3476 Ｒ－投資法人みらい 2020-04-21 15:30:00
国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ（「六甲アイランドDC」） [pdf]
2020 年 4 月 21 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ（「六甲アイランド DC」）
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。
）が資産運用を委託する三井物産・イデラパートナーズ
株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、下記のとおり資産の譲渡（以下「本譲渡」といいます。
）
を決定しましたのでお知らせします。なお、本譲渡は、本投資法人のスポンサーである三井物産グループによ
るデジタル証券プロジェクト（以下「本プロジェクト」ということがあります。（注）の実証ファンドを譲渡
）
先としており、本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産グループが推進する新しい技術を用いた資産運用
と資金調達に関する知見を本投資法人の運用に活用するため、今後も本プロジェクトにおけるスポンサーとの
協働を継続する方針です。
（注）三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトの概要は、後記「2．譲渡の理由」をご参照ください。
記
1． 本譲渡の概要
六甲アイランド DC（準共有持分 7.55%）
（注 1）
譲渡予定資産の名称
（以下「本譲渡予定資産」といいます。 ）
契約締結日（注 2） 2020 年 4 月 28 日
譲渡予定日（注 3） 2020 年 4 月 28 日
譲渡予定価格（注 4） 717 百万円
帳簿価額（注 5） 648 百万円
譲渡予定価格と帳簿価額の差（注 6） 69 百万円
譲渡先（注 7） エスティファンドワン合同会社
決済方法等 譲渡予定日に全額支払い
媒介の有無 無
（注 1）本日現在、本投資法人は本譲渡予定資産全体を信託受益権として保有しており、本譲渡後に譲渡先との間で信託受益権を準
共有する予定です。
（注 2）「契約締結日」には、譲渡予定資産に関し、買主との間で締結される予定の売買契約書の締結日を記載しています。
（注 3）「譲渡予定日」は、譲渡予定資産に係る売買契約書に記載される譲渡予定日を記載しています。
（注 4）「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産に関し、買主との間の売買契約書に記載される譲渡予定資産の売買代金額を記載していま
す。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載して
います。以下同じです。
（注 5）「帳簿価額」は、譲渡予定日時点の想定値であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。
1
（注 6）譲渡予定価格と帳簿価額の差額として算定された参考数値であり、譲渡損益とは異なります。
（注 7）譲渡先の詳細は、後記「5．譲渡先の概要」に記載のとおりです。
2． 本譲渡の理由
ポイント
⚫ 三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトの実証ファンドへの譲渡
⚫ 譲渡益の計上により 2020 年 4 月期における新型コロナウイルスの影響の一部をカバー
⚫ 本プロジェクトへの参画を通じて投資主価値の向上に繋がる資産運用業務の DX（注）推進を検討
（注）デジタル・トランスフォーメーション（Digital Transformation）の略であり、経済産業省の DX 推進ガイドラインでは、
「企業が
ビジネス環境の激しい変化に対応し、データとデジタル技術を活用して、顧客や社会のニーズを基に、製品やサービス、ビジ
ネスモデルを変革するとともに、業務そのものや、組織、プロセス、企業文化・風土を変革し、競争上の優位性を確立するこ
と」と定義されています。
本投資法人は、2020 年末を達成期限とした拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」で掲げた各種定量
目標の改善に向けてポートフォリオの拡充、リスク分散及び収益性の向上に取り組んでおり、スポン
サーである三井物産グループが 2020 年 5 月に予定されている改正金融商品取引法施行後のセキュリ
ティ・トークン発行を見据えたデジタル証券プロジェクトを進める中、本プロジェクトにおける実証
ファンドの対象物件として本譲渡予定資産の購入意向が示されたことから本譲渡の検討を開始しました。
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響を受けて変動賃料物件（注）のホテルを中心に顕在化し
た賃貸事業収入の減少を譲渡益でカバーできる定量的な効果と本プロジェクトへの参画を通じて機動的
な資金調達手段の確保や将来的な資産運用業務の効率化が期待されるという定性的な効果、譲渡価格の
水準等を総合的に勘案して本譲渡を決定したものです。本物件の特徴及び本譲渡の決定にあたり検討し
た点は以下のとおりです。
（注）直近の決算期における賃料収入に対する変動賃料の比率が 20%以上の物件をいいます。以下同じです。
⚫ 本譲渡予定資産の特徴
➢ 阪神高速 5 号湾岸線「六甲アイランド北出入口（IC）
