2021年４月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年６月15日
不動産投資信託証券発行者名 投資法人みらい 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3476 Ｕ Ｒ Ｌ https://3476.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）菅沼 通夫
資 産 運 用 会 社 名 三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）菅沼 通夫
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役CFO兼業務部長 （氏名）卓地 伸晃
ＴＥＬ 03-6632-5950
有価証券報告書提出予定日 2021年７月29日 分配金支払開始予定日 2021年７月８日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年４月期の運用、資産の状況（2020年11月１日～2021年４月30日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年４月期 4,973 △7.3 2,321 △11.5 2,073 △12.8 2,072 △12.8
2020年10月期 5,367 △1.5 2,622 △8.5 2,378 △8.4 2,376 △8.4
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年４月期 1,246 2.8 1.3 41.7
2020年10月期 1,429 3.1 1.5 44.3
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（2020年10月期 1,662,240口、2021年４月期 1,662,240口）で除すること
により算定しています。
(２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金 分配金総額 １口当たり 分配金 分配金総額
（利益超過 （利益超過 利益超過 利益超過 （利益超 （利益超 配当性向 純資産配当
分配金は含 分配金は含 分配金 分配金総額 過分配金 過分配金 率
まない） まない） を含む） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年４月期 1,238 2,057 9 14 1,247 2,072 99.3 2.7
2020年10月期 1,429 2,375 － － 1,429 2,375 99.9 3.1
（注１）2021年４月期の１口当たり利益超過分配金9円のうち、一時差異等調整引当額は9円です。税法上の出資等減少分配はありません。
（注２）2021年４月期の分配金総額（利益超過分配金を含む）は、当期末の純資産から出資総額を控除して算定した分配金（利益超過分配金は
含まない）及び繰延ヘッジ損失に相当する額として算定した一時差異等調整引当額に係る分配金（利益超過分配金）を合計した金額に
なります。
（注３）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
なお、2021年４月期の配当性向を、配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含む）÷当期純利益×100で算出すると100.0％になりま
す。
（注４）純資産配当率については、利益超過分配金を含まない数値に基づいて算出しています。
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年４月期 161,815 75,110 46.4 45,186
2020年10月期 159,222 75,428 47.4 45,377
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年４月期 9,273 △10,096 625 5,274
2020年10月期 6,160 △686 △4,607 5,471
２．2021年10月期の運用状況の予想（2021年５月１日～2021年10月31日）及び2022年４月期の運用状況の予想（2021年11
月１日～2022年４月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 １口当たり
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年10月期 5,104 2.6 2,356 1.5 2,096 1.1 2,095 1.1 1,260 -
2022年４月期 5,026 △1.5 2,375 0.8 2,094 △0.0 2,093 △0.0 1,260 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2021年10月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,662,240口 １口当たり予想当期純利益 1,260円
2022年４月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,662,240口 １口当たり予想当期純利益 1,259円
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年４月期 1,662,240口 2020年10月期 1,662,240口
② 期末自己投資口数 2021年４月期 －口 2020年10月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、４ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述等は、投資法人みらい（以下「本投資法人」とい
います。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は
様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するもの
ではありません。運用状況の予想の前提条件については、後記４ページ「2021年10月期及び2022年４月期の運用状
況の見通しの前提条件」をご参照ください。
以 上
投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
目次
１．運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………………………… ３
２．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………………… ６
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………… ６
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………… ８
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………… ９
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………………………… 11
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………… 12
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………………………… 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………………………… 13
（８）追加情報 ………………………………………………………………………………………………………… 14
（９）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………… 14
（10）発行済投資口数の総口数の増減 ……………………………………………………………………………… 25
３．参考情報 …………………………………………………………………………………………………………… 26
（１）投資状況 ………………………………………………………………………………………………………… 26
（２）投資資産 ………………………………………………………………………………………………………… 27
