コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
（証券コード：3478）
資産運用会社
第9期（2020年8月期）決算説明会資料
目次
■第9期（2020年8月期）決算概要 ■森トラスト・ホテルリート投資法人の概要
運用ハイライト 3 森トラスト・ホテルリート投資法人の特徴 16
第9期（2020年8月期）決算概要 4 基本理念・投資方針 17
第9期（2020年8月期）個別物件運営実績【対前年同期】 5 ポートフォリオの構築方針 18
第9期（2020年8月期）個別物件運営実績【対前期】 6 ポートフォリオ一覧 19
ヒルトン小田原リゾート＆スパの実績分析 7 ポートフォリオの特徴 20
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの実績分析 8 ポートフォリオの賃料形態 21
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの実績分析 9 ポートフォリオの賃料形態一覧 22
期末不動産鑑定評価額（第9期） 10 森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル 23
第10期（2021年2月期）業績予想について 11 森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト 24
財務の状況 12 ESGへの取り組み（１） 25
ESGへの取り組み（２） 26
■マーケット環境 ■APPENDIX
訪日外国人数の推移 14 ポートフォリオ概要 28
（参考）各物件の営業状況 33
貸借対照表・損益計算書（第9期） 34
物件収支（第9期） 35
有利子負債一覧 36
投資主の状況（第9期末） 37
投資法人・資産運用会社の概要 38
Disclaimer・連絡先 39
第9期（2020年8月期）決算概要
運用ハイライト
1口当たり分配金
営業収益 1,770百万円（予想比+9百万円）
第9期（2020年8月期）実績
不動産賃貸事業損益 1,119百万円（予想比+11百万円）
1,761円 NOI 1,482百万円（予想比+11百万円）
（予想比+34円） 当期純利益 880百万円（予想比+17百万円）
Asset Debt Equity
物件数 5 物件 有利子負債 539 億円 NAV （注6） 682 億円
資産規模 （注1） 1,085 億円 LTV （注5） 49.1 ％ 1口当たりNAV （注7） 136,444 円
鑑定評価額 1,247 億円 固定借入比率 88.9 ％
時価総額 （注8） 530 億円
含み益 （注2） 182 億円 平均利率 0.40 ％
発行済投資口数 500,000 口
森ﾄﾗｽﾄｸﾞﾙｰﾌﾟ
NOI利回り （注3） 2.7 ％ 平均借入残存期間 2.3 年 投資口所有比率
（注9） 36.8 ％
償却後利回り （注4） 2.0 ％
客室数 1,469 室
（注1） 取得価格合計 （注5）LTV＝期末有利子負債÷期末総資産 （注6） NAV＝期末純資産－分配金総額＋含み益
（注2） 含み益＝期末鑑定評価額－期末簿価 （注7） 1口当たりNAV＝NAV÷発行済投資口数
（注3） NOI利回り＝第9期NOI（年換算）÷取得価格合計 （注8） 時価総額=投資口価格（2020年8月31日終値）×発行済投資口数
（注4） 償却後利回り＝第9期償却後不動産賃貸事業損益（年換算）÷取得価格合計 （注9） 期末現在の所有投資口数に基づく比率
3
第9期（2020年8月期）決算概要
分配金実績：1,761円（予想比 +34円）
（百万円）
主な差異要因
第9期 第9期 第7期
項目 （2020年8月期） （2020年8月期） 差異 （2019年8月期） 差異
（第9期予想比）
実績 予想 実績
■営業収益
営業収益 1,770 1,761 9 2,399 ▲ 628 不動産賃貸事業収益 +9百万円
不動産賃貸事業収益 ① 1,770 1,761 9 2,399 ▲ 628 シャングリ・ラ +11百万円
ヒルトン小田原 +0百万円
シャングリ・ラ 646 635 11 966 ▲ 319 コートヤード東京 差異なし
ヒルトン小田原 204 204 0 - 204 コートヤード新大阪 ▲1百万円
サンルート 固定賃料のため、差異なし
コートヤード東京 132 132 - 408 ▲ 275
■営業費用
コートヤード新大阪 134 136 ▲1 372 ▲ 237 不動産賃貸事業費用 ▲2百万円
サンルート 652 652 - 652 - 修繕費の減少 ▲2百万円
営業費用 782 786 ▲3 691 91
（第7期（前年同期）実績比）
不動産賃貸事業費用 ② 651 653 ▲2 554 96 ■営業収益
（うち減価償却費） ③ 362 363 ▲0 313 49 不動産賃貸事業収益 ▲628百万円
シャングリ・ラ ▲319百万円
その他営業費用 131 132 ▲0 136 ▲5 ヒルトン小田原 ＋204百万円
不動産賃貸事業損益 ④=①-②
コートヤード東京 ▲275百万円
1,119 1,107 11 1,845 ▲ 725
コートヤード新大阪 ▲237百万円
NOI ④+③ 1,482 1,471 11 2,158 ▲ 676 サンルート 固定賃料のため、差異なし
営業利益 ■営業費用
988 975 12 1,708 ▲ 720
不動産賃貸事業費用 +96百万円
経常利益 881 864 17 1,610 ▲ 729 公租公課の増加 +45百万円
減価償却費の増加 ＋49百万円
当期純利益 880 863 17 1,609 ▲ 729 損害保険料の増加 +1百万円
分配金総額 880 863 17 1,609 ▲ 729 ■営業外費用
支払利息の増加 +4百万円
発行済投資口数（口） 500,000 500,000 - 500,000 -
1口当たり分配金（円） 1,761 1,727 34 3,219 ▲ 1,458
4
第9期（2020年8月期）個別物件運営実績【対 前年同期】
■シャングリ・ラ ホテル 東京（SL）
第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
2018年 2019年 2019年 2020年
賃料算出基準月
11月 12月 1月 2月 3月 4月 第7期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第9期
2019年 合計 2020年 合計
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
賃料 （百万円） 172 190 128 135 163 175 966 176 178 134 90 46 19 646
■ヒルトン小田原リゾート＆スパ（HO）
第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
賃料算出基準期間 2019年1月～2019年12月
第9期
2020年
賃料計上月 合計
3月 4月 5月 6月 7月 8月
賃料 （百万円） 33 33 33 33 33 33 204
※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。
■コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション（CYT）
第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
2018年 2019年 第7期 2019年 2020年 第9期
賃料算出基準月
12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 91.8% 89.6% 93.6% 92.0% 95.8% 93.1% 92.6% 90.6% 83.4% 58.0% 19.0% 25.3% 29.0% 51.1%
平均客室単価（ADR）（円） 25,987 26,451 27,998 29,367 30,474 26,440 27,775 25,369 25,638 26,885 17,871 14,486 13,887 20,692
RevPAR（円） 23,869 23,703 26,204 27,024 29,208 24,607 25,749 22,974 21,371 15,593 3,390 3,667 4,034 11,884
2019年 第7期 2020年 第9期
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 62 62 58 76 79 69 408 57 50 24 0 0 0 132
■コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション（CYO）
第7期(運用期間：2019年3月1日～2019年8月31日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
2018年 2019年 第7期 2019年 2020年 第9期
賃料算出基準月
12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 91.9% 74.5% 88.1% 90.4% 97.0% 89.8% 88.7% 95.9% 78.5% 58.6% 26.8% 9.6% 11.3% 46.7%
平均客室単価（ADR）（円） 19,525 16,876 17,984 18,818 21,722 19,076 19,013 18,447 17,301 15,862 15,330 14,133 13,647 15,786
RevPAR（円） 17,951 12,565 15,852 17,016 21,074 17,135 16,951 17,683 13,575 9,289 4,102 1,352 1,539 7,913
2019年 第7期 2020年 第9期
賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 70 35 47 61 88 69 372 65 35 13 0 0 0 114
最低保証賃料との差額（百万円） - - 20 20
（注1）「賃料算出基準月」または「賃料算出基準期間」は賃料を算出する際の基準となる月または期間を表し、各ホテル指標（客室稼働率、ADR及びRevPAR）については、各賃料算出基準月における各ホテル指標を記載しています。なお、
SL及びHOのホテル指標は、エンドテナントより開示について同意が得られていないため非開示としています。各ホテルの賃料算出基準月は、SLについては賃料計上月の4ヶ月前、CYT及びCYOについては各々賃料計上月の3ヶ月前です。
HOについては、賃料算出基準期間を用いており、第9期における賃料算出基準期間は2019年1月～2019年12月です。
（注2）「賃料計上月」は本投資法人が賃料として計上する月を表し、「賃料」は各賃料計上月における賃料を記載しています。「賃料」は各物件の賃料実績を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「平均客室単価（ADR）」（Average Daily Rate）には、サービス料を含みます。また、「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室数1室当たりの宿泊売上高をいい、サービス料を含みます。
（注4） CYOについて、2019年10月から2020年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が21百万円発生したため、第9期の賃料に20百万円が、第10期の賃料に1百万円が、それぞれ加算されます。 5
第9期（2020年8月期）個別物件運営実績【対 前期】
■シャングリ・ラ ホテル 東京（SL）
第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
2019年 2019年 2020年
賃料算出基準月
5月 6月 7月 8月 9月 10月 第8期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第9期
2019年 2020年 合計 2020年 合計
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
賃料 （百万円） 147 145 160 122 139 238 954 176 178 134 90 46 19 646
■ヒルトン小田原リゾート＆スパ（HO）
第8期(運用期間：2019年9月2日～2020年2月29日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
賃料算出基準期間 2018年7月～2019年6月 2019年1月～2019年12月
第8期 第9期
2019年 2020年 2020年
賃料計上月 合計 合計
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
賃料 （百万円） 32 33 33 33 33 33 203 33 33 33 33 33 33 204
※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。 ※合計額は賃料の他、その他収入を含んでいます。
■コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション（CYT）
第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
2019年 第8期 2019年 2020年 第9期
賃料算出基準月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 93.0% 93.4% 88.8% 89.5% 92.2% 95.4% 92.0% 90.6% 83.4% 58.0% 19.0% 25.3% 29.0% 51.1%
平均客室単価（ADR）（円） 26,850 26,438 25,320 28,150 32,097 28,130 27,832 25,369 25,638 26,885 17,871 14,486 13,887 20,692
RevPAR（円） 24,977 24,704 22,483 25,204 29,605 26,830 25,633 22,974 21,371 15,593 3,390 3,667 4,034 11,884
2019年 2020年 第8期 2020年 第9期
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 63 67 66 66 90 78 433 57 50 24 0 0 0 132
■コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション（CYO）
第8期(運用期間：2019年9月1日～2020年2月29日) 第9期(運用期間：2020年3月1日～2020年8月31日)
2019年 第8期 2019年 2020年 第9期
賃料算出基準月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 平均 12月 1月 2月 3月 4月 5月 平均
客室稼働率 （％） 96.3% 97.0% 94.0% 84.7% 92.4% 94.5% 93.2% 95.9% 78.5% 58.6% 26.8% 9.6% 11.3% 46.7%
平均客室単価（ADR）（円） 18,297 18,044 18,602 17,870 19,615 19,402 18,640 18,447 17,301 15,862 15,330 14,133 13,647 15,786
RevPAR（円） 17,619 17,501 17,482 15,136 18,126 18,329 17,371 17,683 13,575 9,289 4,102 1,352 1,539 7,913
2019年 2020年 第8期 2020年 第9期
賃料計上月
9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合計
賃料 （百万円） 65 64 65 48 73 69 386 65 35 13 0 0 0 114
最低保証賃料との差額（百万円） - - 20 20
（注1）「賃料算出基準月」または「賃料算出基準期間」は賃料を算出する際の基準となる月または期間を表し、各ホテル指標（客室稼働率、ADR及びRevPAR）については、各賃料算出基準月における各ホテル指標を記載しています。なお、
SL及びHOのホテル指標は、エンドテナントより開示について同意が得られていないため非開示としています。各ホテルの賃料算出基準月は、SLについては賃料計上月の4ヶ月前、CYT及びCYOについては各々賃料計上月の3ヶ月前です。
HOについては、賃料算出基準期間を用いており、第8期における賃料算出基準期間は2018年7月～2019年6月、第9期における賃料算出基準期間は2019年1月～2019年12月です。
