3476 Ｒ－投資法人みらい 2019-12-10 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（「マイスクエアビル」、「THINGS青山」及び「東京衛生学園専門学校」） [pdf]
2019 年 12 月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（「マイスクエアビル」「THINGS 青山」及び「東京衛生学園専門学校」
、 ）
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。
）が資産運用を委託する三井物産・イデラパートナーズ
株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、下記のとおり資産（以下「本取得予定資産」といいま
す。
）の取得（以下「本取得」といいます。
）を決定しましたのでお知らせします。
記
1． 本取得の概要
(1) 本取得予定資産
取得予定価格
アセットカテゴリー/ 契約締結日
物件名称 取得予定日 取得先 （百万円）
アセットタイプ（注 1） （注 2）
（注 3）
コア 2019 年
オフィス マイスクエアビル 非開示（注 5） 2,800
アセット 12 月 25 日
コア 2019 年
商業施設 THINGS 青山（注 4） 非開示（注 5） 2,912
アセット 12 月 10 日
2020 年
グロースアセッ 1月9日
ト（ニュータイ 教育施設 東京衛生学園専門学校 学校法人 後藤学園 3,900
プアセット）
合計 9,612
（注 1）「アセットカテゴリー/アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類です。詳細は、参考資料 3「本取得予定資産の内容におけ
る記載事項説明」をご参照ください。
（注 2）「契約締結日」には、各取得予定資産に関し、売主との間の売買契約書の締結日を記載しています。
（注 3）「取得予定価格」は、各取得予定資産に関し、売主との間の売買契約書に記載された各取得予定資産の売買代金額を記載してい
ます。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載して
います。以下同じです。
（注 4）本物件の正式名称は「THINGS Aoyama Organic Garden. dth」ですが、本投資法人においては「THINGS 青山」との名称を使用し
ます。以下同じです。
（注 5）取得先の同意が得られていないため、やむを得ない理由により「非開示」としています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
1
(2) 取得資金：新投資口発行の手取金及び自己資金（MIUMIU 神戸の一部譲渡資金を含む）
（予定）
（注 1）新投資口発行の詳細は、本日公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
（注 2）MIUMIU 神戸譲渡の詳細は、2019 年 6 月 21 日公表の「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（MIUMIU 神戸）
」をご
参照ください。
(3) 決済方法：取得日に全額支払い
(4) 年間賃料：478 百万円（注）
なお、本投資法人は、取得予定資産のテナントに関して、2019 年 7 月 31 日提出の「不動産投資信託
証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナントの選定基準に適合していると判
断しています。
（注） 年間賃料の定義は、参考資料 3「本取得予定資産の内容における記載事項説明」をご参照ください。
2. 取得の理由
本投資法人は、ポートフォリオの拡充、リスク分散及び収益性の向上により拡張版中期経営計画
「Repower 2020-ER」に基づく 1 口当たり分配金（DPU）の持続的成長と戦略的運用による投資主価値の
向上を実現するため、ポートフォリオの構築方針や不動産マーケットの動向、個別物件の特性等を総合
的に勘案して本取得を決定しました。
（参考）拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」の概要
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
2
本投資法人は、拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」において本投資法人のリスクプレミアムの
縮小と 2017 年 6 月 14 日付で策定した中期経営計画「Repower 2020」と同水準の 1 口当たり分配金の維
持という 2 つの目標を設定しており、ポートフォリオ分散の更なる進展やトータルリスクの低減を図る
ため、資産規模、平均償却後 NOI 利回り、上位 3 物件比率、LTV 水準という 4 つの定量的な基準を意識
した運用を行っています。また、コアアセットをベースとしつつ、ポートフォリオ全体の収益性向上を
目指し、高い収益性を有するグロースアセットを抑制的に組み入れています。今回の各取得予定資産は、
上記の運用方針に合致した物件取得と考えています。
（参考）本取得予定資産の収益性
取得予定価格 鑑定評価額 鑑定 NOI 利回り 償却後 NOI 利回り
物件名称
（百万円） （百万円） （注 1） （注 2）
マイスクエアビル 2,800 2,930 3.5% 3.2%
THINGS 青山 2,912 3,260 3.7% 3.6%
東京衛生学園専門学校 3,900 4,210 5.7% 5.2%
合計/平均 9,612 10,400 4.5% 4.1%
（注 1）
「鑑定 NOI 利回り」は、「鑑定 NOI」を取得予定価格で除して算出した数値を小数第 2 位を四捨五入して記載しています。 「合計
/平均」にある「鑑定 NOI 利回り」欄には、 「平均 NOI 利回り」を記載しています。なお、 「平均 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI
利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出しています。また、 「鑑定 NOI」とは、各物件の取得の決定に際して取得
した鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除
する前の収益であって、NOI に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除した NCF（純収益：Net Cash Flow）とは異なりま
す。上記「鑑定 NOI」は DCF 法における初年度（初年度に特殊要因がある場合等には 2 年目又は 3 年目。 ）の NOI です。
（注 2）
「償却後 NOI 利回り」は、「鑑定 NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得予定価格で除して算出した数値を小数第 2 位を
四捨五入して記載しています。 「合計/平均」にある「償却後 NOI 利回り」欄には、 「平均償却後 NOI 利回り」を記載していま
す。なお、 「平均償却後 NOI 利回り」は、 「償却後 NOI 利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出しています。ま