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
投資法人みらいは、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）が設立企画人となり、2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社
東京証券取引所 不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期末現在において、発行済投資
口の総口数は1,662,240口、保有物件は34物件（取得価格合計153,904百万円）となっています。
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」
（注）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の
成長を目指します。
（注）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産である
オフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込み
がある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。
Ｂ．運用環境と運用実績
当期の日本経済は、引き続き新型コロナウイルス感染症の拡大を受けて厳しい状況にあり、特にホテル及び商業
施設の分野において大きな影響を受けました。本投資法人においても、ホテル分野は緊急事態宣言等の影響により
１月及び２月に稼働率を大幅に落としたところが多く、その後、３月及び４月にはビジネス用途のホテルを中心に
徐々に稼働率が回復していましたが、４月25日以降の大都市圏を中心とした緊急事態宣言の再発出、その後の延長
等もあり本格的な回復には至っていません。また、引き続きインバウンドや観光を主体としたホテルについては新
型コロナウイルス感染症の影響を受けることが予想されます。また、商業施設分野では、一部の都市型物件を除い
て新型コロナウイルス感染症拡大の影響は限定的であり、奈良の複合商業施設であるミ・ナーラにおいて、繁華性
の向上を目指し、４月に核テナントの入替等の再リニューアルを行いました。オフィス賃貸市場においても、一部
の物件で新型コロナウイルス感染症の影響が顕在化している状況となっています。なお、BizMiiX淀屋橋において、
「ホテル」から「セットアップ型サービスオフィス」へのコンバージョン工事が完了し、１月からテナントの利用
が開始されています。
このような環境の下、本投資法人は、2021年１月28日に「TCAビル」（取得価格2,120百万円）、2021年３月１日
に「小田原機材管理センター（底地）」（取得価格2,300百万円）、2021年３月31日に「カインズモール彦根（底
地）」（取得価格3,598百万円）及び「マックスバリュ高取店（底地）」（取得価格950百万円）の合計４物件を取
得しました。また、2020年11月30日に「コンフォートホテル新山口」（譲渡価格920百万円）、2021年３月26日に
「ヒルコート東新宿」（譲渡価格4,380百万円）及び「日宝本町ビル」（譲渡価格1,700百万円）を譲渡しました。
以上の結果、当期末現在における運用資産は34物件、取得価格の合計は153,904百万円、総賃貸可能面積は
347,247.73㎡、稼働率は98.1％となりました。
Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、当期において、「TCAビル」の取得資金に充当するため、2021年１月28日付でコミットメントライ
ンに基づく短期借入金1,500百万円の資金の借入、及び「小田原機材管理センター（底地）」の取得資金に充当する
ため、2021年３月１日付で短期借入金2,000百万円の資金の借入を行いました。また、2021年３月29日付で物件譲渡
代金の一部によりコミットメントラインに基づく短期借入金500百万円の期限前弁済を行いました。さらに、2021年
4月30日に返済期限の到来した借入金1,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金1,500百万円の資金の借入を行
いました。当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は78,700百万円（うち、短期借入金3,000百万円、1年内返済
予定の長期借入金11,500百万円、長期借入金62,200百万円、投資法人債2,000百万円）となっています。
なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百
万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高2,000百万円）。
Ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益4,973百万円、営業利益2,321百万円、経常利益2,073
百万円、当期純利益2,072百万円を計上しました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26
号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損
金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金が１円未満となる端数部分を除き、投資信託及び投
資法人に関する法律第136条第１項に定める利益の全額である2,057,853,120円を分配することとしました。また、
純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものをいいます。）が分配金に与え
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
る影響を考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこ
ととし、当期については、繰延ヘッジ損失の当期変動額15,349,964円に相当する額として、投資口１口当たりの利
益超過分配金が１円未満となる端数部分を除き算定される14,960,160円を、一時差異等調整引当額（投資法人の計
算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）に係る分配金として分配することとしました。以
上の結果、当期の投資口１口当たりの分配金（利益超過分配金を含みます。）は1,247円となりました。
②次期の見通し
Ａ．今後のポートフォリオ運用環境
オフィス賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の拡大により空室率が徐々に上昇傾向にある中、企業業績の動
向や働き方の変化等を踏まえ、今後の見通しを慎重に精査する必要があると考えています。ホテル及び商業施設で
は、一部のアセットでテナントの業績に賃料が連動する契約が含まれていますが、ホテルについては変動賃料を考
慮せず、商業施設については過年度実績を参考に、一定程度リニューアル効果を考慮しつつも、比較的保守的な予
測に基づく対応を取る方針です。また、固定賃料の契約となっているテナントの一部から新型コロナウイルス感染
症の影響を理由とした賃料の減免要請を受け、１口当たり分配金水準への影響を最大限に配慮しつつ、金融庁の
「賃料の支払いに係る事業者等への配慮について（要請）」を踏まえた対応を長期的な運用目線をもって行ってい
ます。本投資法人の有利子負債調達は、ほぼ全て長期化・固定化を行っており、金融環境の変化や金利変動が業績
に与える影響は軽微と認識しており、引き続き健全な財務運営を継続する方針です。
Ｂ．対処すべき課題と今後の運用方針
本投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向
上を目指し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセットやディフェンシブ性の高い底地の組入れなどの
具体的施策を実行しました。今後は、引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、ポスト
コロナを見据えた将来的な本投資法人の成長に資する施策を推進する予定です。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2021年１月29日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省