（注2）「賃料計上月」は本投資法人が賃料として計上する月を表し、「賃料」は各賃料計上月における賃料を記載しています。「賃料」は各物件の賃料実績を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「平均客室単価（ADR）」（Average Daily Rate）には、サービス料を含みます。また、「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室数1室当たりの宿泊売上高をいい、サービス料を含みます。
（注4） HOの2019年9月「賃料」は月額賃料に対し、取得日である2019年9月2日から9月末日までの日割り計算で算出しています。 6
（注5） CYOについて、2019年10月から2020年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額（不足分）が21百万円発生したため、第9期の賃料に20百万円が、第10期の賃料に1百万円が、それぞれ加算されます。
ヒルトン小田原リゾート＆スパの実績分析
2020年上期は新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けたものの、感染拡大防止を徹底し営業を継続
Go To トラベル開始後は、都心近接のリゾートという特性が評価され、宿泊部門は関東圏のゲストを中心
に大きく回復
賃料（注1） 第9期 第10期
賃料算出基準期間 2019年1月～2019年12月 賃料算出基準期間 2019年7月～2020年6月
2020年 2020年 2021年
賃料計上月 賃料計上月
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
賃料（百万円） 33 33 33 33 33 33 賃料（百万円） 26 26 26 26 26 26
（参考1）施設営業状況 2020年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
宿泊 通常営業
： 通常営業 ※コロナ対策あり
レストラン 一部短縮営業（ビュッフェ休止） ビュッフェ再開 通常営業
：一部制限あり
プール・ジム等 休業 通常営業
宿泊客のみ ： 休業
（参考2）上記賃料算出基準期間の売上総額推移（2018年7月～2020年6月）（注2） （参考3）賃料算出基準期間
（百万円）
奇数決算期（8月期）：前年1月から12月の12か月間
500
偶数決算期（2月期）：前年7月から当年6月までの12か月間
400
年 2019年 2020年 2021年
300 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2
200 決算期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
100 賃料算出 第9期基準利益(12か月平均)
基準期間 第10期基準利益(12か月平均)
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
賃料 第9期賃料 第10期賃料
2018年 2019年 2020年
（注1）「賃料」は、賃貸借契約書上に記載の賃料計算方法に基づき算出された賃料を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）「売上総額」は本ホテル全体（準共有者である森トラストの持分を含みます。）に係る売上の総額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
7
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの実績分析
コロナ禍において外国人旅行者やビジネス需要が激減する中、マーケットの状況に応じた柔軟な価格設定
により限られた需要を捕捉
清掃内注化など、より一層のマルチタスク化を推進しコスト削減を徹底
10月以降のGo Toトラベル対象組み入れによる、宿泊需要・レストラン需要取込みの施策を実施
第9期の主要指標の推移（前年同期比）
(百万円) (円) 第9期平均 前年同期比
90 30,000
客室稼働率 51.1 ％ ▲41.5 pt
75 25,000
平均客室単価（ADR） 20,692 円 ▲7,083 円
60 20,000
RevPAR 11,884 円 ▲13,865 円
45 15,000
30 10,000
賃料 第9期合計 前年同期比
15 5,000
第9期実績 132 百万円 ▲275 百万円
0 0
賃料算出基準月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 第9期予想 132 百万円
賃料計上月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
差異 差異なし
第7期賃料(左軸) 第9期賃料(左軸) 第7期RevPAR(右軸) 第9期RevPAR(右軸)
（参考）施設営業状況
2020年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
： 通常営業 ※コロナ対策あり
宿泊 通常営業
：一部制限あり
8
レストラン 休業 テイクアウト テイクアウト+ランチ営業 一部短縮営業
： 休業
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの実績分析
緊急事態宣言の4月5月を底として、6月からやや回復
7月開始のGo Toトラベルによる大幅な改善は9月前半までは見られず、9月下旬以降に改善傾向
東京都民のGo To トラベル対象化に伴い、10～11月のピークシーズン需要の捕捉に注力
第9期は、森トラストより年間最低保証賃料との差額（不足分）の20百万円を受領
第9期の主要指標の推移（前年同期比） 第9期平均 前年同期比
(百万円) (円) 客室稼働率 46.7 ％ ▲42.0 pt
90 30,000
平均客室単価（ADR） 15,786 円 ▲3,227 円
75 25,000
RevPAR 7,913 円 ▲9,038 円
60 20,000
賃料 第9期合計 前年同期比
45 15,000
第9期実績 （注） 134 百万円 ▲237 百万円
30 10,000
（賃料） 114 百万円
15 5,000 （年間最低保証賃料との差額） 20 百万円
0 0 第9期予想 136 百万円
賃料算出基準月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
賃料計上月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 差異 ▲1 百万円
第7期賃料(左軸) 第9期賃料(左軸) 第7期RevPAR(右軸) 第9期RevPAR(右軸) （注） 2019年10月から2020年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との
差額（不足分）が21百万円発生したため、第9期の賃料には20百万円が加算されて
います。なお、第10期の賃料には1百万円が加算されます。
（参考）施設営業状況
2020年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
宿泊 通常営業
： 通常営業 ※コロナ対策あり
9
レストラン 朝食のみ テイクアウト 通常営業（一部メニュー変更あり）
：一部制限あり
期末不動産鑑定評価額（第9期）
収益価格 参考
第9期末 直接還元法 DCF法
第9期末
前期比 含み損益 第8期末
物件名称 鑑定評価機関 鑑定評価額 帳簿価額 取得価格
(百万円) 最終還元 (百万円) 鑑定評価額
(百万円) 還元利回り
前期比
割引率 (百万円) (百万円)
利回り
(%) (%) (百万円)
(%)
一般財団法人
シャングリ・ラ ホテル 東京
日本不動産研究所 49,500 ▲ 1,400 3.2% - 2.9% 3.4% 41,377 8,122 42,000 50,900
株式会社
ヒルトン小田原リゾート＆スパ
立地評価研究所
6,850 ▲ 400 4.7% +0.1pt 4.5% 4.8% 6,520 329 6,500 7,250
コートヤード・バイ・マリオット 一般財団法人
東京ステーション 日本不動産研究所
18,200 ▲ 600 3.7% - 3.4% 3.9% 13,513 4,686 13,800 18,800
コートヤード・バイ・マリオット 一般財団法人
新大阪ステーション 日本不動産研究所
17,800 ▲ 900 4.2% - 3.9% 4.4% 17,291 508 17,600 18,700
一般財団法人
ホテルサンルートプラザ新宿
日本不動産研究所