た、減価償却費については、定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。以下同じです。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
3
3． 本取得予定資産の内容
【マイスクエアビル】
物件 アセットカテゴリー コアアセット
マイスクエアビル
名称 アセットタイプ オフィス
特定資産の概要
取得予定年月日 2019年12月25日 特定資産の種類 信託受益権
取得予定価格 2,800百万円 信託
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額 2,930百万円 受益権
（価格時点） （2019年10月31日） の概要 信託期間満了日 2029年12月31日
最寄駅 東京メトロ・都営地下鉄「麻布十番」駅 徒歩3分
所在地（住居表示） 東京都港区麻布十番二丁目10番3号
東京都港区麻布十番二丁目10番6 建築時期 1987年11月6日
地番
他2筆 鉄骨鉄筋コンクリート造
構造
建ぺい率 100%（注） 陸屋根地下1階付8階建
土地 容積率 500% 建物 用途 事務所、店舗、駐車場、居宅
用途地域 商業地域 延床面積 1,924.81㎡
敷地面積 413.25㎡ 駐車場台数 16台
所有権
所有形態 所有権 所有形態
（区分所有権100%）
マスターリース会社
PM会社（予定） 株式会社ベスト・プロパティ 本投資法人
（予定）
特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,795.74㎡ 稼働率 100%
主要テナント 非開示（注1） テナント数 9
年間賃料 110百万円（注2） 敷金・保証金 87百万円
（注 1）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
（注 2）賃料は固定賃料です。
建物状況評価報告書の概要
調査業者 大和不動産鑑定株式会社 緊急・短期修繕費 -
調査書日付 2019年11月 長期修繕費 6,970千円
地震リスク分析等の概要
東京海上日動リスク
調査業者 PML値 4.2%
コンサルティング株式会社
担保設定の状況 なし
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
4
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 2,930百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年10月31日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 2,930
直接還元法による価格 3,060
運営収益 151
潜在総収益（a）～（d）計 158
（a）共益費込貸室賃料収入 135
（b）水道光熱費収入 15
（c）駐車場収入 6
（d）その他収入 -
空室等損失等 6
運営費用 34
維持管理費 6 類似不動産の維持管理費及び見積額を参考に査定
水道光熱費 11 実績額を参考に査定
修繕費 2 エンジニアリング・レポートの修繕費用を計上
PMフィー 2
テナント募集費用等 1 類似不動産のテナント募集費用を参考に査定
公租公課 10 2019年度実績額に基づき査定
損害保険料 0
その他費用 0
運営純収益 117
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の
一時金の運用益 0
観点から総合的に勘案のうえ査定
エンジニアリング・レポートの更新費用を妥当と判断し、コ
資本的支出 4
ンストラクション・マネジメントフィーを考慮のうえ計上
純収益 113
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に
還元利回り 3.7%
勘案して査定
DCF法による価格 2,880
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 3.4%
との比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市
最終還元利回り 3.9%
場性等を考慮して査定
積算価格 1,380
土地比率 91.3%
建物比率 8.7%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
特になし
当たって留意した事項
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
5
本物件の特徴
＜立地特性＞
- 本物件は東京メトロ・都営地下鉄「麻布十番」駅より徒歩 3 分の好立地に位置しています。
- 「麻布十番商店街」の中に所在するため周辺の繁華性は高く、やや小規模な事務所について需要があり、特に来店
型テナント（サービス系テナント）に対して高い訴求力を発揮する物件です。
- 「雑式通り」沿いの角地に所在しており、
「パティオ通り」からもテナントの看板を確認することができることか
ら、その視認性も評価されるものと考えられます。
- 「麻布十番商店街」は、約 300 年の歴史がある商店街であり、六本木が徒歩圏内でありながら、下町情緒も残る洗
練された落ち着きのある街並みが形成され、昔ながらの老舗店舗を中心に数多くの小規模店舗が集積しています。
また、駅周辺は高級住宅地が広がっています。
＜物件特性＞
- 本物件は、賃貸可能面積 543 坪、基準階面積 76 坪のビルであり、当該エリアのストックのボリュームゾーンとなっ
ています。
- 1987 年竣工で、天井高が 2,450mm とやや低いものの、個別空調を備えており、テナントニーズに対応する標準的な
設備水準を有しています。
- 周辺は概ね同年代のビルが多く、ボリュームゾーンに当たることから、小規模な事務所、来店型テナント（サービ
ス系テナント）等の賃貸ニーズが獲得できると考えられます。
＜その他＞
- 本物件は来店型のサービス系テナントを中心に賃貸されており、周辺環境にマッチしたテナント構成となっています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
6
【THINGS 青山】
物件 アセットカテゴリー コアアセット
THINGS青山
名称 アセットタイプ 商業施設
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年1月9日 特定資産の種類 信託受益権
取得予定価格 2,912百万円 信託
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額 3,260百万円 受益権
（価格時点） （2019年8月1日） の概要 信託期間満了日 2029年12月31日
最寄駅 東京メトロ「表参道」駅 徒歩7分、 同「外苑前」駅 徒歩7分
所在地（住居表示） 東京都港区南青山四丁目10番15号
建築時期 2006年1月30日
地番 東京都港区南青山四丁目214番
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
構造
建ぺい率 60％ 地下2階付2階建
土地 容積率 254.42％（注） 建物 用途 会館
用途地域 第二種中高層住居専用地域 延床面積 995.94㎡
敷地面積 523.66㎡ 駐車場台数 -
所有形態 所有権 所有形態 所有権
マスターリース会社
PM会社（予定） BMS株式会社 本投資法人
（予定）
特記事項
該当事項はありません。