略します。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
2021年10月期及び2022年４月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2021年10月期：2021年５月１日～2021年10月31日（184日）
計算期間
・2022年４月期：2021年11月１日～2022年４月30日（181日）
・本日現在本投資法人が保有している不動産及び不動産信託受益権（合計34物件）（以下「運用資
産」といいます。）を前提としています。
運用資産
・運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資口 ・本書の日付現在の発行済投資口数1,662,240口を前提としています。
の総口数 ・2022年４月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・本書の日付現在の有利子負債総額78,700百万円のうち、2021年10月期中及び2022年４月期中に返
済期限が到来する短期借入金3,000百万円及び１年内返済予定の長期借入金11,500百万円につい
ては、リファイナンスにより長期化することを前提としています。
・2021年10月期末時点及び2022年４月期末時点における有利子負債残高は78,700百万円となること
有利子負債 を見込んでいます。
・2021年10月期末及び2022年４月期末における総資産LTV（有利子負債比率）は48％半ばとなる見
込みです。
・総資産LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産LTV = 有利子負債総額÷資産総額×100
・保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市
場動向（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。
・変動賃料物件のホテル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前及びスマ
営業収益 イルホテル名古屋栄）については、2021年10月まで変動賃料が発生しないことを前提としていま
す。
・新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、2021年10月期に合計38百万円、2022年４月期に合計
84百万円を賃貸事業収入の減収リスクとして見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や
各物件の前所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出していま
す。
・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税
等」といいます。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、
当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。
・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本資産運用会社が計画
した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしなが
ら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、
一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等
から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意ください。
営業費用 ・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2021年10月期 2022年４月期
外注委託費： 375百万円 365百万円
水道光熱費： 474百万円 388百万円
公租公課： 407百万円 394百万円
修繕費： 72百万円 67百万円
その他賃貸事業費用： 273百万円 294百万円
減価償却費： 609百万円 625百万円
・その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2021年10月期に534百万円、2022
年４月期に514百万円を見込んでいます。
・営業外費用（支払利息その他借入関連費用）として、2021年10月期に260百万円、2022年４月期
営業外費用
に280百万円を見込んでいます。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
項目 前提条件
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方
針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動
１口当たり 等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
分配金 があります。
（利益超過分配金 ・2021年10月期及び2022年４月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前
は含まない） 提ですが、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものを
いいます。）である繰延ヘッジ損失を2021年４月期と同額の480百万円と見込んでおり、純資産
控除項目の変動による１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算
出しています。
・2021年10月期及び2022年４月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失
に変動が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについて
１口当たり
は現時点において行う予定はありません。
利益超過分配金
・利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定
はありません。
・上記を除き、新型コロナウイルス感染症による影響が現時点での想定を超えて大幅に拡大しない
こと、また、その影響が長期化しないことを前提としています。実際には新型コロナウイルス感
染症による影響は今後も更に拡大し、また、その影響が長期化するおそれは否定できません。
その他
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2020年10月31日) （2021年４月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,255,545 3,379,883
信託現金及び信託預金 2,397,565 2,076,752
営業未収入金 126,496 117,198
前払費用 132,783 133,358
その他 28 113
流動資産合計 5,912,418 5,707,305
固定資産
有形固定資産
建物 - 424,386
減価償却累計額 - △3,960
建物（純額） - 420,425
構築物 - 564
減価償却累計額 - △62
構築物（純額） - 502
土地 - 4,230,785
信託建物 ※１ 35,570,357 ※１ 34,669,961
減価償却累計額 △3,558,091 △3,966,358
信託建物（純額） 32,012,266 30,703,602
信託構築物 322,658 318,733
減価償却累計額 △55,064 △61,460
信託構築物（純額） 267,593 257,272
信託機械及び装置 219,025 188,940
減価償却累計額 △50,940 △54,162
信託機械及び装置（純額） 168,084 134,777
信託工具、器具及び備品 ※１ 125,329 ※１ 217,106
減価償却累計額 △21,171 △29,655
信託工具、器具及び備品（純額） 104,157 187,451
信託土地 120,282,810 119,722,380
信託建設仮勘定 - 27,345
有形固定資産合計 152,834,912 155,684,544
無形固定資産
