3476 Ｒ－投資法人みらい 2020-03-27 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（「広島鯉城通りビル」及び「MIキューブ仙台クリスロード」） [pdf]
2020 年 3 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（「広島鯉城通りビル」及び「MI キューブ仙台クリスロード」）
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。
）が資産運用を委託する三井物産・イデラパートナーズ
株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、下記のとおり資産の取得（以下「本取得」といいます。
）
を決定しましたのでお知らせします。
記
1． 本取得の概要
(1) 本取得予定資産
アセットカテゴリー/ 契約締結日 取得予定価格
物件名称 取得予定日 取得先
アセットタイプ（注 1） （注 2） （注 3）
（百万円）
オフィス 広島鯉城通りビル 2,250
コア 2020 年 2020 年 株式会社
アセット 3 月 31 日 3 月 31 日 べストランド
商業施設 MI キューブ仙台クリスロード 1,330
合計 3,580
（注 1）
「アセットカテゴリー/アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類です。詳細は、参考資料 3「本取得予定資産の内容におけ
る記載事項説明」をご参照ください。
（注 2）
「契約締結日」には、取得予定資産について、売主との間で締結される予定の売買契約書の締結日を記載しています。
（注 3）
「取得予定価格」は、各取得予定資産に関し、売買契約書に記載される予定の各取得予定資産の売買代金額を記載しています。
なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。
以下同じです。
(2) 取得資金：借入金及び自己資金
（注） 当該借入金の詳細は、本日付で公表の「資金の借入に関するお知らせ」をご参照ください。
(3) 決済方法：取得日に全額支払い
1
2. 取得の理由
本投資法人は、ポートフォリオの拡充、リスク分散及び収益性の向上により拡張版中期経営計画
「Repower 2020-ER」に基づく 1 口当たり分配金（DPU）の持続的成長と戦略的運用による投資主価値の
向上を実現するため、ポートフォリオの構築方針や不動産マーケットの動向、個別物件の特性等を総合
的に勘案して本取得を決定しました。
（参考）拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」の概要
本投資法人は、拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」において、①本投資法人のリスクプレミア
ムの縮小と②達成済の中期経営計画「Repower 2020」と同水準の 1 口当たり分配金の維持という 2 つの
目標を設定しており、ポートフォリオ分散の更なる進展やトータルリスクの低減を図るため、資産規模、
平均償却後 NOI 利回り、上位 3 物件比率、LTV 水準という 4 つの定量的な基準を意識した運用を行って
います。個別のアセットタイプ別の取得方針において、アップサイドが期待できるオフィスと立地の希
少性が高く本源的な不動産価値の上昇余地がある商業施設を検討対象として挙げており、本取得予定資
産は上記の運用方針に合致した物件取得と考えています。
（参考）本取得予定資産の収益性
取得予定価格 鑑定評価額 鑑定 NOI 利回り 償却後 NOI 利回り
物件名称
（百万円） （百万円） （注 1） （注 2）
広島鯉城通りビル 2,250 2,450 5.3% 4.7%
MI キューブ仙台クリスロード 1,330 1,450 5.0% 4.8%
合計/平均 3,580 3,900 5.2% 4.8%
（注 1）
「鑑定 NOI 利回り」は、「鑑定 NOI」を取得予定価格で除して算出した数値を小数第 2 位を四捨五入して記載しています。 「合計
/平均」にある「鑑定 NOI 利回り」欄には、 「平均 NOI 利回り」を記載しています。なお、 「平均 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI
利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出しています。また、 「鑑定 NOI」とは、各物件の取得の決定に際して取得
した鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除
する前の収益であって、NOI に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除した NCF（純収益：Net Cash Flow）とは異なりま
す。上記「鑑定 NOI」は DCF 法における初年度（初年度に特殊要因がある場合等には 2 年目又は 3 年目。 ）の NOI です。
（注 2）
「償却後 NOI 利回り」は、「鑑定 NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得予定価格で除して算出した数値を小数第 2 位を
四捨五入して記載しています。 「合計/平均」にある「償却後 NOI 利回り」欄には、 「平均償却後 NOI 利回り」を記載していま
す。なお、 「平均償却後 NOI 利回り」は、 「償却後 NOI 利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出しています。ま
た、減価償却費については、定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。以下同じです。
2
3． 本取得予定資産の内容
【広島鯉城通りビル】
物件 アセットカテゴリー コアアセット
広島鯉城通りビル
名称 アセットタイプ オフィス
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年3月31日 特定資産の種類 信託受益権
取得予定価格 2,250百万円 信託
受益 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額 2,450百万円
権の
（価格時点） （2020年2月29日） 概要 信託期間満了日 2030年3月31日