」まで約 2.5km に位置し、阪神エリアのみな
らず西日本を広域にカバーできる良好な立地。
➢ 大手外食チェーン向けの大規模 3 温度帯（冷凍、冷蔵、常温）物流センターで、食品を取り扱うテ
ナントの専用施設として高い配送利便性を有する。
➢ 期間 15 年の長期賃貸借契約に加え、西日本における基幹ハブセンターというテナントにとって重
要な機能を担う施設であることから継続的な利用が見込まれる。
⚫ 本譲渡にあたり検討した点（譲渡予定価格の妥当性・譲渡益の効果・譲渡資金の使途）
➢ 鑑定評価額を上回る価格での譲渡により、58 百万円の譲渡益（注）を確保する見込み。
➢ 少額（準共有持分 7.55%）譲渡により将来の収益減少を抑えながら、譲渡益の計上により 2020 年 4
月期（第 8 期）に顕在化した新型コロナウイルス感染症の影響による変動賃料物件のホテルを中心
とした賃貸事業収入の減少の一部をカバー。
➢ 譲渡資金については、 （2020 年 3 月 31
「広島鯉城通りビル」及び「MI キューブ仙台クリスロード」
日取得）の取得に利用した手元資金の復元に充当し、新たな物件取得や自己投資口の取得等の投資
主利益に繋がる投資に活用する方針。
（注）本日時点の見込み数値であり、今後の譲渡手続きの変化等により変動する可能性があります。
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（参考）本譲渡予定資産の収益性
鑑定評価額 鑑定 NOI 利回り 償却後 NOI 利回り
物件名称 価格（百万円）
（百万円） （注 1） （注 2）
六甲アイランド DC 取得価格ベース 653 5.5% 4.2%
682
（準共有持分 7.55%） 譲渡予定価格ベース 717 5.0% 3.8%
（注 1）
「鑑定 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI」を取得価格/譲渡予定価格で除して算出した数値を小数第 2 位を四捨五入して記載していま
す。また、 「鑑定 NOI」とは、各物件の取得の決定に際して取得した鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した
運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であって、NOI に敷金等の運用益を加算し、資本
的支出を控除した NCF（純収益：Net Cash Flow）とは異なります。上記「鑑定 NOI」は DCF 法における初年度（初年度に特殊
要因がある場合等には 2 年目又は 3 年目。 ）の NOI です。
（注 2）
「償却後 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得価格/譲渡予定価格で除して算出した数値を小数
第 2 位を四捨五入して記載しています。また、減価償却費については、定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算
出した試算値です。以下同じです。
（参考）三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトの概要
スポンサーである三井物産グループは、ブロックチェーンを含む総合的な技術力を持つ株式会社
LayerX、金融商品取引・販売・資産管理の豊富なノウハウを有する SMBC 日興証券株式会社及び三井住
友信託銀行株式会社と共に、デジタル技術を積極的に活用する次世代型アセットマネジメント事業を担
う戦略的ジョイントベンチャーとして、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（本社：東
（以下「三井 DAM」といいます。
京都中央区、CEO：上野貴司） ）を 2020 年 4 月 1 日に設立しました。
三井 DAM では、従来のアセットマネジメント業務を抜本的に見直し、業務全体の DX 推進により①各種
業務の時間コストの削減、②運用事業の透明性向上、③ファンドの小口化・適切な流動性付与、④幅広
い投資対象を見据えた新しい形の証券化の実現を目指しています。
本投資法人及び本資産運用会社は、本譲渡を契機として本プロジェクトに参画し、三井 DAM が手掛
ける最新テクノロジーを用いた運用業務の効率化や、セキュリティ・トークンを用いた新しい資金調達
手段等の技術を利用して、本投資法人の資産運用業務の DX 推進を検討する方針です。中長期的には、
ブロックチェーン技術の特性を活かして、本投資法人の IR 情報や保有物件の運用パフォーマンス・施設
管理に関する情報管理の効率化や、今後導入・普及が見込まれる電子登記・電子契約等を見据えた賃貸
借契約・売買契約等の電子化を検討し、本投資法人の資産運用業務の DX 推進を通じて本投資法人の投
資主価値の向上を目指します。
＜実証ファンドのスキーム図＞
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3． 本譲渡予定資産の内容
本譲渡予定資産の内容については、本投資法人作成の 2020 年 1 月 30 日付有価証券報告書「第一部
ファンド情報／第 1 ファンドの状況／5 運用状況／（2）投資資産」記載のとおりです。
4． 鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書の概要（注1）
鑑定評価額 682百万円
