資産運用会社：三井物産・イデラパートナーズ株式会社
銘柄コード：3476 https://3476.jp
～みらいリバイバルプラン～
ポートフォリオ再構築の進捗状況
－ 2021年1月25日付プレスリリース 補足説明資料 －
投資法人みらい
2021年1月25日
2020年11月24日
｢みらいリバイバルプラン」の概要 1
1口当たり分配金/投資主価値の回復・成長に向けて「リバイバルプラン」に注力
① ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
大阪エリアの底堅いオフィス需要を背景に、ポストコロナで選好される付加価値の高い物件を目指して
バジェット型ホテルを「セットアップ型サービスオフィス」にコンバージョン
② ミ・ナーラ 再リニューアル計画
ポストコロナに適応した商業施設への転換に向けて、核テナントの入替や運営体制の見直し、新たな外部
パートナーとの連携を含めた「抜本的な」再生プランを検討
③ 入替を含めたポートフォリオ再構築
総合型リートとしての強みを活かし、ポストコロナに適応したポートフォリオの再構築を図るべく、より
ディフェンシブ性の高いアセットタイプの組み合わせを意識しながら物件入替を中心により強固なポート
フォリオを目指す。
1
ポートフォリオ再構築の取組方針 2
ポストコロナに適応したディフェンシブ性の高いポートフォリオ構築を目指す
長期的な
アセットタイプ 投資比率 取組方針
（注1）
投資比率（注2）
（再構築後）
◼ 賃料ギャップやオペレーションコストの見直しによりバリューアップ余地がある案件、働き方
50～60%
の変化に対応した物件を検討
オフィス 57.1% ◼ 収益性の絶対値が低い物件については、入替時の売却候補として検討
◼ コロナの影響を受けにくいサービス系テナント（クリニック、塾等）の比率が高い物件や、
サービス系テナントの誘致やサテライトオフィスへの転用が可能な都心近郊の複合用途物件
「ユーティリティアセット」を検討中 25%程度
商業施設 16.3% ◼ 飲食が最適利用の都市型商業（繁華街立地）は慎重判断
◼ コロナ禍でも底堅い生活密着型物件は積極検討
◼ キャッシュ・フローの安定した不動産（底地含む）に着目（生活密着型/インダストリアル）
20%以下
ニュータイプ/ ◼ CREアドバイザリー会社（注3）との協業を通じた事業会社へのCRE提案によるインダストリア
9.3% ル物件を積極検討（三井物産の知見も活用）
その他
◼ 三井物産グループのネットワークを活かしたニュータイプ案件の検討は継続中
15%以下
ホテル 17.4% ◼ 当面は新規取得を停止、売却による投資比率低下を目指す
注1： 2020年12月14日時点のポートフォリオに2021年3月1日取得予定の小田原機材管理センター（底地）を加えて算出しており、BizMiiX淀屋橋（旧ホテルWBF淀屋橋南）はコンバージョンに係る追加投資を取得価格に加算した上でオフィスに分類しています。
注2： 現時点の不動産市場の状況及び投資戦略に基づき資産運用会社が策定したイメージであり、今後の市場環境の変化等の様々な影響を受ける可能性があるため、将来において当該投資比率を達成することを保証するものではありません。
注3： CREアドバイザリー会社とは、企業が保有する不動産（CRE戦略）に対して遊休地の有効活用やセール&リースバックによる流動化等の助言・提案を行う会社をいいます。以下同じです。 2
物件入替プロジェクトの進捗（2021年1月時点） 3
◼ ポートフォリオの「ディフェンシブ性及び収益性」が向上する物件入替プロジェクト（第三弾）
◼ 新型コロナウイルスへの柔軟な対応力を有する「ユーティリティアセット（複合用途物件）」
◼ 本源的な不動産価値の高い大阪都心の立地＋安定性の高いサービス系を中心としたテナント構成
取得 譲渡
物件名
小田原機材管理センター
TCAビル （底地） コンフォートホテル新山口
オフィス インダストリアル
アセットタイプ ホテル（コア）
（ユーティリティアセット） （ニュータイプ）
所在地 大阪府大阪市 神奈川県小田原市 山口県山口市
取得/譲渡予定日 2021年1月28日 2021年3月1日 2020年11月30日
取得/譲渡予定価格 2,120百万円 2,300百万円 920百万円
鑑定評価額（注1） 2,260百万円 2,550百万円 942百万円
含み益（注2） +140百万円 +250百万円 +69百万円