最寄駅 広島電鉄宇品線「中電前」駅 徒歩1分
所在地（住居表示） 広島県広島市中区大手町三丁目1番9号
広島県広島市中区大手町三丁目1番 建築時期 1993年5月21日
地番
11他4筆 ① （事務所・車庫）
鉄骨造陸屋根10階建
構造
建ぺい率 100%（注） ② （駐車場）
鉄骨造陸屋根平屋建
建
土地 ① 事務所・車庫
容積率 800% 物 用途
② 駐車場
① 4,891.01㎡
用途地域 商業地域 延床面積
② 77.30㎡
敷地面積 674.76㎡ 駐車場台数 58台
所有形態 所有権 所有形態 所有権
マスターリース会社
PM会社 シービーアールイー株式会社 本投資法人
（予定）
特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は 80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100%となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 3,611.85㎡ 稼働率 87.7%
主要テナント 非開示（注） テナント数 12社
年間賃料 118百万円 敷金・保証金 72百万円
（注）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
建物状況評価報告書の概要
調査業者 大和不動産鑑定株式会社 緊急・短期修繕費 -
調査書日付 2020年2月 長期修繕費 17,517千円
地震リスク分析等の概要
東京海上日動リスク
調査業者 PML値 5.0%（注）
コンサルティング株式会社
（注）詳細調査（フェーズ2）の数値を記載しています。
担保設定の状況 なし
3
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 2,450百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年2月29日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 2,450
直接還元法による価格 2,520
運営収益 173
潜在総収益（a）～（d）計 182
現行の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃
（a）共益費込貸室賃料収入 148 料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争
力を勘案のうえ計上
（b）水道光熱費収入 13 過年度実績額に基づき、稼働率の実績も考慮のうえ査定
現行の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向に基づき、対象
（c）駐車場収入 19
不動産の中長期的競争力を勘案のうえ計上
（d）その他収入 1 契約額及び実績額に基づき計上
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象
空室等損失等 9
不動産の競争力等を考慮して査定
運営費用 45
維持管理費 8 類似不動産の維持管理費及び予定契約額に基づき計上
水道光熱費 13 実績額を参考に査定
修繕費 4 エンジニアリング・レポートの修繕費用を計上
PMフィー 2 予定契約額に基づき計上
テナント募集費用等 1 類似不動産のテナント募集費用を参考に査定
公租公課 13 2019年度実績額に基づき査定
損害保険料 0
その他費用 0
運営純収益 127
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の
一時金の運用益 1
観点から総合的に勘案のうえ査定
エンジニアリング・レポートの更新費用を妥当と判断し、コ
資本的支出 12
ンストラクション・マネジメントフィーを考慮のうえ計上
純収益 116
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に
還元利回り 4.6%
勘案して査定
DCF法による価格 2,420
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 4.4%
との比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市
最終還元利回り 4.8%
場性等を考慮して査定
積算価格 2,270
土地比率 80.1%
建物比率 19.9%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
特になし
当たって留意した事項
4
本物件の特徴
＜立地特性＞
- 本物件は広島電鉄「中電前」駅より徒歩 1 分に位置しています。広島市内はバス便も充実しており、本物件から徒
歩 1 分に所在するバス停には複数路線が乗り入れているため、本物件の属する「大手町ゾーン」の中でも立地水準
は高い評価です。
- 「大手町ゾーン」は、広島市役所や中区役所、広島中央郵便局が立地しており、公共機関の分室ニーズや取引関
連企業のニーズも想定されます。
- 本物件が面する鯉城通りは、平和大通りや国道 2 号線といった主要幹線道路と交わっており、車を利用する営業拠
点としても利便性の高い立地です。また、広島県庁、広島市役所などの官公庁をはじめ、大手企業、金融機関、
放送局等が集積し、ビジネス街を形成しています。
＜物件特性＞
- 「大手町ゾーン」は、比較的小～中規模のオフィスが多く存在しています。本物件も基準階 120 坪程度と標準的な
大きさであり、地域のボリュームゾーンに位置している物件です。
- エントランスは意匠性の高い空間になっており、前面はアルミカーテンウォールを採用する等、周辺ビルと比較
して存在感のある仕様です。
- 複数年にわたり空調設備、共用廊下、トイレ、エントランス等のリニューアルが施され、周辺ビルと比較して競
争力を有しています。
- エレベーターも 2 基装備され、天井高 2,500mm の無柱空間、個別空調、OA フロアと地域において標準的な仕様に
なっています。小区画に分割も可能で、多様な面積帯のニーズに応えられる仕様となっています。
- 58 台分の立体駐車場を有し、車を利用するテナントのニーズにも対応可能です。
＜その他＞
- 2020 年 2 月末日現在の稼働率は 87.7％ですが、シービーアールイー株式会社の調査に基づく広島エリアのオフィ
ス空室率は下落傾向（2019 年第 4 四半期で 1.9%）となっており、本物件が属する「大手町ゾーン」のオフィス需
要は高いと想定されます。