鑑定評価機関の名称 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019年10月31日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 682
直接還元法による価格 684
運営収益
潜在総収益（a）～（d）計
（a）共益費込貸室賃料収入
（b）水道光熱費収入
（c）駐車場収入
（d）その他収入
空室等損失等
運営費用 非開示
維持管理費 （注2）
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益 35
一時金の運用益 非開示
資本的支出 （注2）
純収益 35
DCF法における割引率の分析を前提に、割引率に織り込まれ
還元利回り 5.2% ていない純収益や売却価格の変動予測を加味し、類似不動産
の利回り事例を参考に査定
DCF法による価格 679
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 5.0%
との比較等から査定
還元利回りに対する保有期間終了後における不動産市場の特
最終還元利回り 5.4%
性と対象不動産のポテンシャル等を考慮して査定
積算価格 725
土地比率 68.2%
建物比率 31.8%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
特になし
当たって留意した事項
（注 1）本投資法人が譲渡予定である準共有持分（7.55%）相当額を記載しています。
（注 2）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場
合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益
が 損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。
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5． 譲渡先の概要
譲渡先は以下のとおりです。
名称 エスティファンドワン合同会社
所在地 東京都千代田区丸の内三丁目1番1号 東京共同会計事務所内
代表者 代表社員 エスティワン一般社団法人 職務執行者 本郷 雅和
事業内容 1． 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2． 不動産の信託受益権の取得、保有及び処分
3． その他前号に掲げる事業に付帯又は関連する事業
資本金 10万円（2020年4月21日時点）
設立年月日 2020年3月18日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
出資者 エスティワン一般社団法人
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 当該会社は、本資産運用会社の主要株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディング
ス株式会社（以下「MAH」といいます。）の親会社（三井物産株式会社）が出資する合同会社
であり、本日現在、MAHは本投資法人の発行済投資口総数の約1.2%を保有しています。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況 なお、当該会社は、MAHが100％出資する三井物産リアルティ・マネジメント株式会社と投資一
任契約を締結する予定であることから、本資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に
該当します。
（注）譲渡先から開示について同意が得られていないため開示していません。
6． 利害関係人との取引
本譲渡予定資産の譲渡先は、本資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するた
め、利害関係者取引規程その他の社内規定に基づき、必要な審議及び決議を経ています。
7． 今後の見通し
本譲渡による運用状況への影響は、本日公表の「2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期運用状況の予想及
び分配予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
（参考プレスリリース等）
2020 年 4 月 21 日付 「2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」
2020 年 4 月 21 日付 「新型コロナウイルス発生後の取組みと運用状況の予想の修正について
-2020 年 3 月 27 日及び 4 月 21 日付プレスリリース 補足説明資料-」
＜添付資料＞
参考資料 本譲渡後のポートフォリオ一覧
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参考資料 本譲渡後のポートフォリオ一覧
取得価格 投資比率
分類 用途 地域 物件名称 （百万円） （%） 取得日
（注 1） （注 2）
オフィス 東京圏 品川シーサイドパークタワー（準共有持分 63.4%）（注 3） 20,288 13.2 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 川崎テックセンター 23,182 15.1 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 新宿イーストサイドスクエア（準共有持分 5%相当）（注 3） 10,000 6.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 東京フロントテラス（準共有持分 50.2%）（注 3） 10,592 6.9 2017 年 10 月 26 日
