3476 Ｒ－投資法人みらい 2021-03-16 15:45:00
2021年4月期及び2021年10月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 3 月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ
）は、2020 年 12 月 14 日付「2020 年 10 月期
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。 決
算短信（ＲＥＩＴ）」で公表しました 2021 年 4 月期（第 10 期：2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）
及び 2021 年 10 月期（第 11 期：2021 年 5 月 1 日～2021 年 10 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想
について、下記のとおり修正しましたのでお知らせします。
記
1. 修正の内容
① 2021 年 4 月期（第 10 期：2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）の修正
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想（A） 4,819 2,176 1,928 1,927 1,160 1,160 -
今回修正予想（B） 4,957 2,278 2,028 2,027 1,220 1,220 -
増減額（B-A） 137 102 99 99 60 60 -
増減率 2.9% 4.7% 5.2% 5.2% 5.2% 5.2% -
② 2021 年 10 月期（第 11 期：2021 年 5 月 1 日～2021 年 10 月 31 日）の修正
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想（A） 5,109 2,352 2,095 2,094 1,260 1,260 -
今回修正予想（B） 5,154 2,358 2,095 2,094 1,260 1,260 -
増減額（B-A） 45 6 0 0 - - -
増減率 0.9% 0.3% 0.0% 0.0% - - -
1
（参考）
2021 年 4 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,662,240 口（※）
2021 年 10 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,662,240 口（※）
※ 詳細は別紙「2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の「発行済投資口総数」欄をご参照ください。
（注 1）かかる予想数値は別紙「2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の前提条件の下に算出した本日時
点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、
金利の動向、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差異が生じ、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性がありま
す。また、本予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
（注 2）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 3）単位未満の数値は切り捨て、百分率は小数第 2 位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
2. 修正及び公表の理由
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19、以下「新型コロナ」といいます。
）の影響を
踏まえて拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」の推進を中断し、2020 年 6 月 16 日付「第 8 期（2020
年 4 月期）決算説明資料」において、ポストコロナに対応したポートフォリオの構築及び 1 口当たり分
配金（DPU）水準の回復・成長に向けた「みらいリバイバルプラン」を公表しました。
「みらいリバイバ
ルプラン」では、注力すべき課題の1 つとして入替を含めたポートフォリオ再構築を掲げていましたが、
本日公表した「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（「カインズモール彦根（底地）」及び
「マックスバリュ高取店（底地））（以下「本取得」
」」 ）をもって 2020 年 11 月以降継続的に
）といいます。
実施してきた物件入替プロジェクトが一旦完了する見込みです。
一方、新型コロナの感染状況については、2021 年 1 月に政府が発出した再度の緊急事態宣言の効果に
よって全国的に感染者数が低下したものの、首都圏においては緊急事態宣言の期間が延長され、感染者
数も下げ止まりの傾向が見られる等、厳しい状態が継続しています。本投資法人が保有する物件につい
ても、政府の支援策「Go To トラベル」キャンペーン停止等によって業績に影響が出ている一部のテナ
ントから賃料の支払い猶予や減免等の申し出が寄せられていることから、長期的な 1 口当たり分配金水
準の安定性維持を念頭に、ポートフォリオのリスク許容度や個別の交渉状況を踏まえて新型コロナの減
収リスクの見直しを行っています。
2021 年 1 月 25 日付「国内不動産の取得に関するお知らせ（TCA ビル）、2021 年 3 月 5 日付「国内不
」
動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（
「ヒルコート東新宿」及び「日宝本町ビル」」及び本取得並び
）
に新型コロナによる保有物件の減収リスク見直しによって 2020 年 12 月 14 日付「2020 年 10 月期 決
算短信（ＲＥＩＴ）」にて公表した 2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件が
変動したことから、修正後の運用状況の予想及び分配予想をお知らせするものです。
以 上
※投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
（参考プレスリリース等）
2021 年 1 月 25 日付 「国内不動産の取得に関するお知らせ（TCA ビル） 」
2021 年 3 月 5 日付 「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（ 「ヒルコート東新宿」及び「日宝本町ビル」」 ）
2021 年 3 月 16 日付 「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（ 「カインズモール彦根（底地） 」及び「マックスバリュ高取店
（底地））
」」
2021 年 3 月 16 日付 「借入金の返済（期限前弁済）に関するお知らせ」
2021 年 3 月 16 日付 「みらいリバイバルプランの進捗状況 －2021 年 3 月 16 日付プレスリリース 補足説明資料－」
＜別紙＞
2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件
2
（別紙）
2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・ 2021 年 4 月期：2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日（181 日）
計算期間
・ 2021 年 10 月期：2021 年 5 月 1 日～2021 年 10 月 31 日（184 日）