- 2020 年 2 月末日現在、空室区画（3 区画）に複数のテナント候補が内見を実施しており、本投資法人による取得
後、早期の稼働率向上を目指します。
5
【MI キューブ仙台クリスロード】
物件 アセットカテゴリー コアアセット
MIキューブ仙台クリスロード
名称 アセットタイプ 商業施設
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年3月31日 特定資産の種類 信託受益権
取得予定価格 1,330百万円 信託
受益 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額 1,450百万円
権の
（価格時点） （2020年2月29日） 概要 信託期間満了日 2030年3月31日
地下鉄南北線「仙台」駅・JR仙石線「あおば通」駅 徒歩2分、
最寄駅
JR東北新幹線・東北本線「仙台」駅 徒歩7分
所在地（住居表示） 宮城県仙台市青葉区中央二丁目2番30号
宮城県仙台市青葉区中央二丁目 建築時期 1991年3月4日（注3）
地番
2番24他1筆
構造 鉄骨造陸屋根4階建
建ぺい率 100%（注1）
土地 容積率 646.8%（注2） 建物 用途 店舗・事務所
用途地域 商業地域 延床面積 1,186.30㎡
敷地面積 347.16㎡ 駐車場台数 -
所有形態 所有権 所有形態 所有権
マスターリース会社
PM会社 株式会社REI 本投資法人
（予定）
特記事項
該当事項はありません。
（注1）指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
（注2）指定容積率は700％ですが、前面道路の幅員により646.80％に制限されています。
（注3）登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,023.76㎡ 稼働率 100%
主要テナント 非開示（注） テナント数 3社
年間賃料 75百万円 敷金・保証金 70百万円
（注）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
建物状況評価報告書の概要
調査業者 大和不動産鑑定株式会社 緊急・短期修繕費 -
調査書日付 2020年2月 長期修繕費 2,974千円
地震リスク分析等の概要
東京海上日動リスク
調査業者 PML値 3.2%（注）
コンサルティング株式会社
（注）詳細調査（フェーズ2）の数値を記載しています。
担保設定の状況 なし
6
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 1,450百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年2月29日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 1,450
直接還元法による価格 1,480
運営収益 82
潜在総収益（a）～（d）計 85
現行の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃
（a）共益費込貸室賃料収入 78 料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争
力を勘案のうえ計上
（b）水道光熱費収入 7 過年度実績額に基づき、稼働率の実績も考慮のうえ査定
（c）駐車場収入 -
（d）その他収入 -
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象
空室等損失等 3
不動産の競争力等を考慮して査定
運営費用 17
維持管理費 2 類似不動産の維持管理費及び実績額を参考に査定
水道光熱費 5 実績額を参考に査定
修繕費 1 エンジニアリング・レポートの修繕費用を計上
PMフィー 1 類維持不動産の水準を参考に査定
テナント募集費用等 0 類似不動産のテナント募集費用を参考に査定
公租公課 6 2019年度実績額に基づき査定
損害保険料 0
その他費用 0
運営純収益 65
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の
一時金の運用益 0
観点から総合的に勘案のうえ査定
エンジニアリング・レポートの更新費用を妥当と判断し、コ
資本的支出 2
ンストラクション・マネジメントフィーを考慮のうえ計上
純収益 63
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に
還元利回り 4.3%
勘案して査定
DCF法による価格 1,440
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 4.1%
との比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市
最終還元利回り 4.5%
場性等を考慮して査定
積算価格 1,070
土地比率 95.4%
建物比率 4.6%
積算価格が収益価格に比べて低位に試算されたが、対象不動産に係る売買市
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 場における中心的な需要者である投資家等は対象不動産の収益性及び投資採
当たって留意した事項 算性を重視して取引を行う傾向が強いことから、本件では収益価格の方が積
算価格よりも相対的に説得力が高いと判断した。
7
本物件の特徴
＜立地特性＞
- 本物件は JR「仙台」駅より徒歩 7 分、市営地下鉄「仙台」駅及び JR「あおば通」駅より徒歩 2 分に位置していま
す。
- 本物件の所在する仙台市青葉区は、県内のみならず東北地方の中心都市であり、仙台市の中でも最も規模の大き
な都市です。
- 仙台駅から徒歩圏内で人通りの多いクリスロード商店街に立地しており、アクセスの良い物件です。
- クリスロード商店街は全区域が歩行者専用道路となっており、平日は市営地下鉄「広瀬通」駅及び JR「あおば
通」駅や周辺に多数所在するバス停留所を通勤・通学に利用する人が多く、休日には多くの観光客や買い物客が
訪れます。
- 本物件の位置する「仙台駅前エリア」は、市内「一番町エリア」とともに仙台市内の中ではオフィス賃料上昇率
が高いことからオフィス立地としても優位性があり、商業立地としては平日休日ともに一定量の来街者が見込め
るエリアです。
- 本物件が面するクリスロード商店街は、東北三大祭りの一つである「仙台七夕まつり」の飾付けが行われる通り
