3476 Ｒ－投資法人みらい 2019-06-21 15:30:00
2019年10月期及び2020年4月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 6 月 21 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 池田匠作
TEL: 03-6632-5950
2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ
）は、2019 年 6 月 14 日付「2019 年 4 月期
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。 決算
」で公表しました 2019 年 10 月期（第 7 期：2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日）及
短信（ＲＥＩＴ）
び 2020 年 4 月期（第 8 期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）の運用状況の予想及び分配予想につ
いて、下記のとおり修正しましたのでお知らせします。
記
1 修正の内容
① 2019 年 10 月期（第 7 期：2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日）
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想
5,072 2,498 2,256 2,255 1,425 円 - -
（A）
今回修正予想
5,400 2,710 2,468 2,467 1,560 円 - -
（B）
増減額
328 212 212 212 135 円 - -
（B-A）
増減率 6.5％ 8.5％ 9.4％ 9.4％ 9.5％ - -
1
② 2020 年 4 月期（第 8 期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想
4,993 2,496 2,253 2,252 1,425 円 - -
（A）
今回修正予想
5,315 2,726 2,484 2,483 1,570 円 - -
（B）
増減額
322 230 230 230 145 円 - -
（B-A）
増減率 6.5％ 9.2％ 10.2％ 10.2％ 10.2％ - -
（参考）
2019 年 10 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,581,640 口（※）
2020 年 4 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,581,640 口（※）
※ 詳細は別紙「2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の「発行済投資口の総口数」欄をご参照ください。
（注 1）かかる予想数値は別紙「2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の前提条件の下に算出した本日時
点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、
金利の動向、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差異が生じ、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性がありま
す。また、本予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
（注 2）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 3）単位未満の数値は切り捨て、百分率は小数第 2 位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
2 修正の理由
本日公表した「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（MIUMIU 神戸）
」でお知らせした資産
）に伴い、2019 年 6 月 14 日付「2019 年 4 月期 決算短信（ＲＥ
の譲渡（以下「当該譲渡」といいます。
」にて公表した 2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件が変動したこと
ＩＴ）
で 1 口当たり分配金が 5％以上増加する見込みとなったことから予想の修正を行うものです。
なお、本投資法人は中長期的に安定した 1 口当たり分配金の実現を目指しており、当該譲渡益による
短期的な 1 口当たり分配金の引き上げを実現しつつ、3 期に亘る分割譲渡による譲渡益の一部を本投資法
人保有の商業施設や変動賃料ホテルの一部への中期的な収益改善策として活用する予定です。
以 上
※投資法人のホームページアドレス：http://3476.jp
（参考プレスリリース等）
2019 年 6 月 21 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（MIUMIU 神戸）
」
2019 年 6 月 21 日付「MIUMIU 神戸の譲渡について－2019 年 6 月 21 日付プレスリリース 補足説明資料－」
＜別紙＞
2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件
2
（別紙）
2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2019 年 10 月期：2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日（184 日）
計算期間
・2020 年 4 月期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日（182 日）
・本日現在本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計 29 物件） （以下「運用資産」といいます。
）のう
ち、MIUMIU 神戸（以下「譲渡予定資産」といいます。 ）を以下のとおり譲渡することを前提としています。
譲渡予定資産の詳細につきましては、2019 年 6 月 21 日付で公表した「国内不動産信託受益権の譲渡に関する
お知らせ（MIUMIU 神戸） 」をご参照ください。
運用資産 2019 年 10 月期：準共有持分 29%（譲渡予定日：2019 年 6 月 28 日）
2020 年 4 月期：準共有持分 33%（譲渡予定日：2019 年 11 月 29 日）
・当該譲渡予定資産の譲渡を除き、運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提
としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資口 ・本日現在の発行済投資口数 1,581,640 口を前提としています
の総口数 ・2020 年 4 月期末までに新投資口の発行等による投資口総数の変動がないことを前提としています。
・本書の日付現在の有利子負債総額 74,700 百万円を前提としています。
・2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の各期末時点における有利子負債残高は 74,700 百万円となることを見込ん
でいます。
有利子負債
・2019 年 10 月期末及び 2020 年 4 月期末の LTV は 49％程度となる見込みです。
・LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV = 有利子負債総額÷資産総額×100
・保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市場動向等
（空室率及び賃料水準等）を勘案して算出しています。
営業収益
・2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期中に上記「運用資産」に記載の譲渡予定資産を譲渡し、不動産等売却益を
2019 年 10 月期に 360 百万円、2020 年 4 月期に 415 百万円見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や各物件の現
所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税等」といいま
す。）については現所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原
価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。
・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本投資法人の資産運用会社である
三井物産・イデラパートナーズ株式会社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用
として計上しています。しかしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生
する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではな
いこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意ください。
・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
営業費用
2019 年 10 月期 2020 年 4 月期
外注委託費： 331 百万円 329 百万円
水道光熱費： 502 百万円 428 百万円
公租公課： 396 百万円 383 百万円
修繕費： 60 百万円 66 百万円
その他賃貸事業費用： 321 百万円 289 百万円
減価償却費： 563 百万円 573 百万円
・その他賃貸事業費用には、運用資産に係る中期的な収益改善策の費用として 2019 年 10 月期に 100 百万円、
2020 年 4 月期に 75 百万円が含まれています。
・その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2019 年 10 月期に 514 百万円、2020 年 4 月期
に 517 百万円を見込んでいます。
・支払利息その他借入関連費用等として、2019 年 10 月期に 242 百万円、2020 年 4 月期に 242 百万円を見込ん
営業外費用
でいます。
3
項目 前提条件
・1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提と
して算出しています。
1 口当たり ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む
分配金 種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
（利益超過分配金は ・2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前提です
含まない） が、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第 2 条第 2 項第 30 号ロに定めるものをいいます。 ）であ
る繰延ヘッジ損失を 2019 年 4 月期と同額の 491 百万円と見込んでおり、純資産控除項目の変動による１口当
たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。
・2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動が
生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては現時点において行
1 口当たり
う予定はありません。
利益超過分配金
・利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定はありませ
ん。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行さ
その他 れないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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