（注）指定容積率300％及び200％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果254.42％となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 997.62㎡ 稼働率 100％
主要テナント ディライト株式会社 テナント数 1
年間賃料 非開示（注1） （注2） 敷金・保証金 非開示（注2）
（注 1）定額賃料と上乗せ賃料（変動賃料）で構成されています。年間売上金額が一定額を超過した場合、当該超過額に一定
割合を乗じた率に相当する金額が上乗せ賃料とされ、定額賃料に加算して支払われます。
（注 2）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
建物状況評価報告書の概要
調査業者 大和不動産鑑定株式会社 緊急・短期修繕費 -
調査書日付 2019年9月 長期修繕費 3,330千円
地震リスク分析等の概要
東京海上日動リスク
調査業者 PML値 5.1%
コンサルティング株式会社
担保設定の状況 なし
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
7
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 3,260百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年8月1日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 3,260
直接還元法による価格 3,360
運営収益
潜在総収益（a）～（d）計
（a）共益費込貸室賃料収入
（b）水道光熱費収入
（c）駐車場収入
（d）その他収入
空室等損失等
運営費用 非開示
維持管理費 （注）
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益 108
一時金の運用益 非開示
資本的支出 （注）
純収益 107
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に
還元利回り 3.2%
勘案して査定
DCF法による価格 3,220
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 3.0%
との比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市
最終還元利回り 3.4%
場性等を考慮して査定
積算価格 3,280
土地比率 95.7%
建物比率 4.3%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
特になし
当たって留意した事項
（注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場
合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が
損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
8
本物件の特徴
＜立地特性＞
- 本物件は東京メトロ「表参道」駅から徒歩 7 分、
「外苑前」駅から徒歩 7 分に位置し、南青山の閑静な街並みに位置
しています。
- 本物件周辺の結婚式場は、「表参道」駅・「外苑前」駅を中心に多数存在し、ウエディングの需要が高いエリアと
なっています。
- 青山通り・外苑西通り沿いには大型ビルが立ち並び、オフィス・商業施設が中心のエリアですが、本物件周辺は住
宅、飲食店、事務所の集積地域となっています。
- 周辺にはスポーツ関連施設も複数存在し、イベント開催時には多くの人々でにぎわう一方、南方には港区立青南小
学校、保育園、学童保育施設が立地する等生活利便性も高く、将来的には若い世代が増加する見込みもあることか
ら、住宅・商業立地として高いポテンシャルを有しています。
- 本物件の周辺で「北青山三丁目地区まちづくりプロジェクト」及び「北青山二丁目計画」の再開発計画が進行中で
あり、
「面」での不動産価値上昇が期待されます。
＜物件特性＞
- 本物件の主たる用途は結婚式ですが、婚礼以外の宴会、会議、雑誌やテレビの撮影、発表会等の多様な用途に利用
されています。
- 一軒家を貸し切る「ゲストハウスウエディング」形式で、時間・演出・装飾を自由に楽しめる等、一般的なスタイ
ルと比べ満足度が高い結婚式を行うことが可能です。
- 1 日 2 組限定の完全貸切制を取っており、他のカップルやゲストと遭遇することなくプライベート感の中でゆったり
と過ごすことができます。
- 光溢れる明るいチャペル、吹抜けのバンケット、ウェイティングルームなどが完備されており、商談スペースや厨
房等の必要な設備も整っています。
＜テナント特性＞
- 2016 年より、ディライト株式会社がゲストハウスウエディング会場「THINGS Aoyama Organic Garden.dth」として営
業中です。
- 奈良県を本拠地とするディライト株式会社は、ブライダル業を主体としていますが、その店舗運営手法に注目が集
まったことから、プロデュース、コンサルタント業も手掛けており、他にもギフト、写真まで幅広い事業を展開し
ています。
＜その他＞
- テナントとの間で 2027 年 1 月までの定期建物賃貸借契約が締結されており、伝統や格式にとらわれないオリジナル
な挙式・披露宴志向の高まりによりゲストハウス型が増加傾向にあり、かかる傾向を掴んだコンセプト作りにより
安定的な需要が期待されます。また、売上水準と連動した変動賃料が設定されており、将来的なアップサイドの可
能性も有しています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
9
【東京衛生学園専門学校】
グロースアセット
物件 アセットカテゴリー
東京衛生学園専門学校 （ニュータイプアセット）
名称
アセットタイプ 教育施設
特定資産の概要
取得予定年月日 2020年1月9日 特定資産の種類 信託受益権（注1）
取得予定価格 3,900百万円 信託受託者
信託 みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額 4,210百万円 （予定）
受益権
（価格時点） （2019年10月31日） 信託期間満了日
の概要 2029年12月31日
（予定）
最寄駅 JR「大森」駅 徒歩6分
所在地（住居表示） 東京都大田区大森北四丁目1番1号
東京都大田区大森北四丁目1番2 建築時期 1986年3月26日（注4）
地番
他3筆 鉄骨鉄筋コンクリート、
構造
建ぺい率 88.6％（注2） 鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
土地 容積率 386.2％（注3） 建物 用途 校舎
用途地域 商業地域、第一種住居地域 延床面積 4,220.46㎡
敷地面積 1,191.74㎡ 駐車場台数 2台
所有形態 所有権 所有形態 所有権
PM会社 マスターリース会社
BMS株式会社 本投資法人
（予定） （予定）
特記事項
・ 本物件の東側道路について、建築基準法第42条第1項第5号で定められた位置指定道路の区域に指定されています。
・ 本物件の賃借人との間で締結予定の普通建物賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡しようとする場
合、賃借人に対し、本物件の取得に係る一定の優先交渉権が付与されると取決めされています。
（注1）本物件は不動産として取得しますが、本物件の取得後に、みずほ信託銀行株式会社を信託受託者として信託設定する予定です。