であり、開催時には全国から来場する多くの観光客で賑わいを見せる商店街です。
＜物件特性＞
- 本物件は 4 層の建物であり、1 階及び 2 階部分は商店街から直接のアプローチが可能です。
- 1 階はドラッグストア、2 階は飲食店、3 階及び 4 階部分はレンタル・コワーキングオフィスがテナントとして入
居しています（レンタル・コワーキングオフィスは 2020 年 4 月オープン予定）
。
- 1 階は商店街からの間口に面しており、物販及び飲食の双方に対応可能、2 階以上は飲食・サービス系テナントの
利用が見込まれます。
＜その他＞
- 3 階及び 4 階のテナントであるレンタル・コワーキングオフィス運営会社とは、2020 年より 10 年間の定期賃貸借
契約が締結されており、安定的な運用が見込まれます。
- 仙台市は東日本大震災からの復興をきっかけとした起業が多く、全国主要都市でも高い開業率となっています。
2019 年 3 月に仙台市が公表した経済成長戦略「仙台市経済戦略 2023-豊かさを実感できる仙台・東北を目指して-」
では重点プロジェクトに起業支援が挙げられており、今後もスタートアップ企業の受け皿としてのレンタル・コ
ワーキングオフィスに強い需要が期待されます。
8
4． 取得先の概要
取得先は以下のとおりです。
名称 株式会社ベストランド
所在地 東京都港区六本木一丁目6番1号 泉ガーデンタワー
代表者 代表取締役社長 山田 康宏
事業内容 中古住宅・収益不動産の買取再販
収益不動産の売買、賃貸及び管理
不動産仲介（売買・賃貸借）
資本金 3億円（2020年3月31日時点）
設立年月日 2010年11月19日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
出資者 非開示（注）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
（注）取得先から開示について同意が得られていないため開示していません。
5． 物件取得先等の状況
本取得予定資産の取得先は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者ではありま
せん。
6． 媒介の概要
媒介者は以下のとおりです。
名称 野村不動産株式会社
所在地 東京都新宿区西新宿一丁目26番2号
代表者 代表取締役社長 宮嶋 誠一
事業内容 不動産業
資本金 20億円（2019年4月1日時点）
設立年月日 1957年4月15日
出資者 野村不動産ホールディングス株式会社（100.0%）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
媒介手数料 非開示（注）
（注）媒介者から媒介手数料の額の開示について同意が得られていないため開示していません。
7． 利害関係人との取引
該当はありません。
8． 今後の見通し
本取得による 2020 年 4 月期（第 8 期）及び 2020 年 10 月期（第 9 期）運用状況への影響は軽微であ
り、予想の変更はありません。
9
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
（参考プレスリリース等）
2020 年 3 月 27 日付「資金の借入に関するお知らせ」
＜添付資料＞
参考資料 1 物件写真・物件位置図
参考資料 2 本取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料 3 本取得予定資産の内容における記載事項説明
10
参考資料 1 物件写真・物件位置図
【広島鯉城通りビル】
物件写真 物件位置図
【MI キューブ仙台クリスロード】
物件写真 物件位置図
11
参考資料 2 本取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
取得（予定）
投資比率
価格
分類 用途 地域 物件名称 （%） 取得（予定）日
（百万円）
（注 2）
（注 1）
オフィス 東京圏 品川シーサイドパークタワー（準共有持分 63.4%）（注 3） 20,288 13.2 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 川崎テックセンター 23,182 15.0 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 新宿イーストサイドスクエア（準共有持分 5%相当）（注 3） 10,000 6.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 東京フロントテラス（準共有持分 50.2%）（注 3） 10,592 6.9 2017 年 10 月 26 日
オフィス 東京圏 ヒルコート東新宿 3,900 2.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 大阪圏 日宝本町ビル 1,465 1.0 2018 年 2 月 28 日
オフィス 名古屋圏 MI テラス名古屋伏見 8,886 5.8 2018 年 6 月 1 日
オフィス その他 オリコ博多駅南ビル 1,680 1.1 2018 年 8 月 1 日
オフィス 東京圏 マイスクエアビル 2,800 1.8 2019 年 12 月 25 日
オフィス その他 広島鯉城通りビル 2,250 1.5 2020 年 3 月 31 日
2016 年 12 月 16 日（土地）
商業施設 大阪圏 MIUMIU 神戸（準共有持分 38.0%相当）（注 3） 2,546 1.7
2017 年 11 月 9 日（建物）
商業施設 東京圏 渋谷ワールドイーストビル 3,200 2.1 2016 年 12 月 16 日
商業施設 東京圏 THINGS 青山 2,912 1.9 2020 年 1 月 9 日
商業施設 その他 MI キューブ仙台クリスロード 1,330 0.9 2020 年 3 月 31 日
コア 商業施設 東京圏 イオン葛西店（注 3） 9,420 6.1 2016 年 12 月 16 日
