目次 1
Section1. 第6期決算・業績予想 ・・・・・ P2
Section2. 拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」 ・・・・・ P14
Section3. 第6期の運用トピックス ・・・・・ P19
Section4. 財務・IR・ESGの取組み ・・・・・ P27
Section1. 第6期決算・業績予想
ポートフォリオ成長の軌跡 3
中期経営計画の実行を通じて質の高い外部成長を実現。リスク分散が進んだ安定性の高いポートフォリオに成長。
第2期末（17/04） 第5期末（18/10） 第6期末（19/04）
1口当たり分配金
815円 1,417円 1,436円
（DPU）(注1)
1口当たりNAV(注1)(注2) 45,640円 47,000円 47,920円
期中平均投資口価格
41,740円 47,250円 47,400円
（終値ベース）(注1)(注2)
商業施設 商業施設 その他 6.0%
21.8% 22.0% 商業施設
18.8%
投資比率 ホテル
コア コア コア
100.0% ホテル 96.0% 90.6% オフィス
（取得価格ベース） 9.7%
13.4% オフィス 55.1%
オフィス 64.6% ホテル
68.6% 20.1%
上位3物件比率
64.7% 43.6% 37.3%
（取得価格ベース）
テナント数 97社 231社 237社
資産規模 1,450億円
（物件数/AUM） 1,239億円
（取得価格ベース） 1,007億円
15物件 24物件 29物件
主な取得物件
新宿イーストサイドスクエア 品川シーサイドパークタワー MIテラス名古屋伏見 ホテルウィングインターナショナル 六甲アイランドDC スマイルホテル那覇
セレクト上野・御徒町 シティリゾート
注1： 本投資法人は2019年4月30日を基準日として投資口を4分割しています。各期末実績については、比較の観点から分割後の数字を記載しています。
注2： 10円未満端数を切り捨てて表示しています。
両スポンサーの全面的なバックアップによる成長サポート 4
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス、イデラ キャピタルマネジメントが成長をサポート。
三井物産アセットマネジメント・
三井物産株式会社 ホールディングス（AM） イデラ キャピタルマネジメント Fosun International（香港上場）
株
主
間
100% 協 98%
定
出資 書 出資（注1）
事業規模（注2） 50%出資 50%出資 事業規模（注3）
総資産 収益 総資産 収益
11.9 兆円 6.95 兆円 10.1 兆円 1.74 兆円
利益 利益
4,142 億円 2,137 億円
事業所数 連結従業員数 資産運用会社 主要国際拠点 連結従業員数
（三井物産・イデラパートナーズ）
139 拠点 43,993 名 50 拠点 約 63,000 名
注1： 2019年5月末時点。なお、Fosun Internationalは、間接的にイデラ キャピタルマネジメントの株式を保有しています。
注2： 総資産・収益・利益は2019年3月期。利益は親会社の所有者に帰属する当期利益を指します。事業所数・連結従業員数は2019年4月1日時点。
注3： 総資産・収益・利益は2018年12月期。人民元の円貨換算は、便宜上、2018年12月31日時点のYahoo!ファイナンスにおける終値（1人民元＝15.93円）を用いて算出しています。主要国際拠点は2019年3月26日時点。連結従業員数はForbes 2019 GLOBAL 2000に基づいています。
スポンサーサポートの強化：三井物産AM 5
三井物産グループにおける機構改組により不動産×アセットマネジメント事業の連携が強化。
三井物産グループにおける機構改組の概要（2019年4月～）
コーポレートディベロップメント本部
◼ 金融、物流関連事業の知見を活かして三井物産の業態進化につながる戦略
的案件や新たな事業領域の開拓に取り組むコーポレートディベロップメン
ト本部に不動産事業部が合流
◼ 不動産×アセットマネジメントの連携強化により、開発利益と運用収益を追 国内不動産AM事業における連携強化
求するビジネスモデル／戦略と組織体制を構築、将来の中核事業としての
発展に向けて、不動産ビジネスのさらなる収益性向上を目指す
アセットマネジメント事業
三井物産都市開発との協業 金
融
◼ 不動産×AM事業の連携強化の一環として、三井物産不動産事業部及び国内 事 保険事業
不動産事業の中核子会社である三井物産都市開発との協業に向けた動きが 業
スタート 部
◼ 三井物産都市開発は、西新橋エリアを中心にビル事業を展開しており、
霞ヶ関や虎ノ門・新橋エリアでのオフィスビル開発事業や、近年では物流
施設の開発事業にも進出
社名 三井物産都市開発株式会社
国内事業
不
本店所在地 東京都港区西新橋一丁目13番1号
動
設立 2000年11月 産 海外事業
株主 三井物産株式会社（100%） 事
資本金 30億円 業
部
不動産の売買・交換・賃貸借・管理
事業内容 不動産の賃貸借の仲介及び売買の仲介
不動産の有効活用・開発に関する企画・提案及びコンサルティング業務
スポンサーサポートの強化：イデラ キャピタル 6
「不動産価値創造力」を発揮した物件ソーシング/テナントリーシングの着実な進展。Fosunと三井物産にも協業強化の兆し。
「不動産価値創造力」を発揮したサポート実績 日中ビジネス・フォーラム&フォースン・ナイト2019
◼ 「不動産価値創造力」の両輪であるコンストラクション・マネジメント ◼ イデラ キャピタルの親会社であるFosun Internationalは、ヘルス・ハピネ
チームとリーシング・マネジメントチームを活用したバリューアップ案件 ス・ウェルスの分野でグローバルなエコシステムの構築を目指しており、
を中心とした物件ソーシング（東京フロントテラス等） 日本でも多数のビジネス・パートナー候補と新たなビジネスの機会を
検討中
◼ リーシングについては、従来から得意としていたオフィスだけでなく、テ
ナント流動性が低い地域密着型の商業施設案件でも能力を発揮し、シング ◼ 2019年5月にFosun・イデラ主催の日中ビジネス・フォーラムを開催。
ルテナント物件のリスクコントロールに貢献 フォーラム内でFosunの郭会長と三井物産の安永社長によるトップ対談が
実現するなど、三井物産・イデラパートナーズにおける成功事例が端緒と
なり、両グループの将来的な協業強化の兆しが見られている
みらい上場以降のサポート実績
物件ソーシング
459 / 13 億円 件
テナントリーシング
月額賃料 30 百万円 / 13 件
決算サマリー（第6期） 7
1口当たり分配金は前期比77円の増配となり上場後最高水準で着地。POによる物件取得が寄与し中期経営計画の目標を達成。