32,400 - 3.5% - 3.3% 3.7% 27,824 4,575 28,600 32,400
合計 - 124,750 ▲ 3,300 - - - - 106,527 18,222 108,500 128,050
10
第10期（2021年2月期）業績予想について
新型コロナウイルス感染症の世界規模での拡大が未だ収束していない状況下にあることに加え、現時点
ではGo To トラベル等による業績への影響を合理的に見積もることが困難であるため、第10期（2021年
2月期）の業績予想は「未定」
2020年12月中を目途に業績予想を発表予定
（参考）最低保証賃料との差額補填タイミング
2019 2020 2021 2022
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3
本投資法人決算期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
シャングリ・ラ 賃料算出基準月 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥
(ホテル売上連動) [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上]
▼ ▼ ▼ ▼
本投資法人の賃料 ※毎月変動 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥
最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング
最低保証賃料判定 12か月合計賃料が882,700千円
コートヤード東京 賃料算出基準月 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥
(ホテル利益連動) [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上]
▼ ▼ ▼ ▼
本投資法人の賃料 ※毎月変動 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥
最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング
最低保証賃料判定 12か月合計賃料が310,000千円
コートヤード新大阪 賃料算出基準月 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥
(ホテル利益連動) [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上] [最低保証賃料差額11/12か月分計上] [1/12か月分計上]
▼ ▼ ▼ ▼
本投資法人の賃料 ※毎月変動 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥
最低保証賃料との差額入金タイミング 最低保証賃料との差額入金タイミング
最低保証賃料判定 12か月合計賃料が460,000千円
ヒルトン小田原 賃料算出基準期間 ② ④
(ホテル利益連動) ① ③
本投資法人の賃料 ※毎決算期変動(同一決算期中は一定) ① ① ① ① ① ① ② ② ② ② ② ② ③ ③ ③ ③ ③ ③ ④ ④ ④ ④ ④ ④
サンルート 本投資法人の賃料 固定 固定 固定 固定 固定 11
財務の状況
デットファイナンスの基本方針 有利子負債の状況
安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、 2020/2期末 2020/8期末
項目 前期比
強靭な財務体質の構築を目指す （第8期末） （第9期末）
有利子負債総額（百万円） 54,500 53,975 ▲525
短期借入金と長期借入金のベストミックス
リファイナンスリスクの低減 短期借入金 6,500 5,975 ▲525
返済期日の分散化
調達コストの低減 長期借入金 48,000 48,000 -
バンクフォーメーションの分散化
投資法人債 - - -
LTV 60％を上限の目途とし、平常時の運用においては50％を上限の目途 LTV（総資産有利子負債比率） 48.9 % 49.1 % +0.2 pt
固定借入比率 88.1 % 88.9 % +0.9 pt
財務ハイライト 平均利率 0.40 % 0.40 % ▲0.0 pt
平均借入残存期間 2.7 年 2.3 年 ▲0.4 年
2020年8月末に59.75億円のリファイナンスを実施
期限が到来した短期借入金65億円を、短期借入金59.75億円でリファイナンス 借入先の分散状況
5.25億円を手元資金にて返済
（2020年8月末現在）
借入先金融機関 9社
返済期日の分散状況
みずほ銀行
（2020年8月末現在） 三井住友銀行
（億円）
150 短期借入金 長期借入金 三井住友信託銀行
借入金総額 三菱UFJ銀行
100
75 75
539.75億円 日本政策投資銀行
40 70 65
50 みずほ信託銀行
50 40
30 59.75 25 信金中央金庫
10
りそな銀行
0
日本生命保険
12
マーケット環境
訪日外国人数の推移
2020年は新型コロナウイルス感染拡大による入国制限の影響で大幅な減少に転じる見込み
2019年の訪日外国人数総計は3,188万人（前年比+2.2％）、
2020年1月～8月の訪日外国人数は395万人（前年比▲82.1％） （出所）日本政府観光局公表資料
訪日外国人数の推移 国内延べ宿泊者数の推移
3,119万人 3,188万人 19.4％
外国人比率
2,869万人 17.5％
15.6％
14.1％
2,405万人 13.0％
（百万人泊）
1,973万人 9.5％
115
65 79 94
44 69
1,341万人
1,036万人
835万人
428 438 423 429 443 480
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
アジア 北米 欧州 その他 日本人宿泊者 外国人宿泊者
（出所）政府公表「明日の日本を支える観光ビジョン」施策集及び日本政府観光局公表資料に基づき、資産運用会社作成 （出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」に基づき、資産運用会社作成
2019年 訪日外国人の国別平均泊数（観光・レジャー目的） 今後の国際イベント開催予定
（泊）
全国籍 中国 韓国 台湾 香港 2021年 ◆ ワールドマスターズゲームズ2021関西
◆ 東京オリンピック・パラリンピック競技大会
6.2 5.8 3.3 5.2 5.6
2025年 ◆ 2025年万国博覧会（大阪）
米国 英国 ドイツ ロシア 豪州
9.4 11.5 14.0 10.0 12.9
（注）2020年10月1日時点で予定されているものであり、今後変更される可能性があります。
14
（出所）観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき、資産運用会社作成
森トラスト・ホテルリート投資法人の概要
森トラスト・ホテルリート投資法人の特徴
日本の観光産業の成長ポテンシャルに着目
インバウンド増加に伴う多様なニーズの捕捉
欧米観光客の取込み
インターナショナルブランドホテルを中心とする上質なホテルの積極展開
国内におけるインターナショナルブランド
ワールドワイドに広がる顧客基盤 ホテル比率は10％に満たない
アジアのみならず、北米・欧州といった広域顧客の獲得
インターナショナル
広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営
ブランドホテル
会員組織や予約システム利用のアドバンテージ 8.5％
ブランドに信頼を寄せる世界中の会員顧客の取込み
ブランド独自の予約システムを通じたダイレクト予約 国内ブランドホテル
91.5％
グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ
（注）週刊ホテルレストラン「2020年 日本のホテルチェーン・グループ一覧」
グローバル水準のサービスを求める世界中からの顧客へ対応
より資産運用会社作成。同出所に記載のホテルについて集計したもので
FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運営ノウハウの向上 あり、日本国内の全ホテルについて集計したものではありません。
■ スポンサーのホテル事業の展開 ■ 投資機会の提供による市場活性化
森トラストグループのノウハウ
連携 “良質で魅力的なホテルアセット”への重点投資
開発力×ホテル運営・マネジメント力 新たな“ホテル特化型リート”