アセット 商業施設 大阪圏 MEGA ドン・キホーテ和泉中央店 3,000 1.9 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ホテルサンルート新潟 2,108 1.4 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ダイワロイネットホテル秋田 2,042 1.3 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 スーパーホテル仙台・広瀬通り 1,280 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル大阪・天王寺 1,260 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 東京圏 スーパーホテルさいたま・大宮 1,123 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル京都・烏丸五条 1,030 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 コンフォートホテル新山口 902 0.6 2016 年 12 月 16 日
ホテル 名古屋圏 伊勢シティホテルアネックス 1,800 1.2 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル北上 820 0.5 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル長野 580 0.4 2018 年 3 月 1 日
ホテル 東京圏 ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 3,720 2.4 2018 年 5 月 15 日
ホテル その他 スマイルホテル那覇シティリゾート 4,000 2.6 2018 年 11 月 1 日
ホテル その他 スマイルホテル博多駅前 3,800 2.5 2018 年 11 月 1 日
ホテル 名古屋圏 スマイルホテル名古屋栄 2,950 1.9 2018 年 11 月 1 日
ホテル 大阪圏 ホテル WBF 淀屋橋南 1,750 1.1 2018 年 11 月 1 日
グロース
アセット
商業施設 大阪圏 ミ・ナーラ 4,944 3.2 2017 年 10 月 26 日
（コア
プラス）
グロース インダス
大阪圏 六甲アイランド DC 8,650 5.6 2018 年 11 月 1 日
アセット トリアル
（ニュータ
イプアセッ
教育施設 東京圏 東京衛生学園専門学校 3,900 2.5 2020 年 1 月 9 日
ト）
合計 154,110 100.0 －
（注 1）「取得（予定）価格」は、各物件に関し、売買契約書に記載され、又は記載される予定の各取得資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金
額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。但し、「ミ・ナーラ」に係る売買契約
に記載の取得価格は 4,100 百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は
4,944 百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額 4,944 百万円を取得価格と定義します。
（注 2）「投資比率」は、各物件の取得（予定）価格の合計に対する比率で小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 3）取得資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を記載しています。
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参考資料 3 本取得予定資産の内容における記載事項説明
前記「3．本取得予定資産の内容」の各欄における記載事項に関する説明は、以下（イ）～
（ワ）のとおりです。時点の注記がないものについては、原則として、2020 年 2 月末日時点の状況
を記載しています。
(イ) 「アセットカテゴリー」及び「アセットタイプ」について
- 「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具
体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流
施設のうち、原則として 80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場
合を含みます。 ）等、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットを
いいます。
- 「グロースアセット（ニュータイプアセット） 」とは、不動産市場における不動産投資・
運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られ
ており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをい
います。
(ロ) 「最寄駅」について
- 「最寄駅」における徒歩による所要時間については、 「不動産の表示に関する公正競争規
約」（平成 17 年公正取引委員会告示第 23 号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約
施行規則」 （平成 17 年公正取引委員会承認第 107 号）に基づき、道路距離 80 メートルに
つき 1 分間を要するものとして算出した数値を、小数第 1 位以下を切り上げて記載してい
ます。
(ハ) 「所在地（住居表示） 」について
- 所在地（住居表示）は、本取得予定資産の住居表示を記載しています。また住居表示未
実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載
しています。
(ニ) 「土地」について
- 「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
- 「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その
後の改正を含みます。、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。
）
以下「都市計画法」といいます。 ）等の関連法令に従って定められた数値を記載していま
す。なお、本取得予定資産によっては、以下の表に記載の「建ぺい率」及び「容積率」
につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
- 「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載していま
す。
