2019年４月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年６月14日
不動産投資信託証券発行者名 投資法人みらい 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3476 Ｕ Ｒ Ｌ http://3476.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）菅沼 通夫
資 産 運 用 会 社 名 三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）菅沼 通夫
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役CFO兼業務部長 （氏名）池田 匠作
ＴＥＬ 03-6632-5950
有価証券報告書提出予定日 2019年７月29日 分配金支払開始予定日 2019年７月５日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年４月期の運用、資産の状況（2018年11月１日～2019年４月30日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年４月期 4,959 12.3 2,531 19.3 2,270 21.6 2,271 18.2
2018年10月期 4,417 11.6 2,122 11.2 1,867 9.9 1,922 12.7
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年４月期 1,437 3.4 1.6 45.8
2018年10月期 1,440 3.3 1.5 42.3
（注）2019年５月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり当期純利益は、当期純
利益を2018年10月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して、日数加重平均投資口数（2018年10月期 1,334,159口、2019年４月期
1,580,088口）で除することにより算定しています。
(２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金 分配金総額 １口当たり 分配金 分配金総額
（利益超過 （利益超過 利益超過 利益超過 （利益超 （利益超 配当性向 純資産配当
分配金は含 分配金は含 分配金 分配金総額 過分配金 過分配金 率
まない） まない） を含む） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年４月期 4,501 1,779 1,244 491 5,745 2,271 78.3 2.5
2018年10月期 5,668 1,922 - - 5,668 1,922 100.0 3.1
（注１）2019年４月期の１口当たり利益超過分配金1,244円のうち、一時差異等調整引当額は1,244円です。税法上の出資等減少分配はありませ
ん。
（注２）2019年４月期の分配金総額（利益超過分配金を含む）は、当期末の純資産から出資総額を控除して算定した分配金（利益超過分配金は
含まない）及び繰延ヘッジ損失に相当する額として算定した一時差異等調整引当額に係る分配金（利益超過分配金）を合計した金額に
なります。
（注３）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
なお、2019年４月期の配当性向を、配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含む）÷当期純利益×100で算出すると100.0％になりま
す。
（注４）純資産配当率については、利益超過分配金を含まない数値に基づいて算出しています。
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年４月期 152,493 70,854 46.5 44,797
2018年10月期 131,772 61,590 46.7 45,392
（注）2019年５月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産については、
2018年10月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年４月期 2,775 △21,419 17,976 4,373
2018年10月期 2,307 △14,762 12,705 5,040
２．2019年10月期の運用状況の予想（2019年５月１日～2019年10月31日）及び2020年４月期の運用状況の予想（2019年11
月１日～2020年４月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年10月期 5,072 2.3 2,498 △1.3 2,256 △0.6 2,255 △0.7 1,425 0
2020年４月期 4,993 △1.6 2,496 △0.1 2,253 △0.1 2,252 △0.1 1,425 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2019年10月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,581,640口 １口当たり予想当期純利益 1,425円
2020年４月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,581,640口 １口当たり予想当期純利益 1,424円
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年４月期 395,410口 2018年10月期 339,210口
② 期末自己投資口数 2019年４月期 －口 2018年10月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
（１）本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述等は、投資法人みらい（以下「本投資法人」と
いいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況
等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証す
るものではありません。運用状況の予想の前提条件については、後記５ページ「2019年10月期及び2020年４月期
の運用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。
（２）本投資法人は、2019年５月１日を効力発生日として投資口１口につき４口の割合で投資口の分割を行い、当該投
資口分割後発行済投資口の総口数は1,581,640口となりました。上記「２．2019年10月期の運用状況の予想
（2019年５月１日～2019年10月31日）及び2020年４月期の運用状況の予想（2019年11月１日～2020年４月30
日）」においては、投資口分割後の投資口数1,581,640口を前提としています。
以 上
投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
目次
１．運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………………………… ４
２．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………………… ６
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………… ６
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………… ８
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………… ９
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………………………… 11
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………… 12
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………………………… 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………………………… 13
（８）追加情報 ………………………………………………………………………………………………………… 14