前期実績（A） 差異
（第5期）
今期実績（B）
（B）－（A） 決算実績のポイント
営業収益 百万円 4,417 4,959 542
賃貸事業収入 百万円 3,256 4,023 767
概況
オフィス 百万円 1,870 2,048 177 ◼ 1口当たり分配金（巡行ベース過去最高） +77円
商業施設 百万円 882 864 △18
オフィス
ホテル 百万円 502 850 347
インダストリアル 百万円 - 260 260 ◼ MIテラス名古屋伏見 通期稼働/FR解消※ +171百万円
その他収入 百万円 1,160 935 △225 ※FR相当分のスポンサー支払い終了（その他） △122百万円
賃貸事業費用 百万円 1,456 1,446 △10 ◼ オリコ博多駅南ビル 通期稼働 +21百万円
NOI 百万円 2,960 3,513 552
◼ その他既存物件 テナント入替 △15百万円
減価償却費 百万円 452 553 100 商業施設
一般管理費 百万円 385 428 42
◼ ミ・ナーラ 通期稼働※ +49百万円
営業外費用 百万円 255 261 6
※テナント賃料のみ（賃料保証は含まない）
当期純利益 百万円 1,922 2,271 349
◼ 渋谷/和泉中央 テナント入替 △68百万円
1口当たり分配金（DPU） 円 5,668 5,745 77
資本的支出 百万円 249 462 212 ホテル
NCF 百万円 2,710 3,050 339 ◼ ホテルサンルート新潟 変動賃料発生 +11百万円
1口当たりFFO 円 7,003 7,144 141 ◼ スマイルホテル3物件+WBF 新規取得 +328百万円
ペイアウトレシオ % 80.9 80.4 △0.5
物件数 24 29 5 前期実績（A） 今期実績（B） 差異（B）－（A）
期末稼働率 % 99.4 99.6 0.2
賃貸事業費用 1,456 1,446 △10
期末算定価額 百万円 129,805 153,692 23,886
含み益率 % 3.3 4.6 1.3 外注委託費 323 332 9
有利子負債総額 百万円 64,200 74,700 10,500 水道光熱費 523 453 △70
LTV（注2） % 48.7 49.0 0.3 公租公課 319 337 17
発行済投資口数 口 339,210 395,410 56,200
修繕費 53 66 13
BPS（注3） 円 175,868 174,690 △1,178
1口当たりNAV（注3） 円 188,008 191,681 3,673 その他 235 255 19
注1： 金額は百万円もしくは千円未満を切り捨てて表示、パーセントは小数点第2位を四捨五入して表示しています。本資料において特別な記載がない限り以下同じです。
注2： LTV＝有利子負債総額÷総資産。以下同じです。
注3： BPS＝出資総額÷発行済投資口数。NAV＝出資総額＋含み損益。以下同じです。
業績予想（第7期/第8期） 8
1口当たり予想分配金は拡張版中期経営計画の目標を維持する1,425円（分割前5,700円）。
第6期（19/04） 第7期（19/10） 差異 第8期（20/04） 差異
実績（A） 予想（注1）（B） （B）－（A） 予想（注1）（C） （C）－（B） 業績予想のポイント
営業収益 百万円 4,959 5,072 112 4,993 △79
第7期（19/10）
賃料事業収入 百万円 4,023 4,178 154 4,189 10
オフィス
オフィス 百万円 2,048 2,113 65 2,142 28
◼ 川崎テックセンター FR解消 +36百万円
商業施設 百万円 864 931 67 934 2 ◼ 新宿ES/HC東新宿 段階賃料の上昇等 +23百万円
ホテル 百万円 850 872 22 851 △20 商業施設
インダストリアル 百万円 260 260 - 260 - ◼ ドンキ和泉中央 FR解消 +45百万円
その他収入 百万円 935 893 △41 803 △89 ※前テナントの違約金収入減少（その他） △99百万円
賃貸事業費用 百万円 1,446 1,512 66 1,425 △86 ◼ 渋谷ワールドイースト テナント入替 +20百万円
NOI 百万円 3,513 3,559 46 3,567 7
第8期（20/04）
減価償却費 百万円 553 564 10 576 12
オフィス
一般管理費 百万円 428 496 68 494 △2
◼ 川崎テックセンター FR解消 +15百万円
営業外費用 百万円 261 242 △19 242 0 ◼ 新宿イーストサイド テナント入居 +16百万円
当期純利益 百万円 2,271 2,255 △16 2,252 △2 ホテル
1口当たり分配金（DPU） 円 1,436 1,425 △11 1,425 - ◼ スマイルホテル3物件 季節変動 △25百万円
資本的支出 百万円 462 293 △168 510 216
NCF 百万円 3,050 3,265 214 3,056 △208 第6期 第7期 第8期
差異 差異
実績 予想 予想
1口当たりFFO（注2） 円 1,786 1,782 △4 1,789 7
賃貸事業費用 1,446 1,512 66 1,425 △86
ペイアウトレシオ % 80.4 80.0 △0.5 79.7 △0.3
外注委託費 332 331 △1 330 △1
物件数 29 29 - 29 -
期末稼働率 % 99.6 99.7 0.1 99.9 0.2
水道光熱費 453 502 48 428 △73
有利子負債総額 百万円 74,700 74,700 - 74,700 - 公租公課 337 397 59 385 △11
LTV % 49.0 48.9 △0.1 48.9 - 修繕費 66 60 △5 66 5
発行済投資口数（注2） 口 1,581,640 1,581,640 - 1,581,640 - その他 255 221 △33 214 △6
注1： 本予想は一定条件の下に算出した2019年6月14日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
注2： 本投資法人は2019年4月30日を基準日として投資口を4分割しています。第6期実績については、比較の観点から分割後の数字を記載しています。
テナント分散の状況（第6期末時点） 9
大規模オフィスの一部で退去が発生するも後継テナントが着実に入居しており、ポートフォリオは安定的。
賃貸借契約期限の分散状況（賃料ベース） 賃貸借契約形態の比率（賃料ベース）
25%
平均残存期間： 6.2 年
20% オフィス： 2.1 年 普通借家 定期借家
47.0% 53.0%
商業施設： 9.7 年
15% ホテル： 10.8 年
10% その他： 12.1 年
オフィス その他
5% 43.8% 7.9% 20.4% 18.6%