16
基本理念・投資方針
開発力及び運営力の両面から支える“森トラストグループ”の品質
Trust Quality
森トラストグループのノウハウ
高い資産性を有するホテルの開発力 開発力 卓越したホテル運営・マネジメント力
「選択と集中」に基づき厳選された立地 × 業界トップランナーとのアライアンス
高品質な建物グレード 運営・マネジメント力 収益向上力のためのシナリオ構築
防災・環境性能を備えた施設スペック 効率的な本部機能によるサポート体制
Trust Value
“Trust Quality”が産み出す “Trust Value”を共有するホテルアセットへの重点投資
資産性 × 安定性 × 成長性 を備えたホテルアセット
都心一等地又は世界的に著名な観光エリアに立地
世界中の顧客から上質・良質と評価されるクオリティ
資産性 日本国内のみならず世界中に広がる顧客基盤
実績豊富なホテル運営会社による高いホスピタリティ
安定性と成長性とのバランスに配慮した「固定賃料 + 変動賃料」割合
安定性 成長性 日本の政策やインバウンド需要の拡大を背景とした成長性を享受
17
ポートフォリオの構築方針
「資産性×安定性×成長性」を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指す
エリア グレード
「資産性」（=不動産の本質的価値）に着目 上位4グレードに重点投資
重点投資対象 保有物件
全国主要都市 大 ラグジュアリー 高
東京23区及び政令指定都市 客室面積 ：40㎡～
平均客室単価：4万円～ （リース）
アッパー
著名な観光地エリア アップスケール
平
均
観光集客力が見込めるエリア 客室面積 ：30～40㎡
平均客室単価：3万円～4万円
客
客 室
室 単
アップスケール 価
面
積 客室面積 ：20～30㎡
（
の Ａ
“立地にこだわる”
平均客室単価：2万円～3万円
目 Ｄ
安 アッパー Ｒ
都心・地方を問わず集客力のある ミッドスケール ）
の
エリアにあるもの 客室面積 ：15～20㎡
平均客室単価：1万円～2万円 目 （リース）
安
安定した集客力
その他 ミッドスケール
立地の優位性による高い競争力 客室面積 ：10～15㎡
平均客室単価：～1万円
経済環境の変動による影響を軽減
エコノミー
インターナショナルブランドホテルの誘致に有利 小 客室面積 ：～10㎡ 低
平均客室単価：～1万円
18
ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ・ハイライト
（2020年8月末現在） 物件数： 物件 5 取得価格合計： 1,085億円 客室数合計：1,469室
コートヤード・バイ・マリオット コートヤード・バイ・マリオット
物件名称 シャングリ・ラ ホテル 東京 ヒルトン小田原リゾート&スパ ホテルサンルートプラザ新宿
東京ステーション 新大阪ステーション
物件写真
東京駅 東京駅 東京駅 新大阪駅 新宿駅
東京都 神奈川県 東京都 大阪市 東京都
所在地
千代田区 徒歩1分 小田原市 約60分 中央区 徒歩4分 淀川区 徒歩1分 渋谷区 徒歩3分
（新幹線＋バス）
1997年10月 1997年3月
竣工年月 2008年11月 2014年2月 2007年8月
（2004年２月リブランド） （2015年11月ﾘﾆｭｰｱﾙ）
取得年月日 2016年9月1日 2019年9月2日 2016年9月16日 2016年9月16日 2016年7月28日
取得価格
42,000 6,500 13,800 17,600 28,600
（百万円）
開発者 森トラスト - 森トラスト 森トラスト 森トラスト
ホテルグレード ラグジュアリー アッパーアップスケール アップスケール アップスケール アッパーミッドスケール
客室数 200 163 (注1) 150 332 (注2) 624
ホテル運営形態 リース MC (注3） FC (注4） FC (注4） リース
ホテル運営者 Shangri-La Hotels Japan Hilton Worldwide Manage 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 相鉄ホテルマネジメント
（注1）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の50です。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（注3）マネージメントコントラクト（運営委託）を意味し、森トラストグループからブランドオペレーターにホテル運営を委託する形態を指します。
（注4）フランチャイズを意味し、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で、森トラストグループ自らホテル運営を行う形態を指します。 19
ポートフォリオの特徴
立地にこだわり、東京都の中でも都心6区（千代田区、港区、中央区、
東京都心６区比率
新宿区、渋谷区、品川区）に所在する資産価値の高い物件に投資
77.8％ 最寄り駅からの距離も重視し、高い競争力を持つ物件を選定
日本国内において数が限定的なインターナショナルブランドの比率が
インターナショナルブランド比率 高く、増加しているインバウンド需要の取込みに優位
73.6％ 世界最大級のホテルチェーンであるMarriottやHiltonといった、トップ
ブランドの物件に投資
スポンサーである森トラスト開発の物件が大部分を占める
スポンサー開発比率
総合ディベロッパーである森トラストグループの開発力を活かした高
94.0％ 品質な物件に投資
※上記各比率は、取得価格ベースで算出した比率を記載しています。 20
ポートフォリオの賃料形態
ポートフォリオの賃料割合
「変動賃料（注1） 」：アップサイドの成長性を享受 （2020年8月期実績）
「最低保証賃料（注2） ・固定賃料（注3） 」：安定性を確保 サンルート
36.8%
シャングリ・ラ
36.5%
安定性と成長性のベストミックスを追求 コートヤード新大阪
ヒルトン小田原
11.5%
7.6% コートヤード東京
7.5%
変動賃料 固定賃料
物件名称 賃料形態
算出基準 (最低保証賃料）
変動 年間最低保証賃料（注4）
シャングリ・ラ ホテル 東京 売上
年間最低保証賃料あり 882,700,000円
ヒルトン小田原リゾート&スパ 変動 利益 －
コートヤード・バイ・マリオット 変動 年間最低保証賃料（注5）
利益
東京ステーション 年間最低保証賃料あり 310,000,000円
コートヤード・バイ・マリオット 変動 年間最低保証賃料（注5）
利益
新大阪ステーション 年間最低保証賃料あり 460,000,000円
年間固定賃料
ホテルサンルートプラザ新宿 固定 -
1,304,673,360円
(注1) 「変動賃料」とは、ホテル運営に関する売上や利益等の経営指標に定められる賃料をいいます。
(注2) 「最低保証賃料」とは、一定の期間における賃料の合計額が一定額（最低保証賃料）に満たない場合に、最低保証賃料額と当該賃料合計額との差額を後に支払うとされている賃料をいいます。
(注3) 「固定賃料」とは、一定期間毎に支払うこととされている定額の賃料をいいます。
(注4) 毎年4月から翌年3月までの賃料の合計額が年間最低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。
21
(注5) 毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
ポートフォリオの賃料形態一覧
コートヤード・バイ・マリオット
シャングリ・ラ ホテル 東京 ヒルトン小田原リゾート&スパ
東京ステーション
変動賃料（毎月変動） 変動賃料（毎決算期変動※） 変動賃料（毎月変動）
賃料形態
年間最低保証賃料あり ※同一決算期中は一定 年間最低保証賃料あり
変動賃料算出基準 売上 利益 利益
賃借人 森トラスト MT&ヒルトンホテル 森トラスト
賃料 賃料 賃料
変動賃料 年間最低保証賃料 変動賃料
賃料 882,700,000円
▲
（注）
イメージ 変動賃料 年間最低保証賃料
最低保証賃料 310,000,000円
▲
最低保証賃料 （注）
売上 利益 利益
（注）毎年4月から翌年3月までの賃料の合計額が年間最 （注）毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最
低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年3 低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9