（注2）指定建ぺい率60％及び80％の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和、角地による緩和及び対象面積による
加重平均を算出した結果88.6％となっています。
（注3）指定容積率500％及び300％の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果386.2％となっています。
（注4）本物件は、建築後、1992年3月に増築、2000年7月に増築及び用途変更工事を実施しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 4,220.46㎡ 稼働率 100％
主要テナント 学校法人 後藤学園 テナント数 1
年間賃料 非開示（注1） （注2） 敷金・保証金 非開示（注2）
（注1）賃料は固定賃料です。
（注2）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
建物状況評価報告書の概要
調査業者 大和不動産鑑定株式会社 緊急・短期修繕費 -
調査書日付 2019年11月 長期修繕費 13,007千円
地震リスク分析等の概要
東京海上日動リスク
調査業者 PML値 9.2%
コンサルティング株式会社
担保設定の状況 なし
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
10
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 4,210百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年10月31日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 4,210
直接還元法による価格 4,250
運営収益
潜在総収益（a）～（d）計
（a）共益費込貸室賃料収入
（b）水道光熱費収入
（c）駐車場収入
（d）その他収入
空室等損失等
運営費用 非開示
維持管理費 （注）
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益 223
一時金の運用益 非開示
資本的支出 （注）
純収益 212
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に
還元利回り 5.0%
勘案して査定
DCF法による価格 4,190
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 4.8%
との比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市
最終還元利回り 5.2%
場性等を考慮して査定
積算価格 2,440
土地比率 85.0%
建物比率 15.0%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
特になし
当たって留意した事項
（注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場
合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が
損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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本物件の特徴
＜立地特性＞
- 本物件はJR「大森」駅より徒歩6分に位置しています。
- 「大森」駅の東側は、本物件手前までは駅前商店街となっており、飲食店、生活利便業種等の商業店舗を中心に、
ワンルームからファミリー向けまで幅広い住宅が混在するエリアとなっています。
- 年々人口・世帯が増え、この先も一定数の若い世代が暮らすエリアとなることが予想されていることから、大田区
の発展とともに今後も安定的に栄えていくものと推測されます。
- 「大森」駅は羽田空港や品川からも程近く、遠方からのアクセスについても高い利便性を有していることが通信制
の学生から評価されるポイントとなっています。
＜物件特性＞
- 本物件は竣工時より学校法人 後藤学園（以下「後藤学園」といいます。
）が継続利用しています。1986年に第1期
工事により校舎が竣工、その後1992年に第2期（附属臨床実習施設）
、2000年に第3期（マッサージ治療室）の増築
工事が完了しています。
- 実際の現場で使う機器や道具を揃えた実技室や実習室、AVホール（講堂）を備える等、意欲を高めながら、技
術・知識を磨ける学習環境が整っており、後藤学園の事業にとって重要な施設となっています。
＜テナント特性＞
- 後藤学園は、1953年に東京都大田区で准看護師・マッサージ師の養成学校を開設し、現在は、東京衛生学園専門学
校（本物件。看護師・理学療法士・鍼灸マッサージ師等の養成）と神奈川衛生専門学校（神奈川県横須賀市。看護
師・鍼灸マッサージ師等の養成）の2校で「心ある、そして考える医療人を育てる」という教育理念に基づき社会
全体の発展に貢献する医療人材の育成を行っています。
- 60年を超える歴史を有する伝統校であり、プロスポーツや各種スポーツの全日本チームのトレーナー等の各分野で
活躍する人材を輩出しています。卒業生を講師として召喚することでより高い教育環境を生徒に提供しており、こ
のコネクションが実習先や就職先の斡旋にも繋がる等、伝統校としての大きな強みを持っています。
- 卒業生の国家試験合格率は全国平均を上回っています。
※本物件を利用予定である東京衛生学園専門学校の2018年度における各種資格の合格実績：看護師100%（89.3%）
、
理学療法士93.6%（85.8%）、あん摩マッサージ指圧師・はり師・きゅう師100％（あん摩マッサージ指圧師
86.8%、はり師76.4%、きゅう師78.5%） （カッコ内は全国平均）
- 千葉県を拠点として病院運営から在宅介護やフィットネス等の幅広い医療・健康サービスを提供する医療法人グ
ループとの提携を予定しており、卒業後の安定した就職ルートの確保により更なる入学者の増加が期待されます。
＜その他＞
- 本物件は後藤学園とのセール＆リースバック案件であり、同法人と契約期間20年の普通建物賃貸借契約（当初10年
間は中途解約不可）を締結する予定です。
- 超高齢化社会が進行する日本では、2040年まで後期高齢者が増加する見込みである一方、現在でも問題となってい
る医療従事者の不足は今後も深刻化するものと予想されます。
- 看護師、理学療法士等のコ・メディカルスタッフ（医師以外の医療職）の活躍する場所は、従来の病院から在宅医
療、災害現場等に拡大しており、増加する外国人への対応や幅広い医療ニーズに関する知識も必要となっており、
教育機関の重要性が高まりを見せています。
- 社会的ニーズを背景に、理学療法士、あん摩マッサージ指圧師・はり師・きゅう師数は増加傾向です。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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4． 取得先の概要
「マイスクエアビル」及び「THINGS 青山」の取得先は国内法人ですが、名称等の開示について同意
を得られていないため開示していません。なお、当該非開示の取得先は、本投資法人及び本資産運用会
