保証賃料（年額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注4）テナント数（転貸借）の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は当期末時点で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人
から当該物件を賃借する者から転貸を受けている者の数を記載しています。
（注5）販売可能客室数を記載しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
（注6）ヒルトン小田原リゾート＆スパのうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟の建築時期を記載しています。その他
の主たる営業用の建物であるチャペルの建築時期は2004年10月です。
（注7）ヒルトン小田原リゾート＆スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物全体の賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有
する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
（注8）ヒルトン小田原リゾート＆スパの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共
有持分は100分の50です。
（注9）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡
の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入
した面積を記載しています。
（注10）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの総客室数は、一棟の建物の総客室数を記載しているため、他者の共有持分を含
んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（ウ）不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確
性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、鑑定評価機関と本投資法人及び本
資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
鑑定 鑑定 収益価格
物件 評価 評価額
分類 物件名称 直接還元法 還元 DCF法 最終還元
番号 機関 （百万円） 割引率
による価格 利回り による価格 利回り
（注1） （注2） （％）
（百万円） （％） （百万円） （％）
ラグジ A-1 シャングリ・ラ ホテル 東京 研 49,500 51,000 3.2 47,900 2.9 3.4
ュアリ
ー
小計 49,500 51,000 － 47,900 － －
アッパ ヒルトン小田原リゾート＆ス
B-1 立 6,900 7,200 4.7 6,750 4.5 4.8
ーアッ パ（注3）
プスケ
ール 小計 6,900 7,200 － 6,750 － －
コートヤード・バイ・マリオ
C-1 研 18,200 18,700 3.7 17,700 3.4 3.9
ット 東京ステーション
アップ
スケー コートヤード・バイ・マリオ
ル C-2 研 17,800 18,300 4.2 17,300 3.9 4.4
ット 新大阪ステーション
小計 36,000 37,000 － 35,000 － －
アッパ
D-1 ホテルサンルートプラザ新宿 研 32,500 33,100 3.5 31,800 3.3 3.7
ーミッ
ドスケ
ール 小計 32,500 33,100 － 31,800 － －
合計 124,900 128,300 － 121,450 － －
（注1）「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
研：一般財団法人日本不動産研究所
立：株式会社立地評価研究所
（注2）「鑑定評価額」とは、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
（注3）ヒルトン小田原リゾート＆スパに係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する信託
受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。
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（エ）主要な不動産に関する情報
年間賃料合計が全年間賃料合計の10％以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
最近5年の稼働率の
年間固定賃料
テナントの 賃貸可能面積 賃貸面積 推移
物件名称 （百万円）
総数 （㎡） （㎡） （％）
（注1）
（注2）
シャングリ・ラ ホテル 東京 1 882 22,755.55 22,755.55 100.0
コートヤード・バイ・マリオット
1 310 5,620.38 5,620.38 100.0
東京ステーション
コートヤード・バイ・マリオット 13,881.48 13,881.48
1 460 100.0
新大阪ステーション （注3） （注3）
ホテルサンルートプラザ新宿 1 1,304 21,248.23 21,248.23 100.0
（注1）上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、シャングリ・ラ ホ
テル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料
は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料（年額）を、百万円未満
を切り捨てて記載しています。
（注2）いずれの物件についても対象期間中（対象期間中に開業した場合には開業以来）のテナントは1社（シングルテナント）のため、稼
働率は100.0％です。
（注3）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積
「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて
小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
（オ）主要なテナントに関する情報
テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりで
す。
年間
賃料
固定 面積
テナント 契約 契約期間 比率 賃貸面積
業種 物件名称 賃料 比率
名称 種類 満了日 （％） （㎡）
（百万円） （％）
（注2）
（注1）
シャングリ・ラ ホテ 定期建物 2033年
882 29.8 22,755.55 25.6
ル 東京 賃貸借契約 11月30日
コートヤード・バイ・
森トラスト株 定期建物 2039年
不動産業 マリオット 東京ステ 310 10.5 5,620.38 6.3
式会社 賃貸借契約 4月1日
ーション
コートヤード・バイ・
定期建物 2040年 13,881.48
マリオット 新大阪ス 460 15.6 15.6
賃貸借契約 11月1日 （注3）
テーション
MT＆ヒルトン
ヒルトン小田原リゾー 定期建物 2049年 25,302.84
ホテル株式会 ホテル業 － － 28.5
ト＆スパ 賃貸借契約 12月31日 （注4）
社
株式会社相鉄
ホテルサンルートプラ 定期建物 2027年
ホテルマネジ ホテル業 1,304 44.1 21,248.23 23.9