ソフトウエア 11,752 16,851
その他 231 231
無形固定資産合計 11,983 17,083
投資その他の資産
長期前払費用 374,113 318,508
繰延税金資産 47 7
差入保証金 11,006 11,006
その他 56,134 56,134
投資その他の資産合計 441,300 385,656
固定資産合計 153,288,197 156,087,284
繰延資産
投資法人債発行費 21,896 20,637
繰延資産合計 21,896 20,637
資産合計 159,222,513 161,815,227
- 6 -
投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2020年10月31日) （2021年４月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金 808,801 695,967
未払分配金 11,888 11,215
短期借入金 - 3,000,000
１年内返済予定の長期借入金 3,000,000 11,500,000
未払金 504,224 484,404
未払費用 2,111 1,128
未払法人税等 1,491 752
未払消費税等 179,767 314,647
前受金 653,192 598,553
預り金 592 4,299
その他 301 118
流動負債合計 5,162,371 16,611,088
固定負債
投資法人債 2,000,000 2,000,000
長期借入金 70,700,000 62,200,000
預り敷金及び保証金 - 143,311
信託預り敷金及び保証金 5,466,986 5,270,387
デリバティブ債務 464,758 480,108
固定負債合計 78,631,745 70,093,807
負債合計 83,794,116 86,704,895
純資産の部
投資主資本
出資総額 73,516,089 73,516,089
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※４ △538,565 ※４ △463,764
出資総額控除額合計 △538,565 △463,764
出資総額（純額） 72,977,523 73,052,324
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,915,631 2,538,115
剰余金合計 2,915,631 2,538,115
投資主資本合計 75,893,155 75,590,440
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △464,758 △480,108
評価・換算差額等合計 △464,758 △480,108
純資産合計 ※３ 75,428,396 ※３ 75,110,331
負債純資産合計 159,222,513 161,815,227
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 4,069,009 ※１3,859,975
その他賃貸事業収入 ※１ 813,540 ※１ 755,272
不動産等売却益 ※２ 484,599 ※２ 358,663
営業収益合計 5,367,148 4,973,910
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 2,208,862 ※１ 2,134,032
資産運用報酬 440,038 422,672
資産保管手数料 8,333 8,208
一般事務委託手数料 16,707 17,663
役員報酬 3,696 3,696
その他営業費用 66,839 66,516
営業費用合計 2,744,477 2,652,789
営業利益 2,622,671 2,321,121
営業外収益
受取利息 22 25
未払分配金除斥益 3,616 1,707
還付加算金 284 -
営業外収益合計 3,923 1,732
営業外費用
支払利息 200,869 196,570
投資法人債利息 5,591 7,200
投資法人債発行費償却 1,042 1,258
融資関連費用 41,088 41,402
その他 - 3,000
営業外費用合計 248,592 249,431
経常利益 2,378,002 2,073,422
特別利益
補助金収入 1,270 8,518
特別利益合計 1,270 8,518
特別損失
固定資産圧縮損 ※３ 1,270 ※３ 8,518
特別損失合計 1,270 8,518
税引前当期純利益 2,378,002 2,073,422
法人税、住民税及び事業税 1,495 756
法人税等調整額 △42 39
法人税等合計 1,453 796
当期純利益 2,376,548 2,072,625
前期繰越利益 539,082 465,489
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,915,631 2,538,115
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 73,516,089 △621,584 △621,584 72,894,505
当期変動額
剰余金の配当
一時差異等調整引
83,018 83,018 83,018
当額の戻入
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - 83,018 83,018 83,018
当期末残高 ※１ 73,516,089 △538,565 △538,565 72,977,523
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
益又は当期未 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 3,216,858 3,216,858 76,111,363 △538,694 △538,694 75,572,668
当期変動額
剰余金の配当 △2,594,756 △2,594,756 △2,594,756 △2,594,756
一時差異等調整引
△83,018 △83,018 - -
当額の戻入
当期純利益 2,376,548 2,376,548 2,376,548 2,376,548
投資主資本以外の
項目の当期変動額 73,935 73,935 73,935
（純額）
当期変動額合計 △301,226 △301,226 △218,207 73,935 73,935 △144,272
当期末残高 2,915,631 2,915,631 75,893,155 △464,758 △464,758 75,428,396
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当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 73,516,089 △538,565 △538,565 72,977,523
当期変動額
剰余金の配当
一時差異等調整引
74,800 74,800 74,800
当額の戻入
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - 74,800 74,800 74,800
当期末残高 ※１ 73,516,089 △463,764 △463,764 73,052,324
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
益又は当期未 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 2,915,631 2,915,631 75,893,155 △464,758 △464,758 75,428,396
当期変動額
剰余金の配当 △2,375,340 △2,375,340 △2,375,340 △2,375,340
一時差異等調整引
△74,800 △74,800 - -
当額の戻入
当期純利益 2,072,625 2,072,625 2,072,625 2,072,625
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △15,349 △15,349 △15,349
（純額）
当期変動額合計 △377,515 △377,515 △302,715 △15,349 △15,349 △318,065
当期末残高 2,538,115 2,538,115 75,590,440 △480,108 △480,108 75,110,331