6.2%
0%
7期 9期 11期 13期 15期 17期 19期 21期 23期 25期 27期 商業施設 ホテル
以降 1.4% 1.8%
上位10テナント（注）（賃料ベース）
テナント企業の分散 賃貸借契約の分散
テナント名 入居物件 比率
1. ホスピタリティオペレーションズ スマイルホテル3物件（那覇、博多、名古屋） 7.0%
2. HAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン 六甲アイランドDC 6.2％
3. イオンリテール イオン葛西店/品川シーサイドパークタワー 非開示
4. エヌ・ティ・ティ・コムウェア 品川シーサイドパークタワー 非開示
5. プラダジャパン MIUMIU神戸 3.9% 上位10契約
上位10社
6. スーパーホテル スーパーホテル4物件（仙台、大阪、さいたま、京都） 3.6％
43.5% 37.2%
7. 中部テレコミュニケーション MIテラス名古屋伏見 非開示
伊勢シティホテルアネックス
8. グリーンズ 非開示
コンフォートホテル3物件（新山口、北上、長野）
9. ビッグローブ 品川シーサイドパークタワー 非開示
10. 非開示 川崎テックセンター 非開示
注： 原則として2019年4月末時点でエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に基づいて算出しています。
内部成長の実績・予想 10
大規模オフィスにおいて増額更改に成功、着実な内部成長の継続によりDPU上昇に寄与。
（単位：百万円）
退去 入居
入 -35.8 34.6
退
去
-5.7 5.7 -14.2
-5.3 12.7
9.4 7.4 10.0
6.7 5.4
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期（予想） 第8期（予想）
（2017年10月期） （2018年4月期） （2018年10月期） （2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期）
減額 増額 契約更改による増額効果（注2）
+18円
1口当たり
DPU上昇寄与率1.4% 業績予想上は
契 保守的に横這いとし、
2.0
約 アップサイドを狙う
更
-0.3 1.2 1.1
改 1.0 -0.2
第3期 第4期 第5期 第6期
（2017年10月期） （2018年4月期） （2018年10月期） （2019年4月期）
注1： 賃料の変動は月額ベース。
注2： 契約更改による増額効果＝上場時から第6期末までの契約更改による月額賃料の増減額×6÷発行済投資口数。DPU上昇寄与率は、契約更改による増額効果の上場時に公表した第3期（2017年10月期）の予想1口当たり分配金に対する比率を記載しています。
今後の内部成長余力 11
大規模オフィス、マルチ型の都市型商業施設に内部成長のチャンス。川崎/新宿ではレントギャップを埋める契約が着実に進捗。
大規模オフィス/マルチ型都市型商業施設の賃料単価（月坪）（注1）
契約更改（直近1年間） テナント入替増減率
第6期末時点 マーケット水準（注2） レントギャップ 山口
件数 うち増額 増額率（注3） （直近1年間）（注4）
品 16,190円 16,900円 ▲4.4% 9件 22.2％ 2.7％ 1.6%
川
川 12,990円 13,830円 ▲6.4% 9件 11.1％ 18.9％ 14.2%
崎
新 23,150円 26,220円 ▲13.3% 7件 71.4％ 10.4％ 9.7%
宿
Ｔ
Ｆ 17,180円 17,500円 ▲1.8% 5件 20.0％ 2.9％ -
Ｔ
渋 29,120円 29,880円 ▲2.6% 3件 20.0％ 10.0％ 13.6%
谷
合 ▲5.6% 33件 30.3% 9.6% 10.5%
計
実現率に応じたDPU引き上げ余地 実現率 50％ 31円（＋2.2％） 実現率 100％ 63円（＋4.4％）
注1： 10円未満端数を切り捨てて表示しています。
注2： 2019年4月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法の前提となる1坪当たり月額賃料を記載しており、複数の月坪単価が存在する物件については賃貸可能面積で加重平均しています。
注3： 増額更改した契約における増額率の平均値を記載しています。
注4： 新規契約における月額賃料と、同区画の前テナントとの契約における月額賃料を比較した数値を記載しています。なお、短期契約及び本来の用途と異なる特殊な契約等は除いて算出しています。
投資口価格の推移 12
2018年10月の公募増資後に弱含むも回復基調で推移、分割実施後の2019年5月に上場来高値を更新。
投資口価格の推移
（円） 2019年6月14日
2017年11月1日 2019年5月28日 本投資法人：49,350円
本投資法人：166,100円 上場来高値（終値ベース）
（分割後水準：41,525円） 2018年10月16日 本投資法人： 50,800円
東証REIT指数：1,623.09pt 第2回公募増資発表
2018年5月8日 本投資法人：189,800円
50,000 第1回公募増資発表 （分割後水準：47,450円）
2018年1月12日 本投資法人：187,400円
IPO時公募価格回復 （分割後水準：46,850円）
本投資法人：183,800円
（分割後水準：45,950円）
47,500
IPO時公募価格
183,000円
2019年6月14日
（分割後水準：
東証REIT指数：1,943.24pt
45,750円）
45,000 2019年5月28日
東証REIT指数：1,932.50pt
42,500
2018年10月16日
東証REIT指数：1,759.08pt
2018年5月8日
東証REIT指数：1,743.32pt
2018年1月12日
東証REIT指数：1,695.07pt
40,000
2017/11/1 2017/12/1 2018/1/1 2018/2/1 2018/3/1 2018/4/1 2018/5/1 2018/6/1 2018/7/1 2018/8/1 2018/9/1 2018/10/1 2018/11/1 2018/12/1 2019/1/1 2019/2/1 2019/3/1 2019/4/1 2019/5/1 2019/6/1
2017年 2018年 本投資法人 東証REIT指数 2019年
注： 2019年6月14日時点。本投資法人は2019年4月末を基準日として投資口分割を実施していることから、それ以前の投資口価格についても4分割して表示しています。
東証REIT指数は本投資法人の2017年11月1日終値をベースに相対値を算出したものです。
主要データ（第6期末時点） 13
Asset Debt
物件数 29物件 有利子負債残高 747億円