社との間において記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、関連当事者にも該当しません。
その他の取得先は以下のとおりです。
【東京衛生学園専門学校】
名称 学校法人 後藤学園
所在地 神奈川県横須賀市佐野町二丁目35番4号
代表者 理事長 新井 恒紀
事業内容 教育基本法及び学校教育法に基づく専修学校の運営
資本金 16億1,649万円
設立年月日 1974年1月18日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
出資者 非開示（注）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
（注）取得先から開示について同意が得られていないため開示していません。
5． 物件取得先等の状況
「マイスクエアビル」 「THINGS 青山」及び「東京衛生学園専門学校」の取得先は、本投資法
、
人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者ではありません。
6． 媒介の概要
【マイスクエアビル】
名称 みずほ信託銀行株式会社
所在地 東京都中央区八重洲一丁目2番1号
代表者 取締役社長 飯森 徹夫
事業内容 信託業務を中心とした銀行業務その他金融サービス事業
資本金 2,473億6,900万円（2019年3月31日時点）
設立年月日 1925年5月9日
出資者 株式会社みずほフィナンシャルグループ（100%）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 当該会社は、本投資法人の借入先、一般事務受託者（機関運営）及び保有資産の一部の信託受託
者です。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
媒介手数料 非開示（注）
（注）媒介者から媒介手数料の額の開示について同意が得られていないため開示していません。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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【THINGS 青山】
名称 プロファウンドBMSアセットマネジメント株式会社
所在地 東京都千代田区神田錦町一丁目19番1号
代表者 代表取締役 高田 勇
事業内容 不動産の資産運用業
不動産の証券化コンサルティング業務
不動産投資顧問業
不動産並びに不動産信託受益権の仲介業務
資本金 1億円
設立年月日 2008年1月16日
出資者 東洋プロパティ株式会社（50%）、BMS株式会社（50%）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
媒介手数料 非開示（注）
（注）媒介者から媒介手数料の額の開示について同意が得られていないため開示していません。
【東京衛生学園専門学校】
名称 東京アセットトラスト株式会社
所在地 東京都豊島区西池袋三丁目11番14号
代表者 代表取締役 諌山 哲史
事業内容 医療用不動産開発の企画立案
M&A助言
不動産鑑定評価、不動産運営コンサルティング
不動産売却業務
資本金 10万円
設立年月日 2012年7月3日
出資者 非開示（注）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
媒介手数料 非開示（注）
（注）媒介者から媒介手数料の額の開示について同意が得られていないため開示していません。
7． 利害関係人との取引
該当はありません。
8． 今後の見通し
本取得による 2020 年 4 月期（第 8 期）及び 2020 年 10 月期（第 9 期）運用状況への影響については、
本日公表の「2020 年 4 月期の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想
に関するお知らせ」をご参照ください。
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
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いいたします。
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（参考プレスリリース等）
2019 年 12 月 10 日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
2019 年 12 月 10 日付「2020 年 4 月期の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ」
2019 年 12 月 10 日付「投資法人みらい 補足説明資料」
＜添付資料＞
参考資料 1 物件写真・物件位置図
参考資料 2 本取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料 3 本取得予定資産の内容における記載事項説明
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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参考資料 1 物件写真・物件位置図
【マイスクエアビル】
物件写真 物件位置図
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
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いいたします。
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【THINGS 青山】
物件写真 物件位置図
チャペル 披露宴会場
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
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いいたします。
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【東京衛生学園専門学校】
物件写真 物件位置図
実習室 AV ホール
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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参考資料2 本取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
取得（予定）
投資比率
価格
分類 用途 地域 物件名称 （%） 取得（予定）日
（百万円）
（注 2）
（注 1）
オフィス 東京圏 品川シーサイドパークタワー（準共有持分 63.4%）（注 3） 20,288 13.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 川崎テックセンター 23,182 15.4 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 新宿イーストサイドスクエア（準共有持分 5%相当）（注 3） 10,000 6.6 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 東京フロントテラス（準共有持分 50.2%）（注 3） 10,592 7.0 2017 年 10 月 26 日
オフィス 東京圏 ヒルコート東新宿 3,900 2.6 2016 年 12 月 16 日