月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。 月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
コートヤード・バイ・マリオット
ホテルサンルートプラザ新宿
新大阪ステーション
変動賃料（毎月変動）
賃料形態 固定賃料
年間最低保証賃料あり
変動賃料算出基準 利益 －
賃借人 森トラスト 相鉄ホテルマネジメント
賃料 賃料
年間固定賃料
1,304,673,360円
変動賃料
賃料イメージ 年間最低保証賃料 固定賃料
460,000,000円
▲
（注）
最低保証賃料
利益
（注）毎年10月から翌年9月までの賃料の合計額が年間最
低保証賃料に満たない場合、その不足分について、翌年9
月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。 22
森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル
開発力 運営能力 戦略的ホテル展開
多彩なインターナショナル リゾート （赤字は本投資法人保有物件）
ブランドホテルとの提携
❾ JWマリオット・ホテル奈良 158室 ＭＣ ⓯ 万平ホテル 109室 直営
翠嵐 ラグジュアリー
❿ コレクションホテル 京都
39室 ＦＣ ⓰ 強羅環翠楼 14室 直営
⓫ イラフ SUI ラグジュアリー
コレクションホテル 沖縄宮古
58室 ＦＣ ⓱ 軽井沢マリオットホテル 142室 ＦＣ
シェラトン沖縄
⓬ サンマリーナリゾート
246室 ＦＣ ⓲ 富士マリオットホテル山中湖 105室 ＦＣ
⓭ ヒルトン沖縄瀬底リゾート 298室 ＭＣ ⓳ 伊豆マリオットホテル修善寺 128室 ＦＣ
14 ヒルトン小田原リゾート＆スパ 163室 ＭＣ ⓴ 琵琶湖マリオットホテル 274室 ＦＣ
大都市圏 （赤字は本投資法人保有物件）
21 南紀白浜マリオットホテル 182室 ＦＣ
❶ 東京エディション虎ノ門 206室 ＭＣ
直営 森トラストグループ直営 コートヤード・バイ・マリオット
22
白馬
72室 ＦＣ
ＦＣ フランチャイズ
❷ コンラッド東京 291室 ＭＣ
ＭＣ マネージメントコントラクト 23 ホテル ラフォーレ修善寺 212室 直営
❸ ウェスティンホテル仙台 292室 ＦＣ ＬＥ リース
ラフォーレ倶楽部
24 84室 直営
伊東温泉 湯の庭
❹ 東京マリオットホテル 249室 ＦＣ
ラフォーレ倶楽部
❸ 25 44室 直営
箱根強羅 湯の棲
コートヤード・バイ・マリオット
❺ 東京ステーション
150室 ＦＣ
22 26
⓯⓱ ❶❷❹ 26 リゾートホテル ラフォーレ那須 118室 直営
コートヤード・バイ・マリオット ⓲
❻ 新大阪ステーション
332室 ＦＣ ❿⓴ ❺❼❽
❻❾ 14
21 ⓳
❼ シャングリ・ラ ホテル 東京 200室 ＬＥ 23
⓰ 25
24
❽ ホテルサンルートプラザ新宿 624室 ＬＥ
⓬⓭
⓫
（出所）森トラストグループの2020年8月末現在の情報を基に資産運用会社作成
（注）上記記載の物件は、2020年8月末現在、保有資産を除き、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
23
森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト
開発力 運営能力 戦略的投資 東京都心
東京エディション銀座
多数の新規ホテル開発プロジェクト 2021年春～夏
開業予定
東京都心
東京エディション銀座
（仮称）赤坂二丁目プロジェクト内
ホテル計画
リゾート （仮称）赤坂二丁目
札幌大通公園 プロジェクト内ホテル計画
軽井沢塩沢 2025年度
竣工予定
軽井沢長倉
軽井沢東雲
金沢広岡
飛騨高山
白馬咲花
箱根中強羅 リゾート ～沖縄～
箱根強羅 ザ・ビーチリゾート瀬底
by ヒルトンクラブ
熱海来宮
Luxury 2021年
奈良吉城園
長崎南山手
Destination 開業予定
ザ・ビーチリゾート瀬底 by ヒルトン Network
クラブ
沖縄冨着
24
（出所）森トラストグループの2020年8月末現在のHP記載情報を基に資産運用会社作成
（注） 上記記載の物件は、2020年8月末現在、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はなく、また、将来取得できる保証もありません。
ESGへの取組み（１）
サステナビリティ推進体制 当期の取組み
サステナビリティ方針の制定 ＜環境＞
本投資法人の資産運用会社は、以下の通り「サステナビリティ方針」 設備改修による環境パフォーマンス向上の施策
を制定し、サステナビリティ向上への取組みを推進
大型冷蔵冷凍庫、厨房機器を省エネ性能の高い設備に更新
スマートメーターの導入
１．省エネルギーと温室効果ガス（GHG)排出削減の推進
運用不動産における効率的なエネルギー利用推進、省エネルギー グリーンリースに関する契約等の締結
や低炭素化に資する設備等の導入 環境パフォーマンス向上に関し協議を行っていくことにつき、
２．循環型社会への貢献 保有物件の賃借人との間で合意
節水や廃棄物削減のための３R等、限りある資源の有効活用の取組
み推進 ＜社会＞
３．社内体制整備とコンプライアンス テナントへの取組み
本方針に基づく取組みを効果的に推進するための社内体制整備、 テナント満足度調査を実施し、調査結果をビル管理会社等と
法規制遵守、従業員に対するESGに関する教育・啓蒙活動 共有し、テナント満足度向上に注力
４．健康と快適性の増進
テナントや施設利用者の健康・安全性と快適性の向上を目指した ＜ガバナンス＞
資産運用、従業員に対する働きやすい職場環境作り
コンプライアンス研修の実施
５．社外関係者との協働 資産運用会社では、全従業員に対してコンプライアンス意識の
テナントや取引先、地域コミュニティ等の社外関係者との良好な 啓発等を目的とした研修を実施
関係構築
６．情報開示 今後の取組み
本方針やサステナビリティに関する取組み状況等の情報について、
広く開示 ■GRESBリアルエステイト評価の取得準備
サステナビリティ推進会議の開催 不動産会社・ファンドの環境・社会・ガ
バナンス（ESG）配慮を測る年次のベン
本資産運用会社では、サステナビリティに係る方針や目標を実現する チマーク評価である「GRESBリアルエス
ため、定期的に「サステナビリティ推進会議」を開催し、具体的な施 テイト評価」における「Green Star」評
策の検討や進捗状況の確認等を実施 価取得に向けた取組みを推進
25
ESGへの取組み（２）
環境への取組み ガバナンスへの取組み
環境性能の高い物件への投資 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用
物件取得時にはエンジニアリングレポート等を取得し、 環境 ・利害関係人取引における本資産運用会社の意思決定フロー
外
リスク調査を実施 起案部署 部
委
員
＜外部評価取得物件＞ の
中 コンプライアンス・オフィサーによる審査 出
止 席
又 及
は び
内 コンプライアンス委員会による決議 賛
容 成
変 が
京橋トラストタワー（コートヤード・バイ・マリオット 更 決
の 各リート運用本部 投資委員会による決議 議
東京ステーション）ホテル部分において「ERR35.24%」 指 成
「PAL低減率27.98%」を達成し、「東京都省エネルギー 示 立
の
性能評価書制度」にて最高ランクAAAを取得 取締役会による決議 必
須
条
件
投資法人役員会の承認
サプライチェーンマネジメント
PM会社等の選定にあたり、品質・価格・信用力等に加えて、
投資主の利益とスポンサーの利益の一体化（セイムボート出資）
サステナビリティに関する取組み状況を考慮
（取引先企業のESGモニタリング調査等の実施） 森トラストグループの所有比率 36.8% （2020年8月末現在）
社会への取組み （参考）従業員への取組み（森トラスト株式会社） （注）
地域社会への貢献 女性活躍・ワークライフバランスの促進
保有ホテルと協働で、地域イベントへの参加・協賛等を実施 森トラスト株式会社ではダイバーシティの観点から、女性活躍促進、
ワークライフバランス推進の取組みを実施
① 女性採用比率 20.8%
② 女性従業員比率 24.7%
③ 女性管理職比率 7.8%
④ 有給休暇取得率 75.6% 「子育てサポート企業認定（くるみん認定）」
【事例】地域イベント「EDO ART EXPO」への参加、山王祭への協賛 「女性活躍推進企業認定（えるぼし認定）」
（コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション） ※①④：2019年度実績、②③：2020年3月末時点 を取得（厚生労働大臣認定）