・ 本日現在本投資法人が保有している不動産及び不動産信託受益権（合計 34 物件） （以下「運用資産」とい
います。）のうち、2021 年 3 月 26 日に「ヒルコート東新宿」及び「日宝本町ビル」（以下「譲渡予定資産」
といいます。）を譲渡し、2021 年 3 月 31 日に「カインズモール彦根（底地）」及び「マックスバリュ高取店
（底地）（以下「取得予定資産」といいます。
」 ）を取得することを前提としています。譲渡予定資産の詳細
につきましては、2021 年 3 月 5 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（ 「ヒルコート東新
運用資産 宿」及び「日宝本町ビル」」 ）、取得予定資産の詳細につきましては、本日付「国内不動産信託受益権の取得
に関するお知らせ（「カインズモール彦根（底地） 」及び「マックスバリュ高取店（底地））
」」をご参照くだ
さい。
・ 当該譲渡予定資産の譲渡及び取得予定資産の取得を除き、運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の
売却等）がないことを前提としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資口 ・ 本日現在の発行済投資口数 1,662,240 口を前提としています。
総数 ・ 2021 年 10 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・ 本書の日付現在の有利子負債総額 79,200 百万円のうち、2021 年 3 月 29 日に短期借入金 3,500 百万円のうち
500 百万円を期限前弁済し、2021 年 4 月期中及び 2021 年 10 月期中に返済期限が到来する 1 年内返済予定の
長期借入金 3,000 百万円については、リファイナンスにより長期化することを前提としています。
・ 2021 年 4 月期末時点及び 2021 年 10 月期末時点における有利子負債残高は 78,700 百万円となることを見込
有利子負債 んでいます。
・ 2021 年 4 月期末及び 2021 年 10 月期末における総資産 LTV（有利子負債比率）は 48%台半ばとなる見込み
です。
・ 総資産 LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産 LTV ＝ 有利子負債総額÷総資産×100
・ 保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市場動向
（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。
・ 2021 年 4 月期に不動産等売却益を 351 百万円見込んでいます。
営業収益 ・ 変動賃料物件のホテル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前並びにスマイルホ
テル名古屋栄）については、2021 年 10 月まで変動賃料が発生しないことを前提としています。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、2021 年 4 月期に合計 278 百万円、2021 年 10 月期に合計 8 百万
円を賃貸事業収入の減収リスクとして見込んでいます。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や各物件の
前所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税等」といい
ます。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取
得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。なお、2021 年 4 月期に取得した物
件及び取得予定物件について取得原価に算入する固都税等の総額は 40 百万円です。
・ 建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本投資法人の資産運用会社であ
る三井物産・イデラパートナーズ株式会社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を
費用として計上しています。しかしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急
営業費用 に発生する可能性があること、一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生す
る金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意く
ださい。
・ 減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
3
項目 前提条件
・ 賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2021 年 4 月期 2021 年 10 月期
外注委託費： 383 百万円 375 百万円
水道光熱費： 424 百万円 488 百万円
公租公課： 394 百万円 406 百万円
修繕費： 74 百万円 62 百万円
その他賃貸事業費用： 271 百万円 320 百万円
減価償却費： 605 百万円 606 百万円
・ その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2021 年 4 月期に 524 百万円、2021 年 10 月期
に 535 百万円を見込んでいます。
・ 営業外費用（支払利息その他借入関連費用）として、2021 年 4 月期に 250 百万円、2021 年 10 月期に 263 百
営業外費用
万円を見込んでいます。
・ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提と
して算出しています。
1 口当たり ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む
分配金 種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
（利益超過分配金 ・ 2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前提です
は含まない） が、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第 2 条第 2 項第 30 号ロに定めるものをいいます。 ）であ
る繰延ヘッジ損失を 2020 年 10 月期と同額の 464 百万円と見込んでおり、純資産控除項目の変動による 1 口
当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。
・ 2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動
が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては現時点におい
1 口当たり
て行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定はありま
せん。
・ 上記を除き、新型コロナウイルス感染症による影響が現時点での想定を超えて大幅に拡大しないこと、ま
た、その影響が長期化しないことを前提としています。実際には新型コロナウイルス感染症による影響は
今後も更に拡大し、また、その影響が長期化するおそれは否定できません。
その他
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行
されないことを前提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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