オフィス 大阪圏 日宝本町ビル 1,465 1.0 2018 年 2 月 28 日
オフィス 名古屋圏 MI テラス名古屋伏見 8,886 5.9 2018 年 6 月 1 日
オフィス その他 オリコ博多駅南ビル 1,680 1.1 2018 年 8 月 1 日
オフィス 東京圏 マイスクエアビル 2,800 1.9 2019 年 12 月 25 日
2016 年 12 月 16 日（土地）
商業施設 大阪圏 MIUMIU 神戸（準共有持分 38.0%相当）（注 3） 2,546 1.7
2017 年 11 月 9 日（建物）
商業施設 東京圏 渋谷ワールドイーストビル 3,200 2.1 2016 年 12 月 16 日
商業施設 東京圏 THINGS 青山 2,912 1.9 2020 年 1 月 9 日
商業施設 東京圏 イオン葛西店（注 3） 9,420 6.3 2016 年 12 月 16 日
コア 商業施設 大阪圏 MEGA ドン・キホーテ和泉中央店 3,000 2.0 2016 年 12 月 16 日
アセット ホテル その他 ホテルサンルート新潟 2,108 1.4 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ダイワロイネットホテル秋田 2,042 1.4 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 スーパーホテル仙台・広瀬通り 1,280 0.9 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル大阪・天王寺 1,260 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 東京圏 スーパーホテルさいたま・大宮 1,123 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル京都・烏丸五条 1,030 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 コンフォートホテル新山口 902 0.6 2016 年 12 月 16 日
ホテル 名古屋圏 伊勢シティホテルアネックス 1,800 1.2 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル北上 820 0.5 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル長野 580 0.4 2018 年 3 月 1 日
ホテル 東京圏 ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 3,720 2.5 2018 年 5 月 15 日
ホテル その他 スマイルホテル那覇シティリゾート 4,000 2.7 2018 年 11 月 1 日
ホテル その他 スマイルホテル博多駅前 3,800 2.5 2018 年 11 月 1 日
ホテル 名古屋圏 スマイルホテル名古屋栄 2,950 2.0 2018 年 11 月 1 日
ホテル 大阪圏 ホテル WBF 淀屋橋南 1,750 1.2 2018 年 11 月 1 日
グロース
アセット
商業施設 大阪圏 ミ・ナーラ 4,944 3.3 2017 年 10 月 26 日
（コア
プラス）
グロース インダス
アセット 大阪圏 六甲アイランド DC 8,650 5.7 2018 年 11 月 1 日
トリアル
（ニュータ
イプアセッ 教育施設 東京圏 東京衛生学園専門学校 3,900 2.6 2020 年 1 月 9 日
ト）
合計 150,530 100.0 －
（注 1）「取得（予定）価格」は、各物件に関し、売買契約書に記載され、又は記載される予定の各取得資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金
額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。但し、「ミ・ナーラ」に係る売買契約
に記載の取得価格は 4,100 百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は
4,944 百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額 4,944 百万円を取得価格と定義します。
（注 2）「投資比率」は、各物件の取得（予定）価格の合計に対する比率で小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 3）取得資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を記載しています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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参考資料 3 本取得予定資産の内容における記載事項説明
前記「3．本取得予定資産の内容」の各欄における記載事項に関する説明は、以下（イ）～
（ワ）のとおりです。時点の注記がないものについては、原則として、2019 年 9 月末日時点（ 「東
京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）の状況を記載しています。
(イ) 「アセットカテゴリー」及び「アセットタイプ」について
- 「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具
体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流
施設のうち、原則として 80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場
合を含みます。 ）等、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットを
いいます。
- 「グロースアセット（ニュータイプアセット） 」とは、不動産市場における不動産投資・
運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られ
ており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをい
います。
(ロ) 「最寄駅」について
- 「最寄駅」における徒歩による所要時間については、 「不動産の表示に関する公正競争規
約」（平成 17 年公正取引委員会告示第 23 号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約
施行規則」 （平成 17 年公正取引委員会承認第 107 号）に基づき、道路距離 80 メートルに
つき 1 分間を要するものとして算出した数値を、小数第 1 位以下を切り上げて記載してい
ます。
(ハ) 「所在地（住居表示） 」について
- 所在地（住居表示）は、本取得予定資産の住居表示を記載しています。また住居表示未
実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載
しています。
(ニ) 「土地」について
- 「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
- 「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その