（９）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………… 14
（10）発行済投資口数の総口数の増減 ……………………………………………………………………………… 25
３．参考情報 …………………………………………………………………………………………………………… 26
（１）投資状況 ………………………………………………………………………………………………………… 26
（２）投資資産 ………………………………………………………………………………………………………… 27
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
投資法人みらいは、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に
基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が設立企画人となり、
2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社東京証券取引所 不動産投資信
託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期においては、2018年11月に公募増資及び第三者割当増資を実
施し、当期末現在において、発行済投資口の総口数は395,410口、保有物件は29物件（取得価格合計145,072百万
円）となっています。
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」
（注）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の
成長を目指します。
（注）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産である
オフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込み
がある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。
Ｂ．運用環境と運用実績
当期の日本経済は、輸出・生産の弱さが続いているものの、雇用・所得環境の改善が続く中で緩やかな回復基調
が続いています。オフィス賃貸市場においては、東京都心部での大量供給懸念が収束を迎えつつあり、好調な企業
業績を背景に根強い拡張ニーズが観測されています。空室率が歴史的な低水準で推移する中、賃料水準の上昇傾向
が続いており、新規供給が限られている東京以外の都市については、より一層需給環境がタイトになっているエリ
アも見受けられます。
ホテル・商業の賃貸事業は、ホテル分野では堅調なビジネス需要に加えて、2019年4月の訪日外国人客数が単月と
して過去最高を記録し、4月時点で1,098万人（政府推計）を突破するなど、インバウンド需要の拡大も継続する見
通しです。商業分野は、雇用環境の改善などを受け、全国消費者物価指数（総務省公表）が28ヶ月連続上昇し、足
元の小売業販売額（経済産業省公表）も微増するなど持ち直しの動きが見られます。
このような環境の下、本投資法人は、2018年11月１日に「スマイルホテル那覇シティリゾート」（取得価格4,000
百万円）、「スマイルホテル博多駅前」（取得価格3,800百万円）、「スマイルホテル名古屋栄」（取得価格2,950
百万円）、「ホテルWBF淀屋橋南」（取得価格1,750百万円）及び「六甲アイランドDC」（取得価格8,650百万円）の
合計５物件を取得しました。なお、「六甲アイランドDC」は、本投資法人初のグロースアセット（ニュータイプア
セット）（注１）の「インダストリアル不動産」（注２）であり、三井物産グループ（注３）のサポートにより取
得した高い収益性が確保できる物件です。当期末現在における運用資産は29物件、取得価格の合計は145,072百万
円、総賃貸可能面積は266,654.75㎡、稼働率は99.6％となりました。
（注１）「グロースアセット（ニュータイプアセット）」とは、不動産市場における不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して
限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断する
アセットをいいます。
（注２）「インダストリアル不動産」及び「インダストリアル」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施設・データセン
ター等をいいます。以下同じです。
（注３）「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社（本社所在地：東京都千代田区、以下「三井物産」といいます。）及び三井物
産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。
Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、当期において、2018年11月１日に公募による新投資口の発行（53,500口）により8,965百万円、
2018年11月27日に第三者割当による新投資口の発行（2,700口）により452百万円を調達しました。この結果、当期
末時点での出資総額は69,074百万円、発行済投資口の総口数は395,410口となりました。
また、不動産信託受益権５物件の取得資金に充当するため、2018年11月１日付で長期借入金10,500百万円の資金
の借入を行いました。
この結果、当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は74,700百万円（うち、長期借入金73,700百万円、投資法
人債1,000百万円）となりました。
なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百
万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高3,000百万円）。
Ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益4,959百万円、営業利益2,531百万円、経常利益2,270
百万円、当期純利益2,271百万円を計上しました。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26
号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損
金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金が１円未満となる端数部分を除き、投資信託及び投
資法人に関する法律第136条第１項に定める利益の全額である1,779,740,410円を分配することとしました。また、
純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものをいいます。）が分配金に与え
る影響を考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこ
ととし、当期については、繰延ヘッジ損失491,936,021円に相当する額として、投資口１口当たりの利益超過分配金
が１円未満となる端数部分を除き算定される491,890,040円を、一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規
則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）に係る分配金として分配することとしました。以上の結果、当
期の投資口１口当たりの分配金（利益超過分配金を含みます。）は5,745円となりました。
②次期の見通し
Ａ．今後のポートフォリオ運用環境
オフィス賃貸市場は、東京エリアで大量供給が懸念されていたＡクラスビルのテナント確保が順調に進み、テナ
ント移転によって発生する２次空室も空室率が低い水準であることや、既存テナントの増床ニーズ等で消化されて
いくものと見込まれ、空室率・賃料水準共に緩やかな成長が予想されます。特に、本投資法人の主要物件が立地し
ているエリアは、建築コストの高騰を受けて新規供給が限定的であり、周辺に所在する競合物件の稼働も良好でテ
ナント企業の選択肢も限られていることから、良好な賃貸環境が継続するものと見込まれます。また、ホテル及び
商業施設に関しては、大半が長期・固定契約に基づく賃貸を行っているため、テナントの業績が賃貸事業に及ぼす
直接的な影響は軽微です。しかしながら、ホテルでは稼働率・平均客室単価は横ばい、又は微増で推移すると見込
まれ、商業施設もＥコマースの影響を受けやすい業態のテナントを入れ替えるなどの対応を進めており、入居テナ
