3476 Ｒ－投資法人みらい 2019-06-21 15:30:00
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（MIUMIU神戸） [pdf]
2019 年 6 月 21 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 池田匠作
TEL: 03-6632-5950
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（MIUMIU 神戸）
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。
）が資産運用を委託する三井物産・イデラパートナーズ
）は、2019 年 6 月 21 日、下記のとおり資産の譲渡（以下「本
株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
譲渡」といいます。
）を決定しましたのでお知らせします。
記
1． 本譲渡の概要
譲渡予定資産の名称 MIUMIU 神戸
契約締結日（注 1） 2019 年 6 月 21 日
合計 8,500
（注 2）
譲渡予定価格（百万円） ①2,465 ②2,805 ③3,230
（準共有持分 29%） （準共有持分 33%） （準共有持分 38%）
（注 3）
帳簿価額（百万円） 1,997 2,271 2,613
譲渡予定価格と帳簿価額の差
467 533 616
（百万円）（注 4）
譲渡予定日（注 5） 2019 年 6 月 28 日 2019 年 11 月 29 日 2020 年 6 月 30 日
譲渡先（注 6） Green Map 合同会社
決済方法等 各譲渡予定日に譲渡対象準共有持分に応じ売買代金の支払い及び引渡しを行う
媒介の有無 有（媒介者は利害関係人等ではありません）
（注 1）「契約締結日」には、譲渡予定資産に関し、買主との間の売買契約書の締結日を記載しています。
（注 2）「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産に関し、買主との間の売買契約書に記載された譲渡予定資産の売買代金額を記載していま
す。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載してい
ます。以下同じです。
（注 3）「帳簿価額」は、譲渡予定日時点の想定値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注 4）譲渡予定価格と帳簿価額の差額として算定された参考数値であり、譲渡損益とは異なります。
（注 5）「譲渡予定日」は、譲渡予定資産に係る売買契約書に記載された譲渡予定日を記載しています。3 分割での譲渡を予定してお
り、第 2 回譲渡予定日及び第 3 回目譲渡予定日については、本投資法人における法的倒産手続等の開始等の一定の事由が発生
した場合には、本投資法人及び買主の間の協議による合意に基づいて、買主が合理的に指定した日に変更されることがありま
す。
（注 6）譲渡先の詳細は、後記「5．譲渡先の概要」に記載のとおりです。
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2． 本譲渡の理由
ポイント
⚫ 商業施設ポートフォリオを物販主体から「コト消費型」へシフトする運用戦略の一環
⚫ 鑑定評価額を上回る価格での譲渡により 3 期に亘る 1 口当たり分配金の引き上げを実現
⚫ 分割譲渡により中期的な視野で譲渡益の一部を活用したポートフォリオ強化への取組みが可能に
本投資法人は、2017 年 6 月に策定した中期経営計画「Repower 2020」を目標期限から 1 年半前倒しで
達成し、現在は拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」で掲げた各種定量目標の改善に向けてポート
フォリオの拡充、リスク分散及び収益性の向上に取り組んでいます。総合型リートとしてアセットタイ
プ別にポートフォリオ構築方針を再検討する中、消費動向の変化による影響が大きい商業施設について
は、実店舗でのニーズが縮小傾向にある物販型からサービス・アミューズメントを中心とした「コト消
費型」にシフトすることを検討しています。今般、資産運用会社の取引先を介して譲渡先から取得意向
が示されたことを受け、2016 年 12 月の取得時点からの商業施設を取り巻く環境変化や、不動産市場の過
熱感を背景とした譲渡価格の水準等を総合的に勘案して本物件の譲渡を決定したものです。本譲渡の決
定にあたり検討した点は以下のとおりです。
⚫ 本物件の特徴
➢ ラグジュアリー系ブランドショップが集積する神戸市の明石町筋に面して立地しており、周辺
にアルマーニ、フェラガモ、ディオール等のブランド店が多数出店。街並みも美しく高級感が
あり、イメージを重視するラグジュアリーブランドの出店に適した立地となっている。
➢ プラダジャパン株式会社による一棟借りで、PRADA グループ傘下の MIUMIU 神戸店として利
用されている。テナントが建築した建物を竣工後に本投資法人が取得したもので、建物仕様に
はテナントの意向が強く反映されている。
⚫ 本物件の状況・将来見通し
➢ 2030 年までの定期建物賃貸借契約が締結されており、テナントの強い事業継続意向も確認でき
ているが、2025 年以降は一定の条件により中途解約が可能。
➢ 立地希少性が高く、現テナントの退去時も代替テナントは確保できる見込みだが、内装等の大
幅な変更による費用の発生や、現行賃料水準が維持できない等の将来リスクを孕む。
⚫ 譲渡予定価格の妥当性・譲渡益の効果・譲渡資金の使途
➢ 鑑定評価額 7,370 百万円を上回る 8,500 百万円での譲渡により、累積で 1,257 百万円の譲渡益
（注）を確保。
➢ 譲渡益による短期的な 1 口当たり分配金の引き上げを実現しつつ、3 期に亘る分割譲渡による
譲渡益の一部を本投資法人保有の商業施設や変動賃料ホテルの一部への中期的な収益改善策と
して活用予定。
➢ 譲渡資金については、「コト消費型」の商業施設への入替を含めた将来の物件取得や既存物件
の機能向上に繋がる追加投資等、投資主価値の向上に繋がる取組みに充当する方針。
（注）本日時点の見込み数値であり、今後の譲渡手続きの変化等により変動する可能性があります。
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（参考）本譲渡予定資産の収益性
鑑定評価額 鑑定 NOI 利回り 償却後 NOI 利回り
物件名称 価格（百万円）