ザ新宿 賃貸借契約 8月31日
メント
合計 － － 2,957 100.0 88,808.48 100.0
（注1）上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小
田原リゾート＆スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステー
ション及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されま
す。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料（年額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
（注3）コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の
100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位
を四捨五入した面積を記載しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
（注4）ヒルトン小田原リゾート＆スパの賃貸面積は、建物全体の賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共
有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
（カ）担保の状況
保有資産に対して設定することを借入先と合意している担保は、現在ありません。
（キ）ポートフォリオの概況
本投資法人のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
ａ．分類別
取得価格 比率
分類 物件数
（百万円） （％）
ラグジュアリー 1 42,000 38.7
アッパーアップスケール 1 6,500 6.0
アップスケール 2 31,400 28.9
アッパーミッドスケール 1 28,600 26.4
合計 5 108,500 100.0
ｂ．所在地の属する都道府県別
取得価格 比率
エリア 都道府県 物件数
（百万円） （％）
東京都 3 84,400 77.8
全国主要都市
大阪府 1 17,600 16.2
著名な観光地エリア 神奈川県 1 6,500 6.0
合計 5 108,500 100.0
ｃ．賃貸期間の残存年数別
年間固定賃料
比率
残存年数 （百万円）
（％）
（注）
10年超 1,652 55.9
10年以内 1,304 44.1
合計 2,957 100.0
（注）「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料（年額）の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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（ク）保有資産の収支状況
保有資産の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
（単位：千円）
物件番号 A-1 B-1 C-1 C-2 D-1
ポートフォリオ コートヤード・バ コートヤード・バ
合計 シャングリ・ラ ヒルトン小田原 ホテルサンルー
物件名 イ・マリオット イ・マリオット 新
ホテル 東京 リゾート＆スパ トプラザ新宿
東京ステーション 大阪ステーション
運用日数 - 181 181 181 181 181
①不動産賃貸事業収益合計 1,214,065 353,853 160,199 16,442 31,233 652,336
賃料 1,211,834 353,853 157,967 16,442 31,233 652,336
その他収入 2,231 － 2,231 － － －
②不動産賃貸事業費用合計 655,828 240,827 95,473 72,478 70,596 176,453
公租公課 280,357 129,765 45,163 23,895 14,745 66,788
損害保険料 5,394 1,507 1,758 394 709 1,024
減価償却費 363,805 109,355 48,038 44,888 53,082 108,440
その他費用 6,271 200 513 3,298 2,059 200
③不動産賃貸事業損益
558,237 113,026 64,726 △56,035 △39,362 475,882
（＝①-②）
NOI(＝③＋減価償却費） 922,042 222,381 112,764 △11,147 13,719 584,323
（注）金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。
（ケ）保有資産の運営実績
A-1 シャングリ・ラ ホテル 東京
賃料算出基準月
2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月
(注1）
賃料計上月
2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月
（注1）
賃料（百万円）
19 24 30 40 44 71
（注2）
年間最低保証賃料との差額
124
（百万円）（注3）
（注1）「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の
4か月前です。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、エンドテナントより開示について同意を得られ
ていないため、非開示としています。
（注2）「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）2020年4月から2021年3月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が135百万円発生したた
め、第10期の賃料に124百万円が、第11期の賃料に11百万円が、それぞれ加算されます。
B-1 ヒルトン小田原リゾート＆スパ
賃料算出期間
2019年7月～2020年6月
(注1）
賃料計上月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月
賃料（百万円）
26 26 26 26 26 26
（注2）
（注1）「賃料算出期間」は、賃料を算出する際の基準となる期間を表しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指
標については、テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
（注2）「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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森トラスト・ホテルリート投資法人（3478） 2021年2月期決算短信
C-1 コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
賃料算出基準月
2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月
（注1）
客室稼働率（%）
23.9 20.9 20.6 22.6 40.5 46.1
（注2）
ADR（円）
15,077 15,916 14,247 15,461 15,907 15,913
（注3）
RevPAR（円）
3,605 3,334 2,929 3,487 6,438 7,341
（注4）
賃料計上月
2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月
（注1）
賃料（百万円）