ント企業の業績も堅調に推移すると予想されます。
なお、ホテルのうち「ホテルサンルート新潟」並びに2018年11月１日に取得した「スマイルホテル那覇シティリ
ゾート」、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋栄」は、ホテル運営状況によって賃料が変動
する仕組みが導入されており、将来的なアップサイドを追求する余地を残しています。
本投資法人の有利子負債調達は、原則として、全て長期化・固定化を行っており、金融環境の変化や金利変動が
業績に与える影響は軽微と認識していますが、引き続き健全な財務運営を継続する見通しです。
Ｂ．対処すべき課題と今後の運用方針
本投資法人は、１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指
し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセットの組入れなどの具体的施策を実行することにより、投資
口価格は一定水準まで回復し、2018年５月及び11月の新投資口発行を実現しました。今後は、１口当たり分配金、
リスク分散、収益性に関する定量目標は維持しながら、金融収縮期に対する備えを意識し、借入比率の目標水準を
従来よりも保守的な設定とし、ポートフォリオのリスク分散を進めてキャッシュ・フローの安定性を向上させるた
めに資産規模2,000億円を目指します。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
③決算後に生じた重要な事実
投資口の分割
2019年４月30日を分割の基準日とし、2019年５月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合に
よる投資口の分割を行いました。
分割の目的
投資口の分割によって投資口の単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家がより投資しやすい環境
を整備し、さらなる投資家層の拡大を図ることを目的としています。
分割の方法
2019年４月30日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法
人の投資口を、１口につき４口の割合をもって分割しました。
分割により増加した投資口数
投資口分割前の発行済投資口数： 395,410口
今回の分割により増加した投資口数： 1,186,230口
投資口分割後の発行済投資口数： 1,581,640口
投資口分割後の発行可能投資口総口数： 20,000,000口
なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における１口当たり情報の各数値は「１口当たり情
報に関する注記」をご参照ください。
(２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年１月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略し
ます。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
2019年10月期及び2020年４月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2019年10月期：2019年５月１日～2019年10月31日（184日）
計算期間 ・2020年４月期：2019年11月１日～2020年４月30日（182日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計29物件）（以下「運用資
産」といいます。）を前提としています。
運用資産
・運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・本書の日付現在の発行済投資口1,581,640口を前提としています。
発行済投資口
・2020年４月期末までに新投資口の発行等による投資口総数の変動がないことを前提としていま
の総口数
す。
・本書の日付現在の有利子負債総額74,700百万円を前提としています。
・2019年10月期及び2020年４月期の各期末時点における有利子負債残高は74,700百万円となること
を見込んでいます。
有利子負債
・2019年10月期末及び2020年４月期末のLTVは49％程度となる見込みです。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV = 有利子負債総額÷資産総額×100
・保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市
営業収益
場動向等（空室率及び賃料水準等）を勘案して算出しています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値等
を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税
等」といいます。）については現所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、
当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。
・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本資産運用会社が計画
した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしなが
ら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、
一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等
から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意ください。
営業費用 ・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2019年10月期 2020年４月期
外注委託費： 331百万円 330百万円
水道光熱費： 502百万円 428百万円
公租公課： 397百万円 385百万円
修繕費： 60百万円 66百万円
その他賃貸事業費用： 221百万円 214百万円
減価償却費： 564百万円 576百万円
・その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2019年10月期に496百万円、2020
年４月期に494百万円を見込んでいます。
・支払利息その他借入関連費用等として、2019年10月期に242百万円、2020年４月期に242百万円を
営業外費用
見込んでいます。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方
針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動
１口当たり 等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
分配金 があります。
（利益超過分配金 ・2019年10月期及び2020年４月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前
は含まない） 提ですが、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものを
いいます。）である繰延ヘッジ損失を2019年４月期と同額の491百万円と見込んでおり、純資産
控除項目の変動による１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算
出しています。
・2019年10月期及び2020年４月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失
に変動が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについて
１口当たり
は現時点において行う予定はありません。
利益超過分配金
・利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定
はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日) （2019年４月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,958,159 2,227,890
信託現金及び信託預金 2,264,410 2,327,433