（百万円） （注 1） （注 2）
取得価格ベース 6,700 4.7% 4.5%
MIUMIU 神戸 7,370
譲渡予定価格ベース 8,500 3.7% 3.6%
（注 1）
「鑑定 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI」を取得価格/譲渡予定価格で除して算出した数値を、小数第 2 位を四捨五入して記載してい
ます。なお、 「鑑定 NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）
をいい、減価償却費を控除する前の収益であって、NOI に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除した NCF（純収益、Net
Cash Flow）とは異なります。上記鑑定 NOI は DCF 法における初年度（初年度に特殊要因がある場合等には 2 年目又は 3 年
目）の NOI です。
（注 2）
「償却後 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得価格/譲渡予定価格で除して算出した数値を、小
数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、減価償却費については、定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに
算出した試算値です。
3． 本譲渡予定資産の内容
本譲渡予定資産の内容については、本投資法人作成の 2019 年 1 月 30 日付有価証券報告書「第一部 ファ
ンド情報／第 1 ファンドの状況／5 運用状況／（2）投資資産」記載のとおりです。
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4． 鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 7,370百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年4月30日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 7,370
直接還元法による価格 7,520
運営収益 324
潜在総収益（a）～（d）計 324
契約賃料は中長期的に安定した賃料であると判断し契約賃料
（a）共益費込貸室賃料収入 324
を採用
（b）水道光熱費収入 - テナント負担として非計上
（c）駐車場収入 -
（d）その他収入 -
空室等損失等 - 一棟貸しであるため非計上
運営費用 8
維持管理費 - 賃貸借契約内容に基づき、テナント負担として、非計上
水道光熱費 - 賃貸借契約内容に基づき、テナント負担として、非計上
類似不動産の修繕費を参考に、建物再調達価格の0.12％相当
修繕費 0
額と査定し、計上
PMフィー 1 類似不動産のPMフィーの水準を参考に査定し、計上
テナント募集費用等 - 長期的なテナントの入居を想定し、非計上
公租公課 6 実績額を参考に査定し、計上
損害保険料 0 契約額を計上
その他費用 0 運営収益の0.1％を計上
運営純収益 315
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の
一時金の運用益 1
観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを1.0％と査定
類似不動産の資本的支出に基づき建物再調達価格の0.28％相
資本的支出 0
当額と査定
純収益 315
還元利回り 4.2%
DCF法による価格 7,310
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回り
割引率 4.0%
との比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市
最終還元利回り 4.4%
場性等を考慮して査定
積算価格 3,720
土地比率 90.3%
建物比率 9.7%
収益価格と積算価格に開差が認められるため、鑑定評価の手法及び採用した
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 資料の有する特徴に応じた斟酌を加え、鑑定評価の手順の各段階について客
当たって留意した事項 観的批判的に再吟味するとともに、対象不動産に係る市場特性等を検討のう
え、鑑定評価額を決定した。
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5． 譲渡先の概要
名称 Green Map合同会社
所在地 東京都千代田区丸の内三丁目1番1号東京共同会計事務所内
代表者 代表社員 Green Map3一般社団法人 職務執行者 本郷雅和
事業内容 1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2. 不動産の信託受益権の取得、保有及び処分
3. その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業
資本金 10万円
設立年月日 2019年5月22日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
出資者 非開示（注）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該当状況
（注）譲渡先から開示について同意が得られていないため開示していません。
6． 利害関係人との取引
該当ありません。
7． フォワード・コミットメント等に関する事項
本契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される「フォワー
ド･コミットメント等」
（注）に該当します。本契約において、譲渡先が本契約に定める譲渡代金の支払
いを怠る等の本契約条項違反をしたときは、本投資法人は相当の期間を定めて催告の上本契約を解除で
きるものとされており、本投資法人が本譲渡を履行しない等の場合も同様に本契約条項違反となりえま
す。それらの結果、本契約が解除された場合には、本譲渡は遡及的に取り消され、解除権を行使した当
事者は相手方に対して違約金として売買代金の総額から消費税相当額を控除した額の 15%相当額を請求
できるものとされるほか、委託者及び受益者の変更手続に係る費用は、本契約に違反した当事者が負担
します。
