新型コロナウイルス発生後の取組みと
運用状況の予想の修正について
-2020年3月27日及び4月21日付プレスリリース 補足説明資料-
投資法人みらい
証券コード：3476
資産運用会社：三井物産・イデラパートナーズ株式会社
2020年4月21日 https://3476.jp
新型コロナウイルス発生後の取組み 1
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の拡大による影響
◼ 新型コロナウイルス感染症の拡大が日本国内に及び、旅行・出張及びイベント等の自粛や、全
国的に拡大した緊急事態宣言に基づく休業要請の影響がホテル及び商業施設を中心に顕在化
◼ 2020年2月以降はホテルの稼働状況が大幅に低下、商業施設の一部でも休業やイベント予約の
延期・キャンセル等が発生しており、テナントの収益にも一定の影響が出ている状況
顕在化したリスクへの対応策 広島鯉城通りビル MIキューブ仙台クリスロード 六甲アイランドDC（一部譲渡）
①調達余力を活用した物件取得
◼ 2020年3月31日付で中規模オフィスと都市型商業施設の2物件を追加取得 短期借入金のリファイナンス
◼ 35億円/平均償却後利回り4.8%（ポートフォリオ償却後利回り4.2%を大きく上回る水準） ◼ 2物件の取得資金としてコミットメントラインに基づく30億円の借入を実行
◼ 2020年6月末予定のMIUMIU神戸（準共有持分38%）の譲渡資金により15
②物件の一部譲渡による譲渡益の確保 億円を返済、残り15億円を9月末までにリファイナンス（長期化）の前提
◼ 六甲アイランドDCの一部を三井物産グループによる新プロジェクトの実証ファンドに譲渡 ◼ MIUMIU神戸の譲渡は決済に向けて特段の支障なし
◼ 少額譲渡で将来の収益減少を抑えながら、58百万円の譲渡益を確保 ◼ 6月末の返済金額は今後の追加策の検討結果を踏まえて最終判断
1口当たり予想分配金の修正
修正前 修正後 修正の概要
2020年4月期
（第8期） 1,570円 1,560円（▲0.6%） 変動賃料物件のホテルの稼働低下による減収が顕在化するも、追加の物件取得と譲渡益
で大半をカバー
2020年10月期
（第9期） 1,600円 1,480円（▲7.5%） ホテルの変動賃料はゼロを想定/商業施設の一部とその他ホテルについても新型コロナウ
イルス感染症の影響による減収リスクを計上
今後の対応/検討課題
◼ 新型コロナウイルス感染症の拡大継続及び影響長期化のリスク、収束時期及び収束後の影響の見極め
◼ 緊急事態宣言に基づく休業要請の影響を受けたテナントを中心とした賃料の支払い猶予や契約条件の見直し対応の判断
◼ 1口当たり分配金水準の引き上げに向けた追加策の検討（物件取得、譲渡、自己投資口取得等）
◼ 中期経営計画「Repower 2020-ER」の見直し
新型コロナウイルス感染症の拡大による影響 2
変動賃料物件のホテルは既に影響が顕在化/休業等によりテナント収益に影響が出ている一部の商業施設及びその他ホテルも対応を検討中
直近の状況 運用状況の予想の前提条件（2020年10月期）
オフィス/マルチ型商業施設
◼ テレワークが拡大する中でも解約申込は発生
オ しておらず、稼働率への影響はなし
フ
ィ ◼ 従前から継続中の賃料増額交渉や新規リーシ
ス ング活動は事実上一時休止 契約に基づく賃料収入を見込むも、
賃料増額/新規リーシングは保守的な前提に変更
◼ 緊急事態宣言（4/16付）の特定警戒都道府県
に所在する物件は4物件（全7物件）
商 一部の商業施設/固定賃料のホテル
業 ◼ 休業要請の対象となる業種を中心に複数店舗
施 が営業を休止
設 ◼ イベント対応施設では多数の予約キャンセル 休業等により賃料の支払い猶予等の対応可能性
や延期申し込みが発生
減収リスクとして総額102百万円を見込む
◼ 緊急事態宣言（4/16付）の特定警戒都道府県
に所在する物件は6物件（全15物件）
変動賃料物件のホテル
ホ ◼ 2月以降の稼働状況が低下し、変動賃料の減収
テ リスクが顕在化
ル 2020年10月末まで変動賃料の発生を見込まず
◼ 一部の固定賃料のホテルについても、営業自
粛や近隣ホテルを集約するための休業が発生 （最低保証賃料のみ収受）
取得物件の概要（2020年3月31日取得） 3
コミットメントラインに基づく借入金により新たに中規模オフィス・都市型商業施設の2物件：取得価格合計35.8億円を取得
コアアセット コアアセット
広島鯉城通りビル オフィス MIキューブ仙台クリスロード 商業施設