営業未収入金 148,462 165,692
前払費用 97,626 121,030
未収消費税等 151,742 230,350
その他 355 113
流動資産合計 5,620,756 5,072,510
固定資産
有形固定資産
信託建物 ※１ 27,930,029 ※１ 33,316,557
減価償却累計額 △1,361,585 △1,897,328
信託建物（純額） 26,568,444 31,419,228
信託構築物 179,399 331,851
減価償却累計額 △21,886 △31,625
信託構築物（純額） 157,513 300,226
信託機械及び装置 144,463 186,524
減価償却累計額 △19,853 △25,861
信託機械及び装置（純額） 124,610 160,663
信託工具、器具及び備品 ※１ 19,846 ※１ 26,404
減価償却累計額 △2,041 △3,812
信託工具、器具及び備品（純額） 17,805 22,592
信託土地 98,819,428 115,070,938
有形固定資産合計 125,687,800 146,973,649
無形固定資産
ソフトウエア 1,974 1,654
その他 231 231
無形固定資産合計 2,206 1,886
投資その他の資産
長期前払費用 369,171 364,910
繰延税金資産 7 11
差入保証金 10,900 11,006
その他 69,360 58,165
投資その他の資産合計 449,440 434,092
固定資産合計 126,139,447 147,409,628
繰延資産
投資法人債発行費 11,802 11,191
繰延資産合計 11,802 11,191
資産合計 131,772,006 152,493,331
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日) （2019年４月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金 405,396 338,833
未払分配金 13,170 13,466
未払金 385,087 409,858
未払費用 909 5,318
未払法人税等 760 839
前受金 532,255 607,961
預り金 3,284 591
流動負債合計 1,340,864 1,376,869
固定負債
投資法人債 1,000,000 1,000,000
長期借入金 63,200,000 73,700,000
信託預り敷金及び保証金 4,640,654 5,070,225
デリバティブ債務 - 491,936
固定負債合計 68,840,654 80,262,161
負債合計 70,181,519 81,639,030
純資産の部
投資主資本
出資総額 59,656,493 69,074,546
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※４ △61,393 ※４ -
出資総額控除額合計 △61,393 -
出資総額（純額） 59,595,100 69,074,546
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,984,191 2,271,690
剰余金合計 1,984,191 2,271,690
投資主資本合計 61,579,291 71,346,236
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 11,195 △491,936
評価・換算差額等合計 11,195 △491,936
純資産合計 ※３ 61,590,487 ※３ 70,854,300
負債純資産合計 131,772,006 152,493,331
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 3,256,490 ※１4,023,601
その他賃貸事業収入 ※１ 1,160,808 ※１ 935,741
営業収益合計 4,417,298 4,959,342
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,909,732 ※１ 1,999,495
資産運用報酬 326,754 364,770
資産保管手数料 5,708 7,041
一般事務委託手数料 12,790 14,556
役員報酬 3,696 3,696
その他営業費用 36,509 38,320
営業費用合計 2,295,191 2,427,880
営業利益 2,122,106 2,531,462
営業外収益
受取利息 23 18
還付加算金 - 543
営業外収益合計 23 561
営業外費用
支払利息 167,278 193,476
投資法人債利息 1,686 3,200
投資法人債発行費償却 406 610
融資関連費用 41,419 42,145
投資口交付費 44,235 18,899
その他 - 3,000
営業外費用合計 255,026 261,331
経常利益 1,867,103 2,270,692
特別利益
補助金収入 - 20,090
受取保険金 ※２ 56,080 ※２ 6,308
特別利益合計 56,080 26,398
特別損失
固定資産圧縮損 - ※３ 24,718
特別損失合計 - 24,718
税引前当期純利益 1,923,183 2,272,372
法人税、住民税及び事業税 763 842
法人税等調整額 11 △3
法人税等合計 775 838
当期純利益 1,922,408 2,271,534
前期繰越利益 61,782 155
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,984,191 2,271,690
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 51,892,335 △119,262 △119,262 51,773,072
当期変動額
新投資口の発行 7,764,158 7,764,158
剰余金の配当
一時差異等調整引
57,868 57,868 57,868
当額の戻入
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 7,764,158 57,868 57,868 7,822,027
当期末残高 ※１ 59,656,493 △61,393 △61,393 59,595,100
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
益又は当期未 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 1,825,457 1,825,457 53,598,530 △61,678 △61,678 53,536,851
当期変動額
新投資口の発行 7,764,158 7,764,158
剰余金の配当 △1,705,806 △1,705,806 △1,705,806 △1,705,806
一時差異等調整引
△57,868 △57,868 - -
当額の戻入
当期純利益 1,922,408 1,922,408 1,922,408 1,922,408
投資主資本以外の
項目の当期変動額 72,874 72,874 72,874
（純額）
当期変動額合計 158,733 158,733 7,980,761 72,874 72,874 8,053,635
当期末残高 1,984,191 1,984,191 61,579,291 11,195 11,195 61,590,487
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 59,656,493 △61,393 △61,393 59,595,100
当期変動額
新投資口の発行 9,418,052 9,418,052
剰余金の配当
一時差異等調整引
61,393 61,393 61,393
当額の戻入
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 9,418,052 61,393 61,393 9,479,445
当期末残高 ※１ 69,074,546 - - 69,074,546
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
益又は当期未 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 1,984,191 1,984,191 61,579,291 11,195 11,195 61,590,487
当期変動額
新投資口の発行 9,418,052 9,418,052
剰余金の配当 △1,922,642 △1,922,642 △1,922,642 △1,922,642
一時差異等調整引