（注）先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに
類する契約をいいます。
8． 今後の見通し
本譲渡による運用状況への影響は、本日公表の「2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の予想
及び分配予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：http://3476.jp
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（参考プレスリリース等）
2019 年 6 月 21 日付「2019 年 10 月期及び 2020 年 4 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」
2019 年 6 月 21 日付「MIUMIU 神戸の譲渡について－2019 年 6 月 21 日付プレスリリース 補足説明資料－」
＜添付資料＞
参考資料 本譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ一覧
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参考資料 本譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ一覧
取得価格 投資比率
分類 用途 地域 物件名称 （百万円） （%） 取得日
（注 1） （注 2）
オフィス 東京圏 品川シーサイドパークタワー（準共有持分 63.4%）（注 3） 20,288 14.7 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 川崎テックセンター 23,182 16.8 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 新宿イーストサイドスクエア（準共有持分 5%相当）（注 3） 10,000 7.2 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 東京フロントテラス（準共有持分 50.2%）（注 3） 10,592 7.7 2017 年 10 月 26 日
オフィス 東京圏 ヒルコート東新宿 3,900 2.8 2016 年 12 月 16 日
オフィス 大阪圏 日宝本町ビル 1,465 1.1 2018 年 2 月 28 日
オフィス 名古屋圏 MI テラス名古屋伏見 8,886 6.4 2018 年 6 月 1 日
オフィス その他 オリコ博多駅南ビル 1,680 1.2 2018 年 8 月 1 日
商業施設 東京圏 渋谷ワールドイーストビル 3,200 2.3 2016 年 12 月 16 日
商業施設 東京圏 イオン葛西店（注 3） 9,420 6.8 2016 年 12 月 16 日
商業施設 大阪圏 MEGA ドン・キホーテ和泉中央店 3,000 2.2 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ホテルサンルート新潟 2,108 1.5 2016 年 12 月 16 日
コア ホテル その他 ダイワロイネットホテル秋田 2,042 1.5 2016 年 12 月 16 日
アセット ホテル その他 スーパーホテル仙台・広瀬通り 1,280 0.9 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル大阪・天王寺 1,260 0.9 2016 年 12 月 16 日
ホテル 東京圏 スーパーホテルさいたま・大宮 1,123 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル京都・烏丸五条 1,030 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 コンフォートホテル新山口 902 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル 名古屋圏 伊勢シティホテルアネックス 1,800 1.3 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル北上 820 0.6 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル長野 580 0.4 2018 年 3 月 1 日
ホテル 東京圏 ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 3,720 2.7 2018 年 5 月 15 日
ホテル その他 スマイルホテル那覇シティリゾート 4,000 2.9 2018 年 11 月 1 日
ホテル その他 スマイルホテル博多駅前 3,800 2.7 2018 年 11 月 1 日
ホテル 名古屋圏 スマイルホテル名古屋栄 2,950 2.1 2018 年 11 月 1 日
ホテル 大阪圏 ホテル WBF 淀屋橋南 1,750 1.3 2018 年 11 月 1 日
グロース
アセット
商業施設 大阪圏 ミ・ナーラ 4,944 3.6 2017 年 10 月 26 日
（コア
プラス）
グロース
アセット
インダス
（ニュータ 大阪圏 六甲アイランド DC 8,650 6.3 2018 年 11 月 1 日
トリアル
イプアセッ
ト）
合計 138,372 100.0 －
（注1）「取得価格」は、各物件に関し、売買契約書に記載される各取得資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並
びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。但し、「ミ・ナーラ」に係る売買契約に記載の取得価格は4,100百万円で
すが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。「ミ・ナーラ」に
ついては、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。
（注2）「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）取得資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を記載しています。
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