（注）本資産運用会社におけるホテルリート運用本部の従業員は、森トラスト株式会社からの
出向者で構成されています。
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APPENDIX
ポートフォリオ概要
NO.1
SHANGRI-LA シャングリ･ラ ホテル 東京
HOTEL
TOKYO ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都千代田区 森トラスト開発
階数 ： 地下4階／地上37階（注1）
リース
客室数 ： 200室（注2）
東京駅
徒歩1分
森トラスト開発
リース
物件特性
東京駅隣接、希少性の高い外資系ラグジュアリーホテル
REIT物件では貴重な東京都千代田区丸の内に所在
日本初進出となる最上級のインターナショナルブランドホテル
「シャングリ・ラ ホテル」
（注1）丸の内トラストタワー本館及びＮ館全体の建物の階数を記載しています。
（注2）販売可能客室数を記載しています。 28
ポートフォリオ概要
NO.2
HILTON ヒルトン小田原リゾート&スパ
ODAWARA
RESORT & SPA ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 神奈川県小田原市
階数 ： 地下1階／地上12階（注1）
客室数 ： 163室（注2）
物件特性
東京圏からわずか1時間のアクセス至便な恵まれたリゾート
エリアに立地
ヒルトンブランドを冠した、全客室オーシャンビューの
高品質な建物グレード
天然温泉・ハイスペックなスポーツ施設・アミューズメント
施設を擁する滞在型リゾート
（注1）本館棟の階数を記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の準共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は
100分の50です。
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ポートフォリオ概要
NO.3 コートヤード・バイ・マリオット
COURTYARD
東京ステーション
BY MARRIOTT
TOKYO STATION ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都中央区 森トラスト開発
階数 ： 地下3階／地上21階（注1）
森トラスト
客室数 ： 150室 グループ運営
東京駅
徒歩4分
物件特性
「東京」駅から徒歩4分、ビジネス・観光にも快適なアクセス
マリオットグループの中で最大の施設数を有する中核ブランド
世界最大級のホテルチェーン 全世界で7,500軒以上のホテル
会員1.4億人以上のマリオットグループの会員プログラム（注2）
（注1）一棟の建物の階数を記載しています。
（注2）マリオット・インターナショナルのホームページ（2020年10月1日現在） 30
ポートフォリオ概要
NO.4 コートヤード・バイ・マリオット
COURTYARD
新大阪ステーション
BY MARRIOTT
SHIN-OSAKA STATION ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 大阪市淀川区 森トラスト開発
階数 ： 地上18階（注1）
森トラスト
客室数 ： 332室（注2） グループ運営
新大阪駅
徒歩1分
物件特性
観光およびビジネスの拠点となる「新大阪」駅より徒歩1分
2015年11月に「ホテルラフォーレ新大阪」から
「コートヤード・バイ・マリオット」にリブランドオープン
全332室の客室（注2）は、30㎡～90㎡でゆとりある広さを確保
（注1）一棟の建物の階数を記載しています。
（注2）一棟の建物の総客室数を記載しており、他者の共有持分を含みます。本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
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ポートフォリオ概要
NO.5
HOTEL ホテルサンルートプラザ新宿
SUNROUTE PLAZA
SHINJUKU ラグジュアリー
アッパー
アップスケール
アッパー
アップスケール ミッドスケール
所在地 ： 東京都渋谷区 森トラスト開発
階数 ： 地下1階／地上14階
リース
客室数 ： 624室
新宿駅
徒歩3分
物件特性
日本一の平均乗降数を誇るターミナル駅「新宿」駅から徒歩3分
プラザの名を冠するサンルートホテルチェーンの旗艦ホテル
レストラン、バー、会議室を備える宿泊主体型ホテル
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（参考）各物件の営業状況
4物件において、緊急事態宣言中も全館休業とせず、感染拡大防止策を徹底のうえ営業を継続
レストランや付帯施設については、状況を見つつ段階的に対応
2020年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
シャングリ・ラ 宿泊 通常営業
ロビーラウンジ 宿泊客のみ 通常営業
レストラン 休業 休業日あり
ヒルトン小田原 宿泊 通常営業
レストラン 一部短縮営業（ビュッフェ休止） ビュッフェ再開 通常営業
プール・ジム等 休業 通常営業
宿泊客のみ
コートヤード東京 宿泊 通常営業
レストラン 休業 テイクアウト テイクアウト+ランチ営業 一部短縮営業
コートヤード新大阪 宿泊 通常営業
レストラン 朝食のみ テイクアウト 通常営業（一部メニュー変更あり）
サンルート 宿泊 通常営業 休業 通常営業
レストラン ディナー休止 休業 一部短縮営業 ディナー休止
： 通常営業 ※コロナ対策あり ：一部制限あり ： 休業
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貸借対照表・損益計算書（第9期）
(単位:千円)
貸借対照表 損益計算書
（2020年8月31日） （2020年3月1日～2020年8月31日）
流動資産 3,457,268 流動負債 13,560,859 営業収益 1,770,720
現金及び預金 2,677,922 営業未払金 112,356 賃貸事業収入 1,768,455
信託現金及び信託預金 776,211 短期借入金 5,975,000 その他賃貸事業収入 2,264
営業未収入金 1,752 1年内返済予定の長期借入金 7,000,000 営業費用 782,642
前払費用 1,381 未払金 112,319 賃貸事業費用 651,187
固定資産 106,538,789 未払費用 49,592 資産運用報酬 91,733
有形固定資産 106,527,572 未払分配金 3,383 資産保管及び一般事務委託手数料 12,370
機械及び装置 7,645 未払法人税等 979 役員報酬 3,600
減価償却累計額 ▲ 401 未払消費税等 130,209 その他営業費用 23,751
工具、器具及び備品 37,281 前受金 176,435 営業利益 988,077
減価償却累計額 ▲ 4,854 預り金 582 営業外収益 3,507
信託建物 20,570,910 固定負債 45,554,483 受取利息 21
減価償却累計額 ▲ 2,616,842 長期借入金 41,000,000 未払分配金戻入 2,830
信託構築物 8,590 預り敷金及び保証金 4,554,473 還付加算金 616
減価償却累計額 ▲ 4,676 その他 9 その他 40
信託機械及び装置 5,034 負債合計 59,115,342 営業外費用 109,919
減価償却累計額 ▲ 486 投資主資本 50,880,715 支払利息 109,919
信託工具、器具及び備品 15,851 出資総額 50,000,000 経常利益 881,665
減価償却累計額 ▲ 3,205 剰余金 880,715 税引前当期純利益 881,665
信託土地 88,512,726 当期未処分利益 880,715 法人税、住民税及び事業税 983
無形固定資産 1,199 純資産合計 50,880,715 法人税等調整額 ▲ 11
ソフトウェア 1,199 負債純資産合計 109,996,057 当期純利益 880,694
投資その他の資産 10,018 前期繰越利益 21
差入敷金及び保証金 10,000 当期未処分利益 880,715
繰延税金資産 18
資産合計 109,996,057 34
物件収支（第9期）
コートヤード・バイ・ コートヤード・バイ・