△61,393 △61,393 - -
当額の戻入
当期純利益 2,271,534 2,271,534 2,271,534 2,271,534
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △503,131 △503,131 △503,131
（純額）
当期変動額合計 287,498 287,498 9,766,944 △503,131 △503,131 9,263,812
当期末残高 2,271,690 2,271,690 71,346,236 △491,936 △491,936 70,854,300
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
Ⅰ 当期未処分利益 1,984,191,650 2,271,690,017
Ⅱ 利益超過分配金加算額 - 491,890,040
うち一時差異等調整引当額 - 491,890,040
Ⅲ 出資総額組入額 61,393,750 -
うち一時差異等調整引当額戻入額 61,393,750 -
Ⅳ 分配金の額 1,922,642,280 2,271,630,450
（投資口１口当たり分配金の額） (5,668) (5,745)
うち利益分配金 1,922,642,280 1,779,740,410
（うち１口当たり利益分配金） (5,668) (4,501)
うち一時差異等調整引当額 - 491,890,040
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも (-) (1,244)
の））
Ⅴ 次期繰越利益 155,620 491,949,607
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第36条第１項に定 本投資法人の規約第36条第１項に定
める方針に基づき、租税特別措置法第 める方針に基づき、租税特別措置法第
67条の15第１項に規定される本投資法 67条の15第１項に規定される本投資法
人の配当可能利益の額の100分の90に 人の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えるものとしていま 相当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針により、利益分配金 す。かかる方針により、利益分配金
（利益超過分配金は含みません。）に （利益超過分配金は含みません。）に
ついては、投資口１口当たりの分配金 ついては、投資口１口当たりの分配金
が１円未満となる端数部分を除き、当 が１円未満となる端数部分を除き、投
期未処分利益から一時差異等調整引当 資信託及び投資法人に関する法律第
額（投資法人の計算に関する規則第２ 136条第１項に定める利益の全額であ
条第２項第30号に定めるものをいいま る1,779,740,410円を利益分配金とし
す。）の戻入額を控除した額の全額で て分配することとしました。
ある1,922,642,280円を分配すること また、本投資法人の規約第36条第２
としました。 項に定める利益を超えた金銭の分配の
方針に基づき、純資産控除項目（投資
法人の計算に関する規則第２条第２項
第30号ロに定めるものをいいます。）
が分配金に与える影響を考慮して、純
資産控除項目に相当する金額として本
投資法人が決定する金額による利益超
過分配を行うこととし、当期について
は、繰延ヘッジ損失491,936,021円に
相当する額として、投資口１口当たり
の利益超過分配金が１円未満となる端
数部分を除き算定される491,890,040
円を、一時差異等調整引当額（投資法
人の計算に関する規則第２条第２項第
30号に定めるものをいいます。）に係
る分配金として分配することとしまし
た。以上の結果、当期の分配金の額は
2,271,630,450円としています。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,923,183 2,272,372
減価償却費 453,276 553,581
投資法人債発行費償却 406 610
投資口交付費 44,235 18,899
受取利息 △23 △18
支払利息 168,965 196,676
固定資産圧縮損 - 24,718
営業未収入金の増減額（△は増加） △26,332 △17,230
未収入金の増減額（△は増加） 151,450 -
前払費用の増減額（△は増加） 5,448 △23,404
未収消費税等の増減額（△は増加） △151,742 △78,607
営業未払金の増減額（△は減少） △41,483 △81,336
未払金の増減額（△は減少） 10,829 24,771
未払消費税等の増減額（△は減少） △140,698 -
前受金の増減額（△は減少） 62,593 75,705
長期前払費用の増減額（△は増加） 7,681 4,261
その他 12,150 △2,450
小計 2,479,941 2,968,548
利息の受取額 23 18
利息の支払額 △171,811 △192,266
法人税等の支払額 △998 △763
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,307,154 2,775,537
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △15,355,562 △21,849,054
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △110,066 △204,920
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 734,027 634,492
使途制限付信託預金の預入による支出 △0 △0
その他の支出 △31,131 △106
投資活動によるキャッシュ・フロー △14,762,733 △21,419,590
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △1,000,000 -
長期借入れによる収入 6,700,000 10,500,000
投資法人債の発行による収入 987,790 -
投資口の発行による収入 7,719,923 9,399,153
分配金の支払額 △1,701,790 △1,922,346
財務活動によるキャッシュ・フロー 12,705,924 17,976,806
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 250,345 △667,246
現金及び現金同等物の期首残高 4,790,128 5,040,473
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 5,040,473 ※１ 4,373,227
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～65年
構築物 ２～40年
機械及び装置 ５～29年
工具、器具及び備品 ５～15年
(2) 無形固定資産
自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間
（５年）に基づく定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 (1) 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
(2) 投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該
不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、前期において29,552千円、当期において14,476千円で
す。
４．ヘッジ会計の方法 (1) ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(3）ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4）ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシ
ュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することに
より、ヘッジの有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計算書におけ 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
る資金（現金及び現金同等物）の に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取