後の改正を含みます。、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。
）
以下「都市計画法」といいます。 ）等の関連法令に従って定められた数値を記載していま
す。なお、本取得予定資産によっては、以下の表に記載の「建ぺい率」及び「容積率」
につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
- 「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載していま
す。
- 「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
本取得予定資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
- 「所有形態」は、本取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有す
る予定の権利の種類を記載しています。
(ホ) 「建物」について
- 「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
- 「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
- 「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
- 「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。本取得予定資産が区分所
有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。本取得
予定資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
- 「駐車場台数」は、2019 年 9 月末日時点において本取得予定資産につき敷地内に確保さ
れている駐車場（建物内の駐車場を含みます。 ）の台数を記載しています。なお、本取得
予定資産の共有持分又は区分所有権を取得する場合にも、その本取得予定資産全体に係
る駐車場台数を記載しています。
- 「所有形態」は、本取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有す
る予定の権利の種類を記載しています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
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いいたします。
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(ヘ) 「PM 会社」について
- 「PM 会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なプロパティ・マネジメント契
約を締結する予定の会社を記載しています。
(ト) 「マスターリース会社」について
- 「マスターリース会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なマスターリース
契約を締結する予定の会社を記載しています。
(チ) 「特記事項」について
- 「特記事項」の記載については、原則として、2019 年 9 月末日時点の情報をもとに、
個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収
益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(リ) 「賃貸借の概要」について
- 「賃貸借の概要」は、本取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた
数値及び情報をもとに、本取得予定資産について、特に記載のない限り 2019 年 9 月末日
時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）において有効な賃貸借契約等
の内容等を記載しています。
- 「総賃貸可能面積」は、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予
定日時点）における本取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸
が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件の場合は、底地の面積を記載して
います。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面
積は含みません。本取得予定資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、そ
の持分に応じ算出しています。
- 「稼働率」は、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時点）
における本取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示し
ており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
- 「主要テナント」は、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定
日時点）における各本取得予定資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記
載しています。なお、本取得予定資産が、当該物件につき締結されるマスターリース契
約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る固定型マ
スターリース契約の対象物件の場合には、そのマスターリース会社を記載しています。
また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、 「主要テナント」欄には、
「非開示」と記載しています。
- 「テナント数」は、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日
時点）における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限り
ます。）に基づき、本取得予定資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該本取得
予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントか
らの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件に
ついてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済みのものに限ります。 ）を、エンドテ
ナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対
象物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、
当該本取得予定資産について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に