所在地 広島県広島市中区大手町三丁目1番9号 所在地 宮城県仙台市青葉区中央二丁目2番30号
取得価格 2,250百万円 取得価格 1,330百万円
鑑定評価価格 2,450百万円 鑑定評価価格 1,450百万円
鑑定NOI/償却後利回り 5.3%/4.7% 鑑定NOI/償却後利回り 5.0%/4.8%
延床面積 （事務所・車庫）4,891.01㎡ （駐車場）77.30㎡ 延床面積 1,186.30㎡
稼働率（テナント数） 87.7%（12） 稼働率（テナント数） 100.0%（3）
建築時期 1993年5月 建築時期 1991年3月
✓ 広島電鉄「中電前」駅より徒歩1分に位置し、本物件が属する「大手町 ✓ 仙台駅から徒歩圏内で人通りの多いクリスロード商店街に位置しており、
エリア」には官公庁をはじめ、大手企業、金融機関、放送局等が集積 平日には通勤・通学者、休日には多くの観光客や買い物客が訪れる立地
✓ 周辺には小・中規模オフィスが多く存在。本物件も基準階120坪程度と ✓ 1階はドラッグストア、2階は飲食店、3階及び4階部分はレンタル・
物件の特徴 物件の特徴
標準的な大きさであり、地域のボリュームゾーンに位置 コワーキングオフィスがテナントとして入居
✓ 複数年にわたり空調設備、共有廊下、トイレ、エントランス等のリ ✓ 1階は商店街からの間口に面しており、物販及び飲食の双方に対応可能。
ニューアルが施され、周辺ビルと比較して競争力のある設備仕様 2階以上は飲食・サービス系テナントの利用が見込まれる
注： 各数値の計算方法や詳細な物件概要については、2020年3月27日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（「広島鯉城通りビル」及び「MIキューブ仙台クリスロード」）をご参照ください。
六甲アイランドDC一部譲渡（本譲渡）の概要（2020年4月28日譲渡予定） 4
「六甲アイランドDC」の準共有持分7.55%を三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトの実証ファンドへ譲渡
譲渡の概要（注1） 六甲アイランドDC 物件概要
◼ 阪神高速5号湾岸線「六甲アイランド北出入口
物件名 六甲アイランドDC （IC）」まで約2.5kmに位置するほか、本土側への
連絡橋がつながっていることから、阪神エリアのみな
らず西日本を広域にカバーできるアクセス良好な立地
取得価格 8,650 百万円
◼ 期間15年の長期賃貸借契約に加え、西日本における
基幹ハブセンターというテナントにとって重要な機能
9,040 百万円
鑑定評価額（注2） を担う施設であることから継続的な利用が見込まれる
（2019年10月末時点）
◼ 大手外食チェーン向けの大規模3温度帯（冷凍、冷
蔵、常温）物流センターであり、自動立体倉庫（常
譲渡予定持分 7.55% 温・冷凍部分）や1階の両面にドックシェルター付の
入出庫用バースを備える等、食品を取り扱うテナント
の専用施設として高い配送利便性を有する
譲渡予定価格 717 百万円
帳簿価額 648 百万円
想定譲渡益 58 百万円
譲渡予定日 2020年4月28日
譲渡先 エスティファンドワン合同会社 所在地 兵庫県神戸市東灘区向洋町六丁目2-12
敷地面積 26,304.75㎡
収益性 取得価格ベース 譲渡予定価格ベース
延床面積 14,381.16㎡
鑑定NOI利回り 5.5% 5.0% 構造 S造 2階建
稼働率（テナント数） 100.0%（1）
償却後利回り 4.2% 3.8% 建築時期 2016年5月
注1： 各数値の計算方法等に関する注記については、本日付「国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ（「六甲アイランドDC」）をご参照ください。
注2： 物件全体の鑑定評価額を記載しています。
本譲渡のポイント 5
デジタル証券プロジェクト参画による運用戦略の多様化・DX推進への期待/新型コロナウイルス感染症の影響による減収の一部をカバー
三井物産Gによるデジタル証券プロジェクトへの参画 譲渡益により新型コロナウイルス減収の一部をカバー
◼ 三井物産がLayerX、SMBC日興証券、三井住友信託銀 ◼ 鑑定評価額を上回る価格での譲渡により58百万円の譲
行と改正金商法施行後のセキュリティ・トークン 渡益を計上
（ST）発行を見据えたプロジェクトを開始 ◼ 少額譲渡により将来の収益減少を抑えながら、
◼ 機動的な資金調達手段の確保や将来的な資産運用業務 譲渡益の計上により2020年4月期（第8期）に顕在化
