3476 Ｒ－投資法人みらい 2020-04-21 15:30:00
2020年4月期及び2020年10月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 4 月 21 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ
）は、2019 年 12 月 10 日付「2019 年 10 月期
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。 決
算短信（ＲＥＩＴ）」で公表しました 2020 年 4 月期（第 8 期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）
及び 2020 年 10 月期（第 9 期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想
について、下記のとおり修正しましたのでお知らせします。
記
1. 修正の内容
① 2020 年 4 月期（第 8 期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想（A） 5,484 2,881 2,610 2,609 1,570 1,570 -
今回修正予想（B） 5,465 2,863 2,594 2,593 1,560 1,560 -
増減額（B-A） ▲19 ▲18 ▲16 ▲16 ▲10 ▲10 -
増減率 ▲0.3％ ▲0.6％ ▲0.6％ ▲0.6％ ▲0.6％ ▲0.6％ -
② 2020 年 10 月期（第 9 期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想（A） 5,661 2,903 2,661 2,660 1,600 1,600 -
今回修正予想（B） 5,498 2,708 2,461 2,460 1,480 1,480 -
増減額（B-A） ▲162 ▲194 ▲199 ▲199 ▲120 ▲120 -
増減率 ▲2.9％ ▲6.7％ ▲7.5％ ▲7.5％ ▲7.5％ ▲7.5％ -
1
（参考）
2020 年 4 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,662,240 口（※）
2020 年 10 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,662,240 口（※）
※ 詳細は別紙「2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の「発行済投資口総数」欄をご参照ください。
（注 1）かかる予想数値は別紙「2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の前提条件の下に算出した本日時
点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、
金利の動向、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差異が生じ、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性がありま
す。また、本予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
（注 2）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 3）単位未満の数値は切り捨て、百分率は小数第 2 位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
2. 修正の理由
「六甲アイランド DC」」でお知
本日公表した「国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ（ ）
らせした資産の譲渡及び新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響による変動賃料物件（注）のホ
テル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前及びスマイルホテル名古屋栄）を
中心としたポートフォリオの賃貸事業収入の減少に伴い、2019 年 12 月 10 日付「2019 年 10 月期 決算短
」にて公表した 2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件が変動し
信（ＲＥＩＴ）
たことから予想の修正を行うものです。
新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた旅行及び出張の自粛により、本投資法人が保有する変動賃
料物件のホテルの 2 月以降の稼働状況が大幅に低下しており、現時点で日本国内における新型コロナウ
イルス感染症の収束見通しが立っていない状況を踏まえて 2020 年 10 月末までの期間は変動賃料が発生
しない（最低保証賃料のみ収受）ことを前提としています。
なお、今後も新型コロナウイルス感染症の拡大が続いた場合や、想定以上に影響が長期化した場合に
は、緊急事態宣言による休業要請等で大きな影響を受けているその他のホテルや一部の商業施設につい
て賃料の支払い猶予や契約条件の変更等の対応が必要になる可能性がありますが、テナントからの申し
出や交渉の状況、国土交通省や各自治体からの要請等の社会的な影響を踏まえて慎重に判断する方針で
す。新型コロナウイルス感染症の影響やテナントとの交渉状況の変化等により改めて運用状況の予想を
修正する必要が生じた場合は、適時適切に公表します。
（注）直近の決算期における賃料収入に対する変動賃料の比率が 20%以上の物件をいいます。以下同じです。
以 上
※投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
（参考プレスリリース等）
2020 年 4 月 21 日付 「六甲アイランド DC」」
「国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ（ ）
2020 年 4 月 21 日付 「新型コロナウイルス発生後の取組みと運用状況の予想の修正について
-2020 年 3 月 27 日及び 4 月 21 日付プレスリリース 補足説明資料-」
＜別紙＞
2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件
2
（別紙）
2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・ 2020 年 4 月期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日（182 日）
計算期間
・ 2020 年 10 月期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日（184 日）
・ 本日現在本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計 34 物件） （以下「運用資産」といいます。 ）の
うち、2020 年 4 月 28 日に譲渡予定の「六甲アイランド DC（準共有持分 7.55%） 」及び 2020 年 6 月 30 日に
譲渡予定の「MIUMIU 神戸（準共有持分 38%）（以下併せて「譲渡予定資産」といいます。
」 ）を譲渡するこ
とを前提としています。譲渡の詳細につきましては、本日付で公表した「国内不動産信託受益権の一部譲
運用資産 渡に関するお知らせ（ 「六甲アイランド DC」」及び 2019 年 6 月 21 日付付で公表した「国内不動産信託受
）