資産規模 総資産LTV 49.0%
1,450億円
（取得価格ベース）
鑑定LTV（注1） 46.9%
鑑定評価額 1,536億円
平均調達金利 0.53%
含み益
67億円（+4.6%） 平均残存期間 5.4年
（含み益率）
JCR： A+（ポジティブ）
収益性 NOI利回り： 4.8% 発行体格付
R&I： A （安定的）
（帳簿価額ベース） 償却後利回り： 4.1%
平均築年数
20.1年 Equity
（取得価格加重平均）
総賃貸可能面積 26.6万㎡ 時価総額（注2） 774億円
稼働率 99.6% 投資口価格（注2） 48,950円
オフィス： 55.1% 1口当たりNAV 47,920円
アセットタイプ 商業施設： 18.8%
1口当たり分配金 1,436円（第6期実績）（注3）
（取得価格ベース） ホテル： 20.1%
その他： 6.0% 分配金利回り 5.86%
注1： 鑑定LTV＝有利子負債残高÷（総資産＋含み益）。
注2： 第6期末日の投資口価格終値ベース。
注3： 本投資法人は2019年4月30日を基準日として投資口を4分割しており、投資口価格との比較の観点から分割後の数字を記載しています。
Section2. 拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」
投資法人みらいのポジショニング 15
上場時に他REIT比較で劣後していたリスク分散度等は改善済。中計達成に向けてポジショニングの改善を目指す。
第6期決算期末時点 総合型REITのポジショニング分析（注3）
（配当利回り）
インダストリアル
6.0% 6.5%
商業施設
川崎 6.0%
18.8%
みらい
上位3物件
物件分散/ 5.5%
比率 品川
アセットタイプ分散
37.3% TFT
オフィス
55.1%
5.0%
中計目標
ホテル
20.1% 4.5%
4.0%
上位10契約比率（注1） 37.1%
総テナント数（注1） 237社 3.5%
物件数 29物件
3.0%
取得価格合計 1,450億円
平均NOI/償却後NOI利回り（注2） 4.8%/4.1%
2.5%
三大都市圏比率 88.1% 30％ 35％ 40％ 45％ 50％
平均築年数 20.1年 （LTV）
注1： 2019年4月末時点でエンドテナントとの間で締結された有効な賃貸借契約に基づいて算出しています。
注2： 第6期実績（帳簿価額ベース）。
注3： 2019年5月末時点の各上場投資法人の開示資料等をもとに本資産運用会社が作成したものであり、実際の状況と異なる可能性があります。円の大きさは時価総額の大きさを表しています。
（参考）投資法人みらいのポジショニング（負債調達/バリュエーション） 16
総合商社系REIT平均 4.3%
残存借入期間（注1） 分配金利回り（注2）
総合型REIT平均 4.5%
5.3年 5.7%
4位/63法人 AA-各REIT平均（注3） 3.9%
総合商社系REIT平均 1.10倍
平均調達金利（注1） NAV倍率（注2）
総合型REIT平均 1.06倍
0.53% 1.03倍
14位/63法人 AA-各REIT平均（注3） 1.09倍
注1： 2019年5月末時点における各投資法人の開示資料を基に資産運用会社が試算したものであり、実際の数値とは異なる場合があります。
注2： 分配金利回りは2019年5月31日終値を基に算出。NAV倍率＝2019年5月31日終値×発行済み投資口数÷【分配金落ち純資産（直近決算公表数値）+含み益（不動産鑑定評価額-不動産簿価）】
注3： 株式会社日本格付研究所からAA-の発行体格付を取得している銘柄。
中期経営計画「Repower 2020」の達成 17
強力なスポンサーサポートと物件入替及び2期連続の公募増資を伴う物件取得により実績ベースでも目標達成。
定量目標 第6期決算実績
1口当たり分配金 （5,700円以上） 1口当たり分配金 5,745円 ✔
中期経営計画 上位3物件比率 （40%未満） 上位3物件比率 37.3% ✔
Repower 2020 償却後利回り （4.0%以上） 償却後利回り 4.1% ✔
借入比率 （50%以下） 借入比率 49.0% ✔
P/NAV倍率の改善 公募増資による成長軌道への回帰実現
（倍） 資産規模 出資総額
1.1
1.0
0.9
1,450
1,222 億円
0.8 1,007 億円
596 690
億円 518
億円 億円
億円
0.7
2016/12/16 2017/6/16 2017/12/15 2018/6/15 2018/12/14 2019/6/14 2016年12月 2018年5月 2019年4月末現在
拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」 18
1口当たり分配金水準の維持向上、リスクプレミアムの縮小を軸に各種定量項目の改善を図る。
拡張版中期経営計画 リスクプレミアム
1口当たり （目標時期：2020年末） の縮小
分配金
（分配金利回り）
Repower2020-ER REIT平均と同水準
1,425円以上
※REIT平均4.4%（注）
上位3物件比率 資産規模 償却後利回り 借入比率
40%未満 2,000億円以上 4.0%以上 45%以下
注： 2019年5月末時点のREIT単純平均。
Section3. 第6期の運用トピックス
ポートフォリオの概況 20
依然として厳しい取得競争が続くが、一部のアセット・エリアではスタンスの変化も。高騰するマーケット環境を活かした物件入替も検討。
オフィス ホテル 商業施設（物販・サービス・飲食）
◼ 引き続き好調な稼働率を維持しており、既存テナ ◼ 一部のエリアでは供給増によりADR・稼働率が軟 ◼ 好調なマーケット下である渋谷WEは、テナントの
運 ントの賃料増額も着実に進捗 調に推移しているものの、地方圏を含め、全体と 入替や賃料増額により収益性が向上
用 ◼ 川崎テックセンターは順調に埋戻しが進み、 しては好調を維持 ◼ ダイキ和泉中央店はMEGAドン・キホーテへの切り
ト 残0.5フロア、複数のテナントと交渉中 ◼ 変動ホテルも概ね予算を上回る実績 替えが完了し、収益及びテナント安定性向上
ピ ◼ みらい保有のオフィスは需要と供給のミスマッチ ◼ インバウンド効果が波及し、地方物件のオペレー ◼ ミ・ナーラは開業から1年が経過するも変動賃料の
ッ により強気のリーシング環境が継続、空きスペー ター業績は好調 アップサイド追求は道半ばであり、既存店の売上
ク
ス スに対する館内増床ニーズも強い ◼ 補助金を利用した設備更新の実施により、環境へ 向上策やテナント入替、観光施設化の取組及び国
の配慮とコスト削減を両立 内外に対する認知度強化策を実行中
◼ 引き続き都心オフィスは収益性の絶対値が資本コ ◼ 立地・オペレーターを厳選の上、総資産の20～ ◼ 物販中心の商業施設は、収益性に大きな変化が認