償却後NOI利回り（注3） 3.8% 4.9% 3.9%（注4）
注1： 2020年10月末を価格時点とする鑑定評価書に基づき記載しています。
注2： コンフォートホテル新山口は鑑定評価額と2020年10月末時点の帳簿価額の差、TCAビル及び小田原機材管理センター（底地）は鑑定評価額と取得予定価格の差を記載しています。
注3： コンフォートホテル新山口は2020年10月期実績に基づく帳簿価額ベース、TCAビル及び小田原機材管理センター（底地）は鑑定NOIに基づく取得予定価格ベース。
注4： 今後予定されている設備更新・修繕工事を織り込むと本投資法人のポートフォリオ平均を下回る水準となる見込みです。 3
新規取得資産（2021年1月取得予定） 4
◼ JR難波駅から徒歩6分、大阪メトロ各線なんば駅から徒歩7分に位置
し、交通利便性が高い立地
コアアセット
TCAビル ユーティリティアセット
オフィス ◼ 貸室形状は整形、執務室内は無柱空間であるため、スペースの利用
取得予定価格
効率性やレイアウトの自由度が良好であり、フロアの分割利用も可
鑑定評価額
能であることからテナントニーズに合わせたリーシングが可能
2,120百万円 2,260百万円 ◼ 新型コロナやそれに伴う企業業績悪化の影響を受けにくい薬局やク
リニック等のヘルスケア関連・学習塾を中心としたテナント構成
◼ マーケットと比較して低廉な賃料水準（アップサイド期待）
（基 事務所 事務所 事務所
現状（DCF法の初年度） マーケット水準（直接還元法）
2準 32.49坪 32.08坪 32.27坪
～階
8平
鑑定NOI利回り 4.3% 5.1%
階面
）図
事務所
32.27坪 償却後NOI利回り 3.8% 4.6%
共用部
（EVホール/階段等）
フロア別テナント構成
8階 学習塾
7階 クリニック/保育園
所在地（住居表示） 大阪府大阪市浪速区元町二丁目3番19号 6階 通信制学校
構造 SRC造 地下1階付8階建 5階 クリニック/事務所
建築時期 1994年2月 4階
クリニック
3階
延床面積 4,756.97㎡
2階 クリニック
賃貸可能面積 3,212.81㎡
1階 コンビニ/ドラッグストア
稼働率（テナント数） 100.0% (8)
B1階 （駐車場）
年間賃料 105百万円
：サービス系テナント
4
物件入替の効果 5
今後もディフェンシブ性の向上に繋がる複数案件の入替を検討中
みらいリバイバルプラン公表前
（2020年4月期末時点） 2020年10月期末時点（注1） 入替後（2021年1月公表時点） （注1）
その他 その他 その他
7.8% 7.9% 9.2%
ホテル ホテル ホテル
19.0% 18.1% 17.1%
コアアセット コアアセット コアアセット
89.0% オフィス
55.4%
88.9% オフィス 87.6% オフィス
57.6% 57.7%
商業施設 商業施設
商業施設
16.4% 16.0%
17.8%
資産規模 1,534億円 資産規模 1,512億円 資産規模 1,547億円
償却後利回り（注2） 4.1% 償却後利回り（注2） 4.0% 償却後利回り（注2） 4.0%
1口当たりNAV 49,490円 1口当たりNAV 49,400円 1口当たりNAV 49,590円
注1： BizMiiX淀屋橋（旧ホテルWBF淀屋橋南）はコンバージョンに係る追加投資を取得価格に加算した上でオフィスに分類しています。
注2： 2020年10月末を基準日とする鑑定評価書に記載された鑑定NOI（DCF法における初年度（初年度に特殊要因がある場合等には2年目又は3年目）のNOI）から減価償却費を差し引いた数値の合計額を取得（予定）価格合計で除して算出した数値を四捨五入して記載しています。 5
ディスクレーマー 6
金額は億円、百万円又は千円未満を切り捨てて表示しています。
パーセントは、小数第2位を四捨五入して表示しています。
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定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。本資料作成日における本投資法人の投資方針、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係及び
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