3478 Ｒ－森トラストホテル 2020-05-29 16:00:00
2020年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 5 月 29 日
各 位
不 動 産 投資 信 託証 券 発行 者 名
森トラスト・ホテルリート投資法人
代表者名 執行役員 坂本 周
（コード番号:3478）
資 産 運 用会 社 名
森トラスト・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 山本 道男
問合せ先 ホテルリート運用本部
相澤 信之
運用戦略部長
（TEL. 03-6435-7011）
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2020 年 4 月 23 日付「2020 年
2 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
」にて公表しました 2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の
運用状況の予想について、下記のとおり修正しましたのでお知らせします。
記
１．2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の修正
1 口当たり
1 口当たり
分配金（円）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
(利益超過分
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 分配金
配金は含み
（円）
ません。)
前回発表予想
（未定） （未定） （未定） （未定） （未定） －
（Ａ）
今回発表予想
1,761 975 864 863 1,727 －
（Ｂ）
増減額
－ － － － － －
（Ｂ－Ａ）
増減率 －％ －％ －％ －％ －％ －％
参考：前年同期実績
2,399 1,708 1,610 1,609 3,219 －
（2019 年 8 月期）
（参考） 2020 年 8 月期：予想期末発行済投資口数 500,000 口、1 口当たり予想当期純利益 1,727 円
（注1） 2020 年 8 月期の運用状況の予想については、別紙「2020 年 8 月期における運用状況の予想の前提
条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産等の追
加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等の運用環境の
変化、 金利の変動、 又は今後の新投資口の発行等により、 前提条件との間に差異が生じ、 その結果、
実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含みま
せん。 ）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。そのため、本予想は分配金
の額を保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。
1
２．修正の理由
新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により、2020 年 2 月以降、国内外で経済活動が抑制され、旅行
需要も大幅に減少する状況にある中で、2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）における本
投資法人の運用状況の予想につきましては、2020 年 4 月 23 日付「2020 年 2 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」
の公表時点において、本投資法人が 2020 年 8 月期に受け取る賃料が予測可能であった 2 物件（「ヒルトン
小田原リゾート＆スパ」及び「ホテルサンルートプラザ新宿」
）を除く 3 物件（
「シャングリ・ラ ホテル 東
京」
（以下、
「シャングリ・ラ」といいます。、
）「コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション」
（以
下、
「コートヤード東京」といいます。
）及び「コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション」
（以
下、
「コートヤード新大阪」といいます。）の賃料の予測が著しく困難であり、合理的な業績予想の算定が
）
困難であったため、未定としていました。
今般、2020 年 4 月に発出された緊急事態宣言後の各物件におけるホテル運営状況が概ね判明し、本投資
法人が 2020 年 8 月期に受け取る賃料について、
シャングリ ラは 2020 年 3 月分～2020 年 8 月分賃料まで、
・
コートヤード東京及びコートヤード新大阪は 2020 年 3 月分～2020 年 7 月分賃料まで確定もしくは予想が
概ね可能となったことから、新たに業績予想の算定を行い、運用状況の予想を修正するものです。
なお、本投資法人が 2020 年 8 月期に受け取る賃料を算出する際の基準となる各物件のホテル運営月（以
下、
「賃料算出基準月」といいます。
）については、下記の（参考）をご参照ください。
（参考）2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）における各物件の賃料算出基準月
物件名称 賃料形態 賃料算出基準月
変動賃料（毎月変動）
シャングリ・ラ ホテル 東京 2019 年 11 月～2020 年 4 月
年間最低保証賃料あり
変動賃料（毎決算期変動※）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 2019 年 1 月～2019 年 12 月
※同一決算期中一定
コートヤード・バイ・マリオット 変動賃料（毎月変動）
2019 年 12 月～2020 年 5 月
東京ステーション 年間最低保証賃料あり
コートヤード・バイ・マリオット 変動賃料（毎月変動）
2019 年 12 月～2020 年 5 月
新大阪ステーション 年間最低保証賃料あり
ホテルサンルートプラザ新宿 固定賃料 －
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：http://www.mt-hotelreit.jp/
2
【別紙】
2020 年 8 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 2020 年 8 月期（第 9 期：2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）（184 日）
本日現在保有している 5 物件を前提とし、2020 年 8 月期末までの間に運用資産の
運用資産 変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動する可能性があります。
賃貸事業収益については、現在効力を有している賃貸借契約に加え、市場環境、物
件の競争力等を勘案して算出しており、2020 年 8 月期に 1,761 百万円を想定して
います。
賃貸事業収益のうち、賃料については、以下の前提で算定しています。なお、変動
賃料の算定にあたっては、主に前年の運営実績値をベースに、足許のホテル市況等
の変動要素を考慮した上で、各物件の賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定
しています。
[シャングリ・ラ ホテル 東京]
2020 年 8 月期（第 9 期）変動賃料：635 百万円
毎月の変動賃料は、当該月の 3 か月前の月において、賃借人が転借人から受け取っ
た賃料（以下「転貸テナント賃料」
（注）といいます。
）に 97％を乗じた金額等
（注）「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した
額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。
（参考）年間最低保証賃料（毎年 4 月から翌年 3 月（注）：882,700,000 円
）
（注）毎年 1 月から 12 月の期間において転貸テナント賃料の合計額が 910,000,000 円に満たない場
営業収益
合（転貸テナントの退去等により、転貸テナント賃料の支払がない場合も含みます。）には、当
該期間の転貸テナント賃料は 910,000,000 円であるものとして賃料計算（910,000,000 円×97％