範囲 得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のための基本 (1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地
③ 信託預り敷金及び保証金
(2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただ
し、資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算
入しています。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（８）追加情報
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額戻入額
繰延ヘッジ損益 デリバティブ取引の時価の変動 61,393
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 491,890
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
（９）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位:千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年４月30日）
信託建物 150,834 175,552
信託工具、器具及び備品 328 328
２ コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位:千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年４月30日）
コミットメントライン契約の総額 3,000,000 3,000,000
当期末借入残高 - -
当期末未実行枠残高 3,000,000 3,000,000
※３ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年４月30日）
50,000 50,000
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※４ 一時差異等調整引当額
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ デリバティブ取
216,200 119,262 － 57,868 61,393
損益 評価損の発生 引の時価の変動
２ 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ デリバティブ取
216,200 61,393 － 61,393 －
損益 評価損の発生 引の時価の変動
２ 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位：千円)
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
Ａ．不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃料収入 3,087,436 3,858,561
地代収入 3,644 3,644
共益費収入 165,409 3,256,490 161,396 4,023,601
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 621,917 558,129
その他賃貸収入 538,890 1,160,808 377,612 935,741
不動産賃貸事業収入合計 4,417,298 4,959,342
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 323,748 332,879
水道光熱費 523,830 453,633
公租公課 319,885 337,635
修繕費 53,721 66,847
減価償却費 452,956 553,261
その他賃貸事業費用 235,590 255,239
不動産賃貸事業費用合計 1,909,732 1,999,495
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 2,507,566 2,959,847
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
※２ 受取保険金
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
川崎テックセンターにおける火災による逸失利益に対する保険金を受取保険金として計上しています。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
ミ・ナーラにおけるエスカレーター損傷に対する保険金を受取保険金として計上しています。
※３ 固定資産圧縮損の内訳
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れ及び保険金の受け取りにより、新たに取得した有形固定資産の取
得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。
（単位:千円）
信託建物 24,718
合計 24,718
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
発行可能投資口総口数 5,000,000口 5,000,000口
発行済投資口の総口数 339,210口 395,410口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
現金及び預金 2,958,159 2,227,890
信託現金及び信託預金 2,264,410 2,327,433
使途制限付信託預金（注） △182,095 △182,096
現金及び現金同等物 5,040,473 4,373,227
（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
（単位：千円）
前期 当期
2018年10月31日 2019年４月30日
未経過リース料
１年内 3,249,042 3,934,063
１年超 22,164,779 29,180,889
合計 25,413,821 33,114,952
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［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に
要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借
入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し
た資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人
債）、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘ
ッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用
を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されてい
ますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限
定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済
時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性
リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の
一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘ
ッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る
事項に関する注記」に記載されている「４．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等
を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」にお
けるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスク
を示すものではありません。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 2,958,159 2,958,159 －