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
Ⅰ 当期未処分利益 2,915,631,736 2,538,115,885
Ⅱ 利益超過分配金加算額 - 14,960,160
うち一時差異等調整引当額 - 14,960,160
Ⅲ 出資総額組入額 74,800,800 -
うち一時差異等調整引当額戻入額 74,800,800 -
Ⅳ 分配金の額 2,375,340,960 2,072,813,280
（投資口１口当たり分配金の額） (1,429) (1,247)
うち利益分配金 2,375,340,960 2,057,853,120
（うち１口当たり利益分配金） (1,429) (1,238)
うち一時差異等調整引当額 - 14,960,160
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも (-) (9)
の））
Ⅴ 次期繰越利益 465,489,976 480,262,765
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第36条第１項に定 本投資法人の規約第36条第１項に定
める方針に基づき、租税特別措置法第 める方針に基づき、租税特別措置法第
67条の15第１項に規定される本投資法 67条の15第１項に規定される本投資法
人の配当可能利益の額の100分の90に 人の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えるものとしていま 相当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針により、利益分配金 す。かかる方針により、利益分配金
（利益超過分配金は含みません。）に （利益超過分配金は含みません。）に
ついては、投資口１口当たりの分配金 ついては、投資口１口当たりの分配金
が１円未満となる端数部分を除き、投 が１円未満となる端数部分を除き、投
信法第136条第１項に定める利益から
資信託及び投資法人に関する法律第
一時差異等調整引当額（投資法人の計
136条第１項に定める利益の全額であ
算に関する規則第２条第２項第30号に
る2,057,853,120円を利益分配金とし
定めるものをいいます。）の戻入額を
て分配することとしました。
控除した額の全額である
また、本投資法人の規約第36条第２
2,375,340,960円を分配することとし
項に定める利益を超えた金銭の分配の
ました。
方針に基づき、純資産控除項目（投資
法人の計算に関する規則第２条第２項
第30号ロに定めるものをいいます。）
が分配金に与える影響を考慮して、純
資産控除項目に相当する金額として本
投資法人が決定する金額による利益超
過分配を行うこととし、当期について
は、繰延ヘッジ損失の当期変動額
15,349,964円に相当する額として、投
資口１口当たりの利益超過分配金が１
円未満となる端数部分を除き算定され
る14,960,160円を、一時差異等調整引
当額（投資法人の計算に関する規則第
２条第２項第30号に定めるものをいい
ます。）に係る分配金として分配する
こととしました。以上の結果、当期の
分配金の額は2,072,813,280円として
います。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,378,002 2,073,422
減価償却費 611,946 602,903
投資法人債発行費償却 1,042 1,258
受取利息 △22 △25
支払利息 206,461 203,770
固定資産除却損 - 24,519
固定資産圧縮損 1,270 8,518
営業未収入金の増減額（△は増加） 3,836 9,298
前払費用の増減額（△は増加） 2,258 △574
未収消費税等の増減額（△は増加） 89,216 -
営業未払金の増減額（△は減少） 225,556 △26,639
未払金の増減額（△は減少） 16,338 △19,819
未払消費税等の増減額（△は減少） 135,890 134,880
前受金の増減額（△は減少） 27,527 △54,638
長期前払費用の増減額（△は増加） 55,015 55,604
信託有形固定資産の売却による減少額 2,613,847 6,465,965
その他 △1,110 1,731
小計 6,367,078 9,480,174
利息の受取額 22 25
利息の支払額 △205,439 △204,754
法人税等の支払額 △709 △1,495
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,160,951 9,273,949
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 - △4,655,736
信託有形固定資産の取得による支出 △431,646 △5,379,991
預り敷金及び保証金の受入による収入 - 143,311
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △432,036 △370,109
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 174,674 173,511
使途制限付信託預金の預入による支出 △0 △0
その他の支出 △4,632 △7,102
その他の収入 6,663 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △686,979 △10,096,118
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 3,500,000
短期借入金の返済による支出 △3,000,000 △500,000
長期借入れによる収入 - 1,500,000
長期借入金の返済による支出 - △1,500,000
投資法人債の発行による収入 987,031 -
分配金の支払額 △2,594,771 △2,374,306
財務活動によるキャッシュ・フロー △4,607,739 625,693
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 866,232 △196,475
現金及び現金同等物の期首残高 4,604,778 5,471,011
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 5,471,011 ※１ 5,274,535
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～64年
構築物 ２～40年
機械及び装置 ５～29年
工具、器具及び備品 ２～15年
(2) 無形固定資産
自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間
（５年）に基づく定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該
不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、前期において該当は無く、当期において47,151千円で
す。
４．ヘッジ会計の方法 (1) ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(3）ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4）ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシ
ュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することに
より、ヘッジの有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計算書におけ 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
る資金（現金及び現金同等物）の に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取
範囲 得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のための基本 (1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
③ 信託預り敷金及び保証金
(2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただ
し、資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算
入しています。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
（８）追加情報
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額戻入額
繰延ヘッジ損益 デリバティブ取引の時価の変動 74,800
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップの評価損の発生 14,960
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
（９）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位:千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年４月30日）
信託建物 204,512 213,030
信託工具、器具及び備品 328 328
２ コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位:千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年４月30日）
コミットメントライン契約の総額 3,000,000 3,000,000
当期末借入残高 - 1,000,000
当期末未実行枠残高 3,000,000 2,000,000
※３ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年４月30日）
50,000 50,000
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※４ 一時差異等調整引当額
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ デリバティブ取引
491,890 621,584 － 83,018 538,565
損益 評価損の発生 の時価の変動
２ 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ デリバティブ取引
491,890 538,565 － 74,800 463,764
損益 評価損の発生 の時価の変動
２ 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位：千円)
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
Ａ．不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃料収入 3,900,397 3,656,702
地代収入 3,645 35,992
共益費収入 164,966 4,069,009 167,279 3,859,975
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 554,763 488,063
その他賃貸収入 258,777 813,540 267,208 755,272
不動産賃貸事業収入合計 4,882,549 4,615,247
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 358,761 373,583
水道光熱費 447,062 347,919
公租公課 402,579 395,026
修繕費 96,049 73,799
減価償却費 610,694 601,650
固定資産除却損 － 24,519
その他賃貸事業費用 293,715 317,533
不動産賃貸事業費用合計 2,208,862 2,134,032
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 2,673,687 2,481,214
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
※２ 不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
（単位：千円）
MIUMIU神戸（準共有持分38.0％）
不動産等売却収入 3,230,000
不動産等売却原価 2,613,847
その他売却費用 131,553
不動産等売却益 484,599
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
（単位：千円）
コンフォートホテル新山口
不動産等売却収入 920,000
不動産等売却原価 872,767
その他売却費用 38,545
不動産等売却益 8,686
ヒルコート東新宿
不動産等売却収入 4,380,000
不動産等売却原価 4,019,556
その他売却費用 72,533
不動産等売却益 287,910
日宝本町ビル
不動産等売却収入 1,700,000
不動産等売却原価 1,573,641
その他売却費用 64,292
不動産等売却益 62,066
※３ 固定資産圧縮損の内訳
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより、新たに取得した有形固定資産の取得価額から直接減額し
た価額であり、内訳は以下のとおりです。
（単位:千円）
信託建物 1,270
合計 1,270
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより、新たに取得した有形固定資産の取得価額から直接減額し
た価額であり、内訳は以下のとおりです。
（単位:千円）
信託建物 8,518
合計 8,518
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
発行可能投資口総口数 20,000,000口 20,000,000口
発行済投資口の総口数 1,662,240口 1,662,240口
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
現金及び預金 3,255,545 3,379,883
信託現金及び信託預金 2,397,565 2,076,752
使途制限付信託預金（注） △182,099 △182,099
現金及び現金同等物 5,471,011 5,274,535
（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
（単位：千円）
前期 当期
2020年10月31日 2021年４月30日
未経過リース料
１年内 3,859,852 4,273,989
１年超 25,249,845 29,170,599
合計 29,109,697 33,444,588
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に
要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借
入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し
た資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人
債）、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘ
ッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用
を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されてい
ますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限
定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済
時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性
リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の
一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘ
ッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る
事項に関する注記」に記載されている「４．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等