取 ストに見合わないため、買い方の工夫が必要 25%程度の投資割合でコントロール められるまで当面の間は投資見送り
得 ◼ 収益性確保とアップサイド余地の観点から、三大 ◼ インバウンド狙いの開発型案件が集中するエリア ◼ サービス・アミューズメント等の「コト消費型」
方 都市圏周辺部・政令指定都市等のBクラスを主体的 は引き続き警戒 物件は底堅いニーズが確認されており、利回り水
針 に狙う 準や将来的な不動産価値の上昇が見込めれば検討
総案件数： 172物件 総案件数： 40物件 総案件数： 67物件
首 首 首
ソ 都 価格規模： 6億円～310億円 都 価格規模： 10億円～135億円 都 価格規模： 7億円～270億円
ー 圏 利回り： 3%前半～4%中盤 圏 利回り： 3%中盤～4%中盤 圏 利回り： 3%～5%中盤
シ
ン
グ 総案件数： 95物件 総案件数： 160物件 総案件数： 85物件
状 そ そ そ
の 価格規模： 5億円～160億円 の 価格規模： 7億円～150億円 の 価格規模： 5億円～120億円
況
他 利回り： 4%～5%中盤 他 利回り： 4%～6% 他 利回り： 4%～7%
ポートフォリオの概況：大規模オフィス①マーケット状況 21
引き続きエリア全体で空室が少なく、強気のリーシング環境が続く。一時稼働が低下した川崎についても後継テナントを確保。
品川シーサイド 東京フロント 川崎テック
パークタワー エリア稼動率 テラス エリア稼動率 センター エリア稼動率
2018年10月時点 2019年4月時点 2018年10月時点 2019年4月時点 2018年10月時点 2019年4月時点
99.3% 99.3% 98.9% 100.0% 99.5% 99.8%
25F 25F
25F
2018年10月時点
20F
・・・・・ 入居中
20F 20F
・・・・・ 空室
15F
15F 15F
10F
10F 10F
5F
5F 5F
1F
1F 1F
稼働率 97.5%
稼働率 100.0% 稼働率 100.0%
稼働率100.0% 稼働率100.0% 稼働率94.8%
25F 25F 25F
2019年4月時点
20F 20F
20F
15F
15F 15F
10F
10F 10F
5F
5F 5F
1F
1F 1F 稼働率 97.5%
100.00% 100.00%
稼働率100.0% 稼働率100.0% 稼働率97.5%
稼働率 稼働率
注： エリア内競合物件との比較を示しています。イデラ キャピタル及び資産運用会社の調査に基づき作成しており、実際の数値と異なる可能性があります。
ポートフォリオの概況：大規模オフィス②稼働状況および見通し 22
品川・新宿においてテナント退去が見込まれるが、マーケットの活況を受けて高値での成約も狙える環境。
（単位：百万円）
実績 業績予想の前提 実績 業績予想の前提
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
品 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 新 100.0% 100.0% 100.0% 94.9% 89.8% 100.0%
川 宿
シ 入居 イ 入居
5.4 0.3 5.1 4.6
ー 退去
3.8 ー 退去 2.3 2.1
サ 稼働率
-3.8 -5.4 ス 稼働率
-2.5
-0.3 -4.6 -4.0 -2.1
イ ト
ド サ
パ イ
ー ド
ク 増額 ス 増額
タ 減額 ク 減額
1.0 0.1 0.1
ワ 0.1 エ 0.6 0.6 0.1
ー ア
-0.3
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
97.5% 100.0% 94.8% 97.5% 100.0% 100.0% 96.5% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
川 入居 8.1 東 入居
崎 退去
3.3 2.4 2.3 京 退去 1.8
テ -1.8 -2.4 フ
稼働率 -6.3 稼働率
ッ ロ
ク ン
セ ト
ン テ
タ 増額 ラ 増額
ー 1.8 ス
減額 0.3 減額 0.2 0.1 0.1
注： 賃料の変動は月額ベース。
ポートフォリオの概況：ホテル①固定賃料 23
東京圏・大阪圏は供給過剰懸念も長期固定契約によりリスク対応済。その他エリアは底堅い需要に支えられて高稼働を継続。
物件数 客室数
◼ インバウンド・ビジネス客の双方を取り込み
15 物件 2,224 室 東
◼ 稼働状況、オペレーターの信用力は継続的に
モニタリング
京
資産規模 変動比率（注1） 圏 ◼ 新規供給は多いものの、保有物件は引続き高稼働を
ホテルウィング スーパーホテル 維持
291 21.6
インターナショナル さいたま・大宮
セレクト上野・御徒町
億円 ％
エ 甲信越
中国
東京圏
◼ インバウンド・ビジネス客の双方を取り込み
リ
ア 大 ◼ 稼働状況、オペレーターの信用力は継続的に
別 九州
阪 モニタリング
分 圏
散 名古屋圏 ◼ 新規供給の影響により一部でADR・稼働率が軟調に
状 ホテルWBF スーパーホテル スーパーホテル 推移（収支改善に向けオペレーターと協議中）
況 沖縄 淀屋橋南 大阪・天王寺 京都・烏丸五条
（
注
東北
2
大阪圏
）
WBFホールディングス ◼ 新規供給が少ない上に底堅いビジネス需要があり、
オ ダイワロイヤル 多くの物件でADR・稼働率が上昇傾向
ペ
分レ 相鉄ホテルマネジメント ホスピタリティ そ ホテルサン
ルート新潟（注3）
ダイワロイネット
ホテル秋田
スーパーホテル
仙台・広瀬通り
コンフォート
ホテル新山口 ◼ インバウンド需要の本格化でさらなるADR・稼働率
散ー パートナーズ の
状タ の向上に期待
フォーブス 他
況ー
（ ◼ スーパーホテル仙台・広瀬通りでは、大浴場の
注グ
増設を含むフルリニューアルにより競争力を強化。
）ル
2
ー 伊勢シティ コンフォート コンフォート
グリーンズ スーパーホテル
プ ホテルアネックス ホテル北上 ホテル長野
注1： 第6期実績に基づき記載しています。
注2： 取得価格ベース。
注3： 第6期実績で変動賃料が発生していますが、賃料収入に占める比率が20%未満のため固定賃料物件に分類しています。
ポートフォリオの概況：ホテル②変動賃料 24
予想を下回った物件もあるが、ポートフォリオとしては堅調。次期以降は前年同期と同水準を見込むもアップサイドに期待。
第6期予想 第6期実績 達成率 第7期予想 第8期予想
那 ◼ ツイン主体の客室構成とコストパフォーマンスの高さ ADR 8,340円 8,430円 101％ 8,820円 8,420円
覇ス でインバウンドを含む底堅い需要を確保
シマ 82％ 85％ 103％ 86％ 87％
テイ ◼ 夏季シーズンのみならず、通年型のマーケットに変化 稼働率