のデジタル・トランスフォーメーション（DX）推進を した新型コロナウイルス感染症の影響による減収の
通じて投資主価値の向上を目指す 一部をカバー
プロジェクト参画により期待される効果/機能
資金調達/投資手段の多様化 デジタル・トランスフォーメーションの推進
（中長期的な検討事項）
◼ STファンドへの機動的な物件売却による含み益の
実現 ◼ IR情報や保有物件の運用パフォーマンス、施設管理
に関する情報管理の効率化
◼ STファンドとの大型物件への共同投資
◼ 電子登記や電子契約等を見据えた賃貸借契約、売買
◼ 既存の資金調達手段への技術転用（社債発行など） 契約等の電子化
上場から本譲渡後までのポートフォリオの変化 6
第2期末（17/04） 第7期末（19/10） 公募増資後（20/01） 本譲渡後（20/04）
15物件 29物件 32物件 34物件
資産規模
（取得価格ベース） 1,007億円 1,534億円
1,431億円 1,505億円
平均償却後
NOI利回り（鑑定NOI）
3.9% 4.2% 4.2% 4.2%
上位3物件比率
（取得価格ベース）
64.7% 37.8% 35.9% 35.2%
テナント数 97社 236社 247社 268社
LTV水準 47.0% 48.8% 47.4% 48.4%
1口当たり分配金（DPU） 815円 1,563円 1,570円/1,600円 1,560円/1,480円
（第８期及び第9期修正前予想） （第８期及び第9期修正後予想）
1口当たりNAV 45,640円 49,190円 49,850円 50,020円
投資口価格 37,525円 63,500円 61,200円 40,700円
（終値ベース） (2017年4月28日時点) (2019年10月31日時点) (2020年1月31日時点) (2020年4月17日時点)
商業施設 その他 6.0% その他 8.3% その他 7.8%
21.8% 商業施設 商業施設 商業施設
17.7% 17.3% 17.8%
投資比率 コア コア コア コア
ホテル
（取得価格ベース） 9.7% 100.0% 90.5% オフィス 88.4% オフィス 89.0% オフィス
ホテル 55.9% 55.0% 55.4%
オフィス ホテル ホテル
68.6% 20.4% 19.4% 19.0%
主な物件取得・譲渡
新宿イースト 品川シーサイド 六甲アイランドDC MIUMIU神戸 マイスクエアビル 東京衛生学園専門学校 広島鯉城通りビル MIキューブ仙台
サイドスクエア パークタワー （第6期取得物件） （分割譲渡） クリスロード
ポートフォリオマップ（本譲渡後） 7
運用資産
オフィス 商業施設 ホテル その他
1 2 3 4 5 6 7 8 ９
品川シーサイド 川崎 新宿イースト 東京フロント ヒルコート 日宝本町ビル MIテラス オリコ マイスクエアビル
パークタワー テックセンター サイドスクエア テラス 東新宿 名古屋伏見 博多駅南ビル
11 12 13 15 16 17 18 19 20
MIUMIU神戸 渋谷ワールド THINGS青山 イオン MEGA ホテルサン ダイワロイネット スーパーホテル スーパーホテル
イーストビル 葛西店 ドン・キホーテ ルート新潟 ホテル秋田 仙台・広瀬通り 大阪・天王寺
和泉中央店
21 22 23 24 25 26 27 28 29
スーパーホテル スーパーホテル コンフォート 伊勢シティ コンフォート コンフォート ホテルウィング スマイルホテル スマイルホテル
さいたま・大宮 京都・烏丸五条 ホテル新山口 ホテルアネックス ホテル北上 ホテル長野 インターナショナル 那覇シティ 博多駅前
セレクト上野・御徒町 リゾート
30 31 32 33 34 10 14
スマイルホテル ホテルWBF ミ・ナーラ 六甲アイランド 東京衛生学園 広島鯉城通り MIキューブ仙台
名古屋栄 淀屋橋南 DC 専門学校 ビル クリスロード
2020年3月取得物件
業績予想（第8期/第9期）※2020年4月21日修正版 8
第8期（20/4）予想 第9期（20/10）予想
（修正前） （修正後） 差異 （修正前） （修正後） 差異
営業収益 百万円 5,484 5,465 △19 5,661 5,498 △162
賃料事業収入 百万円 4,244 4,157 △87 4,316 4,135 △180
オフィス 百万円 2,175 2,195 20 2,231 2,313 82
商業施設 百万円 879 879 △0 857 859 1