- 「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
本取得予定資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
- 「所有形態」は、本取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有す
る予定の権利の種類を記載しています。
(ホ) 「建物」について
- 「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
- 「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
- 「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
- 「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。本取得予定資産が区分所
有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。本取得
予定資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
- 「駐車場台数」は、2020 年 2 月末日時点において本取得予定資産につき敷地内に確保さ
れている駐車場（建物内の駐車場を含みます。 ）の台数を記載しています。なお、本取得
予定資産の共有持分又は区分所有権を取得する場合にも、その本取得予定資産全体に係
る駐車場台数を記載しています。
- 「所有形態」は、本取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有す
る予定の権利の種類を記載しています。
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(ヘ) 「PM 会社」について
- 「PM 会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なプロパティ・マネジメント契
約を締結する予定の会社を記載しています。
(ト) 「マスターリース会社」について
- 「マスターリース会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なマスターリース
契約を締結する予定の会社を記載しています。
(チ) 「特記事項」について
- 「特記事項」の記載については、原則として、2020 年 2 月末日時点の情報をもとに、
個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収
益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(リ) 「賃貸借の概要」について
- 「賃貸借の概要」は、本取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた
数値及び情報をもとに、本取得予定資産について、特に記載のない限り 2020 年 2 月末日
時点において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
- 「総賃貸可能面積」は、2020 年 2 月末日時点における本取得予定資産に係る建物の賃貸
借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物
件の場合は、底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載
し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。本取得予定資産が建物の共有持分
又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
- 「稼働率」は、2020 年 2 月末日時点における本取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対
して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
- 「主要テナント」は、2020 年 2 月末日時点における各本取得予定資産の総賃貸面積中、
賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、本取得予定資産が、当該物件
につき締結されるマスターリース契約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわら
ず、一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対象物件の場合には、そのマス
ターリース会社を記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られてい
ない場合、 「主要テナント」欄には、 「非開示」と記載しています。
- 「テナント数」は、2020 年 2 月末日時点における本取得予定資産に係る各賃貸借契約
（同日時点で入居済みのものに限ります。 ）に基づき、本取得予定資産毎のテナント数を
記載しています。但し、当該本取得予定資産につきマスターリース契約が締結されてい
る場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー
型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済
みのものに限ります。 ）を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け
取る固定型マスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース会社のみを
テナントとしてテナント数を記載し、当該本取得予定資産について、マスターリース会
社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を
括弧書きにて記載しています。また、底地のみを取得する場合には、土地賃借人の総数
を記載しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分のテナント数は含みません。
- 「年間賃料」は、2020 年 2 月末日時点における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同