ィル しており、今後も安定した稼働が見込まれる
リホ RevPAR 6,870円 7,170円 104％ 7,580円 7,300円
ゾテ
ール
ト
変動賃料比率：64% 賃貸事業収入 122百万円 133百万円 108％ - -
◼ インバウンド・ビジネス共に旺盛な需要があるエリア ADR 8,860円 9,050円 102% 8,990円 8,900円
ス であり、駅前立地という好条件もあって稼働は安定
博マ ◼ 築浅で大きな懸念もないことから、今後も堅調に推移 稼働率 94％ 92％ 98％ 94％ 95％
多イ
駅ル することが予想される
8,340円 8,350円 100% 8,430円 8,430円
前ホ RevPAR
テ
ル 変動賃料比率：70% 賃貸事業収入 87百万円 87百万円 100％ - -
◼ ビジネス・観光拠点として利便性の高い立地であり、 ADR 7,020円 6,650円 95％ 7,010円 6,930円
ス 客室構成もダブル中心で双方の需要に対応可能
名マ ◼ 周辺エリアの新規供給が多く、ADRが予想を若干下 稼働率 89％ 89％ 100％ 91％ 90％
古イ
屋ル 回るも、オペレーターと協働した改善策で上昇傾向
6,270円 5,910円 94％ 6,350円 6,260円
栄ホ RevPAR
44%
テ
ル 変動賃料比率： 70百万円 62百万円 89％ - -
賃貸事業収入
3物件平均 変動賃料比率：61%
注： 10円未満切り捨て。
ポートフォリオの概況：商業施設①コアアセット 25
消費行動の変化により「物販型」店舗ニーズは縮小傾向。サービス・アミューズメント等の「コト消費型」への物件入替も検討中。
（参考）消費行動の変化～EC化の進展と体験型消費へのシフト
渋谷ワールドイーストビル 物
◼ 1・2階のテナント入替で物販ながらインバウンド需要の強い ミ販 EC市場拡大のシナリオ（注1） 財・サービス支出の内訳の推移（注2）
ドラッグストアが入居。立地評価・周辺環境の需要の高さに ッ・ サービス（コト） 財（商品）
より既存テナントの増額改定を含めた賃料上昇を実現 クコ 16% 100%
スト
EC化率（実績） 13.4%
◼ 宮下公園周辺での再開発により更なる不動産価値の上昇が期 消
14% メインシナリオ
11.3% 80%
都 待される 費 12% サブシナリオ
9.2% 59.0% 57.7% 57.4% 57.4%
10% 67.3% 63.0%
市 8%
7.1%
60%
型 MIUMIU神戸 6%
5.4%
8.4% 40%
7.8%
◼ 国内外で人気のPRADA姉妹ブランド「MIUMIU」の関西に 4% 6.2%
7.1%
おけるフラッグシップ店舗 2%
5.4% 20%
32.7% 37.0%
41.0% 42.3% 42.6% 42.6%
◼ PRADAグループのブランディング維持に重要な拠点として、 0% 0%
テナントであるプラダジャパンの継続利用意向は強い 2010 2015 2020 2025 2030 2035（年） 1980 1990 2000 2010 2015 2017 （年）
イオン西葛西店 「物販型」物件の売却/
◼ シニア向けの「G.G（Grand Generation）モール」として全
国のイオンでも先駆的な店舗戦略を展開
「コト消費型」物件への入替を検討
物
◼ 都心との距離・居住コスト等、総合的な住み易さを評価して 販 （入替における検討ポイント）
地 子育て世代の人口も増加傾向にあり、購買需要は長期的に安
域 定するものと見られる ◼ 将来的な保有・運用・価格変動リスクの高さ
密
着 MEGAドン・キホーテ和泉中央店 ◼ 高騰する不動産マーケットの好機を捉えた高値追求
型 ◼ 前テナントのDCMが退去し、2019年2月に新規オープン
◼ 食品スーパー、ホームセンターの競合店舗が多数存在するエ
◼ 本源的な不動産価値の高さに着目
リアながら、品揃えや営業時間によりディスカウント業態の ➢ 周辺再開発による「面」での価値上昇余地
差別化が出来ており、開業後の売上は一定水準を確保してい
る ➢ 物件再開発による「点」での価値上昇余地
注1： 株式会社ニッセイ基礎研究所 2017年8月31日付「商業施設売上高の長期予測～少子高齢化と電子商取引市場拡大が商業施設売上高に及ぼす影響～」から引用。
注2： 消費者庁「平成28年度消費者政策の実施の状況」及び「平成29年度消費者政策の実施の状況」から資産運用会社が作成。
ポートフォリオの概況：商業施設②グロースアセット：ミ・ナーラ 26
リニューアル・オープンから1年が経過。当初想定に及ばない売上に終わるが、明確な課題認識の下に改善策を継続中。
リニューアル・オープン後の実績 ◼ テナント対応：核テナントとの協働（KOHYOとの「ミ・ナーラの日（割引日）」制定、ラウンドワン利用者への
割引サービス）、新たな核テナント候補の誘致及びテナント移設による館内構成の変更を積極検討
第5期（2018年5月～2018年10月） 売上改善計画
◼ 販促活動：スタンプラリー・オリジナル商品券を活用した買い回り施策、ウェブサイトの全面リニューアル、大型
その他収入
デジタルサイネージの導入
129百万円
変動賃料 賃貸事業費用
◼ AM・PM間の連携：AM担当者が定期的に現地に赴き、販促を担当するPM本社・現場管理者と連携してハンズオン
135百万円 391百万円 運営体制の で運営に関与
201百万円 改善 ◼ 外部リソースの活用：リーシング・販促強化のため、実績のある事業者を起用（例：リーシングサポートとして
8%
7%
176百万円 伊藤忠アーバンコミュニティを起用）
固定賃料
283百万円 実績 実績NOI
6.3% 158百万円 ◼ 自治体：奈良市、奈良市観光協会と観光客誘致に向けた具体策の協議・検討を実施（伝統工芸のPR、特産品の販
地域との 売等）
連携 ◼ 寺社仏閣：興福寺、唐招提寺といった世界遺産と直接コンタクトし、ミ・ナーラを組み込んだツアーを企画中
第6期（2018年11月～2019年4月）
◼ 地域住民：燈火会などの祭り・催しに対する協賛により地元とのリレーション深耕
その他収入
110百万円 施設・コンテンツの改善： ＜インバウンド施策＞
変動賃料 賃貸事業費用 ◼ 奈良祭都の全面リニュー 中国のインフルエンサー（KOL=Key Opinion Leader）
126百万円 381百万円 アル（検討中） の訪問や中国最大の口コミサイト（「大衆点評」）への
196百万円 ◼ 大規模飲食スペースの新 情報掲載等を開始
8%
固定賃料 171百万円 規増設（検討中） 日本の有名情報番組でも金魚ミュージアムが取り上げら
7%
287百万円
実績 実績NOI ◼ 大型バス駐車スペースの れる等、着実に情報発信力を高めている
5.8% 142百万円
インバウンド 増強
誘致
実績変動について 集客ツールの強化：
◼ 固定賃料は定着率も高く安定的に推移、変 ◼ 旅行エージェントによる