シャングリ・ラ ヒルトン小田原 ホテルサンルート ポートフォリオ
マリオット マリオット
項目 ホテル 東京 リゾート＆スパ プラザ新宿 合計
東京ステーション 新大阪ステーション
第9期 第9期 第9期 第9期 第9期 第9期
（自） 2020年3月1日 2020年3月1日 2020年3月1日 2020年3月1日 2020年3月1日 2020年3月1日
運用期間
（至） 2020年8月31日 2020年8月31日 2020年8月31日 2020年8月31日 2020年8月31日 2020年8月31日
運用日数 （日） 184 184 184 184 184 184
不動産賃貸事業収支（千円）
不動産賃貸事業収益 ① 646,656 204,183 132,829 134,714 652,336 1,770,720
不動産賃料収入 646,656 201,918 132,829 134,714 652,336 1,768,455
その他収入 - 2,264 - - - 2,264
不動産賃貸事業費用 ② 240,559 94,534 69,899 69,881 176,311 651,187
公租公課 129,765 45,163 23,895 14,748 66,788 280,361
損害保険料 1,303 1,435 343 612 882 4,578
修繕費 - - 609 1,837 - 2,447
減価償却費 ③ 109,290 47,784 44,850 52,482 108,440 362,850
その他 200 150 200 200 200 950
不動産賃貸事業損益 ④=①-② 406,096 109,648 62,929 64,833 476,024 1,119,533
NOI ⑤=④+③ 515,387 157,433 107,780 117,316 584,465 1,482,383
NOI利回り（年換算） （注） 2.4% 4.8% 1.5% 1.3% 4.1% 2.7%
取得価格 （百万円） 42,000 6,500 13,800 17,600 28,600 108,500
（注）第9期NOI の年換算値 ÷ 取得価格
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有利子負債一覧
（2020年8月末現在）
借入金額
区分 借入先 利率 借入実行日 返済期限 摘要
（百万円）
三菱UFJ銀行 975 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日
みずほ銀行 500 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日
三井住友銀行 500 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日 期限一括返済
短期 三井住友信託銀行 500 基準金利(注)+0.20% 2020年8月31日 2021年8月31日 無担保･無保証
三井住友銀行 1,500 基準金利(注)+0.19% 2020年8月31日 2021年8月31日 変動金利
三井住友信託銀行 1,500 基準金利(注)+0.19% 2020年8月31日 2021年8月31日
みずほ銀行 500 基準金利(注)+0.19% 2020年8月31日 2021年8月31日
小計 5,975
みずほ銀行 1,000 0.38750% 2017年11月30日 2020年11月30日
三井住友銀行 1,000 0.38750% 2017年11月30日 2020年11月30日
りそな銀行 1,000 0.37750% 2017年11月30日 2020年11月30日
三井住友信託銀行 2,000 0.35158% 2018年11月30日 2021年8月31日
みずほ銀行 1,000 0.35158% 2018年11月30日 2021年8月31日
三井住友銀行 1,000 0.35158% 2018年11月30日 2021年8月31日
三井住友信託銀行 3,000 0.49630% 2016年11月30日 2021年11月30日
三菱UFJ銀行 3,000 0.49630% 2016年11月30日 2021年11月30日
日本政策投資銀行 1,500 0.49630% 2016年11月30日 2021年11月30日
三井住友銀行 2,000 0.42661% 2018年11月30日 2022年8月31日
みずほ銀行 1,000 0.42661% 2018年11月30日 2022年8月31日
三井住友信託銀行 1,000 0.42661% 2018年11月30日 2022年8月31日
信金中央金庫 1,000 0.42661% 2018年11月30日 2022年8月31日
みずほ信託銀行 2,000 0.25750% 2019年11月29日 2022年8月31日
三井住友信託銀行 500 0.53250% 2017年11月30日 2022年11月30日 期限一括返済
長期 三菱UFJ銀行 500 0.53250% 2017年11月30日 2022年11月30日 無担保・無保証
三井住友銀行 5,500 0.28250% 2019年11月29日 2023年2月28日 固定金利
日本生命保険 1,000 0.55565% 2017年11月30日 2023年5月31日
みずほ銀行 1,000 0.49909% 2018年11月30日 2023年8月31日
三井住友信託銀行 1,000 0.49909% 2018年11月30日 2023年8月31日
三菱UFJ銀行 1,000 0.49909% 2018年11月30日 2023年8月31日
みずほ銀行 2,000 0.63750% 2016年11月30日 2023年11月30日
三井住友銀行 2,000 0.63750% 2016年11月30日 2023年11月30日
日本政策投資銀行 1,500 0.63750% 2016年11月30日 2023年11月30日
みずほ銀行 2,000 0.33250% 2019年11月29日 2024年2月29日
みずほ銀行 5,000 0.35750% 2019年11月29日 2024年8月30日
信金中央金庫 1,000 0.29880% 2019年9月2日 2025年8月29日
日本政策投資銀行 500 0.29880% 2019年9月2日 2025年8月29日
みずほ信託銀行 500 0.29880% 2019年9月2日 2025年8月29日
りそな銀行 500 0.29880% 2019年9月2日 2025年8月29日
みずほ銀行 1,000 0.36000% 2019年9月2日 2026年8月31日
小計 48,000
合計 53,975
(注) 「基準金利」は全銀協1か月日本円TIBORです。 2020年8月期（第9期）中に実行した借入れ
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投資主の状況（第9期末）
投資主構成
（2020年8月末現在）
金融機関 その他 外国法人
個人 合計
（証券会社含む） 国内法人 ・個人 11.8％ 15.4％
76,913 169,467 194,611 59,009 500,000
投資口数（口）
15.4% 33.9% 38.9% 11.8% 100%
投資口数
11,173 65 202 146 11,586
投資主数（人） 500,000口
96.4% 0.6% 1.7% 1.3% 100%
38.9％ 33.9％
主要な投資主の状況（上位10社）
（2020年8月末現在）
1.7％ 1.3％
所有投資口数 所有比率
名称
（口） （％）
0.6％
株式会社森トラスト・ホールディングス 184,000 36.8%
株式会社日本カストディ銀行（信託口） 76,657 15.3%
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 33,972 6.8%
野村信託銀行株式会社（投信口） 13,143 2.6% 投資主数
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 7,246 1.4% 11,586人
株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 6,917 1.4%
株式会社中国銀行 4,061 0.8% 96.4％
THE BANK OF NEW YORK MELLON 140044 3,751 0.8%
株式会社あおぞら銀行 3,505 0.7%
個人 金融機関（証券会社含む）
株式会社日本カストディ銀行（金銭信託課税口） 3,482 0.7%
その他国内法人 外国法人・個人
合計（上位10社） 336,734 67.3%