益権の譲渡に関するお知らせ（ 「MIUMIU 神戸」」をご参照ください。
）
・ 当該譲渡予定資産の譲渡を除き、運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前
提としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資口 ・ 本日現在の発行済投資口数 1,662,240 口を前提としています。
総数 ・ 2020 年 10 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・ 本日現在の有利子負債総額 77,700 百万円のうち、2020 年 4 月期中に返済期限が到来する有利子負債はあり
ません。2020 年 10 月期中に返済期限が到来する短期借入金 3,000 百万円については、1,500 百万円を
「MIUMIU 神戸（準共有持分 38%） 」の譲渡資金により返済、残額をリファイナンスにより長期化すること
を前提としています。
・ 2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期末時点における有利子負債残高はそれぞれ 77,700 百万円、76,200 百万円
有利子負債
となることを見込んでいます。
・ 2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期末時点における総資産 LTV（有利子負債比率）はそれぞれ 48％中盤、
48%程度となる見込みです。
・ 総資産 LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産 LTV ＝ 有利子負債総額÷総資産×100
・ 保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市場動向
（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。
・ 2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期中に「運用資産」に記載の譲渡予定資産を譲渡し、不動産等売却益を
2020 年 4 月期に 477 百万円、2020 年 10 月期に 484 百万円見込んでいます。
営業収益
・ 変動賃料物件のホテル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前及びスマイルホテ
ル名古屋栄）については、2020 年 10 月まで変動賃料が発生しないことを前提としています。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、2020 年 10 月期に合計 102 百万円を賃貸事業収入の減収リスク
として見込んでいます。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や各物件の
現所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税等」といい
ます。）については現所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取
得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。
・ 建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本投資法人の資産運用会社であ
る三井物産・イデラパートナーズ株式会社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を
費用として計上しています。しかしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急
に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金
営業費用 額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意くださ
い。
・ 減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・ 賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2020 年 4 月期 2020 年 10 月期
外注委託費： 345 百万円 355 百万円
水道光熱費： 418 百万円 521 百万円
公租公課： 386 百万円 401 百万円
修繕費： 75 百万円 86 百万円
その他賃貸事業費用： 268 百万円 271 百万円
減価償却費： 588 百万円 609 百万円
3
項目 前提条件
・ 運用資産に係る中期的な収益改善策の費用として前回発表予想で見込んでいた 2020 年 10 月期の 48 百万円
は、新型コロナウイルス感染症の影響による減収リスクを踏まえて取り崩しています。
・ その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2020 年 4 月期に 518 百万円、2020 年 10 月期
に 544 百万円を見込んでいます。
・ 支払利息その他借入関連費用等として、2020 年 4 月期に 243 百万円、2020 年 10 月期に 246 百万円を見込ん
でいます。
営業外費用
・ 2019 年 12 月 10 日に開催された役員会で決議した新投資口の発行に係る一時的な費用として、2020 年 4 月
期に 25 百万円を見込んでいます。
・ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提と
して算出しています。
1 口当たり ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む
分配金 種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
（利益超過分配金 ・ 2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前提です
は含まない） が、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第 2 条第 2 項第 30 号ロに定めるものをいいます。 ）であ
る繰延ヘッジ損失を 2019 年 10 月期と同額の 621 百万円と見込んでおり、純資産控除項目の変動による 1 口
当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。
・ 2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動
が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては現時点におい
1 口当たり
て行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定はありま
せん。
・ 上記を除き、新型コロナウイルス感染症による影響が現時点での想定を超えて大幅に拡大しないこと、ま
た、その影響が長期化しないことを前提としています。実際には新型コロナウイルス感染症による影響は
今後も更に拡大し、また、その影響が長期化するおそれは否定できません。
その他
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行
されないことを前提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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