日時点で入居済みのものに限ります。 ）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部分の
賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。 ）
を 12 倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載して
います。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて算
出しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となる物件の場合に
おいて、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マス
ターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契
約上の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定
型マスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料を
それぞれ 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。また、同日時
点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、エンドテナン
トより開示の承諾を得られていない場合、 「非開示」と記載しています。本取得予定資産
が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
- 「敷金・保証金」は、2020 年 2 月末日時点における本取得予定資産に係る各賃貸借契約
（同日時点で入居済みのものに限ります。 ）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額
につき百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷
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金・保証金は含みません。なお、当該本取得予定資産につきマスターリース契約が締結
されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保
証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。エンドテナントより開示
の承諾を得られていない場合、 「非開示」と記載しています。本取得予定資産が建物の共
有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
- また、各本取得予定資産について、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解
約申入れがなされていても、2020 年 2 月末日時点において契約が継続している場合、当
該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、 「稼働率」 「テナント数」
、 、
「年間賃料」「敷金・保証金」等を記載しています。
、
(ヌ) 「建物状況評価報告書の概要」について
- 「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より 1 年以内に必要とされる修繕更新費用
として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載していま
す。
- 「長期修繕費」は、調査日より 12 年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報
告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨
てて記載しています。本取得予定資産が建物の共有、また準共有持分である場合には、
その持分に応じ算出しています。
(ル) 「担保設定の状況」について
- 本取得予定資産の取得後に担保設定が解除される場合は「なし」と記載しています。
(ヲ) 「不動産鑑定評価書の概要」について
- 「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含み
ます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社に本取得予定資産の
鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定
評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該
鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
- なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社と
の間には、特別の利害関係はありません。
- 金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載
される数値は、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(ワ) 「本物件の特徴」について
- 「本物件の特徴」は、本投資法人の物件取得の着眼点を示したものであり、原則として、
シービーアールイー株式会社作成の「貴社指定物件におけるマーケットレポート」及び株式
会社ジオ・アカマツ作成の「マーケットレポート」の各記載等に基づき、また、一部にお
いて本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各本取得予定資産の基本的性格、特徴、
その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部
の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保
証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映さ
れていません。
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