ホテル 百万円 852 745 △106 843 599 △244
インダストリアル/教育施設 百万円 337 336 △0 383 363 △19
その他収入 百万円 820 830 9 861 879 17
不動産売却益 百万円 418 477 58 484 484 ー
賃貸事業費用 百万円 1,497 1,495 △2 1,612 1,636 24
NOI 百万円 3,567 3,492 △75 3,565 3,378 △186
減価償却費 百万円 586 588 1 606 609 2
一般管理費 百万円 518 518 0 539 544 5
営業外費用 百万円 270 268 △1 242 246 4
当期純利益 百万円 2,609 2,593 △16 2,660 2,460 △199
1口当たり分配金（DPU） 円 1,570 1,560 △10 1,600 1,480 △120
資本的支出 百万円 696 513 △182 687 616 △71
NCF 百万円 2,871 2,979 107 2,877 2,761 △115
1口当たりFFO 円 1,671 1,626 △45 1,674 1,555 △119
ペイアウトレシオ % 94.0 95.9 2.0 95.6 95.2 △0.4
期末物件数 32 34 2 31 33 2
期末稼働率 % 100.0 99.6（注1） △0.4 99.7 未定（注1） ー
有利子負債総額 百万円 74,700 77,700 3,000 74,700 76,200 1,500
LTV % 47.4 48.4 1.0 47.5 48.0 0.5
発行済投資口数 口 1,662,240 1,662,240 ー 1,662,240 1,662,240 ー
注1：第8期は2020年3月末時点の実績に六甲アイランドDCの一部譲渡の調整を行った数値を記載しています。第9期は、新型コロナウイルスの影響による減収リスクを見込んでいることから、現時点では開示を省略します。
注2：本予想は一定条件の下に算出した2020年4月21日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（参考資料）三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトの概要
（参考）三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトの概要 10
三井物産グループでは、セキュリティ・トークンに特化した資産運用会社を設立し、新技術を活用したデジタル証券を市場に供給すると
共に、グループ全体でアセットマネジメント事業全体のデジタル・トランスフォーメーションを推進します。
私募取扱・売買媒介 今回のシステム化対象
三井物産オルタナティブ
三井物産 連携・協力 インベストメンツ
三井物産リアルティ 運用
実証ファンドSPC
LayerX マネジメント （三井物産・LayerX出資）
三井物産
六甲アイランド
デジタル
DC
アセット
三井物産 信託受益権
マネジメント
SMBC アセット 三井物産・イデラ 運用
連携・協力 マネジメント 投資法人みらい
日興証券 パートナーズ
HD
三井住友 三井物産ロジスティ 運用 日本ロジスティクス
信託銀行 クス・パートナーズ ファンド投資法人
三井物産グループ AM会社
新技術を活用したファンドに特化
デジタル証券を市場に供給
（参考）デジタル証券プロジェクト 実証ファンドの概要 11
デジタル証券プロジェクトの第一弾として、三井物産グループでは株式会社LayerXに開発を委託したプロダクトを活用してデジタル証券
ファンドを組成し、セキュリティ・トークンの実証を開始します。
システム開発委託
三井物産株式会社 株式会社LayerX
100%
三井物産アセットマネジ
100% エスティファンドワン合同会社
メントホールディングス
100%
三井物産 対象不動産の
三井物産 信託受益権
オルタナティブ シニアローン
リアルティ・マネジメント
インベストメンツ （三井住友信託銀行）
私募取扱/媒介 運用
デジタルTK
（三井物産・LayerX）
デジタル証券 実証ファンド
（参考）ブロックチェーン技術の適用可能性について 12
三井物産グループでは、セキュリティ・トークンへの取り組みを皮切りに、資金調達・情報開示・不動産履歴管理・契約/登記に至る
全てのプロセスに対し、ブロックチェーンを含む新技術を積極的に取り込み、ベストプラクティス構築を目指します。
不動産アセットマネジメント事業におけるブロックチェーン技術の適用可能性