(2) 信託現金及び信託預金 2,264,410 2,264,410 －
資産計 5,222,569 5,222,569 －
(3) 投資法人債 1,000,000 990,500 △9,500
(4) 長期借入金 63,200,000 63,239,167 39,167
負債計 64,200,000 64,229,667 29,667
(5) デリバティブ取引 (※) 11,195 11,195 －
2019年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 2,227,890 2,227,890 －
(2) 信託現金及び信託預金 2,327,433 2,327,433 －
資産計 4,555,324 4,555,324 －
(3) 投資法人債 1,000,000 996,600 △3,400
(4) 長期借入金 73,700,000 73,835,436 135,436
負債計 74,700,000 74,832,036 132,036
(5) デリバティブ取引 (※) (491,936) (491,936) －
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目
については、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(4) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値に
より算定しています。
(5) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2018年10月31日）
(単位：千円)
区分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※ 4,640,654
※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
当期（2019年４月30日）
(単位：千円)
区分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※ 5,070,225
※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日（2018年10月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,958,159
信託現金及び信託預金 2,264,410
合計 5,222,569
金銭債権の決算日（2019年４月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,227,890
信託現金及び信託預金 2,327,433
合計 4,555,324
（注４）投資法人債及び借入金の決算日（2018年10月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － － 1,000,000
長期借入金 － － 1,500,000 10,000,000 7,000,000 44,700,000
合計 － － 1,500,000 10,000,000 7,000,000 45,700,000
投資法人債及び借入金の決算日（2019年４月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － － 1,000,000
長期借入金 － 1,500,000 11,500,000 7,000,000 18,500,000 35,200,000
合計 － 1,500,000 11,500,000 7,000,000 18,500,000 36,200,000
［有価証券に関する注記］
前期（2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2018年10月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
の方法 種類等 対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機
関から提示さ
原則的 金利スワップ取引 50,000,000 50,000,000
長期借入金 11,195 れた価格等に
処理方法 変動受取・固定支払 (注) (注)
よっていま
す。
（注）当該金額には、2018年10月30日付で締結した金利スワップ契約の契約額（6,500,000千円）が含まれています。金利スワップの
ヘッジ対象となる借入れの実行日は2018年11月１日です。
当期（2019年４月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
の方法 種類等 対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機
関から提示さ
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 50,000,000 50,000,000 △491,936 れた価格等に
処理方法 変動受取・固定支払
よっていま
す。
［退職給付に関する注記］
前期（2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2018年10月31日 2019年４月30日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 7 11
繰延ヘッジ損益 - 155,009
繰延税金資産小計 7 155,020
評価性引当額 - △155,009
繰延税金資産合計 7 11
繰延税金資産の純額 7 11
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
2018年10月31日 2019年４月30日
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.50 △31.50
その他 0.03 0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.04 0.04
［持分法損益等に関する注記］
前期（2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年４月30日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
議決権等の
会社等の 資本金又は
事業の内容 所有 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 取引の内容 科目
又は職業 （被所有） （千円） （千円）
氏名 （千円）
割合
三井物産・
本投資法人執 イデラパー
行役員兼三井 トナーズ株
役員及び 物産・イデラ 式会社への 469,614
菅沼通夫 - - - 未払金 352,895
その近親者 パートナーズ 資産運用報 （注３）
株式会社代表 酬の支払
取締役社長 （注１）
（注２）
（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規
約に定められた条件に従っています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬142,860千円が含まれています。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
議決権等の
会社等の 資本金又は
事業の内容 所有 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 取引の内容 科目
又は職業 （被所有） （千円） （千円）
氏名 （千円）
割合
三井物産・
本投資法人執 イデラパー
行役員兼三井 トナーズ株
役員及び 物産・イデラ 式会社への 576,270
菅沼通夫 - - - 未払金 393,952
その近親者 パートナーズ 資産運用報 （注３）
株式会社代表 酬の支払
取締役社長 （注１）
（注２）
（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規
約に定められた条件に従っています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬211,500千円が含まれています。
［資産除去債務に関する注記］
前期（2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル及びインダストリアル不動産を
所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
貸借対照表計上額
期首残高（千円） 111,245,042 125,687,800
期中増減額（千円） 14,442,757 21,285,848