を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」にお
けるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスク
を示すものではありません。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 3,255,545 3,255,545 －
(2) 信託現金及び信託預金 2,397,565 2,397,565 －
資産計 5,653,110 5,653,110 －
(3) 短期借入金 － － －
(4) 1年内返済予定の長期借入金 3,000,000 3,004,885 4,885
(5) 投資法人債 2,000,000 1,974,300 △25,700
(6) 長期借入金 70,700,000 70,792,974 92,974
負債計 75,700,000 75,772,159 72,159
(7) デリバティブ取引 (※) (464,758) (464,758) －
2021年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 3,379,883 3,379,883 －
(2) 信託現金及び信託預金 2,076,752 2,076,752 －
資産計 5,456,635 5,456,635 －
(3) 短期借入金 3,000,000 3,000,000 －
(4) 1年内返済予定の長期借入金 11,500,000 11,520,959 20,959
(5) 投資法人債 2,000,000 1,968,800 △31,200
(6) 長期借入金 62,200,000 62,260,061 60,061
負債計 78,700,000 78,749,821 49,821
(7) デリバティブ取引 (※) (480,108) (480,108) －
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目
については、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によって
います。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値に
より算定しています。
(5) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2020年10月31日）
(単位：千円)
区分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※ 5,466,986
※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
当期（2021年４月30日）
(単位：千円)
区分 貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金 ※ 143,311
信託預り敷金及び保証金 ※ 5,270,387
※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
（注３）金銭債権の決算日（2020年10月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,255,545
信託現金及び信託預金 2,397,565
合計 5,653,110
金銭債権の決算日（2021年４月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,379,883
信託現金及び信託預金 2,076,752
合計 5,456,635
（注４）投資法人債及び借入金の決算日（2020年10月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － － 2,000,000
長期借入金 3,000,000 10,000,000 10,500,000 15,000,000 15,500,000 19,700,000
合計 3,000,000 10,000,000 10,500,000 15,000,000 15,500,000 21,700,000
投資法人債及び借入金の決算日（2021年４月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 3,000,000 － － － － －
投資法人債 － － － － － 2,000,000
長期借入金 11,500,000 7,000,000 20,000,000 8,500,000 8,500,000 18,200,000
合計 14,500,000 7,000,000 20,000,000 8,500,000 8,500,000 20,200,000
［有価証券に関する注記］
前期（2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2020年10月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
の方法 種類等 対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機
関から提示さ
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 50,000,000 50,000,000 △464,758 れた価格等に
処理方法 変動受取・固定支払
よっていま
す。
当期（2021年４月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
の方法 種類等 対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機
関から提示さ
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 50,000,000 50,000,000 △480,108 れた価格等に
処理方法 変動受取・固定支払
よっていま
す。
［退職給付に関する注記］
前期（2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
2020年10月31日 2021年４月30日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 47 7
繰延ヘッジ損益 146,213 151,042
繰延税金資産小計 146,260 151,049
評価性引当額 △146,213 △151,042
繰延税金資産合計 47 7
繰延税金資産の純額 47 7
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
2020年10月31日 2021年４月30日
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.42 △31.45
その他 0.03 0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.06 0.04
［持分法損益等に関する注記］
前期（2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年４月30日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
議決権等の
会社等の 資本金又は
事業の内容 所有 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 取引の内容 科目
又は職業 （被所有） （千円） （千円）
氏名 （千円）
割合
三井物産・
本投資法人執 イデラパー
行役員兼三井 トナーズ株
役員及び 物産・イデラ 式会社への 472,338
菅沼通夫 - - - 未払金 484,042
その近親者 パートナーズ 資産運用報 （注３）
株式会社代表 酬の支払
取締役社長 （注１）
（注２）
（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規
約に定められた条件に従っています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬32,300千円が含まれています。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
議決権等の
会社等の 資本金又は