動賃料は引き続き集客面に課題があり開業1 直接の営業活動
年経過後も伸び悩んでいる状況。 ◼ 海外インフルエンサーと
◼ 第6期は今後のテコ入れを目的に販促強化。 の連携による宣伝
Section4. 財務・IR・ESGの取組み
NAV・鑑定評価の推移 28
既存物件のキャッシュフロー改善、バリュエーション見直しにより含み益が着実に増加。
1口当たりNAV（注1）の推移 鑑定評価・含み益の推移
（円） （百万円）
49,000 180,000 6%
簿価（左軸）
含み益（左軸） 4.6% 5%
47,920円
48,000 160,000 含み益率（右軸）
4%
3.3% 6,718
47,000円
47,000 140,000 3%
2.2%
46,360円
4,117 2%
46,010円 146,973
46,000 120,000 2,590 2.0%
45,640円 1.7%
2,180 125,687 1%
品川 持分売却 1,739 117,851
111,245
45,000 100,000 102,270 0%
第2期末 第3期末（注2） 第4期末 第5期末 第6期末 第2期末 第3期末
（注2） 第4期末 第5期末 第6期末
1口当たり 期末鑑定
1,480 2,200 1,850 3,030 4,240 104,010 120,442 113,426 129,805 153,692
含み益（注1） 評価額
BPS（注1） 44,160 44,160 44,160 43,960 43,670 含み益 1,739 2,590 2,180 4,117 6,718
含み益寄与率 3.2% 4.8% 4.0% 6.5% 8.9% 含み益率 1.7% 2.2% 2.0% 3.3% 4.6%
注1： 1口当たりの数値は10円未満端数を切り捨てて表示しています。本投資法人は2019年4月30日を基準日として投資口を4分割しています。各期末実績については、比較の観点から分割後の数字を記載しています。
注2： 第3期末時点の含み益は、期末帳簿価額にミ・ナーラのリニューアルに向けた追加投資844百万円を加えて算出しています。
財務活動実績（1/2） 29
メガバンク/大手信託銀行を中心とした取引関係構築により財務基盤を安定化、2021年までリファイナンス無し。
財務ハイライトの推移 資金調達の分散状況
49.1% 49.0% 日本政策投資銀行 2.7% 南都銀行 1.3%
48.7% 投資法人債 1.3%
総資産 福岡銀行 4.0%
三菱UFJ銀行 4.0%
LTV 三井住友銀行 30.8%
りそな銀行 4.7%
みずほ信託銀行 5.0%
0.53% 0.53% 0.53%
平均 新生銀行 6.7%
調達金利
三井住友信託銀行 19.4% みずほ銀行 20.1%
6.0年 5.9年
平均 5.4年
残存期間 有利子負債の返済期限分散状況
（百万円）
16,000
98% 100% 100%
長期
固定比率 12,000
8,000
74,700
有利子
64,200 2021年迄
負債残高 57,500 4,000
（百万円） リファイナンス
無し
0
第4期末 第5期末 第6期末 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
財務活動実績（2/2） 30
2019年1月に日本格付研究所（JCR）が格付見通しをポジティブに変更。AA-への格付向上を目指して健全な財務基盤を維持。
日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付： A+ (ポジティブ)
次回レビュー予定
★2019年1月に格付見通しをポジティブに変更
格付理由（注1）
◼ 「上場時と比べ、ポートフォリオのタイプ、物件、およびテナント面において分
散が進んだことから、キャッシュフローの安定性が増している」
◼ 「両スポンサーの強みを生かして継続的な外部成長と内部成長が進められている JCR 2020年1月頃
ことから、二社のスポンサーによるサポート体制は良好に機能しているものとみ
られる」
◼ 「上場後の外部成長実績、2期連続で公募増資を実施することでLTVを巡航の上
限である50％以下でコントロールしてきた実績、二社のスポンサーによるサ
ポート体制等によって、引き続き財務規律を意識したポートフォリオの拡大と安
定したポートフォリオのパフォーマンスの継続が可能なものと判断」
2015年以降のJCR A+（ポジティブ）取得後の状況
格付投資情報センター（R&I） 長期発行体格付： A (安定的) 投資法人名
A+（ポジティブ）
取得時期
レビュー
実施時期
レビュー後
発行体格付
格付理由（注2） コンフォリア・
2015年3月 2016年3月 AA-（安定的）
レジデンシャル投資法人
◼ 「オフィスは比較的大規模な物件が中心で、所在エリアの中で競争力を有してお
り、高い稼働率を維持している。ホテルは全国各都市にある宿泊主体のバジェッ ヒューリックリート
2015年4月 2016年4月 AA-（安定的）
トタイプであり、オペレーターと長期賃貸借契約を締結し、安定収益を確保して 投資法人
いる」 ケネディクス・
2016年3月 2017年1月 AA-（安定的）
◼ 「ポートフォリオの中核をなす東京圏の大規模オフィスは当面堅調に推移すると オフィス投資法人
考えられ、商業施設・ホテル等もおおむね安定している。引き続き、外部成長に MCUBS MidCity
よるポートフォリオの質と分散の改善動向を見守っていく」 2018年4月 2019年3月 AA-（安定的）
投資法人
インベスコ・オフィス・
2018年11月 （未実施） -
注1： 株式会社日本格付研究所 2019年1月17日付「News Release」より引用。 ジェイリート投資法人
注2： 株式会社格付投資情報センター 2019年4月12日付「NEWS RELEASE」より引用。
積極的なIR活動/今後のスケジュール 31
幅広い投資家層を想定したIR活動の先駆者として動画配信・バーチャルリアリティ技術の導入等の取組を継続。
ネット動画配信（YouTube） 個人投資家向けIRイベントへの出展 今後のスケジュール（予定）
第6期決算説明 野村IR資産運用フェア2019
6月 ◼ 2019年4月期決算発表
COMING SOON！ 7月 ◼ 海外IR（アジア、欧州、北米）
◼ 第4回投資主総会
◼ 個人投資家向け決算説明会（東京）
8月 ◼ 個人投資家向け決算説明会（大阪）
決算サマリー漫画 保有物件VR
ミ・ナーラ
9月 ◼ みずほインベストメント
コンファレンス東京
◼ メリルリンチ日本証券
Japan Conference 2019
10月 ◼ 2019年10月期決算期末
サステイナビリティ対応（ESG課題への取組み） 32
み ら い
世界の未来に向けてESG課題への取組みを積極化。