期末残高（千円） 125,687,800 146,973,649
期末時価（千円） 129,805,800 153,692,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権３物件の取得（14,645,974千円）によるものであ
り、主な減少理由は減価償却費（452,956千円）の計上によるものです。当期の主な増加理由は不動産信託受益権５物件の取
得（21,401,215千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費（553,261千円）の計上によるものです。
（注３）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年５月１日 至 2018年10月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
当期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
［１口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
１口当たり純資産額 45,392円 44,797円
１口当たり当期純利益 1,440円 1,437円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投
資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）2019年５月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額及び
１口当たり当期純利益については、前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
（注３）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年５月１日 自 2018年11月１日
至 2018年10月31日 至 2019年４月30日
当期純利益（千円） 1,922,408 2,271,534
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,922,408 2,271,534
期中平均投資口数（口） 1,334,159 1,580,088
［重要な後発事象に関する注記］
投資口の分割
2019年４月30日を分割の基準日とし、2019年５月1日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合
による投資口の分割を行いました。
分割の目的
投資口の分割によって投資口の単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家がより投資しやすい環
境を整備し、さらなる投資家層の拡大を図ることを目的としています。
分割の方法
2019年４月30日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資
法人の投資口を、１口につき４口の割合をもって分割しました。
分割により増加した投資口数
投資口分割前の発行済投資口数： 395,410口
今回の分割により増加した投資口数： 1,186,230口
投資口分割後の発行済投資口数： 1,581,640口
投資口分割後の発行可能投資口総口数： 20,000,000口
なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における１口当たり情報の各数値は「１口当た
り情報に関する注記」をご参照ください。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（10）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立以降当期末までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口) 出資総額（千円）（注１）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2015年12月４日 私募設立 750 750 150,000 150,000 (注２)
2016年12月15日 公募増資 293,000 293,750 51,742,335 51,892,335 (注３)
2018年５月23日 公募増資 43,300 337,050 7,395,250 59,287,585 (注４)
2018年６月12日 第三者割当増資 2,160 339,210 368,908 59,656,493 (注５)
2018年11月１日 公募増資 53,500 392,710 8,965,583 68,622,077 (注６)
2018年11月27日 第三者割当増資 2,700 395,410 452,468 69,074,546 (注７)
（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注２）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額200,000円にて投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格183,000円（発行価額176,595円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行
しました。
（注４）１口当たり発行価格176,962円（発行価額170,791円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行
しました。
（注５）１口当たり発行価額170,791円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を
発行しました。
（注６）１口当たり発行価格173,452円（発行価額167,581円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行
しました。
（注７）１口当たり発行価額167,581円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を
発行しました。
（注８）2019年４月30日を基準日とし、2019年５月1日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いま
した。分割後の発行済投資口の総口数は、1,581,640口となっています。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
３．参考情報
（１）投資状況
第５期 第６期
2018年10月31日現在 2019年４月30日現在
資産の
分類
種類 保有総額 資産総額に対する 保有総額 資産総額に対する
（百万円） 比率（％） （百万円） 比率（％）
(注１) (注２) (注１) (注２)
オフィス 80,936 61.4 80,923 53.1
信託 商業施設 27,746 21.1 27,721 18.2
不動産 ホテル 17,004 12.9 29,630 19.4
インダストリアル － － 8,697 5.7
信託不動産 合計 125,687 95.4 146,973 96.4
預金・その他の資産 6,084 4.6 5,519 3.6
資産総額計 131,772 100.0 152,493 100.0
第５期 第６期
2018年10月31日現在 2019年４月30日現在
金額 資産総額に対する 金額 資産総額に対する
（百万円） 比率（％） （百万円） 比率（％）
(注３) (注２) (注３) (注２)
負債総額 70,181 53.3 81,639 53.5
純資産総額 61,590 46.7 70,854 46.5
（注１）保有総額は、期末日時点での貸借対照表計上額（信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満は切
り捨てて記載しています。
（注２）小数第２位以下を四捨五入して記載しています。
（注３）百万円未満を切り捨てて記載しています。
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投資法人みらい（3476） 2019年４月期決算短信
（２）投資資産
①保有資産の概要
保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投
資比率は以下のとおりです。
アセッ 取得価格 期末算定価額 投資比率
アセット 帳簿価額
トカテ 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） （％）