基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、
底地のみを取得する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。但し、駐車場、倉
庫等付帯部分のテナント数は含みません。
- 「年間賃料」は、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定日時
点）における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限りま
す。）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を
含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。 ）を 12 倍することにより年換算し
て算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる算出にお
いては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて算出しています。また、テナント
がマスターリース会社として転貸人となる物件の場合において、エンドテナントからの
賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件につい
てはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、エンドテナント
の賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対象物件
についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ 12 倍することにより年換
算して算出した金額を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリ
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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デーは考慮しないものとします。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていな
い場合、「非開示」と記載しています。本取得予定資産が建物の共有持分又は準共有持分
である場合には、その持分に応じ算出しています。
- 「敷金・保証金」は、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取得予定
日時点）における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限り
ます。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載
しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金は含みません。なお、当該
本取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント
との間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り
捨てて記載しています。エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、 「非開示」
と記載しています。本取得予定資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、
その持分に応じ算出しています。
- また、各本取得予定資産について、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解
約申入れがなされていても、2019 年 9 月末日時点（「東京衛生学園専門学校」については取
得予定日時点）において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約
が存在するものとして、 「稼働率」「テナント数」「年間賃料」「敷金・保証金」等を記
、 、 、
載しています。
(ヌ) 「建物状況評価報告書の概要」について
- 「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より 1 年以内に必要とされる修繕更新費用
として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載していま
す。
- 「長期修繕費」は、調査日より 12 年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報
告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨
てて記載しています。本取得予定資産が建物の共有、また準共有持分である場合には、
その持分に応じ算出しています。
(ル) 「担保設定の状況」について
- 本取得予定資産の取得後に担保設定が解除される場合は「なし」と記載しています。
(ヲ) 「不動産鑑定評価書の概要」について
- 「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含み
ます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社に本取得予定資産の
鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定
評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該
鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
- なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社と
の間には、特別の利害関係はありません。
- 金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載
される数値は、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(ワ) 「本物件の特徴」について
- 「本物件の特徴」は、本投資法人の物件取得の着眼点を示したものであり、原則として、
シービーアールイー株式会社作成の「貴社指定物件におけるマーケットレポート」及び株式
会社ジオ・アカマツ作成の「マーケットレポート」の各記載等に基づき、また、一部にお
いて本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各本取得予定資産の基本的性格、特徴、
その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部
の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保
証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映さ
れていません。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願
いいたします。
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