事業の内容 所有 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 取引の内容 科目
又は職業 （被所有） （千円） （千円）
氏名 （千円）
割合
三井物産・
本投資法人執 イデラパー
行役員兼三井 トナーズ株
役員及び 物産・イデラ 式会社への 582,358
菅沼通夫 - - - 未払金 464,939
その近親者 パートナーズ 資産運用報 （注３）
株式会社代表 酬の支払
取締役社長 （注１）
（注２）
（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規
約に定められた条件に従っています。
（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬70,000千円及び個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬89,686千円が含ま
れています。
［資産除去債務に関する注記］
前期（2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年４月30日）
該当事項はありません。
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［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル、インダストリアル不動産及び
教育施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりで
す。
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
貸借対照表計上額
期首残高（千円） 155,391,357 152,834,912
期中増減額（千円） △2,556,445 2,822,285
期末残高（千円） 152,834,912 155,657,198
期末時価（千円） 161,438,200 165,306,200
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
（注３）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は資本的支出（668,934千円）によるものであり、主な減少理由は１物件
の売却（2,613,847千円）及び減価償却費（610,262千円）の計上によるものです。当期の主な増加理由は４物件の取得
（9,319,115千円）によるものであり、主な減少理由は３物件の売却（6,465,965千円）及び減価償却費（600,900千円）の計
上によるものです。
（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
当期（自 2020年11月１日 至 2021年４月30日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
［１口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
１口当たり純資産額 45,377円 45,186円
１口当たり当期純利益 1,429円 1,246円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投
資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2020年５月１日 自 2020年11月１日
至 2020年10月31日 至 2021年４月30日
当期純利益（千円） 2,376,548 2,072,625
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 2,376,548 2,072,625
期中平均投資口数（口） 1,662,240 1,662,240
［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
（10）発行済投資口の総口数の増減
最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口) 出資総額（千円）（注１）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年12月15日 公募増資 293,000 293,750 51,742,335 51,892,335 (注２)
2018年５月23日 公募増資 43,300 337,050 7,395,250 59,287,585 (注３)
2018年６月12日 第三者割当増資 2,160 339,210 368,908 59,656,493 (注４)
2018年11月１日 公募増資 53,500 392,710 8,965,583 68,622,077 (注５)
2018年11月27日 第三者割当増資 2,700 395,410 452,468 69,074,546 (注６)
2019年５月１日 投資口分割 1,186,230 1,581,640 － 69,074,546 (注７)
2019年12月24日 公募増資 76,500 1,658,140 4,215,609 73,290,155 (注８)
2020年１月21日 第三者割当増資 4,100 1,662,240 225,934 73,516,089 (注９)
（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注２）１口当たり発行価格183,000円（発行価額176,595円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行
しました。
（注３）１口当たり発行価格176,962円（発行価額170,791円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行
しました。
（注４）１口当たり発行価額170,791円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を
発行しました。
（注５）１口当たり発行価格173,452円（発行価額167,581円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行
しました。
（注６）１口当たり発行価額167,581円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を
発行しました。
（注７）2019年４月30日を基準日とし、2019年５月1日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いま
した。
（注８）１口当たり発行価格57,037円（発行価額55,106円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行し
ました。
（注９）１口当たり発行価額55,106円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発
行しました。
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投資法人みらい（3476） 2021年４月期決算短信
３．参考情報
（１）投資状況
第９期 第10期
2020年10月31日現在 2021年４月30日現在
資産の
分類
種類 保有総額 資産総額に対する 保有総額 資産総額に対する
（百万円） 比率（％） （百万円） 比率（％）
(注１) (注２) (注１) (注２)
商業施設 － － 2,233 1.4
不動産 インダストリアル － － 2,418 1.5
不動産 合計 － － 4,651 2.9
オフィス 86,075 54.1 82,377 50.9
商業施設 25,238 15.9 30,042 18.6
信託 ホテル 29,576 18.6 26,680 16.5
不動産
（注３） インダストリアル 7,884 5.0 7,831 4.8
教育施設 4,060 2.6 4,072 2.5
信託不動産 合計 152,834 96.0 151,005 93.3
預金・その他の資産 6,387 4.0 6,158 3.8
資産総額計 159,222 100.0 161,815 100.0
第９期 第10期
2020年10月31日現在 2021年４月30日現在
金額 資産総額に対する 金額 資産総額に対する
（百万円） 比率（％） （百万円） 比率（％）
(注４) (注２) (注４) (注２)
負債総額 83,794 52.6 86,704 53.6
純資産総額