オフィス 東京圏 ヒルコート東新宿 3,900 2.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 大阪圏 日宝本町ビル 1,465 1.0 2018 年 2 月 28 日
オフィス 名古屋圏 MI テラス名古屋伏見 8,886 5.8 2018 年 6 月 1 日
オフィス その他 オリコ博多駅南ビル 1,680 1.1 2018 年 8 月 1 日
オフィス 東京圏 マイスクエアビル 2,800 1.8 2019 年 12 月 25 日
オフィス その他 広島鯉城通りビル 2,250 1.5 2020 年 3 月 31 日
2016 年 12 月 16 日（土地）
商業施設 大阪圏 MIUMIU 神戸（準共有持分 38.0%相当）（注 3） 2,546 1.7
2017 年 11 月 9 日（建物）
商業施設 東京圏 渋谷ワールドイーストビル 3,200 2.1 2016 年 12 月 16 日
商業施設 東京圏 THINGS 青山 2,912 1.9 2020 年 1 月 9 日
商業施設 その他 MI キューブ仙台クリスロード 1,330 0.9 2020 年 3 月 31 日
コア 商業施設 東京圏 イオン葛西店（注 3） 9,420 6.1 2016 年 12 月 16 日
アセット 商業施設 大阪圏 MEGA ドン・キホーテ和泉中央店 3,000 2.0 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ホテルサンルート新潟 2,108 1.4 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ダイワロイネットホテル秋田 2,042 1.3 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 スーパーホテル仙台・広瀬通り 1,280 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル大阪・天王寺 1,260 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 東京圏 スーパーホテルさいたま・大宮 1,123 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル京都・烏丸五条 1,030 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 コンフォートホテル新山口 902 0.6 2016 年 12 月 16 日
ホテル 名古屋圏 伊勢シティホテルアネックス 1,800 1.2 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル北上 820 0.5 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル長野 580 0.4 2018 年 3 月 1 日
ホテル 東京圏 ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 3,720 2.4 2018 年 5 月 15 日
ホテル その他 スマイルホテル那覇シティリゾート 4,000 2.6 2018 年 11 月 1 日
ホテル その他 スマイルホテル博多駅前 3,800 2.5 2018 年 11 月 1 日
ホテル 名古屋圏 スマイルホテル名古屋栄 2,950 1.9 2018 年 11 月 1 日
ホテル 大阪圏 ホテル WBF 淀屋橋南 1,750 1.1 2018 年 11 月 1 日
グロース
アセット
商業施設 大阪圏 ミ・ナーラ 4,944 3.2 2017 年 10 月 26 日
（コア
プラス）
グロース インダス
大阪圏 六甲アイランド DC（準共有持分 92.45%相当）（注 3） 7,996 5.2 2018 年 11 月 1 日
アセット トリアル
（ニュータ
イプアセッ
教育施設 東京圏 東京衛生学園専門学校 3,900 2.5 2020 年 1 月 9 日
ト）
合計 153,457 100.0 －
（注 1）「取得価格」は、各物件に関し、売買契約書に記載される各取得資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税
並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。但し、「ミ・ナーラ」に係る売買契約に記載の取得価格は 4,100 百万
円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は 4,944 百万円です。「ミ・ナー
ラ」については、当該追加投資を含む総投資額 4,944 百万円を取得価格と定義します。
（注 2）「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 3）取得資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を記載しています。
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