資金調達
情報開示 不動産履歴管理 契約・登記
（セキュリティトークン）
◼ 社債発行（含むハイブリッド） ◼ IR/会計処理への活用 ◼ 賃貸履歴管理 ◼ 賃貸借契約への適用
◼ 個別物件の売却・共有 ◼ 自動決算・自動監査 ◼ 修繕・更新履歴管理 ◼ 売買契約への適用
◼ 個別物件への共同投資 ◼ 健全かつ透明な総会運営 ◼ 取引履歴管理 ◼ 不動産登記への適用
低コストの資金調達 開示負担削減・信頼性向上 不動産取引の透明性向上 契約管理の効率化
（参考）三井物産デジタル・アセットマネジメントの概要 13
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、デジタル証券プロジェクトの推進母体として、
三井物産株式会社及びブロックチェーン技術を含む総合的な技術力を持つLayerXにより2020年4月1日に設立されました。
会社名 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
東京都中央区東日本橋3-4-18
所在地
東日本橋EXビル5階
Project D
資産運用に関する業務全般 （デジタル証券プロジェクト）
事業内容
（事業運営に必要な許認可は今後申請予定）
設立 2020年4月1日
資本金 5億円（4月末予定・資本準備金を含む）
代表者 代表取締役社長 上野 貴司
三井物産 54%
株主構成 LayerX 36%
（4月末予定） SMBC日興証券 5%
三井住友信託銀行 5%
ディスクレーマー 14
金額は億円、百万円又は千円未満を切り捨てて表示しています。
パーセントは、小数第2位を四捨五入して表示しています。
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来の予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での仮
定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。本資料作成日における本投資法人の投資方針、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係及び
適用法令を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知又は未知の
リスク及び不確実性その他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、経営結果、財務状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
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されます。本投資口の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を
受けて変動します。そのため、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
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参考情報（9ページ～13ページ）に関するディスクレーマー 15
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らの将来の予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での仮定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。本参考
資料作成日における本投資法人の投資方針、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係及び適用法令を前提としており、本参考資料作成日以降における事情の変更を反映
又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知又は未知のリスク及び不確実性その他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業
績、経営結果、財務状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
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