＝882,700,000 円）を行い、4 月分から翌年 3 月分までの賃料の合計額との差額（不足分）につ
いて、翌年 3 月分の賃料と合わせて翌年 2 月末日までに支払われます。
[ヒルトン小田原リゾート＆スパ]
2020 年 8 月期（第 9 期）変動賃料：204 百万円
（本ホテルの賃借人から受け取る賃料以外のその他収入 2 百万円を含みます。
）
毎年 3 月から 8 月までの月額賃料は、前年 1 月から 12 月の 12 か月分の本ホテルの
基準利益の合計に 95%を乗じた額の 12 分の 1 に相当する金額（下限を 0 円）
毎年 9 月から翌年 2 月までの月額賃料は、前年 7 月から当年 6 月の 12 か月分の本
ホテルの基準利益の合計に 95%を乗じた額の 12 分の 1 に相当する金額（下限を 0
円）
（注）
「基準利益」とは、以下の計算式により求められる金額のことをいいます。
基準利益＝本ホテルの賃借人が本ホテルの運営により得る利益－同賃借人が本ホテルの運営
に支出した費用（賃借人の保険料等）
3
項目 前提条件
[コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション]
2020 年 8 月期（第 9 期）変動賃料：132 百万円
毎月の変動賃料は、当該月の 3 か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益
（注）に 90％を乗じた金額（下限を 0 円）
（注）
「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営
業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する費用に限ります。）
を控除した利益をいいます。
（参考）年間最低保証賃料（毎年 10 月から翌年 9 月（注 1）：310,000,000 円
）
（注 1） 毎年 10 月から翌年 9 月の期間における賃料の合計額が、310,000,000 円に満たない場合には、
当該期間の賃料は 310,000,000 円であるものとし、10 月分から翌年 9 月分までの賃料の合計
額との差額（不足分）について、翌年 9 月分の賃料と合わせて翌年 8 月末日までに支払われ
ます。
（注 2） 2019 年 10 月から 2020 年 9 月の期間における賃料の合計額は 310,000,000 円を超える見込みで
あるため、年間最低保証賃料と賃料の合計額との差額（不足分）の支払いは 2020 年 8 月末に
発生せず、2020 年 8 月期に帰属する営業収益も発生しないと想定しています。
[コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション]
2020 年 8 月期（第 9 期）変動賃料：136 百万円
毎月の変動賃料は、当該月の 3 か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益
（注）に 90％を乗じた金額（下限を 0 円）
営業収益
（注）
「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能
営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する費用に限りま
す。）を控除した利益をいいます。なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテ
ルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象とし、賃借人である森トラス
ト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車場、その他の売上及び費
用は対象としません。
（参考）年間最低保証賃料（毎年 10 月から翌年 9 月（注 1）：460,000,000 円
）
（注 1） 毎年 10 月から翌年 9 月の期間における賃料の合計額が、460,000,000 円に満たない場合には、
当該期間の賃料は 460,000,000 円であるものとし、10 月分から翌年 9 月分までの賃料の合計
額との差額（不足分）について、翌年 9 月分の賃料と合わせて翌年 8 月末日までに支払われ
ます。
（注 2） 2019 年 10 月から 2020 年 9 月の期間における賃料の合計額は 460,000,000 円を超えない見込み
であることから、年間最低保証賃料と賃料の合計額との差額（不足分）の支払いが 2020 年 8
月末に発生し、2020 年 8 月期に帰属する営業収益が 22 百万円発生することを想定しています。
[ホテルサンルートプラザ新宿]
2020 年 8 月期（第 9 期）固定賃料：652 百万円
（注）
「固定賃料」とは、毎月同額で支払われる賃料をいいます。
（参考）年間固定賃料：1,304,673,360 円
4
項目 前提条件
営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないこと、また新型コ
営業収益 ロナウイルスの感染拡大に関連し、賃借人に対する賃料の支払猶予又は減額等が発
生しないことを前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過
去の実績値等を基に、それぞれ費用の変動要素を考慮して算出しており、2020 年 8
月期に 290 百万円を見込んでいます。
固定資産税及び都市計画税等については、2020 年 8 月期に 280 百万円を見込んで
います。
建物の修繕費については、2020 年 8 月期に 4 百万円を見込んでいます。ただし、
営業費用
予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があ
ること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金
額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる
可能性があります。
減価償却費については、付随費用を含めて定額法により算出しており、2020 年 8
月期に 363 百万円を見込んでいます。
営業外費用 支払利息として 2020 年 8 月期に 110 百万円を見込んでいます。
本日現在、本投資法人の有利子負債総額は 54,500 百万円となっています。
有利子負債総額は、2020 年 8 月期末に 54,500 百万円を前提としています。
2020 年 8 月期末までに返済期限の到来する借入金については、全額借換えを行う
借入金 ことを前提としています。
2020 年 8 月期末の LTV は 49.4％程度を見込んでいます。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第 2 位を四捨五入しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
2020年8月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提と
しています。
投資口
1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。
）は、2020年8月期の予想期末発
行済投資口数500,000口により算出しています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）は、本投資法人の規約に定め
る金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1 口当たり
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生
分配金
等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）
は変動する可能性があります。
1 口当たり 利益を超えた金銭の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、現時点におい
利益超過分配金 て行う予定はありません。
法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める有価証券上場規程等、及び一般社
団法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
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