“E”nvironment（環境） “S”ocial（社会） “G”overnance（企業統治）
グリーンボンド発行への取り組み 地域社会に向けた取組み・貢献 三井物産グループ「インテグリティ」
ESG施策の一環としてグリーン ポートフォリオ 資産運用会社は、三井物産グループの一員として、
ボンド発行に向けた検討を開始。 全体に対する 真に社会から信頼される企業グループであり続ける
具体的な発行スキームの検討、 環境認証取得率 ために社員一人ひとりにコンプライアンス意識を
環境認証の追加取得に取り組む。 18.6％（注） 徹底し、企業人としての高い品格と高潔さを備え、
個々人の良心・良識・倫理や人間としての礼節、
企業倫理・社会の常識などに照らして行動すること
ミ・ナーラ館内保育園 ブラインドサッカー
（「インテグリティ」）を社員に求めている。
WGP2019協賛
MIUMIU神戸 品川シーサイドパークタワー
補助金を活用した環境対応工事の実施
物 件： ホテルサンルート新潟
東京都環境局主催 夏祭りイベントの協賛
工事内容： エアハンドリングユニットの もったいないキャンペーン （東京フロントテラス）
更新工事 （品川シーサイドパークタワー）
補助金名： 二酸化炭素排出抑制対策
事業費等補助金 なら燈火会（開催協賛）
（設備の効率化改修支援事業） 奈良市で8月上旬に行われる夏 資産運用会社社員による投資口取得(るいとう制度)
交付金額： 20百万円 の風物詩。奈良公園などにろ 資産運用会社社員と投資法人が「同じ船（セイム
うそくを並べ、幻想的かつ神 ボート）」に乗る仕組みとして、累積投資を利用し
秘的な雰囲気が演出される。 た投資口購入制度を導入。
注： 取得価格ベース。
投資法人本位の業務運営方針に基づく取組状況（資産運用会社） 33
資産運用会社として2018年9月に「投資法人本位の業務運営に関する基本方針」を制定。
1. 投資法人にとって最良な資産運用サービスの提供 2. 重要情報を分かりやすく提供する工夫 3. 投資法人本位の業務運営に向けた体制整備
（１）投資法人の最善の利益の追求 （１）資産運用業務の透明性確保 （１）適切な動機付けの枠組み
当社は、投資法人から資産の運用を受託している資産運用会 当社は、資産運用業務の透明性を確保するため、投資法人に 投資法人本位の業務運営を実践する為、投資法人の運用資産
社として、高度の専門性と職業倫理を保持し、創意と工夫を 関する重要な情報を、可能な限り迅速、正確、公平で、かつ 規模や収益に連動した手数料体系を導入し、従業員の人事評
活かして、投資法人の最善の利益の追求を目指します。また、 分かりやすく開示できるように努めます。 価への適切な反映を行います。また、投資法人本位の業務運
本方針の成果指標（KPI）として、投資法人の中期経営計画 営が企業文化として定着するように努めます。
◼ 重要な情報はTDnetを通じて迅速に開示すると共に、投
を定め、目指すべき姿の実現に向けた取組みを推進します。
資法人ウェブサイトにも掲載し、周知を図る ◼ 資産運用会社の手数料は、投資法人の収益性に連動した要
◼ 中期経営計画 「Repower 2020」は前倒しで定量目標を 素を取り入れ、利害の一致を図る
達成し、2020年末に向けた拡張版を新たに設定 （2）投資法人の投資主に対する情報開示の充実
◼ 従業員の人事評価要素に投資法人の業務運営に関する項目
当社は、常に投資法人および投資主の視点に立ち、法定開示 を取り入れ、日常業務レベルまで投資法人本位の業務運営
（2）サステイナビリティの向上
に加えて、投資主の投資判断に影響を及ぼすと思われる情報 を定着させる
当社は、投資法人と協働し、投資運用事業を通じて社会の持 については、本投資法人のウェブサイトや決算説明資料・資
続可能性を高めることに貢献できるよう努めます。持続可能 産運用報告書などを通じて積極的に開示を行います。また、 （2）従業員に対する教育・研修の充実
な社会の形成に向けて解決すべき課題として、ESG（環境・ 金融知識・取引経験の浅い投資主の皆様にもご理解頂けるよ
当社は、投資法人に高度な運用サービスの提供ができる従業
社会・ガバナンス）を軸とした要因への取り組みを、積極的 う、より分かりやすく、親しみのある説明資料の充実を図り
員を育成するべく、社内研修の充実や資格取得の推進などを
に推進します。 ます。
行います。また、従業員が当社の社会的責任を自覚し、責任
◼ サステイナビリティ対応として、ESG課題への取組み状 ◼ 従来の説明会資料・資産運用報告に加え、動画配信・VR ある行動をとるように、コンプライアンスに関する社内教育
況を決算説明会資料に掲載 技術の活用等、より分かりやすい表現を目指した独自の工 や研修等の充実に努めます。
夫を追求
◼ 資産運用会社のケーパビリティを向上させるため、従業員
（3）利益相反の適切な管理
採用・社内研修を積極化
（3）手数料等の明確化
当社は、法令および社内規程等に則り、取引における利益相
◼ 従業員の自己啓発を支援することにより、強い「個」を持
反の可能性について正確に把握し、利益相反の可能性がある 当社は、投資法人が当社に対して支払う手数料の体系を明示
つスタッフ育成に努める
場合には取引実行前に外部専門家も含めたコンプライアンス すると共に、各項目の実績値を投資法人の決算に合わせて開
委員会で審議を行う等、利益相反の適切な管理に努めます。 示します。 ◼ 第6期はコンプライアンス・オフィサーによる研修を2回
開催
◼ 第6期はコンプライアンス委員会を5回開催、利益相反の ◼ 資産運用会社の手数料は、項目毎の実績値を決算説明会資
可能性がある取引はなし 料に掲載し、明確化を図る
ディスクレーマー 34
金額は億円、百万円もしくは若しくは千円未満を切り捨てて表示しています。
パーセントは、小数第2位を四捨五入して表示しています。
本資料には、将来の的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来の予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での
仮定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません本資料作成日における本投資法人の投資方針、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係及び
適用法令を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知又は未知の
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資産運用会社：三井物産・イデラパートナーズ株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2876号/一般社団法人投資信託協会会員）